房产中介收入

篇一 房产中介收入
房产中介好做吗?赚钱吗?有的年薪百万有的生存艰难

　　近日，随着契税、营业税“双降”新政的出台，二手房交易也借着政策东风热闹起来。最近，记者在一位朋友那里听到了一个有趣的故事，说是市民李大伯去福明路上的一家冰鲜鸡店买鸡肉，店主钟女士的一番话让他吃了一惊，“我现在不卖鸡了，和朋友一起做房产中介。”卖鸡跟卖房这两个行当距离挺远，钟女士转行做二手房中介，其背后原因还是二手房行情的回暖。最近几天，记者走访宁波多家房产中介，发现二手房中介都在加快门店扩张的步伐，其中一个小区周边，就聚集了７家房产中介。

　　行情见好，有人改行当了房产中介。但是，房产中介好做吗？虽然，二手房确实比之前的好卖了，但是诸如外界说的“火爆”、“抢房”等实在太夸张。２１世纪不动产的一位房产中介跟记者分享了几个二手买卖中的案例：一套朱雀新村的二手房，５０多平方，价格在１万多每平方，原先买家已经跟房东谈好价格，可是国家契税新政出来后，房东要求涨５万，买家就不买账了。另一套中山小区的房子，房东在原先谈好的价格基础上涨了１０万，买家就放弃了，房东又降了２万，买家还是不买账，这些单子最后都黄了。“房东的心理发生变化了，预期变高，但是买方没变化，挑选的余地很多，觉得就算涨也涨不了多少。”该人士称。

　　对于有梦想的90后来说，房产中介创业是一个不错的创业项目，干得好他可以让你年入百万甚至更多，一年就能实现有车有房梦想。不过需要知道的是，能赚钱的还是在一线城市居多，在二、三线，四线城市，房产中介并不是那么好做。君不见2015年就有不少房产中介公司关门？

　　房产中介好做吗?房产中介赚钱吗?不同的人有不同的说法：

　　雷明：每天干十三四个小时，年薪上百万

　　过去的2015年，雷明几乎没有休息过，每天8点30分前赶到公司开早会，交流客源和房源情况，紧接着就打电话约客户看房，或是和房东聊聊挂牌价格。简单吃顿中饭后还要再开一次会，交流上午的市场情况。一般下午的客户更多，甚至要忙到晚上，因为不少客户平日里只有晚饭后才有空看房。

　　“我们每天早中晚都要开会，交流客源和房源情况，保持信息畅通，我基本都是夜里11点以后回家睡觉的，睡醒就开始第二天的工作。”雷明告诉本报记者，他每天都要工作十三四个小时。

　　去年“3·30”新政后，二套改善型住房购房门槛大幅下降，上海的二手房交易开始井喷，雷明也因此几乎没有一天完整的休息。“我们每周本身就只能休周一或周二，但休息时也会接到客户的电话，如果客户要求看房就必须加班。不过市场非常好，大家都很有干劲，没什么事的时候也都会去公司工作。”雷明说。

　　有付出就有回报，30岁不到的雷明如今已进入“百万年薪俱乐部”，虽然只是分管十多位业务员的经理，但在这一级别中，他的收入水平已属中等偏上。

　　然而，相比如今的高薪厚职，雷明刚入行的几年充满辛酸。“2013年我有半年都只有1820元的基本工资，2014年整个行业特别不好，很多中介都亏了，不少同事也因此离开了这个行当。”雷明告诉记者。但坚持下来的房产中介如今赚得盆满钵满。

　　老陈：房产中介好做吗?房产中介很苦　生存艰难

　　老陈是一名二手房中介员。多年来，出于职业需要，他养成了行事说话周到体贴的习惯。客人一进门，他忙不迭地让座；客人一坐下，他立刻去倒水；客人一站起来，他马上去帮忙叫出租车；客人脸一垮，他马上说一堆好话；客人一犹豫，他跟着就说上一堆恐吓性的话，“这块儿的房价永远不可能再降到两万了。”一旦客人表现出一丁点儿心动的样子，他丝毫也不敢耽误时间，马上操起手机给业主打电话，最好当天就能看房签约下定金。

　　过去有几年，这只陀螺转得发了疯。他每天早上5点起床，先帮签约的客人去排队办理交税过户手续，中午凑合一顿，然后再去带客人看房子，一直看到晚上七八点，如果有合意的，晚上可能还要约业主来谈判，一直谈到12点都不稀奇。2009年的时候，他就没有休息过一天。他不敢休息，没法放松，他害怕自己放过一天，就等于把钱送进了别人的口袋。房市大热的时机难得一见，他看见很多钞票在窗外的天空漂浮。他经常也能在看房的时候遇见别的中介。有时候，在同一间房子里能够遇到十几个，大家济济一堂，热热乎乎客客气气的，几乎像是一起赴宴的朋友。

　　即使在最疯狂的2009年，他仍然感到生存艰难。假使一笔生意做成，他能从中介服务费里获得15%的提成。和往年房市萧条的时节相比，这笔钱不但没有变多，甚至还变少了。由于二手房买卖火爆，不但入市的买家变多了(来源:

　　即便最好的时候，这样的生意，他们公司一个月能做成10笔。“反正我一个月拿不到一万块，也就七八千吧。”他说。当他听说某家大中介公司员工一个月能收入2万的时候，表现出一脸不屑的样子。他把烟头在墙上杵灭了，又扔在皮鞋下面踩碎。

　　一年前，他离开那家大中介公司，原因就是业绩不够好。大中介比小中介的生存压力要大得多。比如说，每个新人每天都有带人看房的工作指标，一旦完不成，随时都有被扫地出门的危险。“压力太大了，所以才有那么多中介骗人说谎。”

　　世界越来越乱，房子越来越不好卖。一会儿利率调整了，一会儿税费涨了，一会儿股市波动影响房市了，一会儿保不齐还有套好招来诈骗的。去年夏天的时候，他有两个月光景一分钱也没挣着。早年间，还有同事光靠干中介就能在燕郊攒下一套房子，如今，这几乎就是痴人说梦。他遇过卖家反悔，合同都签了，又觉得卖亏。他跑了三四个月，一分钱挣不着还要搭上半年时间处理纠纷。他手里正有笔换房的交易，两边客户都紧紧巴巴分寸不让。他两头讨好，赔着小心，中间也免不了搞搞阴阳合同。有一次，为了免得交易被隔壁的中介抢走，他还请妹夫假装客户来谈生意，截了单子。真是一场虚惊啊，他说。

　　最后他也学了乖。他在公司的会议室里装了屏蔽。来的客户都收不到手机信号，这样他们就没法跟别的中介串价，不会被抢了生意。至于一边拍胸脯，一边说点夸大其词不管不顾的谎话，那就更别提了。

　　...　...

　　现状：

　　二手房房价涨疯了

　　2月中央集中出台一系列楼市利好政策，包括下调商贷首付比例、减免调整二手房交易契税、营业税，上调公积金存款利率，推动了刚需和改善购房需求集中释放。

　　再加上年后合肥新房封盘惜售或绑定高价车位现象普遍，大量购房需求涌入二手房市场，导致合肥二手房市场房价“失控”，二手房房主跳价成常态。

　　据悉，目前房主跳价频率高、幅度大很常见，特别是购房需求旺盛的滨湖新区和政务区。“房主跳价太快，分分钟涨10万都正常”德佑地产明珠店经纪人吴凡介绍道，他之前有个客户看中万达文旅城一套二手房，房主涨价到130万，客户同意后，房主又涨了10万。

　　“现在不是市场上没房源，而是没有合适价格的房子，”湘楚置业经纪人王兴认为，市场上缺房源是事实，但现在主要是没有合适价位的房源，房主涨价太快。

　　房价虚高二手房交易遇冷

　　“现在房价炒得太离谱，赚钱的是房主，中介生意很难做。”二手房市场火爆，大家都以为中介挣钱了，其实中介也是一肚子苦水。

　　“房价被炒得太猛，房主报价太高，成交量就少了。”辉达房产经纪人小丁认为，二手房市场只是表面的虚火，实际上更多房子有价无市，购房客户开始观望。“每天经纪人带看数据下滑，成交量大幅下滑。”

　　“现在政务区房价虚高，客户量多但成交量不高。” 中易地产恒大华府分公司经理李毛劲分析称，年后政务区房价上涨太快，热点小区均价已经超过两万，房价一天一个价。“持房观望的房主增多，市场上可售房源少，在售房源报价虚高导致实际成交量并不高。”

　　“房价过度炒作，中介之间竞争变大，生意也难做。”面对“失控”的房价，经纪人小丁表示很无奈，他说作为房产经纪人他们更希望一个健康的二手房市场。

　　了解：

　　中介的代理佣金怎么算？

  一般来说，房屋买卖代理收费，按成交总价乘以一定的比例来算。独家代理的，比例可能会高点。中原地产项目总经理黄韬向记者介绍，代理公司收取的佣金，目前行情如下：

  一手住宅：成交总价x1%

  二手住宅：成交总价x（3%~5%）

  个别情况：成交总价x（10%~12%）

  备注：上述比例为代理公司收取的佣金比例，中介人员的佣金包含在内。

  一般来说，位置比较偏远的楼盘，或者开发商在短期内营销任务比较重的情况下，提成比例较高。位置较好的热销楼盘，佣金比例相对较低。

　　下一页：孙科：创业当房产中介老板 打800通电话促成第1单

篇二 房产中介收入
房产中介好做吗？房产经纪日子不好过等待春天

　　原文标题：房产中介春天何时来

　　2014年全国楼市可谓跌宕起伏。作为在整个房地产市场夹缝中生存的房产中介，则更是艰难求存。根据国家统计局公布的数据显示，2014年1至12月长春市二手房价格，有10个月是在下跌通道之中。二手房价格的下跌，直接影响到房地产中介的业绩。长春市住房保障和房地产管理局公布的相关信息显示，长春市去年1至12月累计成交二手房数量为3.1万套，和2013年的5.1万套相比，同比下降39.2%。长春房产中介的春天什么时候才能来？房产中介好做吗？为此，记者对市场进行了走访。

高薪招聘经纪人的广告 新文化记者 白石 摄

　　中介老板

　　1 抽身而退

　　王军做二手房中介这行五年了，在长春二手房市场最旺的时候，他在宽城区、绿园区和二道区一度拥有3家连锁门店。但这两年，他已没有心思打理这门生意，去年他试着开了一家咖啡店。

　　2015年春节过后，随着最后一家中介门店的租金到期，王军彻底告别了他为之奋斗多年的行业，“早关早省心。”也许是在二手房中介的行当里摸爬滚打太辛苦，此刻从他的语气中能听得出一种无奈，但更多的却是解脱后的轻松。

　　2009年王军被朋友拽进二手房中介这一行，当时新房涨势一片，二手房也是红红火火。在中介公司摸索了一年，2010年他的第一家二手房中介门店在宽城区开张。2011年“个人不满五年，卖房全额征税”的新政实施前，长春市二手房交易迎来一波“牛市”，王军年底时又开了一家分店。2013年“国五条”落地前，二手房市场又迎来一波“小阳春”。也就在那时，王军的中介门店数量达到了顶峰。

　　但好景不长，紧接着长春二手房市场“寒冬”来袭。“2014年是长春房地产变动和动荡的一年。”长春市某房地产代理有限公司总经理李茂玉这样总结，市场极度低迷，但仍有二手房中介选择逆势扩张，和大多数人一样，王军对未来不看好，于是2014年他先后关掉了两家门店。如今，王军已经退出了二手房中介市场。

　　房产中介好做吗？王军说，虽然他退出了这一行，但这几年总体来说没有赔钱，“不是我坚持不下去，而是担心再坚持下去，可能就没有退路了。”在王军看来，二手房中介想要再重拾2011年以前的辉煌，已经不可能了。

　　2 想追“牛尾”赶上“熊头”

　　动荡之年，不是所有人都能像王军那样可以全身而退。

　　长春市荣光路某小区正在出兑的房屋中介的老板小峰（化名），2014年年初进入这一行，结果连“牛尾”都没有碰到，直接撞上“熊头”。小峰讲，开这家店之前他也是做二手房经纪的，在2013年那一波行情中赚了一些钱，便有了单干的想法。

　　“其实干房屋中介的门槛不高。”找个合适的位置，买几张办公桌椅，再配一两台电脑，之后剩下的就只是招人了。

　　他给记者算了一笔账，以他的那家店为例，由于位置靠近小区门口，近100平方米的门店盘下来花了8万元的兑费，此外房租每年是5万元；装修等其他费用一共花了2万元左右；一年宽带费用1200元；供暖费、物业费一年3000元(创业网:

　　“赔钱可能跟我选的位置有关，但最主要的原因还是我判断失误，现在市场买房人观望情绪严重。”这是小峰得出的结论。决定把店兑出去是2014年年底的事，只是小峰的店已经张罗出兑3个月了，到现在也没兑出去。

　　房产经纪

　　1 自己砸钱打广告 不砸就不好卖

　　中介公司的老板们有的转行，有的暂时离场观望，房产中介经纪人的日子又如何？

　　3月11日下午，金川街附近的一家房屋中介公司，3个年轻小伙围在一起有说有笑，记者推门进屋，打破了屋里的轻松气氛。

　　“卖房吗？”见有人进屋，其中一人开口询问，另外两人表情也瞬间端正了起来。

　　交谈中记者了解到，3人中，在中介这一行干得最久的是小岩（化名），也不过3年而已。进来之前记者在店门口注意到，门口的玻璃上贴着一张招聘启事，上面标注着“月薪5000元招聘经纪人”。3个小伙子说，当初他们也是被这样的“高薪”吸引，进入了中介这一行。

　　小岩和小建（化名）说，2014年他俩的收入都超过8万元，这让记者有些吃惊。小岩笑着说：“其实一年下来我几乎没剩下多少，高收入是高投入换来的。”小岩讲，以前他们卖房，也就是在各种媒体上发几条房屋出售信息，剩下的就是等电话，或者在中介公司等买房人自己上门。但是小岩告诉记者，去年市场不好，买房人少，中介之间竞争激烈，只好自己砸钱抢客户。怎么个砸法？他解释说：“就是打广告，提高房源的曝光率。”

　　周末是买房人最活跃的时段，必须提高广告发布频次。小建告诉记者，以在某生活服务类网站打广告为例，上传一条住房出售信息，每天“置顶费用”是38元。如果周五至周日连续3天“置顶”，费用就是114元。出于成本考虑，经纪人不会把手里的房源全都“置顶”，但就算只推5套房源的话，费用也要570元，一个月下来，就是2280元。

　　这么往广告上砸钱，就一定能卖出房子吗？答案是不一定的。

　　“不打广告房子不好卖，打了广告也得看运气。”小建说，如果运气好，一个月能成交一套房子，“那成本就赚回来了。”可如果运气不好，一套房子都没成交，下个月就得继续投钱。

　　2 转行的不仅仅是新人

　　3个人所在的这家中介公司，已经开了五六年，以前市场好的时候，店里的经纪人可以达到十几个。今年春节之后，店里就只剩下他们3个人了，其他人“都不干了”。

　　窗口那里虽然贴着“月薪5000元招聘经纪人”，但根本没有吸引力。小岩坦言，即便有人来应聘，能坚持多久也是未知数。

　　在临河街的另一家二手房中介，入行两年的小涛独自一人坐在屋里看店。他告诉记者，去年他月均收入只有2000元，这样的收入还没有他之前做保安赚得多，“我如果不是单身，早就不干了。”在这家中介的门口，记者也看到了“招聘经纪人”的广告，小涛说，他家是常年招人，但去年一直都是走的人比来的人多。“好不容易来一个人，3个月，一套房子都没卖出去。卖不掉房子就没有收入，最后只能拍拍屁股走人。”

　　“走的不单单是新人，干了好几年的老人也有走的。原因也很简单，赚不到钱了，这些人多数都转行了。”小涛说。

　　■市场行情

　　买房人和卖房人都很任性

　　二手房市场中的中介老板和中介经纪人去年过得不容易，那么市场中的买房人和卖房人又是怎样的？相比买房人，卖房人更能挺，同时还很“任性”。很多卖房者，其实家里就一套房子，卖房是因为他们想用卖房的钱买更好的房子。如果成交价太低，买新房就会损失很大，所以这些人不愿意低价把老房卖出去。而家里有两三套房的卖房者，把房子扔给中介出售的同时，房子会一直保持出租状态。能卖出高价自然是好，如果卖不上价也不着急。在小涛所在的中介，门口悬挂着30多张房屋出售信息卡，“这里面有超过三成的房子都是卖3个月没卖出去的。”

　　和卖房人的“任性”相比，有时买房人的想法也让中介琢磨不透。2014年3月份，王先生找到中介公司，计划出售一套80平方米的学区房，当时开价60万元。当有人通过中介开出50万元的价格时，王先生一口拒绝。去年年底，由于着急用钱，王先生又找到中介，这次他把房价降到45万元。中介公司马上联系了当初有意50万元买这套房的买家，可买家听到新的价格后，竟然要求卖家再便宜5万元，结果这笔生意再次一拍两散。

　　去年日子不好过　今年能否转暖？

　　根据国家统计局公布的数据显示，长春市二手房价格去年12个月里只有两个月环比出现了上涨，此外的10个月，二手房价格环比均下跌。二手房价格4～12月份累计环比下跌5.3%。二手房价格下跌的同时，成交量也在下降。根据长春市住房保障和房地产管理局公布的相关信息显示，长春市去年1至12月累计成交二手房数量为3.1万套，和2013年的5.1万套相比，同比下降39.2%。

　　面对这样的数据，长春市工商联房地产中介服务行业商会会长王义全说：“说2014年是长春二手房中介的‘寒冬’都不为过。”长春有实力的几个房地产中介公司之一，长春市某房地产代理有限公司2014年经营情况也不容乐观。数据显示，公司去年全年累计成交房屋数量同比减少38.97%，全年只有2月份同比增长27.62%，其余月份全部同比下跌，跌幅超过50%的有4个月。

　　“市场行情不好，业务量急剧萎缩，再加上销售人员严重流失，多方面不利因素导致2014年公司的总营业额下降30%，而且还出现了亏损。”李茂玉说。

　　根据国家统计局公布的2015年2月二手房价格数据显示，长春二手房价格继续下跌，这是自去年4月以来，连续11个月下跌，但环比降幅略有收窄，为0.3%，市场出现回暖迹象。

　　■谋新出路

　　与开发商抱团 卖新房“取暖”

　　一些中介选择了“退出”，但仍有中介还在坚持，为了生存，绞尽脑汁想出路。

　　张海岩所在的这家房产中介公司，就是去年刚成立的一家新公司。由于二手房市场生意不好，公司想到跟日子同样不好过的开发商搞合作，转做新房市场。

　　“以前房产中介卖新房，卖的多是开发商卖剩下的尾盘，而且开发商高不可攀。现在他们的日子也不好过，为了消化库存，拿出来跟我们合作的房源，都是在他们售楼处正在销售的正常房源。”张海岩说。

　　新房和二手房价格的趋同，让那些原本想少花一点钱获得住房和改善型住房的买房人不得不做新的考虑。

　　■行业变化

　　房产电商悄悄逼近

　　很多人可能没有意识到，无论你是否已经准备好，移动互联网战场的硝烟已经开始一步步逼近传统中介公司的阵地。

　　不管是采用O2O形式的好屋中国、房多多、Q房网，还是经过再次创新，采用O2O+C2C形式出现的房主儿，2014年他们都在全国各地进行着疯狂的扩张，而且已经让部分传统中介公司的大佬们坐不住了。

　　近期“思源地产”和“中原地产”的高管们在不同场合均表示，未来会“加强线上方面的投入”。李茂玉介绍，目前虽然移动互联网和传统中介公司之间的硝烟还没有烧到长春，但这是迟早的事情。在全国的一些地方，移动互联网时代的房地产中介公司竞争已经提前进入到白热化阶段，两大阵营已经初步形成。“作为本土企业，我们现在既要想办法抵御‘寒冬’，也要做好迎接全新机遇到来时的挑战，这样才能在未来的竞争中走得更远。”李茂玉说。

　　■行业预测

　　2015年长春房地产中介或迎来一次大的洗牌

　　华创证券新产业趋势部总经理杨现领认为：“未来10年，中国的房地产将会迎来一个交易的浪潮。中介行业、代理行业、流通行业在整个行业中的作用会越来越大。”

　　但这里提到的中介行业，显然不是留在传统思维，或是仍沿用传统手段进行销售的中介。

　　据长春市住房保障和房地产管理局统计，目前长春市备案房屋经纪人资质的二手房中介公司232家，而未备案的中介公司数量更多。

　　王义全认为，2015年长春房地产中介企业必将迎来一次大的洗牌，这对中介企业来说既是机遇，也是挑战。

篇三 房产中介收入
房地产中介公司会计实务处理

房地产中介公司会计实务处理

1，房地产中介的会计科目没有什么特别的，就是代收代付核算比较麻烦，需要对代收代付费用类别进行明细科目的设置。

其他的就用新会计准则的科目就可以了。

最常用的会计科目一般包括现金 ，银行存款 ，管理费用 ，销售费用 ，财务费用等。

2，房地产中介服务公司的主营业务收入就是指房地产的中介费，还包括其他业务收入。

借：银行存款

贷：主营业务收入

办证费用的归属问题：房地产中介公司在帮助客户办理二手房买卖，租赁，过户等业务时,需要代客户向办证中心或房地产交易中心缴纳相关的办证费用。收到办证费用时,按照收入进行确认;支付办证费用时,按照成本进行确认。 成本一般包括管理费用，办公费用及职工薪酬福利等。

3，房地产中介服务公司如果是注册有限责任公司，需要交营业税、城建税、教育附加费、企业所得税；

如果是个人独资企业，要交营业税、城建税、教育附加费、个人所得税。 其中营业税按照中介服务收入的5%，城建和教育附加分别按照营业税额的7%和3%，企业所得税基本按照净利润的25%，个人所得税的比率根据净利润的金额大小确定。

4，刚开始营业时，装修费用计入“长期待摊费用---开办费用”,按期分摊进入管理费用。

新公司开办时缴的租房中介费和租房保证金怎么做账【房产中介收入】

租房中介费可以先计入开办费-租房中介费等有收入时计入管理费用，保证金计入其他应收款-租房保证金（房主名）

中介费：借：管理费用 贷：现金 保证金： 借：其他应收账款 贷：现金

一、房产中介公司属于服务行业，可以执行新会计准则。

二、涉及的税金有：营业税、城建税、教育费附加、地方教育费附加、房产税、土地使用税、印花税、企业所得税及个人所得税等。

1、营业税：税率5%。

应交营业税=营业收入*5%

2、城市维护建设税

计税依据是按实际缴纳的营业税税额计算缴纳。税率分别为7%（城区）、5%（郊区）、1%（农村）。

计算公式:

应纳税额=营业税×税率。

3、教育费附加

计税依据是按实际缴纳营业税的税额计算缴纳,附加税率为3%。

计算公式:

应交教育费附加额=营业税×3%。

4、地方教育费附加

计税依据是按实际缴纳营业税的税额计算缴纳,附加税率为2%。

计算公式:

应交地方教育费附加额=营业税×2%。

5、印花税：

（1）财产租赁合同、仓储保管合同、财产保险合同，适用税率为千分之一；

（2）加工承揽合同、建设工程勘察设计合同、货运运输合同、产权转移书据， 税率为万分之五；

（3）购销合同、建筑安装工程承包合同、技术合同，税率为万分之三；

（4）借款合同，税率为万分之零点五

...

一、房地产中介公司需要交纳的税种：营业税、城建税、教育费附加、房产税、印花税、企业所得税、个人所得税以及契税等。

1、营业税:计税依据:为纳税人向对方收取的全部价款和价外费用。税率为5%。

2、城市维护建设税：以营业税为计税依据，依所在地区分别适用7%、5%、1%税率。

3、教育费附加：以营业税为计税依据，税率3%。

房产中介可以将相关人员的工资、与中介服务直接相关的费用直接计入主营业务成本。

如果你们公司主营业务是租赁收入和物业费的话,那么租赁收入和物业收入都属于主营业务收入.

如题所示,你们用于出租的办公楼也是租进来的,并进行了装修.那么实际上你们的租金支出和装修费用就是你们取得租金收入的成本.

即租金100万,200万的装修费用是主营业务成本,但是这个主营业务成本是总的成本,你们应该按你们的承租期进行分摊.比如你们租别人的房子是10年,那么就按10年来摊销 借:待摊费用 300

贷:银行存款

确认成本的时候

借:主营业务成本或者待摊费用

贷:待摊费用

这个待摊费用,在出租前计入管理费用,等有租金收入了就确认主营业务成本

如果你分别放在待摊费用下分了子科目,你可以按你的年限分摊,但是必须有依据,不能你想按几年摊销就按几年摊销.

我公司租赁来的房屋后再出租给别人 我公司应该怎么账务处理？ 承租时：借：其他业务成本（或主营业务成本）

贷：银行存款（应付账款）

出租时：借：银行存款（应收账款）

贷：其他业务收入（或主营业务收入）

篇四 房产中介收入
2016年房地产中介行业现状及发展趋势分析

中国房地产中介行业发展现状分析与发展

趋势预测报告（2016-2020年）

报告编号：1860662

行业市场研究属于企业战略研究范畴，作为当前应用最为广泛的咨询服务，其研究成果以报告形式呈现，通常包含以下内容：

一份专业的行业研究报告，注重指导企业或投资者了解该行业整体发展态势及经济运行状况，旨在为企业或投资者提供方向性的思路和参考。

一份有价值的行业研究报告，可以完成对行业系统、完整的调研分析工作，使决策者在阅读完行业研究报告后，能够清楚地了解该行业市场现状和发展前景趋势，确保了决策方向的正确性和科学性。

中国产业调研网Cir.cn基于多年来对客户需求的深入了解，全面系统地研究了该行业市场现状及发展前景，注重信息的时效性，从而更好地把握市场变化和行业发展趋势。

一、基本信息

报告名称： 中国房地产中介行业发展现状分析与发展趋势预测报告（2016-2020年） 报告编号： 1860662 ←咨询时，请说明此编号。 优惠价： ￥7200 元 可开具增值税专用发票 Email： kf@Cir.cn

网上阅读：

nJing.html

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二、内容介绍

2011年楼市成交量惨淡令房产中介机构出现“关店潮”。随着限购政策向全国蔓延，主要城市的二手房成交量遭遇锐减，总体降幅达50%以上，房屋中介行业正面临比2008年更为严峻的生存考验。成交量严重不足加之买卖代理费费率降低使得许多房产中介机构生存压力加大，最终被迫关店止亏。2011年以来，北京房产中介总共关店约1400家，而深圳房产中介的门店更是从8000多家锐减至5000多家。预计在调控高压态势下，短期内市场成交难有明显改变，房产中介关店潮在2012年上半年仍将持续。

全国目前大约有6万个二手经纪门店，根据成交量缩水程度以及正常的运营成本，保守估计当前全年店均亏损5万元，预计整个行业共亏损30亿元现金流。从当前的趋势来看，2012年限购仍将继续，成交量难再现2009年时期的反弹力度。因此2012年中介行业生存压力更大。此外，2011年8月底，买卖代理收费费率从2.5%下调至2%。对于二手房经纪机构可谓是雪上加霜。在当前盈利明显减少的状态之下，相比于大品牌经纪机构，中小经纪机构的生存压力更大而被迫关店止亏，市场再现2008年“关店潮”。 据中国产业调研网发布的中国房地产中介行业发展现状分析与发展趋势预测报告（2016-2020年）显示，部分大经纪机构选择关店可见当前艰难的生存状态。而2012年调控继续，低成交状态将难有改变，经纪行业或将面临进一步的调整。同时将出现类似开发商似的企业之间的收购、并购情况，行业洗牌真正到来。此外，部分经纪机构将重点业务转向租赁市场，而将二手房交易市场放在次要位置。也有部分选择继续深度优化二手房交易服务，改变战略，拓展营销等方式。如选择逆市扩张等、提升服务质量等吸引客户。

那么，在当前房地产中介市场瞬息万变的形势下，我国房地产中介企业该如何分析当前发展形势、把握未来市场发展方向、及时调整经营策略，并根据行业趋势制定发展战略呢？

《中国房地产中介行业发展现状分析与发展趋势预测报告（2016-2020年）》对房地产中介行业相关因素进行具体调查、研究、分析，洞察房地产中介行业今后的发展方向、房地产中介行业竞争格局的演变趋势以及房地产中介技术标准、房地产中介市场规模、房地产中介行业潜在问题与房地产中介行业发展的症结所在，评估房地产中介行业投资价值、房地产中介效果效益程度，提出建设性意见建议，为房地产中介行业投资决策者和房地产中介企业经营者提供参考依据。 正文目录

第一部分 行业概况及国际市场分析 第一章 房地产中介基础阐述 第一节 房地产中介特点分析

一、房地产中介活动具有内容的服务性

二、房地产中介活动具有非连续性和流动性的特点 三、房地产中介活动具有极大的灵活性 第二节 房地产中介业与房地产市场的关系 一、有机组成部分 二、桥梁与纽带 三、升级的重要力量

第三节 中国房地产中介运行概况 一、房地产中介经营范围 二、房地产中介公司运营模式 三、房地产中介收费标准

四、房地产中介与二手房市场的关联 五、房地产中介行业的作用和价值

第二章 2014-2016年国际房地产中介运行概况 第一节 2014-2016年世界房地产运行综述 一、世界房地产运行环境分析 二、金融危机对世界房地产业的冲击 三、世界房地产“主心骨”探讨 四、全球房地产市场分析与预测 五、全球房地产市场“触底”探讨

第二节 2014-2016年国外房地产中介体制分析 一、经纪人资质等级 二、法规制度 三、职业道德

第三节 美国房地产中介行业分析 一、美国房地产中介行业发展状况 二、美国房地产中介公司运作分析 三、美国房地产中介管理制度 四、美国房地产经纪人概况 第四节 香港地产代理监管之比较 一、香港地产代理监管概况 二、香港地产代理监管的优劣

三、广州市与香港地产代理监管对比分析 第五节 2014-2016年国内外房地产中介行业比较 第二部分 国内行业发展现状分析

第三章 2014-2016年中国房地产中介运行环境分析 第一节 2014-2016年中国房地产供需分析

篇五 房产中介收入
二手房中介“黑幕”

二手房介“四灰幕” 合同范本将断中介灰收入 来源：法制晚报 作者：张焱 2006年07月07日10:40 我来说两句(0) 　　北京市建委将推出二手房合同范本　记者发现每个中介门店平均一年只卖6套房　而运营费用超20万——— 　　记者今天上午从市建委了解到，市建委将推出二手房买卖合同和居间合同的示范文本。目前这两份合同已经草拟完成，正在进行第一轮征求意见和修改。 　　据悉，将要出台的二手房合同范本分为二手房买卖合同和二手房居间合同。 “链家地产”市场总监金育松认为，合同范本的制定将杜绝二手房买卖合同中暗藏的对消费者不利的条款。 　　二手房买卖合同便于买卖双方直接见面，可避免中介吃差价的现象，规避现金收房带来的风险。 　　据统计，2005年北京二手房成交量共7万套，其中，通过房产中介公司交易的大概为一半。 　　而资料显示，京城有营业执照的房地产经纪公司将近2600家，其门店将近6000家。也就是说，平均每家中介门店的年度成交业务量只有6套房左右。 　　成交一套房按标准收取2-3％代理费计算，交易一套房中介的利润是1.2万元左右。以此计算，平均每家门店的年收入只有7万多元。而在北京，每个中介门店的年维护成本至少为20万元。很多中介公司都在用不正当手段维持着“生意”。 　　灰幕一 　　免佣钓饵吃差价 　　“2000元买房”、“购房半佣”、“免佣”……很多中介公司表面上打出不收或收取低服务费的“优惠条件”。其实，他们往往是以此为诱饵，吸引客户，从中吃差价。 　　有关人士提示，中介的利润应来自于佣金。按照有关规定，中介是不允许吃差价的。购买二手房时，一定要同业主见面，明确买卖双方购房价格与中介给出的价格是否相同。 　　▲个案 　　家住西坝河的赵先生决定在自己家附近为父母买一套二手房。赵先生打听到，通过中介公司买二手房一般需要支付2%左右的中介费用，算下来，购买一套40万元的二居室，仅中介的佣金就要8000元。 此后，赵先生在报纸上看到一套西坝河附近40万元的2居室，打广告的中介公司称，这40万元的费用包含了所有需交纳的税费及中介费。于是赵先生爽快地按照中介公司的要求办理了过户、交钱、收房等相关手续。可后来赵先生打听到，他买的那套房子的出售价格其实只有36万元。如果赵先生按这个价格买，就算加上中介费、办证中保费、契税、印花税等，总共也不过37.3万多元，而剩下的近3万元落入了中介公司的腰包。 　　灰幕

二 　　霸王条款”设陷阱 　 　许多不法中介在与业主签订房屋买卖或代理合同时，故意在合同中隐蔽设置霸王条款。或者只规定业主应该担负的责任，而对中介公司所应承担的责任“避而不提”。 　　▲个案 　　陈先生需要一笔资金，于是决定把一套老房子卖掉。中介公司和陈先生正式签了一份《房屋销售代理协议》。 　　协议签订后，中介公司倒是带了几拨人去看过房，可是一等两个月，房子还是没有卖出去。 　　两周后，陈先生找到中介，想取消委托，中介公司却说，“您要现在不想卖了，得赔我们公司违约金。当时签的代理协议中有约定”。 　　陈先生一看，协议中果真写着，如果由于陈先生的原因不卖这套房，陈先生需向中介赔付购房客户支付的购房定金作为违约金。陈先生说，两个月了你们也没卖出我的房子，哪有什么购房客户呀。 　　可中介公司不知道从哪翻出一份某客户与他们签订的购房协议，这个客户支付了定金四万元。 　　陈先生只好不情愿地卖掉了自己的房。 　　灰幕三 　　挪用房款炒股票 　　“很多中介公司都不是光靠佣金吃饭，要让账上的钱动起来。”一位业内人士对记者说。所谓“账上的钱”是指在二手房买方将购房款交给中介托管，暂时滞留在账户上的资金。中介公司不仅用这笔钱吃利息，而且炒房、炒股。 　　▲个案 　　签订了买卖合同之后，买房人的定金或者首付款会交到中介公司，直到银行批贷或者过户之前中介公司再将这笔钱转给房主。 　　小吴是一家中介公司的业务员，他刚到公司的时候就发现，公司经常把客户的证件压在手里不递给银行，这样就延长了房子过户的时间，房主不能够准时拿到房款，客户无法住进房子。而中介公司就可以拿着滞留在账上的钱去收购房屋，或者进行各种投资。 　　直到最后无法拖延的时候，中介公司才会将手续办好，把房款交给房主。但是，此时另外一批买房人的资金又流到中介公司的账户上，循环往复。中介公司不用承担任何风险，就可以沉淀现金供自己使用，像运作“小银行”一样运作中介公司。 　　灰幕四 　　现金收房卷款逃 　　“现金收房”是中介赚取灰色收入的最主要手段。收到现金后，业主往往不办理正式过户，就将房产证交给中介。不法中介手握房产证，不是将房产转手高价出售，就是采用出租或抵押等形式将房屋变成现金流。 　　更为可怕的是，个别黑中介还会拿房产证恶意行骗，然后卷款潜

逃。而这些都会给业主造成数不清的麻烦！ 　　▲个案 　　王女士的 父亲因病住院。王女士与家人商量决定，用最短的时间将在公主坟闲置的一套房屋出售，以筹集手术费用。 　　一家中介表示可以用现金收她的房产，并提出：一手交钱，一手给房产证，并和王女士办理了《全权委托公证》。王女士觉得没什么不可，于是就签字公证，收取了全额房款，并将房产证交到中介手中。 　　三个月后，银行有人三番五次地打电话找王女士，催她速到银行交纳所欠的房屋抵押贷款月供。与此同时，又有公安机关的人打电话找到王女士，向她了解一起租金诈骗案的相关情况。这么多莫名其妙、突如其来的事情都与她已经“卖掉”的那套房屋有关！ 　　原来，王女士找的那家不法中介由于一时无法找到买家，便拿着王女士所签的《全权委托公证》及房产证到银行进行了抵押变现，并且同时以极低的价格冒充房东的代理，将房子出租给一些大学生。然后，这家不法中介拿着租房大学生交给他们的全年房租卷款跑了。 　　链接 　　银行资金监管百姓不“买账” 　　为防房款被挪用，消费者可以选择二手房资金第三方监管业务，当前，交易资金监管主要分为经纪机构监管、银行监管、交易中心监管、律师事务所监管四种模式。 　　然而，实际中消费者对资金监管的认知度和接受度并不高。据记者调查，早在2003年7月，就有银行推出二手房交易资金监管业务，监管收费标准为监管款额的千分之三至千分之五。据“中原地产”的一项调查显示，有六成购房者不愿意支付监管费。 　　而记者进行的一项随机调查的结果是，在20名消费者中，有12人对“现金收房”可能存在的风险并不了解，有14人不愿向中介公司交纳代理费。 　　50万－100万住房交易趋好 　　据21世纪不动产北京区域市场部统计数据显示，在2006年1－6月份的二手房交易中，50万－80万、80万－100万的中档二手房交易量分别占总交易量的43.1％和22.5％，两者合计达总交易量的65.5％。 　　从目前全市二手房交易总价分布情况看，30万－50万价位的低档住房交易比重继续下跌，同比下降24.9％；与之形成鲜明对比的是，中高档住房交易情况趋好。50万－100万价位的住房交易比重同比增幅27.4％，100万－200万价位的高档房住房交易比重同比增幅13.6％。 　　银行资金监管流程 　　买卖双方共同提出办理交易资金托管服务并签订《交易资金托管协议》 　　客户到银行开设交易资金托管专户，并

存入购房款项，由银行冻结 　　客户办理按揭相关手续通过银行审批 　　买卖双方到房管局办理过户手续 　　借款合同生效，资金划入中介账户 　　新产权证下发后，通知银行，公司发出交换指令，给卖方拨付购房款。 　　具体交易价格分布比重表 　　价位比重30万－50万8.9％50万－80万43.1％80万－100万22.5％100万－150万17.3％150万－200万8.2％

篇六 房产中介收入
房产中介公司加强税收管理几点建议

房产中介公司加强税收管理几点建议

（一）房地产中介行业具体的运作形式

房地产中介具体运作形式主要有以下四种：

1．通过房产经纪，亦即为买卖双方（包括承租方与出租方）牵线搭桥，并帮助办理过户手续的方式，获取信息服务费用即佣金。

2．利用自身的信息优势和渠道优势，参与炒房，获取高额差价。

3．通过房屋银行，低价接手业主房屋，转租或者分租出去，获取高额差价。

4．向其他公司或个人出售信息库（一般是假借他人之手出售），取得收入。

（二）征管现状

对符合条件的纳税人要求建账建制，自行申报纳税，企业所得税实行查账征收（或核定征收）的方式。对个体的、难以建账建制的纳税人，一般实行定期定额的征税方式。纳税人除了自身的应纳税款外（日常产生的中介服务费申报缴纳营业税及附加、房产税、土地使用税、印花税、个人所得税、企业所得税等），还负有对员工工资薪金、劳务报酬、股东分红等个人所得税的代扣代缴义务，以及与税务机关签有代收代缴协议的义务。

（三）行业存在的主要涉税问题

房产中介业最常见的涉税违法行为是少报营业收入、设置“账外账”、用收款收据收取营业款、用发票报销的形式抵个人收入、虚列费用等。具体表现为：

1、营业收入挂往来账，少报营业收入。

2、通过私设账外账、小金库等手段，隐匿应税营业收入。

3、用收款收据收取营业款，或一部分营业款开发票而另一部分营业款开收据。

4、对代管物业收取的管理费不进行申报纳税。

5、对银行按揭款手续费返回、评估公司手续费返回等不进行申报纳税。

6、收取的连锁加盟费不进行申报纳税。

7、合同违约金收入未进行申报纳税。

8、与房地产开发公司签订代理销售合同，为其开具发票，该业务存在虚假成分。

9、成本费用中列支假发票、白条子，或者虚列成本费用。

10、企业少代扣代缴或未代扣代缴工资、奖金、福利、劳务报酬、股东分红等的个人所得税，用发票报销的形式抵个人收入。

（四）税收管理关注重点

1、是否存在不开发票、不按规定开具发票、大头小尾发票和开具假发票，以及收入不及时入账，滞后申报纳税的情况。

2、是否存在设置账外账、小金库等手段，隐匿应税营业收入的情况。

3、是否存在用收款收据收取营业款，或一部分营业款开发票而另一部分营业款开收据的情况。

4、是否存在对代管物业收取的管理费不进行申报纳税的情况。

5、是否存在银行按揭款手续费返回、评估公司手续费返回等不进行申报纳税的情况。

6、是否存在收取的连锁加盟费不进行申报纳税的情况。

7、是否存在与房地产开发公司签订代理销售合同，为其开具发票，而该业务存在虚假成分，即虚开或多开的情况。

8、有无应税收入长期挂往来账，不进行申报纳税的情况。

9、出租、转租固定资产的收入未按规定申报纳税的情况。

10、有无多造工资名册、虚列成本费用的情况。

11、有无在成本费用中列支假发票、白条子的情况。

12、对企业所得税纳税调整事项未按规定调整，可按企业所得税汇算清缴表有关纳税调整事项，结合会计事项检查进行对应分析，在表上有显示数据的，需查明具体内容，核对调整数据是否正确；在表上没有显示数据的，对经常性发生项目必须通过查看相应的会计账户和分录加以证实。

13、重点检查扣缴义务人是否按规定全员全额地履行了代扣代缴义务。企业发放的各种名目的奖金、补贴、实物以及其他应税收入，向股东派息分红是否足额代扣代缴税款。

14、企业大额往来、长期挂账的款项是否存在套取现金未计个人所得税问题。

15、自然人股东股权转让是否缴纳个人所得税。

16、重点检查企业的报销发票，是否存在个人以发票充抵收入少扣缴个人所得税的行为。

17、个人投资者有无从其投资企业借款既不归还，又未用于生产经营的情况。

（五）加强房地产中介行业税收征管的措施

1、制定出行之有效的中介服务行业管理办法。

二手房交易一般均涉及房管部门、国土部门、税务部门和相关银行。通过中介的交易流程为：买方（或卖方）与中介签订代买（代售）协议→看房→买卖双方签订房屋买卖契约（缴交部分房款和中介保证金）→买卖双方到房管部门办理权属变更登记→买方到银行签订抵押贷款登记→买卖双方到国土部门办理土地使用权变更登记→买卖双方（或中介代理人）到税务部门办理纳税申报，缴纳相应税款，取得相关发票和税票→买方（或中介代理人）到房管、土地部门上报相关资料领取新的房产证和土地使用证→银行按揭到位→买方到中介领取门房钥匙（交易完成）。

因此建议以交易流程为主线，以交易事实为依据，以各部门反馈信息为平台，以法律法规为抓手，形成一条主线，多部门协抓共管的征管模式，长久高效地进行管理：

由房地产中介根据代理协议统一到税务部门先行申报税款，登记代理买卖双方的姓名及交易成交金额（按揭银行根据购房协议及中介保证金完税凭证为买卖双方办理按揭手续）。 房地产中介在为交易双方办理权属登记时向房管、土地部门出示中介保证金完税凭证复印件和提供房地产中介代理合同。由房管部门确认交易及代理信息，在交易双方到税务部门申报纳税时，提供由房管部门确认的中介服务协议、成交金额，由中介公司依据实际收取的中介费扣除保证金申报缴纳税款。

税务部门可通过每月与房地产主管部门核对存量房交易成交名册及委托代理人信息及为其提供服务的中介单位（公司或个人）名册，核实各中介机构的收入。

房地产交易必须通过房屋或土地所在地的房管局和国土资源管理部门。税务部门可以根据税收管理的要求，加强与行业主管部门的沟通，配合职能管理部门制定有利于税收管理的中介组织管理规则。通过行业主管部门，要求各中介组织或机构建立业务登记本，对经营的业务分类登记，编号管理，对税务部门日常检查核对将可以提供有效的帮助。

2、明确具体的其他纳税申报资料。

在纳税人办理具体的纳税申报时，可以依照《税收征管法》第二十五条和《税收征管法实施细则》第三十四条之规定要求纳税人报送纳税申报表及有关资料。如：可以要求中介机构报送所签订的业务合同统计表，分部门或个人详细统计业务开展情况，取得劳务报酬情况和中介组织的内部分配方案。这样，既可以掌握纳税人的实际经营状况，又可以了解各从业人员的劳务报酬情况，方便税务部门对包括个人所得税在内的所有税收的管理。

3、设立收入预警值，实行核定征收。

针对房地产中介服务行业隐性收入普遍的特点，根据各行业的经营规模和经营现状，借助现行的存量房评估系统的核定存量房的评估价确定买卖双方的成交价格，房地产中介佣金的比例一般为买卖双方各付成交价格的1%，结合代理到税务部门办理涉税事项的户次，合理

设立收入预警值，并根据各单位的申报收入数与预警值比对，对明显偏低的纳税人，实行核定征收。

4、提高纳税意识，加大纳税评估、专项检查力度。

税法宣传要在广度和深度上下功夫，坚持重点宣传同日常宣传相结合，重视日常宣传。可以开展对房地产中介机构涉税业务的培训工作，及时将最新的税收知识、财会知识传递给他们，帮助房地产机构的财务人员提高税收知识水平，同时，税务机关分析房地产中介纳税资料，有选择性地对成交量较大的中介进行纳税评估，发现违法行为移交稽查，加大对偷逃税的打击力度，彰显税法的刚性，促使纳税人提高遵从税法的意识。

5、加大发票索要者的奖励措施，提高消费者索取发票的积极性。

消费者之所以会不索要发票，是由于纳税人降低价格的诱惑或是由于消费习惯使然。对于纳税人来讲，将用于缴纳税金部分的款项分给消费者一部分来抵减售价，而要求消费者放弃取得发票，对于消费者个人利益来讲，结果是一目了然的。所以如果采取用发票换取奖励的方法，是可以提高消费者索要发票的意识的。从另一个方面讲，用于支付发票索要行为的奖励所付出的成本显然是低于税收的流逝的。

篇七 房产中介收入
房产中介新人必看

目录:

一、客户【房产中介收入】

二、网络营销 分析客户需求

三、接听电话话术

四、议价的办法

五、面访房东

六、带看过程中应对

七：约看前中后内容以及促销

八：诱导对方出价

九：封杀客户的第一次出价

十：商圈精耕

十一:房源开发销售话术

十二:如何推广你的网络店铺，如何增加店铺的流量

十三:如何利用名片做销售？

一、客户

经纪人在日常接触的客户中，成交的客户毕竟是少数，有很大一部分客户都不能马上做出买房的决定。对于一个经纪人来说，这部分客户绝不能放弃，还要保持联络，使之成为潜在客户。这也是经纪人业务拓展重要的资源。

试问：作为一个资深经纪人你主要业绩靠那些来支撑,还需指望店面接待和扫楼吗?不是，是靠你的客户维护带来的源源不断的资源。好的客户跟踪和服务你会建立起强大的客户网络，获得更多的推荐业务，使业绩得以质的飞跃。但是，如果我们只是肤浅的应付跟踪或者不跟踪，客户资源白白流失，业绩也停滞不前。做好客户跟踪，获得优质的客户推荐，对于经纪人创造好的业绩来说尤为重要。售后服务可以为经纪人培养“终身顾客”，进一步创造“终身价值”。

请记住，唯有超越顾客的期待，方能达到全方位的“顾客满意服务”，进而成就你自己的事业。客户跟踪的三个步骤：

第一步 初期建立良好坚实的客户基础：

a、搭建你坚实的业务基础：必须从房源、客源一点一滴做起，积少成多，由量变最终转为质变。有些经纪人认为，房地产作为一个大宗商品，普通老百姓大多只能消费一次，不会重复购买，为此对那些已经购买了房子的客户就不再加以重视。其实，很多客户虽然没有能力购买第二套、第三套房子，但他们却能通过另外一种方式为你增加客户来源——他们可以帮你介绍客户，使你获得更多的准意向客户。此外，也不能否认有些客户确实有二次置业或多次置业的能力，要知道，现在以房子作为投资的客户还是大有人在的。

b、建立一个完善而详尽的客户档案，编织起你强大的客户网络。

1、整理客户的所有相关资料——电话、住址、工作、收入、家庭情况、客户以及家庭成员的生日、嗜好、等（越详尽越

好）。

2、对客户进行分类（分为：A类客户的定义：

1) 对于A类客户经纪人一定要时常跟进，取得客户的认可，对其匹配的房源一定要到位、准确。由于这类客户购房意向明

确，对其满意的房屋要加紧跟进，争取最快时间签约。（注意：时间上一定要把握好，了解清楚客户的作息习惯，抓准

时机一锤定音。）

B类客户的定义：

2) 对于B类客户购房意向不是很明确的情况下，要经常引导客户，明确客户的购房意向。可先试探性推荐几套有可比性的房源，供其挑选。当经纪人清楚了客户的购房意向时，在引导客户遇到适合的房子要下决心去购买。（可以用适当的刺激方法，如：找出一套房子比较合适客户的，再告知已卖掉了，让客户自己觉的是由于自己没有抓紧时间而导致的结果，这样下次的沟通中这类客户对于经纪人就十分信任了，这样经纪人操作范围就更大了。）

C类客户的定义：

3) 对于C类客户，由于市场上适合C类客户的房子不多，可以少带看，多联系，让客户们觉得这样需求的房子很难找，当有满足其要求的房子出现时，一定要立刻下决心购买。（注意：不要自我设限，也可以适当引导，C类客户也是可以转变成为

B类和A类客户

4) 客源管理方法

A．建立客源档案，详细记录客源信息。

B．区分客源类别，为A类客户不断地提供带看，保持不断的接触。

C．定期回访、追踪近期的客源，与自己的客户保持联系，掌握他们的需求及意向转变。

D．回访已经成交的或关系比较好的老客户，如：在他们搬入新家或过生日时打个电话或送个小礼品来维系和发展自己的客

户基础。

E．培养良好的心态，始终相信自己是在帮助客户选择他们想要的房产，我们实在为他们提

供方便，我们要和他们建立一种

工作状态下的朋友关系。

F．将最新的市场行情、法律、法规及时的告知我们的客户，取得他们的信任并建立友好的关系。【房产中介收入】

注意：深层了解客户的需求；经纪人匹配房源要精准；经常和客户沟通，关注客户的变化。 有效客源分为三种，怎么服务？

①实在客户，有明确购买欲望，而且选择地点、户型价格，急为准客户 ---〉70%时间用在追踪服务。

②潜在客户，有明确购买欲望，但选择方向不明确 ---〉20%时间追踪服务。

③没有明显购买欲望，而且选择方向也不明确为隐性客户 ---〉10%时间用在追踪服务。

3、信息：准客户是有实效化的，时间就是金钱。

4、及时有效的开发与消化有效房源及客源两手都要抓。保证信息与客人有效的过滤。请记注：服务好一个客户，他身后还有一大片市场。

C、做本区域不动产方面的专家——因为专业才值得信赖。

1、硬件——外在仪表.谈吐.销售工具（专业表格.文件类.数码拍照)记住:没有第二个机会能改变客户对我们的第一印象。

2、软件——具有丰富的房产方面的相关知识：业务知识，金融知识，权证知识，法律知识，投资理财，公司强大的销售网

络平台。

3、提供专业的服务——解绝客户的疑难——超越客户的期望——嬴得客户的信赖——产生对你的信任——心甘情原付出。

4、作不动产专家应达到的目的——让客户他或者他身边的朋友，只要有房产方面的需求，第一个想到的就是你。

第二步、客户跟踪必须提供最优质的销售服务——保养、呵护你的客户网络，让她逐渐强大起来（钓鱼理论）

A、优质服务具体体现在：

1、永远多做一点，从细微入手

2、了解客户需求的迫切性

3、对客户永远要有耐心

4、超越客户的期望

B、客户跟踪从那些方面入手：

1、要持续、有效的跟进和联系

a 了解客户最新的需求动态；购房的意向；向业主汇报带看情况；朋友有没有房产需要打理。

b 不定时向客户提供最新房产市场动态、咨询。

C 随时随地关心客户的生活

1、节日问候、短信、鲜花

2、搬新家的问候

3、处理客户的难题

及时、适时的进行客户跟

踪

1、尝试建立亲密的个人关系。

2、经常向客户通报市场信息。

3、了解客户的购买进程及最新的购买需求。

4、不断并且主动地接受客户咨询，消除客户疑问。

5、有楼盘的最新消息时，第一时间知会你的客户。

Re:中介新手必看，教你如何成为百万业绩的经纪人！(超强)

2、与客户建立朋友似的关系——人们总是喜欢同他们熟识值得信赖的人做生意。 a 分类：老年朋友——忠诚度高。

中年朋友——理性置业者

青年朋友——易沟通、易搞定

b 怎样建立朋友关系：

1、真诚相待、高度信任

让客户相信与你相处就象给保险公司打交道一样保险

2、找到彼此共同兴趣爱好、产生共鸣

3、树立良好的个人品质——热情、自信，敬业

4、多为客户的利益着想

成为了朋友，那就一切尽在掌握中——牵着客户的鼻子走，你还怕不成交吗？

Re:中介新手必看，教你如何成为百万业绩的经纪人！(超强)

房地产经纪人在从业过程中，也是和客户进行一场心理较量的过程。要想尽快的成交，需要了解和掌握客户的心理。了解了客户的心理，我们才能知己知彼，百战不殆。房地产交易市场上，我们先分析一下市场下谁再买房？按照客户的购买行为的客户心理分析，进一步认识客户的真正需求，从而达到我们销售的目的。客户需求的房源决定了我们的开发方向和商圈精耕模式。

目前市场上购买房屋的人主要有：

新婚购房需求特点：

1、小户型为主，一般户型面积在50-80平米居多。

2、因为都在上班，较少有私家车，所以一般要求交通方便。

3、考虑到将来有了小孩或双方父母一同暂住的需要，购房时一般选择两房单位。

4、积蓄不多，家庭月收入较高，在购房时一般会得到父母的赞助。

5、卧室一般要求朝阳，卧室使用面积较大一点。

6、老城区的房子或者最近两三年的房子比较收受欢迎。

7、一般不是一次性付款。能使用公积金贷款。首付比例可以高一点。由父母资助的比较多。

8、因为新婚夫妇一般是过渡置业，考虑到将来会换大户型，所以对房子将来的出售和保值功能比较在意。

9、地理位置也是购房时首选因素，对交通、配套、小区品质的要求较高。

10、周边商圈、医院、学校配套齐全，生活成熟区域的房源。

作业方向：

房源开发：要多开发小户型房源。以60-80平米的房型最受欢迎。城市中心区域或者交通比较方便的地方多做商圈精耕开

发。

客源开发方向：婚纱影楼，旅行社（蜜月履行），婚姻登记处，婚庆礼仪公司等地方。 投资购房需求特点：

1、 有升值潜力的地方。城市的中心区域，或者城市景观区域。

2、房源处于将来的潜力或者规划的行政或者商业中心。

3、对于地段要求非常严格，一般要求成熟区域。