我是这样做二手房中介的

篇一 我是这样做二手房中介的
房产中介好做吗?赚钱吗?有的年薪百万有的生存艰难

　　近日，随着契税、营业税“双降”新政的出台，二手房交易也借着政策东风热闹起来。最近，记者在一位朋友那里听到了一个有趣的故事，说是市民李大伯去福明路上的一家冰鲜鸡店买鸡肉，店主钟女士的一番话让他吃了一惊，“我现在不卖鸡了，和朋友一起做房产中介。”卖鸡跟卖房这两个行当距离挺远，钟女士转行做二手房中介，其背后原因还是二手房行情的回暖。最近几天，记者走访宁波多家房产中介，发现二手房中介都在加快门店扩张的步伐，其中一个小区周边，就聚集了７家房产中介。

　　行情见好，有人改行当了房产中介。但是，房产中介好做吗？虽然，二手房确实比之前的好卖了，但是诸如外界说的“火爆”、“抢房”等实在太夸张。２１世纪不动产的一位房产中介跟记者分享了几个二手买卖中的案例：一套朱雀新村的二手房，５０多平方，价格在１万多每平方，原先买家已经跟房东谈好价格，可是国家契税新政出来后，房东要求涨５万，买家就不买账了。另一套中山小区的房子，房东在原先谈好的价格基础上涨了１０万，买家就放弃了，房东又降了２万，买家还是不买账，这些单子最后都黄了。“房东的心理发生变化了，预期变高，但是买方没变化，挑选的余地很多，觉得就算涨也涨不了多少。”该人士称。

　　对于有梦想的90后来说，房产中介创业是一个不错的创业项目，干得好他可以让你年入百万甚至更多，一年就能实现有车有房梦想。不过需要知道的是，能赚钱的还是在一线城市居多，在二、三线，四线城市，房产中介并不是那么好做。君不见2015年就有不少房产中介公司关门？

　　房产中介好做吗?房产中介赚钱吗?不同的人有不同的说法：

　　雷明：每天干十三四个小时，年薪上百万

　　过去的2015年，雷明几乎没有休息过，每天8点30分前赶到公司开早会，交流客源和房源情况，紧接着就打电话约客户看房，或是和房东聊聊挂牌价格。简单吃顿中饭后还要再开一次会，交流上午的市场情况。一般下午的客户更多，甚至要忙到晚上，因为不少客户平日里只有晚饭后才有空看房。

　　“我们每天早中晚都要开会，交流客源和房源情况，保持信息畅通，我基本都是夜里11点以后回家睡觉的，睡醒就开始第二天的工作。”雷明告诉本报记者，他每天都要工作十三四个小时。

　　去年“3·30”新政后，二套改善型住房购房门槛大幅下降，上海的二手房交易开始井喷，雷明也因此几乎没有一天完整的休息。“我们每周本身就只能休周一或周二，但休息时也会接到客户的电话，如果客户要求看房就必须加班。不过市场非常好，大家都很有干劲，没什么事的时候也都会去公司工作。”雷明说。

　　有付出就有回报，30岁不到的雷明如今已进入“百万年薪俱乐部”，虽然只是分管十多位业务员的经理，但在这一级别中，他的收入水平已属中等偏上。

　　然而，相比如今的高薪厚职，雷明刚入行的几年充满辛酸。“2013年我有半年都只有1820元的基本工资，2014年整个行业特别不好，很多中介都亏了，不少同事也因此离开了这个行当。”雷明告诉记者。但坚持下来的房产中介如今赚得盆满钵满。

　　老陈：房产中介好做吗?房产中介很苦　生存艰难

　　老陈是一名二手房中介员。多年来，出于职业需要，他养成了行事说话周到体贴的习惯。客人一进门，他忙不迭地让座；客人一坐下，他立刻去倒水；客人一站起来，他马上去帮忙叫出租车；客人脸一垮，他马上说一堆好话；客人一犹豫，他跟着就说上一堆恐吓性的话，“这块儿的房价永远不可能再降到两万了。”一旦客人表现出一丁点儿心动的样子，他丝毫也不敢耽误时间，马上操起手机给业主打电话，最好当天就能看房签约下定金。

　　过去有几年，这只陀螺转得发了疯。他每天早上5点起床，先帮签约的客人去排队办理交税过户手续，中午凑合一顿，然后再去带客人看房子，一直看到晚上七八点，如果有合意的，晚上可能还要约业主来谈判，一直谈到12点都不稀奇。2009年的时候，他就没有休息过一天。他不敢休息，没法放松，他害怕自己放过一天，就等于把钱送进了别人的口袋。房市大热的时机难得一见，他看见很多钞票在窗外的天空漂浮。他经常也能在看房的时候遇见别的中介。有时候，在同一间房子里能够遇到十几个，大家济济一堂，热热乎乎客客气气的，几乎像是一起赴宴的朋友。

　　即使在最疯狂的2009年，他仍然感到生存艰难。假使一笔生意做成，他能从中介服务费里获得15%的提成。和往年房市萧条的时节相比，这笔钱不但没有变多，甚至还变少了。由于二手房买卖火爆，不但入市的买家变多了(来源:

　　即便最好的时候，这样的生意，他们公司一个月能做成10笔。“反正我一个月拿不到一万块，也就七八千吧。”他说。当他听说某家大中介公司员工一个月能收入2万的时候，表现出一脸不屑的样子。他把烟头在墙上杵灭了，又扔在皮鞋下面踩碎。

　　一年前，他离开那家大中介公司，原因就是业绩不够好。大中介比小中介的生存压力要大得多。比如说，每个新人每天都有带人看房的工作指标，一旦完不成，随时都有被扫地出门的危险。“压力太大了，所以才有那么多中介骗人说谎。”

　　世界越来越乱，房子越来越不好卖。一会儿利率调整了，一会儿税费涨了，一会儿股市波动影响房市了，一会儿保不齐还有套好招来诈骗的。去年夏天的时候，他有两个月光景一分钱也没挣着。早年间，还有同事光靠干中介就能在燕郊攒下一套房子，如今，这几乎就是痴人说梦。他遇过卖家反悔，合同都签了，又觉得卖亏。他跑了三四个月，一分钱挣不着还要搭上半年时间处理纠纷。他手里正有笔换房的交易，两边客户都紧紧巴巴分寸不让。他两头讨好，赔着小心，中间也免不了搞搞阴阳合同。有一次，为了免得交易被隔壁的中介抢走，他还请妹夫假装客户来谈生意，截了单子。真是一场虚惊啊，他说。

　　最后他也学了乖。他在公司的会议室里装了屏蔽。来的客户都收不到手机信号，这样他们就没法跟别的中介串价，不会被抢了生意。至于一边拍胸脯，一边说点夸大其词不管不顾的谎话，那就更别提了。

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　　现状：

　　二手房房价涨疯了

　　2月中央集中出台一系列楼市利好政策，包括下调商贷首付比例、减免调整二手房交易契税、营业税，上调公积金存款利率，推动了刚需和改善购房需求集中释放。

　　再加上年后合肥新房封盘惜售或绑定高价车位现象普遍，大量购房需求涌入二手房市场，导致合肥二手房市场房价“失控”，二手房房主跳价成常态。

　　据悉，目前房主跳价频率高、幅度大很常见，特别是购房需求旺盛的滨湖新区和政务区。“房主跳价太快，分分钟涨10万都正常”德佑地产明珠店经纪人吴凡介绍道，他之前有个客户看中万达文旅城一套二手房，房主涨价到130万，客户同意后，房主又涨了10万。

　　“现在不是市场上没房源，而是没有合适价格的房子，”湘楚置业经纪人王兴认为，市场上缺房源是事实，但现在主要是没有合适价位的房源，房主涨价太快。

　　房价虚高二手房交易遇冷

　　“现在房价炒得太离谱，赚钱的是房主，中介生意很难做。”二手房市场火爆，大家都以为中介挣钱了，其实中介也是一肚子苦水。

　　“房价被炒得太猛，房主报价太高，成交量就少了。”辉达房产经纪人小丁认为，二手房市场只是表面的虚火，实际上更多房子有价无市，购房客户开始观望。“每天经纪人带看数据下滑，成交量大幅下滑。”

　　“现在政务区房价虚高，客户量多但成交量不高。” 中易地产恒大华府分公司经理李毛劲分析称，年后政务区房价上涨太快，热点小区均价已经超过两万，房价一天一个价。“持房观望的房主增多，市场上可售房源少，在售房源报价虚高导致实际成交量并不高。”

　　“房价过度炒作，中介之间竞争变大，生意也难做。”面对“失控”的房价，经纪人小丁表示很无奈，他说作为房产经纪人他们更希望一个健康的二手房市场。

　　了解：

　　中介的代理佣金怎么算？

  一般来说，房屋买卖代理收费，按成交总价乘以一定的比例来算。独家代理的，比例可能会高点。中原地产项目总经理黄韬向记者介绍，代理公司收取的佣金，目前行情如下：

  一手住宅：成交总价x1%

  二手住宅：成交总价x（3%~5%）

  个别情况：成交总价x（10%~12%）

  备注：上述比例为代理公司收取的佣金比例，中介人员的佣金包含在内。

  一般来说，位置比较偏远的楼盘，或者开发商在短期内营销任务比较重的情况下，提成比例较高。位置较好的热销楼盘，佣金比例相对较低。

　　下一页：孙科：创业当房产中介老板 打800通电话促成第1单

篇二 我是这样做二手房中介的
房产中介好做吗？房产经纪日子不好过等待春天

　　原文标题：房产中介春天何时来

　　2014年全国楼市可谓跌宕起伏。作为在整个房地产市场夹缝中生存的房产中介，则更是艰难求存。根据国家统计局公布的数据显示，2014年1至12月长春市二手房价格，有10个月是在下跌通道之中。二手房价格的下跌，直接影响到房地产中介的业绩。长春市住房保障和房地产管理局公布的相关信息显示，长春市去年1至12月累计成交二手房数量为3.1万套，和2013年的5.1万套相比，同比下降39.2%。长春房产中介的春天什么时候才能来？房产中介好做吗？为此，记者对市场进行了走访。

高薪招聘经纪人的广告 新文化记者 白石 摄

　　中介老板

　　1 抽身而退

　　王军做二手房中介这行五年了，在长春二手房市场最旺的时候，他在宽城区、绿园区和二道区一度拥有3家连锁门店。但这两年，他已没有心思打理这门生意，去年他试着开了一家咖啡店。

　　2015年春节过后，随着最后一家中介门店的租金到期，王军彻底告别了他为之奋斗多年的行业，“早关早省心。”也许是在二手房中介的行当里摸爬滚打太辛苦，此刻从他的语气中能听得出一种无奈，但更多的却是解脱后的轻松。

　　2009年王军被朋友拽进二手房中介这一行，当时新房涨势一片，二手房也是红红火火。在中介公司摸索了一年，2010年他的第一家二手房中介门店在宽城区开张。2011年“个人不满五年，卖房全额征税”的新政实施前，长春市二手房交易迎来一波“牛市”，王军年底时又开了一家分店。2013年“国五条”落地前，二手房市场又迎来一波“小阳春”。也就在那时，王军的中介门店数量达到了顶峰。

　　但好景不长，紧接着长春二手房市场“寒冬”来袭。“2014年是长春房地产变动和动荡的一年。”长春市某房地产代理有限公司总经理李茂玉这样总结，市场极度低迷，但仍有二手房中介选择逆势扩张，和大多数人一样，王军对未来不看好，于是2014年他先后关掉了两家门店。如今，王军已经退出了二手房中介市场。

　　房产中介好做吗？王军说，虽然他退出了这一行，但这几年总体来说没有赔钱，“不是我坚持不下去，而是担心再坚持下去，可能就没有退路了。”在王军看来，二手房中介想要再重拾2011年以前的辉煌，已经不可能了。

　　2 想追“牛尾”赶上“熊头”

　　动荡之年，不是所有人都能像王军那样可以全身而退。

　　长春市荣光路某小区正在出兑的房屋中介的老板小峰（化名），2014年年初进入这一行，结果连“牛尾”都没有碰到，直接撞上“熊头”。小峰讲，开这家店之前他也是做二手房经纪的，在2013年那一波行情中赚了一些钱，便有了单干的想法。

　　“其实干房屋中介的门槛不高。”找个合适的位置，买几张办公桌椅，再配一两台电脑，之后剩下的就只是招人了。

　　他给记者算了一笔账，以他的那家店为例，由于位置靠近小区门口，近100平方米的门店盘下来花了8万元的兑费，此外房租每年是5万元；装修等其他费用一共花了2万元左右；一年宽带费用1200元；供暖费、物业费一年3000元(创业网:

　　“赔钱可能跟我选的位置有关，但最主要的原因还是我判断失误，现在市场买房人观望情绪严重。”这是小峰得出的结论。决定把店兑出去是2014年年底的事，只是小峰的店已经张罗出兑3个月了，到现在也没兑出去。

　　房产经纪

　　1 自己砸钱打广告 不砸就不好卖

　　中介公司的老板们有的转行，有的暂时离场观望，房产中介经纪人的日子又如何？

　　3月11日下午，金川街附近的一家房屋中介公司，3个年轻小伙围在一起有说有笑，记者推门进屋，打破了屋里的轻松气氛。

　　“卖房吗？”见有人进屋，其中一人开口询问，另外两人表情也瞬间端正了起来。

　　交谈中记者了解到，3人中，在中介这一行干得最久的是小岩（化名），也不过3年而已。进来之前记者在店门口注意到，门口的玻璃上贴着一张招聘启事，上面标注着“月薪5000元招聘经纪人”。3个小伙子说，当初他们也是被这样的“高薪”吸引，进入了中介这一行。

　　小岩和小建（化名）说，2014年他俩的收入都超过8万元，这让记者有些吃惊。小岩笑着说：“其实一年下来我几乎没剩下多少，高收入是高投入换来的。”小岩讲，以前他们卖房，也就是在各种媒体上发几条房屋出售信息，剩下的就是等电话，或者在中介公司等买房人自己上门。但是小岩告诉记者，去年市场不好，买房人少，中介之间竞争激烈，只好自己砸钱抢客户。怎么个砸法？他解释说：“就是打广告，提高房源的曝光率。”

　　周末是买房人最活跃的时段，必须提高广告发布频次。小建告诉记者，以在某生活服务类网站打广告为例，上传一条住房出售信息，每天“置顶费用”是38元。如果周五至周日连续3天“置顶”，费用就是114元。出于成本考虑，经纪人不会把手里的房源全都“置顶”，但就算只推5套房源的话，费用也要570元，一个月下来，就是2280元。

　　这么往广告上砸钱，就一定能卖出房子吗？答案是不一定的。

　　“不打广告房子不好卖，打了广告也得看运气。”小建说，如果运气好，一个月能成交一套房子，“那成本就赚回来了。”可如果运气不好，一套房子都没成交，下个月就得继续投钱。

　　2 转行的不仅仅是新人

　　3个人所在的这家中介公司，已经开了五六年，以前市场好的时候，店里的经纪人可以达到十几个。今年春节之后，店里就只剩下他们3个人了，其他人“都不干了”。

　　窗口那里虽然贴着“月薪5000元招聘经纪人”，但根本没有吸引力。小岩坦言，即便有人来应聘，能坚持多久也是未知数。

　　在临河街的另一家二手房中介，入行两年的小涛独自一人坐在屋里看店。他告诉记者，去年他月均收入只有2000元，这样的收入还没有他之前做保安赚得多，“我如果不是单身，早就不干了。”在这家中介的门口，记者也看到了“招聘经纪人”的广告，小涛说，他家是常年招人，但去年一直都是走的人比来的人多。“好不容易来一个人，3个月，一套房子都没卖出去。卖不掉房子就没有收入，最后只能拍拍屁股走人。”

　　“走的不单单是新人，干了好几年的老人也有走的。原因也很简单，赚不到钱了，这些人多数都转行了。”小涛说。

　　■市场行情

　　买房人和卖房人都很任性

　　二手房市场中的中介老板和中介经纪人去年过得不容易，那么市场中的买房人和卖房人又是怎样的？相比买房人，卖房人更能挺，同时还很“任性”。很多卖房者，其实家里就一套房子，卖房是因为他们想用卖房的钱买更好的房子。如果成交价太低，买新房就会损失很大，所以这些人不愿意低价把老房卖出去。而家里有两三套房的卖房者，把房子扔给中介出售的同时，房子会一直保持出租状态。能卖出高价自然是好，如果卖不上价也不着急。在小涛所在的中介，门口悬挂着30多张房屋出售信息卡，“这里面有超过三成的房子都是卖3个月没卖出去的。”

　　和卖房人的“任性”相比，有时买房人的想法也让中介琢磨不透。2014年3月份，王先生找到中介公司，计划出售一套80平方米的学区房，当时开价60万元。当有人通过中介开出50万元的价格时，王先生一口拒绝。去年年底，由于着急用钱，王先生又找到中介，这次他把房价降到45万元。中介公司马上联系了当初有意50万元买这套房的买家，可买家听到新的价格后，竟然要求卖家再便宜5万元，结果这笔生意再次一拍两散。

　　去年日子不好过　今年能否转暖？

　　根据国家统计局公布的数据显示，长春市二手房价格去年12个月里只有两个月环比出现了上涨，此外的10个月，二手房价格环比均下跌。二手房价格4～12月份累计环比下跌5.3%。二手房价格下跌的同时，成交量也在下降。根据长春市住房保障和房地产管理局公布的相关信息显示，长春市去年1至12月累计成交二手房数量为3.1万套，和2013年的5.1万套相比，同比下降39.2%。

　　面对这样的数据，长春市工商联房地产中介服务行业商会会长王义全说：“说2014年是长春二手房中介的‘寒冬’都不为过。”长春有实力的几个房地产中介公司之一，长春市某房地产代理有限公司2014年经营情况也不容乐观。数据显示，公司去年全年累计成交房屋数量同比减少38.97%，全年只有2月份同比增长27.62%，其余月份全部同比下跌，跌幅超过50%的有4个月。

　　“市场行情不好，业务量急剧萎缩，再加上销售人员严重流失，多方面不利因素导致2014年公司的总营业额下降30%，而且还出现了亏损。”李茂玉说。

　　根据国家统计局公布的2015年2月二手房价格数据显示，长春二手房价格继续下跌，这是自去年4月以来，连续11个月下跌，但环比降幅略有收窄，为0.3%，市场出现回暖迹象。

　　■谋新出路

　　与开发商抱团 卖新房“取暖”

　　一些中介选择了“退出”，但仍有中介还在坚持，为了生存，绞尽脑汁想出路。

　　张海岩所在的这家房产中介公司，就是去年刚成立的一家新公司。由于二手房市场生意不好，公司想到跟日子同样不好过的开发商搞合作，转做新房市场。

　　“以前房产中介卖新房，卖的多是开发商卖剩下的尾盘，而且开发商高不可攀。现在他们的日子也不好过，为了消化库存，拿出来跟我们合作的房源，都是在他们售楼处正在销售的正常房源。”张海岩说。

　　新房和二手房价格的趋同，让那些原本想少花一点钱获得住房和改善型住房的买房人不得不做新的考虑。

　　■行业变化

　　房产电商悄悄逼近

　　很多人可能没有意识到，无论你是否已经准备好，移动互联网战场的硝烟已经开始一步步逼近传统中介公司的阵地。

　　不管是采用O2O形式的好屋中国、房多多、Q房网，还是经过再次创新，采用O2O+C2C形式出现的房主儿，2014年他们都在全国各地进行着疯狂的扩张，而且已经让部分传统中介公司的大佬们坐不住了。

　　近期“思源地产”和“中原地产”的高管们在不同场合均表示，未来会“加强线上方面的投入”。李茂玉介绍，目前虽然移动互联网和传统中介公司之间的硝烟还没有烧到长春，但这是迟早的事情。在全国的一些地方，移动互联网时代的房地产中介公司竞争已经提前进入到白热化阶段，两大阵营已经初步形成。“作为本土企业，我们现在既要想办法抵御‘寒冬’，也要做好迎接全新机遇到来时的挑战，这样才能在未来的竞争中走得更远。”李茂玉说。

　　■行业预测

　　2015年长春房地产中介或迎来一次大的洗牌

　　华创证券新产业趋势部总经理杨现领认为：“未来10年，中国的房地产将会迎来一个交易的浪潮。中介行业、代理行业、流通行业在整个行业中的作用会越来越大。”

　　但这里提到的中介行业，显然不是留在传统思维，或是仍沿用传统手段进行销售的中介。

　　据长春市住房保障和房地产管理局统计，目前长春市备案房屋经纪人资质的二手房中介公司232家，而未备案的中介公司数量更多。

　　王义全认为，2015年长春房地产中介企业必将迎来一次大的洗牌，这对中介企业来说既是机遇，也是挑战。

篇三 我是这样做二手房中介的
如何应对房产中介欺诈行为呢

如何应对房产中介欺诈行为呢

现在大家买二手房大多数都是通过房产中介来购买的，但是通过房产中介得话我们就会遭受到经济上的损失，有种被欺骗的感觉。那么房产中介欺诈行为如何应对呢?接下来为您整理了有关的内容，欢迎您的阅读!

第一类：签合同不给正本出现概率：五颗星损失程度：五颗星

签合同时不给签字方留存正本，或者干脆只签一份合同留在手上，再按自己的意图对合同进行修改，这种情况非常普遍。相应的，给委托人造成的损失也是巨大的。因此，如果与中介签订合同后中介不肯给正本，一定要拒绝签订。如果象这个案例中所遇到的情况，中介称要将合同带到上家处让上家签了再给下家，那至少要多长一个心眼，让中介将合同复印一份，再叫中介盖个章，并写明“此复印件与原件一致”，这样就不担心中介私自修改合同了。

第二类：强制规定独家委托出现概率：五颗星损失程度：二颗星

在居间合同中约定买方看房后不得私下房东成效，这是中介为了避免客户“跳中介”而经常采用的做法，这样做本无可厚非，因为佣金是中介公司赖以生存的基础，如果买方通过中介认识房东后再私下与房东成交，中介公司就收不到佣金了，这对中介公司当然也不公平。不过，房东一般不会只委托一家中介公司，下家也不会只到一家中介公司了解，如果居间合同中约定下家不得通过其他中介公司成交，这就是典型的霸王条款，按照的规定也是无效的。

第三类：欺上瞒下吃差价出现概率：二颗星损失程度：五颗星

中介吃差价的方式主要有：1、办理委托手续，对双方隐瞒交易价格，吃全部差价。

2、在上家报价的基础上，约定成交价超过报价的部分与上家分成。吃差价扰乱了市场秩序，也给委托人造成了损失。现在，实施买卖合同网上备案的方式，使得吃差价的情况大为减少，但为以防万一，最好在与上家或下家见面时再口头确认一下交易价格。一旦发生中介吃差价的情况，可立即向房地产管理部门投诉，行政部门会依法进行处理，同时还要注意保留相关的证据，以便通过法院要求中介公司返还差价。

第四类：私下收取中介费出现概率：三颗星损失程度：五颗星

个别中介公司的业务员为谋取私利，私自接受业务(这叫“飞单”)，收取佣金也不开正规发票，这样，一旦出了问题，中介公司也可以不承担相应的责任。因此，一定不能被个别业务员打着“少收佣金”或“为了少交税”的幌子所欺骗，不签居间合同或不开发票。而且，如果遇到这样的情况，正好说明这家中介公司的业务员素质不高，难以保障客户的权益，应当考虑另外委托别的公司。【我是这样做二手房中介的】

第五类：随意拗断定金出现概率：三颗星损失程度：三颗星

上家在交付定金时，一般买卖合同的主要条款都会确定下来，如总价、付款方式、金额和时间等等。但也有一些中介在收受定金时并不签订定合同将这些主要内容确定下来，而只是写张定金的收据。如果已经支付了定金但对买卖合同的主要条款不能协商一致，应当视为买卖合同没有成立，上家应当返还定金(不是双倍)，所以遇到这种情况不用担心定金拿不回来。

第六类：诱使下家交定金出现概率：五颗星损失程度：四颗星

定金对买卖双方都有约束，如果买方反悔，就丧失定金，如果卖方反悔，就要双倍返还定金。在签订正式的买卖合同之前，一般会签订一份含定金内容的协议，以这种方式将双方捆在一起，以免一方反悔。正是由于定金有这样的作用，所以有些中介业务员在客户没有明白定金的法律后果的时候，引诱客户支付“意向金”或“定金”来约束双方，以便达成交易。遇到这种情况，一定看清楚所签订的协议，弄清楚意向金在什么情况下转变成定金，搞清交付定金后双方的责任，以免误入“定金陷阱”。

第七类：房屋面积不真实出现概率：二颗星损失程度：四颗星

中介公司一般是按上家口头提供情况挂牌的，挂牌的信息有时与实际情况并不一致(如面积、房龄等)，其原因有可能是上家故意隐瞒，有可能是中介工作失误(如登记错误)，也有的可能是中介为了吸引客户故意而为。如果碰到合同上写明面积“以产证为准”的情况，一定要记得写上“面积误差不得超过多少平方”的内容，因为二手房交易一般不以面积单价而以总价计算，所以要写明误差的范围，超过这个范围则可认为主要条款未达成一致，合同未成立，下家可以要求返还定金。

第八类：隐瞒房屋真实情况出现概率：五颗星损失程度：四颗星

中介为促成交易，往往会对所推荐的房屋进行夸大其辞的介绍，同时也会隐瞒一些不利的情况。所以一定要冷静判断中介的话，对一些关键情况最好自己去核实一下，多向房屋所在的保安、门卫、邻居打听真实情况。

文章来源：律伴网

篇四 我是这样做二手房中介的
买二手房必看：中介费到底该收多少

中介到底在做什么，动不动就要收一两万的中介费，我给大家好好分析一下

1、带人看楼，不讲缺点，只讲优点，黑心的更可颠倒黑白，指鹿为马

2、谎称其他买家有意向，让买家恐慌，以为再不买就没机会了，匆匆忙忙买了一套越看越不顺眼的房子。从这个角度来说，买家何必给中介费呢

3、不让买家与业主接触，居中讲价。很多价钱，中介讲不下来，你不一定不行，可惜你没机会。黑心的更是赚个几千上万的差价

4、很多时候，买家与业主都只差一两百块钱一平方的价格讲不下来，其实只要中介肯降一降中介费，业主也会同意的。但中介就是不肯降，加上中介费，买家一平方又要多给一两百，业主一平方要多收一两百。要是这一两百刚好在买卖双方的心理底线上，就这么谈崩了。从这个角度来说，中介不知道毁了多少买卖。

5、现在业主流行实收，不管你其他费用，只管收钱。我建议各位买家，也来个“实付”，管你中介收多少，多少巧立名目的收费，我就这么多钱，多一分没有

6、什么看楼书，什么居间服务合同，什么诚意金，通通不要签。要是这房真的那么好，还轮得到我等平民百姓，中介自己早买了。这不卖了十天半个月，就你看上吗。中介拿出来让你签的东西，打印的那叫一个漂亮，有理有据，条条是道。可惜全是霸王条款，一天到晚不是你负这个责任，就是你的那个义务，签了，恭喜又是一个水鱼。上面有关中介的责任。。。。要是你，你会打印出来吗。

（预告：这几天我会整理出一个双方对等的合同，保证在我的理解范围内，同志们不会吃亏，把中介吃的死死的。只要这贴有人顶，我就义务劳动，为人民服务）

7、中介会把买卖房子的过程说的很复杂，然后说，放心，只要你给中介费，都会帮你做或指点你做。然后，就等着他电话遥控你跑来跑去吧。做完之后，你会发现，其实。。。。都很简单的。。。【我是这样做二手房中介的】

8、贷款时要做什么评估、抵押、赎回、注销。很多同志听都没听过，这时中介就会说，我帮你。。。。有些费用可以打折扣的哦。。。嘿嘿

（为人民服务，回贴猛烈的话，我会把中介的小猫腻通通写出来的哦„„^-^）

9、中介费，开玩笑，你中介什么技术含量，需要什么专业知识，你一分钟值几块钱，不就凭点信息不对称吗，还干扰了这么多社会正常秩序。你拉我去看烂房子、贵房子花了时间，不想想我一分钟几块钱上下，跑了那么多冤枉路，就是帮你签一个看房条。。。。。浪费我们的大好休息时间，不用给钱啊。

说中介没技术含量就是没技术含量，要是可以有户型、朝向、小区、景观、屋内装修照片等资料看。有些房子根本就不用去就地看就可以否决，浪费看房人的时间。

不过我估计也不会有，中介想等你到就地再忽悠你，加上一两个托，让你晕晕转转就下定了，嘿，水鱼上钩了。

物价局规定，中介收取双方的中介费，买卖双方总的在0.5%~3.5%之间。就是说，你给个总房价的0.25%就行了，给1.75%的，已经是极大的冤大头了。双方都给了2%的，水鱼，去法院告中介吧，他收费超物价局规定了。

砍中介费

1、不急着在一家中介买，业主不可能只在一个中介放盘。问多几家，让中介自己去狗咬狗，中介这种有大量替代资源存在的行业，就是要他们竞争一下，让收费贵没竞争力的滚蛋。

最后只要选一家价格和中介费都最低的就行了，就当帮他们淘汰一下，真正有实力的中介还会感谢您呢。

不这样做，就自己等着当水鱼吧。

2、有时候跟业主差一两百一平方讲不下来，记得还有中介费这东西，减中介费就等于减房价。

3、中介费的标准：中介这行业乌烟瘴气，公司规定都是违反物价局规定的。给个0.25%，最多1%就行了。也可以具体数目，一两千、五千、最多一万。

中介还真以为自己是金枝玉叶，跑跑腿就要个一两万。NND我一技术工人，天天累死累活生产产品出来养活这些寄生虫，有钱买个房子，你中介一个月不到，而且又不是一对一服务，就想赚我几个月工资啊。

最近买了二手房，做了回水鱼，不但给了不少冤枉钱，还受了一肚子气。希望大家看完之后不要像我一样，拿自己的血汗钱去养活这些没技术含量、没专业知识、没社会责任，只会狮子大开口要钱的“人”。

说心里话，中介还是有技术含量的，那就是：忽悠你。忽悠你急急忙忙买房子，忽悠你认为他们收费很合理，忽悠你交这费那费。满嘴跑火车，一边跟你称兄道弟，一边狠狠宰你一。

篇五 我是这样做二手房中介的
内幕：你所不知道的房屋中介

内幕：你所不知道的房屋中介【我是这样做二手房中介的】

在大众传统的思维里，买二手房就要找中介，中介这个本来就风雨飘摇的行业面对互联网的冲击更加岌岌可危。中介行业里的各种猫腻也许大众并不知晓，虽然口碑很差，然而中介就像打不死的小强一样，依然“顽强”地存活着。

今天大家买房卖房，很多实际情况使得我们必须通过中介才能实现需求。原因不是因为中介的服务有多么切合客户需要，而是不找中介没渠道找到房源主要因为：

1买家想找到业主房源要么通过路边中介找到房源，要么通过网站信息找到中介房源。没有切实的第二渠道可以帮我们实现买家与卖家的直接对接。

2、房屋买卖的前期交易达成及后期的交易手续办理二大核心事项咱老百姓大多做不到自行解决。

虚假房源太多，优质房源多数是“鱼饵”

据相关报道表明：“网络上有30%-40%的房源根本不存在，是从业人员自己杜撰的，另外有30%-40%是房屋信息与实际情况不相符，也就是说虚假房源最高可以占到网络房源的八成左右.” 多数消费者在网上搜索时，一般会选择按照价格的排序筛选，再通过图片来判断房子的装修情况，这样一来，价格低的房子就会排在搜索结果的前几页，而获得更多的关注，中介人员一般都要这样把握客户心理，先发优质假房源，客户打电话过来，再根据其需求协调别的房子。

“网络房源鱼龙混杂已经影响到整个中介行业的业务开展。”一位在中介从业人员表示，网络房源包括两方面，一方面是各大门户网站的房源，另一方面是各大经纪公司的网站，而各大门户网站的房源基本是由中介从业人员来发布，由于缺乏必要的监督和规范，因此也成为虚假网络房源的“重灾区”。

为什么中介收费这么高，老百姓还得认交？

买家通过中介买一套房子，少则几万，多则几十万的中介费支出真不是小数目，而这笔钱用来买什么了呢？让我们总结一下：

1、买中介手上的出售信息。

2、买中介给予的置业见意。（如得到正向见意还好，但有时得到的可能是反向见意）

3、买中介带着你去看房子，帮你下决心出钱定房子。

除以上几点，没了，显然是不合理的。这时有人说过户手续不是还要由中介办理吗？中介不是提供第三方居间吗？非也：过户手续您还得支付代办费用，几千块是跑不了的。中介所提供的第三方居间在法律上及实际上是没有任何意义的，真出了问题中介一点责任都没有。

国家规定中介收费哪些些是合法的，而真正合理的收费应该是什么标准？

国家有明文规定中介收费的标准，北京目前普通住宅一般国家规定最高是成交价2.2%，除此再超收一分钱都是违法的，老百姓大多并不清楚那些中介收费是不合规的，常见不合法收费项目如下：

1、加以0.5%的担保费（以前叫《代书费》），这笔钱完全是个别品牌中介为了提高营业额自编自设的一笔故事性费用。（内部认为能收就收，收完了有懂行的找上门追究再退）

2、中介费以外的代办过户费，这笔钱国家也有明文规定最高收费是1000元以内，但大多起收就3000元。

3、贷款服务费，一笔住房按揭贷款银行除评估费及抵押登记费有可能产生不足1000元以内的费用，并且大多银行现在为了竞争也能不收就不收了，中介收多少大多都是自已留着了。

按揭服务费到底多少？

按揭服务费，也被称为金融服务费或贷款服务费，其收费额度为贷款额的1%。一套贷款50万元的房子，仅按揭服务费一项，购房者就要交5000元。

在介绍这项收费时，中介的说辞是：“这是银行收取的，和中介无关。”实际上呢？这项收费纯属子虚乌有。万家网在这里告诉购房者，银行根本没有“按揭服务费”一说，这项收费是中介自立名目收取的，最终全部落到了中介的腰包里。这也就解释了，为什么在交过“按揭服务费”之后，购房者根本拿不到银行提供的正规票据了。

再来说“评估费”，这项收费项目虽然确实存在，但该收多少也有猫腻。据了解，房子抵押需经评估机构评估，这些机构基本都要收取千分之五的评估费。而实际操作中，评估机构仅收取了千分之四甚至更低的评估费，多出来的钱则直接返给中介。评估机构这样做也是无可奈何，因为按照行规，不返给中介，中介就不会再和这家评估机构合作。也就是说，购房者缴纳的评估费中，仅有部分到达了评估机构，其他则作为“返点”返给中介。仍以一套贷款额度为50万元的房子为例，千分之五的评估费为2500元，其中最少有500元落入了中介的腰包。

消费者在通过中介找房时，一定要事先做好工作，以避免被不良中介“忽悠“。

篇六 我是这样做二手房中介的
二手房中介秘笈

一、 客户在下订之前，称过户当天一次性付款，不愿交订，怎么办？答：向客户出示国土局产权转移流程表，并解释流程表中每一步客户可能面临的风险，如业主没有收定，他/她不可能交房产证押在中介公司，他/她就有可能卖给任何一个客户，我们也就有可能失去购买的良好时机；如当天付款过户没有足够的时间查清业主产权是否清晰。如果不交订金，交易条件、违约责任等不明确，草率联系过户，是对双方很不负责的态度，更容易发生问题。   二、 客户在看过房之后，要求说明此房的业主为什么出售此房，而业主真正售房的理由又不能说出来，怎么办？答：商品社会里客户买卖物业是一件很平常而又很正常的一种行业（或事情），正如我们不能问买方："您为何要买房"一样，客户会产生一种反感，而这样对我的销售工作是非常不利的。但如果碰上一个客户非打破沙锅问到底时，你不妨告诉他/她，业主发财了，要移民、换大房、别墅了，相信你买了这房今后也会飞黄腾达。三、 客户在看房之后并商讨好价格，要求见业主面再谈，落实一下业主是否真的此价出售，怎么办？答：在您未完全确定下来（下担保金）时，业主不会也没时间过来跟您面谈，业主委托我们公司找客户，如果没有收定前每个客户都要见业主，那业主委托我们公司不就没有意义了吗？公证、过户时业主必须亲临现场签字，如证实此价不实，您可以投诉并退还不实价差也不迟。四、 客户在一家公司反复订过多次房产都未购买成房子，已经对中介公司失去信心，但是这时我公司又有一套房非常适合他，该怎么样使他重树信心，向他推销此房，如果他看中此房，迟迟不到公司下订，怎么办？答：首先让客户了解我公司的经营理念，诚信服务和办事程序，找到该客户在其它公司退订的原因，用自己专业理论说服客户，给客户推荐楼盘时一定要信息准确，重信誉、守承诺，让客户感觉到你跟其它公司的业务员不同，以你的真诚打动客户，让客户感觉到我们公司就是与其它中介公司不同，为其着想，把他当朋友而非客户，消除客户的防范意识，让其重树信心跟您买房，当他看中了您手中的房时，就可以编一些故事。诸如：业主就要到其他中介去收定，或者是同事的客户正在查阅有关资料，并到档案大厦查档去了等等，让他产生一种"危机"感。五、 在价格、房子、产权都落实满意了，后因某种原因订不下来，或者说下不了决心，该如何跟进？答：多与客户沟通，了解客户真正的需要，了解真正存在的问题并解决问题。六、 客户在没有交定金之前要求出具房产证原件

，怎么办？答：客户没有交定之前要求见房产证原件本身有些不合情理，因为业主只有在收定时才可能将房产证押在公司，但我们可采取双管齐下的方法，让客户来交定的同时业主来收定，分开安排在两个不同的会客室，然后借口房产证需要复印一份留底而拿到客户的面前，看后收定。七、客户买房的同时，要求把小孩迁到附近学校读书，而条件不够，该怎么样解决？答：这本身不是我们房地产中介能够解决的问题，但是，深圳市政府有这样规定，九年义务教育中，小孩按所辖片区就近上学，如果你看中了某所学校，想让小孩在哪读书，就必须先解决户口的辖区问题，然后再按"就近上学"之规定提出申请，否则，根本就无法解决。八、客户要求房款交到交易中心资金监管，怎么办？答：1、交易中心和我们一样都是合法的地产经纪机构，公司每天都有大量的业务在受理，并且公司客服部比交易中心从业人员更专业更全面更系统，房产交易除了产权过户还有大量的事要做，通过我公司的售后服务，能让你省心、放心、舒心的买好房子。如果你一定要监管，我公司要求由建行进行监管。2、订金和税费绝对不能监管，业主没收订金谈什么监管，即使监管也可去建行监管。3、告之客户在本公司购房必须按本公司付款程序，否则不予办理。4、对这样的要求，第一时间就应该拒绝，因为：①这违反公司原则；②这是对我们的一种污辱，是对我们公司极大的不信任；③交易中心也是中介公司，"同行是冤家"，我们没有理由帮他拉生意，长别人的威风，灭自己的志气。定金部分就更不用说，业主不收定，更没有人跟客户去资金监管。如果还不行，则要求客户到银行实行监管。5、定金、佣金、税费、水电押金不能押管。房款尽量做工作，不在交易中心监管。九、客户质问为什么要下10%的定金，我们应该怎样回答？答：当你交10%订金后，公司会转给业主，公司就会收业主房产证，办理一些手续，如你下太少订金，业主会不收，也不放心把房产证给公司，就无法保证客户买到此房，并且该订金会计入房款。十、签约时客户对房款转入中介公司有异议，怎么办？答：树立信心、娉戏 瘢 每突Я私夤 镜木 婺＃ 市抛纯觯 约巴晟埔滴竦牟僮鞴娉獭Ｕ故竟 镜南喙刈柿希 っ鞴 镜氖盗 推放啤?/p>十一、客户交订时称你公司仍可能继续高价出售此房，想对公司进行约束时怎么办？答：肯定地告诉对方，我们公司不会这样做。第一，没理由这样做，也没有必要这么做，高卖也只能收1.5%的佣金。第二，如这样做了就失去您对本公司的信任，公司不会只看眼前的利益

，公司希望客户是公司的永久客户。十二、为什么要在公证过户前付全款？答：公司为了保障双方利益，需将房地产证原件交到国土局，不能随意撤消，业主要求必须将房款付中介公司才会到国土局签字。十三、客户交订时称付10%定金没问题，但要求同时交钥匙，怎么办？答：不可以交钥匙，只有在付清全款，房屋产权转移确认后才能交钥匙，这是对买卖双方的负责，也避免了不必要的问题发生。十四、客户要把自己的房卖出去后，才能订看中的那套房，但有不肯贱卖原房产，市场价暂无法成交，无法两套房的卖与买同步进行，如何说服客户下订？答：建议客户将原有的房产做个贷，以贷款作楼盘首期，以租供楼。十五、客户相中某物业，但又对该物业离奇的低价产生怀疑，而不能下定时，怎么办？答：1、低价因为业主急售，怀疑只会错失良机2、至于产权的清晰与否，可以通过过户前的产权查档了解清楚。十六、为什么中介公司不能赔定，而只可以吃定？答：出于交易过程中的时间顺序而导致不能赔定与客户。1、首先我公司受理业主委托；2、我司通过一定渠道（广告、推介）找到客户，与客户签了《购房委托书》，并收取定金；3、业主确信我司已收订，才会来我司签署《售房委托书》，并收取订金，留房产证原件在我司（以举止防业主有条件将该房售予他人）。如果我司与买方签了赔订，可能由于时间差的问题，业主会改变售出价格或意愿，而致我司未收益告赔订。十七、客户要求将（房产内）渗水的部分修补好再交订，怎么办？答：1、与原业主协商，把渗水部分修缮好；2、说服客户，正因为由于该房产有渗水现象，才导致该物业卖目前这样的价格，业主认为如果要将渗水部分修好，就不会卖这样的价了。十八、客户问：这房我较满意，现交定金可以，但我老公（老婆）看后不满意，我要退定，行不行？答：1、首先告诉他/她，这样是不可以的。定金的含义就是交定这一刻起所卖物业被您定下了，如果定金可以退回，也就失去了"定"字的意义。2、房屋买卖而签署的合同是慎重的文书，收到定金后我公司会转给业主，不是我公司不退而是业主不可能退。如果你对房屋本身还有疑问，请带上家人抓紧时间现场察看，一旦落订，我公司需要尽快落实，并及时转订业主。如果在其间先有其他客户要落订，公司不能承诺一定你能买到，请您仔细考虑。十九、客户看房并且交订金之后，业主突然改变价格，要求更高的价格出售此房，怎么办？答：1、出现这种情况，我们只有晓之以情，动之以理。从我们所付出的费用和劳动说起，以期达到

感动业主的目的；2、寻找报纸广告找出相同楼盘的最低价，与业主谈价，找人看房，把价格往最低处砍，打击业主心理期望值；3、可以从法律的角度上要求业主履行合约，否则，由此产生的法律后果将由业主全部承担。二十、收订后，有其它客户出高价，怎么办？答：1、公司原则上不支持这种做法。因为这样做的结果必定失去第一个客户，对公司的信誉和品牌都是百害而无一利的。也会让客户对公司的服务宗旨"诚信"产生怀疑，久而久之，将得不偿失。但是努力做好第一客户，极力说服第二个客户 ，给他介绍其他物业这是很容易做到的。这样两个客户都做成，由一个客户变两个客户，何乐而不为呢？2、如果第二个客户出价远高于第一个客户，我们也可以考虑第二个客户，但必具备一个先决条件：盘、客户必须有一方可以做全权委托，从而保证这部分高出的利润我们一定能赚到为原则。这时我们对第一个客户需要找一个很好的理由，比如业主已经在其他公司收了定金，我们的动作慢了一步等等，尽可能把责任往业主身上推，以期达到既不得罪客户，又可达到让他高高兴兴地在我们手中买其他房产的目的。二十一、客户首其款准备不足，要求按揭贷款成数提高，而银行又无法满足客户，怎么办？答：1、说服客户想办法，比如，向亲戚朋友预支、借钱等；2、看客户是否有物业在手，如果有可以向银行申请个贷。3、如果是企业法人、国家公务员则可以向银行申请高额按揭款。4、特别关系的还可以找银行特批高额按揭款。二十二、和客户签买房合同时，交房时间、煤气、水电、管理费的交接时间，怎么确定？答：请详细翻阅客服部桌面的合同范本，特殊情况由客户与业主自行商议、确认。二十三、客户要求自己买保险，怎么办？答：不行，原则上各大银行规定在指定的保险公司购买保险，客户只能按规定需要向保险公司购买保险。二十四、如成交价高于房产证原价，而利润只有双俑时，客户要求买卖合同填成交价，而业主只承担填合同价税费时，怎么办？答：向客户说明，业主当前的售价是不包含高出房产证原价的那部分税金的价格，如果客户坚持要按成交价填写，1、高出的部分税费业主要加到成交价中；2或是由客户承担高出的这部分税费，这个问题普遍存在，特别提醒业务人员注意，在收取客户订金时一定要与盘方业务员充分沟通，如果确定原房产证价低于成交价时，必须在收定委托书中注明：现售成交价必须按房产证原价填写。二十五、业主往往在过户的同时一定要收到全款，条件打不到业主就不卖了，这时候该怎么处理？答

：1、业主的这种条件是绝对不可能做到的。现实中的"过户"，只不过是将《现售买卖合同》，三级市场转移申请表、房产证原件以及买卖双方的身份证明等资料递进了国土局的办文窗口而已。递件并不代表过户，出税单五个工作日后产权才可做变更登记，如果有查封等限制转让的因素，将给公司造成巨大风险；2、要充分展示公司的实力，让客户相信我们，其他的问题自然就解决了；3、万不得已建议到银行实行资金监管，这样可以充分保障双方的利益，相信客户、业主均能接受。二十六、客户有反悔心理，故意拖延办手续和付房款，在合同中找问题、挑毛病，以达到其退定的目的，怎么办？答：1、收到定金后我公司会转给业主，不是我公司不退而是业主不可能退，定金的含义就是交定这一刻起所卖物业被您定下了，如果定金可以退回，也就失去了"定"字的意义。2、签署购房合同时，已经注明了最后的付款和办文时间，如果客户有反悔表露，应该郑重向客户表明，提醒客户最后办文时间，否则按合同规定执行。二十七、由于客户目前面临困难无法及时将房款交给公司，要求拖一段时间过户，怎么办？答：关键在于我们能否按客户需求，与业主协商达成延期付款协议。我们尽量满足客户的需求，因为只有这样，才能使该交易圆满完成。否则，只有依约而行。二十八、房子交接时，客户发现房间与原看房和收定有误，要求业主赔钱，怎么办？答：1、购、售委托书明文规定，物业内现有装修和设施、设备不得拆除或附送物业内现有家私家电等的，如果交房时交现房和合约中之规定有异议时，业主应承担全部责任，我们有义务和责任要求业主履行约定，否则，我们将在房款中扣除一部分作为客户的补偿，除业主在物业恢复所签合约时之状态。2、委托书中没有注明，而买方、卖方、中介三方有口头承诺的，出现问题中介公司由经办人是否与卖方协调解决并承担相应责任。二十九、此房风水是否不好？答：1、房产经纪必须熟悉房屋结构、朝向、通风、采光等要素，用专业术语，比如座北朝南等等，也有因人而异的，比如与人的生辰八字相关，就看你怎么说。关键是你说的让客户开心、信服，这里的风水就是好的。三十、客户交定后发现有中介公司的价格比我公司低，要求降价，否则要求退定，怎么办？答：1、如果我公司按行文规定收取双佣，则告诉买方，房屋售价可以在过户时直接向业主确定，至于其他中介公司存在着不良竞争行为，告诉买方可不予理会。或我公司按约履行。2、如买方能提供或你预测到买方定能提供有力证据证明我公司赚了

篇七 我是这样做二手房中介的
房地产中介全程培训手册

实战房地产经纪业务

第一节跑盘...........................................24第二节电话营销技巧....................................26第三节客户接待技巧........................................27

一、如何接待客户及业主.................................27二、客户接待操作技巧...................................31第四节独家代理与钥匙管理..................................32

一、如何说服业主签独家代理及独家代理的重要性............32二、如何说服业主放钥匙..................................33三、如何应对行家借钥匙.................................34第五节如何反签............................................35第六节看房................................................35

一、看房前及看房中的工作...............................35二、看房过程中应注意的问题..............................39三、看房后应注意的问题.................................40第七节如何跟进........................................43第八节讨价还价............................................45

一、如何应付佣金打折...................................45二、如何引导谈价快速逼定................................47三、如何向业主还价及说服业主收定........................49四、如何协调客户和业主的时间............................51第九节跳盘与控盘..........................................51

一、如何跳盘跳客........................................51二、如何有效控盘........................................55第十节如何建立客户档案及售后服务.........................57

一、如何鉴定产权合法性..................................57二、如何建立客户档案及售后服务..........................58第十一节如何利用网络进行资源整合...........................59第十二节商铺、厂房、写字楼交易...............................59第一章二手楼交易手续办理指南...............................64

第一节二手楼交易标准流程图.................................64第二节按揭赎楼知识.........................................65

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熟悉

楼盘咨询

由于不能立即分辨客户真伪，在回答客户问题时对重要核心问题进行模糊回答，其他问题可以视情况回答,切记注意保护盘源，尽量约其过来看房，并引导客户留

下电话。马上请教资深同事或对该物业非常熟悉的同事帮忙

**，您好！请问您是在哪里看到的信息？您说的那套确实挺好，是十楼以上单位（是靠花园中心的单位），应该比较适合您，业主也很有心卖的,我们已经有客户看中了这套房,您现在有时间过来看房吗？(需根据物业实际情况而定)

不好意思，您稍等，我找一位更熟悉这个楼盘的同事给您介绍！

不熟悉

看房

**,您好!我们这边刚新出一套

营造好气氛，突出物业卖点,

物业非常符合您的要求，您现在

确定具体时间和地点并激发

有时间过来看房吗？我们几个

客户的兴趣

同事已经在约客户看了。

**,您好!房子是挺适合你们的，价钱也很实惠,找一套您满意的房子不容易,我帮您先做做预算,然后在我们公司下个诚意金,我好帮您去跟业主确定下来，现有不少同事都有客户想要这样的房子。

**,您好!上次带您看房您没看中,我们这边刚刚出了个新盘,非常符合您的需求，现在有很多的客户在看房，赶快过来看，慢了恐怕就没有了！

看中

已看过

尽量让其交保证金,签单边合同，同时打好预防针

反馈

没看中

进一步了解他的需求,总结客户不满意的条件，及时调整，预约下次看房时间

第三节过户所需要提交的资料................................66第四节税费计算............................................69第五节按揭、担保过程中可能产生的风险及风险控制.............70

第二章新版《房地产买卖合同》操作指南........................74

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反馈没看房

主动联系客户进行再推荐，给客户制造危机，说明房子确实不错，他不买是他的损失，并礼貌邀约上门看房。

**,您好!我们这里刚出来一套**物业的房子，非常符合您的需求，现在有很多的客户都在看，您赶快过来看，慢了恐怕就没有了//上次跟您说的那套房子业主一直没时间，所以没看到，今天业主从外地回来了，请您尽快抽时间过来看一下，业主明天又要出差，一走又没机会看了。**,恭喜您买到称心如意的房子,接下来将由深圳市中昊宇按揭担保公司的xxx为您服务,其电话是xxxxxxxx.如果您有什么不明白的地方，可以随时打电话给我.

**,您好!恭喜您乔迁新居,住得还好吗？感谢您对我们公司的信赖和支持，谢谢您给了我一次为您服务的机会，可不可以给我提个建议，也好让我下次有机会再更好的为您服务？

对不起！**他刚刚外出不在,您是否需要留言,请问您贵姓,电话号码多少呢？我会尽快让他给您复电,再见!

告之售后服务

者

签约后主动告知客户后续手续如何办理,在阐述过程中口齿清晰,表达准确(避免乱

承诺现象)在促成交易后一个月内进行跟踪回访;回访时应当礼貌、诚恳、热情，并确定客户是否方便接听电话,看客户入住后的感受，寻求其它的委

托需求应询问对方是否需要留言或回电话,并做好记录,然后复述一遍,对方挂断后方为通话完毕；最后须及时知会同

事。

售后服务

回访

其它

代接电话

客户找同事其它人

第四节基本社交礼仪

一、社交礼仪四原则（一）、不卑不亢；（二）、热情有度；（三）、求同存异；（四）、不宜为先；二、社交礼仪四禁忌（一）、举止粗俗；

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（二）、乱发脾气；（三）、蜚短流长；（四）、说话过头；三、与上司相处的礼仪

（一）、理解：人人都有难念的经；（二）、保持距离；（三）、不卑不亢；四、与同事相处的礼仪（一）、真诚合作；

（二）、同甘共苦：一个好汉三个帮；（三）、公平竞争；

（四）、宽以待人：人非圣贤，孰能无过；

服务质量是服务行业的生命线,服务质量的内容是多方面的,服务行业从业人员讲究礼貌礼节礼仪,提供礼貌服务则是优质服务最重要的因素之一。

第四章实战房地产经纪业务

第一节跑盘

房地产经纪人员在从业的地区必须是一个活地图，很难想象一个对所在城市的东南西北分不清楚、城市道路不熟悉、建筑方位不清楚的房地产经纪人员，能够做好业务，本节就如何跑盘做详细讲述。

一、跑盘目的

（一）、通过跑盘程序，帮助和督导置业顾问成为深圳“地理通”、“楼盘通”，从而尽快建立行业所需要的市场全局观念，并积累岗位所需求的基本业务信息，提高专业技能。

（二）、通过跑盘熟练掌握所属区域的地理特征、商业特点、楼盘情况，以为客户提供更详

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尽、专业的士服务。

（三）、通过跑盘程序，使跑盘人员磨练意志、端正行业观念，培养房地产经纪人员所应具备的品格素质和职业精神。二、跑盘要求及相关指引

(一)城市“地理通”——全局掌握城市结构、道路走向、路貌特征1、掌握城市结构、道路走向、道貌特征

1、所在城市共分为几个大区，区属划分界线参见《××市地图》。

2、随着城市规划不断变迁，老百姓约定俗成的地理称谓对地理标识尤为重要。2、实现实地印象与地图标识间迅速自如的转换

1233、熟悉社区或楼盘配套设施情况：幼儿园、小学、中学、菜场、酒楼、公园以及大型市场、文体娱乐设施等。

4、熟知交通路线及具体公交站点、中小巴车次，找到公交站点的位置，记录所有经过的大、中、小巴士路号及车费。三、跑盘人员作业考核标准（一）、跑盘物业调查作业标准

1、对于在售物业的项目调查，必须严格按照公司规定的项目调查表认真填写。

2、对于已入伙一年之内的物业，项目调查表所要求的“折实售价”一栏可不填写，其它栏目按要求完成。

3、对于已入伙一年以上的物业，项目调查表所要求的“建筑设计”、“环境设计”、“折实售价”、“联系电话”栏可不填写，其它栏目按要求完成。

4、跑盘地图作业标准

除按照跑盘指引的要求外，还需对正在筹建中的物业及待建空地的情况进行了解，并在跑盘地图上做出标识。

四、跑盘辅导人员工作指引（一）、跑盘辅导人的责任

1、客观地讲，跑盘是件苦差事。新员工不单要承受精神、体力上的付出（比如每天跑完盘回来，还要画图和完成项目调查作业），还要面对经济上的压力。在这个过程中不断有人离去；

2、如何帮助新员工成功地迈出入职创辉租售后的第一步，并为其今后成长为合格的、乃至优秀的置业顾问打下良好基础，对于我们这些新员工的指路人来说，责任很大。（二）、跑盘辅导的工作要点

1、向新学员明确跑盘的作用1、新学员报到当日,无论你多忙,你都必须与该学员见面.一来可以了解其过往从事的行业及与目前工作的不同之处,以便有针对性地做出工作安排；二来也可让新学员从陌生的工作环境中感受到关心与帮助,增强对团队的归属感。

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