公司商铺转让应交纳的土地增值税

篇一 公司商铺转让应交纳的土地增值税
土地使用权取得方式不同如何计算地价缴纳房产税

　　在近日的税收检查过程中，检查人员发现有些企业少缴房产税，造成少缴的主要原因是对《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号）第三款规定没有正确理解。关于将地价计入房产原值征收房产税问题，该文件规定：对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

　　文件中规定地价计入房产原值征收房产税，要根据土地使用权的取得方式来确定，也就是说不同的取得方式决定企业的地价是否计入房产原值缴纳房产税。

　　土地使用权取得方式

　　1.外部购入：这种方式是最普遍的一种方式，包括直接竞拍、企业之间互相转让等。

　　2.投资者投入：投资者在成立公司时，以土地作价投入，占得公司一定股份，成为公司股东。

　　3.通过非货币性资产交换取得：非货币性资产交换，主要是不涉及货币或涉及的货币很少，通过用存货、固定资产或无形资产等换入土地使用权。

　　4.通过债务重组取得土地：通过债务重组取得土地，是指企业作为债权人，债务人用自己的土地抵偿债务。

　　5.政府补助取得土地：指政府出于某种原因或根据某种政策，对企业做出的一种补助。

　　6.租赁：企业通过协议约定，支付一定租金，获得一定期限的土地使用权。

　　7.划拨：土地划拨方式在计划经济时代，比较普遍，至今还有，但不普遍，主要是针对一些公益事业单位或国家的重点项目。土地划拨一般是无偿的，不用支付价款。

　　何种方式下地价可计入房产原值

　　在1～5方式下，企业应将地价计入房产原值征收房产税，在6～7方式下，企业虽然拥有土地使用权，但并没有支付土地价款，也就不存在地价。

　　地价如何确定

　　财税〔2010〕121号文件规定，地价包括取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。这里的规定是一个笼统的说法，没有考虑土地的取得方式。

　　1.外部购入土地地价确定：外部购入，包括直接从土地管理部门取得或者企业与企业之间、企业与个人之间转让，无论哪种情况，外部购入土地地价均应包括企业支付的土地价款、企业缴纳的契税、耕地占用税、拆迁补偿支出以及土地达到使用所发生的成本费用。

　　例1：甲企业通过竞拍取得一块土地，土地出让金1亿元，缴纳契税400万元，耕地占用税200万元，支付拆迁补偿1000万元，计入房产原值地价：1＋0.04＋0.02＋0.1＝1.16（亿元）。

　　2.投资者投入土地地价确定：投资者以土地作价，投入新公司，应以投入时的土地公允价值为计价，加上接受土地支付的税费以及土地达到使用所发生的成本费用之和确定。

　　例2：乙公司用自己拥有的一块土地，作价1亿元投入A公司，占有A公司45%股份，A公司缴纳契税400万元，计入房产原值地价：1＋0.04＝1.04（亿元）。

　　3.通过非货币性资产交换取得土地地价确定：非货币性资产交换取得土地，应以交换时的土地公允价值为计价，加上接受土地支付的税费以及土地达到使用所发生的成本费用之和确定。

　　例3：丙公司想获得B企业的一块土地，双方决定丙公司用自己的产品交换B企业的土地。丙公司为一般纳税人。丙公司产品市场价值1亿元，B企业的土地价值1.17亿元。丙公司取得土地支付契税468万元，计入房产原值地价：1.17＋0.0468＝1.2168（亿元）。

　　4.通过债务重组取得土地地价确定：债务重组取得土地地价，应以债务重组时的土地公允价值为计价，加上接受土地支付的税费以及土地达到使用所发生的成本费用之和确定。

　　例4：丁公司欠C公司1亿元，双方商定丁公司用自己的一块土地抵顶债务，土地价值1亿元，C公司取得土地支付契税400万元，计入房产原值地价：1＋0.04＝1.04（亿元）。

　　5.政府补助取得土地：通过政府补助取得土地，应当按照取得土地时公允价值，加上接受土地支付的税费以及土地达到使用所发生的成本费用之和确定。

　　因此，土地取得方式有多种形式，应根据取得方式的不同，计算地价。只有正确计算地价，才能正确计算房产税，将纳税风险防患于未然。

篇二 公司商铺转让应交纳的土地增值税
土地增值税试题

土地增值税测试题

一．单选

1． 下列各项中，应征收土地增值税的是（ ）

A .赠与社会公益事业的房地产

B .个人出售自有住房

C .抵押期满权属转让给债权人的房地产

D .兼并企业从被兼并企业得到的房地产

【答案及解析】C，ABD属于土地增值税免税范围。参见财税[1995]48号、财税

[2008]137号

房地产开发企业在确定土地增值税的扣除项目时，允许扣除的与转让房地产有关的税金是（ ） 2．

A .营业税、印花税

B .房产税、城市维护建设税

C .营业税、城市维护建设税

D .印花税、城市维护建设税

【答案及解析】C，允许扣除的税金是房屋土地流转环节发生的税金，房产税是保有环节缴纳的税金，另外“房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，已相应予以扣除。”不在与转让房地产有关的税金中扣除。（财税[1995]48号）

下列各项中，应征收土地增值税的是（ ） 3．

A .企业出售办公用房

B .房地产开发公司为客户代建房产

C .双方合作建房后按比例分配自用房产

D .企业长期出租办公用房

4． 【答案及解析】A，B、D没发生产权转移，C属于免税范围见财税[1995]48号 在何种情况下，房地产开发费用按10%计算扣除（ ）

A .凡不能按照转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的

B .凡能按按照转让房地产项目计算分摊利息支出并提供金融机构证明的

C .不论利息能否分摊或是否有金融机构的证明，开发费用一律按10%扣除

D .利息支出以外的其他房地产开发费用划分不清的

5． 【答案及解析】A，参见《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》 土地增值税采用（ ）

A .超率累进税率

B .超额累进税率

C .比例税率

D .定额税率

6． 【答案及解析】A，参见《中华人民共和国土地增值税暂行条例》 选择土地增值税适用税率的依据是（ ）

A .转让房地产的收入额与扣除项目金额之比

B .增值额与转让房地产的收入额之比

C .增值额与扣除项目金额之比

D .扣除项目金额与增值额之比

【答案及解析】C，参见《中华人民共和国土地增值税暂行条例》

7． 对于不超过商业银行同类同期贷款利率据实列支的利息支出以外的其他房地产开发

费用，按照取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本之和，在（ ）以内计算扣除

A .3%

B .5%

C .10%

D .20%

8． 【答案及解析】B，参见《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》 下列哪种情况属于预征土地增值税的范围（ ）

A .转让土地使用权的

B .转让二手房的

C .纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入的

D .以长期租赁形式出租房产的

9． 【答案及解析】C，见财税[1995]48号 下列情形中，税务机关可以要求纳税人进行土地增值税的清算是（ ）

A .房地产开发项目全部竣工、完成销售的

B .整体转让未竣工决算房地产开发项目的

C .直接转让土地使用权的

D .已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑

面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出

租或自用的

【答案及解析】D，见国税发[2009]91号

计征土地增值税时，允许扣除旧房及建筑物的（ ） 10．

A .房产当前市场价值

B .房产余值

C .房产评估价格

D .房产账面净值

11． 【答案及解析】C，见《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》 土地增值税是在房地产的（ ）环节征收的

A .出租

B .转让

C .使用

D .建设

12． 【答案及解析】B，见《中华人民共和国土地增值税暂行条例》 纳税人转让房地产所取得的收入减除（ ）后的余额，为增值额。

A .实际支出

B .扣除项目金额

C .与转让房地产有关的税金

D .房地产开发成本

13． 【答案及解析】B，见《中华人民共和国土地增值税暂行条例》 土地增值额未超过扣除项目金额５０％的税率是（ ）

A .30%

B .40%

C .50%

D .60%

14． 【答案及解析】A，见《中华人民共和国土地增值税暂行条例》 下列项目中，不属于土地增值税所列的房地产开发成本的是（ ）

A .土地出让金

B .耕地占用税

C .前期工程费

D .开发间接费用

15． 【答案及解析】A，见《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》 在计算缴纳土地增值税时，对于房地产开发公司，可以作为加计20％扣除基数的是

（ ）

A .销售费用

B .与房地产开发相关的财务费用

C .房地产开发成本

D .与房地产开发相关的管理费用

16． 【答案及解析】C，见《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》 计算缴纳土地增值税时，转让旧房及建筑物的扣除项目中不包括（ ）

A .评估出的重置成本价

B .评估费用

C .转让环节缴纳的营业税

D .购置家具电器成本

17． 【答案及解析】D，见《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》 不允许作为从事房地产开发的纳税人加计20％扣除的项目有（）

A .耕地占用税

B .土地征用费

C .拆迁补偿费

D .利息支出

18． 【答案及解析】D，见《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》 下列哪项成本不属于《北京市地方税务局关于土地增值税核定扣项目金额标准有关

问题的通知》（京地税地〔2009〕245号）中所述的四项成本（）

A .前期工程费

B .公共配套设施费

C .基础设施费

D .建筑安装工程费

19． 【答案及解析】B 某房地产公司转让商品房收入5000万元，土地增值税准允扣除项目金额为4200万

元，则适用税率为（）

A .30％

B .40％

C .50％

D .60％

20． 【答案及解析】A，增值额=5000万元-4200万元=800万元，增值额和扣除项目金额的比值=800万/4200万<50%，故适用税率为30% 在北京市范围内，企业转让房地产需缴纳土地增值税时，如果房屋坐落地企业核算

地不一致，则纳税地点为（ ）

A .房地产坐落地

B .企业核算地

C .企业法人居住地

D .纳税人自由选择

21． 【答案及解析】B，见京政函[1998]88号，注意前提是“在北京市范围内” 纳税人即建造普通住宅，又建造其他商品房的，应（ ）计算土地增值税。【公司商铺转让应交纳的土地增值税】

A .合并

B .按占地比例分摊分别

C .按建筑面积比例分摊分别

D .按收入比例分摊分别

22． 【答案及解析】C，见京地税地〔2007〕325 号 自2010年10月1日起，房地产开发企业销售在2011年3月17日之前已办理预售

许可和现房销售确认的商品房取得的收入，如下说法有错误的是（ ）

A .房地产开发企业销售经济适用住房、限价商品住房等保障性住房取得的收入，暂不预征土地增值税

B .容积率小于1.0的房地产开发项目，按照销售收入的3%预征土地增值税

C .其他房地产开发项目，按照销售收入的2%预征土地增值税

D .普通住房商品房项目，按照销售收入的1%预征土地增值税

23． 【答案及解析】D，见京建发[2010]677号、市局2011年第5号公告 在土地增值税项目清算中，清算成本分摊比例为（ ）

A .已售建筑面积/可售建筑面积

B .已售土地面积/可售土地面积

C .已售建筑面积/总建筑面积

D .已售建筑面积/总土地面积

24． 【答案及解析】A，见京地税地〔2008〕92 号 关于土地增值税，以下选项正确的表述是（ ）

A .土地增值税只针对土地的转让行为征税

B .在土地使用权转让过程中，如果没有取得收入，就不用缴纳土地增值税

C .土地增值税所有扣除项目金额都可以根据合法有效凭证据实扣除

D .土地增值税清算审核方式分案头审核和实地审核两种

25． 【答案及解析】D，见国税发[2009]91号 对于转让集体土地使用权的行为，以下说法正确的是（ ）

A .应减免征收土地增值税

B .不属于土地增值税征税范围

C .应进行土地增值税预缴

D .应进行土地增值税清算

【答案及解析】B，见《中华人民共和国土地增值税暂行条例》

26． 房地产开发企业计算土地增值税时，以下属于应单独扣除的税金的是（ ）。

A．房地产开发企业转让房地产时缴纳的营业税、城建税和土地增值税

B．房地产开发企业转让房地产时缴纳的营业税、城建税和教育费附加

C．房地产开发企业转让房地产时缴纳的营业税、城建税和企业所得税

D．房地产开发企业转让房地产时缴纳的营业税、城建税、教育费附加和印花税

【答案及解析】B，见《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》、财税

[1995]48号

27． 企业开发房地产取得土地使用权所支付的金额1000万元；房地产开发成本6000万

元；向金融机构借入资金利息支出400万元(能提供金融机构贷款证明)，按规定能提供贷款证明的其他房地产开发费用为土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的5％；该企业允许扣除的房地产开发费用为（ ）万元。

A. 400

B. 350

C. 750

D. 7750

【答案及解析】C，该企业允许扣除的房地产开发费用＝400+(1000 + 6000)×5％＝ 750(万元)

28． 企业转让存量房，在计算土地增值税时，不准予扣除的项目有（ ）

A . 取得土地使用权所支付的金额

B . 旧房和建筑物的评估价格和评估费用

C . 与转让房地产有关的税金

D . 加计扣除

【答案及解析】D，见《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》

29． 下列情况不免征土地增值税的有（ ）

A . 纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的；

B . 因国家建设需要依法征用、收回的房地产

C . 合作建房后分房自用的

D . 企业开发经济适用房项目并出售的

【答案及解析】D，见《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》、财税

[1995]48号

30． 以下不属于判断是否土地增值税征税范围的标准的是（）

A . 是否取得收入或其他经济利益

B . 土地使用权、地上建筑物及其附着物的产权是否发生转让

C . 转让的是否为国有土地使用权

D . 是否拥有对土地的所有权

【答案及解析】D，见《中华人民共和国土地增值税暂行条例》

31． 以下说法正确的是（）

A． 房地产开发企业建造住宅项目，增值额未超过20%的，免征土地增值税。

B． 在普通住宅与其他商品房、清税面积与未清税面积之间分摊成本的，应按

占地面积计算分摊

C． 单位和个人因城市实施规划、国家建设的需要，被政府批准征用的房产或

收回的土地使用权，而使房地产权属发生转让的，属于土地增值税的征税

范围，但根据税法规定，可以免征土地增值税。

D． 土地增值税的纳税人，在计算房地产开发费用扣除额时，若财务费用中的

利息支出不能按转让房地产项目计算分摊或不能够提供金融机构证明的，

可按纳税人当期实际发生的管理费用、销售费用、财务费用的数额，据实

扣除。

【答案及解析】C，A应该是建造普通标准住宅，B应按建筑面积计算分摊，D房地产开发费用除利息支出外均不能据实扣除

32． 房地产开发企业应自取得立项批准文件之日起（b）内，办理土地增值税项目登记手

续

A．15日

B．30日

C．7日

D．3日【公司商铺转让应交纳的土地增值税】

【答案及解析】B，见京地税地〔2009〕105号

33． 对房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的公共设施，下列税务处理符合现行

土地增值税规定的是（）

A.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用

篇三 公司商铺转让应交纳的土地增值税
商铺土地增值税清算

商铺住宅联体楼土地增值税计算方法的探讨

(作者 财政部财政科学研究所 肖太寿[1]) 摘要

商铺住宅联体楼是指房地产开发企业开发的底层是店铺 店铺上面是普通住宅的开发项目在税收征管实践中 对于商铺住宅联体楼的土地增值税如计算 出现了税企业争议比较大的两种计算方法 一是按核算项目先整体计算增值额和增值率 确定相应税率后 再按建筑面积分别核算增值额 计算土地增值税。另一种是先按面积分开项目计算增值额与增值率 再分别确定适用税率计算增值税。对于企业来讲 出于节税的考虑 倾向于第一种计算方法 对于需要及时完成税收任务的税务机关来讲 更倾向与按照方法二进行计算土地增值税。本文依据现有的税收法律 运用对实证分析方法 对商铺住宅联体楼的两种土地增值税

计算方法进行详细分析 并提出了法律修改的具体政策建议。 关键词 商铺住宅联体楼 土地增值税 清算方法 对策

一、问题的提出 商铺住宅联体楼是指房地产开发企业开发的底层是店铺 店铺上面是普通住宅的开发项目。其中普通标准住宅标准必须同时满足 “住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下 实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下 自我理解 就是说实际成交价格不能高于同级别土地上住房平均交易价格20%。 允许单套建筑面积和价格标准适当浮动 但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。”

[2] 当前 在进行房地产土地增值税清算时 对于商铺住宅联体楼的土地增值税如何计算 出现了税企业争议比较大的两种计算方法 方法一是按核算项目先整体计算增值额和增值率 确定相应税率后 再按建筑面积分别核算各自的增值额 再计算土地增值税 方法二是先按店铺和店铺上面的普通住宅各自的建筑面积分开计算增值额与增值率 再分别确定适用税率计算增值税。这两种计算方法 到底应该哪一种计算方法呢 对于企业来讲 出于节税的考虑 倾向于第一种计算方法 对于需要及时完成税收任务的税务机关来讲 更倾向与按照方法二进行计算土地增值税。谁是谁非 这是涉及到税收法定和税收公平问题 为此 笔者依据现有的税收法律 对商铺住宅联体楼土地增值税计算方法进行探讨。

二、有关商铺住宅联体楼土地增值税计算的法律依据及评判 笔者查阅相关税收法律 对商铺住宅联体楼土地增值税计算的法律依据主要有以下几方面的规定

（一）土地增值税清算单位的确定

关于土地增值税清算单位如何确定的法律依据如下 《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》 财法字[1995]6号 第八条规定 “土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。”《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》 国税发〔2006〕187号 第一条第一款规定 “土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算 对于分期开发的项目 以分期项目为单位清算。” 二 普通住宅享受土地增值税优惠政策的相关规定 我国现有税法对通住宅享受土地增值税优惠政策 主要有以下规定 《中华人民共和国土地增值税土地增值税暂行条例》 国务院令[1993]第138号 第八条第 一 项规定 “纳税人建造普通标准住宅出售 增值额未超过扣除项目金额20%的 免征土地增值税。” 《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》 财税字[1995]048号 第十三条规定 对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的 应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的 其建造的普通标准住宅不能适用《中华人民共和国土地增值税土地增值税暂行条例》 国务院令[1993]第138号 第八条的免税规定。 国家税务总局关于印发《土地增值税清算鉴证业务准则》的通知 国税发〔2007〕132号 第四十条第 二 项规定 “如果企业有多个开发项目 审核收入与扣除项目金额是否属于同一项目 如果同一个项目既有普通住宅 又有非普通住宅 审核其收入额与扣除项目金额是否分开核算。” 《国家

税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》 国税发〔2006〕187号 第一条第二款规定 “开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的 应分别计算增值额。” 国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知 国税发[2009]91号 第十七条规定 “清算审核时 应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算 对于分期开发的项目 是否以分期项目为单位清算 对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率 缴纳土地增值税。” 三 政策评判 从基于以上政策规定 笔者对其评判如下 第一 土地增值税清算单位必须以房地产最基本的核算项目或核算对象为单位计算 所谓的“最基本的核算项目或核算对象”是指房地产开发企业在当地建设主管部门 例如建设委员会或建设局 报批的房地产开发项目 如果是分期建设的项目 则以分期项目为清算单位。由于商铺住宅联体项目 在实践当中都是以商铺联体住宅作为一个项目在当地建设主管部门 例如建设委员会或建设局 报批的 而决不是把商铺和商铺上面的普通住宅分别向当地建设主管部门报批。因此对于商铺住宅联体项目的土地增值税清算 应把商铺住宅联体作为一个项目清算单位 而不能把商铺和商铺上面的普通住宅分别作为一个清算项目。 第二 开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的 普通住宅要享受免土地增值税的税收待遇 必须分别核算普通住宅和非普通住宅的增值额 而不是分别核算其收入额和扣除额 再分别计算其增值额。从以上税收法律规定来看 财税字

[1995]048号第十三条、国税发〔2006〕187号第一条第二款和国税发[2009]91号第十七条都规定 开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的 应分别计算普通住宅和非普通住宅的增值额。惟独国家税务总局关于印发《土地增值税清算鉴证业务准则》的通知 国税发〔2007〕132号 第四十条第 二 项要求同一个项目既有普通住宅 又有非普通住宅 需要对普通住宅和非普通住宅的收入额与扣除项目金额分开核算。由于财税字[1995]048号是财政部和税务总局联合颁布的税收政策文件 国税发〔2007〕132号是税务总局发的税收政策文件 根据“上位法优于下位法”的法律适用原则 财税字[1995]048号优于国税发〔2007〕132号的法律效率 应以财税字[1995]048号的规定为主。再说国税发[2009]91号是2009年税务总局发的文件 国税发〔2007〕132号是2007年发的文件 两个文件都是程序性法律文件 根据新法优于旧法的原则 国税发[2009]91号优于国税发〔2007〕132号的法律效率 应以国税发[2009]91号的规定为主。 第三 分别核算增值额的核算方法没有明确的法律规定。根据以上所列举的法律规定 可以发现 开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的 或者同一个项目既有普通住宅 又有非普通住宅的 普通住宅要享受免土地增值税的税收待遇 必须分别核算普通住宅和非普通住宅的增值额。至于如何分别核算普通住宅和非普通住宅的增值额 没有明确规定 或者规定很含糊。 “分别核算增值额”的含义 笔者认为有两种含义 第一种是对普通住宅和非普通住宅的收入额和扣除额分别计算 然后分别计算出普通住宅和非普通住宅的增值额 第二种是把含普通住宅和非普通住宅的开发项目看成一个整体 先算出整体项目的增值额和增值率 再根据普通住宅和非普通住宅各自的建筑面积占整个项目的建筑面积的比例分配计算各自的增值额。实践中 第一种主要适用于 在当地建设主管部门报批的一个项目中的普通住宅和非普通住宅的物理位置是分开的。例如在一个报批项目中 东边是20栋普通住宅 西边是一个商场 就应该对20栋普通住宅和商场分别计算其收入额和扣除额 再计算其各自的增值额。第二种主要适用于在当地建设主管部门报批的一个项目中的普通住宅和非普通住宅的物理位置是一起的 不能分开的。例如商铺住宅联体项目 底层是商铺 商铺上面是普通住宅 两者是一体的 其物理位置都在一起。应该是把店铺和店铺上面的普通住宅看成一个整体项目 分别核算整体增值额 然后根据各自的建筑面积占整个项目的建筑面积的比例分配计算各自的增值额。

三、案例评析 一 案情介绍 某房地产开发公司开发商品住宅楼一幢 底层为商铺 面积1000平方米 商铺以上为普通标准住宅 面积为5000平方米 合计6000平方米。该住

宅楼项目土 地成本为120万元 房屋开发成本600万元 其他费用按比例扣除。该项目商铺收入为500万元 普通标准住宅收入为500万元 合计1000万元 营业税金及附加55万元。请问应如何计算缴纳商铺住宅联体楼的土地增值税 二 土地增值税计算方法评析 根据前面的税收政策评判 我国现有税法对同一个项目有普通住宅又有非普通住宅 要享受普通住宅免土地增值税的税收待遇 只明确要求分开核算增值额 而对如何计算土地增值税没有具体规定 在实际土地增值税征收计算中 有两种土地增值税计算方法 一种是按核算项目先整体计算增值额和增值率 确定相应税率后 再按面积分别核算增值额 计算土地增值税 另一种是先按面积分开项目计算增值额与增值率 再分别确定适用税率计算增值税。结合本案例 现将两种计算方法分别阐述如下。 方法一 按核算项目先整体计算增值额和增值率 确定相应税率后 再按建筑面积分别核算增值额 计算土地增值税。 扣除项目 土地成本 房屋开发成本 费用扣除10 加计扣除20 税金 120 600 120 600 ×10 120 600 ×20 55 991 万元 。 增值额 收入 扣除项目 500 500 991 9 万元 。 增值率 增值额÷扣除项目×100 9÷991×100% 0.9 。低于50% 适用30%的税率。 由于增值率未超过20 因此5000平方米普通标准住宅免土地增值税。 商铺应纳的土地增值税 9×1000÷6000×30 0.45 万元 。 方法二 先按面积分开项目计算增值额与增值率 再分别确定适用税率计算增值税。 普通标准住宅扣除项目 120×5000÷6000 600×5000÷6000 100 500 ×30% 27.5 807.5 万元 除税金及附加外其他按面积分摊 。 普通标准住宅增值额 500 807.5 307.5 万元 无增值额。 商铺扣除项目 120×1000÷6000 600×1000÷6000 20 100 ×30% 27.5 183.5 万元 商铺增值额 500 183.5 316.5 万元 商铺增值率 316.5÷183.5×100% 172% 适用50%的税率。 商铺应纳土地增值税 316.5×50% 183.5×15% 130.725 万元 。由此可见 两种方法计算相差悬殊 按第一种方法应纳的土地增值税为0.45万元 按第二种方法应纳土地增值税为130.725万元。 到底应该选择方法一还是选择方法二呢 对于企业来讲 应该选择方法一可以使企业节省130.275万元土地增值税 130.725万元-0.45 对于需要及时完成税收任务的税务机关来讲 更倾向与按照方法二进行计算土地增值税。 三 计算方法评析 从现有的税法来看 方法一是正确的税务处理方式。根据前面的政策评判 该房地公司是以商铺住宅联体作为整体在当地建设主管部门进行报批的一个项目 作为一个成本核算单位 应以商铺住宅联体作为作为土地增值税的计算单位。第一种土地增值税计算方法符合按“最基本的核算项目或核算对象为单位计算”的规定 而且计算出整体项目增值额后 按面积进行了增值额分摊 也符合财税字[1995]48号“分别核算增值额”的规定。 第二种计算方法虽然符合税法“分别核算增值额”的规定 但是显然不符合“纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算”的规定。因为 第二种计算方法把商铺和商铺上面的普通住宅分别看成成本核算单位 不符合《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》 财法字[1995]6号 第八条和《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》 国税发〔2006〕187号 第一条第一款的规定。

四、政策建议 基于以上政策实证分析 针对目前对于商铺住宅联体楼土地增值税计算方法的法律规定含糊的现状 提出如下政策建议 第一 尽快修改现有的土地增值税税法。建议对《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》 财税字[1995]048号 第十三条、国税发〔2007〕132号 第四十条、国税发〔2006〕187号 第一条第二款和税发[2009]91号第十七条的规定进行废止 并在此基础上由财政部和税务总局或只由税务总局就同一个项目既有普通住宅 又有非普通住宅的土地增值税计算问题 专门下一个文件。 第二 修改的文件内容明确两点 一是开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的 而且普通住宅和非普通住宅的物理位置是分开的 普通住宅要享受免土地增值税的税

收待遇 必须分别核算普通住宅和非普通住宅各自的收入额和扣除额 然后计算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的 其建造的普通标准住宅不能享受免土地增值税的待遇。 二是开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的 而且普通住宅和非普通住宅是联在一起的 例如商铺住宅联体项目 普通住宅要享受免土地增值税的税收待遇 必须把联在一起的普通住宅和非普通住宅项目先整体计算增值额和增值率 确定相应税率后 再按各自建筑面积占整体项目建筑面积的比例分别核算各自的增值额 计算土地增值税

商铺住宅联体楼土地增值税如何缴

我国《土地增值税暂行条例》第八条规定：“纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额２０％的，免征土地增值税。”但在房地产开发经营中，多数房地产开发企业为了获得尽量大的经济效益，将一些普通标准住宅商品楼的底层部分作为商铺开发销售。 对开发这种商铺与住宅联体的商住楼的纳税问题，《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字［１９９５］０４８号）明确规定：对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条的免税规定。 由于税法只明确要求分开核算增值额，而对如何计算土地增值税没有具体规定，在实际征收计算中，就会形成两种计算方法：一种是按核算项目先整体计算增值额和增值率，确定相应税率后，再按面积分别核算增值额，计算土地增值税；另一种是先按面积分开项目计算增值额与增值率，再分别确定适用税率计算增值税。 例如：某房地产开发公司开发商品住宅楼一幢，底层为商铺，面积１０００平方米，商铺以上为普通标准宅，面积为５０００平方米，合计６０００平方米。该住宅楼项目土地成本为１２０万元，房屋开发成本６００万元，其他费用按比例扣除。该项目商铺收入为５００万元，普通标准住宅收入为５００万元，合计１０００万元，营业税金及附加５５万元。 按第一种方法计算：扣除项目＝土地成本＋房屋开发成本＋费用扣除１０％＋加计扣除２０％＋税金＝１２０＋６００＋（１２０＋６００）×１０％＋（１２０＋６００）×２０％＋５５＝９９１（万元）。 增值额＝收入－扣除项目＝（５００＋５００）－９９１＝９（万元）。 增值率 ＝增值额÷ 扣除项目×１００％＝９÷９９１×１００％＝０．９％。 低于５０％，适用３０％的税率。 由于增值率未超过２０％，因此５０００平方米普通标准住宅免税。 商铺应纳的土地增值税＝９×１０００÷６０００×３０％＝０．４５（万元）。 按第二种方法计算：普通标准住宅扣除项目＝１２０×５０００÷６０００＋６００×５０００÷６０００＋（１００＋５００）×３０％＋２７．５＝８０７．５（万元）（除税金及附加外其他按面积分摊）。 普通标准住宅增值额＝５００－８０７．５＝－３０７．５（万元），无增值额。 商铺扣除项目＝１２０×１０００÷６０００＋６００×１０００÷６０００＋（２０＋１００）×３０％＋２７．５＝１８３．５（万元）； 商铺增值额＝５００－１８３．５＝３１６．５（万元）； 商铺增值率＝３１６．５÷１８３．５×１００％＝１７２％，适用５０％的税率。 商铺应纳土地增值税＝３１６．５×５０％－１８３．５×１５％＝１３０．７２５（万元）。 由此可见，两种方法计算相差悬殊，按第一种方法应纳的土地增值税为０．４５万元，按第二种方法应纳土地增值税为１３０．７２５万元。 究竟哪一种计算方法正确呢？ 《土地增值税暂行条例实施细则》第八条规定：土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。 因此，第一种土地增值税计算方法符合按“最基本的核算项目或核算对象为单位计算”的规定，而且计算出整体项目增值额后，按面积进行了增值

额分摊，也符合财税字［１９９５］４８号“分别核算增值额”的规定。后一种计算方法虽然符合税法“分别核算增值额”的规定，但是显然不符合“纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算”的规定。

篇四 公司商铺转让应交纳的土地增值税
土地增值税例题

土地增值税例题

计算土地增值税的公式为：

应纳土地增值税＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数。

1、公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。 纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。

计算增值额的扣除项目：

（1）取得土地使用权所支付的金额；

（2）开发土地的成本、费用；

（3）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；

（4）与转让房地产有关的税金；

（5）财政部规定的其他扣除项目。

2、土地增值税实行四级超率累进税率：

例1：我公司开发的一个房地产开发项目已经竣工结算，此项目已缴纳土地出让金300万元，获得土地使用权后，立即开始开发此项目，建成10,000平米的普通标准住宅，以4,000元/M2价格全部出售，开发土地、新建房及配套设施的成本为每平米1,500元，不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，账面房地产开发费用为200万元。已经缴纳营业税、城建税、教育费附加、地方教育费、印花税170万元，请问如何缴纳土地增值税。

第一步，计算扣除项目金额

1、购买土地使用权费用：300万元

2、开发土地、新建房及配套设施的成本：

1,500元×10,000平方米＝1,500万元

3、计算加计扣除：

（300＋1500）×20％＝1800×20％＝360万元

4、房地产开发费用：

因为你企业不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，房地产开发费用扣除限额为：（300＋1500）×10％＝180万元，应按照180万元作为房地产开发费用扣除。

5、税金：170万元

扣除项目金额＝300＋1,500＋360＋180＋170＝2,510万元

第二步，计算增值额

商品房销售收入＝4,000元×10,000平方米＝4,000万

增值额＝商品房销售收入－扣除项目金额合计

＝4,000－2,510＝1,490万元

第三步，确定增值率

增值率＝1,490／2,510×100％＝59.36％

增值率超过扣除项目金额50％，未超过100％

第四步，计算土地增值税税额

土地增值税税额＝增值额×40％－扣除项目金额×5％

＝1,490×40％－2,510×5％

＝596－125.50

＝470.50万元

例2：企业开发房地产取得土地使用权所支付的金额为1000万元；房地产开发成本6000万元；向金融机构借入资金利息支出400万元（能提供贷款证明），其中超过国家规定上浮幅度的金额为100万元；该省规定能提供贷款证明的其他房地产开发费用扣除比例为5%；该企业允许扣除的房地产开发费用为多少？

允许扣除的房地产开发费用=（400-100）+（1000+6000）×5%=650（万元）

例3：某企业转让一栋旧仓库，取得转让收入600万元，缴纳相关税费共计32万元。该仓库原造价400万元，重置成本800万元，经评估该仓库六成新。该企业转让旧仓库应缴纳土地增值税多少万元？

收入总额=600（万元）

扣除项目合计=800×60%+32=512（万元）

增值额=600-512=88（万元）

增值额占扣除项目比例=88÷512×100%=17.19%，适用税率为30%。

应缴纳土地增值税税额=88×30%=26.4（万元）

例4:某房地产开发企业转让一幢写字楼取得收入1000万元。已知该企业为取得土地使用权所支付的金额为50万元，房地产开发成本为200万元，房地产开发费用为40万元，该企业没有按房地产项目计算分摊银行借款利息，该项目在省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例按10%计算，转让房地产有关的税金为60万元。该公司应缴纳的土地增值税应为多少万元？

扣除项目金额=50+200+（200+50）×10%+ 60+（50+200）×20%=385（万元） 增值额=1000-385=615（万元）

增值率=615÷385×100%=159.74%

应纳税额=615×50%-385×15%=249.75（万元）

例5:2009年7月某房产开发公司转让5年前购入的一块土地，取得转让收入1800万元，该土地购进价1200万元，取得土地使用权时缴纳相关税费40万元，转让该土地时缴纳相关税费35万元。该公司转让土地使用权应缴纳多少土地增值税？

扣除项目金额=1200+40+35=1275（万元）

增值额=1800-1275=525（万元）

增值率=525÷1275×100%=41.18%

应纳税额=525×30%=157.5（万元）

例6：某公司销售一栋已经使用过的办公楼，取得收入500万元，办公楼原价480万元，

已提折旧300万元。经房地产评估机构评估，该楼重置成本价为800万元，成新度为50%，销售时缴纳有关税费30万元。该公司销售办公楼应缴纳土地增值税多少万元？ 扣除项目金额=800×50%+30=430（万元）

增值额=500-430=70（万元）

增值率=70÷430×100%=16.28%

应纳税额=70×30%=21（万元）

例7：某县城一家房地产开发企业2008年度委托建筑公司承建住宅楼10栋，其中：80%的建筑面积对外销售，取得销售收入7648万元；其余部分暂时对外出租，本年度内取得租金收入63万元。与该住宅楼开发相关成本、费用有：

（1）支付土地使用权价款1400万元；

（2）取得土地使用权缴纳契税42万元；

（3）前期拆迁补偿费90万元，直接建筑成本2100万元，环卫绿化工程费用60万元；

（4）发生管理费用450万元、销售费用280万元、利息费用370万元（利息费用虽未超过同期银行代扣款利率，但不能准确按项目计算分摊）。当地政府规定，房地产开发企业发生的管理费用、销售费用、利息费用在计算土地增值税额时的扣除比例为9%。

1、该房地产开发企业2008年度应缴纳的营业税、城市维护建设税和教育费附加共计多少万元？

营业税、城市维护建设税、教育费附加

=7648×5%×（1+5%+3%）+63×5%×（1+5%+3%）=412.99+3.40=416.39（万元）

2、该房地产开发企业计算土地增值税的增值额时，允许扣除项目金额共计有多少万元？

价款=1400×80%=1120（万元）

开发成本=（42+90+2100+60）×80%=1833.6（万元）

开发费用=（1120+1833.6）×9%=265.82（万元）

税金=7648×5%×（1+5%+3%）=412.99（万元）

加计扣除=（1120+1833.6）×20%=590.72（万元）

允许扣除费用合计=1120+1833.6+265.82+412.99+590.72=4223.14（万元） 3、2008年度该房地产开发企业应缴土地增值税多少万元？

增值额=7648-4223.14=3424.86（万元）

增值率=3424.86÷4223.14×100%=81.10%

应纳土地增值税额=3424.86×40%-4223.14×5%=1158.78（万元）

4、该企业应缴纳企业所得税多少万元？（不考虑房产税、印花税）。

应纳所得税额=（7648+63-1120-1833.6-416.39-450-280-370-1158.78）×25%=520.56（万元）

例8：某县城房地产开发公司建造一幢普通标准住宅出售，签订商品房销售合同，取得销售收入9500万元，分别按国家规定缴纳了营业税、城建税、教育费附加、印花税。该公司为建造此住宅支付地价款和有关费用1000万元，开发成本2000万元，房地产开发费用500万元，其中利息支出200万元，但由于该公司同时建造别墅，贷款利息无法分摊，该地规定房地产开发费用的计提比例为10%。转让该普通住宅应缴纳土地增值税多少万元？

1、应缴纳营业税=9500×%=475（万元）

2、应缴纳城建税、教育费附加=475×（5%+3%）=38（万元）

3、扣除项目金额=1000+2000+（1000+2000）×10%+475+38+（1000+2000）×20%=4413（万元）

4、增值额=9500-4413=5087（万元）

5、增值率=5087÷4413×100%=115.27%

6、应纳税额=5087×50%-4413×15%=1881.55（万元）

例9:2009年王某因改善居住条件，经主管税务机关申报核准转让其已居住两年的非普通住宅一套，取得转让房价款24万元。经评估，该住房的重置成本为20万元，成新度为70%。住房转让时，李某已按国家统一规定缴纳手续费0.18万元、评估费0.5万元、税金1.32万元。王某应缴纳多少土地增值税？

篇五 公司商铺转让应交纳的土地增值税
商铺土增税问题筹划

有关于商铺和车位土地增值税清算税收筹划

根据国家税务总局的新文件《关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）文件以及《国家税务总局关于印发土地增值税清算管理规程的通知》（国税发〔2009〕91号）文件，对有关商铺和地下车库土地增值税清算问题，是这样规定的：

一、有关商铺的土地增值税清算

91号文规定：对不同类型房地产要分别计算增值额，增值率，缴纳土地增值税，如果一个立项项目，上边是普通标准住宅，下边是商铺，分别计算增值额什么意思？就是分别计算各自的收入额和扣除项目金额，而扣除项目金额一般来说是很难准确划分清楚的，因此各地会有相关规定进行分摊，最普遍的一种是按建筑面积进行分摊。由于商铺的销售的收入一般比普通住宅要高很多，而扣除项目的分摊又是按照按建筑面积进行分摊。于是商铺这块的土地增值一般来说就比较大，根据贵公司目前的概算的成本大约是控制在3,100元/平方米左右，那么商铺销售目前都是10,000元/平方米，那么贵公司光商铺这块的增值比率将达到158%（以成本3100元/平方米来计算，商铺销售价为10000元/平方米来计算，那么土地增值税每平方米增值税按以下方式计算：增值额为10000-3100*1.25=6125元，增值率为6125÷3875=158.06%，由于增值税是四级超率累进税率的，故土地增值税为：6125×50%-3875×15%=2481.25元）而贵公司准备建筑商铺约为13,181平方米,那么光商铺这块的土地增值税就要缴纳约3270多万元。这还不计算营业税等其他税收收入。而土地增值税的这块税收转价也比较难以计算。

而如果贵公司将这部分商铺全部转为自有房屋以供将来做为长期出租的话，那在贵公司还未销售这块自有房屋或者出租这块自有房屋的情况下那么每年是按1.2%（成本的）征收房产税，贵公司按3100

元/平方米的话每年要缴纳房产税约49万元。出租以后则按租金收入的征5%营业税（同时附征城建税以及教育费附加）和12%的房产税，而这两大块的税收转价上是比较明显的。如果贵公司已按国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）文件清算的，余下部分再次销售时，不需要先行预征，而应当按以上文件规定，直接以收入减去清算时的单位建筑面积进行相应处理。

二、地下车库土地增值税的清算问题

根据国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处

理办法》（国税发[2009]31号）的文件精神，本所在这里做个假设：人防车库4000平方米(共计120个，其中80个物业公司收取停车费，40个已卖使用权)。这里80个用于物业公司收取停车费的部分，取得的停车费收入不计入土地增值税清算收入，40个已经出售使用权的收入应计入土地增值税清算收入。120个车位的开发成本都可以作为公共配套设施在清算时扣除。这样操作的基本判断在于，由于法律规定，开发项目建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。据此，凡房地产开发企业与购房人签订销售合同，约定将上述车库、车位的所有权出售给购房人的，取得的收入并入清算收入；附赠的车库、车位因未取得转让收入，按出售开发产品计算清算收入。利用地下基础设施形成的停车场所，房地产开发企业与购房人签订合同，将停车场所法律法规规定期限内的使用权转移给购房人的，向购房人取得的收入视同房地产转让收入，并入非普通住房转让收入；利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施计入扣除，房地产开发企业与购房人签订车库、车位一定期限租赁使用权合同，其取得的租赁收入，不计入房地产转让收入。

原则上地下车位作为公共配套设施成本已经进入扣除项目，再另

行出售，则对出售收入全额作为应税收入处理，如果当初将地下车库单独立项，则作为一个清算项目单独计算土地增值税，如果没有相应产权，以长期租赁方式出租，本事务所的看法不宜征收土地增值税。根据《江西省地方税务局关于土地增值税清算若干问题的通知》（赣地税发〔2008〕76号）文件也未对车位要进行预征的规定。

三、有关土地增值税清算的其他问题 1、收入确认的问题

有发票按发票确认，没发票或未全额开具发票的，按销售合同

确认，在清算前发生补退房款的，可以调整，那么清算后发生补退房款的，需不需要调整呢？国税函[2010]220号文件没说。但是从总局相关文件理解，不需要调整。国税函（2006）187号文规定：清算时尚未转让房地产的，清算后销售或转让的，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用（清算时的扣除项目总金额除以清算的总建筑面积）乘以销售或转让面积计算。国税函[2010]220号文件对于清算后发生补退房款的，应当是不需要调整。

2、质量保证金问题

国税函[2010]220号文件还说明了一个问题，土增的实际发生并不等于实际支付的意思，为什么？请看分录：

借：开发成本-建筑安装费

贷：银行存款

贷：应付帐款-质保金

可见只要有建筑方的发票，这笔开发成本可以作为土增的扣除项目，将来如果房子无问题，将质保金退还给建筑方，借：应付帐款-质保金、贷银行存款，如果发生了问题，如果由原建筑方维修，建筑方借工程施

工贷应收帐款，或者由其他施工方进行维修。 3、开发费用中的利息问题

如果能够提供金融机构证明并分摊的，利息据实扣除（超期利息和罚息不算在内，且不超过商业银行同类同期利率），其他的包括以顾问费、咨询费名义列支的财务费用、非金融机构借款利息、销售费用、管理费用在5%以内比例扣除。

如果既不能提供证明又不能分摊的，因为利息支出必须是实际发生的，因此在开发费用扣除比例10%的限额内，实际发生的利息支出依然要据实扣除，但不能超过5%的限额，否则起不到税法的调节作用，其他的开发费用按照5%来确定，虽然总局说的5%和10%以内，但全国各地都明确规定了5%和10%。

篇六 公司商铺转让应交纳的土地增值税
转让旧房如何计算土地增值税-案例分析

新房、旧房的区分标准

旧房是指已建成并办理房屋产权证或取得购房发票的房产以及虽未办理房屋产权证但已建成并交付使用的房产。

《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字

[1995]48号)关于新建房与旧房的界定问题指出：新建房是指建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。使用时间和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅(局)和地方税务局具体规定。

转让旧房如何确定扣除项目的三种情形

计算转让旧房土地增值税的扣除项目包括三种情形，三种情形下税负的高低即是纳税人纳税风险与纳税规划要权衡的主要标志。

(一)按照评估价格确定扣除项目

财税字[1995]48号文规定：转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。其中，旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋和建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。

对于能提供评估价格的，已缴契税在计算土地增值税时不允许扣除。

(二)不能取得评估价格，但能提供购房发票的情形

根据财税[2006]21号文件的规定，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《土地增值税暂行条例》第六条、第(一)、

(三)项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%的计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不得作为加计5%的基数。即转让旧房不能提供评估价格但能提供购房发票的扣除项目金额包括三项：一是购房发票所载金额(实际上包含了《土地增值税暂行条例》中第六条的“取得土地使用权所支付的金额”以及“旧房及建筑物的评估价格”两部分);二是加计扣除金额(加计扣除金额=购房发票所载金额×5%×购买年度起至转让年度止的年数);三是与转让房地产有关的税金(包括转让旧房时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税、契税以及教育费附加，上述四税及附加均必须提供相应的完税凭证)。

其中，年数的确定按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年;超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。比如，29个月的为两年，31个月的为三年。

计算公式可以归纳为：土地增值税扣除项目=发票所载金额×[1+(转让年度-购买年度)×5%])+与房地产转让有关税金+与房地产转让有关费用。

(三)既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》第35条的规定，实行核定征收。

其次，《土地增值税暂行条例》规定，对于隐瞒、虚报房地产成交价格的、提供扣除项目金额不实的、转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。主管税务机关也可以按照房地产评估价格计算征收土地增值税。

所称的隐瞒，虚报房地产成交价格，是指纳税人不报或有意低报转让土地使用权、地上建筑物及其附着物价款的行为。所称的提供扣除项目金额不实的，是指纳税人在纳税申报时不据实提供扣除项目金额的行为。所称的转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，

又无正当理由的，是指纳税人申报的转让房地产的实际成交价低于房地产评估机构评定的交易价，纳税人又不能提供凭据或无正当理由的行为。

隐瞒、虚报房地产成交价格，应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估。税务机关根据评估价格确定转让房地产的收入。提供扣除项目金额不实的，应由评估机构按照房屋重置成本价乘以成新度折扣率计算的房屋成本价和取得土地使用权时的基准地价进行评估。税务机关根据评估价格确定扣除项目金额。转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，由税务机关参照房地产评估价格确定转让房地产的收入。

(四)转让旧房土地增值税扣除项目的三种情形对比分析

1.按照评估价格确定扣除项目

案例1

A房地产企业以2000万元出售一幢办公楼，账面原值300万元，累计折旧30万元。土地性质为商业用地，由于取得时间较早，取得时支付的土地出让金等原始凭证由于档案管理混乱无法提供。委托某资产评估公司予以评估，资产评估公司评估土地价值为800万元，按照成本法对于办公楼进行评估，重置成本为500万元，成新率70%，A企业支付评估费8万元。

A企业自行计算方案：转让办公楼税金共计111万元，土地增值税的扣除项目按房屋评估后的重置成本×成新率+土地的评估价值确定：即500×70%+800+111=1261(万元)，经计算，应申报缴纳土地增值税232.55万元。

分析

该公司的资产转让行为土地增值税扣除项目，政策适用错误，扣除项目不准确。《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第六条计算增值额的扣除项目包括：取得土地使用权所支付的金额;开发土地的成本、费用;新建房及配套设施的成本、费用或者旧房及建筑物的评估价格;与转让房地产有关的税金;财政部法规的其他扣除项目。

其中旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。

财税字[1995]48号关于转让旧房如何确定扣除项目金额的问题规定：转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。【公司商铺转让应交纳的土地增值税】

所以A公司土地扣除项目绝不能按照评估价值虚增扣除成本，只能按照取得土地使用权所支付的实际价款扣除。不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。A公司土地扣除成本只能为0.

按照评估价格正确计算应交土地增值税如下：

⑴ A企业办公楼转让收入2000(万元)。

⑵ 办公楼评估价格(不含土地部分)为500×70%=350(万元)。

⑶ 取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用为0.

⑷ 与转让房地产有关的税金=2000×5%×(1+7%+3%)+2000×0.5‰=111(万元)。 ⑸ 支付评估费用8万元。

⑹ 扣除项目合计=350+0+111+8=469(万元)

⑺ 增值额=2000-469=1531(万元)

⑻ 增值率为1531÷469=326%

⑼ 应纳土地增值税税额=1531×60%-469×35%=754.45(万元)。

2.按照发票所载金额确定扣除项目 案例2

A房地产企业以2000万元出售一幢使用4年的办公楼，账面原值300万元，累计折旧30万元。该办公楼有取得的原始购买发票，发票所载金额为300万元。支付房地产转让有关费用8万元。该房产未进行资产评估。

分析

⑴ A企业办公楼转让收入2000万元。

⑵ 与转让房地产有关的税金为2000×5%×(1+7%+3%)+2000×0.5‰=111(万元)。 ⑶ 支付房地产转让有关费用8万元。

⑷ 土地增值税扣除项目=发票所载金额×[1+(转让年度-购买年度)×5%])+与房地产转让有关税金+与房地产转让有关费用=300×[1+4×5%])+111+8=479(万元)。

⑸ 增值额为2000-479=1521(万元)。

⑹ 增值率为1521÷479=318%

⑺ 应纳土地增值税税额为1521×60%-479×35%=744.95(万元)。

3.按照核定征收确定应纳土地增值税税额

案例3

A房地产企业以2000万元出售一幢使用四年的办公楼，账面原值300万元，累计折旧30万元。支付房地产转让有关费用8万元。该办公楼既无法取得评估资料，也不能找到原始购买发票。

分析

按照核定征收计算应纳土地增值税税额，核定征收率假设为20%.

⑴ A企业办公楼转让收入2000万元。

⑵ 核定征收率20%

⑶ 应纳土地增值税税额为2000×20%=400(万元)

风险提示

三种情形下，核定征收不一定对于企业无利，关键是看主管税务机关确定的核定征收率高低是否会低于前述两种情形下的实际税负

企业出售旧房如何计算土地增值税

例:某工业企业转让一幢90年代建造的厂房 ，当时造价100万元，无偿取得土地使用权。如果按现行市场价的材料、人工费计算，建造同样的房子需600万元，该房子为7成新，按500万元出售，支付有关税费计27.5万元。计算企业转让旧房应缴纳的土地增值税额。

(1)评估价格=600×70%=420(万元) (2)允许扣除的税金27.5万元 (3)扣除项目金额合计=420+27.5=447.5(万元) (4)增值额=500-447.5=52.5(万元) (6)应纳税额=52.5×30%-447.5×0=15.75(万元)

一、收入确认

关于土地增值税清算时收入确认的问题。《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）规定，土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。

二、税前扣除

（一）允许扣除

1．评估价格的确认

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》》（以下简称“《暂行条例》”）实施细则第七条第四款规定：旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。对于“评估价格”，主管税务机关与纳税人存在分歧，主要表现为：评估价格是指旧房及建筑物“取得”这个时点还是“处置”这个时点的重置成本价？这个分歧直接影响到“评估价格”的认定，最终影响土地增值税汇算清缴。一般来说，房地产评估是由具有资质房地产评估机构按照相关法律、法规和操作规程规定，运用具体评估方法，评定估算出委托评估资产价值。至于评估基准日、评估方法和重置成本的构成要素应当由评估机构根据评估目的、相关的法律、法规，并结合委托方的要求来确定，但考虑到《暂行条例》及其实施细则所涉及到“评估价格”属于“计税基础”为目的的资产评估，具有特殊目的，所以主管税务机关应出台相关解释条款或规定予以明确。

2．契税的确认

根据《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）中第十条规定：转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。综上所述，在计算旧房转让土地增值税时，取得土地使用权所支付的地价款是扣除项目中与评估价格并行的子项，不能混在一起。此外该规定中仅有地价款、费用和税金这三项可以作为扣除项，其中无“等”这个字眼，所以可以推出房屋装修（例如空调设备等）等费用不能计算在扣除金额内。

3．对于已缴纳契税的处理

根据《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）中第十一条规定：对于个人购入房地产再转让的，其在购入时已缴纳的契税，在旧房及建筑物的评估价中已包括了此项因素，在计征土地增值税时，不另作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除。该规定在关于已缴纳的契税可否在计税时扣除的问题上已有明确说明。

（二）加计扣除

1．原值每年加扣5%

根据《关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）中第二条规定：纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5％计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。该规定中的“与转让房地产有关的税金”项目阐述仍不准确，应对应财税字[1995]48号中所述“按国家统一规定交纳的有关费用”项。

对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《税收征收管理法》第三十五条的规定，实行核定征收。该规定对财税字[1995]48号

第十条所述的“对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额”作了进一步完善。

根据上述规定，单位转让旧房，首先要取得评估价格，评估价格中应当包括了购置旧房时缴纳的契税的，因此不应再予以扣除，如果不能取得评估价格，则按财税[2006]21号文件第二条相关规定进行处理。

2．“年”如何界定？

在计算土地增值税时应该注意对于周年的定义，有利算法为：如过超过一周年争取按月计，如果不足一周年争取按年计算。

（三）不能扣除

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其《实施细则》的规定，转让床沙发、橱柜等家具不属土地增值税征收范围，此部分家具的销售价款应不计入土地增值税计税收入，同时房地产开发企业购买家具的费用也不应进入扣除项目。

（四）未明确项目——装修

根据SOSO问问中所搜到的资料表明，装修有条件才能扣除：如装修费包括在你公司原购置的房产权属登记价格之内的，装修费作为房地产原价的构成部分，可以在计算土地增值税时扣除；如果装修费不包括在原房产登记价格之内，或者是你公司购置房屋后再进行装修而发生的费用则不能在计算土地增值税时扣除。

三、其他方面

（一）纳税期限

根据财税字[1995]48中第十六条：关于纳税期限的问题中所述“根据条例第十条、第十二条和细则第十五条的规定，税务机关核定的纳税期限，应在纳税人签订房地产转让合同之后、办理房地产权属转让（即过户及登记）手续之前。”所以在转让旧房时必须考虑是否需要缴纳滞纳金的问题。

（二）旧房的界定

《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]048号)第七条规定，新建房是指建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。使用时间和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅(局)和地方税务局具体规定。

转让旧房如何计算土地增值税

/caikuai/ 日期：2008-04-01 人气： 7

2006年3月2日，财政部、国家税务总局联合下发了《关于土地增值税若干问题的通知》（财税［2006］21号），对土地增值税的相关问题作了明确规定，其中对转让旧房的扣除项目作了进一步规范。由于旧房扣除项目的变化直接关系到旧房土地增值额的确定，也会影响旧房土地增值税的计算。现就转让旧房计算土地增值税应注意的问题进