房产中介又称富德房?

篇一 房产中介又称富德房?
房产中介好做吗?赚钱吗?有的年薪百万有的生存艰难

　　近日，随着契税、营业税“双降”新政的出台，二手房交易也借着政策东风热闹起来。最近，记者在一位朋友那里听到了一个有趣的故事，说是市民李大伯去福明路上的一家冰鲜鸡店买鸡肉，店主钟女士的一番话让他吃了一惊，“我现在不卖鸡了，和朋友一起做房产中介。”卖鸡跟卖房这两个行当距离挺远，钟女士转行做二手房中介，其背后原因还是二手房行情的回暖。最近几天，记者走访宁波多家房产中介，发现二手房中介都在加快门店扩张的步伐，其中一个小区周边，就聚集了７家房产中介。

　　行情见好，有人改行当了房产中介。但是，房产中介好做吗？虽然，二手房确实比之前的好卖了，但是诸如外界说的“火爆”、“抢房”等实在太夸张。２１世纪不动产的一位房产中介跟记者分享了几个二手买卖中的案例：一套朱雀新村的二手房，５０多平方，价格在１万多每平方，原先买家已经跟房东谈好价格，可是国家契税新政出来后，房东要求涨５万，买家就不买账了。另一套中山小区的房子，房东在原先谈好的价格基础上涨了１０万，买家就放弃了，房东又降了２万，买家还是不买账，这些单子最后都黄了。“房东的心理发生变化了，预期变高，但是买方没变化，挑选的余地很多，觉得就算涨也涨不了多少。”该人士称。

　　对于有梦想的90后来说，房产中介创业是一个不错的创业项目，干得好他可以让你年入百万甚至更多，一年就能实现有车有房梦想。不过需要知道的是，能赚钱的还是在一线城市居多，在二、三线，四线城市，房产中介并不是那么好做。君不见2015年就有不少房产中介公司关门？

　　房产中介好做吗?房产中介赚钱吗?不同的人有不同的说法：

　　雷明：每天干十三四个小时，年薪上百万

　　过去的2015年，雷明几乎没有休息过，每天8点30分前赶到公司开早会，交流客源和房源情况，紧接着就打电话约客户看房，或是和房东聊聊挂牌价格。简单吃顿中饭后还要再开一次会，交流上午的市场情况。一般下午的客户更多，甚至要忙到晚上，因为不少客户平日里只有晚饭后才有空看房。

　　“我们每天早中晚都要开会，交流客源和房源情况，保持信息畅通，我基本都是夜里11点以后回家睡觉的，睡醒就开始第二天的工作。”雷明告诉本报记者，他每天都要工作十三四个小时。

　　去年“3·30”新政后，二套改善型住房购房门槛大幅下降，上海的二手房交易开始井喷，雷明也因此几乎没有一天完整的休息。“我们每周本身就只能休周一或周二，但休息时也会接到客户的电话，如果客户要求看房就必须加班。不过市场非常好，大家都很有干劲，没什么事的时候也都会去公司工作。”雷明说。

　　有付出就有回报，30岁不到的雷明如今已进入“百万年薪俱乐部”，虽然只是分管十多位业务员的经理，但在这一级别中，他的收入水平已属中等偏上。

　　然而，相比如今的高薪厚职，雷明刚入行的几年充满辛酸。“2013年我有半年都只有1820元的基本工资，2014年整个行业特别不好，很多中介都亏了，不少同事也因此离开了这个行当。”雷明告诉记者。但坚持下来的房产中介如今赚得盆满钵满。

　　老陈：房产中介好做吗?房产中介很苦　生存艰难

　　老陈是一名二手房中介员。多年来，出于职业需要，他养成了行事说话周到体贴的习惯。客人一进门，他忙不迭地让座；客人一坐下，他立刻去倒水；客人一站起来，他马上去帮忙叫出租车；客人脸一垮，他马上说一堆好话；客人一犹豫，他跟着就说上一堆恐吓性的话，“这块儿的房价永远不可能再降到两万了。”一旦客人表现出一丁点儿心动的样子，他丝毫也不敢耽误时间，马上操起手机给业主打电话，最好当天就能看房签约下定金。

　　过去有几年，这只陀螺转得发了疯。他每天早上5点起床，先帮签约的客人去排队办理交税过户手续，中午凑合一顿，然后再去带客人看房子，一直看到晚上七八点，如果有合意的，晚上可能还要约业主来谈判，一直谈到12点都不稀奇。2009年的时候，他就没有休息过一天。他不敢休息，没法放松，他害怕自己放过一天，就等于把钱送进了别人的口袋。房市大热的时机难得一见，他看见很多钞票在窗外的天空漂浮。他经常也能在看房的时候遇见别的中介。有时候，在同一间房子里能够遇到十几个，大家济济一堂，热热乎乎客客气气的，几乎像是一起赴宴的朋友。

　　即使在最疯狂的2009年，他仍然感到生存艰难。假使一笔生意做成，他能从中介服务费里获得15%的提成。和往年房市萧条的时节相比，这笔钱不但没有变多，甚至还变少了。由于二手房买卖火爆，不但入市的买家变多了(来源:

　　即便最好的时候，这样的生意，他们公司一个月能做成10笔。“反正我一个月拿不到一万块，也就七八千吧。”他说。当他听说某家大中介公司员工一个月能收入2万的时候，表现出一脸不屑的样子。他把烟头在墙上杵灭了，又扔在皮鞋下面踩碎。

　　一年前，他离开那家大中介公司，原因就是业绩不够好。大中介比小中介的生存压力要大得多。比如说，每个新人每天都有带人看房的工作指标，一旦完不成，随时都有被扫地出门的危险。“压力太大了，所以才有那么多中介骗人说谎。”

　　世界越来越乱，房子越来越不好卖。一会儿利率调整了，一会儿税费涨了，一会儿股市波动影响房市了，一会儿保不齐还有套好招来诈骗的。去年夏天的时候，他有两个月光景一分钱也没挣着。早年间，还有同事光靠干中介就能在燕郊攒下一套房子，如今，这几乎就是痴人说梦。他遇过卖家反悔，合同都签了，又觉得卖亏。他跑了三四个月，一分钱挣不着还要搭上半年时间处理纠纷。他手里正有笔换房的交易，两边客户都紧紧巴巴分寸不让。他两头讨好，赔着小心，中间也免不了搞搞阴阳合同。有一次，为了免得交易被隔壁的中介抢走，他还请妹夫假装客户来谈生意，截了单子。真是一场虚惊啊，他说。

　　最后他也学了乖。他在公司的会议室里装了屏蔽。来的客户都收不到手机信号，这样他们就没法跟别的中介串价，不会被抢了生意。至于一边拍胸脯，一边说点夸大其词不管不顾的谎话，那就更别提了。

　　...　...

　　现状：

　　二手房房价涨疯了

　　2月中央集中出台一系列楼市利好政策，包括下调商贷首付比例、减免调整二手房交易契税、营业税，上调公积金存款利率，推动了刚需和改善购房需求集中释放。

　　再加上年后合肥新房封盘惜售或绑定高价车位现象普遍，大量购房需求涌入二手房市场，导致合肥二手房市场房价“失控”，二手房房主跳价成常态。

　　据悉，目前房主跳价频率高、幅度大很常见，特别是购房需求旺盛的滨湖新区和政务区。“房主跳价太快，分分钟涨10万都正常”德佑地产明珠店经纪人吴凡介绍道，他之前有个客户看中万达文旅城一套二手房，房主涨价到130万，客户同意后，房主又涨了10万。

　　“现在不是市场上没房源，而是没有合适价格的房子，”湘楚置业经纪人王兴认为，市场上缺房源是事实，但现在主要是没有合适价位的房源，房主涨价太快。

　　房价虚高二手房交易遇冷

　　“现在房价炒得太离谱，赚钱的是房主，中介生意很难做。”二手房市场火爆，大家都以为中介挣钱了，其实中介也是一肚子苦水。

　　“房价被炒得太猛，房主报价太高，成交量就少了。”辉达房产经纪人小丁认为，二手房市场只是表面的虚火，实际上更多房子有价无市，购房客户开始观望。“每天经纪人带看数据下滑，成交量大幅下滑。”

　　“现在政务区房价虚高，客户量多但成交量不高。” 中易地产恒大华府分公司经理李毛劲分析称，年后政务区房价上涨太快，热点小区均价已经超过两万，房价一天一个价。“持房观望的房主增多，市场上可售房源少，在售房源报价虚高导致实际成交量并不高。”

　　“房价过度炒作，中介之间竞争变大，生意也难做。”面对“失控”的房价，经纪人小丁表示很无奈，他说作为房产经纪人他们更希望一个健康的二手房市场。

　　了解：

　　中介的代理佣金怎么算？

  一般来说，房屋买卖代理收费，按成交总价乘以一定的比例来算。独家代理的，比例可能会高点。中原地产项目总经理黄韬向记者介绍，代理公司收取的佣金，目前行情如下：

  一手住宅：成交总价x1%

  二手住宅：成交总价x（3%~5%）

  个别情况：成交总价x（10%~12%）

  备注：上述比例为代理公司收取的佣金比例，中介人员的佣金包含在内。

  一般来说，位置比较偏远的楼盘，或者开发商在短期内营销任务比较重的情况下，提成比例较高。位置较好的热销楼盘，佣金比例相对较低。

　　下一页：孙科：创业当房产中介老板 打800通电话促成第1单

篇二 房产中介又称富德房?
房产中介怎么做?看我做房产中介的日子

　　日期：2012-10-3 21:38:00

　　一:迷茫中进入了房产中介行业

　　偶然的一天，碰到一个半生不熟的人，一个房产中介的老板！

　　你在做什么，有兴趣来中介吗?

　　我行吗？

　　行的，肯定行的，不懂我还可以教你的！！！

　　好吧，我来试试！反正在家里也无聊。

　　那什么时候来上班？

　　明天我不在单位，你后天来吧。

　　好的！！

　　就这样简简单单的几句交流，我没有做很大的考虑就答应了。

　　一个人在低谷的时候其实要求真的很低，有一份工作而且能解决温饱就OK了。

　　那是2003年10月下旬的一天，我开始了我的10年房产中介之旅。

　　日期：2012-10-03 22:00:36

　　二：上班的第一个星期

　　记得很清楚那是2003年的10月31日，我开始去中介公司上班。当时的房产中介在我们东南沿海刚刚起步，老板需要很多业务员,越多越好。

　　我的底薪是300元，电话费补贴50元。对于失业很久的我来说我已经很满足了。

　　至少可以解决我的房租问题了。

　　万事开头难，第一个星期每一天8.00报到后我就无所事事了，公司发给我两本笔记本，一本是抄房源的，一本是记买房的客户的。但我却不知道从何做起，不知道老业务员的那么多房源和客户是从哪里来的，当时真的好羡慕！

　　只好告诉老板我出去看房子了，其实在那一星期里我要么是在漫无目的的逛大街要么回出租房看电视，睡大觉。

　　就这样一个星期很快就过去了。

　　日期：2012-10-04 08:44:13

　　三：我的第一单

　　大约是在我上班的第九天还是第十天，我站在公司门口很无聊的看着马路上车来车往，突然在我前面停下一辆黑色的帕萨特，里面有3个男的!那个开车的叫我：

　　" 兄弟"，你过来一下!

　　我走过去，什么事啊，大哥？

　　我要卖房子，越快越好。

　　多久能卖掉啊？

　　一个星期吧，懵懂的我懵懂的答应着！

　　好吧！

　　那你先带我看看你的房子？

　　就这样我有了我的第一个房源，这是个三室一厅一卫一厨的房子，在一楼，面积在101平方左右，其中储藏室很大有25平方，而且靠路边，简单装修。

　　这是个市中心的房子，地段不错，房东的要价是29.8万。

　　回到公司后我就告诉同事我有这样的房源，同事们都很高兴，因为当时的房源很紧张。

　　同事们都赶紧打电话给他们的买房客户，这样在短短的3天不到的时间里大约有十二三个客户去看过房，最终小朱的客户买了这套房子。

　　小朱的客户老婆是医生，丈夫是老师，看了房子后我就一个劲的和他们说这个储藏室的好处，他们看看我说的不错，整体的房子价位也符合他们的要求，也就很快答应了。

　　房子经过讨价还价后在28.6万成交，中介费卖方2500，买方2000。

　　我很高兴，小朱很高兴，公司老板更高兴。

　　日期：2012-10-05 19:14:46

　　四：第一个房产中介

　　我上班的第一个房产中介叫CG房产，公司创建于1997年，当时位于老城区，是中介所，刚开始做租房多，随着房地产市场的不断发展，业务也不断的拓展，最后演变成公司，业务范围也从当初的只有租放发展到：租房，二手房买卖，贷款等全方位的业务，不过当时该该公司还不能办理贷款业务，他的所有贷款业务都是挂靠在更大的房产中介公司里的。

　　该公司在我们县城的中介里属于早的一批，老板是个30来岁的男的！

　　我们现在的公司位于市中心，老店也还在。公司共16人，新店13人，老店3人。

　　新店的人员是：财务2人，办证1人，办理贷款等业务1人，业务员8人，加老板正好13人。老店3人，一个二手房业务员，是个老头；二个租房业务员，二个小姑娘。

　　在接下去的日子里我会对我第一个上班的中介的业务员逐一介绍，因为我们老一批的业务员最终都各奔东西，有的坚持做中介，有的到其他行业去了。每个人都有值得我怀念的故事

　　日期：2012-10-05 20:15:06

　　五：我的第二单业务

　　有了第一单业务后，我对二手房业务也自信许多，上班也变得正常了，朋友，同学里大都知道我在做二手房，我的房源也逐步多起来了。

　　最重要的一点，我是坚持每一个房源都要亲自去看，而且看好我对每一个房源的的结构都要画在房源簿上，并且我会对每一个小区的房屋分布图都做到了如指掌；还有每一套房子的采光怎么样，我都做到心中基本上清楚。这习惯为我能在二手房中介里混上10年立下汗马功劳。

　　我的第二单业务的房源是我一个同学的，在当时我们县城的最新小区HTJY里。房子面积150平方+储藏室10平方，16楼，可直接落户，在最高楼。

　　他一个领导的朋友想买的的房子，他又不想卖，因为熟人之间不好说话，而且是领导的朋友肯定要比市场价便宜。

　　他到我公司问我可以能卖多少，说实话按照我当时的业务水平，估价是绝对没这个水平的，我就说反正叫高价不亏本的，叫55万吧。

　　他吓了一跳（因为他领导的朋友的报价是47万）。

　　“不可能有怎么高的”，他说，我的心里价位才49.6万！

　　我说反正我给你卖50万以上，你放心

　　他说：“卖到50万以上，中介费付3000，多余的我们一人一半”

　　好的，一言为定！

　　就这样我得到了我中介生涯的最兴奋的房源，而且就在第二天我就把该房子卖了。

　　第二天吃完晚饭后，我就来到公司，大约在19：00多的时候进来一对带眼镜的夫妻，问我有没有HTJY的房子，我就介绍了我同学的房子，说还可以直接落户，过户费可以省很多（当时的营业税按1年缴的，现在是5年）

　　有时候运气来了，你想挡也挡不住的！

　　" 这个房子的最低价是多少？"老公问。

　　“53.5万”！

　　“还可以便宜吗”？

　　“这个你要和房东面谈了我就不知道”。

　　“好吧，你把房东叫过来吧，我和他谈谈".

　　好的，我沉住无比兴奋的心情去打电话了”

　　我告诉我同学，这个人肯定喜欢你的房子了，我的报价是53.5万，要和你面谈。

　　我同学很快就到我们公司了，面谈也很顺利，房子最终在52.5万成交，定金2万，首付21.5万，还有30万在直接落户办好后付清。

　　一个星期后，所有事情都办好。

2、寻找客户需要的盘，要快；

　　3、给客户好的印象，多销楼盘给他，态度诚恳，歧视客户，心可能详细了解客户需求；

　　4、派卡片同资料

　　5、给客户信心

　　6、送客户上车，做好保护工作

　　7、用心聆听；

　　8、告诉客户公司的服务宗旨，再一次推销自己；

　　三、介绍楼盘的技巧

　　1、按客户的需求介绍楼宇的详细情况。

　　2、以价格和价值前景吸引客户

　　3、楼盘的对比，或做按揭。

　　4、勾起客户的看楼欲望，（问有否看这附近的楼盘，同行家看过没，永远是最好的）

　　5、勾起客户的购买欲望。

　　6、留意客户的反应，不时停顿，聆听。

　　7、有策略性的推盘。

　　8、站在对方的立场考虑。

　　9、清楚讲解佣金制度。

　　10、尽量避免和客户争论。

　　11、了解客户需求。

　　12、适时的否定客户，（对不正确有观念：比如想花100万买价值120万的房子）

篇三 房产中介又称富德房?
房产中介公司人力资源建设薪酬设计

一、xxx不动产营销机构薪酬制度现状

xxx不动产营销机构（以下简称xx公司）是一个从个体房产中介开始经营起来的，现公司已在苏州工业园区开了4家分店，随着业务的扩张，店面规模较大，一线房产经纪人数量达到80人左右， xx房产公司现阶段员工薪酬包括保底工资、提成、补贴等，具体算法如下： 员工总收入=基本工资+佣金提成+业绩奖金-纪律处罚，其中：

(1)基本工资=保底工资×(实际上班天数/月天数)(请假、旷工不计工资)

(2)佣金提成=业务佣金×提成比率

(3)业绩奖金=当月头业绩奖+当月最高业绩奖+其他奖励

(4)纪律处罚=迟到次数×5元

其中：提成比率为当月第一个1万业绩提10%，第二个1万业绩提15%，依次类推！

二、xx不动产营销机构薪酬制度的改进

另一方面，由于房产中介行业的门槛较低，从业人员鱼龙混珠，素质参差不齐。学历的高低并不代表什么，一张大学毕业证并不能证明所接授的知识，即使接受了并不代表能够去实践的能力。房产中介行业是一个服务行业，是一个注重人与人沟通行业，员工的沟通、协调能力及团队精神才是公司所需重点考察的，但房产经纪也是一项综合性的学科，渗及大量的专业知识及法律常识，如果学历太低，可能对新生事物无法适应，影响销售业绩。应该说，当员工发展到一定层次的时候，所受的教育程度将是一个最大的绊脚石，特别是那些具有本科以上学历的人员，在具有一定的工作经验后，对公司的期望值也就更高，若不能达到其预期，跳槽的可能性也就更大。

因此在xx公司薪酬制度中，对员工岗位进行细化对基本工资进行细化，对工作岗位实行升降级弹性制度，对在公司工作一定时间的老员工提供工龄工资，对公司高学历员工进行补贴，鼓励员工不断学习，提高自己的业务水平等对留住人才都具有积极的意义。员工总收入=基本工资（岗位工资+工龄工资+学历工资）+佣金提成+业绩奖金-纪律处罚，详见下表：

员工基本工资及岗位确定办法

岗位级别

岗位工资

提成比例

升降级办法

二次提升

试用期

10%

试用期满2个月或业绩超过2万元予以转正

月业绩过1万元提成升一级

置业顾问

900

15%

三个月总业绩和低于3万元提成降一级；月业绩达6000元3次提升为高级顾问【房产中介又称富德房?】

月业绩过1万元提成升一级

高级顾问

1000

20%

三个月总业绩和低于3万元提成降一级；月业绩达8000元5次提升为资深顾问

月业绩过1万元提成升一级

资深顾问

1200

25%

三个月总业绩和低于3万元提成降一级

月业绩过1万元提成升一级

组长

总业务量*1%+个人业绩*提成比例

店长

1600

总业务量*1%+个人业绩*提成比例

工龄工资：半年内工龄工资为0，工作每满半年工龄工资递加100元；

学历工资：高中200，中专300，大专400，本科600，取得经纪人协理200，取得经纪人资格证500；

奖金：月业绩达1万以上，奖200元；月业绩达1.5万以上，奖300元；月业绩达2万以上，奖400元。

三、xx不动产营销机构薪酬制度的长期规划

如何留住核心人才，避免“成也薪酬，败也薪酬”这一现象，关键是要能够正确分析出企业人才的需求，并将这些需求体现在薪酬制度中。根据马斯洛的需要层次理论以及一般心理学原理，随着个人心理的发展，追求自尊和自我实现的高层次需要逐渐产生。吸引企业所需人才的方法，既要涉及人的基本的生存、安全需要，又要考虑能满足人们进行社交、获得尊重的需要，还需要有能够使人才的自我价值得到实现的机会。因此，薪酬制度的改进需要体现在以下两个方面：

首先是避免薪酬制度的单一性。在调查分析中，类似xx公司这样的中小房产公司，都过分地关注和相信货币类薪酬的作用，而忽略了非货币类薪酬的激励因素。事实上，仅靠货币类的薪酬来满足员工需求是远远不够的，经纪人除了高薪酬的需求外，还有发展机会，管理、环境、休闲等方面的要求，所以要实施“全面薪酬”战略。“全面薪酬”是指公司给受聘者支付的薪酬分成“外在”的和“内在”的两大类。“外在”的薪酬主要是指为受聘者提供的可量化的货币性价值。比如：基本工资、奖金等薪酬。“内在”的薪酬则是指那些给员工提供的不能以量化的货币形式表现的各种奖励价值。比如，对工作的满意度、为完成工作而提供的各种顺手的工具(比如好的电脑)、培训的机会、吸引人的公司文化、相互配合的工作环境，以及公司对个人的表彰、谢意，等等。

其次是避免薪酬制度的短期性。虽然xx公司的薪酬制度在一步一步完善，但大多时候仍只考虑到企业眼前的发展状况，只考虑提升员工业绩，所以该模式是一种短期激励，是一个战术层次上的薪酬。企业老员工，特别是高、中层人员，他们的需求是追求成就感，实现个人价值。所以，除了给他们高薪酬和相应的中等水平的福利，以充分鼓励他们发挥经验和技能外，更要给他们提供发展机会、股票期权等长期激励薪酬，让他们认识到企业发展美好前景和个人发展前景是可以和谐发展的。只有这样，才能给这些员工信心，从而留住人才。

总之，一个合理的现代薪酬模式，不能简单采取物质刺激的手段，而应该是一个多维的系统化的激励体系，如优越的福利制度、良好的晋升机制、完备的培训体系和富有挑战性的工作内容以实现自我价值、自我抱负等等。同时，应该既考虑到短期薪酬的层次，也考虑到长期薪酬的层次，建立真正的“全面薪酬”体系。

篇四 房产中介又称富德房?
房产中介猫腻(购房必看)

我是个人们常说的刚需空军，北漂一族。辛辛苦苦攒下百十来万，一直持币以待，希望在政府的指天发誓下房价真的能有所松动。自从9月份新政出台以来，我不停地奔波在北京的东南西北各个方向，希望能淘到我的第一套房。买房前我衡量再三，新房大部分是五十年商业立项，商水商电不通燃气，比较不适合生活，我是个生活有点调调的人，喜欢自己下下厨房，所以，我准备买一套二手房。虽然贷款利息加码，但是我艰难的做出了一个决定，成为房奴。

说买二手房，自然离不开跟中介打交道。每天登陆各种房产网站，看到性价比高一点的房子就打电话过去。结果没几天，我的电话几乎被北京城所有的中介都知晓了。

这就是中介的【第一个猫腻——发布假房源】。

中介公司培训跟保险公司几乎没什么两样，就是首先发布假房源，或者降低价格，或者编造虚假信息，引诱买房者打电话。只要你电话打过去，对方便展开电话销售攻势，无论你要什么样的房子都说有，只要你过来看就行。只要你过去看，他们的推销策略很是高明，细节后面会讲怎么推销。就算你最后没买，他们也完成了一个带户的任务，因为中介公司要求员工每天必须有两个带户任务，完不成一个罚款五十至一百不等。链家地产是罚五十。每天至少有两个录房任务，没有那么多人卖房，所以他们就编造房源。这是其一。这里要说的是中介职员也不容易，骑个电动车四处带客户看房子，不管客户多挑剔，依然要满脸赔笑，为了那百分之三的中介费，一切看在钱的面子上。 看完房之后，不管你看没看上，他们会拿出一个看房单让你签

字，这就是他们的【猫腻之二——签看房单】。

为什么要让你签字?预防你跳单，就是越过中介公司与卖家直接买卖。那时候你就算交易成了，成功地跳单了，他们也可以拿着看房单告你，这个就证明你看过这套房子。这个我奉劝全款买房的朋友，跟姐学，直接签个假名，艺名，别名之类的。就算有一天你真的告姐，那能怎么着，你去找麻辣鸡丝好了，那跟姐没关系。但是一般他们除了看房单还会旁敲侧击地给你讲个故事，千篇一律的故事都一样，就说从前某客户从此公司看完房后直接跟业主交易了，被他们发现后，平均每周去堵两次锁眼之类的，还有的会严重的讲，某某买房人半夜被砍之类的。

这无非都是在告诉你，别跳单，要么中介哥很生气，后果很严重。这里我跟各位空军朋友介绍个经验，其实想跳单很容易，无需偷偷给业主扔纸条之类的，因为那业主有可能是假业主，就是中介的人自己扮演的。有的业主很忙，没时间总来陪着看房，钥匙放在中介公司。中介公司为了表示卖方诚意，多半先找个假扮业主跟你谈，这也是为了第三个猫腻，逼定。其实您可以直接找物业一打听，业主姓名电话全能知道，只要您记住门牌号码就可以。您要是偷偷扔个纸条，没准正好中招，到时候私下签单，钱打了水漂。所以，买房一定要查看仔细，这房子是否抵押，产权关系，有无纠纷之类。

咱再说【第三个猫腻——逼定】。

这个是中介公司很厉害的一招，一般没姐这定力的，都被搞残了。看完房子，如果你稍微表示房子还可以，中介职员就展开攻势，

逼定。说约业主过来谈谈，房价可以谈。用这个吸引你，然后约来一个业主，或真或假。假的就是前面说的，中介自己人假扮的，说是业主的某某家人之类，代表业主跟你谈。这时候你一定要看房产证和委托书，身份证。否则，你跟个疯子在那谈价格，你都不知道。中介就是为了让你交定金。只要一交定金，百分之三的佣金必须交，中介会用可以避税，就是少交或者不交营业税和契税来吸引你，他们也会人为的抬高评估价格，让你相信首付很低很低。吸引你尽快交定金。只要你定金一交，佣金一付，全然不是那么回事了，到时候贷款办不下来，营业税不能避免，毕竟是暗箱操作的事，你也不能去法院告他，只能求爷爷告奶奶地被他们牵着鼻子走了。他们逼定多半会约定在晚上签合同，到时候国家任何一个部门都已下班，您想查什么都是不可能的了。所以，这个环节，一定要慎之慎之。这时候中介公司还有唱红脸的有唱白脸的，一唱一和地告诉你这房子多么多么难得，多么多么划算。他们会高报市场价，让你感觉此房低于市场价很多。还会说把佣金给您打折，但是您仔细观察就会发现收费项目里多出很多莫名其妙的收费，比如代书审查费，他们说这是网签费用。为此姐曾经去建设局问过，国家并无此项收费。这完全是中介公司自己设立的。各位朋友，在此之前您一定要调查此房子周边的市场价格，多走几家中介，货比三家。他们的恶性竞争中自然就会把缺点暴露出来。比如说我曾在南三环附近看一套房子，中介小姐告诉我说小区门口的一大片废墟将来要建一个大花园，花园后面要规划地铁。我对南三环不熟悉，但是我没事闲溜达，溜达到小区旁边的一个公共厕所，巧遇一位

老太太。

就是一泡尿的功夫，姐就打听出那片废墟根本不是建什么花园，而是要盖法院。姐这叫捡舌漏。多找周边的人聊聊，没准还能聊出他们家这房子是不是凶宅呢。关于凶宅的问题，你不问中介是不会主动告诉你的，将来你问起来，人家说不知道啊。一推二六五。我就碰上这样一个事，卖主的父亲刚刚死在屋里没一个月，中介就是不告诉你，还是因为几个儿女分财产不均，闹了内讧才说出实情，姐当时心里那个后怕啊。你花好钱买个凶宅，咱这也不是冥币，凭啥啊。这就是中介的【猫腻之四——选择性知道】。

他们可以选择好的说，不好的就不说。我曾经跟一个中介的小伙子看房子，那小伙子一看就是个搞销售的料儿。一路上滔滔不绝，把那85年的房子简直说成了故宫。最后我发现小伙子就说了一句真话，这房子是全朝南的，这个连傻子都能看出来。下楼之后，姐连生气的劲都没有了。

中介公司的【猫腻之五——隐瞒房子的实际年龄】。

我看过多套二手房都是红砖楼，老社区。但是经过炒房团的买卖，房本都是近几年的。但是一眼就看出房子的年龄实在不小。中介公司此时就充当王婆一样的媒人，尽量把房子的真实建筑年龄说小，比如说90年代的。这样一句莫棱两可的话。卖家早已和中介窜同一气，对于房子的真实建筑年龄闭口不谈。这个就需要你施展‘套磁’的本领了。如果他说是单位公房，宿舍之类的。你就别提房子，跟他唠家常。问问儿女多大了啊，成家没有啊，我父母跟您这岁数差不多啊，

当年上山下乡的您赶上没啊，那时候都没上过大学啊，很早就参加社会大熔炉了啊。。。一会业主自己就?N啵?N地告诉你多大参加工作，那时候穷啊，单位分个宿舍，还不让买断之类的。房子的年龄就这样套出来了。

中介公司的【猫腻之六——抬高房价】。

要说中介公司辛苦咱承认，拿业绩说话的行业哪个不苦?但是中介最恨人的一点就是充当了炒房团的侩子手，助纣为虐啊。业主说这房子能卖150万不。他们就说，哪能啊，160万都没问题啊，交给我们，您放心啊。然后报价170万。买家来了，您砍吧，您再有能力也砍不下20万啊。为啥啊，房价越高，业绩越高，佣金越高啊。反正你刚需，你空军，你想买。他们就是房价高涨的罪魁祸首之一。趁着国家现在调整房地产市场，新房暂时受到限制的时候，干嘛不炒起二手房从中赚一把啊。反正卖二手房不赚也让卖一手房的赚去了。就这些热钱，不是流到炒房团和中介手里就是流到开发商手里，最后受苦的就是这些刚需，空军，小老百姓。要说医药代表抬高了药价，国家就把医药代表赶尽杀绝，那干嘛还姑息房地产中介啊，他们比药代有过之而无不及啊。苍天啊，大地啊，谁来睁开眼睛看看这些为经济发展卖血卖肉的人们啊。

别说姐穷，姐三代贫农，根正苗红。姐披露几句中介的猫腻事，姐值得你们挺不

篇五 房产中介又称富德房?
房产中介销售技巧

房产中介销售技巧

一、房地产销售方式及策略（房地产公司角度销售房屋）。

在台湾，我们要求业务人员有百万年薪，按汇率差别，在上海约有十万年薪。这十万年薪怎么拿到？由于房地产买卖金额庞大，且不像一般商品有统一的售价，因此，展示的技巧、售屋的技巧、成交和技巧越高明，成交的价格越高，业务人员所赚取的奖金也越高。以下是销售流程的几个重点。

1、市场研究。

（1）购屋者研究。目前上海地区购买金额较高的房产以境外人士居多，欧美、日本人大多租房。上海原来房屋租金比香港、台湾等地还高，因为房屋供不应求。但现在写字楼不断往下调价，原来2美元/平方米的今年可能只要1美元，如果租金不降低，客户就另租他屋。原因在上海写字楼越来越多，尤其是今年年底之前，交房率很高。购房者中最多的是华侨、港澳台同胞、东南亚地区人士。中国人喜欢置产，即投资，他们认为房地产会增值。针对客户性质，还可在上海通过媒体、报刊、杂志作宣传，区域性的可散发D（海报），这时最容易成交的是本大楼或本社区的客户。

（2）产品的研究。产品有店面、办公室、住宅、商场、厂房。店面分母市和子市，比如有业务人员接延安东路一门面出租业务，经调查此处人少车多且附近多经营汽车零件专业经销，不宜经营发廊、餐厅，于是在整条路派DM，客户很快出现并有竞争趋势，这是母式。子式是指社区、商业型，什么行业都能做。上海多连锁店、速食餐厅，进而会发展到二十四小时便利商店，变成真正的不夜城。上海的厂房租赁由于市区厂房外移，租赁处于停顿状态。

（3）市场分析。市场分成大环境和小环境。政治、经济、社会、法令及有关方面组成大环境，会影响购房者心态。政治不稳定，经济不景气，都将影响市场和资金的流通，从而打击房价。小环境指个案的环境、地点、屋况、附近房价，可均衡产品的市场供需。

（4）竞争产品的分析。最大的敌人在本栋大楼、本社区。

2、作好售屋前准备工作。

（1）充分了解委托销售房屋之优缺点、大小环境且能说服客户，使客户心动之理由。客户心动的原因有几点：房屋合乎需求；客户喜欢该房屋；价值大于价位，也就是物超所值。针对缺点，应拟定“答客问”、将缺点转化为优点。

（2）搜寻针对房屋优缺点、市场环境及经济形势、政治法令形势资料，寻找说服客户之说词，做出“答客问”。当个案推出时，往往要召集所有人员做“物件流通”，一般每周或每两周集合所有营业销售人员，交流手上“物件”，“答客问”人手一份，做实战模拟演练。等客户上门时，人人能对答如流。现在一些房产公司尚未做到“驻守现场”，其实这很重要。我们往往在一个社区、大楼散发本社区、本大楼物件的DM，引导客户进入。尤其是同一栋大楼的人介绍客户上门，成交比例在50％以上，同社区客户成交比例为30％，而报纸广告交机率为

1.5％。所以，区域性客户最重要。客户重点在本栋大楼、本社区范围，其中广告曝光量量越高，客户越多。售屋前，针对附近有竞争的房屋之优缺点作比较，在客户提出时立即回答，批评对方缺点。

如何比较房屋优缺点？要做好（1）屋况分析表。物件地址、姓名、电话、房屋种类、收费方式、建坪数等等明细表，一有客户，业务人员立即可以回答。如屋况表没有做到仔细完整，就会有矛盾或欺骗因素出现。（2）环境分析表。公共交通、公共建筑、学校、菜市场等等，还有“风水”特征，这点较重要。上海房地产客源是港澳台、华侨、东南亚人士，他们较注意“风水”，如财位、对房是否过高，是否面对大树、电线杆、屋角、死巷、刀壁等。

3、拟定销售策略

（1）售屋技巧，有十大原则：

①针对买方之环境、背景合作改进。买方居住的地方可以判断买方经济状况、水准、层次，买方的职业可以判断所得、经济状况，买方之家庭人口判断需求的平米数和房间数，买方之住址、电话以便再度推销。

②针对买方的需求、购房的动机。买方在附近租房，是否因为收入提高或房东提高租金，买方是否因为孩子上学要在本区购房，或买方为做生意、换工作、交通便利，买方亲人住在附近。

③强调房屋之增值潜力。如附近有重大工程建设，政府公共设施、学校、市场、公园预定地，道路交通之新工程，分析得出增值可能性。在境外，期房、预售屋价格比现房略高一两成，因为房屋总是越造越新、配套设施越来越好。

④重新包装、油漆、装潢，提高房屋附加价值和售价，不管是新房还是旧房。

⑤强调交易安全性，提高客户下订之信心。公司拥有舒适环境，包括墙上的经营理念、销售个案展示，都会使客户下订的决心增加。

⑥现场使用多组电话洽询等物件做促销。客户上门后，业务人员假装外出朝公司打电话，造成买气，促使客户下决心。

⑦对价格有信心，不要轻易让价，不要有底价的观念。业务人员对个案的优缺点、重点要了解，深知房屋价值。如有底价观念，那么房屋售价就会下跌，公司获利，个人奖金都要受影响。

⑧不要以客户出价作为加价的基础。

⑨攻心为上，可采用迂回战略，一面介绍一面聊天，发现对方弱点，取信客户对你的好感。一般人上班时较紧张，不容易说服，而下了班在家或玩时常常不设防很放松，容易打动，也不好意思发脾气。

⑩可以用恭维法，称赞家人、房屋等，使客户兴奋而露出破绽。

（2）展示技巧。

①首先，集中客户。每周三、六下午看房的人较多，业务人员守现场时带上300份DM趁早散发，并让一组组客户慢慢看，造成多人竞争的气氛。

②促销策略。客户上门后，用多组电话做促销。【房产中介又称富德房?】

③引导对谈。接电话者先了解售屋资料，再留下对方资料，有客户不易，一定要态度亲切。然后约定带看时间，集中在某一时段。

④引导带看。看房屋时，先看缺点，再看优点，在优点处多停留，房屋的优点大部分在主卧室、客厅、餐厅，这是花费最多的地方，会引起客户布置房间的联想。

⑤回答要迅速，尤其是缺点。业务人员一犹豫，就给客户胡思乱想的机会。

⑥了解需求。客户购房的动机是自住，还是投资。若自住，问明是第几次。第一次购房的人要特别注意，会问些莫名其妙的问题，反悔的可能性也大。

⑦潜在客户如何开发？派发DM时要有针对目标，不能随处乱发。如果客户可能为外商，广告就可以派到机场、饭店、展览馆，但要有主要目标。此如展览会开幕第一天老板都会到，参观者也多，这是派发DM的最佳时间。

⑧上门拜访注意仪表，有亲和力。

（3）成交技巧。

与客户谈判，我们总结出谈判绝招16招。

第一招，表现善意及诚意——礼多人不怪。递名片给对方时双手奉上，递笔给对方时笔尖朝自己；谢谢、对不起，要讲得自然得体；除了“价格、条件”外处处替对方着想；要取信对方，攻心为上。

第二招，表现善意及诚意——不要忘记客户的姓名。尊称某先生、某小姐、某伯伯、某妈妈，是有礼貌之举动。

第三招，在时间上是否急迫借以杀价——了解屋主卖屋迫切性。下列几种情况通常表示屋主急于出售房屋：屋主要求买方在短期内付清价款；越接近屋主售屋期限，屋主越急于脱手，价格较好杀；屋主要求较高签约款；售屋字条的电话变为其他电话，可能是售屋者换为其他中介公司（前手未将房屋售出）。

第四招，取得卖方当初购屋时资料——买价、装潢修理费、持有年限。对买主而言，取得卖方买价、装潢、持有年限等资料，有助于判断屋主现在之售价是否偏高或合理；判断此屋之增值性；可作为判断杀价的情报。

第五招，杀价——挑剔卖主房屋的缺陷。买方经常挑剔破损的屋顶或水管、墙壁之裂缝、漏水（雨天时观察）或其他缺陷，来压低房价。

第六招，请卖方（开价者）解释价格——寻找杀价破绽。要求卖方开价，再请求卖方解释开出这种价格的根据及理由。这样可避免直接反驳卖方所提出的价格，但却可使卖方立场居于下风，利于将来的成交。一般来说，卖方解释的理由有：别人都卖这种价格。要问明何地哪层楼、何时，调查比较之后可以发现破绽；卖方说出当初买价及其利润，买方可据此杀价。

第七招，选择谈判环境——更换谈判场所。现场谈判不成时，可以更换谈判环境，让谈判气氛变成有利于我方。

第八招，换手——更换谈判者。男换女，张三换李四，可以改变议题、气氛，有助于达成协议内容。

第九招，同步原则。为了解除彼此陌生、拉近距离，可以从聊天戒发问中发现彼此共同认识的朋友，共同的嗜好，以及其他拉近彼此距离的话题。

第十招，五同——同姓、同乡、同学、同宗、同志，产生亲切感。

第十一招，同步坐位原则。坐在洽谈桌的右侧或左侧（客户）较佳，这样敌对心小，较易接纳别人，反应也较快。与客户并排而坐是“理性”的，与客户左右而坐是“感性”的，与客户对立（面对面）而坐是“恐惧”的！到客户家里，就座前应礼貌的问：“我可以坐在这里吗？”注意方位、光线，借机会调换座位。

第十二招，不怕乱拍马屁——高明地奉承。看见客户有女儿，就说：好漂亮的女孩，将来一定跟妈妈一样是大美人（适合女性讲）。或说：好漂亮的女孩，将来可以选中国小姐（适合男性讲）。奉承时避免引起反感或误会。

第十三招，弄清对象——M.A.N原则。弄清对象，才能对症下药。M.A.N原则是，M（MONEY）即出钱的人，通常是父母；A（AUTHORETY）是有权决定的人；N（NEED）是有需求的。有需要才会挑剔，嫌东嫌西的人才是买货人。有时这三种要素集中在一个人身上，即买房子的人是出钱的人，决定权在自己，又是自己住，这时只要说服一人即可。有时出钱的是父亲，有权决定的是母亲，需要的却是儿子和媳妇，这时便要同时说服三人或四人。如果一群人来看房屋，三种人不能得罪：出钱的人，有权决定的人，最会出问题的人，这三种人都要拍马屁。

第十四招，引导策略。客户下订金时可说：“今天给我几万元订金，二万元好吗？”客户签约时可说：“请读完契约内容，如果没错请签名。”

第十五招，二择一法。预先安排好两种选择给对方选，我方将目的隐匿于内。比如：您要边间，还是中间一点的房屋？您要这间大坪数的，还是这间小坪数的？您打算付多少订金，一万元还是二万元？您上午来看房子，还是下午？

第十六招，成交的时机。有人说，成交的时候，只有三秒钟。敏锐观察对方的满意程度，在最恰当的时机拿出“订单”，将对方的意愿订下来。否则对方的意愿会越来越低，当场不成，事后更加困难。何时是成交时机？当对方听完介绍，充分了解状况后，露出满意的眼神；当你初步压迫下订时，对方没有回绝或以轻微理由拒绝。而且，当你拿出订单时（测试购买欲之工具），对方没有拒绝，且陷入短暂的犹豫，注视着订单及说明书；不断发问你刚才述说的内容，获得相当满意回答、无问题之一刹那；默不言语或与同伴相视（眼神显示“订下了好吗？”）；突然改换姿势、动作或脱离你的眼线时（表示对方陷入下订与否的思考中）。另外，掌握融洽气氛，当机立断，也是必要的。

二、不失败的购屋策略（购房者角度销售房屋）

目前在台湾、日本、美国等地的房地产代理公司已采取一些措施，完善服务，如：

1、公开市场销售行情。

2、电脑出价办法。

3、单一经纪人制。一个个案不能由同一人成交，买卖双方分别有经纪人，可以均衡市场价格。

4、客户权益说明书。客户在本地买房时应遵守的有关政策、法令、税务及应了的房地产情况、买卖程序等等。有买方权益说明书、卖方权益说明书、出租方权益说明书、承租方权益说明书。

篇六 房产中介又称富德房?
房产中介怎么开发房源

房产中介怎么开发房源 作为一名房产经纪人，开发房源是经纪人的基本功之一，因为开发房源为业绩之母，是生钱的工作，房源是房产中介生存的根本，房源越多，市场地位越高；下面推房神器跟大家分享一下开发房源的途径及技巧。 开发房源注意事项：

1、面谈要掌握语速，语调及谈话时间；

2、一定要勤打电话；

3、经纪人心态要诚恳；

4、与客户的关系持续维系； 5、开发销售话术要熟练； 6、多看房子积累经验；

7、要懂得赞美，用专业知识打动对方

8、房源开发途径及技巧：

1、店面接待：如果有客户过来要第一时间迎上去，吐字要清晰，要主动留下客户的电话号码；

2、商圈精耕：最重要的就是核心商圈的开发，即发派报要和附近周围的保安，物业，电梯工，居委会等等搞好关系

3、老客户回访：对已经成交的或以前未成交的客户进行回访，可能会有新的收获，可能他们的朋友要卖房呢，作为房产经纪人的我们不要放弃任何一条开发的渠道，推荐自己，从不同的侧面引导老客户尽可能多的透露小区里的信息；

4、网络开发：网络开发房源是现在开发房源技巧中最重要的一个技巧，在网络上寻找房源有很多渠道，各大房产平台每天都有大量的房源在发布，只要你勤打电话，相信你会获得很大收获；

5、派单：又称扫楼，进小区是十分刺激十分有成就感的事，斗智斗勇，要真正容入其中才可以找到乐趣；

6、开发业主自卖房源：不要急于说出自己是中介，首先了解房源的具体情况，不要回避自己是中介，解释自己对这个片区的房源较为了解并且手上已有成熟的客户，而且已有成交交 推房神器-房产中介采集开发管理房源

易（有卖出），介绍自己公司的实力与自己的专业水平等； 7、靠人际关系开发房源：要维护好人际关系，比如身边的朋友，亲戚，同学及其他接触群体均是我们的开发的对象；利用自己良好的服务赢得客户信任，主动寻求客户的转介绍，是开发房源的最有效方式；

8、中介无间道：以客户名义去同业公司咨询或者上门打探房源地址，假装客户上门拜访；房东和客户委托到期或委托给其他中介买卖的房屋也可以劝客户换经纪人或经纪公司等； 9、推房神器：现在房产中介公司都是在网络上采集房源，想要开发更多的房源，就要先人一步采集到网络上的房源，而推房神器房源采集功能可以采集近20个房产网站上的个人栏里的房源，全面、及时、无遗漏，还有5种检测方法帮你检测中介房源，帮你节省大量时间；

10、房源是交易的基础，只有坚持、不断开发更新，才会底蕴雄厚，谁先占有并有效控制资源，谁就能有更多的机会获益！

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篇七 房产中介又称富德房?
房产中介自白：我们是如何把房价“炒”上去的

10月2日晚间，合肥出台了被认为是“二线城市最严厉”的楼市限购限贷政策。但一位房产中介说，他目前的感觉还不明显。“

“早上9点网上挂出一个123平米240万的房子，到了10点，房东就把价格改成了240万”，朋友Y告诉我，他今天本来准备带客户去看这套房子，到了下午去之前给房主打电话确认时，发现房子竟然已经卖出去了。

Y本来在一家公司做文职工作，去年随着合肥楼市的兴盛，便改行做了当地某大型房产中介公司业务员，“钱赚得更快一点”。也是，合肥刚从三线城市升级到二线城市没多久，还处在二线下游的尴尬位置，但是今年以来来房价飙升速度却超越北上广，新房和二手房房价涨幅均居全国前列，这也使得二手房中介行业迎来爆发增长。

就在10月2日晚间，合肥出台了被认为是“二线城市最严厉”的楼市限购限贷政策。但Y说，他目前的感觉还不明显，“至少合肥二手房还没明显影响，我们现在最大的问题不是没客户，而是没房子”，他称，有的要价太高的房东，他也以限购为理由劝房东降价成交，不过，目前还没房东买他的账降价成交。

房产中介自白：我们是如何把房价“炒”上去的

为什么二手房一直涨

这一年来，我一直有改善住宅的考虑，却又被“通通上涨”的合肥房价屡屡吓退。对于我犹豫观望的态度，作为好友的Y只能一边吐槽我是“中介都不想遇见的劣质客户”，一边帮我留心合适房源。

“迟买不如早买，房子只会越来越贵的”，Y说，“如果是一般的客户，我肯定会劝说他们砸锅卖铁买房啊”。但合计下需要付的首付和按揭后，他还是同意我“别为买房影响了正常生活”的观点。一转眼，在我纠结的这几个月里，合肥房价继续大步上涨，终于将我的收入远远抛在了身后。

“实话说，房价上涨我们中介也是蛮大的原因”。比如说，房主把出售房源挂在了网上，合肥有十来万的中介业务员，每100个业务员中有1个人打1电话给房主，这房主就能接到一千个电话”，谈起飙涨的房价，Y也做了个“自我检讨”。“还有时候，客户找我们看好了一套房子，觉得应该再看看，于是又找了其他的中介公司，其他中介又打电话给房主„„房主一看，哇塞，这么多人问这么多人想买，价格自然就涨上去了”。

关键在于，一旦这个涨过价的房子成交了，那么附近其他二手房的价格也就都跟着涨上来了。截至10月7日傍晚的数据显示，目前合肥市二手房挂牌均价14476元/平方米，同比9月上升9.77%。疯涨的房价让很多房主产生了“捂着”惜售的心情，而“限购令”一出，又有房主选择了“观望”。

Y所言不虚,在国庆期间，笔者自己也接到了不同中介咨询是否卖房的电话，比限购前还要频繁。笔者居住的小区属于房价涨速较猛的区域，国庆间有房产中介在小区入口支起摊子来“蹲点驻守”，好第一时间拿到小区二手房源。最近小区内某户105平米的房子最后以240万价

格成交，要知道，去年9月，本小区二手房的成交均价还不过9000元/平米。

房产中介变“房虫”

“你在网上看到物美价廉的房子，结果打电话过去一问，往往房主都提价了。除了买卖双方的博弈因素外，也有部分是房产中介通过故意降低房价来吸引你注意。”Y提醒说，“虚假广告”也是业内的“潜规则”。

偶尔也会碰见开价不高甚至明显低于市场价的二手房源，但这样的房源很难落到买家手里。因为敏锐的房产中介可能会扮演高抛低吸，倒腾房子的生意。中介行业里，这种倒卖房子的人叫“房虫”。

Y举了个例子，前些天筛查房主信息时，他们发现一条几年前的卖房信息。

“房主人在外地，打电话过去问他还卖房吗？他问目前多少钱，我们就报了一万多的价格，对方欣然接受”。

接下来，中介公司就接手了房子，不办理过户手续，只去做委托公证。获得房子后，转而以1万五六的价格挂牌出售。

确定买家后，他们就拿着房本和公证书直接过户,不用原房主出面，税也逃过了。【房产中介又称富德房?】

Y说，中介公司冒充卖房者或买房者进行炒房并不少见，因为他们熟悉市场行情，有的房主不懂行情，有的则是怕麻烦，急于脱手。按照合肥的政策，房地产中介一般会收取买方2%以下的房产中介费，但做房虫，明显是件收益更大的好生意。

也有精明的房主和中介公司达成协议，中介公司以不低于XXX万的价格独家代理房源，如实际成交价格超过约定价，可以和中介公司就增值部分五五或四六分成。这样以来，中介除了挣得规定的2%.的服务费外，还能坐享增值部分收益。

“十一不是出台最严限购限贷政策了吗，怎么还这么火热，听说XX市都有房东降价5%到8%的了”。我忍不住在插进话来，Y摇了摇头，“首付从25%提高到30%，对真的想买房的人来说没什么区别。本地户籍家庭不限购二手房，至于外地居民限购一套„„你买了一套，不就可以迁户口过来变成本地人了吗?”

“那第一套房子买不了了啊”。我刨根问底，Y神秘一笑，“社保和税单都可以补的，以前限购的时候就有，最近已经黄牛报价了。”

不过，10月8日下午合肥出台的限购查询实施细则显示，补缴社保会打上“补缴”字样，不能作为购房条件，但对本地居民二手房仍不限购，但将限贷。从这个角度看，新政的严厉程度超过了房产中介的预期。

业内套路深

21城出台限购政策，目前是拐点还是山腰争论不休，买房的卖房的孰赢孰输未定，但可以肯定的是，房产中介从中赚了不少。与此同时，深圳客、本地客闹“退房”等纠纷飙升，部分中介被指“套路”深。

“业内确实有一些套路。”阿成(应要求化名)是个“擦边”90后，个子不高，中等身材，即使在三伏天，也把衬衫一丝不苟地插进西裤里，他今年将手头中介业务从二手房转到一手房。

“3月份大朗远大广场就是这么闹退房的。我们整个4月深圳客骤减。后来一旦有行业乱象被举报，我们的损害是很大的。”阿成说，接下来他的自白，更多是善意，期待行业环境改善：“大环境下，我的一些做法也不可避免游走在边缘，但我是真的感激这个行业，还想继续做下去，所以希望它更好。”

个人信息：一天打200多个电话，能约出三两个看房

每一家房地产中介都要搞来客户个人信息，姓名、电话、房产情况，这早就不是“不为人知”的秘密了。我们知道这是灰色地带，也必须这么做。拿到这些电话，我们每天早上九点开始就逐个打，“金九”的时候打到200多个。

在阿成所在中介公司记者看到，人手一份花名录，业务员逐个拨打，如果遭到粗暴拒绝，就做个标记，过一段时间再打；如果问价格问地段的，就标记为重点攻克对象。一天能够约出三两个看房的，已经算成绩不错了。

跨市看房：关于“沉没成本”的心理战

怎么看房成交率最大？当然是现场看房，尤其那种特别远点的跨市看房，只要客户愿意过去，就有了三四成的几率，接下来的就是心理战了。我带客户去看石龙边上惠州东江府的房子，8000多元一平方米，平时上班到东城南城坐地铁转公交也要1.5个小时。

开始看到配套，客户是失望的，大多数人抱着“这么远来都来了，不要白来”的心理，换一个盘看还要再折腾个半天，好像心理书上说叫“沉没成本”。磨一磨，客人一咬牙就买了。

东江府还是现场认购的，如果是认筹的，客人危机感更容易就被调动上去了。3月份汇龙湾开盘那期，家家顺的大巴拉了几车深圳人过来，很多人坦承：“样板房和周边的环境看都没看”，直接被“抢不到房”的氛围吓到了，塞钱给中介插队，抢着进去选房，几秒钟就选中下订了。

一位名为白伟的深圳客，下午在售楼处打电话给南都记者爆料：“早上一时冲动抢着认筹，下午又说加推，原来根本不用抢，想反悔订金还没得退。”最后此事还是不了了之。今年以来南都收到的许多投诉，例如房屋没有预售证开卖、安全隐患没有整改、货不对板等，大多都是买房者在信息不对称的情况下“抢房”，过后才发现的问题。

茶水费：“绿色通道”有价码

9月10日开盘的达鑫江滨新城，洋房1.5万-1.6万每平方米，开盘就卖完了。像这种特别火

爆的盘，还真的是抢不到筹，怎么办？一般就会收茶水费，客户交个1万-2万元，就能提前认购。

想要具体到哪个朝向、哪个楼层、哪个门号，再适当加一点钱，这个定价都是有得谈的。高峰期也有爆出过五六万元的“茶水费”，不过我经手的没这么多。

记者联系即将推出的新盘的代理中介，问及有没有办法提前认购时，对方否认“茶水费”这个提法：“这个叫绿色通道，可以提前认购，需要交一些诚意金。”不过具体价格和操作，对方一定要进入实际交易才愿意透露。“茶水费确实有这种情况，平时也有相关投诉。”

东莞市房地产行业协会秘书长陈骏良说，这是中介管理规定明令禁止的，但双方合约一般不把“茶水费”几个字写到账面上，而是通过其他方式变相抬价，所以很难界定。

更名费：加价五六万元算少的

还有一种“抢筹”的方式，成本更高。就是中介先下定去认购一套房子，然后找到意向买家，加价最低五六万，高的喊过10万。10万的有没有成交我不知道。房管所制定严密的规定，一旦认购，业主名是不能改的。

上有政策下有对策，一种是走“挞订”的模式，原购房者和开发商共同提出撤销申请，审批通过后开发商和新购房者重新签订购房合同。有朋友做过一单是五万块更名的，后来那个房子几个月涨了二十万，业主也不觉得亏。更名有风险，周期又长，实际上就是中介参与炒房，但我不敢尝试。

后话：中介赚了不少也买不起房

记者问他：“今年这行情赚了多少？”小伙子左右言他，结果还是让记者在公司的“英雄榜”上，看到他9月的业绩已经超过10万元了。

“现在10万对于我们来说，就是卖五六套房的钱。当然，这也是金九才有的好气候，6月份、8月份就平淡很多。”阿成坦承，按照现在佣金水平3%计算，望牛墩海德骏园1 .3万元一平方米，一套100平方米的房子，交给公司的佣金就是3.9万元，中介个人能够提成25%-50%，算下来就有接近2万块，而实际上这个盘不少是120-140平米的大户型，而且已经卖断货了。

“我现在已经有自住房了，这一手房涨得买不起，二手房更不敢看，有房的都在坐地起价，要不就反水。所以我也暂时不打算买房。”

买家反馈：还有许多“雷”等着你踩

阿成鼓起勇气，只是踢爆了中介部分“套路”罢了。更多的买家向记者反映，中介还有不少“雷区”，步步惊心。

吃差价：5月份，东城王小姐看上景湖春晓一套公寓房，中介答应帮忙砍价，最后叫价66

万元。她怕房价上涨，冒着大雨取了5万元定金交上去，后来才知道中介跟卖家说的价格是65万。她愤而找中介公司“告状”，最后中介承诺帮她“降下”一万的税费，按65万成交，另多付5000元给中介。

首付贷：首付贷虽然已被禁止，像链家等大型连锁仍然承诺可以“搞定首付贷”。也有中介跟银行的消费贷打包。

某小品牌一手房平台可以通过首付贷实现15%的首付。按照东莞最新的均价1 .5万元一平方米，100平方米的房子150万元，首付45万元，首付贷20万元按照5 .6%的消费贷年息计算，三年还完，每期本加息要还6488元。

再加上70%的房价贷款30年还清，等额本息每月还贷5572元，叠加起来一个月还贷接近

1.2万元。对于很多工薪阶层是压力巨大的。

诚意金：东莞第一法院最近公布一个案例，东莞市民梁某为买房，与中介公司签订委托合同，并将2万元作为诚意金交给中介，以确保买到中意的房子。没想到，看中的房子没有到手，中介公司却直接将2万元扣下，拒绝返还。法院经审理认为中介公司收下万元没有法律依据，判决退还。