自用土地、房产转让

篇一 自用土地、房产转让
国有企业转让自用房地产的涉税问题分析

　　【摘要】 随着我国经济发展水平的日益提高，经济发展形式多样化突显。国有企业经营过程中涉税业务的处理方式也变得灵活多样。因此，如何有效利用、管理国有企业所持房地产成为国有企业内部管理的一项新课题。本文针对国有企业转让自用房地产问题，通过比较分析传统房地产直接转让与股权转让间接转移房地产相关控制权两种方式的相关税负成本，总结了上述两种方法的特点及适用情况。

　　【关键词】 房地产 股权转让 税负分析

　　近年来，我国经济增长迅速，以房地产行业高速增长为显著标志。国有企业所持房地产价值也随之水涨船高，房地产为国有企业带来的额外效益不容小觑。这也引起了国务院国有资产监督管理委员会等相关国有资产主管部门对国有资产管理的日益重视。中华人民共和国第十一届全国人民代表大会常务委员会第五次会议于2008年10月28日通过了《中华人民共和国企业国有资产法》，并自2009年5月1日起施行。该法律的实施规范了国有资产管理，维护了国有资产的安全和完整，提高了国有资产的使用效益；一定程度上遏制了过去对于国有资产管理不严，国有资产管理混乱的现象；严肃了国有资产管理纪律，规范了国有资产管理办法，切实执行国有资产管理的相关规定；肃清了过去国有资产账实不符，有账无物，资产登记不及时，资产处置与转让手续混乱的违法违规行为；加大了国有资产管理责任。对于违反国有资产管理相关条例的行为，国务院国有资产监督管理委员会等相关国有资产主管部门加大力度严肃处理，绝不姑息，形成了现有国有资产管理的规范化、科学化、有效化。

　　一、国有企业自用房地产的现状

　　国有企业固定资产是指由国有企业占有、使用，为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有，在使用过程中基本保持原有实物形态，单位价值较大，使用年限在一年以上，在法律上确认为国家所有，能以货币计量的有形经济资源。单位价值虽未达到规定标准，但是耐用时间在一年以上的大批同类物资，也作为固定资产管理。其中，出租的固定资产，是指企业以经营租赁方式出租的机器设备类固定资产，不包括以经营租赁方式出租的建筑物，后者属于企业的投资性房地产。由此可见，国有企业持有的房地产可分为两类：国有企业生产经营用房地产、国有企业投资性房地产。

　　按照传统观念，国有企业持有房地产的目的是为了生产商品、提供劳务、出租及经营管理，即国有企业持有的房地产是为国有企业的生产经营、管理活动提供场所条件，保证国有企业的生产经营活动正常、有序进行，有的国有企业房地产的建设甚至考虑到国有企业的长期发展战略因素。所以，现代房地产管理不仅要适用于国有企业当前的生产、经营活动，更要从长远角度考虑，与国有企业的经营方针、经营战略相互辉映、相互促进。

　　国有企业所持房地产因其当前价值及预期价值巨大，成为国有企业一项重大的长期资本。从资本投资角度，国有企业持有房地产为国有企业带来的经济效益分为：初始期现金净流量、经营期现金净流量和处置期现金净流量。尽可能增加房地产投资过程中的现金净流量已成为国企在房地产管理过程中的主要任务。本文仅就房地产处置过程中，通过降低房地产处置成本来增加处置期现金净流量的问题进行讨论。

　　二、国有资产转让的相关法律规定

　　根据《中华人民共和国企业国有资产法》规定，国有资产转让，是指依法将国家对企业的出资所形成的权益转移给其他单位或者个人的行为，按照国家规定无偿划转国有资产的除外。国有资产转让应当有利于国有经济布局和结构的战略性调整，防止国有资产损失，不得损害交易各方的合法权益。国有资产转让由履行出资人职责的机构决定。履行出资人职责的机构决定转让全部国有资产的，或者转让部分国有资产致使国家对该企业不再具有控股地位的，应当报请本级人民政府批准。国有资产转让应当遵循等价有偿和公开、公平、公正的原则。除按照国家规定可以直接协议转让的以外，国有资产转让应当在依法设立的产权交易场所公开进行。转让方应当如实披露有关信息，征集受让方；征集产生的受让方为两个以上的，转让应当采用公开竞价的交易方式。转让上市交易的股份依照《中华人民共和国证券法》的规定进行。

　　《国有企业固定资产管理办法》规定国有企业处置资产（包括调拨、转让、报损、报废等）应向企业主管部门、国有资产管理部门报告，并履行审批手续，未经批准不得随意处置。资产转让必须由具备资产评估资格的第三方按照市价进行评估。国有企业资产的处置收入属国家所有，并按国家有关规定执行。

　　三、国有企业自用房地产不同转让方式的案例分析

　　国有企业转让自用房地产方式是受让方以货币资金形式支付为代价，接收与房地产相关的所有权和使用权等权利，同时与房地产相关风险也随之转移，转让后买卖双方法律地位无明显变化，权属清晰。在国有企业转让自用房地产的过程中涉及到营业税、城市维护建设税（以下简称城建税）、土地增值税等多项税种的申报与缴纳工作，税务办理程序复杂，为企业带来的税务负担较重，增加了国有企业的房地产转让成本，为国有企业房地产的转让带来多重困难。

　　1、直接转让自用房地产的税负分析

　　现以M国有企业直接转让自用房地产举例分析。出让方M国有企业以1000万元出让自用房地产，N企业为受让方。房地产转让过程中第三方评估价即为土地增值税的扣除项目，假定为700万元。

　　（1）M企业在转让房地产过程中主要税种的税负分析。此行为属于销售不动产，按税法规定销售不动产按售价与购价差额的5%税率计征营业税：

　　营业税=（1000-700）？鄢5%=15万元

　　城建税为营业税的7%，教育费附加为营业税的3%：

　　城建税及教育费附加=15？鄢（7%+3%）=1.5万元

　　土地增值额超出扣除项目的比率=（1000-700）/700=42.86%。我国土地增值税是对于土地增值额部分征税，实行四级超率累进税率。增值额未超过扣除项目50%的部分，适用税率为30%：土地增值税=（1000-700）？鄢30%=90万元

　　印花税为产权转移书据，税率为合同额的0.05%，以下涉及到印花税计算同此情形。

　　印花税=1000？鄢0.05%=0.5万元

　　企业所得税纳入年终汇算清缴，以下不加赘述。M国有企业在转让自用房地产过程中应缴纳相关税费为107万元。

　　（2）N企业在受让房地产过程中主要税种的税负分析。N企业在转让房地产过程中主要涉及契税和印花税，其中契税按合同额的3%税率征收，印花税税率为合同额的0.05%。契税是向产权承受人征收的一种财产税，适用于办理产权转移登记情形，实行3%～5%的幅度税率，但各地方规定不同，这里按以3%计算。以下涉及到契税计算同此情形。

　　契税=1000？鄢3%=30万元

　　印花税=1000？鄢0.05%=0.5万元

　　N企业在受让房地产过程中应缴纳相关税费为30.5万元

　　采用直接转让房地产方式的优点是：交易方式简单明了，买卖双方权属分配清晰；收购周期短，买卖双方交易方式简便；除税费以外的交易成本较小。但交易双方都有较大的税费支出，转让方支付的大额税费无疑被计入房地产售价中以致推高交易价格，阻碍房地产转让工作的顺利进行。

　　2、以股权参股形式转让房地产的税负分析

　　根据财税[2002]191号文《财政部 国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》的规定：以不动产、无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配，共同承担投资风险的行为不征收营业税。在投资后转让其股权的也不征收营业税。根据财税[1995]48号文《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》和财税[2006]21号文《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》的规定：对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以房地产作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。

　　收购方出具货币资金购买另外一家有房地产所有权的企业股权，以达到间接拥有房地产的实际控制权，此时交易标的为附有房地产所有权的企业股权，而非房地产所有权。房地产的名义所有权未发生改变，也就不适用转让不动产的相关税法规定。

　　现举例分析：N企业以1000万收购M国有企业股权，进而享有对M国有企业自用房地产的实际控制权，达到实际占用房地产的目的。

　　M国有企业在转让股权过程中的税负分析

　　印花税=1000？鄢0.05%=0.5万元

　　N企业在转让股权过程中的税负分析

　　印花税=1000？鄢0.05%=0.5万元

　　契税=1000？鄢3%=30万元

　　N企业在转让股权过程中应缴税款为30.5万元。

　　通过以上计算分析可以看出，通过股权转让转移房地产实际控制权方式，M国有企业可节税106.5万元，这不仅使出让方在税负上减少支出，同时为买卖双方协商房地产转移价款留有协商空间，推动房地产的转让。

　　采用股权转让转移房地产实际控制权方式，可使相关税务成本较少，直接交易成本较低。同时也应注意到，收购方通过购买股权的方式间接控制房地产项目的同时还面临承担原企业遗留的一些亏损和法律责任，因此在并购初期的财务调查是非常重要的。与此同时还有另外一些好处，即如果出让方存在亏损情形，而收购方存在大量利润，就可税前弥补五年亏损，五年以上的亏损可税后弥补，从而取得规避企业所得税的好处。收购方以后退出时比较方便，可以选用较多的运作方式。

　　通过以上分析可以看出传统房地产直接转让方式与股权转让带动间接转移房地产相关控制权的特点，在实际固定资产管理过程中，可以按照单位自身实际情况、具体情形加以应用，以优化资源管理、提高资产运行效率、减轻国有企业负担。由于各地方基于国家税法规定下，对于一些经济行业领域会有不同程度的税收优惠倾斜，在实际操作中要做好地方税收制度的调查研究，按照具体地方税收制度修正操作方法，以达到实施产权管理、保障国有资产的安全和完整、推动国有资产的合理配置和有效使用的目的。

　　【参考文献】

　　[1] 中华人民共和国企业国有资产法[Z].中华人民共和国主席令第5号.

　　[2] 财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知[Z].财税[2002]191号文.

　　[3] 财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知[Z].财税[1995]48号文.

　　[4] 财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知[Z].财税[2006]21号文.

　　（责任编辑：刘冰冰）

篇二 自用土地、房产转让
浅谈一点土地增值税的纳税筹划方法

　　【摘要】为了促进房地产开发结构的调整，改善城镇居民的居住条件，抑制房价的无续竞争，规范房地产市场秩序，合理调节国有土地增值收益的利益分配，维护国家利益，促进房地产业的健康发展，并有利于城市改造规划的实施，土地增值税开征伊始就做了预征和清算的规定，也规定了相应的减免税项目。国家税务总局先后于2006年12月28日、2009年5月12日发布了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号文）和《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号文），以加强房地产开发企业的土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作。这些文件的出台，意味着土地增值税的征缴将予严格执行，这就使得清算前核算和票据管理力度加大，同时也收紧了可运用的筹划空间。如何在合法的前提下寻找一些节税的空间，也成为纳税人一个严峻的课题。本文就结合我在房地产工作的实践，浅谈一点土地增值税的筹划方法：

　　一、利用免税临界点享受免税优惠法

　　房地产企业建造普通标准住宅出售，其增值额未超过扣除金额之和20%的，予以免税。超过20%的，应就其全部增值额按规定计税20%的，予以免税。超过20%的，应就其全部增值额按规定计税。所谓“普通标准住宅”，是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、小洋楼、度假村，以及超面积、超标准豪华装修的住宅，均不属于普通标准住宅。普通标准住宅与其他住宅的具体界限，2005年5月31日前由省级人民政府规定。2005年6月1日起，普通标准住宅应同时满足：住宅小区建筑容积率在1.0以上，单套建筑面积在120平方米以下，实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。

　　对纳税人既建普通标准住宅，又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额；不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建筑的普通标准住宅不适用该免税规定。

　　根据以上规定，开发企业在规划中，应当安排一定比例的普通住宅，并在规划中予以确认，以享受普通住宅的税收优惠。这里的20%就是“免税临界点”，我们可以根据免税临界点计算出纳税人转让普通标准住宅的免税临界点定价系数为1.67012，即当售价小于1.67012倍的建造成本时，免缴土地增值税。

　　案例

　　某房地产开发公司专门从事普通标准住宅商品房开发。2008年5月6日，该公司出售普通住宅一幢，总面积9100平方米。该房屋支付土地出让金2000万元，房地产开发成本8800万元，利息支出为1000万元，其中40万元为银行罚息（不能按收入项目准确分摊）。假设城建税税率为7%，印花税税率为0.05%、教育费附加征收率为3%。当地省级人民政府规定允许扣除的其他房地产开发费用的扣除比例为10%。企业营销部门的制定售房方案时，拟定了两个方案，方案一：销售价格为平均售价2000元/平方米；方案二：销售价格为平均售价1978元/平方米。

　　问题：

　　分别计算各方案该公司应纳土地增值税。

　　比较分析哪个方案对房地产公司更为有利，并计算两个方案实现的所得税前利润差额

　　方案一：

　　计算扣除项目：

　　取得土地使用权所支付的金额：2000万元

　　房地产开发成本：8800万元

　　房地产开发费用=（2000+8800）×10%=1080（万元）

　　与转让房地产有关的税金：

　　销售收入=91000×2000÷10000=18200（万元）

　　营业税=18200×5%=910（万元）

　　城建税及教育费附加=910×（7%+3%）=91（万元）

　　印花税=18200×0.05%=9.1（万元）

　　土地增值税中可以扣除的税金=910+91=1001（万元）

　　加计扣除=（2000+8800）×20%=2160（万元）

　　扣除项目金额合计=2000+8800+1080+1001+2160=15041（万元）

　　增值额=18200-15041=3159

　　增值率=3159÷15041=21%<50%，适用税率30%。

　　土地增值税税额=3159×30%=947.7（万元）

　　方案二：

　　计算扣除项目：

　　取得土地使用权所支付的金额：2000万元

　　房地产开发成本：8800万元

　　房地产开发费用=（2000+8800）×10%=1080（万元）

　　与转让房地产有关的税金：

　　销售收入=91000×1978÷10000=17999.8（万元）

　　营业税=17999.8×5%=899.99（万元）

　　城建税及教育费附加=899.99×（7%+3%）=90（万元）

　　印花税=17999.8×0.05%=9（万元）

　　土地增值税中可以扣除的税金=899.99+90=989.99（万元）

　　加计扣除=（2000+8800）×20%=2160（万元）

　　扣除项目金额合计=2000+8800+1080+989.99+2160=15029.99（万元）

　　增值额=17999.8-15029.99=2969.81

　　增值率=2969.81÷15029.99=19.76%<20%，该方案不交土地增值税。

　　比较分析对房地产公司更为有利的方案，并计算两个方案实现的所得税前利润差额：

　　方案一所得税前利润

　　=18200-（2000+8800+1000+1001+9.1+947.7）=4442.2（万元）

　　方案二所得税前利润

　　=17999.8-（2000+8800+1000+989.9+9）=5200.81（万元）

　　方案二虽然降低了售价，但是由于不需要缴纳土地增值税，使得税前利润较方案一高，所以对房地产公司更为有利的是方案二。（2）两种方案在所得税前利润差额=5200.81-4442.2=758.61（万元）

　　由以上案例可知：该开发项目的建造成本=2000+8800=10800（万元）

　　则免税临界点=10800×1.67012×10000÷91000=1982.12（元/平方米）>方案二定价1978元/平方米，从而验证了该方法的可行性。

　　二、利用扣除项目金额进行纳税筹划法

　　控制土地增值税税负的关键是控制增值额，增值额=销售收入-扣除项目金额。《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》规定，扣除项目金额包括：取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、按前两项10%计算的房地产开发费用、与转让房地产有关的税金及财政部规定的加计20%扣除数，前两项合并可称为“建造成本”。于是：

　　增值额=销售收入-扣除项目金额=销售收入-（建造成本+10%×建造成本+20%×建造成本+营业税及附加）

　　土地增值税的增值率=（销售收入-扣除项目金额）÷扣除项目金额

　　以上两项扣除都是以建造成本为基数，因此，上述公式可表示为：

　　土地增值税的增值率=[销售收入-（建造成本+10%×建造成本+20%×建造成本+营业税及附加）] ÷（建造成本+10%×建造成本+20%×建造成本+营业税及附加）

　　上式中，如是加大建造成本，就会拉动整个“扣除项目金额”增大，扣除项目金额的增大带动增值率计算公司分子的减小和分母的增大，从而使增值率的变动呈现“乘数效应”。

　　接下来就是对加大扣除项目金额进行纳税筹划了，具体方法如下：

　　1.适度加大建造成本法

　　为了提高产品的竞争能力，在市场接受的范围内，可适当加大公共配套设施的投入，改善住房周边环境，提高装修档次，增加房屋卖点，提高开发产品竞争能力。投入的成本可以通过提高售价得到补偿，企业加大了建造成本就等于加大了可扣除项目金额，可扣除项目金额的增幅为建造成本增幅的1.3倍，从而又拉动了增值率的降低。

　　2.加大开发间接费用法

　　在会计实务中，“期间费用”和工程项目的“开发间接费”并没有严格的界定，我们可以在企业组织结构上向开发项目倾斜，把能划归开发项目的人员尽量划入开发项目编制，把本应由期间费用开支的费用，计入开发间接费，加大建造总成本，也就提高了扣除项目金额，降低了增值率。

　　3.尽量将利息费用成本化法

　　根据规定，为开发房地产而借入资金所发生的借款费用，在房地产完工之前发生的，应计入有关房地产的开发成本。这意味着房地产开发企业完工之前的借款利息可以直接计入开发项目的“开发间接费”中。这样做，就以1.3：1的倍数加大了扣除项目金额，降低了增值额和增值率，达到不缴和少缴土地增值税的目的。

　　需要注意的是，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业同类贷款利率计算的金额，其房地产开发费用按该项目直接成本的5%扣除，即：利息+建造成本×5%以内；凡不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按该项目直接成本的10%扣除，即：建造成本×10%以内。

　　这就给纳税人提供了可供选择的余地：如果房地产开发企业在开发过程中主要依靠借款筹资，利息费用较高，则应尽可能提供金融机构贷款证明，并按房地产项目计算分摊利息支出，采用利息据实扣除，降低税负；反之，开发过程中借款不多，利息费用较低，则可不计算应分摊的利息支出或不提供金融机构的贷款证明，以实现多扣除房地产开发费用。

　　三、利用收入分散筹划法

　　在累进税制下，收入分散节税筹划显得更为重要，如何使收入合理化是这是方法的关键。

　　一般常见的方法就是将可以分开单独处理的部分从整个房地产中分离，比如房屋里面的各种设施。当住房初步完工但没有安装设备及装潢、装饰时便和购买者签订房地产转移合同，接着再和购买者签订设备安装及装潢、装饰合同，则纳税人只就第一份合同上注明金额缴纳土地增值税，而第二份合同上注明的金额属于营业税征税范围，不用计征土地增值税。这样就使得应纳税额有所减少，达到节税的目的。

　　四、利用建房方式筹划法

　　税法规定某些方式的建房行为不属于土地增值税征税范围，不用缴纳土地增值税。纳税人如果能注意运用这些特殊政策进行纳税筹划，即着眼于经营方式的转换，其节税效果也是很明显的。

　　房地产开发企业把自己直接开发房地产形式转换为代客户进行房地产开发形式，开发完成后只向客户收取代建收入。就房地产开发企业而言，代建收入属于营业税的征税范围，不是地地增值税的征税范畴。房地产开发企业可以利用这种建房方式减轻税负，在开发之初就确定购买用户，实行定向开发，但是需要注意的是：1、房地产开发企业千万不能牵连已完工房地产产权的转移业务；2、代建应同时具备三个条件：（1）委托建房的单位有基建投资计划指标；（2）委托建房的单位必须具有土地使用权证；（3）必须有代建建房协议，并在协议中明确合理的代建费。

　　此外，还可以采用合作建房方式，一方出地，一方出资金，建成后按比例分房自用的，就可暂免收土地增值税。

　　参考文献：

　　（1）1994年1月1日起施行的《中华人民共和国土地增值税暂行条例》

　　（2）2006年12月28日发布的《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号文）

　　（3）2009年5月12日发布的《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号文）

篇三 自用土地、房产转让
房地产开发项目转让的条件及手续

房地产开发项目转让的条件及手续

房地产开发项目，一般是指已经批准立项，已取得完备的土地使用权证，并在土地上作了一定投资，完成了土地上的“三通一平”和勘探、设计等基础工作，经过报建批准，取得施工许可证，已具备开工条件的建设工程项目项目。房地产开发项目转让，是指权利人将其拥有的建设工程项目出卖给受让人，其转受让双方就转受让该建设项目确立权利、义务关系的民事行为。 在我国的房地产管理法及上海市房地产转让办法中均无明确的房地产开发项目转让的规定，但根据 1998 年 7 月 20 日施行的《城市房地产开发经营管理条例》第二十条、第二十一条规定，“转让房地产开发项目，应当符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条规定的条件”，“转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30 日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。” 由上可见，房地产开发项目的转让实质上仍是土地使用权的转让，但又与土地使用权的直接转让有所不同，主要体现在转让范围、转让价值及转让权利义务等方面，最主要的不同在于项目转让不仅转让了土地使用权，而且转让了与使用土地有关依各项政府批准文件所产生 的各种权益和相关义务。

综合有关法律规定及最高人民法院的有关司法解释，房地产开发项目的转让应具备以下条件：（1）转受让方应具备房地产开发经营资格（但受让方受让项目后并自用情形除外）；

（2）转让方已取得项目所在地块的建设用地批准证书土地使用权证或房地产权证；（3）转让方持有建设工程规划许可证和施工许可证；（4）项目土地使用权为出让取得的，房屋建设开发投资应达到百分之二十五以上。

而项目转让需要办理的法律手续包括：（1）项目土地使 用权为划拨取得，应办理土地使用权出让手续；（2）项目土地使用权的变更登记手续；（3）房地产开发项目转睛的备案手续，具体由房地产开发主管部门办理；（4）建设工程规划许可证及建设工程施工许可证的更名手续，具体由规划管理部门和建设管理部门负责办理；（5）其他需要办理更名或备案的手续，具体根据政府部门的要求。

篇四 自用土地、房产转让
关于自建房屋自用的相关税费规定

关于自建房屋自用的相关税费规定

一、自建房屋自用的免征建筑业营业税

二、自建房屋自用的免征不动产营业税【自用土地、房产转让】

三、自建房屋自用的，须缴纳土地使用税

四、自建房屋自用的，须缴纳房产税

五、自建房屋销售的须缴纳两道税

1.《营业税暂行条例实施细则》第四条、第二十八条规定，单位或个人自己新建建筑物后销售，其自建行为视同提供应税劳务。因此，贵公司将该厂房对外销售，要按“建筑业”税目依3％的税率缴纳营业税。对自建行为的计税依据，应当根据同类工程的价格来确定。没有同类工程价格的，按下列公式核定计税价格：计税价格＝工程成本×（1＋成本利润率）/（1－营业税税率）。

2.销售自用建筑物的行为属于《营业税暂行条例》规定的“销售不动产”应税行为，应依5％的税率缴纳“销售不动产”营业税。计税依据为出售厂房向对方收取的全部价款和价外费用。

3.上述两次缴纳的营业税，还要附征城建税和教育费附加。

六、自建房屋用于出租的 根据《营业税暂行条例》及《营业税暂行条例实施细则》规定，有偿提供应税劳务、有偿转让无形资产或者有偿转让不动产所有权的行为的单位和个人，为营业税的纳税义务人;单位或个人自建建筑物后销售，其自建行为视同提供应税劳务。

该公司自建建筑物出租，既不属于有偿提供应税劳务的行为，又不属于视同提供应税劳务的行为，因此，不需缴纳“建筑业”营业税。但对将沿街楼房出租收取租金，属于税法规定的营业税应税行为，应按“服务业———租赁业”缴纳营业税。 七、 至于如何缴纳企业所得税的问题，该企业的理解是错误的。《国家税务总局关

于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》(国税发〔2006〕31号)规定，开发企业将开发产品转作固定资产或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入(或利润)的实现。同时，该文件还明确指出了其适用范围：即适用于各种经济性质的内资房地产开发企业，以及从事房地产开发业务的其他内资企业。该公司开发的沿街楼房，已转作固定资产，应视同销售行为，计算缴纳企业所得税。确认收入(或利润)的方法和顺序为：

八、 (一)按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定;

九、 (二)由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定;

十、 (三)按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具

体比例由主管税务机关确定。

十一、 可见，有关营业税与企业所得税的法规，对自建建筑物转作固定资产并出

租是否视同销售方面，规定不同，企业对此不能混淆。

篇五 自用土地、房产转让
个人转让自用3年以上的房屋缴纳土地增值税时,不需向主管税务机关提供的资

一、整体解读

试卷紧扣教材和考试说明，从考生熟悉的基础知识入手，多角度、多层次地考查了学生的数学理性思维能力及对数学本质的理解能力，立足基础，先易后难，难易适中，强调应用，不偏不怪，达到了“考基础、考能力、考素质”的目标。试卷所涉及的知识内容都在考试大纲的范围内，几乎覆盖了高中所学知识的全部重要内容，体现了“重点知识重点考查”的原则。

1．回归教材，注重基础

试卷遵循了考查基础知识为主体的原则，尤其是考试说明中的大部分知识点均有涉及，其中应用题与抗战胜利70周年为背景，把爱国主义教育渗透到试题当中，使学生感受到了数学的育才价值，所有这些题目的设计都回归教材和中学教学实际，操作性强。

2．适当设置题目难度与区分度

选择题第12题和填空题第16题以及解答题的第21题，都是综合性问题，难度较大，学生不仅要有较强的分析问题和解决问题的能力，以及扎实深厚的数学基本功，而且还要掌握必须的数学思想与方法，否则在有限的时间内，很难完成。

3．布局合理，考查全面，着重数学方法和数学思想的考察

在选择题，填空题，解答题和三选一问题中，试卷均对高中数学中的重点内容进行了反复考查。包括函数，三角函数，数列、立体几何、概率统计、解析几何、导数等几大版块问题。这些问题都是以知识为载体，立意于能力，让数学思想方法和数学思维方式贯穿于整个试题的解答过程之中。

篇六 自用土地、房产转让
2015年总结房屋购置、出租、转让、自用的税费计算

2015年房屋购置、出租、转让、自用的税费计算

1.购房要缴纳的税收有契税和印花税

（1）契税=购入价×1%（适用于90平米以下首次购入的普通住宅） 或者=购入价×（3%-5%）

(城镇职工第一次购公有住房，免契税)

（2）印花税=购入价×0.05%（个人免税）

2.房屋出租要缴纳的税费

（1）营业税=租金收入×5%（企业出租，个人出租非居住用房）或1.5%（个人

出租居住用房）

（2）城建税及附加=营业税税额×（7%或5%3%）

（3）印花税=租金收入×0.1%（个人出租居住用房免税））

（4）房产税=租金收入×12%（企业出租，个人出租非居住用房）或4%（个人出租居住用房）【自用土地、房产转让】

(5)城镇土地使用税 (个人出租免交)

企业出租交：“实际占用”土地面积×？？元/年

（6）个人所得税=（月租收入-800-装修费-月纳营业税、城建税及附加和房产税）

×10%

或者=（月租收入-装修费-月纳月纳营业税营业税营业税、城建税及附

加、房产税）×（1-20%）×10%

(个人出租用于非居住用房 ×20%)

（7）企业所得税（适用于居民企业和非居民企业）

3.房屋转让要缴纳的税费

（1）营业税=转让收入×5%（适用于新房和不满5年的非普通住宅）

或者=（转让收入-购入原价）×5%（适用于不满5年的普通住宅和满5年的非

普通住宅）

(满5年的普通住宅免营业税)

（2）城建税和附加=营业税税额×（7%或5%3%）

（3）印花税=转让收入×0.05%（个人免税）

（4）土地增值税=增值额×税率-扣除项目额×速算扣除系数（适用于单位）【自用土地、房产转让】

(个人转让住房<不含经营性房产>，免交土地增值税)

（5）企业所得税（适用于居民企业和非居民企业）

（6）个人所得税=（转让收入-购入原价-购入税费-转让税费）×20%

(满5年的普通住宅免个税)

4、自用房屋要缴纳的税费

(1)城镇土地使用税 (个人免交)

企业交：“实际占用”土地面积×？？元/年

（2）房产税(个人非营业用的房产免交)

企业交：每年房产余值×1.2%

篇七 自用土地、房产转让
下列房地产转让行为应征收土地增值税的是( )。 A.个人之间互换自有居

一、整体解读

试卷紧扣教材和考试说明，从考生熟悉的基础知识入手，多角度、多层次地考查了学生的数学理性思维能力及对数学本质的理解能力，立足基础，先易后难，难易适中，强调应用，不偏不怪，达到了“考基础、考能力、考素质”的目标。试卷所涉及的知识内容都在考试大纲的范围内，几乎覆盖了高中所学知识的全部重要内容，体现了“重点知识重点考查”的原则。

1．回归教材，注重基础

试卷遵循了考查基础知识为主体的原则，尤其是考试说明中的大部分知识点均有涉及，其中应用题与抗战胜利70周年为背景，把爱国主义教育渗透到试题当中，使学生感受到了数学的育才价值，所有这些题目的设计都回归教材和中学教学实际，操作性强。

2．适当设置题目难度与区分度

选择题第12题和填空题第16题以及解答题的第21题，都是综合性问题，难度较大，学生不仅要有较强的分析问题和解决问题的能力，以及扎实深厚的数学基本功，而且还要掌握必须的数学思想与方法，否则在有限的时间内，很难完成。

3．布局合理，考查全面，着重数学方法和数学思想的考察

在选择题，填空题，解答题和三选一问题中，试卷均对高中数学中的重点内容进行了反复考查。包括函数，三角函数，数列、立体几何、概率统计、解析几何、导数等几大版块问题。这些问题都是以知识为载体，立意于能力，让数学思想方法和数学思维方式贯穿于整个试题的解答过程之中。