继承与赠与房产如何交税

篇一 继承与赠与房产如何交税
继承房产赠与过户费用怎么算?怎么缴税

　　赠与过户是亲属之间比较常见的房产过户方式。从税法角度讲，赠与的优惠条件仅仅适用于直系三代以内的无偿赠与，也就是说爷爷奶奶（或者外公外婆），父母，子女之间，以及亲兄弟姐妹之间。非直系的亲戚之间赠与也不享受税费优惠。

　　赠与过户获得的住房，如果是直系亲属之间赠与，免征赠与方的增值税和个人所得税，受赠方只需缴纳契税，按照法定税率4%缴纳。

　　【所需材料】：⑴公证处需要卖方夫妻双方户口本和身份证复印件一套、买方身份证复印件一份，产权证复印件一套； ⑵住建局需要材料同正常过户基本一样，只不过还需要公证书原件一份。

　　继承房产交易过户，如何缴税？

　　房产所有人去世后，法定继承人可申请继承，持继承公证书办理房产过户。

　　【继承房产的费用】：继承情况下，被继承人不涉及税，对继承人免征契税。只有少量公证费。

　　【所需材料】：⑴公证处需要原产权人的死亡证明、产权证复印件和所有当事人的身份证、户口本复印件一套。 ⑵住建部门需要材料和正常过户基本一样，只是还需要公证书一份。 注：继承的难点在于公证所有的继承人都放弃继承，这样就要求证明当事人即为所有继承人并且都自愿放弃继承权。

　　夫妻析产，双方均免税

　　析产又称财产分析，是指财产共有人通过协议的方式，根据一定的标准，将共同财产予以分割，而分属各共有人所有。最常见的是夫妻之间的析产，一般会有婚内析产和离婚析产两种情况。比较常见的是夫妻离婚对夫妻共同财产分割，涉及房产过户问题，双方都免税。

　　需要注意的是，析产首先是共同财产，如果是单方财产，在离婚时给对方，需要按照交易买卖来征税。

　　析产过程是先到公证处做析产公证，再到住建部门办理过户手续。除其他材料外还需要离婚协议书或者法院判决书复印件。

　　办理房产赠与公证应该注意的问题

　　很多办理房屋赠与公证的人一般都会简单地认为一套房屋可以赠与别人，别人接受赠与即可。其实赠与公证是一个比较复杂的民事法律行为，在办理房产赠与时应注意一些细节。

　　（一）办理房屋赠与公证要有正式的房产证，要提供证据证明该房屋是个人财产还是夫妻共同财产，如果是个人财产那赠与人就是一人，如果是夫妻共同财产就是二人。如果房产是夫妻共同财产，但配偶一方已经去世，还会产生继承问题，就要先办理继承公证，再看是否办理赠与公证。

　　（二）房屋赠与人可以在合同中明确表示该房屋赠与某人，与其配偶无关。因为夫妻在婚姻关系存续期间所得的房产一般属于夫妻共同财产，是否属于受赠人的个人财产还是夫妻共同财产，要看赠与人的意思和受赠人的婚姻状况。

　　（三）赠与公证的受赠人自愿接受赠与，在办理完房屋《赠与合同》公证后，下一个非常重要的手续就是房产过户，如果不过户就无法变更房产证上的名字，也无法产生物权变动的效果。

　　赠房公证未过户赠与人去世房归谁？

　　小王年幼时，父亲因意外事件身亡，母亲改嫁，其后小王一直随爷爷奶奶生活。2000年，小王成年了，爷爷奶奶和小王签订了《房产赠与合同》，将其名下的房产赠与小王，并在公证处办理了公证，但一直没有办理过户登记。不久前，爷爷奶奶相继去世，小王的姑姑和叔叔要求继承房产。小王拿着赠与合同去房管部门过户，但被告知因赠与人过世，无法过户，小王不知道这套房产到底应归谁？

　　【公证释法】

　　根据《合同法》第186条规定，经过公证的赠与合同不能撤销；《物权法》第15条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。因此，小王和爷爷奶奶签订的赠与合同应继续履行。同时，根据《合同法》“赠与的财产依法需要办理登记等手续的，应当办理有关手续”的规定，赠与人应当履行协助房产过户义务。赠与人已经死亡的，则应当由赠与人的法定继承人协助履行房产过户义务，如果小王的姑姑、叔叔不履行协助义务，小王可以向法院提起诉讼。

　　【案例】涉及房产的遗嘱未办公证 房产如何过户

　　张森已经53岁，母亲早年去世后，他一直随老父亲共同居住。他还有一个妹妹。2010年，老父亲亲笔书写遗嘱，确认其80平方米的房子由张森继承，并且找来张森的舅舅签字作证。

　　今年2月份，80多岁高龄的老父亲因病去世。事后，张森拿着父亲的遗嘱、房屋产权证等材料到房管局办理房产过户手续，但房管局拒绝办理，原因是该遗嘱未经公证。

　　当张森来到公证处申请继承公证时，公证处又说必须先与其他继承人签一份遗产分割协议，才能办理公证。

　　张森对此不甚理解，认为是故意刁难他。那么，涉及房产的遗嘱未经过公证，张森如何才能成功办理房产过户手续呢？

　　【分析】

　　首先，我们要承认，房管局和公证处的说法和做法都是有根据的。

　　司法部、建设部1991年制发的《关于房产登记管理中加强公证的联合通知》第2条规定：“遗嘱人为处分房产而设立的遗嘱，应当办理公证，遗嘱人死亡后，遗嘱受益人须持公证机关出具的遗嘱公证书和遗嘱继承权公证书或者接受遗赠公证书，以及房产所有权证、契证到房地产管理机关办理房产所有权转移登记手续。处分房产的遗嘱未经公证，在遗嘱生效后其法定继承人或遗嘱受益人可根据遗嘱内容协商签订遗产分割协议，经公证证明后到房地产管理机关办理房产所有权转移登记手续。”

　　因此，涉及房产一类的遗嘱，办理公证是房产过户的前置程序。

　　由于张森父亲生前所立遗嘱未经公证，现在张森只能通过以下两种途径来办理过户手续：一是与其他继承人即其妹妹协商[创业网:

　　这里需要提醒的是，老人们设立涉及房产的遗嘱最好经过公证，以免去世后给后人造成不必要的麻烦。虽然自己去世后，遗嘱继承人可以申请补办公证，但需要出具其他继承人放弃继承或死亡的证明，尤其是祖父母和外祖父母是否活着往往无法证明。如果有多个继承人，手续就更加繁琐了。而且，一旦其他继承人不予配合或对遗嘱有异议，就无法进行公证，只能对簿公堂，可能有伤亲属之间的感情。

　　尤其现在很多继承人都是独生子女，根本没有其他继承人来争夺遗产，因此与谁协商签订遗产分割协议，以及到法院提起确权诉讼时谁来当被告，都将是个难题。

　　相关新闻：

　　继承、赠与房产过户无须办理“强制公证”了

　　7月5日，司法部发布《关于废止<司法部、建设部关于房产登记管理中加强公证的联合通知>（以下简称“联合通知”）的通知》，继承、赠与房产办理登记事项可以不用“强制公证”了。至此，颁布于1991年、适用了25年的“强制公证”规定做法作废。

　　最高法院

　　曾否定“强制公证”做法

　　成都商报记者了解到，按照被废止的“联合通知”的规定，继承房产，应当持公证机关出具的“继承权公证书”和房产所有权证、契证到房地产管理机关办理房产所有权转移登记手续；同时还规定，遗嘱人为处分房产而设立的遗嘱，应当办理公证；接受赠与房产的受赠人，应当办理“赠与公证书”和“接受赠与公证书”，或双方共同办理“赠与合同公证书”。

　　在“联合通知”规定的强制公证时期，全国各地发生过多起因不满强制公证而引发的纠纷及诉讼，成都商报此前也报道关注过这一问题。

　　2014年，最高人民法院就以公报案例的形式公布了南京江宁区的一起因公证引发的行政诉讼。这一公报案例否定了执行23年的继承房产、赠与、遗赠房产过户需要办理公证才能过户的做法，影响极大。

　　南京市江宁区双龙大道833号南方花园A组团23-201室房屋所有权人为曹振林。2011年5月23日，曹振林亲笔书写遗嘱，将该房产及一间储藏室以及曹振林名下所有存款金、曹振林住房中的全部用品无条件赠给一个名叫陈爱华的女士。

　　2011年6月，曹振林去世。之后不久，受赠人陈爱华准备办理房屋所有权转移登记，但被拒绝。当陈爱华再次申请办理房屋所有权转移登记时，江宁区住房和城乡建设局以“遗嘱未经公证，又无‘遗嘱继承公证书’”为由，答复不予办理遗产转移登记。陈爱华提起诉讼。

　　争议焦点集中在“联合通知”的效力问题上。该通知第三条规定：要求受赠人必须持“赠与公证书”或“赠与合同公证书”及相关手续，才能为其办理过户登记。

　　江宁区法院判决认为，这份“联合通知”不属于法律、行政法规、地方性法规、规章的范畴，且与《物权法》《继承法》《房屋登记办法》等有关法律法规相抵触，不能成为房屋登记主管部门不履行房屋登记法定职责的依据，判决江宁区住建局限期为陈爱华办理过户登记。一审判决后生效。

　　废止“联合通知”

　　继承、赠与房产过户不再强制公证

　　时隔两年后，今年7月5日，司法部下发关于废止“联合通知”的通知，称根据《不动产登记暂行条例》的规定，国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作。1991年的“联合通知”已不再适用，现决定予以废止，自本通知印发之日不再执行。

　　今年1月1日，开始实施的《不动产登记暂行条例实施细则》第十四条明确，因继承、受遗赠取得不动产，当事人申请登记的，应当提交死亡证明材料、遗嘱或者全部法定继承人关于不动产分配的协议以及与被继承人的亲属关系材料等，也可以提交经公证的材料或者生效的法律文书。据此，法律将公证材料作为申请人可选择提供的内容，而不再是“强制性”提交的必备材料。

篇二 继承与赠与房产如何交税
刍议信息化背景下的房地产档案管理工作

　　【摘要】城市房地产档案是城市房地产业务活动的真实纪录，档案室可以主动向其推荐并指定有代表性的房地产档案。房地产档案具有很强的政策性、专业性、相关性、权威性，但由于房地产档案管理存在法制观念薄弱、技术水平停滞、研究深度不足、从业者素质较差等问题，很多方面与时代信息化的要求差距很大。本文旨在制定措施方面抛砖引玉，共同探讨以期促进房地产档案管理的发展。

　　【关键词】房地产档案 管理 信息化 法制

　　一、房地产档案管理的概况

　　房地产档案是指房地产行政管理部在房地产发证登记、房地产交易买卖、房屋动拆迁、建设用地及批租用地活动中，经过收集、整理、鉴定，按一定的手段形成的反映产权人房屋自然状况及使用土地状况，应当归档保存的文字材料、计算材料、图纸、图表、照片、录像带、录音带、磁介质软盘等各种载体内容的文件材料。房地产档案形成后，房地产的买卖、交换、继承、赠与、分析等权属变更不断发生，房屋的拆迁、翻改、扩建等现状处于不断的转移和变更之中，必须不断地补充新材料，才能确保房地产档案的真实性和连续性。房地产开发企业档案工作的好坏，直接影响到企业从闭塞到开放的转变。不够了，要逐步现实开发利用方式从被动到主动，从单一到多样，从平面到立体，从闭塞到开放的转变。例如有关部门编制房改情况报告，经济适用房开发情况报告以及典型交易案例分析等文件材料。

　　城市房地产档案是城市房地产业务活动的真实纪录，档案室可以主动向其推荐并指定有代表性的房地产档案。对所掌握的档案资料信息进行筛选、加工、整理、提炼编研专题资料，史料，简报，文摘集萃等等，使原始资料变成活的，有用的，房地产档案是二次面貌和发展的历史见证，是研究城市的发展历史，研究房地产业的发展历史及其规律的重要参考依据。因此，重视房地产档案工作的管理和发展，不只是房地产开发企业的一项一般意义的工作，而且是真文献。从而帮助领导和社会需求者，认清现状，规划未来，使房地产发展走向良性发展的轨道。根据房地产档案的特点探究如何加强房地产档案管理工作。

　　当前房地产档案管理存在以下特性：

　　1.房地产档案具有很强的政策性：在房地产业发展中，无论是征地、开发、拆迁、补偿，还是建设、安置、交易，管理等项工作，都必须严格按照国家的方针政策进行操作，这其中征地要执行土地法，动迁要执行动迁法，房屋买卖要执行房屋交易管理办法，房屋租赁要执行房屋租赁管理办法，房屋管理要执行物业管理办法。总之国家要用方针政策指导、调控、规范房地产业的发展，房地产业在发展中，体现了很强的政策性。

　　2.房地产档案具有很强的专业性：房地产业同其他的产业一样，有很强的专业性，是一门比较深的学问。从某种意义上来看，房地产业又是一个比较庞大的系统工程，这其中不仅要有土地划拨、开发企业施工队伍、房地市场科研部门等硬件，还要有房产银行、房产法庭、房产监察、房屋中介、价格体系、职工培训、物业培训、法制建设等软件，这些都需要我们学习和了解。就拿房地市场来看，就包括买卖、继承、分割、抵押、典档、置业、担保等专业性很强的工作，上述的这些工作中都与房地产档案息息相关，密不可分，且体现很强的政策性

　　3.房地产档案具有很强的相关性：房地产档案不仅是房地产业各项工作的真实记录，也是城市面貌变化与发展的历史见证，因此在房地产档案中，必然涉及与房地产业相关的许多工作所以这个特点利用价值在于：要搞好档案管理，档案管理人员除了要掌握本专业的知识外，还要认真地学习有关城市规划、建筑施工、装饰装修、园林绿化、供水供电、供热供气等方面的知识，以更好地适应工作的需要

　　二、信息化背景下房地产档案管理工作中存在的新问题

　　1.由于中小城市对档案法制观念薄弱，归档意识不强档案信息资料不完整，在房地产市场迅速发展的今天，虽然依法治档的外部环境有所好转，但有少数房地产管理部门的干部对档案法制观念仍很薄弱，档案意识不强，少数业务部门存在档案归档不及时，归档材料不完整等。如应归档的统计报表、影像胶片、软盘等没有存人房屋权属档案；档案中缺少房产分幅平面图等；由于管理工作不规范，档案信息和房屋实际不相符。

　　2.随着计算机产业向更高更快方向发展，计算机网络技术更加发达，各行各业运用计算机网络基本普及，电子档案大量出现，管理方式已不适应新时代要求，房地产档案管理停留于过去的笔写手抄时代，而且靠传统手工方式管理档案，核档立卷时间长，查档耗时费力，工作效率低，新发生的档案不能及时核档立卷，造成积压，影响利用档案管理，虽然勉强能满足查档、利用需要，但随着数量的增加，查档的查全率、查准率下降，查档开始成为产权管理的瓶颈。

　　3.对社会需求和应该提供的服务缺乏研究，多年来，房屋权属档案利用大多是处于你用我查的被动服务地位，中小城市房产档案管理部门很少重视对利用者特点进行预测，没有对实际利用效果进行深人分析。

　　4.档案管理工作的发展，档案工作人员的综合素质已不适应现代档案管理的要求，随着档案现代化管理逐步发展，对档案工作人员的知识结构也提出了更高要求，但基层的档案人员缺乏必备的现代化管理方面的知识，尽管他们对业务工作很精通，但在计算机应用方面却束手无策。虽然经过现代化技术基础知识的培训，使他们懂得一般的基础知识和操作，但要实现档案现代化管理光靠这点基础知识是远远不够的。如应用软件的开发、维护等，都需要有一定的专业知识。

　　三、加强房地产档案管理的建议和措施

　　1.积极采用现代科学技术，全面提高档案管理的现代化水平，在抓好档案基础工作的前提下，要着重提高档案管理的科技含量，房地产档案管理工作者要主动开发或引进先进的管理软件，努力学习成功的先进技术经验，积极探索对房地产档案进行全文扫描、光盘存储管理和利用新的方法。

　　2.大力开发房地产权属信息资源，积极开展社会化服务，在房地产行政管理、产权变更、落实私房政策、解决民事纠纷、所有权登记发证等各项工作中，都需要利用房地产档案调事定界、判断产权，所有这些越来越突出地显示了房地产档案的重要性和社会价值，要充分利用计算机网络，积极开展有偿咨询服务，及时提供第一手的原始资料，满足社会对房地产档案有关信息的需求。

　　3.加强档案法制的学习和宣传，推进依法治档工作，利用多种形式，加大对档案法城市房地产权属档案管理办法等法规的学习和宣传，要按照《档案法》，搞好档案行政执法工作，认真抓好违法案件的处理，严肃查处违法违规行为，积极推进房地产档案管理工作的法制化进程。

　　4.加强档案干部队伍建设，提高档案管理者的素质，要培养档案人员树立全心全意为人民服务，有高度的责任心，有创新的意识，要有计划地开展继续教育，通过培训、自学等方式努力提高档案工作人员的综合能力，同时要科学、合理地引进现代技术人员，业务双精通的复合型人才，使档案管理真正走向现代化。

　　随着房地产事业的发展，广大档案工作者要共同努力，迎接挑战，全面推进房地产档案管理，积极为房地产事业发展服务。

　　参考文献：

　　[1]罗敏.城建档案馆数字化建设的途径，城建档案[J].2009（3）.

　　[2]李建明，渠连柱. 我国房地产管理信息化的发展战略[J].2010（3）.

篇三 继承与赠与房产如何交税
房产赠与、买卖、继承各所需税费

许多家庭在实际生活中会碰到这样的疑问：

个人所拥有的房产是如何计算的？

一张房产证上多个名字，是否会牵涉到“限购”问题？

而房产过户又分多钟方式，赠与、买卖、继承，哪种最便捷？哪种最省钱呢？

一、房产赠与、买卖、继承各项所需税费

@花儿落了：房产过户，赠与，买卖，继承，哪种最便捷，哪种最省钱？ 小申解答：房产赠与、买卖、继承这三种情况所需的主要税费如下： 上海房产证过户费之继承主要费用：继承权公证费；

上海房产证过户费之赠与主要费用：个税+契税税+公证费；

上海房产证过户费之买卖主要费用：营业税+个税+契税。

二、上海市普通住房标准

@Tel ：普通住房是什么意思？缴税的话有什么区别吗？

小申解答：本市对于是“普通住房”的首套房有契税优惠：90㎡及以下，契税1%；90平方米以上，契税1.5%。

除了契税不同以外，营业税也不同：5年内的普通住房营业税为差额

5.55%/5.65%，满5年免征；

非普通住房：不满5年为全额的5.55%/5.65%，满5年为差额的5.55%/5.65%。 （相关阅读：房子多了3平米竟多交1倍契税）

三、继承主要费用：继承权公证费

继承权公证费按照继承人所继承的房地产的评估价的1%来收取，最低不低于200 元。

继承过户与买卖和赠与相比，税费支出是最低的，因为继承的房产没有营业税、个税和契税。继承人凭遗嘱办理继承权公证，凭继承权公证书到房管局转名。

实际操作中，因为继承是遗产人去世后才可以进行产权过户，

所以这种过户方式的人比较少。

同时，继承房产需要满足以下三个条件：

四、赠与主要费用：个税+契税+公证费

直系亲属赠与免个税；非直系亲属赠与视同买卖。也就是房产交易盈利部分的20%或者房款的1%（房产证满5年并且是唯一住房的可以免除）。

契税3%，公证费1%。

以赠与方式过户，是没有营业税的，但因为赠与是被认为无偿受赠的行为，所以需要受赠人缴纳个人所得税，同时还需要契税和赠与公证费，这些费用要远远高于买卖过户的税费。

不过，对于赠与的房产，银行一般会认定受赠方免费接受赠与的行为，没有实际交易产生，因此受赠房屋不能办理按揭贷款。

五、上海房产证过户费之买卖主要费用：营业税+个税+契税

在房产过户中，买卖是最常见的，也是操作较为便捷和安全的方式。但是，如果买入价比较低的话，日后出售时卖出价与买入价的差额会增大，再出售时则需要缴纳更多的税费。

1、契税

首套普通住房享受契税优惠，其余性质的房屋契税全部为3%。

2、个人所得税

房产交易盈利部分的20%或者房款的1%（房产证满5年并且是唯一住房的可以免除）。

3、营业税

（1）拥有房屋产权不满5年

普通住宅：全额的5.55%或者是5.65%（根据你房屋所在地决定，市级一般是5.65%）

非普通住宅：全额的5.55%或者是5.65%（根据你房屋所在地决定，市级一般是5.65%）

（2）拥有房屋产权满5年

普通住宅：暂免

非普通住宅：合同价差额的5.55%或者是5.65%（根据你房屋所在地决定，市级一般是5.65%）

Eg：原先房东买入价是100万，现在卖出200万，那么营业税就是（200-100）*5.55%

篇四 继承与赠与房产如何交税
房地产继承与赠与涉税政策一览表

房地产继承与赠与涉税政策一览表

财税[1995]48号、国税函[2004]1036号、国税发[2006]144号、《营业税暂行条例实施细则》第五条第一项、财税[2009]78号、财税[2009]111号

篇五 继承与赠与房产如何交税
房产传承：继承、赠与、买卖三种方式比较分析

房产传承：继承、赠与、买卖三种方式比较分析

现在越来越多的人开始关注房产传承的问题，是赠与、继承还是买卖？每种方式各有利弊，所涉及到的手续和税费情况又是怎样的？小编特将房产传承的几种方式进行比较分析，供当事人和法律同行参考。 房产的继承、赠与、买卖三种方式所涉及的税费及手续之比较：

1、继承：

房产继承一般不能直接在房管局过户，需要在公证处办理继承权公证或者由法院裁判后到房管局办理房产过户手续。该规定的依据是司法部、建设部于1991年联合下发《关于房产登记管理中加强公证的联合通知》（以下简称“联合通知”），按该“联合通知”的要求，不管是法定的还是遗嘱继承房产，还是赠与、遗赠房产，只要到房管部门办理过户登记，都需要提前到公证机关办理公证。虽然在人民法院公告2014年第8期发布的一则南京市的行政诉讼案例中认定，该通知不属于法律、行政法规、地方性法规、规章的范畴，且与《物权法》《继承法》《房屋登记办法》等有关法律法规相抵触，不能成为房屋登记主管部门不履行房屋登记法定职责的依据。南京市住建局和江宁区住建局房屋登记部门也表示如果手续齐全，公告无异议后，可以办理相关房产登记。但在北京市朝阳区房管局网站上的信息依然提示房产继承过户要求申请人需要提交 继承权公证文书或法院判决。

税费情况：

继承权公证费用：

依据京发改[2013]2067号文件，公证处办理财产继承、赠与和遗赠收费标准为：受益额20万元以下的部分，按不超过1.2%收取；超过20万元不满50万元的部分，按不超过1%收取；超过50万元不满500万元的部分，按不超过0.8%收取；超过500万元不满1000万元的部分，按不超过0.5%收取;超过1000万元的部分，按不超过0.1%收取。证明单方赠与或受赠的，减半收取,最低收取200元。 房管局办理过户收费情况：

1、交易手续费：1元/平方米。

2、登记费：住宅 80元/套。

3、房屋所有权证书工本费：一本免费，每增加一本收10元。

4、印花税：5元/本。

房管局过户需要材料:

申报材料：

1.登记申请书原件。

2.申请人身份证明。

3.房屋所有权证原件。

4.继承权公证书原件，或者法院生效法律文书原件。

5.房屋登记表、房产平面图二份。

房屋遗赠的，还应当提交契税完税或者减免税凭证原件。

城六区央产房继承、遗赠的，还应当提交《中央在京单位已购公房变更情况通知单》原件。

房屋抵押期间或者抵押权预告登记期间，继承人继承抵押房屋的所有权，申请房屋所有权转移登记时，抵押权人（预告登记权利人）应当到场，并提交抵押权人的身份证明、抵押权人（预告登记权利人）同意抵押房屋转让的书面文件原件、他项权利证书或者预告登记证明原件。

2.房产赠与：

房产赠与，指一方（赠与人）自愿把自己所有的房屋无偿赠与他人（受赠人），他人愿意接受的民事法律行为。自2015年1月29日起，北京进一步简化房产赠与环节中的手续，办理直系亲属间房产赠与时无需提供赠与公证，而是改为提供亲属关系公证。所需资料包括亲属关系公证；购房资格核验通过的结果通知单；契税完税凭证；房产证；赠与人身份证；受赠人身份证、户口本、婚姻状况证明等资料。在新手续实施后，以望京一套100平方米的房子为例，赠与公证收费公式是100平方米×26000元（公证处地区指导价）×2%，费用为52000元。而亲属关系公证只需要300元左右，为市民节省了不少开支。 税费情况：

房管局会对所赠房产重新作出评估，其中包括契税为房管局的评估价的3％； 印花税为房管局评估价的0．5％； 房地产权转移登记费为每宗80元（每多一位受赠人，则加10元）。 以上三项一般都由受赠人支付。 还有一项是土地出让金，则按所受赠物业的房产性质而定，如部分没有交纳出让金的房改房则要赠与人补交。应当注意的是：如果赠与人和受赠人之间是直系亲属、姻亲的话，则免契税。如父母与子女之间或夫妻之间的赠与则免除契税。

房产赠与需要的申请材料：

1.登记申请书原件。

2.申请人身份证明。

3.房屋所有权证原件。

4.赠与合同原件（赠与方委托他人办理的，需提交经公证的赠与合同和授权委托书原件）。

5.房屋登记表、房产平面图二份。

6.契税完税或减免税凭证原件。

房管局买卖房屋过户手续：

1.登记申请书原件。

2.申请人身份证明。

3.房屋所有权证原件。

4.2008年10月15日以后签订存量房买卖合同的，提交网上签订的买卖合同原件；已办理房屋所有权转移预告登记的，提交预告登记证明原件；房屋被征收的，提交区（县）人民政府的房屋征收决定和被征收人明细表；共同共有转为非等额按份共有的，提交共有方式和份额的变更协议；房屋拍卖的，提交拍卖成交确认书，拍卖成交确认书应载明委托人、拍卖人、买受人姓名或名称、房屋坐落、成交价格等内容，拍卖成交确认书中未载明以上内容的，还应提交相应的证明文件。

5.房屋登记表、房产平面图二份。

6.契税完税或减免税凭证原件。

申请整幢楼房或者整宗土地上的房屋转移登记，还应当提交国有土地使用权证或者市、区（县）人民政府批准使用划拨用地的文件；其中土地使用权为划拨用地的，还应当提交土地管理部门出具的同意划拨用地转让的批准文件。

已购保障性住房上市的，还应当提交住房保障部门出具的上市出售意见原件。

已购经济适用住房、按经济适用住房管理住房、限价商品住房、房改房、自住型商品住房等房屋按市场价出售的，还应当提交补交土地收益的证明原件。

标准价、优惠价房改房出售的，还应当提交补交房屋差价或者满65年工龄的证明原件。

城六区央产房上市的，还应当提交《中央在京单位已购公房变更情况通知单》原件。

按照《北京市住房和城乡建设委员会关于落实我市住房限购政策进一步做好房屋登记有关问题的通知》（京建法〔2012〕23号）要求，提交购房家庭通过资格核验时申报的全部家庭成员证明材料，包括身份证明、户籍证明、婚姻证明及其他证明材料。

境外自然人，还应当提交北京市公安局出入境管理处出具的《境外个人在境内居留状况证明》原件。 境外自然人购买自用、自住商品房的，在办理预售登记和权属登记时，还应当提交所购商品房符合实际需要自用、自住原则的书面承诺。境外自然人投资本市非自用、自住商品房的，还应当提交商务管理部门核发的《外商投资企业批准证书》和工商管理部门核发的《营业执照》。原自用、自住商品房进行出租、转让的，按上述原则办理。

房屋抵押期间或者抵押权预告登记期间，房屋所有权人转让抵押房屋的所有权，申请房屋所有权转移登记时，抵押权人（预告登记权利人）应当到场，并提交抵押权人的身份证明、抵押权人（预告登记权利人）同意抵押房屋转让的书面文件原件、他项权利证书或者预告登记证明原件。

律师提醒：继承是房产传承最普遍的形式，但是现在因为房产继承问题发生纠纷的案件不胜枚举，所以人们也越来越关心生前的传承行为。赠与和买卖都是在生前实现传承，这种生前过户行为很好的保证了房屋所有权人真实的意思表示，实现房产所有人的意愿。用老百姓的话说这种方式比较踏实，以免百年之后子孙因为房产继承问题引发纷争。但是生前过户行为也有其弊端，在我们处理的案例中就有很多老人完【继承与赠与房产如何交税】

成了生前过户后，子女不孝顺的情况，当老人空空如也的时候，真的是晚景凄凉。所以说是通过继承、赠与还是买卖实现房产的传承需要具体情况具体分析，找到最适合自己的方式。

综上所述：本文本着实用、便捷的原则，结合最新法院判例及税费新规，为您梳理呈现房产继承、赠与及买卖三种方式的内涵、税费缴纳标准及办理手续。具体哪种方式适合您，需要根据上述规定及您的家庭构成、房屋面积等因素量身定做！（魏绍玲撰稿）

篇六 继承与赠与房产如何交税
正确处理房产赠与与继承的税收法律关系

正确处理房产赠与与继承的税收法律关系 案例分析

--正确处理房产赠与与继承的税收法律关系

一、案例

一纳税人持法院《判决书》及税务机关规定的相关资料前来纳税大厅办理房产过户相关的税务手续。《判决书》所诉事项为：一母亲生前将自己的储蓄与儿子各出资50％购买一商业门面，并立书指定赠与于其子，约定在母亲辞世后方可过户给与。在母亲死后，家庭房产纠纷诉诸于法院，法院判决如下：“根据中华人民共和国《继承法》第十六条第二款之规定，判决赠与有效”。

是以“赠与”还是“继承”办理税务事项引起征纳双方税务争议：

一曰，《判决书》明明判曰“赠与”有效，属“赠与”理直气壮；二曰《判决书》明明是根据《继承法》判决，判决的是“继承”法律关系。

二、分析

暂且不究《判决书》中是否存在判决表述问题，处理本案税务争议需要从税法、民法、继承法多角度分析决策。

（一）赠与与继承的税收法律关系

对房地产赠与与继承的税收问题，财政部、税总局有多次文件调整和理顺，包括国家税务总局《关于继承土地、房屋权属有关契税问题的批复》（国税函[2004]1036号）, 国家税务总局《关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》（国税发[2006]144号），财政部、国家税务总局《关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税[2009]78号），财政部、国家税务总局《关于个人金融商品买卖等营业税若干免税政策的通知》（财税[2009]111号）等文件，因继承与赠与概念不同，两者适用的税收政策也有所不同。纳税人在纳税时要注意如下两点：

一是赠与方将房屋产权无偿赠与给配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹的,及无偿赠与给承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人的，以及依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人，存在营业税、土地增值税、个人所得税等多项税收优惠；否则，赠与方将非普通住房以及不足５年以上的普通住房房屋产权无偿赠与他人，均应照章征税。 二是受赠方属于《中华人民共和国继承法》规定的法定继承的继承人(包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母)继承土地、房屋权属，不征契税、个人所得税等；对非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，以及其他情形取得赠与的受赠人应征收契税，同时受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠所得，应按照“其他所得”项目缴纳20%的个人所得税。

（二）赠与与继承的相关法律关系

赠与行为法律约束是解决或调解民事间的民事行为关系，所适应的法律是《中华人民共和国民法通则》，公民之间赠与关系的成立，以赠与物的交付为准。赠与房屋，根据书面赠与合同办理了过户手续的，应当认定赠与关系成立；未办理过户手续，但赠与人根据书面赠与合同已将产权证书交与受赠人，受赠人根据赠与合同已占有、使用该房屋的，可以认定赠与有效，但应令其补办过户手续。 也就是说，房产赠与是房屋所有权人将自己的房屋无偿的给予他人的行为，接受赠与的人由赠与人自行决定，法律没有限制，房产赠与可以附条件，房产赠与是在赠与人生前就将自己财产给予他人并办理实际交付生效。赠与的房屋在办理过户登记手续之前，即在交付之前赠与人可以撤消赠与，交付后不得撤消。

继承行为法律约束是解决或调解生者继承死者的财产行为关系，所适应的法律是《中华人民共和国继承法》，属家庭成员之间或遗嘱指定的其他成员之间的财产继承的法律关系，也就是解决法定继承人、或非法定继承人财产继承问题。继承法规定法定继承人包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹等亲属。而继承的方式可以是遗嘱或立书指定继承人，没有遗嘱或立书的按照法定程序继承。

赠与与继承行为不同，所适用的法律不同，也取决于处理税收法律关系所适应的规定不同。 该案死者生前立书指定赠与于其子，约定在辞世后方可过户给与，具有“继承”法律特征，在约定了“辞世后方可过户给与”的本质注定了“赠与”法律行为失效。而且《判决书》是以《继承法》调解家庭成员之间或遗嘱指定财产继承的法律关系。因此，以税收应予“继承”的相关规定决策。

（三）税收优惠政策对非法定继承行为有约束

继承行为适用契税、个人所得税等方面的多项优惠，但并不是所有的继承行为都享有。【继承与赠与房产如何交税】

继承行为的法定继承程序主要表现形式是法定继承与遗嘱继承。继承一开始，首先适用遗嘱继承，遗嘱继承的法律效力除对缺乏劳动能力又没有生活来源的继承人保留必要的遗产份额之外,往往优先于法定继承。因此，对于继承的结果可能是法定继承人、也可能不是法定继承人。

我国《继承法》规定的法定继承人范围有：配偶、子女、父母和兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。作为法定继承人，依据《婚姻法》第20条规定，还包括非婚生子女、养子女、同父异母或同母异父的兄弟姐妹等等。

因此，税法对于继承行为的税收法律关系具有相应的约束调整。适用税收在契税、个人所得税等方面的多项优惠仅限于法定继承的继承人。

例如，乔某在生前立遗嘱将自己的价值100万元的住房分别指定由儿子乔老大继承50%，乔老大的儿子继承30%，乔老八（早年已包养给王某，收养关系成立）继承20%，司法公证有效。【继承与赠与房产如何交税】

这里，由于儿子乔老大属于法定继承人，法定继承50%的房屋产权享受个人所得税、契税等税收优惠；乔老大的儿子不属于法定继承人，而乔老八早年已包养给王某，且与王某收养关系成立，已丧失对生父母的遗产继承权，也不属于法定继承人，应分别按赠与行为区别对待，取得房屋产权响有个人所得税优惠，但契税应依法征收；如果乔某在生前已将部分房屋产权过户乔老八，则属于无偿受赠20%房屋产权，取得的受赠所得，应按照“其他所得”项目缴纳20%的个人所得税，在计征个人所得税时，不得核定征收，其应纳税所得额为房地产赠与合同上标明的赠与房屋价值减除赠与过程中受赠人支付的相关税费后的余额征收。

三、启示

当好收税人，正确执法，避免征纳双方税务争议，严格执法，减少税收执法风险，不仅要认真学习、熟悉和掌握税收法律法规，同时要学习、掌握一些与税收相关的法律知识。

二〇一三年一月三十一日星期四

四川省资中县地方税务局征管股钟华志

本文已由国家税务总局主办的《中国税务报》收录，刊登在2013.2.25日第七版，标题为：《赠与或继承房产 税收规定不同》

篇七 继承与赠与房产如何交税
个人住房买卖交易(含赠送和继承)涉及五大税种政策一文全解

个人住房买卖交易（含赠送和继承）涉及五大税种政策一文全解

来源：北京国税

个人住房交易相关税收政策一览表

（本文所称个人均不包括个体工商户，下同）

附注（具体政策）

一、增值税

1.个人销售其取得的不动产(不含其购买的住房)，应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

2.个人转让其自建的不动产(不含其自建自用住房)，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

3.个人销售自建自用住房免征增值税。

4.个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。

5.个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征增值税。上述政策仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市。

6.涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产免征增值税。

家庭财产分割，包括下列情形：离婚财产分割；无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；房屋产权所有人死亡，法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权。

7.《财政部国家税务总局住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》（财税〔2016〕23号）规定，个人购买家庭唯一住房，家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女。

二、个人所得税

1.个人转让二手房取得的所得应按照“财产转让所得”项目征收个人所得税。对转让二手房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。

2.个人转让自用达五年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，暂免征收个人所得税。

3.以下情形的房屋产权无偿赠与，对当事双方不征收个人所得税：

(1)房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；

(2)房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；

(3)房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。

4. 其他形式的房产赠与（不属于“不征收个人所得税的房屋产权无偿赠与”），房屋赠与中的受增方按照“经国务院财政部门确定征税的其他所得”项目缴纳个人所得税，税率为20%。

对受赠人无偿受赠房屋按照应纳税所得额的20%计征个人所得税，其中应纳税所得额为房地产赠与合同上标明的赠与房屋价值减除赠与过程中受赠人支付的相关税费后的余额。赠与合同标明的房屋价值明显低于市场价格或房地产赠与合同未标明赠与房屋价值的，税务机关可依据受赠房屋的市场评估价格或采取其他合理方式确定受赠人应纳税所得额。

5.通过离婚析产的方式分割房屋产权是夫妻双方对共同共有财

产的处置，个人因离婚办理房屋产权过户手续，不征收个人所得税。

6.个人转让房屋的个人所得税应税收入不含增值税，其取得房屋时所支付价款中包含的增值税计入财产原值，计算转让所得时可扣除的税费不包括本次转让缴纳的增值税，具体公式：（不含增值