融资需求及资金用途

融资资金使用计划提纲
融资需求及资金用途 第一篇

融资资金使用计划提纲 一. 投资费用的组成及计算

1.1 开发成本

1.1.1 土地使用权出让金

1.1.2 土地征用及拆迁安置补偿费（生地）

1.1.3 前期工程费

1.1.4 建安工程费

1.1.5 基础设施费

1.1.6 公共配套设施费

1.1.7 不可预见费

1.1.8 开发期间税费

1.1.9 其他费用

1.2.0 开发费用

1.2.1 管理费用1.2.2 销售费用1.2.3 财务费用

二. 投资资金使用计划的编制

2.1 编制投资资金使用计划的依据

2.2 资金使用计划表的形式

2.3 资金使用计划编制方法

三. 融资基本理论

3.1 资金投入方式与来源

3.2 项目的融资组织形式

3.2.1 既有项目法人融资3.2.2 新设项目法人融资

3.3 资本金筹集

(1)公司融资方式下的项目资本金

(2)项目融资方式下的项目资本金

3.4 负债融资

对于房地产项目来说，主要是商业银行贷款和国内非银行金融机构贷款。

(1)商业银行贷款

u按贷款的期限划分v按贷款的用途划分w按贷款有无担保品划分

(2)非银行房地产金融机构

3.5 信用保证措施

3.6 抵（质）押贷款与抵（质）押物

(1)抵押贷款（2）质押贷款

3.7 筹资决策

四. 房地产开发项目融资实务

4.1 短期资金筹措

(1)商业信用(2)商业票据－－本票与汇票(3)短期贷款

4.2 中长期资金筹措

（1）开发企业自有资金（2）银行抵押贷款（3）信托贷款（4）以契约式合资结构方式合作开发（5）预售回款与定金（6）让承建商带资承包（7）增资扩股（8）股东借款（9）股票（上市股份制开发企业）（10）发行公司债券（11）银团贷款

4.3 开发各阶段融资方案

4.3.1 土地竞投与购地

（1）资金投入量（2）资金来源

4.3.2 规划设计与场地准备

（1）资金需求（2）资金来源

4.3.3 ±0以下工程

（1）资金需求（2）资金来源

4.3.4 主要结构工程

（1）资金需求（2）资金来源

4.3.5多层主体封顶（高层主体2/3)

（1）资金需求（2）资金来源

4.4 资金回笼与资金管理

4.4.1 资金回笼

4.4.2 资金运作管理

4.4.3 资金运作实战技巧

（1）资金运作及风险回避（2）资金投入与回笼技巧

u短线投资的资金投入与回笼技巧

v.长线投资的资金投入与回笼技巧

w长短结合投资的资金投入与回笼技巧

五. 房地产项目融资现状与出路

5.1传统融资方式:自有资金+银行贷款

5.2现阶段融资方式:

（1）自有资金+信托计划

（2）股权融资+银行贷款

（3）自有资金+房地产投资基金

融资资金使用计划范本规范
融资需求及资金用途 第二篇

融资资金使用计划范本规范

1 投资费用的组成及计算

1.1 开发成本

1.1.1 土地使用权出让金

1.1.2 土地征用及拆迁安置补偿费（生地）

1.1.3 前期工程费

1.1.4 建安工程费

1.1.5 基础设施费

1.1.6 公共配套设施费

1.1.7 不可预见费

1.1.8 开发期间税费

1.1.9 其他费用

1.2 开发费用

1.2.1 管理费用1.2.2 销售费用1.2.3 财务费用

2 投资资金使用计划的编制

2.1 编制投资资金使用计划的依据

2.2 资金使用计划表的形式

2.3 资金使用计划编制方法

3 融资基本理论

3.1 资金投入方式与来源

3.2 项目的融资组织形式

3.2.1 既有项目法人融资3.2.2 新设项目法人融资

3.3 资本金筹集

(1)公司融资方式下的项目资本金

(2)项目融资方式下的项目资本金

3.4 负债融资

对于房地产项目来说，主要是商业银行贷款和国内非银行金融机构贷款。

(1)商业银行贷款

u按贷款的期限划分v按贷款的用途划分w按贷款有无担保品划分

(2)非银行房地产金融机构

3.5 信用保证措施

3.6 抵（质）押贷款与抵（质）押物

(1)抵押贷款（2）质押贷款

3.7 筹资决策

4 房地产开发项目融资实务

4.1 短期资金筹措

(1)商业信用(2)商业票据－－本票与汇票(3)短期贷款

4.2 中长期资金筹措

（1）开发企业自有资金（2）银行抵押贷款（3）信托贷款（4）以契约式合资结构方式合作开发（5）预售回款与定金（6）让承建商带资承包（7）增资扩股

（8）股东借款（9）股票（上市股份制开发企业）（10）发行公司债券（11）银团贷款

4.3 开发各阶段融资方案

4.3.1 土地竞投与购地

（1）资金投入量（2）资金来源

4.3.2 规划设计与场地准备

（1）资金需求（2）资金来源

4.3.3 ±0以下工程

（1）资金需求（2）资金来源

4.3.4 主要结构工程

（1）资金需求（2）资金来源

4.3.5多层主体封顶（高层主体2/3)

（1）资金需求（2）资金来源

4.4 资金回笼与资金管理

4.4.1 资金回笼

4.4.2 资金运作管理

4.4.3 资金运作实战技巧

（1）资金运作及风险回避（2）资金投入与回笼技巧

u短线投资的资金投入与回笼技巧

v长线投资的资金投入与回笼技巧

w长短结合投资的资金投入与回笼技巧

5 房地产项目融资现状与出路

传统融资方式:自有资金+银行贷款

现阶段融资方式:

（1）自有资金+信托计划

（2）股权融资+银行贷款

（3）自有资金+房地产投资基金

创新融资模式:

（1）开发商贴息委托贷款

（2）信托+房地产销售期权

中国招商投资网论坛上有大量相关资料. 11

2015融资租赁计划书
融资需求及资金用途 第三篇

第1篇：融资租赁计划书模板

第一部分 摘要

一. 公司概况描述

二. 公司的宗旨和目标

三. 公司目前股权结构

四. 已投入的资金及用途

五. 公司目前主要产品或服务介绍

六. 市场概况和营销策略

七. 主要业务部门及业绩简介

八. 核心经营团队

九. 公司优势说明

十. 目前公司为实现目标的增资需求：原因、数量、方式、用途、偿还

十一. 融资方案（资金筹措及投资方式及退出方案）

十二. 财务分析

1. 财务历史数据

2. 财务预计

3. 资产负债情况

第二部分 综述

第一章 公司介绍

一．公司的宗旨

二．公司简介资料

三．各部门职能和经营目标

四．公司管理

1. 董事会

2. 经营团队

3. 外部支持

第二章 技术与产品

一．技术描述及技术持有

二．产品状况

1. 主要产品目录

2. 产品特性

3. 正在开发/待开发产品简介

4. 研发计划及时间表

5. 知识产权策略

6. 无形资产

三．产品生产

1．资源及原材料供应

2．现有生产条件和生产能力

3．扩建设施、要求及成本，扩建后生产能力

4．原有主要设备及需添置设备

5．产品标准、质检和生产成本控制

6．包装与储运

第三章 市场分析

一．市场规模、市场结构与划分

二．目标市场的设定

三．产品消费群体、消费方式、消费习惯及影响市场的主要因素分析

四．目前公司产品市场状况，产品所处市场发展阶段（空白/新开发/高成长/成熟/饱和） 产 品排名

及品牌状况

五．市场趋势预测和市场机会

六．行业政策

第四章 竞争分析

一 ．有无行业垄断

二．从市场细分看竞争者市场份额

三．主要竞争对手情况：公司实力、产品情况

四．潜在竞争对手情况和市场变化分析

五．公司产品竞争优势

第五章 市场营销

一．概述营销计划

二．销售政策的制定

三．销售渠道、方式、行销环节和售后服务

四．主要业务关系状况

五．销售队伍情况及销售福利分配政策

六．促销和市场渗透

1. 主要促销方式

2. 广告/公关策略、媒体评估

七．产品价格方案

1 . 定价依据和价格结构

2. 影响价格变化的因素和对策

八. 销售资料统计和销售纪录方式，销售周期的计算。

九. 市场开发规划，销售目标

第六章 投资说明

一．资金需求说明（用量/期限）

二．资金使用计划及进度

三．投资形式（贷款/利率/利率支付条件/转股-普通股、优先股、任股权/对应价格等）

四．资本结构

五．回报/偿还计划

六．资本原负债结构说明

七．投资抵押

八．投资担保

九．吸纳投资后股权结构

十．股权成本

十一．投资者介入公司管理之程度说明

十二．报告

十三．杂费支付

第七章 投资报酬与退出

一．股票上市

二．股权转让

三．股权回购

四．股利

第八章 风险分析

一．资源风险

二．市场不确定性风险

三．研发风险

四．生产不确定性风险

五．成本控制风险

六．竞争风险

七．政策风险

八．财务风险

九．管理风险

十．破产风险

第九章 管理

一．公司组织结构

二．管理制度及劳动合同

三．人事计划

四．薪资、福利方案

五．股权分配和认股计划

第十章 财务分析

一．财务分析说明

二．财务数据预测

1 . 销售收入明细表

2. 成本费用明细表

3. 薪金水平明细表

4. 固定资产明细表

5. 资产负债表

6. 利润及利润分配明细表

7. 现金流量表

8. 财务指标分析

第2篇：船舶融资租赁方案探讨及项目计划书

第一部分:融资租赁方案及建议

一、对承租人融资方案及建议

1、租期：根据承租人的计划，最佳时间为*年；而出租人最佳租期为*年，原则上是从中择优选择。

2、点差：同期银行基准利率+-*个点。原则是承租人既能接受和承担，出租人也保证收益。

3、租金支付：根航运业习惯，租用是采用月初付款，属预付性质；根据金融业习惯，是采用月末付款，贷款期末还钱。融资租赁名为借物，实为借钱，两者支付方式都行，从中商议选定。

4、首付：*%总船价，视为第0期租金支付。

5、残值：*%总船价，期满将按此支付给出租人，作为到期转让名义船价。

6、保证金，*%总船价，同首付一起支付给出租人，法律上归承租人所有，但作为保证事项使用，由出租人实际控制，期间应计息但实际上不计息，期末归还承租人。实际上则好与船舶残值数额相等，可以对冲抵消。

7、建议风险隔离，分摊成本。建议对于承租人所有的其它船舶，设立单船公司，作到单只船舶风险的隔离；但经营管理由独立的管理公司专业管理，既做到了精专，又分摊了船舶管理成本。

8、建议租期或承包运输（COA）与现货经营比例适中。期租或COA经营现金流量稳定，可稳定或锁定租期限内收益，但不利于效益的最大化，不利于对市场的了解把控；现货经营随市场行情波动，短期内可能有较好收益，更重要的是有利于经营团队建设，充分把握市场脉搏，但收益及现金流量不稳定。两种经营模式各有利弊，视情况保持合适比例为明智选择。

9、财务管理。安排好现金流量管理，做到有计划，不怕变化，做到租金不逾期，提高信贷美誉度，争取更大更广的资金支持。

10、船长及船员的管理。让船长及船员爱船如爱家，对雇主忠诚，甘于付出。同时要求船长及船员胜任，注重工作与休养相结合。

11、安全管理。安全第一，防患与未然，只有安全才有效益和稳定。严格执行自有ISM管理体系。

12、技术管理。水上运输技术性强，化工品运输技术要求更高，承租人机务、海务专业队伍要强，做到：高责任、高素质、高标准。

13、成本管理。营运成本的管理，如燃油价格锁定。当对于人员工资奖金和备件物料采用严控不缩水的管理。

14、船舶维护维持保养。承租人有责任有义务让船舶增值，保持良好的船风船貌,按期按规维护维持保养。

15、保险。承租人、出租人、抵押权人为保险共同受益人，但抵押权人与出租人为优先受益人。同时参加船舶商业险，和船东互保险。

二、对银行贷款方案与建议

1、融资比例。承租人：出租人：银行=***。承租人*成的自付比例，增加了承租人的违约成本，降低了项目的贷款风险；出租人*成资金，既与自身的资金实力相匹配，也有效地鞭策出租人在项目中尽心尽责，更进一步降低了项目的贷款风险。

2、贷款期：*年。相对于承租人方案中的*年，缩短了回收时间，降低了项目风险；*年期满，仍可以有*年期的较短期贷款选择，即出租人可选择继续抵押贷款，条件不变，期限+*年。

3、建议相对同期银行基准利率下浮*%，以激励出租人。

4、设立优次级贷款分类。对于承租人融资的*成资金中，银行的6成资金为优先级贷款，优先受益，优先受偿，优先还款；出租人的1成资金为次级贷款（相对银行而言），次于银行受益，受偿，还款。

5、船舶保险。银行作为抵押权人，与出租人、承租人为共同受益人，但银行与出租人为第一受益人。

6、债权保证。承租人及其股东提供无限连带担保；出租人为借款人，自动尽债权偿还义务。

7、财权保证。船舶抵押给银行。

8、资产管理。由出租人负责对船舶资产管理、跟踪、追偿、处置，出租人自觉成为银行船舶租赁资产的管家，处理相关一切事务。

9、分部分核实。对于承租人，因处于扩张变化期，重点考核其管理能力，技术能力，发展前景。对于偿还能力，重点考核标的船舶单船的现金流量，及担保人的履约保证偿还能力。

三、对出租人的租赁方案及建议

1、提供船舶总价1成的资金，承担抵押债权偿还义务。

2、对承租人管理水平、技术能力及营运能力考核。

3、对担保人（承租人主要股东）担保能力考核。

4、负责船舶资产的管理，尽监管、跟踪船舶资产营运状况及处置船舶资产义务。

5、保证船舶租赁项目内部报酬率（IRR）*%，杠杆租赁IRR在*%间。

6、利差：与租期的同期银行贷款利率基础上的*间。

7、服务费：*%总船价。计算依据：以租期7年计算，第一年*%总船价；第二年*%总船价，类推最后一年*%，共计*%。支付时间，最佳方式：期初一次性支付，还可每年期初分期支付，有协商的弹性。

8、保险，代收代付。

9、公证。建议不作公证或作部分公证。公证作用有三：证明作用；直接强制执行作用；生效法律要件作用。因船舶有严格的登记管理制度，适用优先使用行业法-海商法，合约属私法，有合约约定自由，所以公证的作用对于船舶租赁业务相当有限。考虑经济效用原因，故建议不作公证或部分公证。

10、租赁性质。从税法角度看属融资租赁；从融资角度看属杠杆租赁。

11、设立全资单船公司作为船舶所有人，与公司其它资产风险隔离，船舶注册登记到公司所有单船公司。

第二部分:项目计划书

目的：项目运作按步骤分阶段进行，作到方向明确，有条不紊，无遗漏缺失。

第一阶段

任务：确认承租人的租赁合作意向，确认银行融资安排可能性。

文件名目：

1、租赁合作协议书：承/出租人明意愿、表态度，作到保密、或/和排他。

-立项类文件

2、立项申请表

3、船舶技术规范

4、承租人/担保人资料

5、项目方案设计

6、项目内部报酬率测算

7、银行贷款计划预案

8、项目调查计划书

第二阶段

任务：核实船舶、承租人/担保人情况，沟通商定租赁方案，商定合同条款，汇总编写项目报告提交内审委和银行。

文件名目及内容：

1、船舶租赁项目报告-分项评分（附评分标准）

1）项目简介：

-承租人

-担保人

-船舶

-资金安排：合作银行

-租赁方案概要

2）承租人分析：管理、技术、行业地位、优势

3）担保人分析：担保能力

4）船舶分析：造船厂、船舶技术规范，船级评述、价格（购置、二手船处置、船价预测）分析，营运收益

5）细分市场分析：

-同业竞争

-货源分析

-船舶运力分析

-运价或租金走势市场分析

-行业收益及前景分析

6）单船现金流量分析及预测

-租金（运费）收入分析

-营运成本分析：船员工资、燃油成本（自营运费收用）

7）银行融资可行性分析

8）融资租赁方案分析

9）合同主要条款及特别条款约定

-承租人违约时，出租人有解约权，同时有对财权/债权追索的选择权

-租金逾期处理：宽裕期、撤船、限时反应和沉默权。

-经营账户监管

-特别时期临时监管营运

-承租人违约时，船舶资产自由处置权，处置时有尽职免责。

-承租人无解约权

-延长租期及提前还款选择权

-船舶瑕疵免责

-有权在租期间设立抵押权

-出/承租人与抵押权人三方协议

-船舶登记文件

-保险项：商险、PNI，油污特别险

-交还船约定

-所有权转移

-优先权、留置权

-承租人对租金无追索权

10）项目风险分析

-法律：注册、公证、优先权

-营运：欺诈、失误

-环境：污染

-道德及信用：

-资产处置：流动性

-租金支付风险

11）结论：

第三阶段

任务：合同的签订及相关事宜协调处理。

文件名目：

-合同类：

1、船舶买卖合同

2、光船租用合同

3、贷款合同

4、担保合同

5、船舶抵押合同

6、船舶保险合同

7、抵押权人、承/出租人三方协议

-辅助性文件

9、船舶交接书

10、商业发票

11、卖据

12、无债务保证书

13、董事会决议：承租人、担保人

14、授权书

15、船级纪录

16、交接船通知书

17、付款通知书

18、注销证书

19、船舶照片及船名申请

-证书类：

20、所有权证书

21、国籍证书

22、船体证书【融资需求及资金用途】

23、机器设备证书

24、危险品营运证书

25、载重线证书

26、配员证书

27、无线电使用证书

28、防油污证书

29、吨位证书

-图纸类：

30、总布置图(GA)

31、中/横/纵剖面图

32、线型图

-承租人（船舶）资质类：

33、ISM证书

34、DOC证书

35、船级检验报告

36、管理人员证书

第四阶段

任务：运营、监管、违约处理及期满所有权转移。

文件名目：

1、宽租通知

2、撤船通知

3、提前还款通知

第3篇：兰雁集团设备融资租赁集合资金信托计划

发行机构： 山东省国际信托投资有限公司

产品名称： 兰雁集团设备融资租赁集合资金信托计划

信托期限（月）： 12 24

信托规模（亿元）： 0.5000【融资需求及资金用途】

资金门槛（元）： 150000

预期年收益率： 4.6% 5.0%

收益描述： 两年期的信托产品第一个信托年度每半年付息一次，第二个信托年度每半年还本付息一次。预期年收益率5.0％。

资金运用： 融资租赁

发行地： 济南市

用款人： 山东省国际信托投资有限公司

用款项目： 购买兰雁集团已有的设备

信用增级方式： 张店钢铁总厂提供不可撤销的第三方连带责任担保，同时兰雁集团职工以其持有的兰雁集团的股权质押作为还款保证。

推介起始日： 20150509

推介终止日： 20150609

服务电话： 0531- 6566858 6566853 6566885 6566867

产品特色： 1、收益率高：收益分配周期短，一年期和两年期的预期收益率分别为4.6%、5.0%，两种期限设计，投资者可灵活选择，信托利益每半年分配一次。 2、安全性高：承租人兰雁集团生产经营正常，发展前景很好，有力的保证了租赁费的按时支付。同时张店钢铁厂的第三方连带责任担保、兰雁集团职工的股权质押以及设备超值抵押，都进一步保证了投资者稳定的投资收益。 3、保密性好：受托人对委托人、受益人以及处理信托事物的情况和资料将恪尽职守依法保密。 4、风险小：设立信托的财产独立于财产管理人的固有财产，不受当事人因经营不善或其他原因而破产清算的影响，实现了信托财产的风险隔离。

2016出借资金委托书
融资需求及资金用途 第四篇

出借资金委托书

贵州中鑫民行融资理财咨询服务有限责任公司都匀分公司：

本人现有合法闲置资金人民币 元整（大写：＿＿＿＿元整），拟对外出借，现提前向贵公司登记并委托贵公司居间寻找合法优质的融资项目。本人要求出借收益不低于月利率＿＿%，要求借款人提供本人认可的担保方式。待贵公司寻找到合法优质的项目后，请通知本人到贵公司审查项目资料，签署相关合同。

委托人（签字、按印）：

联系电话：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

受托人（盖章）：贵州中鑫民行融资理财咨询服务有限责任公司 都匀分公司

联系电话：0854-8580456 年 月 日

出借资金委托书 [篇2]

毕节市 公司：

我有闲置资金人民币（大写）_____________元整。委托贵公司代我寻找资金需求方。本笔资金借出期限_______个月，月利率（含应付居间费）不低于_______%，要求资金需求方提供我本人认可的有效担保，资金用途合法。贵公司按此条件为我寻找资金需求方及其代理相关抵押过户等法定手续所产生的居间费用，待《借款合同》与抵押担保完善后，每月按本人实际放款总额的______%向公司支付。 本委托的付费义务在随借款合同签订后立即生效，我投资利息所产生费法定税赋由我自行负责。

特此委托！

委托人（签章）： 联系电话：

委托人身份证号码：

（附：身份证复印件）

2016年 月 日

2015房地产融资计划书
融资需求及资金用途 第五篇

房地产融资计划书一：

一、公司介绍

1、公司简介

主要内容包括公司成立的时间、注册资本金、公司宗旨与战略、主要产品等，这方面的介绍是有必要的，它可以使人们了解你公司的历史和团队。

2、公司现状

在此将您公司的资本结构、净资产、总资产、年报或者其他有助于投资者认识你的公司的有关参考资料附上。如果是私营公司还应将前几年经过审计的财务报告以附件形式提供。如果经过审计请注明审计会计师事务所，如果未经审计也请注明。

3、股东实力

股东的背景也会对投资者产生重要的影响。如果股东中有大的企业，或者公司本身就属于大型集团，那么对融资会产生很多好处。如果大股东能提供某种担保则更好。

4、历史业绩

对于开发企业而言，以前做过什么项目，经营业绩如何，都是要特别说明的地方，如果一个企业的开发经验丰富，那么对于其执行能力就会得到承认。

5、资信程度

把银行提供的资信证明，工商、税务等部门评定的各种奖励，或者其他取得的荣誉，都可以写进去，而且要把相关资料作为附件列入。最好有证明的人员。

6、董事会决议

对于需要融资的项目，必须经过公司决策层的同意。这样才更加强了融资的可信程度，而不是戏言。

二、项目分析

1、项目的基本情况

位置、占地面积、建筑面积、物业类型、工程进度等，都是房地产开发的基本情况，需要在报告中指出。

2、项目来历

项目来历是指项目的来龙去脉，项目的上家是谁，怎么得到的项目，是否有遗留问题，是如何解决的等情况。

3、证件状况文件

项目是否有土地证、用地规划许可证、项目规划许可证、开工证和销售许可证等五证的情况。需要复印件。

4、资金投入

自有资金的数额、投入的比例、其他资金来源及所占比例、建筑商垫资情况、预计收到预售款等情况等，方便了解项目的资金状况。

5、市场定位

指项目的市场定位，包括项目的物业类型、档次、项目的目标客户群等

6、建造的过程和保证

项目的建筑安装过程，如何得到保障可以如期完工。而不会耽误工期，不会导致项目无法按期交付使用。

三、市场分析

1、地方宏观经济分析

房地产是一个区域性的市场，受到地方经济的影响比较大。而表征一个地区的经济发展的指标等数据和经济发展的定性说明等需在本部分体现。

2、房地产市场的分析

房地产市场的分析比较复杂，而且说明起来可繁可简。简单说需要定性分析本地区房地产市场的发展，平均价格，各种类型房地产的目标客户群等。复杂些说明则需要在时间数轴上表征价格的走势波动，但是，因为很多地区没有进行常规的价格跟踪，所以，严格数据的分析很难完成，但是可以通过典型项目的分析来代替。

3、竞争对手和可比较案例

分析现有的几个类似项目的规划、价格、销售进度、目标客户群等，同时，也需要罗列一些未来可能进入市场竞争的对手项目情况，以及未来的市场供应量等情况。

4、未来市场预测及影响因素

未来的市场预测很难预料，但是可以通过市场的周期的方法和重点因素分析法等分析方法做出预测。

四、管理团队

1、人员构成

公司主要团队的组成人员的名单，工作的经历和特点。如果一个团队有足够多经验丰富的人员，则会对投资的安全有很大的保障。

2、组织结构

企业内部的部门设置、内部的人员关系、公司文化等都可以进行说明。

3、管理规范性

管理制度，管理结构等的评价。可以由专门的管理顾问公司来评价和说明。

4、重大事项【融资需求及资金用途】

对于企业产生重要影响的需要说明的事项。

五、 财务计划

一个好的财务计划，对于评估项目所需资金非常关键，如果财务计划准备的不好，会给投资者以企业管理者缺乏经验的印象，降低对企业的评价。本部分一般包括对投资计划的财务假设，以及对未来现金流量表、资产负债表、损益表的预测。资金的来源和运用等内容。

其中，对于企业自有资金比例和流动性要求较高。

六、融资方案的设计

1、融资方式

（1）股权融资方式（注：股权和债权方式是两种最主要的方式，但是，还有很多不是某一种方式所能解决的，而是几种方式在不同的时间段的组合。这部分是解决问题的关键，是否能够取得资金，关键在于是否能够通过融资方案解决各方的利益分配关系。）

方式：融资方式将以融资方（包括项目在内）的股权进行抵押借款

这种投资方式是指投资人将风险资本投资于拥有能产生较高收益项目的公司，协助融资人快速成长，在一定时间内通过管理者回购等方式撤出投资，取得高额投资回报的一种投资方式。

操作步骤：签订风险投资协议书

A、对融资方的债务债权进行核查确认

B、签订风险投资协议书：确定股权比例、确定退出时间、确定管理者回购方式、确定再融资资金数量及时间、确定管理上的监控方式、确定协助义务。

C、在有关管理部门办理登记手续

（2）债权融资方式

方式：投融资双方签定借贷合同进行融资，确定相应固定利率和收回贷款的期限。

（3）债转股的融资方式

投融资双方开始以借贷关系进行融资，投资方在借贷期间内或借贷期结束时，按相应的比例折算成相应的股份。

（4）房地产信托融资

（5）多种融资方式的组合

在不同的时间阶段用不同的融资方式。在项目的初级阶段主要以股权融资方式为主，因为对融资方来说这个阶段的资产负债情况不会有很大的压力；在中后期阶段可以运用股权、债权方式，这个阶段融资方对整个项目有了明确的预期，在债务的偿还上有明确的预期。

2、融资期限和价格

融资的期限，可承受的融资成本等，都需要解释清楚。

3、风险分析（任何投资都存在风险，所以应该说明项目存在的主要风险是什么，如何克服这些风险。）

对投资融资双方有可能的风险存在作出判断。

A、投资方的投资资金及收益风险在项目无法启动的情况下将一直独立承担投资资金成本，及追加资金成本。

B、投资方不能有效监控好管理者的经营从而产生新的债务而产生的连带风险。

C、破产风险

D、融资者对投资者的信用没有得到确定而产生无法回购的风险

E、融资者为掌控全局经营，在回购时利益出让增加风险。

F、融资者提前回购而付出的资金成本风险。

风险化解方案

A、资方对是否资金进入后可以完成计划要进行评估和测算。

B、投资方对融资方的项目进程进行监控，并按照进程需要分批进行投资款的专款专用。

C、投资方对融资方的相关项目所签订的合同进行核审后，评估其付款和还款能力。

D、资方审核融资方的还款计划可行性，一旦确定后将按还款计划回款。

4、退出机制（绝大多数的投资都不是为了自用，而是是为了获利，因此都涉及到退出机制问题，所以，需要在此说明投资者可能的退出时间和退出方式。）

A、股权方式融资的退出

项目进行中投资方退出；

项目完成投资方退出一种方式是融资方按时按预定的回报率加本金额度进行现金回购股份，第二种是融资方按投融资双方约定的价格及相应的物业面积的形式回购股份，第三种投资方享受整个项目的分红；

B、债权方式融资退出

项目进行中投资方退出，可以用违约今的形式控制；

项目完成投资方退出，按时还本付息；

5、抵押和保证

在涉及到投资安全的时候，投资者最关心的是如何保障投资的安全。而最有效的安全措施就是抵押，或者信誉卓著的公司的保证。

6、对房地产行业不熟悉的客户，需要提供操作的细节，即如何保证投资项目是可行的。

七、摘要

长篇的融资报告是提供给有融资意向的客户来认真读的，而对于在接触客户的初期阶段，仅需要提供报告摘要就可以了。报告摘要是对融资报告的高度浓缩，因此，言简意赅就非常重要。

房地产融资计划书二：

一、公司介绍

1、说明

2015年4月28日“上饶宏城房地产发展有限公司” 已在工商局变更为“江西宏城伟业投资集团有限公司”。以下内容公司名称暂时仍用上饶宏城房地产发展有限公司。

2、公司简介

上饶宏城房地产发展有限公司成立于1992年，其前身为上饶县城乡综合开发有限公司。2000年7月经改制成民营股份制企业，并更名为上饶宏城房地产发展有限公司，公司经营地址在上饶县旭日镇信美路4号，注册资本金为3000万元，开发资质为贰级，主营房地产开发、经营与销售。

公司理念是：诚实守信 铸就精品。公司在“十二五”的规划目标是将公司由原来专业做房地产开发为主，逐步建立以房地产开发、旅游与工业的三大产业为核心的经营结构。在未来5年内企业主要解决四大战略问题：第一是经营结构调整；第二是企业管理改革与管理技术运用；第三是人才引进与培养；第四是开拓大资金融资渠道。

公司董事长兼法人代表王昕辰，从事房地产行业近20年，具有丰富的房地产经营管理经验。公司设有工程部、财务部、营销服务部、行政部等部门。

公司成立以来，在公司决策层的正确决策下及全体员工的共同努力，主营业务取得了快速发展，先后开发了多个房地产项目，“绿野春天”、“绿野星城”项目开发面积均在10万平方米以上。 “绿野春天 ”楼盘入选由中国房地产优秀联盟、江西电视台联合推举的“江西地产十年优秀楼盘”，“绿野星城”被上饶市房管局、上饶市房地产业协会评为“市民最喜爱的楼盘”。多年来，企业为发展需要不断完善管理体制，更新社会观念，树立“以品牌创效益，以质量求发展”的观念， 2015—2015年通过ISO9001-2000质量管理体系认证，2015年被上饶市工商局评为守合同重信用2A单位，并先后十余次被省、市、县相关部门授予“先进企业”、“纳税大户”等相关荣誉称号。经过近几年的快速发展，公司在资金实力得到加强的同时，还集中和锻炼了一批房地产业的专业技术人才，在决策、规划、设计、施工建设中，成本控制、市场营销等各个方面积累了丰富的经验，为企业有效规避、防范和控制经营风险，进一步提高经营管理水平和市场竞争力，奠定了坚实的基础，企业具有良好的发展前景。

3、公司现状

资产负债：截止2015年12月31日,上饶宏城房地产发展有限公司资产总额为人民币139867871.8元，负债34759233.28元，所有者权益为人民币105108638.52元。

4、股东实力

股东王昕辰2400万元，住所：上饶县旭日街道办信美路10号5幢 103室，身份证号：362321195809090018；

股东饶贤忠150万元，住所：上饶县旭日街道办信美路4号2幢303室，身份证号：362321196903217577；

股东郭蔚120万元，住所：上饶县旭日街道办信美路4号4幢303室，身份证号：362321195906160217；

股东徐筱莺120万元，住所：上饶县旭日街道办凤凰西大道70号13幢402室，身份证号：36232119591004004X；

股东缪林鸣90万元，住所：上饶市信州区尚仪路19号2单元501室，身份证号：362301196209100015；

股东徐文东60万元，住所：上饶县旭日街道办信美路4号2幢302室，身份证号：362321197512168119；

股东周晓明60万元，住所：上饶县旭日街道办七六路9号402室。

5、历史业绩

自2000年开始先后开发了“育才小区”、“信美别墅区”、“智星楼源”、“绿野春天”及“绿野星城”等项目，“绿野春天”、“绿野星城”项目开发面积均在10万平方米以上。 “绿野春天 ”楼盘入选由中国房地产优秀联盟、江西电视台联合推举的“江西地产十年优秀楼盘”，“绿野星城”被上饶市房管局、上饶市房地产业协会评为“市民最喜爱的楼盘”。

6、资信程度

本公司自2015年-2015年连续被上饶市工商局评为“2A级重合同守信用单位”；被市县地税局评为“诚信纳税企业”，信用等级被银行评为A＋级。

7、董事会决议

2015年4月25日经董事会决议，对本公司准备开发的绿野•御龙苑项目进行融资。

二、项目分析

1、项目的基本情况

项目为上饶宏城房地产发展有限公司绿野•御龙苑建设项目，建设期限为3年（2015年7月—2015年6月）。

项目位于上饶县新行政中心的核心区，旭日北大道以西，311高速公路以北。本项目用地面积为21493.44平方米。

绿野•御龙苑建设项目是上饶宏城房地产发展有限公司在上饶县建设的现代化商住小区，项目占地21493.44平方米，总建筑面积48719.32平方米。该项目拟建设小高层、高层商住小区，其中：住宅面积36618.85平方米，商业房面积3129.10平方米，社区用房538.44平方米，办公面积2699.61，架空层332.60平方米，地下建筑5400.72平方米。

2、项目来历

本项目是在2015年1月28日在上饶县国土资源局以竞拍的方式获得土地的使用权。土地现状已平整，没有遗留问题。

3、证件状况文件

目前本项目已有证书为：土地证、用地规划许可证、工程规划许可证、施工许可证，具体见附件。

4、资金投入

项目总投资人民币11692.6万元，企业筹集81692.6万元，计划融资银行贷款3000万元。本项目计划在2015年10月1日开始销售，预计第一期销售住宅均价在4000元/㎡，投入销售在12000平方米，一期在3个月销售回款在3500万元左右；整个项目的销售在28个月之内，预计总销售收入在1.9亿元左右。

5、市场定位

本项目总体市场定位为高端产品，中高端价格。客户群为注重品牌的城市精英们，主要集中在30—45之间，企业主、公司的经理阶层、小型私营公司决策层、政府公务员，家庭年收入在8万元以上，有部分灰色收入或者企业分红的人。他们比较注重健康、家庭生活、楼盘功能及配套设置、楼盘形象定位及创新理念、项目的地段及价格。

6、建造的过程和保证

本项目由本公司参股的江西宏城建设有限公司总承包，按市优标化工程进行施工，主要做到确保工程进度、工程质量、安全文明三个方面。

三、市场分析

1、上饶市房地产宏观经济分析

近年来，上饶市房地产开发投资持续增长，开发规模不断扩大，占固定资产投资总额的比重逐年攀升，成为有效扩大内需、推动上饶市经济稳步发展的新增长点，为城市发展，居民居住水平的提高做出了巨大贡献。

⑴、2015年状况

进一步发展建筑业抓住中心城市和小城镇建设的有利时机，进一步促进建筑业的发展，加快建筑新技术和新型建材的应用。2015年，建成2-3个一级建筑企业。

2015年建筑业生产发展加快。全年全社会建筑业增加值44.7亿元，比上年增长12.9%。全市资质等级四级及以上的建筑业企业完成总产值44.9亿元，增长22.4%。房屋施工面积863.8万平方米，增长61.2%；房屋建筑竣工面积697.7万平方米，增长87.3 %。

⑵、2015年状况

大力发展房地产业，深化住房制度改革，实现住宅的商品化、社会化，激活房地产市场。房地产业以发展经济适用住房为主体，推进危旧房改造工程、安居工程和住宅小区建设，积极发展安居工程和适度发展豪华住宅小区建设，以适应不同收入层次家庭的住房需求。

2015年建筑业稳定发展。全市全社会建筑业增加值50.63亿元，增长12.4%。具有资质等级的总承包和专业承包建筑企业实现利润1.3亿元，增长36.3%。房屋建筑施工面积890万平方米，增长3%；房屋建筑竣工面积677万平方米，下降3%。

⑶、2015年状况

建筑业稳定发展。全市全社会建筑业增加值42亿元，增长4.4%。具有资质等级的总承包和专业承包建筑企业实现利润4.2亿元，增长220%。房屋建筑施工面积1052万平方米，增长18.2%；房屋建筑竣工面积712.2万平方米，增长5.2%。

⑷、2015年状况

2015年1-9月全市房屋施工面积5738714平方米，比上年同期增长30.3%。其中，住宅施工面积4773703平方米，同比增长30.3%，商业营业用房施工面积656302平方米，增长10.7%。1-9月，全市房屋新开工面积2034812平方米，比上年同期增长26.9%。其中，住宅新开工面积1736269平方米，比去年同期增长27.8%，商业营业用房新开工面积232679平方米，比去年同期增长28.6%。由于房地产开发投资增长较快，拉动上饶市城镇以上的固定资产投资继续平稳增长。

2、房地产市场的分析

㈠、商住用地供求运行情况

1、土地交易情况

⑴、土地成交面积：2015－2015年，共成交49宗地块合计138.87万平方米，平均每年成交27.77万平方米。其中：商住用地33宗地块合计117.03万平方米；居住用地16宗地块合计21.84万平方米。土地成交量以2015年为最大，特别是商住用地达到58.73万平方米，而以2015年为最小总成交量才1.96万平方米。

⑵、土地成交额：2015—2015年土地成交额总额达8.38亿元，其中商住用地7.52亿元，居住用地0.86亿元。

⑶、平均成交单价则由2015年的309元/㎡上升到2015年的1190元/㎡，其中商住用地由2015年的312元/㎡上升到2015年的2778元/㎡，2015年是1705元/㎡；居住用地由2015年的23元/㎡上升到2015年的1258元/㎡，2015年是315元/㎡。

2、房产商购置开发情况

2015－2015年，房地产开发企业土地购置面积56.98万平方米，平均每年11.4万平方米。

2015－2015年，土地开发面积116.52万平方米，平均每年23.3万平方米。

㈡、房产供求运行情况

1、房产开发投资完成情况

2015－2015年，全县累计完成房地产开发投资23.02亿元，平均每年完成投资4.60亿元。其中住宅投资累计21.29亿元，平均每年4.26亿元。在住宅投资中用于经济适用房8887万元，平均每年1777万元。

2、房产投资资金来源情况

近年，总的来看，在房地产开发企业资金来源中:企业自筹资金占47.93%；银行贷款占32.51%；其它资金（主要是定金及预收款和个人按揭贷款）19.56%。

3、房屋供应情况

⑴、房屋施工面积：2015年是63.52万平方米，到2015年达到了177.74万平方米，4年增长179.81%。其中住宅则由2015年的53.34万平方米增加到2015年的147.30万平方米，4年增长176.17%；商用房则由2015年的6.80万平方米增加到2015年的18.78万平方米，4年增长176.25%。

⑵、房屋竣工面积：2015年是14.61万平方米，2015年达到42.99万平方米，增长194.28%。其中住宅2015年是39.87万平方米，比2015年的13.10万平方米增长了204.36%；商用房2015年是2.07万平方米，比2015年的0.87万平方米增长了137.21%。

4、房屋需求情况

⑴、一手房房屋销售面积：2015－2015年，5年中以2015年销售形势最为看好创下历史最高水平达34.45万平方米，比2015年的15.95万平方米增长116.02%；比2015年的27.24万平方米还要增长26.44%。其中住宅也以2015年增幅最大达历史最高32.25万平方米，比2015年增长153.42%，比2015年增长24.99%；商用房则以2015年销量最大3.01万平方米，后几年起落不定但都不及2015年，甚至到2015年才销售0.53万平方米。

⑵、一手房房屋销售额：2015－2015年，5年中累计完成销售额17.93亿元，平均每年销售3.59亿元。其中住宅累计销售15.75亿元，平均每年销售3.15亿元；商用房累计销售1.72亿元，平均每年销售0.34亿元。3、二手房销售情况：据房管交易中心提供的数据显示，近年来我县二手房交易应当说比较活跃。2015年成交面积达14.89万平方米超出当年一手房成交量2.16万平方米，超幅达16.97%；2015－2015年4年间每年的成交量虽不如2015年，但其成交量均超过6万平方米，最高年份2015年达9.2万平方米。

3、竞争对手和可比较案例

本项目处于上饶县新行政中心核心圈之内，暂无竞争对手。

4、未来市场预测及影响因素

上饶县房地产市场虽然起步相对较晚，但发展比较稳定，近年来房价也稳中有升。沿海发达城市近几年才逐渐流行的各种房地产项目规划的理念及产品设计的一些元素在上饶市场得到了引进，虽然没有大型城市住宅项目的那种精致和深邃，但对于一个地产市场刚刚起步的城市，本项目的产品还是能够在当地引起轰动并取得强劲的销售成果。

四、管理团队

1、人员构成

公司主要团队的组成人员的名单、工作经理和特点如下：

⑴、王昕辰：职务是董事长，国家经济师，从事房地产行业20年，在行业有非常丰富的工作经验，为人敦厚，领导力很强，善于发现人才与培养人才，善于学习新知识。

⑵、董高锋：职务是总经理，国家房地产经纪人，从事房地产行业13年，在房地产领域擅长房地产投资分析、产品规划、营销策划，在企业现代化管理方面有自己的独到一面。

⑶、周晓明：职务是财务部经理，国家会计师，从事房地产财务15年，在专业知识上善于学习，不断向上，擅长财务分析、税务筹划。

⑷、郏建华：职务是工程部经理，国家二级建造师，从事房地产工程工作12年，专业是工民建，在工作中善于学习，不断进取，注重培养人才。

⑸、缪林鸣：职务是公司副总经理兼营销部经理，从事房地产工作16年，在工作中善于协调关系，办事效率高。

⑹、黄兴炉：职务是人事行政部经理，从事房地产工作10年，在工作中思路清晰，善于协调各方关系。

2、组织结构

3、管理规范性

公司在管理上实行现代化企业管理制度，主张“以法管理，以仁领导”的基本方针，以万科、绿城、恒大等国内一线开发企业的管理模式为学习榜样，积极引进现代化科学管理技术，以用友软件公司开发的房地产企业管理软件进行日常的管理运营。

五、财务计划

1、销售收入估算

根据我们对项目附近目前房地产销售价格的调查，我们对项目的销售进行估算。

根据市场调查及目前预售情况，住宅按4500元/平方米进行测算；商业用房按6500元/平方米，地下停车位按80000元/个。

计算后项目的总销售收入约为人民币1.95亿元，其售价情况如下表：

2、成本费用

项目成本费用主要包括经营成本、运营费用、修理费用、经营税金及附加等构成：

⑴、经营成本：经营成本为开发建设投资按销售比例（竣工进度比例）进行结转，总成本为11692.6万元，各期分别为3507.78万元、5846.30万元、2338.52万元；

⑵、运营费用：运营费用为建设及运营过程中的管理费用等开支，按销售收入的10%计提，各期分别为585.37万元、975.62万元、390.25万元；

⑶、修理费用：修理费用为日常工器具的修理开支，按每期10万元估算；

⑷、经营税金及附加：经营税金及附加按各期销售收入计提5%的营业税，按营业税的5%及3%的比例计提城建税及教育费附加，各期分别为315.88万元、526.62万元、211.17万元；

⑸、土地增值税：土地增值税（住宅）1%--预征率，（店面）5%--预征率。各期分别为79.94万元、133.24万元、53.30万元。

3、利润估算

根据测算的销售收入和成本费用，项目税前总利润为人民币4528.41万元，税后总利润为人民币3034.03万元，详见下表：

4、财务盈利能力分析

本项目测算期3年。

⑴、现金流量分析见《全部投资财务现金流量表》。

根据全部投资财务现金流量表可以测算以下财务指标：

⑵、根据损益表可以测算以下指标：

投资收益率=利润总额/总投资×100%

=（3034.03/14983.99）×100%

=20.25%

投资利税率 ＝（利税总额／总投资）×100%

=（4528.41/14983.99）×100%

=30.22%

5、财务盈利能力分析

销售面积盈亏平衡点

=成本费用合计/平均销售单价*(1-5.5%)

=14983.99/0.4322*(1-5.5%)

=32762.31平方米

销售单价盈亏平衡点

=成本费用合计/可销售总建筑面积*(1-5.5%)

=14983.99/45148.67*(1-5.5%)

=3136.28元/平方米。

通过上述计算,在销售面积32762.31平方米的情况下(即销售面积达到可销售面积的72.57%时),可实现盈亏平衡。

项目在销售单价不低于3136.28元/平方米的情况下,可实现盈利。

6、经济合理性分析

本项目投资收益率为20.25%、投资利税率为30.22%，经济效益较好；项目税后内部收益率20.55%，超过社会平均利润率10%，抗风险能力较强；项目年交所得税1494.38万元，经营税金及附加1053.67万元，土地增值税266.48万元。由于均为地方税。因此项目可为地方创造2814.53万元的财政收入。

通过以上经济费用效益或费用效果的相关指标分析，本项目从社会资源优化配置的角度来看是合理、可行的。

六、融资方案的设计

1、融资方式：

⑴、股权融资方式

方式：融资方式（上饶宏城房地产发展有限公司）将以融资方项目的股权进行抵押借款

这种投资方式是指投资人将风险资本投资于拥有能产生较高收益的项目的公司，协助融资人快速成长，在一定时间内通过管理者回购等方式撤出投资，取得高额投资回报的一种投资方式。

具体操作步骤如：签订风险投资协议书

A、对融资方的债务权进行核查确认

B、签订风险投资协议书：确定股权比例、确定退出时间、确定管理者回购方式、确定再融资资金数量及时间、确定管理上的监控方式、确定协助义务。

C、在有关管理部门办理登记手续

⑵、债权融资方式

方式：投融资双方签定借贷合同进行融资，确定相应固定利率和收回贷款的期限。

上饶宏城房地产发展有限公司以借款的方式与投资方签定的借款合同

2、风险分析：

为双方的合作打下良好的基础，保障双方的权益，维护各自的利益的最大化，保障项目的正常进行，达到合作的深度，并合理的规避化解风险，对项目的风险进行了分析：

A、投资方的投资金及收益风险在项目无法启动的情况下将一直独立承担投资资金成本，及追加资金成本。

B、投资方不能有效监控好管理者的经营从而产生新的债务而产生的连带风险。

C、破产风险

D、融资者对投资者的信用没有得到确定而产生无法回购的风险

E、融资者为掌控全局经营，在回购时利益出让增加风险。

F、融资者提前回购而付出的资金成本风险。

风险化解方案：

A、资方对是否资金进入后可以完成计划要进行评估和测算。

B、投资方式对融资方的项目进程进行监控，并按照进程需要分批进行投资款的专款专用。

C、投资方对融资方的相关项目所签订的合同进行核审后，评估其付款和还款能力。

D、资方审核融资方的还款计划可行性，一旦确定后将按还款计划回款。

3、退出机制：

A、股权方式融资的退出

项目进行中投资退出；

项目完成投资退出一种方式是融资方按时按预定的回报率加本金额度进行现金回购股份，第二种是融资方按投融资双方约定的价格及相应的物业面积形式回购股份，第三种投资方享受整个项目的分红；

B、债权方式融资退出

项目进行中投资方退出，可以用违约金的形式控制；

项目完成投资方退出，按时还本付息；

房地产融资计划书三：

一、公司介绍

1、公司注册 资本金：浙江奉化市琳峰房地产开发有限公司成立于2001年，注册资本金2000万元。

2、公司专业经营：房地产楼盘开发、房屋买卖、房屋租赁、代理、房产开发策划评估，本着诚信快捷为原则，办理装修贷款、住房抵押贷款、公积金（组合）贷款、个人住房按揭贷款、增贷还贷、等。

3、公司宗旨与战略：房地产综合开发服务商。公司以“帮助别人、成就自我”为价值观，以“为您，我不懈努力”为服务理念，秉承“同心协力、务实求精”的企业精神，为客户提供公开、公平、公正、热情、周到、便捷的服务，公司始终以重视人才的培育及发展为主，并提供专业、规范的为客户服务。

4、 公司定位及优势： 琳峰公司现定位为房地产投资开发与房产销售、义乌式商业广场运营、租赁、物业管理并重的市场定位。

公司是一家区域性房地产开发公司，拥有区域性优势，本地政策扶植，融资渠道广泛，流动资金充足等优点。

5. 琳峰房产公司拥有品牌价值： 在本地城市扩大基础建设、拆迁安置、、房地产销售积累的大量客户群，建立了琳峰公司良好口碑，这必将为琳峰房产带来丰富的经济效益和社会效益。

6. 公司拥有强大的市场化运作能力以及独特的服务特点： 公司现拥有专业团队运作项目，对于各种项目有很强的操作经验同时又累积了过往以来的房产经验，形成系统化的服务内容。

7. 项目前期阶段：与山东省曹县政府洽商，开发曹县城区温龙区房地产项目，现有实力股东合作开发，其中一股东为当地工商业界背景良好的投资者投入该项目的8%地产和相当数量现金投入作股份.

8.董事会决议： 公司在董事长王忠芳主持下,召开曹县房地产开发项目需要融资的专题会，经过公司决策层调研的同意本项目开发融资。准备以项目的土地产权作为股权向社会公开招股筹资开发该房地产商住项目.

二、项目分析

一、项目的基本情况

A、开发范围：

1、东片区东至青荷路，西至约石香炉街，南至 新安江路，北至闽江路。出让面积约为111 亩（以实际测绘面积为准），出让土地性质为商住用地。

2、西片区东至石香炉街 ，西至黄山 路，南至新安江路，北至 闽江路，出让面积约为130亩，鼓楼家园除外（以实际测绘面积为准）。出让土地性质为商住用地。

B、 规划要求及有关约定

1、该项目区内应合理设置公共服务设施，按规范要求配置足额的物业管理所、卫生室、幼儿园、文化活动室和公共停车场、垃圾中转站、公厕等市政公用配套设施，建设应符合曹县城市总体规划，道路退线、遮光洗漱、公共服务设施配建等指标要达到现行国家规划设计规范要求和规划部门的要求。

2、西片区住宅高层、小高层占项目用地土地面积的60%左右。容积率≥2.5≤3.0，以确保安置回迁，建筑面积≥18万平方。

3、东片区商业主体占项目用地土地面积的40%左右。容积率≥1.5≤2.0，建筑面积≥13万平方。

4、 该项目经当地工商界名人与山东省和当地市、县政府所属的资产中心洽谈，在合法、平等、互惠互利的基础上正在洽商优惠政策事宜之中。 项目的土地证、用地规划许可证、项目规划许可证、开工证和销售许可证等五证在摘牌后办理。

5、资金投入概况 ：

一、首先开发西片区的130亩的商住用地，住宅楼建筑面积18万平方，造价大概1100元/平方，总造价1.98亿。房产公司自有资金27000万，融资一部分，考虑建筑公司垫资30%（0.6亿），±0.000开盘，可回收部分资金。

二、然后再开发东片区的111亩的商住用地，酒店公寓及商业广场，建筑面积13万平方，造价大概700元/平方，总造价0.9亿。房产公司融资一部分，考虑建筑公司垫资30%（0.27亿），±0.000开盘，可回收部分资金。 自有资金的数额、投入的比例、其他资金来源及所占比例、建筑商垫资情况、预计收到预售款等情况等，方便了解项目的资金状况。

二．主要规划指标

土地面积：241亩,建筑面积:39,895.5万平方米。

用地性质：商住宅用地。

容 积 率：西区2.5—3.00。东区1.5—2.5

三．地块周边规划

项目所处位置为中心城区与新区近接，有县府办公区外，还有多所中小学校、中专院校。体育运动中心、县人民医院，生活菜蓝子综合城、汽车总站，火车站及国道，省道，环球公园，人民广场，四季河公园等公共设施，项目旁诚鹏公司投资开发的110万方住宅和现代国际星级酒店的和国际商业中心。

四．周边配套设施档次与项目档次存在差异，有待提高

⑴．目前地块周边商业没有大型市场和超市和商业经营，无法满足项目住宅中高档品位的需求，需要全面提升；

⑵．项目距城市中心0公里，#路和#路及#路公交车将本项目和市区相连。项目的外部交通优势很明显，紧靠105、220国道，向东可达济南，向西可通徐州，向北直达郑州。项目紧邻火车站，而且汽车总站客运将大大带动本项目周边的人气；

⑶．教育、医疗等社会配套有所不足。

⑷．其他配套设施现状；

①．政府机构：项目南面临近县政府行政服务中心和市委市政府新办公大楼。

②．教 育：项目北面澳洲洒店，环球花园，中央财富广场。

③．医 院：项目向西有县立中学，县人民医院。

④．娱 乐：项目东面是火车站及国道，省道，国际商业中心，现代国际广场。

⑤．景 观：项目向北是新城市规划区。

五．环境分析：

（1）区域环境：地块位于政务区，汽车站，火车站广场附近，是规划确定的城市发展方向，周边新建住宅项目渐趋增多，区域整体形象看好。

（2）居住环境：地块所处区域为中心城区与新区近接，交通条件十分便利通达，但生活配套完善，临近花园广场对居住条件十分好。

（3）景观环境：项目北边有二个公园，享有景观优势。

（4）商业环境：火车站的客运开通将为本项目制造一定的商业气氛，尤其是住宿、餐饮产业等。

（5）竞争环境：作为居住高级区，规划建造一批品级高体量较大的住宅项目，后期市场较激烈竞争中有优势。

（6）类比环境：目前区域市场新增楼盘定位均为中档住宅，有8个在建住宅区项目，约300万平方米。已建成的有5个小区，约100万平方米，销售价为2300-12000元/平方米不等。

三、市场分析

一、SWOT分析

1．优势

⑴．地段优势

项目地块位于城中老区，近接火车站，该区域为未来建设重点，尤其是县政府迁在本区域，各种新建项目和配套设施将逐步提高、完善、成熟。

⑵．交通优势

项目地块紧邻火车站和105、220国道，火车站客运业务将于近期运营，对外交通便捷。

⑶．后发优势

本项目所在区域为提升县城区，各种市政配套和规划可以从一个较高的起点进行，而无任何历史遗留的负担，这样可以使设计、规划从一个科学合理的角度出发。

⑷．规模优势

本项目用地面积241亩，建筑面积超过39.4万平方米，社区规模在曹县本地属前列。大规模社区有其集约优势，规模推广优势，各种配套诸如商场、幼儿园等在社区内部就可实现，满足区内居民各种生活需求。同时大型居住社区也为区内商业设施带来了大量的终端消费者。

2．劣势（WEAKNESS）

⑴．项目所在区域尚处于开发初期，目前各种配套设施并不齐全，特别缺乏商业及娱乐餐饮设施及居民日常生活配套设施。同时本地居民对老城区还有一定的依赖度，因此目前本项目所在区域人气尚显不足。

⑵．毗邻商业街道，对居住区产生噪声影响较大。

3．机会点（opportunity）

⑴．社会经济发展迅速，外出务工者多，而且收入也在逐年提高，使城区市民购买力得到了有效的提高。

⑵．目前当地住宅、商业房产市场产品较为单一，雷同性大，这就为本案细分目标市场，提供差异化产品、顺利入市提供了较大的契机。

⑶．曹县城本地家庭代际数少，年轻人成家多会另购新房，为市场提供了有效的客源.

⑷．本地政府旧城改造的力度逐步较大，为房产市场的发展提供了有力的支撑。

4．弱点（threaten）

⑴．曹县城本身对周边地区辐射力较小，客源局限性较大，尤其临近济南， 削弱其作为区域中心城市的辐射力。

⑵．近年来曹县城经济有了很大的发展，但相对而言曹县城本地居民对房价 的承受力还相当受限。而购买力较强的客源选择在济南投资购房可能性较大。

⑶．2015年为曹县城大盘开发上市最集中的一年，同时也是市场供应量放大关键时期，市场供给方将会重视对客户的争夺，稀缺的客户资源将会加剧市场激烈的竞争局面，将使本项目面临较大的市场压力。本案附近天锦绣江南已经先期入市，且预计在本案开盘时该案恰好已经全部竣工，济南水利开发和曹县城四季河水利自然风景的开发有利本案的开发,但也有个案将会对本案的销售会产生一定影响。

⑷．区域住宅三级市场并不活跃，购房自用仍然是曹县城市民的主要购房目的，同时对房产的增值保值作用无明确认识，房地产投资意识薄弱。

⑸．宏观调控政策的影响：随着政府通过金融手段与政策控制对房地产市场调控力度的加大，市场操作不成熟的地区受到较大冲击，居民形成房价迟早要降的判断，加剧了持币观望心态

⑹．曹县有撤县设市预期,成为山东省西南部是最大的期望.

二、 客户分析

1、目标市场定位与分析

1)，目标消费群定位

先前（市场分析及产品建议报告中）经过我们的阐述，已经确定了产品走中档偏高的路线，而作为一个中高档楼盘，它所面对的客户群也必然是有选择性的。由消费群金字塔的结构也可以看出，中高档消费群数量并不为多，但要求并不为低，可以说对于“质”与“价”的平衡与协调，他们是几类消费群体中最头痛的族群。介于本项目为大盘属性，市场客户定位方面应尽可能扩大客源，故此，客源基本上以中等，中高等阶层客户为主，一网打尽式客户定位，现从区域上作逐一分析：

⑴．客源区域

①．一级区域: 曹县主城区内；

②．二级区域：曹县主城区以外的其它县乡及车程在1小时内的周边城镇。

⑵．客源职业

①．私营业主、个体经营者；

②．曹县城在外务工者；

③．曹县本地政府公务员；

④．企业高级管理人员；

⑤．学校、医院、银行等企事业职工；

⑥．曹县本地效益较好的企业职工；

⑦．富裕进城的农民。

⑧．外来投资者

⑨．预期潜能炒房客

⑶．客源购房目的

1.新增型：新婚或分家的购房，拆迁购房，外出务工返乡购房；

2, 改善型：改善原有住宅环境和居住层次的；

3, 工作型：因为工作原因来曹城，为了工作方便的人群。

4, 投资型: 预期外来投资炒房客

⑷．吸引客源种类

①．以个体买家为主，集团客户为辅；

②．立足于中高收入阶层，争取吸引工薪阶层。

2．主力客源分析

本案体量11.4万平方米，客源定位为公务员阶层、当地富裕阶层、工薪阶层、返乡置业者四大主力群体。一期确定以公务员阶层为客源群体的引导者，以吸引带动主力群体和其他购买力

群体的购买，从而达到提升本案品质形象和顺利去化目的；

⑴．公务员阶层收入状况：公务员阶层在当地属于中高收入人群，年收入如图。

②．居住现状：目前公务员居住环境以单位自建经济适用房和定向公务员商品房为主，中心区域内##集团开发国贸中心住宅客源定向公务员，住宅体量2万平方米左右，不对外发售，公务员购买享有政府补贴政策，现已结构封顶，二次交易价格2180-2350元/平方米。

③．未来居住需求：

25岁以下人群：一般是处于工作起步阶段，经济基础薄弱，购买商品房承受能力有限，这类人群大部分暂时没有考虑购买商品房，少数在父母经济支持的情况下考虑购买，是市场的潜在需求者，主力房型需求为二房，面积90平方米左右。

25－35岁人群：一般是事业处于发展和稳定阶段，在父母经济支持的情况下，打算购买商品房作婚房使用或从原父母家中分离，独自生活。这类人群不全部是目前的需求者，但是很明显他们具有更强的购买力，是市场的潜在需求者，主力房型需求为二房和三房，面积90-110平方米。

最需要关注的人群是36-45岁的年龄段群体：这类人群事业已经稳定，并有较大的发展，他们已经有了较为牢靠的经济基础，开始打算购买商品房以改善目前的居住条件，因而这部分人群是现实的主流需求者，主力房型需求为三房，面积110-120平方米。

另一较为值得关注的人群是46岁以上人群：他们多在国家机关部门担任领导职务，家庭年收入一般在4万元以上，收入水平在曹县城属于高层阶级，二次置业购买商品房以改善居住品质的愿望较为强烈，主力房型需求为三房以上，面积130平方米以上及别墅产品。

⑵．富裕阶层：

①．收入状况：富裕阶层包括私营主、事业单位领导、中层干部和效益好企业的领导、中层干部等。年收入如图。

②．居住现状：企事业领导及中层干部居住环境以单位自建房为主，为改善居住环境，现已有相当数量的企事业领导及中层干部购买了商品房。私营主自建房屋和与父母同住比例较高，为追逐更高生活品质，购买商品房的比例逐年增加。

③．未来居住需求：

企事业领导家庭年收入一般在4万元以上，二次甚至多次置业购买商品房以改善居住品质的愿望较为强烈，主力房型需求为三房以上，面积130平方米以上及别墅产品。

企事业中层干部收入相对已步入稳定期，因此存在购买大面积户型的经济实力，但同时存在由于要抚养未成年子女、需要负担一笔很大的支出，因此不确定因素较大，从而导致在对购买商品房的面积及户型需求上相对均匀分布。其中由于家庭人口的要求该类家庭对三房需求比重稍大，面积100-130平方米。

私营主家庭年收入3万元以上，由于年龄结构及收入的不等，需求户型也不尽相同。25-35岁区间相对需求户型以三房为主，面积110平方米左右；36-45岁区间相对需求户型以三房及以上为主，面积110-120平方米及以上。少数私营主会考虑购买别墅。

⑶．工薪阶层

①．收入状况：工薪阶层年收入1-3万元，包括企事业单位基层员工、教师、退休职工等。

②．居住现状：目前工薪阶层绝大部分居住环境以经济适用房为主，居住品质较低。政府开始对2.3平方公里的老城区分块实施改造，首期启动老城改造面积0.84平方公里，先后改造地块3个，拆除各类旧房屋面积61万平方米，工薪阶层商品房的需求较强。

务工类型 年限 年收入 家庭结构

体力型 10年 1-2万 单身、新婚夫妇或有未独立子女家庭

专业型 5年 4万以上 有未独立子女家庭或 已婚

技术型 5-8年 2-4万以上 已婚夫妇或有未独立子女家庭

③．未来需求：工薪阶层鉴于家庭收入的不足，需求主力户型以二房及三房为主，面积90-120平方米。

单身人群：由于家庭人口单一以及购买力约束的问题，相应的对户型及面积要求相对较小，主要集中在二房户型，面积需求主要集中在90平方米左右区间。

新婚夫妇家庭：购买力较单身人群稍胜一筹，该类家庭人口以两人为主，因此面积需求属于中下等，但部分家庭考虑到今后不久的时间内存在由于生儿育女使家庭人口有扩展的可能，因此该类家庭对户型及面积需求上也有一定向上扩展的要求。另一部分家庭由于家庭成员年纪较轻总体收入不高，受总价约束，在户型面积需求上也存在向下缩小的空间，综合而言，该类家庭对面积的需求主要集中在90-110平方米这个需求空间，户型主要需求为二房或小三房，但受今后家庭发展空间的影响在110-130平方米这个面积范围内也存在一定需求。

子女未独立家庭：该类家庭由于主要家庭成员工作及收入相对稳定，但同时存在由于要抚养未成年子女、需要负担一笔很大的支出，因此不确定因素较大，从而导致该类家庭在对购买商品房面积及户型需求上相对均匀分布。其中由于家庭人口的要求该类家庭对三房需求比重稍大。

子女已成家的家庭：由于子女已经成年并独立成家，原有之家庭进入了空巢期，多数家庭的人口又回复至两人，因此受居住人口减少及退休后收入减少的影响，该类家庭户型需求主要集中在110-130平方米区间。

⑷．返乡置业者

①．收入状况：曹县是一个劳务输出大市，全市外出务工人员达到70万人，返乡置业者为一潜在的有效需求群体。外出务工人员以体力劳动为主，决定了这个阶层主导是中低收入阶层，但从中分化出来的置业者，其外来收入高于一般曹县人均收入，相对曹县的房价水平，具备较强的购买力，同时处于对外出城市的向往和生活的习惯，往往会选择在城市安居。

②．居住现状：目前外出务工群体的在六安的居住条件是以原有私房为主，且以农村居民为主，居住条件较差。随着城市化步伐的加快，曹县城市人口将从目前的不足20万人达到2015的30万人，在这一过程中，对照曹县经济发展的背景，返乡置业者占有绝对大的比重。

③．未来需求：外出务工家庭，需求商品房主力户型以二房、三房及带阁楼的大面积住房为主90-120平方米，部分面积在130平方米以上。

⑸．具体房型的目标客户：

①．二居室：新婚夫妇、单身一族、老年夫妇等；

②．三居室：经济较好的企事业职工、私营企业职员、一般公务员、两代同堂家庭；

③．四居室：经济收入超高阶层、追求家居舒适型及两代同堂家庭的家庭。

目标消费群购买心理及行为分析

本案的中等及中高等阶层目标消费群应当定位于改善住房的再次购房消费群或多次置业者中，他们的消费需求不低，对房型、小区的生态、文化环境的有一定的要求，但在房价方面却表现出相当的谨慎，因为目前曹县城的不同的楼盘和地段的选择具有一定的差异性。现将着重分析他们对住宅产品的购买心理及行为。

1．宽敞舒适的房型；

2．高质量的居住环境；

3．有一定规模的小区；

4．高标准的社区文化需求；

5．追求自由个性和实际效用的统一。

三 产品策略

1, 目标消费群需求分析

策划思路

通过调查发现，目前曹县城已经面市的住宅产品尚在发展阶段（特别是中高档产品、大型住宅社区），另外消费者的消费理念相对不是很成熟，大部分居民认为“小区的绿化、景观、环境是一个中高档小区必须具备的基本硬件条件”。我们的项目地块地处曹县城郊区，空气清新，舒适安静，结合我们项目特点，项目概念定位为：

人文品质 清新健康

结合区域的市场环境分析，针对本项目周边尚有规划和在建的大面积的竞争体量（接近100万方），因此确定本项目的产品定位为：

中高端的“品牌社区”路线

据此

我们的目标：提升地段价值、创新生活理念。

我们的策略：由人文景观引入、塑造华府高端品牌形象。

赢得消费者认同

借品牌与地域规划之势而上，撬动区域市场

项目自身胜出

同时通过行为主张，产品、景观差异性跳出周边竞争楼盘

我们的品牌在曹县乃至济南市场三级跳

一,精神感受：（生活）

二,行为主张：（领导品牌）生活品位增值空间

三,物理感受：（建筑）

1．“阳光化”的生活

由于气候的原因，区域居民对住宅的朝向要求较高，因此我们在产品概念中，应该营造出一种“阳光化”的生活，在建筑单体设计时，可以设置一些公共阳光会客室、阳光书房等设置，另外在底层（一层）部分与宅前绿化结合，营造阳光花园环境；顶层（阁楼）适当面积设置露台，让住户享受更多阳光，打造空中花园概念。

2．优美的人文环境

百花汇聚，唐诗宋词景观小品营造古典文化意境。

在我们的网络调查中了解到(不成熟的)，区域居民对小区的人文环境要求较高，大家认为小区居民的层次要大致相同，小区的环境、配套都要满足居民“人性化”的要求。但现在区域的楼盘基本没有在这方面做的比较好的，导致区域居民不知道什么是好的人文环境，我们要做的就是告诉我们居民：什么是“好的生活”，什么是“高品质生活”。我们在小区的环境建设时，应重点提倡社区的文化营造，给居民足够的活动空间和交流空间，用大面积的绿化、清新的空气、充足的阳光、邻里之间浓浓的友谊，打造一种好生活、好文化的理想居家环境，提供住户一种高品质的生活。

3．提供大众运动空间、创造健康生活

社区居民提供开放的运动场地，把健康的群众体育、运动、休闲开展在自家庭院，倡导现代人健康文明的新生活。

总体规划构思

小区的规划及建筑设计以创建21世纪居住水准为目标，充分体现“以人为本”的设计理念，创造出具有良好居住环境、配套设施齐全的“百花汇聚，诗情画意”的住宅社区（以四季不同的观赏性花卉和寓意唐诗宋词的景观小品，以及大面积的绿化构成景观体系）。住宅室内外功能齐全的环境综合体，使“人、建筑、环境”这三者有机统一。考虑区域实际的消费模式及习惯，根据区域的气候条件，结合我们对住宅建设发展潮流、趋势的研究与判断，总结确立了以下几条设计原则：

1．以人为本：

贯彻“以人为本”的思想，以建设生态型居住环境为规划目标，创造一个布局合理、功能齐备、交通便捷、绿意盎然、生活方便，具有文化内涵的住区。注重居住地的生态环境和居住的生活质量，合理分配和使用各项资源，全面体现可持续发展思想，把提高人居环境质量作为规划设计、建筑设计的基本出发点和最终目的。充分考虑现代人的生活方式，形成一种绿意盎然，自然和谐，经典高尚的居住环境。

2．尊重自然：

贯彻“尊重自然”与“可持续发展”的思想。贯彻生态原则、文化原则与效益原则，强调绿脉与居民生活活动的融合。以点状的组团绿地、带状的林荫步行道和局部集中块状的绿地为主的居住区绿化系统，最大限度地发挥了绿地的均好性功效，满足不同层次的居民活动的需求，将住宅群与绿色和水活动空间融为一体，贯穿可持续发展原则。

3．经济开发：

规划以满足开发建设的客观规律为宗旨，加强规划的弹性与灵活性，使规划设计便于分期实施和房地产的经营，形成良性循环、滚动发展的机制。

4．人文内涵：

通过景观以百花汇聚，唐诗宋词景观小品节点营造使小区赋予厚重的文化内涵。唐宋是中国古典文化的全盛时期，这一阶段留下的诗词作品数量丰富，内容包罗万象，是中华民族文化的瑰宝。通过寓意唐诗宋词的景观小品，和四季不同的观赏花卉，塑造风花雪月、诗情画意的意境，使项目的人问内涵饱满，充满张力。

5．科技生活：

强调高科技在建设、管理和生活中的运用，以科技为向导，适应时代的发展和科技的进步，e生活（宽带等）不仅是一种时尚，且已上升为必需，小区内按照国标进行智能化配备为此提供基础。

6．安全节能：

为居民提供健康、舒适、安全的居住和活动空间，同时在建筑全寿命周期中高效的利用资源，最低限度地影响环境。此外，在建筑材料的选择上，选用那些占地少、排污少、安全又环保的建材，减少建筑耗能，以及对环境资源的破坏。

7．配套完善：

项目所在区域目前的配套设施较少，因此功能齐全、高起点的配套设施将成为我们打败竞争对手的王牌之一。根据曹县城市民的生活特点，在项目内配备商业、娱乐、休闲、文化、养生、餐饮等一系列的功能建筑，为客户提供舒适、便捷的生活环境。

8．管理周全：

对于大体量的住宅项目而言，管理一直是业主关心的问题，直接决定了业主后期入住的品质。因此，本案的物业管理分两步走。

⑴．硬件

在小区内安装红外线周界和可视系统；并在每栋楼的入户口安装对讲系统，确保安全。

⑵．管理公司的提前介入

在项目开发的前期即选择一家在区域内或是国内有声誉的物业管理公司作为管理顾问，提早物业管理的介入时机，同时也借助其品牌优势，强强联合，提升项目的附加值和市场形象。

同时兼顾

1．多样性

在小区建筑规划设计中贯穿多样性原则：小区品质体现文化多元化；住宅类型多样化；住宅形式多样性；小区功能多样化，包括围绕居住生活的娱乐、休闲等系列化的功能；环境设计多媒体化，包括建筑媒体、绿化媒体、水域媒体、音乐媒体、光媒体等。

2．合理性

理性原则体现在对小区功能区块分析，路网的布置设计，对户型的精心调整，对造型时尚的分析和重新创作等诸多方面，对各项感性及理性指标综合进行量化的理解贯彻，由理性途径到达合理性目的。合理规划商业、会所、幼儿园、居住等功能区，各功能分区明确，互不干扰，平面组织科学，结构造型经济合理，使用方便。

3．安全性

为保证良好的居住环境，合理地组织人流、车流，正确处理好人流与车流、人流与环境的关系，处理好住宅与周围环境的关系。在设计中，采取人车相对分流的方式，以减弱对居民生活干扰，人流、车流的入口位置与数量要合理规划，以方便、安全、经济为主要要求。闭路电视监控系统、防盗报警红外线闯入报警系统、出入口控制系统、24小时电子巡更系统，利用先进的保卫系统，做到安全无误。

4．生态性

对自然条件的关注成为在设计中情趣与感性表现的基础。人类的外在环境已不再是过去的自然生态系统，它是一种复合人工生态系统。自然形态与建成形态之间的界线变得日益模糊，自然要素透入建筑，建筑构成景观的框架。而对自然条件的理解，现在已经扩展到对人文、历史等因素的关注。应充分考虑区域气候特点和项目地形地貌的特点，利用低洼水塘，挖掘水景资源，创造出优美舒适的现代居住环境景观。以及结合地域气候特征，注重环境景观朝向及通风采光朝向与基地合理的结合，建筑单体布局上使每户都有一定的日照和景观要求。

差异化选折——产品规划

1．产品定位

⑴．品质定位

根据对周围竞争楼盘及该区域客户潜在市场的判断，将产品定位为中高档品质，中高级物业管理，中档偏上价格的商品房。

⑵．形象定位

政务别苑—-针对公务人员，新政务中心的后花园，形象正面、高贵，又不失浪漫主意情调。

文化宅苑—-针对富裕阶层，利用其对“权利、文化”的特殊情结，满足其“与官亲近、附庸风雅”的心理需求。

都市花园——针对工薪阶层，迎合普通民众的“趋同、攀高”心理，糅合现代、时尚元素，营造都市、花园的新生活空间。

精神家园——针对劳务输出阶层，在前期产品形象饱满、丰富的基础上，利用已 经形成的家园氛围，为其带来强烈的“自豪感、满足感和归属感”。

⑶．形态定位

开发多层为主，小高层为辅，多层以6+跃层为宜，小高层11+跃层。为了小区的环境优美，日照充足，应适当降低建筑密度，把容积率控制在1.5—1.8，高层住宅不宜开发过多，宜主要集中在北部和后期开发的地块东部，充分利用日照间距有利条件，但相对会增加销售的难度。建筑的层数要结合天际线美观错落设计。

⑷．功能定位

由于建筑体量较大，功能上以居住为主，商业为辅，沿二端适当放大商业面积，内部商业以背靠背的形式，与车库相结合，商业与住宅分离。

2．道路和停车系统：进入小区后的机动车在小区主环道上行驶，分流到支路上进入各组团。

3．绿化景观环境：原则是努力改善小区的生态环境。小区绿地分三个层次，即庭院绿地、组团绿地和中心绿地。

4．社区生活理念：“文化、阳光、自然、金色生活”

与开发商企业文化和开发理念高度契合：营造都市中的纯自然空间，现代化舒适家园，人与自然和谐相处，人与人之间礼貌关怀，人与自我协调统一的有着浓郁文化气息的高品质社区(详见产品规划设计建议书)。

卖点梳理

1．卖点提炼

⑴．曹县城规模最大的社区—本项目是曹县城目前规模较大的住宅社区，也将成为曹县城房产开发项目的典范。

⑵．区位——位于政务区住宅板块的核心地段，未来的城市核心，市政规划的重点，区域发展潜力大且具有较高的投资价值，市场前景看好。

⑶．建筑规划设计——交通组织合理，功能分区明确（商业配套设施与住宅相互促进），住宅布置合理，景观系统明确，公建配置完善。

⑸．户型——大社区，多样化、人性化的户型设计，可以提升购房者的居住品质。

⑹．品牌开发商，品质有保障——琳峰公司具有较高知名度，品牌企业、品牌开发、品质保障，是购房者愿意接受的信息。

⑺．人文——唐诗宋词将人们带入中国传统文化的鼎盛时期，为人们构造一幅华丽、多样、繁荣、淳厚、雅俗共赏的人文画卷。

⑻．配套——高起点的配套功能，满足人们日常生活物质和精神层面的双重需求。

⑼．管理——专业管理公司的统一管理，为人们的生活提供安全、妥帖、管家式的多样性服务，营造舒适、宁静又不失私密的生活空间

2．卖点营造：客户聚焦

针对四大阶层的不同心理需求，结合每期推出的迎合某一特定阶层心理需求的不同产品；

⑴．考虑到小城镇大众的心理趋向（对政府服务人员的先天好感），一期推广以公务员为核心人群，塑造“政务别苑（新政务中心后花园）”的项目形象，即气质高贵，又不失浪漫主意情调。

⑵．在一期项目形象确定之后，利用“官、商”之间的微妙联系，吸引富裕阶层，以“文化宅苑”的二期形象，即有助于事业发展，又满足其附庸风雅的心理，一举数得。

⑶．三期以百花为主推卖点，利用普通民众（工薪阶层）的“趋同和趋高”心理，同时糅合现代时尚元素，塑造一个“都市花园”理想生活空间。

⑷．由于前期的推广和业主的入住，四期产品已经形成了丰富、饱满的多层次形象，和浓郁的生活氛围，此时以“精神家园“为题，营造强烈的家的气氛，吸引返乡置业人群，使其有充分的自豪感、满足感和归属感。

6、市场定位 中高档商住区。包括项目的物业类型、档次、项目的目标客户群等有相当有品质

7、建造的过程和保证 项目的建筑安装过程，如何得到保障可以如期完工。而不会耽误工期，不会导致项目无法按期交付使用。

四、管理团队

1、人员构成: 公司主要团队的组成人员为董事长：王忠芳高级工程师，经营企业十五年，其中经营房地产行业五年，具有丰富的企业发展战略规划，稳健的运营工作特点，项目公司副董事长：李国防，经营企业八年，经历丰厚，成为曹县著名企业家，工作特点为精练能干，为人恭敬，人脉丰富。公司副总理：王雪意，高级会计师，理财能手，公司专设项目经理部有经营人才：张国明，陆昌安，中级工程师，经营管团队有十年的成功经验，对企业发展和投资的安全有很大的保障。

2、组织结构 企业内部设置：总公司董事长办公室常务办公二人、财务部：总会计，常务会，出纳三人：总公司设置：分公司、工程部、项目经理部、材料商务部、综合部投资部等机构、公司文化为公司以“帮助别人、成就自我”为价值观，以“为您，我不懈努力”为服务理念，秉承“同心协力、务实求精”的企业精神，为客户提供公开、公平、公正、热情、周到、便捷的服务。

3、管理规范性 公司经营管理结构。可以由专门管理顾问公司来评价和说明。

4、重大事项 对于企业产生重要影响的需要说明的事项。

五、 财务计划

一个好的财务计划，对于评估项目所需资金非常关键，如果财务计划准备的好，会给投资者以企业管理者好的印象和评价。对投资计划的财务设置合理的规划，以及对未来现金流量表、资产负债表、损益表的预测。资金的来源和运用。 其中，对于企业自有资金比例和流动性要求较高。

一, 房地产项目开发融资方法

房地产开发是一种资本、技术、管理密集型的投资行为，开发一个房地产项目所占用的资金量是非常庞大的，如果不借助于各种融资手段，开发商将寸步难行。同时，融资渠道作为产业链中的首环，一直以来便是房地产开发的瓶颈，需要金融业和健全的资金市场作为后盾。然而房地产开发的不同项目、不同环节或不同的房地产公司有着不同的风险和融资需求,因此必须对房地产的融资途径进行分析，确定最优的融资结构。

1．自有资金

利用企业自有资本金，或通过多种途径来扩大自有资金基础。例如关联公司借款，以此来支持项目开发。通过这种渠道筹措的资金开发商能长期持有，自行支配，灵活使用；必要的自有资金也是国家对开发商设定的硬性“门槛”。121号文件规定，自有资金比例必须超过30%。全国房地产企业的数量多，但有规模和有实力的企业少，随着投资规模的不断加大，对自有资金的需求也会变得越来越大，众多实力不足的中小房地产商将会被排除出局。

2. 预收房款

预收房款通常会受到买卖双方的欢迎，因为对于开发商而言，销售回笼是最优质、风险最低的融资方式，提前回笼的资金可以用于工程建设，缓解自有资金压力，还能将部分市场风险转移给买家；而对于买方而言，由于用少量的资金能获得较大的预期增值收益，所以只要看好房产前景，就会对预售表现出极大的热情。121号文件规定，商品房必须在“结构封顶”时才能取得商业银行的个人购房按揭贷款，而中国目前绝大部分购房者都是贷款买房，没有住房贷款的支持，房地产开发商很难把房子预售出去，也就很难获得预收房款。房地产项目从开工建设，办得“五证”，到“结构封顶”平均需要1年左右时间，这段时间正是资金最为短缺的时间，预收房款的不足，会使自有资金压力更大，项目开发难以为继。

3. 建设单位垫资

一种是由建筑商提供部分工程材料，即“甲供材”；一种是延期支付工程款。据建设部统计，房地产开发拖欠建设工程款约占年度房地产开发资金总量的10%，它解决的资金有限，而且也只是缓解，不能解决根本问题。121号文件对建筑施工企业流动资金贷款用途作了严格限制，严禁建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目。2015年起国家大力清欠农民工工资，继而引发大力清欠工程款，使得开发商业利用建设单位垫资筹集到的资金会更有限。

4.银行贷款

在我国，房地产项目的开发对银行贷款具有高度的依赖性，一直以来银行贷款都是房地产开发企业主要的融资途径。据保守估计，房地产开发资金中约有50%以上来源于银行贷款，如果再算上施工企业垫资、延迟供应商材料付款等，至少应有70%。而近年来，国家出台的一系列房地产宏观调控政策主要是针对银行信贷方面， 房地产企业资金链的骤然紧绷主要也是由于银根紧缩。银行之所以肯贷款，也是再三考虑了房地产公司的品牌、项目进展以及未来收益，最终有限度地给予放贷。当前形势下，银行信贷，对于我国的房地产企业而言，依旧是首选，它便捷，实际经济成本较低，财务杠杆作用大，可以通过调整长期负债和短期负债的负债结构来规避还债压力大等缺点。但由于银行贷款门槛被大大抬高，面对资金瓶颈，开发商亟待开拓新的融资渠道。

5.房地产信托

现阶段信托产品主要有两种模式：一种是信托投资公司直接对房地产项目投资，另一种模式是债权融资。相对银行贷款而言, 房地产信托计划的融资具有降低房地产开发公司整体融资成本、募集资金灵活方便及资金利率可灵活调整等优势。由于信托制度的特殊性、灵活性以及独特的财产隔离功能与权益重构功能, 可以财产权模式、收益权模式以及优先购买权等模式进行金融创新, 尔后再与银行贷款充分结合起来, 就形成了一种新的组合融资模式, 即信托+银行。 虽然由于房地产基金刚刚起步, 目前投资房地产的信托资金不足300亿元,目前中国的信托融资还存在一些制度性的限制, 这些都限制了信托流通市场的形成。

6.上市融资

上市融资包括国内上市融资和海外上市融资两种方式。房地产企业通过上市可以迅速筹得巨额资金, 且筹集到的资金可以作为注册资本永久使用, 没有固定的还款期限,因此对于一些规模较大的开发项目, 尤其是商业地产开发具有很大的优势。商业地产的开发要求资金规模较大, 投资期限较长, 上市可以为其提供稳定的资金流, 保证开发期间的资金需求。从企业规模上看, 由于上市的门槛比较高,能够利用其融资的多为规模大、信誉好的大型房地产企业, 一些急于扩充规模和资金实力的有发展潜力的中型企业还可以考虑买 (借) 壳上市进行融资，从而达到增发和配股的要求，实现从证券市场融资的目的。

7. 房地产资产证券化

房地产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程, 从而使得投资者与投资对象之间的关系由直接的物权拥有, 转化为债权拥有的有价证券形式。

资产证券化的有利之处是开发商在吸纳了投资基金后，虽然要让出部分收益，但能够迅速得到资金，建立良好的资金投入机制，顺利启动项目；它还有助于房地产投资与消费两方面的实现，依托有价证券作为房地产产权的转移载体，能吸引更多的资金进入这一领域； 同时，基金价格的变动包含着投资者对基金投资获利能力的判断和市场的预期，这种变动有助于集聚房地产购买力和市场价格发现。2015年12月1日起, 《金融机构信贷资产证券化试点管理办法》 正式施行, 为房贷证券化提供了政策和法律依据。《管理办法》就信贷资产证券化发起机构的资格、资本要求和证券化业务规则、风险管理、监督管理与法律责任等方面明确作出了规定,为房地产证券化走向规范化提供了有力的保障。

8.联合开发

联合开发是房地产开发商和经营商以合作方式对房地产项目进行开发的一种融资方式。这种方式能够有效降低投资风险, 实现商业地产开发、商业网点建设的可持续发展。地产商和经营商实现联盟合作、统筹协调, 使双方获得稳定的现金流, 有效地控制经营风险。目前我国对开发商取得贷款的条件有明确规定, 即房地产开发固定资产投资项目的自有资本金必须在 35%及以上。因此对于中型开发企业来说, 选择联合开发这种方式, 可以在取得银行贷款有困难的情况下获得融资保障, 避免资金链条断裂。

多数商业地产开发商是从住宅开发转过来的, 对商业特性和商业规律的把握存在着偏差, 套用住宅开发的模式开发, 不能将地产商、投资商、经营者、物业管理者有机地结合起来, 这就会带来巨大的投资风险。联合开发可以实现各开发环节的整合和重新定位, 并且地产商与经营商强强联合, 可以通过品牌组合产生经营优势。开发商和经营商的品牌效应能有效提升商业地产的租售状况, 使其在吸引客流、营造商业气氛上得到保证。

9.开发商贴息贷款

开发商贴息委托贷款是指由房地产开发商提供资金, 委托商业银行向购买其商品房者发放委托贷款, 并由开发商补贴一定期限的利息, 其实质是一种“卖方信贷”。对商业银行来讲, 通过委托贷款业务既可以规避政策风险、信贷风险, 也能获得可观的手续费等中间业务收入。对于房地产开发商来讲, 委托贷款业务有利于解决在销售阶段的资金回笼问题, 实现提前销售。回笼的资金既可作为销售利润归入自有资金, 也可直接投入工程建设, 还能够更好地解决35%的开发商的自有资金短缺难题, 使他们更容易得到商业银行的开发贷款。

同时，商家贴息提供了极具诱惑力的市场营销题材， 购房者感觉更有保证，也刺激了房产的销售。开发商还可根据情况，将今后固定每期可收回的购房按揭贷款抵押给银行， 获得一定比例的现实贷款， 来解决临时性资金需求。这种融资是在销售过程中实现的，安全可靠，但不是所有的开发商都可以尝试的，因为要投入一笔可观的铺底资金并在长时间内分期收回，所以它仅适合那些有实力、有规模的大型房地产企业，而且开发的项目为高利润、高档次的精品社区。

10.售后回买及回租

售后回买指开发商将自己所开发的物业，出售或典当给贷款机构，以获得大量现金， 用于再投资；同时，在今后较长一段时间内以类似分期还贷形式，再将该项物业赎回。这里所称的贷款机构可以是银行、投资公司、财务公司、信托公司等金融机构，也可以是资金雄厚的实业公司。售后回买不仅使开发商可以获得高比例的融资，用于连续开发其他项目，还绕过了国家不允许一般性公司之间相互拆借资金的政策禁令，在赎回物业后还能得到产权， 再次销售。这种融资方式特别适合那些因为手中大量持有长时间内难以销售出去的存量房产而使资金周转不畅的开发商，对于盘活资产、启动再投资有着极其重要的作用。但在售后回买过程中会发生两次交易税费，还要付给贷款机构一笔不小的销售价差，以作贷款利息，因而资金成本相对较高，在操作前要缜密分析经济可行性。售后回租指开发商将自己开发的物业出售以后，再租回来自营或委托他人经营。在售后回租过程中，拥有某项物业的开发商可获利二次：他先出让了该物业的所有权，使开发资金即时变现回笼，以达到减少资金占用和获得销售利润的目的；同时，又保留了对该物业的使用权，以在今后的租赁中长期获得经营收益。 整个操作的关键在于后期的经营能否兑现售时承诺的投资回报，也就是经营能否达到预先计划的盈利水平，为此在销售之前必须有客观细致、切实可行的经营计划，有值得信赖的委托经营机构，否则就有销售欺诈之嫌。这种方式特别适合开发产品为商用建筑的房地产企业融资，如酒店、商场等。

11.海外融资

海外房产基金的进入对中国房地产业的发展是有益的。一方面可以缓解国内房地产业对银行信贷的过度依赖，有助于房地产市场的持续发展；另一方面，融资方式的多样化，也可以起到分散金融系统风险的作用。但由于目前我国尚未颁布房地产投资基金的法律法规，海外地产基金在中国投资还存在诸多风险，国外房地产投资基金对开发项目的本身要求很高，投入项目后在运作过程中要求规范而透明，而国内一些房产企业运作不规范，所以海外房产基金在中国的发展还存在着一些障碍。

12.融资租赁

根据《合同法》的规定, 房地产融资租赁合同是指房屋承租人自己选定或通过出租人选定房屋后, 由出租人向房地产销售一方购买该房屋, 并交给承租人使用, 承租人交付租金。

出租人通过收取租金获得收益, 在存款利率不断下降的情况下, 出租人更愿意以这种无风险的方式获得比利息更高的回报。房地产融资租赁与银行贷款相比，具有更简单，快捷的优势。尽管租赁的租金相对较高，但与银行借款相比，申请过程更简单快捷，另外，租赁条款还可以根据承租人的现金流量需要加以安排，还款方式更具有灵活性，以上特点更有利于房地产企业的健康、持续的发展。

13.非上市增资扩股 —— 私募股权融资

受美国次级贷款引起的全球股灾和经济衰退的影响，2015年3月20日恒大地产在香港全球公开发售（IPO）未获一家机构认购而被迫放弃，显示了国际资本市场的十足寒意。在这种情况下，恒大地产选择了非上市增资扩股，其中，香港新世界发展有限公司主席郑裕彤投资入股1.5亿美元，占公司股份3.9%；中东某国家投资局投资1.46亿美元，占公司股份3.8%；德意志银行、美林银行等其他5家机构投资入股2.1亿美元。

14. 夹层融资

夹层融资是一种介乎股权与债权之间的信托产品, 在房地产领域, 常常是对不同债权和股权的组合, 处于公司资本结构的中层, 具有灵活性高、门槛低的优势。近年来, 欧美的抵押贷款渠道变窄, 房地产开发商融资的 15% 至 0% ,是靠夹层融资来补足的。

对于房地产商来说, 可以根据募集资金的特殊要求进行调整, 股权进去后还可以向银行申请贷款, 资金回报的要求适中; 对于项目要求较低, 不要求“ 四证”齐全, 投资方对控制权的要求较低。对夹层融资的提供者而言, 还款方式灵活, 投资风险比股权小; 退出的确定性较大, 比传统的私有股权投资更具流动性。

15.债券融资

由于地产项目具有资金量大、风险高以及流动性差等特点, 再加上我国的企业债券市场运作机制不是十分完善,屡屡出现企业债券无法按期偿还的案例,因此国家对房地产债券的发行始终控制得比较严格。监管部门为规范债券市场,采取了严格债券审批程序、尤其是严控房地产项目债券审批的措施。诸如此类的约束使得我国房地产发债融资的门槛较高而不易进入, 且发行成本较高, 对于一些民营企业来说是可望而不可及的融资方式。

16.项目融资

项目融资，指以项目的资产、收益作抵押来融资。这种方式具有一次性融资金额大、项目建设期和回收期长、风险分担等特点, 因此对于大型的商业房地产项目可以考虑采用项目融资的方式, 来实现融资目标和风险屏蔽的作用。

1、融资方式 : （1）股权融资方式（注：股权和债权方式是两种最主要的方式，但是，还有很多不是某一种方式所能解决的，而是几种方式在不同的时间段的组合。这是解决问题的关键，是否能够取得资金，通过融资方案解决各方的利益分配关系。）

2方式：融资方式将以融资方（包括项目在内）的股权进行抵押借款

这种投资方式是指投资人将风险资本投资于拥有能产生较高收益项目的公司，协助融资人快速成长，在一定时间内通过管理者回购等方式撤出投资，取得高额投资回报的一种投资方式。

2、操作步骤：签订风险投资协议书

A ,对融资方的债务债权进行核查确认

B、签订风险投资协议书：确定股权比例、确定退出时间、确定管理者回购方式、确定再融资资金数量及时间、确定管理上的监控方式、确定协助义务。

C、（1）在有关管理部门办理登记手续

（2）债权融资方式 方式：投融资双方签定借贷合同进行融资，确定相应固定利率和收回贷款的期限。

（3）债转股的融资方式：投融资双方开始以借贷关系进行融资，投资方在借贷期间内或借贷期结束时，按相应的比例折算成相应份。

（4）房地产信托融资

（5）多种融资方式的组合 在不同的时间阶段用不同的融资方式。在项目的初级阶段主要以股权融资方式为主，因为对融资方来说这个阶段的资产负债情况不会有很大的压力；在中后期阶段可以运用股权、债权方式，这个阶段融资方对整个项目有了明确的预期，在债务的偿还上有明确的预期。

2、融资期限和价格 融资的期限，可承受的融资成本等，都需要解释清楚。

3、风险分析（任何投资都存在风险，所以应该说明项目存在的主要风险是什么，如何克服这些风险。） 对投资融资双方有可能的风险存在作出判断。

A、投资方的投资资金及收益风险在项目无法启动的情况下将一直独立承担投资资金成本，及追加资金成本。

B、投资方不能有效监控好管理者的经营从而产生新的债务而产生的连带风险。

C、融资者对投资者的信用没有得到确定而产生无法回购的险

D、融资者为掌控全局经营，在回购时利益出让增加风险。

F、融资者提前回购而付出的资金成本风险。

4、 风险化解方案

A、资方对是否资金进入后可以完成计划要进行评估和测算。

B、投资方对融资方的项目进程进行监控，并按照进程需要分批进行投资款的专款专用。

C、投资方对融资方的相关项目所签订的合同进行核审后，评估其付款和还款能力。

E、资方审核融资方的还款计划可行性，一旦确定后将按还款计划回款。

5、退出机制（绝大多数的投资都不是为了自用，而是是为了获利，因此都涉及到退出机制问题，所以，需要在此说明投资者可能的退出时间和退出方式。）

A、股权方式融资的退出

项目进行中投资方退出；

项目完成投资方退出

第一种方式是融资方按时按预定的回报率加本金额度进行现金回购股份，

第二种是融资方按投融资双方约定的价格及相应的物业面积的形式回购股份，

第三种投资方享受整个项目的分红；

B、债权方式融资退出

项目进行中投资方退出，可以用违约今的形式控制；

项目完成投资方退出，按时还本付息；

6、抵押和保证 在涉及到投资安全的时候，投资者最关心的是如何保障投资的安全。而最有效的安全措施就是抵押，或者信誉卓著的公司的保证。

7、对房地产行业不熟悉的客户，需要提供操作的细节，即如何保证投资项目是可行的。

七 项目技术经济效益评估及融资方案

7.1 投资与成本费用估算说明

7.1.1 投资估算依据

1.本估算系根据项目方案设计所确定的经济指标进行编制

2中华人民共和国建设部《房地产开发项目经济评价方法》

3.材料、设备价格参考济南现行市场价

4.相关税费按国家及菏泽市现行有关文件规定及配套政策计列

5.项目的信贷资金成本按现行商业银行贷款利率估算

6.业主提供的资料

7.1.2 投资估算内容

投资估算费用范围主要包括土地费用、项目前期工程费用、房屋开发建设费(建安工程费、设备购置费以及与小区配套的公建、环境、绿化、智能化等相关设备、设备的费用) 、开发规费、管理费用、财务费用、销售费用、销售税费和不可预见费。

7.2 投资与成本费用估算

7.3项目不确定性分析和风险分析

影响本项目的不确定因素主要有几个方面：总投资，售价，租价，贷款利息等等。这些因素可能会受到上游市场，如受钢材，水泥的价格波动的影响；也可能会受到金融市场，如升息的影响，使项目资金成本增高；还有可能受到来自政府政策，法律法规方面的限制。总之，参与房地产建设或与房地产相关的各个领域的变化都可能会增加项目的风险，影响项目的经济效益，甚至导致项目根本行不通。

我们就不确定分析常用的两种方式对本项目进行简单的分析。

7.7.1 盈亏平衡分析

设本项目的总销售收入为P，开发总成本为W,假定本项目的开发总成本不变，且售价与收款进度如基准方案所设，税费为销售收入的5.5%，则达到盈亏平衡点的销售收入P*可用下式表示：

P× (1- 5.5%)- W = O

则 P* = W÷(1- 5.5%) =10665.53 ÷ (1- 5.5%) = 11286(万元)

达到盈亏平衡点的销售率为= 11286÷ 15466.49 = 72.9%

由计算可得，当销售率为72.9%时，全部投资利润率为零，投资刚能保本。一般认为，当盈亏平衡点的销售率小于70%时，项目风险状况为安全；在70%-75%时项目风险状况为较安全，因此本项目有较为安全。

7.7.2 敏感性分析

本项目敏感性分析针对全部投资的税前评价指标：内部收益率，分别计算平均售价上下波动10%，20%和投资额上下波动10%，20%时，对经济指标的影响，具体分析见下表：

计算项目对各因素的敏感度

β = 评价指标变化的幅度（%）÷ 不确定性因素变化的幅度（%）

对于销售单价的平均敏感度 =（73 - 9 ）÷ 9 /（20 – 0）= 0.35

对于投资额度的平均敏感度 =（63 - 19）÷ 19 / （20 - 0）= 0.11

显然，销售单价是敏感因素。

由上面分析结果可知，销售价格和建安工程费都是影响项目利润的敏感因素，其中销售价格更为敏感。因此，做好营销，降低工程成本是获得利润的有效手段。

但应该看到，在实际的操作中，楼盘定价看似简单，实际上却是一个非常重要同时也非常复杂的市场决策。开发商对市场与项目的判断难免会加上主观的色彩，影响真实客观的判断，从而导致做出的决定与实际情况有出入。只有一通过真实客观的了解市场与项目，全面真实的建立价格体系，才一有可能把项目卖到最合适的价格，达到项目赢利的目的。在降低成本方面，对建设项目的全过程进行计划和控制，建立科学的管理体系，实现尽可能低的工程造价，以获取尽可能大的经济效益。

7.7.3 风险分析

①房地产投资风险的类型

对房地产投资风险进行分类，可以更加具体地把握房地产投资风险，并且分析来自各方面风险的可能性大小与程度的高低，以便根据房地产的特点，区分轻重缓急，对症下药，从而有效地降低房地产风险。

划分房地产投资风险类型方法很多，按照不同的标准可分为不同的类型。本文按房地产的寿命周期划分房地产投资风险的类型。

1) 按房地产的寿命周期划分

房地产寿命周期可划分为投资决策阶段、前期工作阶段、项目建设和租售阶段四个阶段。每个阶段的投资内容都不同，风险的表现形式各异，大小也不一样。

a. 投资决策阶段的风险

房地产投资前期阶段的风险是指投资计划实施前期的风险，例如选址风险、市场定位风险、投资方案决策风险等。对于房地产投资自身的特点，这一阶段的风险危害特别大，一旦决策失误，往往会使项目遭受无法估量的损失。

b. 前期工作阶段的风险

在前期工作阶段，结合土地获取、项目规划设计，拆迁安置补偿及资金筹集等工作，应重点关注开发成本确定、市场风险、土地与拆迁安置风险和筹资风险。

c. 开发建设阶段的风险

开发建设阶段的风险是指从房地产项目正式动工到交付使用这一阶段的风险。例如:承包方式风险、按时完工风险、成本控制风险、工程质量风险等。

d. 租售阶段的风险

房地产经营阶段的风险主要指房地产商品的售价、租金和空置率的不确定性带来的风险，它是投资者不可避免且难以控制的风险。

② 该项目的主要风险和规避措施

结合上面房地产投资风险类型的识别和当前国家宏观政策对房地产业的调控，该项目的主要风险是在开发周期中的租售阶段的风险。

租售阶段的风险

目前，进行商品房预售（预租）并回收建设资金，是房地产开发企业筹集开发资金的一种重要方式，也是房地产开发企业进行项目开发的一个重要环节，这样可以降低开发项目的最大累计资金需求量，有助于房地产开发公司滚动发展项目。从实际情况看，这几年由于银行贷款较为困难，预收账款逐渐占居了开发筹资的大部分比重。该项目预售资金筹资占项目资金的43.75%，所占分额较大，预售款的回款情况直接影响到项目资金链的完整。

另一个方面，国家加大对房地产业的调控，新出台的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》规定从自2015年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上。这意味着中小户型将成为主流，面临着供过于求的风险。

规避措施：

a.风险回避：在租售管理阶段，为回避企业自身营销经验不足、营销手段不当的风险，可采用营销代理，以充分利用代理人丰富的营销经验。同时．通过销售时机的选择，排除不同时机销售可能存在的风险。

b.风险预防：在租售管理阶段，为预防风险，开发商应做好如下几点：

房地产租售合同应由房地产专业人士起草，并经律师或法律工作者审查，做到合同条款明确、详尽、合法。

在销售环节加强宣传和营销，选择合适的价格定位以及最佳的上市时机，运用恰当的媒体进行推广，尽最大的努力完成销售计划，实现资金回笼，规避租售阶段的风险。

通过对项目基础数据的估算、投资计划和筹资方案的分析、财务分析、不确定性和风险分析，可知本项目虽然面临一定的风险，但项目的经济效益还是可观的，项目在经济上是可行的，财务上是盈利

2016信贷调查报告
融资需求及资金用途 第六篇

信贷调查报告（一）

20**年，我国前总理朱镕基破例给国家会计学院题词“不做假账”，要求所有会计人员必须做到“诚信为本，操守为重，坚持准则，不做假账”，恪守独立、客观、公正的原则，不提供虚假会计信息，可惜会计信息失真的问题目前依然存在。我们对借款人历史还款能力的分析是建立在历史数据的基础上，如果财务报表造假严重，我们的分析只能是徒劳。事实上，借款人的经营、财务状况时刻受到其行业、国家宏观政策、借款人管理水平等因素的影响，在不断的变化中，如果我们更多的依靠真实性有待考究的会计报表，显然不能准确的反映和判断贷款偿还的可能性。在这种情况下，非财务因素分析就显得尤为重要。

20**年的国际金融危机让众多企业面临财务困境，甚至破产倒闭，究其原因，还在于人们对财务危机发生根源的认识不足。在很大程度上，企业财务危机的发生于公司内部治理、宏观经济变化等非财务因素存在直接相关。在某种程度上，财务数据只是一种假象，非财务因素才是导致财务危机发生的根本原因。

非财务因素可以是成文信息，也可以是不成文信息；有来自企业内部本身的信息，也有来自于企业外部的信息。非财务因素的载体十分复杂而且呈多样化，比如企业档案资料、企业财务说明书、企业经营管理的信息资料、报纸、政府公告、法律文件、注册会计师的审计报告及管理建议书等。在此，不得不提到曾经的“神话”——巨人集团，其破产就是典型的由非财务因素导致的案例。对于巨人集团来说，生物工程是一个完全陌生的领域，在对这个市场的开拓中，由于不了解该领域的消费者特性，不熟悉其资金运作和市场营销策略，巨人集团越陷越深，加速了财务危机，以破产收场。此外，巨人集团采用的是控股型的组织结构形式，缺乏相应的财务控制制度，内部违规违纪、挪用贪污的案件层出不穷。因此，巨人集团的失败可以大体归结为投资策略的不当与公司内部治理结构的不合理，财务上的失控是其出现财务危机的一方面原因，但是从根本上要归因于企业管理层的资本运作和经营策略的失败。三株集团，作为保健品的龙头企业，竟然在一场官司的困扰下迅速走向衰落，其失败非常令人深思。三株集团曾在四年间向化妆品、医疗、精细化工、生物工程、材料工程、物理电子等六个行业长驱直入，随着机构日益庞大，层级逐渐增多，总部的许多指令层层递减、逐级扭曲变形。组织管理上的缺陷，注定了三株集团在后来危机事件上的反应迟缓，也注定了其最终的悲剧结局。从深层次上看，三株集团的失败的根本原因在于其不断滋生的大企业病和危机管理能力的贫乏。20**年很多企业破产，也是由于企业经营管理不善造成的流程挤压和效率低下，进而导致资金断裂，加之金融危机的大环境和银行紧缩银根，企业面临严重的生存危机。还比如湖南“太子奶”集团等，通过这些案例，完美可以看出，财务危机的发生主要受其内部经营管理不良、经营策略不当、企业发展能力和创新能力差、宏观环境变化等因素的影响。

对于信贷分析者来说，要充分、全面的了解企业的非财务因素，首先必须认真全面的查阅以上相关资料所提供的主要非财务因素；其次，利用与企业人员的讨论获得有关相关资料之外的重要信息（非资料信息），在完善档案管理制度下，企业档案资料应能提供财务分析所需的主要非财务因素。对于管理基础薄弱，档案资料不够规范、齐全的企业来说，采取与其相关人员和企业管理层的交流讨论是一种有效的增强和补充方式，再次，利用媒体和公共信息网络系统，获取有关企业的行业因素、宏观政策、经济环境因素等非财务信息。

金融机构中，具有长期信贷分析经验的人才不胜枚举，在考察非财务因素方面，往往有着无可替代的发言权。相对于财务因素分析能力，非财务因素分析的能力更依赖于经验的积累，具体在实务中，对企业的非财务因素分析时，不可能面面俱到，应该抓重点，重点分析那些影响企业财务风险的关键性因素，而关键性因素一般是以行业类型、企业特性、财务特点不同而有所区别。比如对房地产行业的分析显然区别于对企业制造厂财务的分析，必须在对所有因素综合考察的基础上，突出主要因素和因素的主要方面，动态的、全面的进行分析，这就对从事信贷工作的人员要求具有较高的“CEO”水准，信贷员根据掌握的信息进行高水平的判断，这些分析判断很难用电脑来代替。于是平常积累的知识和经验就显得非常重要。

由于非财务因素主要是定性因素，这就决定了它必须在客观分析的基础上，进行大量的主观性判断，经过梳理，笔者认为具体可从以下几方面入手：

1、企业所在行业分析。对这些行业基本经济职能的熟悉可以帮助银行家了解不同类型企业的特殊资产结构和融资需求。行业特性不同会使贷款风险的特征不同，比如服装业受季节影响比较大，而医药行业受政策影响特别明显。在行业分析中，要考察该行业的潜在进入者、已有的竞争者、供应商、消费者及替代产品的情况，分析借款人在所处行业的基本状况和未来的发展趋势，由此判断借款人的基本风险。行业风险分析是研究借款人运作的环境可能发生什么的问题。该环境由借款人和放款人无法控制的经济、市场、人口分布等力量决定。行业分析将帮助我们识别该行业所有企业面对的主要风险，并对该行业的未来及其对借款人的影响进行合理的预测。

2、企业战略分析。20世纪80年代以后，美国管理学大师亨利·明茨伯格以其独特的认识，归纳总结了“战略”的五个定义：计划（plan）、计谋（ploy）、模式（pattern）、定位（positions）和观念（perspective）。任何一个企业都不是孤立存在的，企业的生存和发展总是因其周围环境的转变而受到影响和制约。一般可将企业的外部环境分为三大类：第一类是一般宏观环境，第二类是行业环境，第三类是经营环境与竞争优势环境。我们在对企业进行战略分析的时候，必须要对这些外部环境因素进行分析。

3、企业资源与管理状况。在授信审查中，重视非财务因素分析，结合企业财务因素进行综合分析，可以较好把握授信业务风险，合理设计授信方案，科学决策，提高授信业务质量。另外，在授后监控时根据企业存在主要风险点，明确监控重点，动态管理贷款，可以及时发现企业存在的预警信号，及时减持退出，确保贷款安全。

4、国家宏观经济环境。目前国家对于钢铁、电解铝、汽车、电石、焦炭等产能过剩的行业制定严格的准入政策，在调控宏观经济结构的同时，也为金融机构制定目标市场和行业投向政策提供了依据。

5、信贷人员要树立全面信用风险管理理念，提高信贷分析决策能力。信贷决策的本质，是对借款人未来还款能力和还款可能性的预测。在授信时，不仅要对借款人财务状况、盈利能力、现金流特征等财务因素进行仔细认真的计算，而且要对财务指标的真伪、适用性和稳定性做出评价。如果将非财务因素与财务因素紧密结合，相互印证，可以使信贷分析决策人员全面了解借款人的实际经济能力和未来经济走向，为正确的进行信贷决策奠定坚实的基础。

任何危机都不可能空穴来风，在发生前必然有许多先兆显示，如果能及时的发现这些先兆下隐含的风险，发出警报，就能使得信贷人员在不良资产形成前做好充分的预防准备。在进行非财务因素分析时，对获取的各种复杂多样的信息要进行加工和整理，并比较分析，找出影响贷款偿还的关键性的本质因素，进而进一步判断这些因素的持续性影响是否对贷款的偿还有实质性的影响。其中特别指出关键性因素，即影响方向明显、影响程度较大的非财务因素，应评价其强度、依据企业的个性对风险点作出排序。

非财务因素对企业发展的作用是巨大和迅速的。国家产业政策和宏观经济政策可能对某些行业财务指标产生周期性的影响；一项技术、一个理念、一项政策（如环保要求、新的质量标准）、一个质量事故甚至可以决定企业的生死存亡；它有时可极大的增加产品销售和降低成本，有时却是灾难性的。作为贷款风险产生的主要预警信号，能否及时发现、运用这些信号，可以使信贷工作处于较有利的防御状态，确保贷款安全或减少贷款损失。

信贷调查报告（二）

一、背景：

中国是农业大国，更是一向重视农村的发展，重视农民问题。党的第xx届三中全会再一次强调了关注农村，完善农村金融市场。农村金融一直处在不断完善的过程中，这包括农村商业银行的改革以及中国邮政储蓄银行的建立，都使农村金融朝着健康、完善的方向迈进了一大步。国家对农村发展建设的力度加强为小额信贷在农村的发展提供了的广阔的市场。在我国农村，小额信贷从1994年开始试验，XX年全面实行并推广小额信贷。近年来，“三农”问题的一直被国家重点关注，并出台了一系列政策和措施来解决“三农”问题。而农村的大力发展，农业基础设施的建设、对农民的扶贫以及农民创收渠道的扩充都需要大量的资金，而小额信贷不仅可以解决农村金融问题，同样可以支持农村的发展，为解决“三农”问题开辟出一条新的道路。

二、农村小额贷款的现状：

农村商业银行开展小额贷款业务，为农户自主创业，发展当地特色产业提供资金保障，解决了部分农民“贷款难”问题，在支持农村经济和农户个体业主经营发展方面发挥了重大作用。小额农贷由于具有灵活、方便、快捷的特点，自推出后，受到了农户、村组和政府的高度重视和称赞，也得到了各方的满意，取得了多赢的效果，满足了较大部分农民合理的贷款需求。小额农贷款的推出，使农村商业银行信贷门槛降低，为很多信誉良好但无担保抵押措施的农户打开了融资的大门，有效地缓解了农民贷款难的情况，成为农民调整结构、发展生产、开拓市场、增加收入的助推器，有力地推动了农业结构调整，促进了农村经济的发展。为广大农户脱贫致富创造了最基本的原始资本积累。但是，目前我国农村小额信贷仍然有诸多问题亟待解决。比如，管理机制的不成熟，利率偏低，缺乏良好的风险评估方法，贷款种类单一，额度小，期限短以及资金供需矛盾大等。这些都阻碍着农村小额信贷的进一步发展。进而阻碍着农村金融的发展。

三、农村小额贷款存在的问题：

（一）资金流转问题：

由于各种主客观因素的影响，一部分农户和个体业主未能按约还贷，给农村商业银行信贷资金的流转造成很大的困难。

1、客观原因形成的风险：

首先，农户小额信用贷款是基于农户信用发放的贷款，贷款本身从借款人方面就潜在着“信用风险”，一个人诚信度的高低与其道德修养是密切相关的，而道德标准是一个无形的东西不能对其准确的实行量化，所以信贷员要准确的把握成千上万农户的诚信度就是一项异常艰巨的工作；其次，农户贷款的用途主要是用于种植、养殖业和家庭手工作坊产业的投入以及消费性贷款，而种养业又是弱质产业，存在着较大的自然风险和市场风险。农户个体业主及小型企业生产的产品科技附加值低，管理机制不健全、相互间竞争无序，受市场波动影响较大，存在较大的经营风险。这种风险将直接转化为信贷风险。

2、主观原因形成的风险：

（1）、贷前调查流于形式

农村商业银行信贷人力有限，有的网点甚至主任兼信贷员，要对辖区内成百上千农户做详尽了解，工作难度可想而知。因此，对农户经济档案的建立（年审）、信用等级的评定，(

（2）、贷款审查存在漏洞

由于农户小额信用贷款实行“凭证发放、随用随贷、额度控制、周转使用”的办法，其发放大多由临柜人员办理，在办理贷款时严格坚持“两证”、“三见面”的原则，而临柜人员对其贷款用途的真实性是无法加以严格的考查的，这就造成有些农户乱报贷款用途，而贷款后转借他人，形成顶名贷款；另一些借款人贷款根本没用于其正常的家庭生产、生活等，而是用于个人的不正常消费支出（比如赌博等），造成贷款到期不能按时归还，最终形成贷款风险。

（3）、贷后检查监督机制不健全

贷后检查是贷款“三查”制度的重要环节，为降低贷款风险，提高资金的流动性、安全性、效益性，农村商业银行应加强贷后检查工作。但“重发放，轻管理”的经营理念已在大部分信贷员脑中烙下了深刻的印记。一方面，农户小额信用贷款对象广、额度小、分布散、行业杂、所以工作量相对较大，而农村商业银行信贷工作人员有限，这就削弱了对农户小额贷款的监管。另一方面，一些信贷员有“重企业，轻农户”的思想意识，认为贷后管理只适应于大额贷款，对小额农贷不适用。有的信贷员甚至认为农户贷款金额小，形成贷款风险每户不过几万余元。再加上有些农户贷款后外出经营（有的甚至举家外出），多年不归，下落不明，这是造成农户小额信用贷款风险的一大重要原因。

（4）、部分信贷人员素质低，人为形成信贷风险

由于农户小额信用贷款从建档、评级、授信、发证、到最后放款都是人为操作，加之有些信用社人员相对不足，所以有些信贷人员利用人手不足、审查不严、操作上不规范等漏洞，搞人情贷款，自批自用贷款，假冒贷款，有的甚至给客户出主意化整为零，一户多证或一户多贷，形成实质上的“垒大户”，最终诱发贷款风险。

（二）贷款困难问题：

（1）、社会信用环境不佳，诚信度不高。一些农户受欠贷大户的影响，还贷时相互看齐的跟风心理也是信誉下降的重要原因。

（2）、自借他用，私借公用借款多，债务难以落实，影响信用社放贷的积极性。

（3）、担保抵押跟不上贷款需求，造成贷款困难。

（4）、贷款抵押物评估手续繁琐，评估登记费用过高。

四、对策与建议：

（一）、对农户信用等级实行动态管理和合理限额。

（二）、纠正认识偏差，防止短期行为。

（三）、加强贷款管理，落实好“三查”制度。

（四）、动员广大群众，营造良好信用环境。

（五）、简化手续，减少评估登记费用，减轻农民群众的经济负担。

（六）、加强信贷员队伍建设。这是确保农户小额信用贷款可持续发展的保证。

（七）、建立健全信贷机制。

农村小额贷款的发展对农村经济的发展有着重要作用，对解决“三农”问题开辟了新道路，促进了社会主义新农村的建设和全面小康社会的建设，对社会和谐发展有着促进作用。

信贷调查报告（三）

借款申请人xxx因的需要，特向我社申请信用贷款xx万元整，期限三年，根据信贷管理要求，位防范风险我社组织信贷人员对借款申请人的状况进了认真行细致的调查，具体调查情况如下：

一、借款申请人的基本情况

借款人，男，现年岁，贵州省县人，小学文化，身体健康，身份证号：，户口所在地：组人，家庭住址：，家庭成员人，儿子，女儿与常年在单位上班，经营地在。现想要扩大生产规模，缺部分资金，借款人xxx以入股的方式投入部分资金，现尚欠缺资金万元，经调查，该户在征信系统无不良记录，借款人xxx在（户口所在地）建有房屋一座，价值万元，其夫妻双方均在家务工务农，种植烤烟亩，年纯收入约为万元，夫妻均属于他是肯干之人，此次申请借款万元整，借款期限三年，保证按季结息，期归还，年息‰。

二、借款用途

经调查，xxx申请该笔贷款的用途是办厂，向我社申请贷款万元整，借期三年，年利息‰，按季结息，到期归还。

三、借款人的资信状况以及银企关系

借款人xxx为人诚实无不良记录，根据调查，借款人的个人信誉较高，能重合同守信用，家庭固定资产约为万元，每年收入约为万元，借款人及家庭成员一直都在我社开户存款，是我社的老客户。

四、借款人的还款能力分析

借款人的还款来源主要是经营收入和夫妻双方务工务农收入，年收入约为万元，家庭主要开支（包括经商、生活、人情）为万元，家庭年纯收入为万元，还款来源有一定保障。

五、贷款风险防范

该笔信贷业务还款来源稳定可靠，贷款风险相对较小，建议我社随时掌握借款人的资金流向及财务状况，发现风险及时收回贷款，确保我社信贷资产安全，尽量将贷款风险控制在萌芽状态。

六、结论

经调查，借款人xxx符合接任人主体资格，有一定的资产，其业务发展也有一定的规模，年收入较好，还款来源稳定，个人信誉良好，为人诚实，无不良信用记录，综合以上所述，调查人认为可以为xxx同志发放信用贷款万元整，借款期限为年，执行利率为‰，对以上调查情况我们愿意负责调查失实之责，请贷款小组审查。

主调查人：**

协调查人：**