2015上市公司资产负债率

上市公司资产评估(2015)
2015上市公司资产负债率 第一篇

上市公司资产评估

上市公司上市发行前必须进行资产评估。一方面，有利于投资者了解上市公司的技术经济状况；另一方面，资产评估结果也为资产折价入股提供了重要依据。资料表明，前苏联推行股份制时未作资产评估，日本在证券发行时资产评估缺乏科学性，最终不得不补做或重做资产评估。本文试就中国目前上市公司资产评估的几个问题谈点看法。

一、资产重组对上市公司资产评估的影响

上市公司进行资产评估之前，首先应该进行资产重组。资产重组的目的，一方面是塑造企业，建立企业完善的经营机制；另一方面，我国企业股票发行采用“总额确定、限报家数”的方式，单个企业发行股票实行额度控制。因此，按照上市标准的要求，需对诸如企业经济效益、资产规模等进行重组。重组必然引起资产范围、规模、数量、质量、资产结构、资产负债结构以及经营效益的变化，直接影响资产评估工作。如果不了解和掌握资产重组方案，就难以做好资产评估工作，或者是，即使完成了评估工作，还要重新返工调整，影响资产评估工作的效率。资产重组通常是由证券商、咨询公司从事的，不是资产评估人员的事情，大资产评估人员必须参与资产重组方案的设计。

资产重组对资产评估的影响，主要有以下几种情况，在资产评估时应予以重视。

1、资产范围的变化。企业中的资产包括经营性资产和非经营性资产。按其发挥效能情况，可以分为有效资产和无效资产。通常，进行资产重组时，往往剥离非经营性资产和无效资产，有时也会剥离一部分经营性资产，但剥离的经营性资产应以不影响企业正常的生产经营为前提，否则会影响企业的获利能力，影响对企业收益的预测。

2、资产负债结构的变化。根据对上市公司发行股票的要求，其资产负债率应不超过70%，对于大多数企业来说，达到这一水平较困难，需要通过资产重组解决。重组方案会影响到企业资产负债结构，不仅影响企业获利能力，还会影响企业场债能力，这在风险预测时需加以注意。

3、收益水平的变化。上市公司经资产重组后，公司的净资产收益率会超过10%，这种效果不仅通过剥离非经营性资产和无效资产减少资产总额获得，而且非经营性资产减少使得收益计算中的折旧费减少，从而增加收益获得。所有这些，均作为在企业评估市对未来收益预测的基础。资产重组方案中，对于土地使用权、商标权等无形资产，出于种种原因（如资产收益率的原因），一般采用租赁方式和许可使用方式，单项资产评估时仍需对这些资产进行价值评估，只是这些评估价值不计入企业整体价值中作为折股依据，但要评估出土地使用权租金标准和商标权等许可使用费标准，作为企业签订租赁或许可使用合同的依据。采用收益现值法对未来收益预测时，在管理费用中增加这些租金和许可使用费，相应减少收益，这在评估中应加以注意。

4、经重组后的股份制企业已具备了市场经济所要求的经济实体条件，在这种情况下，采用成本加和法与采用收益现值法得到的评估值会有差异，是正常现象。如果收益现值法确定的整体企业评估值大于成本加和法确定的整体企业评估值，其差额部分应是商誉。通常，商誉是不作为折股依据的，但商誉的存在会对企业股票的溢价发行等有一定的影响。现在行业管理文件要求是以收益现值法验证成本加和法的结果，因此，当两者结果有差异时，评估者不应解释二者差异不应该出现或者差异数额较小的原因，而应该阐明这种差异是企业商誉的理由。

另外，作为资产评估的对象，是否应包括流动资产，这是争议较大的问题。就其本身来说，流动资产具有流动性大、变现能力强的特点，评估流动资产并不困难，但很麻烦。这种麻烦主要体现在：一是流动资产种类多，主要包括实物形态流动资产、债权类流动资产和货币类流动资产；二是流动资产范围难以界定，不同类型企业中流动资产的表现形态是不一样的。除我国以外，国外对流动资产一般不评估。我国从企业全部资产的完整性考虑，也把它纳入评估的范围。笔者认为，流动资产不应作为评估对象。整体企业评估时，涉及到流动资产，可以其审计数作为价值依据。这样做的理由

是，流动资产期限短，变现能力强，价值变化不大；如果评估流动资产，势必会引起企业中各项资产结构的变化，特别是流动资产中的费用项目与负债、企业损益等有着密切关系，处理不好，影响比较大。需要强调的是，不管是否把流动资产作为评估对象，在上市公司整体评估时，对流动资产的状况都必须予以考虑。因为流动资产越多，偿债能力越强；而流动资产扣减流动负债是公司的营运资金，它对公司的运营能力、盈利能力会产生很大的影响。所有这些，均会影响公司整体评估价值。

二、上市公司资产评估与资产处置

资产评估与资产处置是两个不同的概念，二者既有联系，又有区别。资产评估前的资产处置方案，会影响评估范围、过程和结果，资产评估后的资产处置是依据资产评估结果进行的。资产评估人员可以对资产处置方式或可能产生的后果发表意见，但不能直接进行资产处置。同样的，资产评估人员不能以资产处置为由，反向推算评估结果。

根据《公司法》规定，有限责任公司设立时，以工业产权、非专利技术作价出资的金额不得超过其注册资本的20%（国家对采用高新技术成果有特别规定的除外），股份有限公司设立时，发起人以工业产权、非专利技术作价出资的金额不得超过股份有限公司注册资本的20%.企业中的工业产权和非专利技术，其账面价值是根据会计制度计价的，一般数额较低。但工业产权及非专利技术等具有投入和产出的弱对应性特点，一些工业产权和非专利技术在生产经营中发挥出巨大的潜能，评估时表现出很高的价值，如果直接作价入股，有时会超过其注册资本比例的规定。这时，评估人员的责任是客观真实的评估这些资产的价值，而不是为达到这个比例而调高或降低资产评估价值。至于工业产权和非专利技术如何处置，是采用作价入股形式、还是签订租赁合同形式，均是资产处置的内容。

土地使用权、工业产权和非专利技术是企业生产经营活动所必需的资产。资产重组时根据剥离资产应按不影响企业正常生产经营活动的原则，上述资产一般不能剥离。但由于收益率水平限制、上市额度的限制、注册资本出资比例的限制等，上述资产往往采取租赁的方式或许可使用的方式。这种情况下，凡是这类资产均要评估，评估结果作为签订租赁合同或许可使用合同的依据。现实生活中，有的上市公司采用定额租金等签订租赁合同，使评估的租金价值形同虚设，可有可无，显然是错误的，亟待纠正。因为这样做的后果，一是定额租金缺乏客观依据，二是极有可能损害公司上市后的社会股民权益。

资产评估结果如何利用，这也是理论和实践上探讨的热点问题。需要说明的是，资产评估的利用不应影响资产评估结果，它是资产评估以外的事情，尽管缘起于资产评估，但与资产评估过程并无必然联系。1990年，南华早报在香港联合交易所上市时，聘请了一家澳洲的评估公司为其商标做评估。评估值是40.5亿港元。因为当时香港的税例是容许一家公司在购买了一项无形资产（包括商标权和专利权）之后，其购买价是可以由购买该项无形资产的财政年度开始作为一项经营开支从税前盈利扣除，公司从此可以享受税务优惠。该公司股东溢利按所得税率16.5%计算，增加了6.68亿港元。这个案例吸引了其他上市或非上市公司的效法，香港的税务局也注意到这个问题，终于在1991年4月将这项税务条例修改。新的税务条例仍然允许企业向独立第三者购买专利权和非专利技术，两项无形资产的开支可以从税前盈利扣除，但是商标权则不可以。虽然税例已经改变，但一些公司在筹备上市时仍然将其拥有的商标权做出估值以吸引投资者购买他们的股票。上述案例一方面说明了资产评估结果与结果利用的区别，另一方面，对于如何对待和利用资产评估结果提供了有效思路。

三、成本加和法应用的现实性和局限性

上市公司整体评估通常采用成本加和法进行，它是指将构成公司的各项资产进行单项评估，然后将各单项资产评估值汇总，确定公司价值的方法，成本加和法不是重置成本法，它只是单项资产评估汇总过程的简称。上市公司（包括各种类型的整体企业）评估一般不以收益现值法评估结果为准，而采用成本加和法评估结果，其原因主要在于：

1、企业资产盘子大，非经营性资产占有相当比重。长时期以来，我国企业（特别是国有企业）承担了大量的社会性事务，存在着大量的非经营性资产，再加上体制性因素，企业中的无效资产得不到及时处理。这些资产在企业中并不能带来收益，这与作为市场经济主体以追求盈利目标不相适应。因此，采用收益现值法进行评估，即使日常中人们认为

较好的企业，收益现值法评估出的企业整体价值也会低于各项资产单项评估汇总后的企业价值，不能客观的反映出企业资产价值量。

2、企业效益低下，采用收益现值法缺乏市场基础。企业效益低是长时期困扰我国经济的一项难题。企业效益低既有管理问题，也有体制原因。如上所述，企业中的大量非经营性资产不创造价值，但非经营性资产的折旧直接抵减企业利润，造成企业资产收益率偏低；另外，缺乏市场竞争的优胜劣汰机制，使大量效益低、亏损大甚至是资不抵债的企业的以存在和发展，资产收益率甚至低于银行存款利率，在此情况下，如采用收益现值法评估，折现率或资本化率的估算不只是一个棘手的问题，可以说是一个解不开的难题。

3、采用成本加和法评估企业价值，便于企业评估后的帐务处理。资产评估结果是企业帐务处理的依据，而会计帐务处理是分别按每一类、每一项资产进行的。成本加和法是分别单项资产评估汇总的方法，因而有利于评估后的帐务处理。

但是，采用成本加和法评估整体企业价值存在着很大的局限性。因为成本加和法是从投入角度，即从构建资产的角度，而没有考虑资产的实际效能和企业运行效率。在这种情况下，无论其效益好坏，同类型企业中，只要原始投资额相同，则其评估值趋向一致。而且，效益差的企业的评估值还会高于效益高的企业的评估值，因为效益差的企业的资产可能是不满负荷运转甚至是不使用，其损耗低，成新率高。此外，采用成本加和法确定的企业评估值，只包含了有形资产和可确指无形资产价值，而不可确指无形资产——商誉，却无法体现和反映出来。

根据中国资产评估协会目前的行业文件规定，企业整体评估应采用成本加和法，并采用收益现值法进行验证，这是目前阶段现实性的选择。成本加和法的局限性，在评估企业整体价值时，特别是企业发生投资行为时，不利于客观反映企业价值，从企业效益角度反映企业价值才是较好选择。如前所述，上市公司在评估之前，均需经过资产重组，对非经营性资产、无效资产进行剥离，目的在于塑造真正以追求盈利为目的的市场经济主体。从经济效益角度来说，申请上市公开发行股票的公司，政策规定其净资产收益率不得低于10%，所有这些，都为采用收益现指法提供了市场条件。然而，对于单个企业来说，似乎已具备了从企业角度采用收益现值法的条件，但从整个社会来说，企业正处于转轨改制时期，各类体制的企业并存，社会平均收益率尚未形成，经过重组的企业和未经过重组的企业、未改制企业和已改制企业缺乏可比性，尚难确定真实有效的折现率和资本化率，因此，采用收益现指法验证成本加和法的评估结果，既可以体现对企业整体价值评估的理论导向，又可以解决当前的现实问题。可以预计，随着市场经济的发展，现代企业制度的建立和完善，遵循市场经济规律，从企业效益角度评估企业价值的思路和方法，会在不久的将来得以实现。

201511证券投资学作业(案例)-XXXX上市公司财务资料分析
2015上市公司资产负债率 第二篇

XXXX上市公司财务及市场资料

[注2]2015年预计=2015年第三季度数。特殊情况如下：

2015年预计实收资本=第三季度实收资本*（1+送转股率）

2015年预计资本公积金=第三季度资本公积金-第三季度实收资本*（1+转股率）

2015年预计未分配利润=第三季度未分配利润-第三季度实收资本*（1+送股率+现金分红率）

2015年预计净利润=2014年净利润×（1+2015年预计增长率）

比率分析表：

回答下列问题：

1、对该公司偿债能力进行简要分析 （1）资产负债率、产权比率分析 第一种情况（本例）：该公司历年资产负债率均在20%左右徘徊，大幅低于50%，说明该公司举债经营能力一般，需要根据该公司行业地位、发展前景等方面分析，是管理层对公司未来发展信心不足，还是公司资金非常充裕，不需要借债。同样的，2015年预计产权比率为25.40%，也大幅低于50%，说明公司偿债有保证，长期债权人的借款很安全，按期收回本金和利息的风险不大。

第二种情况：该公司资产负债率由往年的50%以上，回落到本年度的50%以内，说明该公司由原来的激进经营转为平稳经营，需要根据该公司行业地位、发展前景等方面分析，是否因为该公司有高速成长期转入成熟期。这时，产权比率也在50%左右，说明公司偿债能力尚可，不出意外，长期债权人的借款比较安全，按期收回本金和利息的风险不大。

第三种情况：该公司历年资产负债率数据均在50%以上，可以认为该公司经营相对激进，对债权人来说遭受损失的概率偏大，对股东来说若公司经营状况向好，则能获得更大的利益。需要分析资产净利率指标，若该指标高于同期市场收益率（一般以中国人民银行一年期贷款利率为基准），则可以说公司经营良好，股东从公司高负债率获得了超额收益；若该指标低于同期市场收益率，则股东会因为公司高负债率遭受损失。.

其他情况：。。。。。。 （2）流动比率和速动比率分析

第一种情况（本例）：历年流动比率均大于2，2015年预计为4.44，历年速动比率均大于1，2015年预计为3.54，说明该公司短期偿债能力很强，公司举债经营方面偏保守，短期债权人不必担心按期收回本金和利息的风险。

第二种情况：该公司流动比率和速动比率均低于一般标准值，说明该公司能够尽快变现的资产不足以抵偿短期债务，公司短期偿债能力较弱，短期债权人存在遭受损失的概率。

其他情况：。。。。。。

2、对该公司营运能力进行简要分析

第一种情况（本例）：该公司应收账款周转率和存货周转率较低，且有逐年下降的趋势，说明该公司销货回收资金不力，存货中频临滞销品比例较大，营运能力不足。需要与同行业其他企业横向比较，看看是不是行业特点所致。

第二种情况：该公司应收账款周转率和存货周转率均较高，且呈逐年上升态势，说明公司营运能力较强，产品畅销，货款回收迅速，存货销路较好，对公司业绩的提高有很大帮助。

其他情况：。。。。。。

3、对该公司获利能力进行简要分析

第一种情况（本例）：该公司2015年预计资产净利率为11.13%，大幅高于市场收益率（一般以中国人民银行一年期贷款利率为基准，约5%），营业毛利率高达53.75%，且均呈现稳定态势，说明公司的获利能力很强。

第二种情况：该公司2015年预计资产净利率低于市场收益率（一般以中国人民银行一年期贷款利率为基准，约5%），营业毛利率低于同行业平均水平，说明公司的获利能力较差。

其他情况：。。。。。。

4、对该公司投资者获利能力进行简要分析

第一种情况（本例）：该公司2015年预计净资产收益率为12.04%，大幅高于市场平均收益率（一般以中国人民银行一年期贷款利率为基准，约5%），2015年预计净利润增长幅度为50%，每股收益为0.56元，处于绩优行列，说明投资该公司获得利润的能力有较强的保证。但是同期该公司实施了10转10的转增股本方案，股本增幅达100%。净利润增长幅度低于股本增长幅度，造成2015年预计每股收益低于往年同期指标，需观察该公司此后经营业绩变化情况。

第二种情况：该公司2015年预计净资产收益率低于市场平均收益率（一般以中国人民银行一年期贷款利率为基准，约5%），2015年公司预计净利润有下降趋势，每股收益下降，说明该公司股东获利能力下降，需观察。

第三种情况：该公司2015年预计净利润为亏损，净资产收益率和每股收益为负数，说明该公司经营出现重大问题，投资者投资行为遭受损失。如果该公司后续没有扭亏为盈的措施，或者该行业出现重大变故，该公司无力回天，投资者则需要考虑是否撤回投资。

其他情况：。。。。。。

5、对该公司利润分配能力及公积金增股能力进行简要分析（根据每股未分配利润和每股资本公积金 来分析）

第一种情况（本例）：2015年预计每股资本公积金为2.01元，理论上有10转10股的股本扩张能力（按规定每股资本公积金最低要保持1.00，高于1.00的才可能转增股本），但是由于该公司本年度已经实施了转增股本的方案，故一年内再次转增股本的概率较小；2015年预计每股未分配利润为1.47元，水平一般，需要结合该公

2015新三板创新公司100强
2015上市公司资产负债率 第三篇

2015新三板创新公司100强 作者：杨洁

2015-08-04 12:54 来源：i黑马 在新三板市场上，我们更为关注的是，在不设财务门槛的宽松条件下，在扩容后爆增两千余家的挂牌企业中，如何让那些有潜力、有市场前景的浮出水面？因此，我们将衡量企业的创新能力放在首位，同时从盈利状况、交易能力等维度设置指标，综合衡量之后，就有了这份“2015新三板创新公司100 强”榜单。

针对已挂牌的2637家企业（截至2015年6月），我们重点考察了其中的战略新兴行业公司和高科技中小公司，从创新能力、财务能力、市场交易能力三个维度进行考量，每个维度上再划分多级指标，分别设置不同权重，然后进行单项得分和总得分的核算。

在整个评价体系中，我们最为看重的指标是创新能力，占据了总权重的50%。其中，我们主要对两个方面进行打分。首先是行业创新得分，对于属于国家战略性新兴产业（节能环保、新一代信息技术、新能源产业、新材料产业、新能源汽车、高端装备制造业等）的企业，尤其是移动互联网和互联网+行业，我们的评分更高，对其发展前景更加乐观。其次是商业模式的创新性，我们考察的角度包括其市场稀缺性、营利模式创新性、实用性和服务便利程度、在解决行业技术难题和强大社会效益方面的贡献性、在新材料和新品等方面的研发能力，以及是否具备支撑大项目的能力、拥有多少专利发明等。

在财务能力方面，我们设置了盈利指标和投资安全指标，用以衡量企业的成长性。其中，我们采用了净利润增长率、资产收益率两组指标来考察企业的盈利情况，通过资产负债率和现金流量比率来考察企业的投资安全性。在评选过程中，我们选择的财务数据全部来源于企业公布的年度财务报告，部分没有直接体现在财务报告中的数据由研究小组通过基础财务数据计算得出。

我们发现，尽管新三板并不对挂牌企业的盈利做硬性要求，但不少企业的业绩都非常亮眼。上榜的100家企业中，大多数的净资产收益率都已经超过20%，2014年的净利润也基本实现了正增长。

虽然交易情况和市值并不能完全反映企业的创新能力，但是它却能折射出一家挂牌企业的融资能力、企业知名度和行业影响力。要衡量一家公司到底能走多远，我们不能完全放弃交易指标。因此，我们也在评价体系中加入了交易能力，

通过交易价格、市值、流通股本比例来考量企业在新三板挂牌后的交易和流通情况。

最终，上述各项经过打分并加以综合后，我们依据企业得分高低，排出了截至目前，新三板上最具创新价值的100家公司。

上榜的100家企业中，仅有22家是在2014年以前挂牌的，其余均为2014年扩容后入驻新三板。上榜企业的业务范围涵盖了广告传媒、软硬件开发、交通、农业、房产、零售、家居等不同领域。这些创新公司的触角，已经探入了极其细分的市场。O2O运营、微信第三方平台、3D打印、球幕影院……近年兴起并走热的概念，已经出现在新三板挂牌企业的队伍中。对于在这些领域刚刚起步的创业公司而言，这些上榜企业的业务模式和创新方式，无疑具有极大的参考价值。

2015新三板创新公司100强【2015上市公司资产负债率】

序代码

号 名称 总分 市值转让主办券商 挂牌日期 期末总资加权平均净利润增长 净资产收率（%） 产（万元） (亿元) 方式

益率（%）

1 430177 点点客

2 430618 凯立德 76.9011.76 做市 齐鲁证券 2012-12-18228.1633.25

8 25.26

2.50 75.7523.71 做市 华融证券 2014-1-24 57982.8120.73 62.73 3 830978 先临三维 74.9519.52 做市 国信证券 2014-8-8 24916.025.60

4 830999 银橙传媒 67.8920.54 做市 首创证券 2014-8-13 19152.7341.48

5 831922 长宝科技 67.5210.27 协议 广州证券 2015-1-29 6345.4713.33

6 830993 壹玖壹玖 66.8226.35 协议 广发证券 2014-8-13 30764.9631.80

7 430223 亿童文教 66.7123.75 做市 长江证券 2013-7-2 26851.9054.16

8 430578 差旅天下 65.279.65 做市 东北证券 2014-1-24 6278.7536.28

9 430657 楼兰股份 64.743.04 协议 中原证券 2014-2-21 11051.2548.02

10 430130 卡联科技 64.157.68 做市 海通证券 2012-7-12 21491.5832.73

11 430051 九恒星 64.108.09 做市 国信证券 2009-2-18 41170.0116.67

12 830890 海魄科技 64.031 协议 兴业证券 2014-7-31 558.59 (40.09)

13 832312 领耀科技 63.18- 协议 齐鲁证券 2015-4-17 4576.3418.34

14 831428 数据堂 62.58- 协议 湘财证券 2014-12-12734.3212.28

15 430152 思创银联 62.384.02 做市 中原证券 2012-10-113613.909.35

8

16 830767 网虫股份 62.251.97 协议 中信建投 2014-5-30 1951.5029.31【2015上市公司资产负债率】

17 832112 网智天元 61.72- 协议 国泰君安 2015-3-10 1739.1931.78

18 832424 科海股份 60.592.35 协议 广发证券 2015-5-11 9739.2024.04

19 831496 华燕房盟 60.3523.98 做市 海通证券 2014-12-120906.828.96

6

20 831643 仙剑文化 60.334.32 协议 大通证券 2015-1-12 6823.1917.24

21 830799 艾融软件 60.103.44 做市 光大证券 2014-6-9 4227.8350.16

22 430346 哇棒传媒 60.0011.76 做市 东北证券 2013-12-4 7320.3143.87

23 430580 云天软件 59.732.27 做市 财通证券 2014-1-24 1603.7844.95

24 430074 德鑫物联 59.407.98 做市 国信证券 2010-10-8 27678.4317.70 260.24 (82.69) 65.08 94.68 57.20 2873.24 30.71 11.98 (291.37) 8.61 (54.43) 852.87 582.99 224.90 172.12 29.07 0.52 65.33 177.89 48.35 109.86

2015中国房地产上市公司TOP10研究报告
2015上市公司资产负债率 第四篇

2015中国房地产上市公司TOP10研究报告

颁布日期：2015年5月16日发文单位：证券时报【有效】

2014年，经历持续调整期的房地产行业步入平稳增长的新常态发展阶段。伴随着市场的调整，房地产上市公司的经营业绩受到一定影响，土地成本居高不下持续增加了企业的成本支出，利润空间被进一步挤压。为了控制成本、有效缓解资金压力，房地产上市公司普遍采取积极的销售策略，加快推盘去化，在一定程度上保障了经营业绩。与此同时，部分房地产上市公司抓住城镇化、京津冀一体化带来的市场机遇，找准自身定位，通过标准化、精细化发展提升了其产品的核心竞争力，获得资本市场的高度关注并降低了融资成本，2014年仍然保持了业绩的稳定增长。

中国房地产TOP10研究组

1.研究背景与目的

2.研究结果及分析

由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家研究机构共同组成的“中国房地产TOP10研究组”，自2003年开展中国房地产上市公司TOP10研究以来，已连续进行了十三年，其研究成果引起了社会各界特别是机构投资者的广泛关注，中国房地产上市公司TOP10研究的相关成果已成为投资者评判上市公司综合实力、发掘证券市场投资机会的重要标准。

2014年，中国经济发展从高速增长转向中高速增长的新常态，在房地产行业调控政策回归常态化、市场进入调整期的背景下，一批优秀房地产上市公司顺应行业新常态，踩准市场节奏主动调整经营策略、积极创新营销手段，取得了优良的业绩，展示出较高的经营水平，彰显了投资价值。

2.研究结果及分析

2.1中国房地产上市公司整体发展状况分析

“2015中国房地产上市公司TOP10研究”的研究对象主要包括137家沪深上市房地产公司和48家大陆在港上市房地产公司。研究结果显示：2014年，国内房地产市场处在深度调整期，受到市场需求增速放缓、成本费用占比提高的负面影响，房地产上市公司的经营业绩增幅出现回落、财富创造能力面临挑战、负债压力有所增加，但是，优秀房地产上市公司通过合理调整经营节奏、优化产品结构、创新营销策略，仍然取得了较好的经营业绩。

（1）经营状况：营业收入增速回落，稳增长控成本保障利润空间

2014年，房地产上市公司的业绩规模再创新高，沪深上市房地产公司营业收入均值为65.48亿元，同比增长16.62%；大陆在港上市房地产公司营业收入均值为226.22亿元，同比增长16.39%。

同年，沪深上市房地产公司净利润均值为7.76亿元，同比增长6.45%；大陆在港上市房地产公司净利润均值为35.89亿元，同比增长5.50%。房地产上市公司净利润增速降低，主要受到两方面因素影响：一是企业为了应对市场调整期面临的去化压力，主动调整价格加大促销力度；二是近年来土地成本不断提高，挤占了房地产上市公司的一部分利润空间，部分房地产上市公司的净利润增速明显低于同期营业收入增速。

面对利润率持续下行的压力，房地产上市公司以精细化运营为导向，多策并举保障盈利空间：第一，推行标准化管控体系；第二，拓展多元融资渠道；第三，建立与上下游企业的采购战略合作；第四，谨慎吸纳项目资源。

（2）股东回报：资产收益水平稳中有降，经济增加值（EVA）出现下滑

2014年，沪深、大陆在港上市房地产公司的净资产收益率均值分别下降至9.17%和14.74%，每股收益均值分别为0.34元和0.64元，比2013年略有下降。

2014年，沪深上市房地产公司的EVA均值为1.96亿元，同比上升42%，税后净营业利润均值同比增长30.59%，增幅高于资本成本均值增幅，财富创造能力整体得到提升；而大陆在港上市房地产公司的EVA均值为1.46亿元，同比大幅下滑了64%，主要源于税后净营业利润的增速明显低于同期资本成本增速。

（3）财务稳健性：负债水平小幅上升，销售回款受阻导致资金压力加大

截至2014年末，沪深上市房地产公司的资产负债率均值为65.26%，大陆在港上市房地产公司的资产负债率均值为70.10%，同比分别小幅上升1.09、0.91个百分点。剔除预收账款后，沪深、大陆在港上市房地产公司的有效负债率均值分别为53.33%和59.75%，较上一年分别上升2.45、4.16个百分点。

2014年，房地产上市公司的流动性较上年更加趋紧，沪深、大陆在港上市房地产公司每股经营现金流净额均值分别为-0.49元、-0.32元，同比分别下降0.11元、0.21元。

（4）投资价值：房地产板块跑赢大盘，政策利好提升部分企业投资价值

2014年，房地产板块表现出色，全年上证地产指数和深证地产指数分别上涨86.14%、60.17%，跑赢大盘。截至2014年底，沪深上市房地产公司的平均市值为130.64亿元，同比上涨74.72%；大陆在港上市房地产公司平均市值为180.79亿元，同比上涨7.16%。

与其他各板块相比，目前房地产板块估值水平仍然处于低位，牛市背景下估值洼地有望进一步被填平，降息降准、再融资松绑、房企转型、销售回暖等因素将提升估值修复速度。发展前景好、投资回报较高的房地产上市公司将获得资本市场更多青睐。

2.22015中国房地产上市公司TOP10研究结果

（1）综合实力TOP10

2014年，沪深、大陆在港上市房地产公司综合实力TOP10总资产均值分别为1700.08亿元和2552.44亿元，同期每股收益（EPS）均值分别为同类上市公司的3.91倍和2.60倍，进一步扩大了盈利优势。

万科在主流产品定位基础上继续提升传统住宅领域优势，强化运营管理，综合实力继续领航；华夏幸福持续打造“模式+产品”优势，着力强化产业园投资运营能力，经营实力获得了跨越式发展；方兴地产在“绿金战略”的指引下走差异化产品竞争路线，将绿色科技和高端精品有机结合，净利润同比增长25.71%，博得了市场的高度认可；保利地产、金地加快标准化体系建设提高项目开发周转速度，有效推动了综合实力的全面提升。

（2）财富创造能力TOP10

2014年，沪深、大陆在港上市房地产公司财富创造能力TOP10的EVA（经济增加值）均值分别达到28.72亿元和17.50亿元，分别为同类房地产上市公司的14.65倍和11.99倍，领先优势突出。

中海、保利地产持续强化产品与服务质量，在市场波动期有力保障企业利润空间。万科、新城发展控股等企业合理调整开发和推盘节奏，持续优化运营体系，凭借快周转模式提升财富创造能力。龙湖、阳光100等企业构建多元化融资渠道，创新融资模式，成本优势突出。

（3）财务稳健性TOP10

2014年，沪深、大陆在港上市房地产公司财务稳健性TOP10的有效负债率均值分别为51.58%及52.06%，货币资金与短期及一年到期债务的比率均值分别为1.20及1.80，均显著优于沪深、大陆在港上市房地产公司同期指标。

中海、金融街、金地、大名城、宝龙等企业坚持稳健审慎的财务原则，保持了合理的债务水平。万科、旭辉、福星股份、国瑞置业等企业注重消化库存、谨慎投资，积极强化现金流管理。

（4）投资价值TOP10

2014年，沪深、大陆在港上市房地产公司投资价值TOP10每股收益均值分别达到1.12元、0.60元，是同期沪深、大陆在港上市房地产公司均值的3.20倍和1.05倍；其净利润均值分别达56.49亿元、46.52亿元，是同期沪深、大陆在港上市房地产公司均值的6.83倍、1.67倍。

万科、中海、保利地产、恒大等企业资金实力雄厚，连续多年经营稳健，值得长期关注。华夏幸福、招商等企业基于自身价值及市场判断，进行业务重构，未来成长潜力较大。泰禾、迪马股份等企业在一带一路战略沿线城市布局，值得资本市场关注。

3.结语

2015年，去库存将是房地产市场的主基调。随着2015年货币政策支持力度的加大、降息降准利好的推出，购房需求将逐步得以释放，对房地产上市公司的业绩增长起到催化作用。

趁此有利时机，房地产上市公司需要紧密结合市场形势，灵活调整经营策略降低市场风险，保持传统业务领域的稳健发展。

此外，房地产行业分化格局仍将持续较长时间，房地产上市公司一方面要继续注重强化内部运营管理、提升财务安全性，保障业绩高质量、稳健发展，另一方面也要围绕自身业务特点、借助资源优势，积极开展业务创新，为业绩的长远发展开拓新路径，为股东、社会创造可持续发展的价值源泉。

如何利用财务提升企业的盈利能力-2015.03.25
2015上市公司资产负债率 第五篇

如何利用财务提升企业的盈利能力？

企业只有不断地获取利润，才有可能发展，获取利润的能力也就是盈利能力，盈利能力强的企业具有更优势的发展前景，盈利是企业的重要经营目标，是生存发展的物质基础，因而对于如何利用财务提升企业的盈利能力至关重要。

一、利用财务提升企业盈利能力的方法

（一）、提高企业盈利能力的方式

对利润的追求是企业最理想的价值目标。在市场竞争中，只有具备适当的盈利能力才能在市场上生存和发展。因此，提升企业的盈利能力是高层管理者经营企业的工作重心之一。

一般情况下，有三种方式可以提高企业的盈利能力：第一、通过产品创新或者成本控制来提高企业的销售净利率；第二、通过规模扩张或者改善内部运营水平来提高企业的资产周转率；第三、通过增加负债来提高企业的资产负债率。通过增加企业负债的方式来提高企业盈利能力的同时也增加了企业的财务风险，有没有合理的操作模式可以规避这种风险呢？

（二）、使用财务方法提高企业盈利提升的理想模式 当企业净资产收益率高于企业的融资成本时，可以通过提高负债水平来提高企业的盈利能力，代价是企业的经营风险也同时提高。通过财务方法来提高企业的盈利能力主要是从长期的视角来理解企业的资产负债率。

1、由于经济运行具有明显周期性，有高峰有低谷，这样就通过

反周期操作来获得超额收益，从而提高股东回报。具体来说，就是在经济处于高峰时降低企业的资产负债率，以便度过接下来的经济下滑；在经济处于低谷时，提高企业的资产负债率，迎接即将到来的经济加速增长过程。

2、通过反周期操作的财务方法可以显著的提高企业长期的盈利能力，另外一个显而易见的好处就是长期而言，企业平均的资产负债率并没有显著提高。如果能够对经济周期作出接近准确的判断，则通过反周期操作企业的风险水平将低于资产负债率相同且保持恒定的企业的风险水平。

（三）、现实商业中的经典案例

1、巴菲特资本市场投资经验

巴菲特有一句很经典的话：在别人恐惧的时候你贪婪，在别人贪婪的时候你恐惧。巴菲特几个著名的投资案例都是在特殊的时刻以相对低的价格来完成的。譬如，在华盛顿邮报陷入困境的时候巴菲特对其进行大笔投资，在中石油H股1.3元钱左右的时候巴菲特再次出手，在本次金融危机面前，巴菲特又开始活跃起来。【2015上市公司资产负债率】

通过一系列的反周期操作，才使巴菲特有可能获取超过正常水平的收益率。

2、李嘉诚商业市场投资经验

李嘉诚商业史上一个经典的投资案例就是在香港经济低迷时买入大量的房地产，然后在经济恢复正常时获得巨额的价差收益，为其后续的商业经营提供了雄厚的财富基础。

在中央电视台录制的节目中，李嘉诚讲了一个上世纪八十年代的一个事情：“我记得只用了一两亿元便得到第六号货柜码头的四个泊位，但后来，第七号码头要四十多亿才能投得。”

（四）、影响反周期操作的现实因素

1、经济的周期性难以准确判断

世界经济环境复杂多变，影响经济运行的因素十分庞杂。因此，人们很难或者说基本不可能对经济周期进行精确的判断。

但是，经济运行的周期性是有一定规律性的，人们可以根据历史和某些经济数据对经济环境作出大致正确的判断。只要能够作出基本正确的判断，就可以为反周期操作的实施提供时点参考。

2、政府宏观调控对经济周期性的影响

宏观调控是我国政府干预经济运行的主要手段，本次金融危机以来，政府已经采用诸多货币和财政手段来刺激经济。

政府干预经济的主要目的是熨平经济运行的波动，使宏观经济能够平稳发展。现实情况是，政府干预经济只能够减小经济的波动幅度，并不能完全消除经济的正常波动，也不会改变经济的周期性行为。

（ 五）、反周期操作的前提条件

企业实施反周期操作需要具备两个前提条件：1、企业具有控制融资水平的能力，能够根据需要选择合理的负债水平。2、企业具有深刻的风险意识。

只有具备这两个条件，企业才能够在经济低迷时顺利融资，也才能在经济处于高峰时果断降低资产负债率而轻松过冬。总之，通过采

用反周期操作的经营思路，理论上可以显著的提高企业的盈利能力，现实的商业世界中的少数人也通过这种方式来获得了超额收益。

二、利用财务提升企业盈利能力的因素

利润是收入与费用差额，凡是影响收入与费用的因素都会影响到企业的获利能力的高低，从另一个角度来说，企业的全过程就是耗费和取得收入的过程，所以获利能力是企业其他各种能力的综合体。

（一）营销能力

营销能力是获利能力的基础，是企业发展的根本保证，营销能力是用销售收入及其增长率来反映，它受营销和营销状况的影响。

（二）收现能力

收现能力是影响企业获利能力的重要因素，未收现的销售额只是观念上的收益来源，了解企业的收现能力可以从了解信用条件、加速账款回收的制度方法、催款等方面进行。

(三)降低成本的能力

在收入不变的前提下，降低成本可以增加收益。企业降低成本的能力取决于技术水平、产品设计、生产规模大小、企业成本管理的高低。

（四）财务状况的能力

财务状况的能力与企业的获利能力相互制约、相互促进。

1、合理的资金结构会使企业具有较稳定的获利能力

2、偿债能力过高说明企业没有充分利用资金，没有充分发挥创造利润能力的潜力；反之，会使企业在盈利额度情况下破产

3、资产负债率高于债务成本时，负债经营可提高企业的获利能力

4、营业资本增加会增强企业的经营能力，增加获利机会

5、资金周转速度快，在同等条件下可节约资金，节约的资金可用于经营规模的扩大和创造水平的提高

（五）回避风险的能力

风险很高的获利能力往往是短暂的，不稳定的，不能代表企业的真正收益性。

三、利用财务提升企业盈利能力的途径

（一）.企业盈利能力提升，它是以经济核算信息为起点，以财务资金运用和财务能力为中心，从生产经营过程诸要素对财务活动的影响，借以考核企业过去业绩，降低生产成本费用达到财务提升企业的盈利能力。

（二）、 企业盈利能力即企业赚取利润的能力。它是企业营销能力、获取现金能力、降低成本能力及回避风险等能力的综合体现。企业的净利是股东获取股利的直接来源。净利的增长同时也能引起股价上涨从而使股东获取资本收益。净利的多少对于长期债权人而言也极为重要,它是其债权回收的最后保障。对于政府部门而言企业的盈利水平是其税收收入的重要来源，盈利的多少也直接影响着政府财政收入的状况。

（三）、存货：企业采用先进先出法、加权平均法或者个别计价法确定发出存货的实际成本。取消““后进先出”法。现实情况是:原材