90后商务人士着装

成考报名发布时间：12-07 阅读：

商务人士如何着装
90后商务人士着装第一篇

商务人士如何着装

从礼仪的角度看，着装不能简略地等同于穿衣。它是着装人基于自身的经历修养、审美情趣、身体特色，依据不同的时光、场所、目标，对所穿的服装进行精心的选择、搭配和组合。在各种正式场所，重视个人着装的人能体现仪表美，增添交际魅力，给人留下良好的印象，使人愿意与其深刻来往，同时，注意着装也是每个事业胜利者的基础素养。在社交与商务场所，一个人的穿着，是他懂不懂礼节的一个主要体现，穿着不当，往往会下降一个人的身份，很难使周围的人对他有一个良好的第一印象。所以懂得着装礼仪，并且恰到利益地应用到现实之中，对很多商务人员来说是一门必修课。

着装礼仪应当遵照其TOP原则，它是世界通行的着装装扮的最基础的原则。TOP是三个英语单词的缩写，它们分辨代表时光（Time）、场所（Occasion）和地点（Place），即着装应当与当时的时光、所处的场所和地点相和谐。

商务人士职场着装有六忌：一忌：过于杂乱；二忌：过于鲜艳；三忌：过于暴露；四忌：过于透视；五忌：过于短小；六忌：过于紧身。

男士西装注意事项：①西服袖口商标一定要剪掉；②西装外口袋不要开；③西装颜色以藏蓝色为正统；④黑皮鞋能配任何一种颜色的深色西装，棕色皮鞋除同色系西装外，不能配其它颜色的西服；⑤穿西装时不要穿白色袜子，尤其是深色西装；⑥腰部不能别手机、钥匙等；⑦纽扣系法有讲究；⑧西装的上衣口袋和裤子口袋里不宜放太多的东西；⑨忌短裤配皮鞋；⑩注意西服的保养。

女士着装注意事项：裙装最能体现女性的体态美，在所有的裙式服装中又以套裙为首选。商界女士参加正式场合的活动时，最好穿套裙。套裙有两种基本类型：一种是随意型，由女式西装上衣和任何一条裙子自由搭配而成；一种是成套型，由女式西装上衣和裙子成套设计制作而成，也称标准型。

由此我们可以认识到：

(一) 商务着装应与穿戴者所处的环境相和谐。这里，环境首先是指一个人所处的地点、场所；同时，环境还包含季节、时令等自然环境；

(二)商务着装应与自身条件相适应，即首先应考虑自己的职业特点，其次考虑自己的年龄特点，再者还应考虑自己的形体条件。简而言之，着装应有自己的个性色彩；

(三)商务着装应与交往对象、目的相适应；

在商务场合中的着装第一要讲究整洁平整。服装并非一定要高档华贵，但须保持清洁，熨烫平整，穿起来就能大方得体，显得精神焕发。其次就是要注意色彩搭配技巧。不同色彩会给人不同的感受，如深色或冷色调的服装显得庄重严肃；而浅色或暖色调的服装则使人显得轻松活泼。再者要注意配套齐全。除了主体衣服之外，鞋袜手套等的搭配也要多加考究。最后若有饰物点缀，一定能够起到画龙点睛的作用。但是佩戴的饰品不宜过多，应尽量选择同一色系。佩戴首饰最关键的就是要与你的整体服饰搭配统一起来。

依照社交礼仪，着装要赢得成功，进而做到品位超群，就必须兼顾其个体性、整体性、整洁性、文明性、技巧性。对这五个方面，一点都不能偏废。

1、个体性

正如世间每一片树叶都不会完全相同一样，每一个人都具有自己的个性。在着装时，既要认同共性，又绝不能因此而泯灭自己的个性。着装要坚持个体性，具体来讲有两层含义：第一，是着装应当照顾自身的特点，要作到“量体裁衣”，使之适应自身，并扬长避短。第二，是着装应创造并保持自己所独有的风格，在允许的前提下，着装在某些方面应当与众不同。切勿穷追时髦，随波逐流，使个人着装千人一面，毫无特色可言。

2、整体性

正确的着装，应当基于统筹的考虑和精心的搭配。其各个部分不仅要“自成一体”，而且要相互呼应、配合，在整体上尽可能地显得完美、和谐。若是着装的各个部分之间缺乏联系，“各自为政”，它哪怕再完美也毫无意义。着装要坚持整体性，重点是要注意两个方面。其一，是要恪守服装本身约定俗成的搭配。例如，穿西装时，应配皮鞋，而不能穿布鞋、凉鞋、拖鞋、运动鞋。其二，是要使服装各个部分相互适应，局部服从于整体，力求展现着装的整体之美，全局之美。

3、整洁性

在任何情况之下，人们的着装都要力求整洁，避免肮脏或邋遢。着装要坚持整洁性，应体现于下述四个方面：首先，着装应当整齐。不允许它又折又皱，不熨不烫。其次，着装应当完好。不应又残又破，乱打补丁。至于成心自残的“乞丐装”，在正式场合亦应禁穿。再次，着装应当干净，不应当又脏又臭，令人生厌。以任何理由搪塞应付而穿脏衣，都没有道理。最后，着装应当卫生、对于各类服装，都要勤于换洗，不应允许其存在明显的污渍、油迹、汗味与体臭。

4、文明性

穿著服装，是人与兽的一大区别。在日常生活里，不仅要做到会穿衣戴帽，而且要努力做到文明着装。着装的文明性，主要是要求着装文明大方，符合社会的道德传统和常规做法。它的具体要求，一是要忌穿过露的服装。在正式场合，袒胸露背，暴露大腿、脚部和腋窝的服装，切应忌穿。在大庭广众之前打赤膊，则更在禁止之列。二是要忌穿过透的服装。倘若使内衣、内裤“”在外，令人一目了然，昭然若揭，当然有失检点。若不穿内衣、内裤，则更要禁止。三是要忌穿过短的服装。不要为了标新立异，而穿著小一号的服装。更不要在正式场合穿短裤、小背心、超短裙这类过短的服装。它们不仅会使自己行动不便，频频“走光”、“亮相”，而且也失敬于人，使他人多有不便。四是要忌穿过紧的服装。不要为了展示自己的线条而有意选择过于紧身的服装，把自己打扮得像“性感女郎”，更不要不修边幅，使自己内衣、内裤的轮廓在过紧的服装之外隐隐约约。

所谓佛靠金装，人靠衣装。人是要靠衣服来包装的。然而衣服的样式千万款，只有选择了符合自己风格的服装，并且穿对场合，才能够穿出自己的气质神韵。更何况在讲究礼仪的社交场合之中，得体的服饰是一种礼貌，给人一个好的印象就意味着好的开始，就是成功的一半,所以,不要让自己输在着装的起跑线上。

男士商务着装原则及技巧
90后商务人士着装第二篇

男士着装的原则及技巧

三点一线：一个衣冠楚楚的男人，他的衬衣领开口、皮带扣和裤子前开口外侧应该在一条线上。

说到皮带扣，如果你系领带的话，领带尖可千万不要触到皮带扣上！

1.除非你是在解领带，否则无论何时何地松开领带都是很不礼貌的。

2.一身漂亮的西服和领带会使一个男人看上去非常时髦，而一套好的西装却不系领带，会使他看着更时髦。

3.如果你穿西装，但不系领带，就可以那种便鞋，如果

你系了领带，就绝不可以了。

4.新买的衬衫，如果能在脖子和领子之间插进两个手指，就说明这件衬衫洗过之后仍然会很合适。

5.透过男人的衬衫能隐隐约约看到穿在里面的T恤，就如女人穿着能透出里面内裤的裤子一样尴尬。

6.如果不是专业的手洗，一件300多元的衬衫很快就会只值25元。

7.精神的发型、一双好鞋，胜过一套昂贵的西装。

8.一双90元的鞋的寿命应该是180元一双的鞋的一半，而1000元一双的鞋将伴你一生。

9.如果你穿的是三粒扣的西装，可以只系第一颗纽扣，也可以系上上面两颗纽扣，就是不能只系下面一颗，而将上面两颗扣子敞开。

10.穿双排扣西装所有的扣子一个也不能扣，特别是领口的扣子。

11.如果去某个场合拿不准穿什么服装，那么隆重点远比随便点强得多，人们会以为你随后还要去一个更重要的场合呢！

12.一件便宜的羊绒衫实际上远远比不上一件好一点儿的羊毛衫更柔软、舒服。

13.除非你是橄榄球运动员，否则不要把任何与名字有关的字母或号码穿在身上。

14.45岁以下的你请不要过早地叼上烟斗，也不要戴那种浅圆的小呢帽。

15.比穿没盖过踝骨的袜子更糟糕的是穿没盖过踝骨的格子袜子。

配正装一定不要穿白色的袜子。

16.无论如何，你不必有太多的卡其步休闲装，白色的纯棉T恤或厚帆布网球鞋，毕竟一周只有一个星期六。

男士西装搭配技巧

穿银灰、乳白色西服，适宜配戴大红、朱红、墨绿、海蓝、褐黑色的领带，会给人以文静、秀丽、萧洒的感觉。穿红色、紫红色西服，适宜配戴乳白、乳黄、银灰、湖蓝、翠绿色的领带，以显示出一种典雅华贵的效果。

穿深蓝、墨绿色西服，适宜佩带橙黄、乳白、浅蓝、玫瑰色的领带，如此穿戴会给人一种深沉、含蓄的美感。穿褐色、深绿色西服，适宜配戴天蓝、乳黄、橙黄色的领带，会显示出一种秀气飘逸的风度。

穿黑色、棕色的西服，适宜配戴银灰色、乳白色、蓝色、白红条纹或蓝黑条纹的领带，这样会显得更加庄重大方。西装与领带、衬衫怎么配？

穿西服不扎领带，可是不够正式的，不适宜出席正式场合。说起打领带这里边可有不少讲究。

先来看看领带的花色与图案，一般来说素色、斜纹、圆点、和几何图案的领带都能够与任何款式的西服或衬衫搭配。但是要注意的是草履虫的图纹却只能在休闲时穿戴，在上班时最好避免使用，否则会有失大雅。

再来看看领带的三种款式：领带的款式主要在领带的宽度上，常用的领带宽度多为8—9厘米，最宽的可达12厘米，最窄的仅有5-7厘米。领带基本上分为三种，你可以根据自己的爱好来选择。

对了，领带的季节性一般来说也是很有学问的，在炎炎夏日里最好佩带丝和绸等材质的轻软型领带，领带结也要打得比较小，给人以清爽感。而在秋冬季里颜色就要以暖色为主了，例如深红色、咖啡色之类的暖色调在视觉上就会产生温暖的感觉。在春夏季节可以以冷色调为主，暖色调为辅。

那么领带如何与西服衬衫相搭配呢？有一种搭配叫三单，也就是说三种单色搭配在一起一般来说比较保险。或者二单一花，这种装束您要注意了，这其中唯一一个有花纹或图案的无论是衬衫、领带或是西服，那么花纹或图案的颜色一定要是其他两种颜色的其中一种。对了，还有二花一单。如果你想这样打扮的时候就要注意：当有两种花纹或图案时，必须先驱分出图案的强弱和图案的走势。如果穿直条纹西服或衬衫时就要避免使用直纹或横纹的领带，最好用斜纹、圆点或草履虫色等没有方向性的领带比较好。

接下来我们再看色彩搭配的基本原则：银灰色、乳白西服配红领带，红色、紫色西服配乳白领带，深蓝、墨绿西服配黄、玫瑰领带，褐色、深绿西服配天蓝色领带。

俗话说细节体现品位，虽然现在不少男同胞虽然西服革履，可是在着装的细节问题上有点露怯。今天我们就聊聊男人着装的细节，首先我们来了解一下被称做男人腰间的一张脸的皮带。

第一，是皮带的装饰性，有的朋友爱在皮带上携挂呼机、手机等等。这样会非常影响皮带的装饰性，看上去即不简洁也不干练。第二皮带的长度。皮带在系好后尾端应该介于第一和第二个裤绊之间，即不要太短也不要太长。第三皮带的宽窄。皮带太窄会使男人失去阳刚之气，太宽的皮带只适合于休闲、牛仔风格。一般皮带宽窄应该保持在3厘米。还有，

商务礼仪之商务着装基本规范
90后商务人士着装第三篇

主持人：观众朋友大家好，欢迎收看中国教育山东台的名家论坛栏目。今天我们很高兴请到了中国人民大学，外交学系主任，中国人民大学国际关系学院礼仪与公共研究中心主任金正昆教授。金教授欢迎您。

金正昆：你好，各位好。

主持人：金教授在前面的节目中，多次提到了商务人员的着装问题，看来这个问题是很重要的，下面我就想请咱们的金教授，给我们大家讲一下商务人员的着装有哪些基本的规范？

金正昆：我很高兴跟各位进行一个比较系统的讨论。我们已经说过了，在商务交往中，商务人员的着装是个人教养的标志，是个人审美品位的体现，也是企业规范的一种形象的写照，我们给它一个定位。商务人员他和一般其他不同阶层的人士着装多有不同。有鉴于此，在商务交往中，商务人员的着装问题倍受关注。很多行业讲究穿衣戴帽各有所好，讲究不能以衣帽取人。商务人员不同，商务人员就是要强调着装，而且着装就是要规范，规范体现在什么方面？我们一般体现在下列四个方面：

第一个方面，符合身份。俗话说，干什么要像什么，商务人员的着装，有一定之规，最基本的规矩就是要符合身份。现在我们是夏季，我们可以拿夏季不同的社会人士的着装跟商务人员的着装比，比如，我们一般的人士在夏天男士可以短裤，讲究的人穿长裤，一般特别讲究的人顶多是穿衬衫了，通常很多人穿T恤，也就得过且过，我同样也是如此，但是在正规的商务交往中，商务人员是要穿西装、套装的。要不免炎热，不怕酷暑，以此来体现自己的郑重其事。女性也是，上个星期我跟一个女孩子在那聊天，我说你现在是女学生，你幸福啊，你到的公司企业去，你的幸福就没有了。夏天的女孩子，你不管是北京也好山东也好，河南也好，上海也好，夏天女孩子着装在街上走的话，有一定规，从下往上看，我们讲远看头，近看脚，看女孩子。从下往上看，一般时髦点的女孩子会穿松糕鞋或者踢死牛，过去是跟高时尚，现在是脚尖时尚，踢死牛，再往上面走，穿露脐装比较土，一般要穿吊带裙，吊带裙长一点，短一点，色彩是什么样的都不说，基本特征有三。

第一，超低空，大胆的话露背，第二，系带，细带，带子不对称，要么一个带，要么两个带，要么斜带，要么歪带，反正不是正儿八经两个长短一样的带，长短一样的带，老土。再往上面走，那是采用错乱式搭配，我们叫做错装或者叫乱穿衣，她穿的裙子一般不要穿小背心，她偏给你穿一个，或者那个地方挖个洞，那个地方多一个补丁之类。丐帮着装。在往上走，时尚女孩子有一个特点，就是要背小背囊，里面不一定装东西，最重要的是要背，一背就时髦了。

那天一个小朋友到我们家作客，小朋友三岁了，小豆子，背了一个小背囊，米老鼠的，比他的头还大，我问他，背这个干什么？她跟我讲，人家就是要背嘛？她妈妈举报，里面什么都没有。她觉得这就叫时髦。时尚的女孩再往上面走，一般要化双妆，头发染颜色，唇彩褐色，指甲油绿色，最画龙点睛之笔在太阳镜，时髦的女孩太阳镜不戴在眼上，戴在眼上不是警察就是盲人，时尚少女一般要高架于头顶，仰望太空，至少要挂在领子上，但是到公司里这点就不合适了。除了在公司这个场合不合适之外，我说个不该说的话，恐怕不同年龄，也有不同的着装。

第二个原则商务人员则要注意扬长避短。我已经讨论过了，哪怕一个身材再好的少女，在工作岗位上，不能穿过分谨慎的服装。我们要注意，扬长避短，重在避短，不仅要强调扬长避短，而且在把重要放在重在避短上，重点不在扬长，重在避短，不能够把自己的缺点和不足，堂而皇之展示于人。说个不该说的话，我要戴戒指，我是个女孩子，戒指可以戴，但是在戴之前，是不是先把自己的手检查检查，如果我是六指我就不戴，我不戴，敌人发现不了我，我把拳头攥着也就混过去了，戴了这个戒指人家离老远看到了，过来给我寒喧，教授你的戒指很漂亮，心里想，教授怎么六个指头？我自己画虎不成，反类其犬。如果我的脸形

和耳环不般配，有时候也不好看，女孩子戴耳环，戴耳环很时髦，但是你要注意一点，就是说，最基本的一个讲究，最低层次一个讲究，耳朵的基本造型，要避免和脸形重合。如果我是个圆脸的女孩，我就不能戴大而圆的空心环了，否则一走路，连环齐晃，圆圆圆又圆，三圆相切，谁更圆，成饼子了。再比如，我可以戴项链，戴项链的话，有经验的女孩子都知道，项链的长度和粗细，应该跟脖子的粗细成反比，脖子粗而短者，戴细长的项链，脖子本来又粗又短，再戴各粗而短的紧链，那叫上吊绳，非常之难看。

着装也是如此，我们进的商务交往的正式场合，一般不穿露脐装，退一万步讲，假定我现在是个休闲社交场合，我可以露脐装，是不是首先要照照镜子，自测一下，客观的评价一下自己的腰身，我工作交往中，我提供的是爱岗敬业的精神，是服务质量，是工作技能，不是优美的身材。适当的把自己缺点埋伏就行了，没有必要把自己的优点展示于人，过分张扬，这点是非常重要的。

商务交往中着装的第三个原则，我们强调就是要遵守惯例，着装有一定之规，不能在这个场合讲，穿衣戴帽各有所好，商务交往中的着装就是要有标准化，正规化要求，不能乱来，比如我打个比方，我们在讲西装的问题的时候，我们说了一点，商务人员一般不用领带夹，用领带夹的是两种人，一种人穿制服的人，他的领带夹要特制CAS，企业形象可识别系统，国徽、警徽、公司标志，第二种人，VIP，担心领带从西装里面蹦出来，乱晃。退一万步讲，我是穿制服的人，我要用领带夹，领带夹，夹的部位是有讲究的。这个你要是不知道，你还真不如不夹呢。领带夹夹在什么部位最棒呢？标准的位置，我们称为领带打好之后，长度的黄金分割点，有的听的很累，我不打了，黄金分割点实际上指的是什么？专业上的名词就是0.618，这个长度所在的0.618，实际上你做节目主持人你知道一个演播室一个舞台的话，报幕人员或者歌唱家在台上站的最佳位置不是正中间，实际上是2/3位置，或者1/3的位置，那个传音效果最好，其实这就是黄金分割点。领带也是，领带实际上用领带夹的话，领带打好之后，这个位置夹领带夹是最好的，从上往下看的话是2/3，从下往上看的话是1/3。我很形象的表达一下，我们现在男同志一般穿的衬衫都是7粒扣子的，如果你这个7粒扣子的衬衫比较合身的话，当然你要穿休闲装，当裙子和袍子穿就不好了，如果你这个衬衫合身的话，黄金分割点夹领带夹的部位在哪里？衬衫的扣子从上往下数的4－5粒扣中间，这个位置。如果是六粒扣子的衬衫，比较旧式，老式的衬衫是六粒扣子，一般是3－4粒之间，当然，我这里讲的是一个相对数值，你适当的高一点，短一点，低一点都无所谓，这个位置是什么位置？这个位置就是我们讲的穿西装时，我们讲了穿西装时，是要把扣子系上的，穿西装不能敞怀，不能坦诚怀抱，否则一使劲露出一截秋裤，他不好看。要系上扣子，这个领带夹夹在4－5粒扣中间这个位置，系上扣子西装之后，它是在什么地方？正好被西装挡住，或者隐隐约约在领子开衩的地方露出一个边来。领带夹只露一个边，或者不露，露一个边也顶多露一个标志，可是我们有很多先生有一个误区，他是这样想的，既然俺用领带夹，就得让别人知道，俺用领带夹了，俺们金利来的，俺们二百多呢，俺们不让别人看到俺们亏呢，俺们得露出来，俺得放到这儿，有的人觉得这还不够，继续，继续，我见的最高境界，夹这儿。主持人：那是比较有个性的了。

金正昆：你这个给他讲的比较有退路，有面子的话，用我们商务交往的角度讲，犯规，他不讲惯例，这个不讲惯例这一点，就说明他对这些方面没教养，没品位，这个是符号，从符号学的角度讲，从传播学的角度讲，你的待人接物，你的一言一笑，你的穿着打扮是个符号，是个教养的体现，体现教养的符号，所以在商务交往中，着装这个规则是要讲的，要讲惯例。

商务人员中的第四个规则，叫区分场合。简而言之，在商务交往中，我们所处的具体场合不同的话，着装应该有所区别。到不同的场合，应该选择不同的服装，现在一般的白领，特别是正规化的大企业的白领，这方面有常识，但是我们也看到了有人缺乏这样的概念，我

曾经有一次跟朋友细言，我说我们一般的老百姓是不怎么注意换衣服的，我们老百姓什么时候换衣服？大体上是两种场合，第一天气变了换，第二，衣服脏了换，否则不换，有的白领换衣服比较勤，有人还看不惯，说他是吃饱了撑的，说他招摇，实际上我们要强调一点，在商务交往中，要有一个因场合不同而着装不同的概念。不能以不变应万变。也不能着装不分场合，比如现在有人对我们的公司企业员工着装有这样的一个说法，就是说，我们有些员工，在公司里的着装太不正规，超低空，露脐装，裤衩背心，给别人一个缺少郑重其事的感觉。可是我们还有个问题，其实在公司企业上班时，是最该正规的，最该讲究的，我们很多人不正规，其实最不该正规的场合，比如逛大街，轧马路，反而我们有些同志讲究，我有一次到国外去，一个外国的专家告诉我，金教授，你要想办法在电视上和报纸上，给你们大陆的同志讲一讲，不要在逛大街时穿西装，他告诉我，在我这里穿西装逛马路的人，都是你们那里来的。我不高兴了，我跟他打赌，我说那也不一定，那就赌吧，赌100美元，当然是开玩笑了，结果一出门，果不其然就碰到穿西装打领带的了，我本来还想拿着摄像机拍别的国家的人，我都不用拍，看都不用看，都是我们兄弟，而且排着队，可那位同志，我很正规，实际上，你穿西装，逛马路的话，谁认识你？用我的话讲，你那惟一的好处就是招贼。而且同时使自己显得比较累，逛街轧马路时，就要随便一点，要随便点。

下面我想跟各位简单的来描述一下商务交往中，我们会遇到哪些场合，每个场合着装有什么要求？着装的最佳选择和最不影响的选择应该是什么？我想跟各位说说，这样可以加深我们的印象。

在商务交往中，我们会遇到的着装的场合，主要有三种：

第一个场合，我们称为公务场合，简单的说就是上班的时间，有的时间不一定是办公室上班，比如我举例，你是秘书，你今天因公陪着我吃饭，或者游览，比如我是客户，本来你不愿意陪，但是你的工作使你不得不陪我，所以我这儿吃饭是玩，但是你是秘书，你陪着我，你是上班，所以这个我们依然称为公务活动。公务场合，商务交往着装基本要求四个字，庄重保守。这个字我已经不厌其烦的讲了多次了，商务场合的着装的基本要求庄重保守。到底哪些服装符合这些要求呢？大体上来讲是三类服装：

第一类服装，制服，现代化的企业，非常注意形象设计。我们已经讲了CIS，CIS的英文的说法就是企业形象可识别系统。企业形象可识别系统，从公共关系学的角度讲，有三个要素构成，第一个企业理念识别，就是企业的基本理念和别的企业有不同，传递了什么不同的信息，第二，企业行为识别，这个企业干过什么事，干过哪些标新立异，与众不同，有助于社会公德和社会发展进步的事，干过什么好事，干过什么大事。第三个要素，企业视觉可识别系统，广告、商标、员工着装等等。那个成功的现代化企业，你注意了吗？他的企业标识和广告都特有特色，像有些欧美来的快餐食品，孩子都认识的，孩子可能都不会说话，一看到那个商标，他就大叫，他认识。它有吸引力，员工的制服也是一个。企业视觉可识别系统。所以很多正规的大企业在企业文化建设时，非常注重员工制服。员工穿制服有助于提高员工的责任感，荣誉感和社会监督意识。穿的制服我们知道你是干什么的，你在社会上就得讲公德，否则人家就骂你，骂你的单位，人家知道你来自何方。所以首选的是制服。第二，就是套装。在更加正规的场合，商务谈判，庆典仪式，公关活动，这样的场合要首选套装。当然也有区别，比如我们现在约定俗成的做法是男士应该首选西装套装，女士首选西装套裙。换而言之，职业妇女以首选裙子为佳，这个问题我前面讲过。天气很热怎么办？天气很热的话，允许有第三个选择，就是男士可以选长裤，长衫，长袖配长裤衬衫。女士可以穿长裙配其他服装，可做一个变通，但是正规程度是不如前两者的，不如制服，不如套装。商务交往中，最不能穿的衣服是什么？商务交往中，最不能穿的服装就是时装和便利，像露脐装，没有后帮的拖鞋式的凉鞋，都是时装，很时髦，但是这个在商务场合穿的话，就不够郑重其事，所以不允许。这是关于公务场合着装的要求。

第二个场合，我们称为社交场合。在社交中，着装是有其个性的。当然社交概念有不同的界定，用我的专业的话讲，社交有两种，一种是广义的，广义的社交就是人际交往，跟外面的人打交道不是社交。我这里是狭义的社交，狭义的社交是指工作之余的交际应酬，这是联络老朋友，结交新朋友这样的活动，人得打交道得朋友，人一个人生活很孤独，很寂寞，很无聊，不管是为了个人的兴趣，还是私人的爱好，或者工作的发展，都要多交朋友。所以联络老朋友，结交新朋友的交往应酬活动是我们讲的下一个社交，我设立讲的社交场合不是这个，具体而论，社交场合对于商务人员来说，主要是遇到下列几种情况：

第一宴会，商务人员比较多的一项活动，工作之余，特别是地位高，身份高的人，特别是跟朋友吃饭，他们是醉翁之意不在酒，不在吃饭，是以宴会友，以吃饭这种形式，创造一个朋友在一块聚会和交流的机会，比如我们俩现在认识了，如果我们经常保持联络，见见面，谈谈话，打电话，一块玩儿玩儿，可能就是朋友。以后就事好说，你今天认识了，你五年不见，你上来找人家帮助，没那回事，你现拜佛现烧香，太俗了，所以朋友一场要常来常往，以宴会友是个社交形式。你认识人总得找个地方，你不可能在马路上见到一个人，我想认识你，人家心里想你有病吗？你得找个机会，宴会是一个场合及

第二个场合，舞会。我们已经讲了，商务交往中的舞会是联络朋友，结交朋友的一个场合，比如我是先生，正规的舞会是有讲究的，正规的舞会的讲究是，舞曲的第一支曲子，舞会上的第一支曲子，要请你带来的女伴，比如我带我太太去参加舞会，那最好了，第一支曲子请太太，如果太太不在本地，我可以去女同事，请我的姐姐，妹妹，甚至请妈妈，必要时可以请任何一位女士，如果人家同意的话，在舞会上我要跳的第一支曲子就是要请跟我一块去的女士，我不能跟她说，本来不想邀你去，但是又怕进不去，人家要求必须带一个女士，进去之后，自顾自，不行。第一支曲子一定要请跟你一块去的女士。但是，第二支曲子之后，就要开始交换舞伴了。正规的舞会上，不能跟一个女士从头跳到尾，否则给别人的感觉，要么是个这个人怯场，不敢跟别人交际，要么是你跟这个女士一见钟情，坠入情网。

第三、社交场合就是音乐会，古人讲，物以类聚情以性投，在商界人士，讲品位，讲档次的商界人士中，喜欢音乐，特别是喜欢高雅的，有情调的音乐，往往容易聚合，志同道合者，所以商务交往中，经常请一些有身份的人去听音乐会，民乐，交响，舞剧这样一些。第四个场合我们称为聚会，同乡会，茶话会，同学会，团拜会，聚会，这个也是社交。第五个场合叫拜会。就是串门，到朋友家里串门，朋友一场要常来常往，在不打扰，不影响的前提下串门，要经常走动一下。其实不管是我到你家作客，还是你接待我也好，这个都是社交。这样的舞会，宴会，舞会、音乐会，聚会，拜会，我们也五会，12345舞会，这个是常规的上档次的商务人员的社交项目。

社交场合商务人员的着装的基本要求是什么呢？四个字，时尚个性。就是要与众不同，就是要标新立异，继续要让弟兄们记住。打扮的跟你们一样，跟公务场合，恰恰相反，公务场合就是不讲个性的，公务场合讲究的是整齐划一。社交场合要讲个性，时尚个性。那么哪些服装符合这些要求呢？大体上来讲是下列服装。

其一，时装。时装者，此时此刻流行之服装也。要让我说哪种服装是时装？我可以说出来，但是严格的讲，把时装定型化是不可能，时装是不断变的，不断发展变化的，此时此刻，大家流行，大家喜欢，就是时装。街上流行长裙，长裙是时装，街上流行露脐装，露脐装是时装。街上流行吊带裙，吊带裙就是时装。我们男人流行裤衩背心时装，那我们就裤衩背心了，没办法，时装，此其时也。时装这是社交场合。

第二个场合，当然时装档次上有问题。第二个场合就是礼服（礼服）礼服者，礼仪场合之着装也。在隆重而正规的庆典和仪式上，选择礼服是恰到好处。这个意识大家都有，比如你男孩子女孩子结婚，现在女孩子可能对男孩子要求不高，大家从俭务实，不花冤枉钱，可是我有个感觉，好象女孩子结婚时，什么项目都能少，婚纱不能少。婚礼服不能少，哪个男

人要结婚的时候，让老婆把婚礼服的钱省掉了，哪怕借个婚纱把婚纱钱省掉了，她恨你一辈子。因为它是一种档次，是一种郑重其事的表现，礼服很重要。当然这种礼服，也是指的这种礼仪场合穿，我们新娘穿礼服，光彩照人，但是很多人不愿意买它的原因，就是它不能天天穿。如果不是一个模特，我们不能设想一个女孩子，天天穿着婚姻遛弯，那是有病。在社交场合，着装除了时装和礼服之外，还有别的选择吗？还有第三个选择，民族服装。

2015酒店经营情况分析报告
90后商务人士着装第四篇

酒店经营情况分析报告

即将过去，我们将迎来崭新的，时光飞逝，酒店已快进入开业后的第三个年头。随着南沙经济的不断发展，南沙公司的经营业绩不断上升，人流量的不断增加，酒店的营业情况也随着南沙这片热土的持续升温而不断提高。经过一年的酒店工作，我来总结一下在酒店在经营管理方面的情况。

1、酒店营收情况分析：

酒店各部门的经营指标是：总营业额650万，其中餐饮部195万，盈亏指标-25万，客房部340万，盈利指标220万，康体部67万，盈利指标17万，其他收入50万，后勤管理费用为162万。总体盈亏目标是收支平衡。

截止11月30日，在领导的正确指导下和全体员工的共同努力下，我们提前一个月完成公司下达给我们的全年营业指标650万，完成盈亏平衡的目标，并且盈利约为40万元左右。但是根据酒店营收表可以看出，客房部和康体部超额完成既定的340万和67万的营业额指标和盈亏指标，但是由于年初2月餐厅由西餐向中餐转型等一些原因未能完成指标。

2、酒店内外部销售

2.1对外销售

对外销售的任务主要是由酒店营销部去完成，我们的客源主要分为商务客源、政府客源、中介客源、旅游团体、公司会议团体、滨海业主、上门散客七大类，营销部根据每种客源的不同进行拓展和维护。是酒店进入正式开业的第二年，在酒店行业中称为次新店，客源积累开始慢慢沉淀，出现一批相对比较稳定的商务客源、公司会议团体和旅游团体，从1月试营业开始，截止到今年年底，与我们酒店签约的商务公司并且已有入住房数的约160家公司；区政府各级单位和部门都与我们酒店签订了住房协议；国内五大中介（携程、艺龙、同程、号码百事通、12580）关于酒店的订房服务也全部开通，并且尝试与国外中介（雅高达）合作，拓展港澳、日本、东南亚等地的客户；团体客源中德邦物流、uc、中国人寿、羊城之旅、广中旅、中青旅、职旅、禅之旅、万象国旅等都已把酒店作为长期定点合作单位，另外依靠越秀集团和南沙公司的影响力，集团各分公司、南沙公司兄弟单位、协作单位也成为酒店客源中不可缺少的重要一部分。

2.2对内销售

对内销售的任务主要是由酒店前台、康体前台和餐厅的楼面去完成，对内销售指的是酒店对客户接触的一线部门对于上门散客的一种销售方法，即前台面对上门散客怎样以诚挚的服务和较高的价格推荐我们酒店的房间，餐厅的楼面服务员面对上门的客人在点菜时怎样以客人的喜好、酒店的特色来推荐给客人合适的菜肴。经过一年多的培训，前台员工已熟练掌握推销房间的技巧，从高价格到低价格，从豪华房到普通标单，力争留住每一位上门无预定或者电话预定的客人；餐厅2月开始由西餐向中餐转型，餐厅服务员在餐饮部经理和厨房师傅的培训下，已熟练掌握中餐的基本工作流程，每位员工逐步进入中餐的工作环境中。

3、内部管理

3.1会议制度和培训制度逐步完善

酒店的会议制度是为了保证酒店管理的正常开展，使酒店的行政指令、管理理念及工作安排及时准确的传达，各部门做好协调工作，所以会议的执行直接影响到酒店的正常运作。培训是酒店给予员工最好的福利，不但能够提高酒店员工员的工作效率，更加能够体现酒店的综合管理能力，所以在，酒店制定了每周三部门主管级以上人员例会制度，确保在较短的时间内沟通和解决一周内各部门出现的问题和需要协调的事项，并将领导的管理思路和下达的指示及时传达给各部门负责人。各部门根据自身工作时间的特性安排每周部门员工的培训会议，培训会议除对员工进行培训，还有一项重要功能就是将每周三酒店例会的内容传达给员工，让员工及时了解自身工作的不足和酒店运作上的信息。

3.2酒店员工的礼貌礼仪和仪容仪表

酒店员工的礼仪礼貌和仪容仪表是公司形象的重要组成部分，是服务水平的衡量标准之一，它既体现员工对工作的态度，也表现员工对客人的礼貌、尊敬，更加能反映员工是否积极向上的精神状态，所以礼貌礼仪和仪容仪表是我在所有内部管理中最强调的一点，一个员工如果不懂得或者做不到酒店规定的礼貌礼仪和仪容仪表，无论他有多么高的学历，多么吃苦耐劳，都不可能成为一个合格的酒店人。在中，我根据每个部门的特点，制定出礼貌礼仪和仪容仪表的培训ppt，分别对各个部门人员，特别是管理层和一线员工，根据每月的培训计划进行针对性的礼仪培训，现在酒店人员整体素质有了明显改善，在工作期间都能够按公司要求整理好着装，主动与同事和客人打招呼。

3.3文件管理和酒店物资管理

【90后商务人士着装】

今年年中，经过越秀集团组织的文档管理培训，我们深刻的意识到文件管理对一个酒店内部管理的重要性。在培训之后，我们按照集团公司的对文档管理的要求再结合我们酒店的实际情况进行改革，每个部门根据自己工作的内容和流程制定相应的文件夹，对文件夹进行编号，各部门基本几个文件夹必须制定，例如：每月班表、每月考勤、会议记录、培训记录、酒店通知、每月酒店损益表、固定资产盘点表、易耗品盘点表等。而关于酒店物资管理的固定资产盘点表和易耗品盘点表尤为重要，本年度是开业以来的第二年，酒店物品的补充、流失、报损、调拨的数量都非常多，很容易造成酒店资产的流失，所以针对物资管理实行每月盘点，责任到岗到人，这个举措起到了维护酒店资产的重要作用。

3.4人员配置和薪资制度逐步完善

人员是酒店营业的基础，对人员进行合理编制，调动起员工最大的能动性是酒店经营效率最大化的保证，经过1年多的探索和改革，行政部根据我们酒店的规模和特点制定出较为完善的一套人事制度，我们酒店现有工作人员共71人，相比去年最多63人有所增加，增加的人数主要是由于去年pa是由清洁公司承包，今年由客房部管理，增加3人，员工饭堂与餐厅分离，由行政部管理，增加3名员工。在酒店营业额大幅增涨的同时，人数却增加较少，这得益于钟总的领导思路和行政部的人员编制的落实。在试行人事制度时，各部门负责人也能积极配合，例如，餐饮部经理根据酒店的实际情况，统一安排人手，将洗碗阿姨和地喱相结合；客房部在入住房间数比较多的时候，灵活调配pa人员上楼层打扫卫生；前台接待只有6人，根据每天工作的经验，安排人员上两头班，在较忙的时间段上班……这些措施都大大节约了人力成本，为酒店的盈利做出来重要贡献。在酒店实现盈利的同时，行政部根据年初做的考核计划和提成计划对各部门的员工和管理层进行奖励，以奖金形式体现，这也大大激发了酒店员工和管理层的工作热情，让员工和管理层拥有主人翁的意识，时刻把酒店当成家一样，努力为酒店做出业绩。

3.5成本控制

酒店成本主要是由三大部分组成--人力成本、能耗成本、物料成本。人力成本的控制在“3.4人员配置和薪资制度逐步完善”已经提到；能耗成本在酒店经营中主要是以水、电、气三个方面为主，客房是酒店营业的主要支柱，水、电的用量也是最大的，控制好客房的水、电用量，是能耗成本控制的关键，所以在客房管理中，以制度形式规定员工不得开空调做房，查房时第一时间检查空调是否关闭，公共区域和员工洗手间不得开空调，如有客人特别要求外出时不得关闭房间空调，客房员工做房时可将空调调至26度，楼层灯光按时开启和关闭等。在易耗品成本控制方面，主力军客房部也做了表率，将纸杯垫换成胶杯垫，一次性拖鞋改成脚拖鞋，瓶装沐浴露和洗发水换成灌装产品，这一系列的改革帮助酒店半年时间内在易耗品成本控制方面节约超过5万元，这些都只是酒店在成本控制方面的冰山一角。

3.6内部沟通与团结

内部沟通和团结主要是主管级以上人员在酒店的工作环境中形成的企业文化的表现，酒店内部的凝聚力直接影响到酒店各部门的工作效率和协作能力。从第二季度开始，以季度为单位召开员工大会，在每次的员工大会中进行各部门负责人对上季度工作内容的汇报，员工生日会，优秀员工的评选，酒店安全培训等，在经过内部讨论和总结，在，酒店总结出我们特有的服务理念和核心价值观，我们的服务理念是：全方位的服务；主动式的服务；让每个人（客人、同事等）感受到被关心、关爱。我们的核心价值观是：客人利益永远第一；处理事情公正合理透明，尊重、关爱、培养员工，逼你成才；过程和结果一样重要，简化流程，降低成本，勇于创新，追求效率、创造利润。我们会一直遵循这个服务理念和核心价值观，把的员工打造成一支具有强大凝聚力和战斗力的团队。

4、宾客满意度

宾客的满意度是客人对酒店的评价和认可程度，也是从另一方面展现酒店管理水平和对客服务的质量。酒店应客人需求，增加大功率的无线网络来增强网络信号，从8月开始配置了25台冰箱，餐厅提供西式早餐等等，这些都是酒店根据客户的需求而不断完善和改进自身的软件和硬件上的服务。中介订房中心的宾客满意度的分数也是公信力和影响力最大的，酒店在国内五大中介中的同程网上满意度是98%，艺龙95%，携程是4分（满分是5分），由于114号码百事通和12580的预定客户主要是以电话形式预定，所以其网站上没有客户满意度的调查。综上可以看出，在酒店开业不到2年的时间内，经过改革和创新，我们的管理和服务是得到绝大多数客户的满意和认同的，这也是我们今后按照本年度的工作思路和管理模式开展工作的理由和动力。

5、本年度酒店工作的不足之处

5.1营销部

5.1.1销售

本年度的营业指标从年初到7月的经营业绩来看，完成年度任务相当艰巨，因为我们酒店的营销模式一直是以关系营销为主，都是以经过公司领导、单位同事、附近业主和公司客户跟朋友或友好单位介绍过来的客源为主，并且淡旺季情况相当明显，旺季主要以旅行社客源为主，但是8月开始出现了转折点，由于祈福酒店停业，大部分商务客源转移到我们酒店，造成酒店经营业绩出现井喷现象，开房率从4成突然提高到8成左右。这个现象也折射出我们营销部的销售工作做的不够，营销能力较弱，在祈福酒店停业之前无法凭借个人能力将这些重要的商务客源挖掘过来。

5.1.2商场

由于商场的员工与销售部同事在同一个办公室，所以经常会与客人接触，但是商场人员的沟通和表达能力欠缺，直接会造成客人对酒店的不良印象，影响酒店的形象。

5.1.3前厅

前厅部经过人员精简后包括经理、领班共6人，但是很多前厅接待流程和单据处理未能合理简化，很多单据的处理要员工加班才能够完成。前台的位置过于拥挤，单据摆放比积杂乱。对于客户投诉问题虽然有长足的进步，但是还有很多技巧方面的沟通需要加强。对客服务和内部销售方面，缺乏系统性的标准化管理，新员工的礼貌礼仪和仪容仪表培训需加强。

5.2行政部

5.2.1行政、人事

行政和人事的工作是由行政部副经理谢朝晖和王斌负责，从开业至今，虽然他们在行政、人事方面付出了巨大努力来进行改革，但是酒店内部的规章制度、培训制度、应急预案的实行考核和责任划分制度等方面还欠缺完善，人事政策、员工福利、薪资体系、提成方案等方面还需要根据酒店的营业情况进一步改进和健全。

5.2.2工程

酒店现有工程人员3人，每天24小时至少有一位电工在酒店内值班，在出现应急事件时保证有工程人员第一时间去解决和处理。酒店工程人员对小型维修基本都能解决，但是大型机器的保养和维修都需要物业工程的协助。工程部还欠缺一名合格的设备管理员，希望工程人员能够尽快熟悉酒店设施设备，在明年有人能够考核上岗，成为一名合格的设备管理员。其次，工程人员经常要在住客的房间维修，对客服务的礼貌礼节和仪容仪表方面需要进一步加强。

5.2.3保安

酒店现有保安员2名，都是夜晚值班，由于保安年龄就比较大，亲自处理应急事件的能力较弱，这就要求保安要提高他们如何去发现问题和报告问题的能力，这方面行政部经理在新的一年中加强这方面的培训。其次，本年度夜晚抽查时多次发现保安夜晚睡觉的问题，并且给予警告和处罚，希望行政部加强培训，杜绝再次出现此类现象。本年度的安全生产工作也得到了公司和领导的表扬，未出现特大安全生产事故，希望酒店全体员工能够在今后始终保持这样的安全生产的警惕性。

5.2.4员工餐厅

经过年初的改革，员工餐厅与酒店对客餐厅分离出来，主要以粤菜为主，这既保证了餐厅的对客服务质量，也较好的控制了员工福食的成本，员工福食相比去年有了明显的改进，员工对工作餐的满意度也有了很大的提高。

5.3客房部（客房、pa）

5.3.1客房

客房服务员的做房质量在本年度得到了领导和客人的认可，但是客房领班和主管的领导能力有待进一步加强，主要体现在沟通问题上。其次，对客服务质量还有待提高，在抽查时经常发现服务员与客人遇到时不打招呼，见到其他部门同事不打招呼。再次，客房部的资产占酒店的80%，资产的管理尤为重要，固定资产和易耗品的盘点以及成本的控制直接影响到酒店的盈亏指标，所以在资产管理的制度上还要进一步健全和改进。

5.3.2pa

pa即负责公共区域卫生的服务员，并且在住房较多的情况下还担当客房服务员的角色。从8月开始，几乎三分之二的时间都要抽调pa人员去楼层打扫房间卫生，但其独立做房的质量还不能够与一般客房服务员相比，而且公共区域技术性工作，例如大堂大理石晶面处理，地面抛光等还不够专业，需要进一步加强培训和学习。

5.4餐饮部

5.4.1餐厅楼面

在经过年初餐厅由西餐向中餐转型，楼面的学习任务非常艰巨，也需要非常大的适应能力，在转型的过程中，出现过人员的不稳定，有段时间流动性很大，(

5.4.2厨房

厨房在本年度的成本控制中做出了巨大贡献，一直保持毛利都在五成以上，出品质量也得到了很多客户和领导的赞赏，但是厨房的考核指标没有与营业额挂钩，由于价格原因，导致很多旅行社团餐和小公司团体的流失，并且早餐的成本及毛利与正餐混在一起统计是不科学的，因为早餐是酒店的配套服务，在酒店行业中，房费中含早餐的价格赚钱不是目的，让客人对酒店的满意才是最重要的，一般四星级酒店早餐的毛利能够达到3成已经算是很不错的成绩了。

5.5康体部

康体部在本年度负责了会议室、康体、游泳池、袋鼠俱乐部、八期隽城保洁等多项工作任务，由于员工的分散性，培训几乎没有开展过，虽然每个员工的吃苦耐劳的精神值得全酒店员工学习，但是康体部人员的基本素质，如礼貌礼仪、仪容仪表等是全酒店中最差的，在很多会议接待中有损酒店的形象，管理者的责任是不可推卸的。

5.6财务部

财务部的主要职能是监督和服务，在监督上出现过一些问题，仓管员直接兼顾采购的职责，制定的每月询价制度没有一次执行到位，都是由行政部一个部门去询价，造成询价中的一些片面性；个别仓管人员上班时间离开仓库不汇报，也不带手机，严重影响酒店各部门的正常工作；在服务与其他部门的职能上有所欠缺，主要是由于财务人员都没有从事过酒店行业，在处理酒店财务工作上欠缺经验，而且除了酒店的工作任务还要分担南沙公司的部分工作，降低了工作效率。

出现问题并不可怕，只要我们能够发现和正确面对，制定出解决的方法和策略，我们就能够越做约好。

通过以上总结，回顾的全年工作，可谓得失兼具，作为酒店的营运总监，我所从事的工作和担负的责任也使自己的责任感与使命感日益增强，我们相信，在公司领导的正确决策下，我们全体员工上下一心，积极进取，团结务实，开拓创新，不断努力，一定会创造出酒店的又有一个辉煌！

2016写字楼物业管理方案
90后商务人士着装第五篇

写字楼物业管理方案怎么写，一套好的物业管理方案能使企业减少运营成本，提高企业的利益，降低生产等。以下这篇是写字楼物业管理方案文章，供大家参考。感兴趣的朋友一起来看看这篇由资料站为您提供的文章。

写字楼物业管理方案范文：

1范围

本标准规定了写字楼物业管理服务活动中顾客服务、房屋和设施设备运行维护服务、写字楼秩序维护和安全服务、环境保洁服务、绿化摆放与养护服务、专项特约服务等内容及要求。

本标准适用于本市行政区域内写字楼物业管理服务活动。

2术语和定义

本标准采用以下术语和定义：

2.1写字楼

为商务、办公活动提供空间的建筑及附属设施、设备和场地。

2.2物业管理

物业产权人通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

2.3物业管理承接验收

以保证物业管理服务正常实施和物业共用部位、共用设施设备正常使用为目的的检查验收。

2.4顾客

接受物业管理服务的组织或个人。

示例：物业产权人、使用人及其他相关方。

2.5专项特约服务

写字楼物业管理机构在《物业管理服务合同》约定的服务内容之外，提供为满足顾客个性需求的服务。

2.6突发性公共事件

在写字楼物业管理范围内发生的自然灾害（包括气象灾害，地震灾害，地质灾害，生物灾害等）、事故灾难（包括各类安全事故，交通运输事故，公共设施和设备事故，辐射事故，环境污染和生态破坏事件）、公共卫生事件（包括传染病疫情，群体性不明原因疾病，食品安全和职业危害，动物疫情，以及其他严重影响公众健康和生命安全的事件）和社会安全事件（包括恐怖袭击事件，经济安全事件，涉外突发事件和群体性事件）等。

3基本要求

3.1物业管理企业的资质要求

从事写字楼管理的物业管理企业应具有相应的资质，符合建设部《物业管理企业资质管理试行办法》的要求。

3.2物业管理承接验收

3.2.1物业管理企业应依据相关规定，与业主方进行物业管理承接验收；

3.2.2物业管理承接验收的条件应符合《成都市物业管理承接验收指导意见》的规定；

3.2.3移交的物业资料记录清楚，签订了《承接验收协议》，对遗留问题的处理进行了约定；

3.2.4完成了承接验收备案。

3.3管理机构与人力资源配置要求

3.3.1物业管理企业应根据写字楼的具体特点、功能定位以及合同的约定，设置相应的管理机构，配备适当的管理服务人员；

3.3.2管理人员应取得物业管理从业资格证书或岗位证书，专业技术、操作人员应取得相应专业技术证书或职业技能资格证书。

3.3.3从业人员接受过相关专业技能的培训，掌握物业管理基本法律、法规和政策，熟悉物业的基本情况，能正确使用相关专用设施设备。

3.3.4管理服务人员着装统一、规范，佩戴标识，文明用语，举止端庄，服务主动、热情。

3.5管理服务要求

3.5.1制订有切实可行的物业管理服务方案，有较为完整的管理服务制度和作业标准，并认真执行；

3.5.2房屋共用部位完好，共用设施设备正常运行；

3.5.3物业管理区域内的环境、秩序符合合同约定的标准；

3.5.4实行了“三公开”（公开收费标准、公开服务内容和标准、公开办事流程）；

3.5.5公示24小时服务电话；

3.5.6有服务受理、投诉、回访处理程序；

3.5.7管理服务中的相关作业记录完整，可追溯。

3.6档案管理

3.6.1物业管理档案健全，有专人保管，查阅方便。

3.6.2有较完善的物业管理档案制度，档案内容至少应包括：

3.6.2.1物业竣工验收及承接验收档案；

3.6.2.2设备台帐和管理维修档案；

3.6.2.3顾客资料档案；

3.6.2.4物业服务日常管理档案。

3.7财务管理

3.7.1建立健全财务管理制度，对物业管理费和其它费用的收支进行财务管理，运作规范，账目清晰。对于顾客报修、超时空调、特约服务等费用须单独结算的应准确计算；

3.7.2物业管理费、能耗费、通讯费、杂费、特约服务收费、车库管理费以及其它费用的缴付标准、时间、方式严格按照公开的收费制度进行（合同另有约定除外），收费应操作规范；

3.7.3实行酬金制的，应向业主大会或全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。

3.8顾客满意度

3.8.1写字楼物业管理机构应每年开展顾客意见调查，顾客对物业服务的满意度不低于合同约定标准；

3.8.2每年调查顾客的人数不低于写字楼内物业使用人总人数的2/3；

3.8.3对调查结果进行分析，有改进措施。

3.9专项特约服务

写字楼物业管理机构应在力所能及的范围内，努力满足顾客的专项服务需求，开展专项特约服务。

3.10节能管理

写字楼物业管理机构应根据物业的实际情况，制订符合国家法规、政策和适宜、有效的节能管理方案，并认真执行。

3.11突发性公共事件处理

写字楼物业管理机构应对管理服务过程中可能出现的设施设备故障、自然灾害、事故灾害、公共卫生事件和社会安全事件等突发性公共事件建立应急预案，并组织实施培训、演习、评价和改进，事发时按规定途径及时报告顾客和有关部门，并采取相应措施。

4顾客服务

4.1接待服务

——有条件的写字楼应设置总服务台。为物业使用人提供咨询、服务受理、投诉接待等服务；同时为外来的办事人员提供咨询、引导等服务；

——不具备设置总服务台条件的写字楼，物业管理机构应设置服务窗口，受理物业使用人的咨询、报修、特约服务申请和投诉。

4.1.1入驻、退租服务

顾客需入驻和退租时，应按规定的程序及时受理，在承诺的时间内办理完成相关手续，及时建档、归档。

4.1.2报修接待服务

顾客报修时，应及时受理，并在规定的时间内到场，小修项目当天完成（预约除外）。维修完成后应进行回访。

4.2邮件、报刊杂志收发服务

4.2.1正确分理信件，报刊杂志和挂号信、特快专递、包裹、汇款单、特殊邮件等应进行登记；

4.2.2挂号信、特快专递、包裹、汇款单、特殊邮件等应请收件人签收；

4.2.3每日10:00前（节假日除外）应将当天的报、信送达收件人；特快专递、电报等须及时传递的邮件，应在收到邮件后的2小时内送达（或通知）收件人（收件人因故不能按时接收的应做好相关记录）；

4.2.4顾客迁离本物业后，应为顾客提供一个月的邮件保管服务，并尽力通知顾客领取，对无法联系收件人的邮件，要退回邮局。

4.3装修管理服务

4.3.1制订装修管理制度，告知顾客装修管理的流程、注意事项和禁止行为；

4.3.2签订《装修管理服务协议》，明确业主、施工单位、物业公司三方的权利和义务；

4.3.3建立顾客装修档案，内容应包括装修申报登记、审核、验收（装修过程中所涉及的公共设施设备）资料。

4.4投诉处理

4.4.1物业管理机构直接受理的投诉，应核实情况，及时处理并回复投诉者。属于物业管理责任的，应向顾客道歉并及时纠正；属于无理投诉的应做好解释工作。物业管理机构与投诉者无法协商解决的，应上报物业管理企业或上级主管部门处理；

4.4.2物业管理机构直接受理的投诉，应在一个工作日内回复处理结果，最长不得超过三个工作日；

4.4.3顾客直接向上级主管部门的投诉或者上级部门转来的投诉，应查明事实，确认证据，分清责任后如实反映情况或上报书面材料，协助上级部门做好相应工作；

4.4.4向公安机关报案的投诉，应协助公安部门处理；

4.4.5涉及依法裁决的投诉，按法律程序处理；

4.4.6受理、处置顾客投诉应做好记录。

4.5专项特约服务受理

对顾客提出的专项特约服务要求，应在24小时内回复；在物业管理机构力所能及范围内的，原则上应当受理，不能受理的要告诉原因。

5房屋共用部位、共用设施设备运行、维护服务

5.1房屋共用部位维护管理

5.1.1建立房屋使用、维修档案，检查房屋使用情况，告知顾客正确使用房屋，遵守房屋安全使用的规范、政策、法规；

5.1.2墙表面粉刷无明显剥落开裂，墙面砖、地坪、地砖平整不起壳、无遗缺；修补墙面的粉刷层及面砖应保持与原墙面色差、材质一致；天花板无明显污渍和破损；外墙面无明显剥落、墙面饰材无明显遗缺、玻璃幕墙无开裂；屋面防水层发现有气鼓、碎裂或隔热板有断裂、缺损的，应在规定时间内安排专项修理；

5.1.3对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，维修养护记录完整；

5.1.4根据房屋实际使用情况和使用年限，定期检查房屋的安全状况，做好检查记录；

5.1.5发现问题及时向房屋产权人报告，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时提出方案或建议，经房屋产权人同意后组织实施。遇紧急情况时，应采取必要的应急措施。

5.2装修管理

5.2.1执行《住宅室内装饰装修管理办法》、《住宅装饰装修验收标准》、《成都市城市房屋装修结构安全管理规定》等相关规定；

5.2.2按照《装修管理服务协议》约定的时限，及时审核、回复装修人的《装修申报》；

5.2.3每日巡查装修施工现场，发现违反装修管理制度的行为、现象应及时劝阻、制止。如制止无效，应向业主和有关部门报告。

5.3共用设施设备日常运行、维护服务

5.3.1变配电系统

5.3.1.1高压电气设备至少每二年进行一次安全测试，油浸式变压器每年进行一次安全测试，留存高压电气测试合格报告；

5.3.1.2低压配电设备每年至少一次全面停电检修；

5.3.1.3按照规定周期对变配电设施设备进行检查、维护、清洁，并做好记录；

5.3.1.4高低压配电柜运行正常、操作灵活，仪表显示准确；

5.3.1.5变压器运行正常，通风降温设备可靠，温度显示准确；

5.3.1.6直流操作系统运行正常，蓄电池组充、放电量符合工作要求，至少每年进行一次充、放电试验；

5.3.1.7功率因数自动补偿运行正常，功率因数不低于0.9，电容器容量符合工作要求，无鼓包、漏液现象；

5.3.1.8制定突发事件应急处理程序和临时用电管理措施，明确停、送审批权限，停、送电按规定提前通知顾客；

5.3.1.9制定配电室人员出入管理制度，配电室实行封闭管理，无鼠洞，配备符合要求的灭火器材；

5.3.1.10高压防护用具、验电器按规定每半年检定一次，计量器具、检测仪表按规定周期送计检局检定。

5.3.2应急供电系统

5.3.2.1每周检查发电机组的机油位、冷却液位、蓄电池液位、空滤指示器是否符合要求，水路、油路有无渗漏；

5.3.2.2制定发电机组管理规程，常备不低于4小时运行所需的油料，配置符合要求的灭火器材；

5.3.2.3每月启动发电机组试机30分钟，释放柴油滤清器中的水或沉积物，检查皮带松紧程度；

5.3.2.4每运行250小时或两年更换发机组机油、机油滤清器、柴油滤清器、冷却液；

5.3.2.5发电机组手动及自动联机正常，保护功能完善，发生停电时保证30分钟内向重点设备、区域供电；

5.3.2.6应急照明柜工作正常，蓄电池放电工作时间不低于90分钟，蓄电池无漏液、腐蚀现象；

5.3.2.7定期对应急照明柜进行检查、维护、清洁，每月进行一次切换试验，每年进行一次蓄电池组充、放电试验；

5.3.2.8制定双电源切换操作程序，做好备用电源切换准备，发生停电时30分钟内恢复供电。

5.3.3给排水系统

5.3.3.1每天检查一次生活泵、气压罐、排污泵、水池水箱、管道阀门，定期检查公共卫生间、开水房、管道井内的上下水管道、阀门、减压阀，集水坑、污水坑、室内外排水沟渠（井）。设备运行正常，压力符合要求，仪表指示准确，无跑、冒、滴、漏现象；

5.3.3.2生活水泵、管道、阀门定期进行维护保养；集水坑、污水坑、化粪池、室内外排水沟渠（井）定期疏通清掏；排水畅通无堵塞；

5.3.3.3生活水箱（池）检修口封闭、加锁，通气口需设隔离网，环境卫生，无污染物；

5.3.3.4雨、污水分离，不得混排，污水排放达到DB51/190-93《四川省水污染物排放标准》；

5.3.3.5制定水质管理制度，供水管理符合《城市供水水质管理规定》、《生活饮用水卫生监督管理办法》；

5.3.3.6二次供水需办理《二次供水卫生许可证》、供水管理人员持《健康证》上岗；

5.3.3.7二次供水水箱（池）每半年由具备资质条件的专业清洁公司清洗消毒，并抽取水样送成都市疾控中心检验，取得水质检测合格报告；

5.3.3.8制定停水、爆管等应急处理程序，计划停水按规定提前通知顾客；

5.3.3.9计量器具、压力仪表按规定周期送计检局校验；

5.3.3.10未经水行政主管部门许可，不得擅自采取地下水或直接从江河取水。

5.3.4空调系统

5.3.4.1设备工作正常、安全装置有效；

5.3.4.2定期巡查设备运行状态并记录运行参数；

5.3.4.3每月检查空调主机，测试运行控制和安全控制功能，分析运行数据；

5.3.4.4定期检查冷却塔电机、变速箱、布水器及其它附属设备，每年至少清洗、维护保养冷却塔一次；

5.3.4.5定期检查循环泵、冷却泵电机及泵体，每年进行一次添加更换润滑脂、清洁叶轮、基础紧固、除锈刷漆等维护保养；

5.3.4.6定期对空气处理单元、新风处理单元、风机盘管、滤网、加（除）湿器、风阀、积水盘、冷凝水管、膨胀水箱、集水器分水器、风机表冷器进行检查、清洗和保养；

5.3.4.7定期对空调系统电源柜、控制柜进行检查，紧固螺栓、测试绝缘，保证系统的用电安全；

5.3.4.8管道、阀门无锈蚀，保温层完好无破损，无跑、冒、滴、漏现象；每二年至少除锈漆刷漆一次；

5.3.4.9定期对空调循环水进行水质处理和水质分析，保证系统水质符合标准要求；

5.3.4.10根据实际情况进行风管系统清洗和空气质量测定，保证空气质量符合标准要求；

5.3.4.11压力表、真空仪、传感器等测量装置按规定周期送计检局校验；

5.3.4.12按国家相关要求严格控制温度范围，夏季室内温度22－26℃，冬季室内温度18－22℃，定期对空调系统设施设备进行能耗（水、电、煤气、燃油等）统计和分析，做好节能工作。

5.3.4.13在每个供冷期或供热期交替运行之前，或系统停机一段时间后又重新投入运行时，必须对系统所有设施设备（如冷却水循环管道、冷冻水循环管道风管、新风系统等的管件、阀门、电气控制、隔热保温等）进行严格细致的检查、清洗、测试和调整，确定正常后方能投入运行。

5.3.5锅炉系统

5.3.5.1蒸汽锅炉

每年由专业检测机构对锅炉设备进行一次安全检测，并对锅炉电机部分及程序控制器性能、锅炉排放烟气进行检测。

除定期送检外，还应做好以下日常维护：

——每年对锅炉及附属设备进行一次全面二级保养；按规定更换油（气）喷嘴、保养和润滑电机、校验安全阀、检查交换器并添加树脂、设备管道补漆；对除氧器、冷凝水箱检进行修清洗；对锅筒内部进行检查并除垢；

——每半年对蒸汽压力表进行一次校验；对炉膛清灰；

——每季度对锅炉及附属设备进行一次一级保养；对防爆门及泄爆装置进行安检；清理燃烧器、鼓风机风叶、烟管通灰；对机械设备更换或添加润滑油；超压、超温保护试验，安全阀自动排气一次；

——每月对油气管路过滤器进行一次清洗，对安全连锁装置安全性能实验一次；

——检测水质的硬度，应不大于3毫克/升；

——锅炉安全附件及仪表齐全，动作可靠；

——在额定的流量范围内，输出蒸汽压力在允许范围之内；

——汽、水管道完好，阀件及仪表齐备，无跑、冒、滴、漏；

——蒸汽减压站输出压力波动在20％之内。

各种证书齐备，操作人员持证上岗。

5.3.5.2热水锅炉

——定期对温控仪进行检测；

——附属设备的维护保养可参照“蒸汽锅炉”的相应条款实施。

5.3.6电梯、自动扶梯

5.3.6.1电梯运行平稳、乘座舒适、平层准确，轿厢照明、内外呼梯按钮完好，楼层显示正常，轿厢内整洁无污染；

5.3.6.2根据温度情况开启轿厢风扇；

5.3.6.3警铃或其它救助设备功能完备，称重装置可靠，安全装置有效无缺损，电梯运行无异常；

5.3.6.4自动扶梯运行平稳舒适，安全防护装置齐全有效；

5.3.6.5应由A级专业资质的电梯、自动扶梯维修保养单位进行维护保养，经技术监督局检测并获得《安全检验合格证》，在有效期内运行；

5.3.6.7设专职人员对电梯维护保养进行监督，对电梯运行进行管理，并按技术要求做好日常运行巡检及记录；

5.3.6.8至少保障一台电梯24小时运行；

5.3.6.9电梯发生一般性故障，专业维修保养人员应在1小时内到达现场维修；发生电梯困人或其它重大事件时，物业管理专职人员应及时应急处理，专业维修保养人员应在30分钟内到达现场进行抢修；

5.3.6.10电梯机房实行封闭管理，机房内温度不超过设备安全运行环境温度，配备应急照明、灭火器和盘车工具齐全，并挂于显眼方便处。

5.3.7消防系统

5.3.7.1当被检测探测器响应参数达到预定值时，探测器应输出火警信号，同时启动探测器的确认灯；

5.3.7.2操作启动部件，手动火灾报警按钮应能输出火灾报警信号，报警按钮应当有动作显示；

5.3.7.3火灾时应能将火灾疏散层的扬声器和广播背景音响系统强制转入火灾应急广播状态，并控制在选定的楼层内；

5.3.7.4报警功能：能正常接收来自火灾探测器及其它报警触发器件的火灾报警信号，发出声光信号；

5.3.7.5故障报警：当控制器和火灾探测器、控制器和传输火灾报警信号作用的部件发生故障时，应当正确指示出故障部位；

5.3.7.6火警优先功能：显示预报警和故障信号时，如有火灾报警信号输入，应当立即显示火灾报警信号；显示故障信号时，如有预报警信号输入，应当显示预报警信号；

5.3.7.7电源转换功能：主电源切断时，备用电源应当能自动投入运行；当主电源恢复时能从备用电源自动转入主电源状态；

5.3.7.8火灾确认后，发出控制信号，强制电梯全部停于首层，并接受其反馈信号。消防电梯联动迫降后可进行人工操作，其功能、信号均应当正常；

5.3.7.9火灾确认后，应当控制相应部位的正压风机和排烟风机启动，接受其反馈信号并显示其状态；

5.3.7.10火灾确认后，发出控制信号，将着火层防烟风阀、排烟阀打开，接受其反馈信号并显示其状态；

5.3.7.11确认火灾后，控制室应能控制有关部位的防火卷帘门按规定程序下降，接受其反馈信号并显示其状态；

5.3.7.12火灾确认后，应当释放所有门禁装置，保证疏散门的畅通；

5.3.7.13消防对讲电话应语音清楚无干扰；

5.3.7.14自动喷淋系统有水流动时，其水流指示器应显示、压力开关应动作、水力警铃应发出报警铃声；

5.3.7.15安全出口、疏散指示灯火灾时应在维持90分钟以上的照明时间；

5.3.7.16消防水带每半年检查一次，应无破损、发黑、发霉现象；

5.3.7.17联动控制台工作正常、显示正确，系统误报率不超过3％；

5.3.7.18消防泵每月启动一次，每年保养一次；

5.3.7.19消火栓每月检查一次，保持消火栓箱内配件完好，阀杆每年加注润滑油并放水检查一次；

5.3.7.20控测器至少每三年进行一次清洗除尘；

5.3.7.21消防管道、阀门至少每二年进行一次除锈刷漆；

5.3.7.22保证消防用水的基本储备，确保火灾险情时的应急灭火用水；

5.3.7.23消防系统由具有合格专业资质的消防维保公司对其进行维护保养；

5.3.7.24工作人员经消防培训考试合格，持证上岗；

5.3.7.25消防主机除检修时间外，必需处于开机运行状态；

5.3.7.26发生一般性故障，专业维修保养人员应在1小时内到达现场维修；发生重大故障时，物业管理专职人员应及时采取相应措施应急处理，专业维修保养人员应在30分钟内到达现场进行抢修；

5.3.7.27监督专业消防维保公司做好消防设备月、季、年度测试工作，按时段和设备数量比例，抽查、检测系统设备，全年覆盖所有系统设备；

5.3.7.28配合专业消防公司制定消防设备年度保养计划，并监督完成情况；

5.3.7.29制定消防应急预案，每年进行一次消防火灾演练。

5.3.8安全防范系统

5.3.8.1系统设置时间、日期准确，摄像机编号有逻辑性；

5.3.8.2矩阵工作正常，线路整齐，分组同步切换标识清楚；

5.3.8.3传输线路应有良好的接地，并对干扰信号进行屏蔽，同轴电缆两端“地电压”应一致；

5.3.8.4录像机工作正常，显示准确、整洁；

5.3.8.5录入资料应保持7天以上，并应有时间、日期及摄像机编号，有特殊要求的参照相关规定；

5.3.8.6摄像机安装牢固，位置正确，工作正常、整洁，室外摄像机应注意防水、防尘、密封及散热，并应满足室外最低照度要求；

5.3.8.7画面分割器工作正常、整洁；

5.3.8.8监视器工作正常、图像清晰、色彩良好、整洁；

5.3.8.9多媒体图形工作站应直观显示各监控点位置，对报警应及时响应；

5.3.8.10红外双鉴探测器、玻璃破碎探测器、周界报警装置应安装牢固，灵敏可靠，及时反馈报警信息；

5.3.8.11每季度对UpS电源进行一次完全代载放电，并充电检测；

5.3.8.12维修保养工作由专职人员进行，非受权专业人员不得擅自更改安防设置及对主机开盖检测箱内元件；

5.3.8.13设立监控资料调用、查阅权限，调用、查阅需经受权；

5.3.8.14制定应急处理程序，出现重大安全隐患时应采取必要补救措施；

5.3.8.15每年由物业公司组织相关专业人员对安全防范系统进行一次全面检查，对安全防范方面存在的漏洞、隐患等情况进行限期整改。

5.3.9楼控系统

5.3.9.1服务器及UpS工作正常、通讯正常；

5.3.9.2工作站工作正常、通讯正常、整洁；

5.3.9.3传感器工作正常，灵敏度适应，通讯正常；

5.3.9.4执行调节器工作正常，状态及反馈信息准确；

5.3.9.5直接数字控制器工作正常，输出信号正确，通讯正常、整洁、线路整齐；

5.3.9.6末端设备工作正常，线路无损，安装牢固；

5.3.9.7执行计算机权限管理规定，不得私自改变计算机设置和更换计算机硬件、软件、使用外来软件和光盘；

5.3.9.8制定应急处理程序，定期对计算机系统数据进行备份；

5.3.9.9每年对仪器仪表、传感器进行校对；

5.3.9.10建立机房管理制度，控制室机房实行封闭管理，无老鼠进入缝隙，配备符合要求的灭火器材。

5.3.10网络通讯

5.3.10.1通信处理机、交换和调制解调机数据通讯工作正常、整洁、线路整齐；

5.3.10.2维护终端工作正常、整洁；

5.3.10.3工作电源及UpS工作正常，设备整洁，显示仪表无损；

5.3.10.4配线架排线整齐，标识完好，数据齐全；

5.3.10.5光纤配架排线整齐，标识完好，数据齐全；

5.3.10.6插座模块安装完好，线路畅通，表面整洁；

5.3.10.7建立授权机制、访问控制、加密与解密相关管理制度；

5.3.10.8专人监控关键设备:文件服务器、数据库服务器、打印服务器、交换机等；

5.3.10.9病毒预防：从管理、技术和法律等方面着手，预防病毒侵入；

5.3.10.10实时对服务器数据进行文件备份；

5.3.10.11计算机工程师应用相关软件定期对WebServer,DateServer，Mail/FTp等Server进行观测，发现故障及时记录，并通知相关部门维修。

5.3.11门禁系统

5.3.11.1服务器及UpS工作正常、通讯正常；

5.3.11.2工作站工作正常、通讯正常、整洁；

5.3.11.3读卡器指示灯完好、工作正常；

5.3.11.4电子门锁工作正常；

5.3.11.5门磁开关工作正常，灵活有效；

5.3.11.6建立系统权限管理规定，不得随意更改系统设置；

5.3.11.7作好门禁系统的安全保密工作，不得泄露有关信息；

5.3.11.8每半年对门磁开关、读卡器、电子门锁及蓄电池进行检测。

5.3.12有线及卫星电视

5.3.12.1卫星天线安装牢固，外观整洁；

5.3.12.2放大器、解码器、混合器、邻频调制器等设备工作正常、整洁；

5.3.12.3光纤收发机、放大器、分配器工作正常，线路衰减小；

5.3.12.4传输线路正常，图像清晰；

5.3.12.5每半年检测一次干线及各分支器的输出电平。

5.3.13广播与背景音乐系统

5.3.13.1节目源设备工作正常；

5.3.13.2信号放大及处理设备工作正常、整洁，音量及音响调控效果完好；

5.3.13.3扬声器等末端设备工作正常、整洁，音质保持清晰；

5.3.13.4背景音乐与消防报警系统的连接切换工作正常；

5.3.13.5每季度检测传输电压；

5.3.13.6每半年进行一次全面检查与调试。

5.3.14数字会议系统

5.3.14.1多媒体显示、数字音响、摄录像、同声翻译等设备工作正常；

5.3.14.2视频、音频、网络线路传输正常、无干扰；

5.3.14.3每半年进行一次全面检查与调试。

5.3.15停车场管理系统

5.3.15.1服务器及UpS工作正常、通讯正常；

5.3.15.2工作站工作正常、通讯正常、整洁；

5.3.15.3出入口机工作正常，通讯正常；

5.3.15.4区域及车场车位计数显示器工作正常、整洁，数据准确；

5.3.15.5图像识别系统工作正常，摄像机工作正常，车辆及车牌号清晰，信息相对应及时存入、读出数据库；

5.3.15.6电动道闸工作正常、整洁，反应灵敏；

5.3.15.7车辆检测器工作正常；

5.3.15.8执行计算机权限管理规定，不得私自改变计算机设置和更换计算机硬件、软件、使用外来软件和光盘；

5.3.15.9每月对车位进行一次系统数据和现场实际情况的校对，并及时调整区域及车场车位显示器数据，核对收费数据；

5.3.15.10定期备份系统软件及数据。

5.3.16公共照明系统

5.3.16.1制定公共照明节能管理制度，照度符合GB50034－2016《建筑照明设计标准》；

5.3.16.2每天一次巡检大堂、电梯间、停车场、通道、光彩照明、景观照明、霓虹灯等公共部位照明，有效亮灯率98％以上，如有缺损及时更换；

5.3.16.3每周一次巡检公共照明电源柜，如有问题及时处理，保证设备正常运行和安全用电。

5.3.17避雷系统

5.3.17.1每年雨季前由成都市防雷中心对建筑避雷系统进行检测，留存检测合格报告，同时动员和组织写字楼内的使用人对重要设施设备进行防雷检测；

5.3.17.2保持避雷系统完整性，不得擅自拆除、迁改避雷设施；

5.3.17.3每半年对楼顶层的避雷针、避雷带、避雷线、避雷网、屋面设备、其它金属物体的接地装置进行全面检查，有问题及时解决；

5.3.17.4每季度对强、弱电井、设备间内的机电设备、配电柜接地装置进行检查，每月对变配电设备接地装置、避雷器进行检查，保证所有机电设备、配电柜（箱）、管道、金属构架物接地良好；

5.3.17.5成都地区写字楼建筑物（无特殊计设要求情况下）接地电阻标准：

3类建筑接地电阻：≤10Ω

2类建筑接地电阻：≤4Ω【90后商务人士着装】

计算机房接地电阻：≤4Ω。

5.3.18高空作业设备

5.3.18.1设备需经有资质的检测机构检验合格，保持安全装置完好并在有效期内安全运行；

5.3.18.2设备操作人员应严格遵守安全规定，严格执行安全操作规程，严禁超载；

5.3.18.3设备应严格执行作业前的机电系统安全检查与运行状态的确认；

5.3.18.4吊篮运行平稳，无倾斜；

5.3.18.5设备各仪表指示准确，各类开关动作灵活；通讯设备正常；

5.3.18.6在运行中，不得随意卸开装置的护罩、封门及其他任何装置；

5.3.18.7设备使用完毕后，需切断电源，锁好操纵装置，并将悬挂装置按规定方法予以锁定。应有专业人员对设备运行进行管理、记录；

5.3.18.8应定期对设备系统进行检查及保养，对提升系统进行全面测试。清除灰尘、滴漏的液体以及可能打滑的其他物质因素。

5.3.19测量计量装置

5.3.19.1测量、计量装置按规定周期送计检局校验，确保准确性和有效性；

5.3.19.2电能表、煤气表、水表等计量装置按规定周期抄写数据，计算能源消耗量，建立数据档案并分析控制；

5.3.19.3测量装置按规定周期巡查、记录数据，为设备正常运行提供证据资料；

5.3.19.4建立测量、计量装置台帐和检定校验记录表。

5.3.20标识系统

5.3.20.1办公区域、公共区域及仓储库区内应设指示性标识（包括引导标志和功能标识，如：电梯、楼梯、出入口通道、残疾人通道、门牌号、商务中心、问询处、卫生间、有毒有害废弃物存放点标识等）；

5.3.20.2办公区域、公共区域内的紧急出口、消防通道、禁烟区等设置警示性标识；

5.3.20.3应在主要道路及停车场设置交通标识，主要路口设路标；

5.3.20.4配置并在适当时使用“维修进行中”、“小心地滑”等临时性服务状态标识；

5.3.20.5标识的图形符号应符合GB/T10001.1《标志用公共信息图形符号第1部分：通用符号》标准的要求。消防与安全标识应符合GB2894《安全标志》、GB13495《消防安全标志》的要求。各类标识的格式应统一，悬挂（摆放）应安全、正规、醒目、便利、协调、无涂改，文字规范。

6秩序维护与安全服务

6.1门卫

6.1.1主出入口24小时值班，举止文明、态度和蔼，用语规范、礼仪规范，按时到岗，坚守岗位不脱岗；

6.1.2保持个人仪表整洁、门岗周围环境清洁，注意观察人员进出情况，发现疑点应当及时询问，劝阻小商小贩不要在物业管理区域内乱设摊点；

6.1.3对进出物业管理区域的各类车辆进行有效疏导，保持出入口的畅通；

6.1.4对外来人员（施工、送货、参观等）实行进出管理，必要时引导至电梯厅或指定区域；对非工作时间进入写字楼的人员应进行详细登记；

6.1.5对物品进出实施分类管理，大件物品进出应进行审验，拒绝危险物品进入。

6.2巡逻

6.2.1科学、合理安排巡逻路线，重点、要害部位每小时至少巡逻一次，发现违法、违章行为应及时制止；

6.2.2按规定时间、路线巡回检查，多看、多听、多问，排除各种不安全因素；发现疑点应追查原因，同时通知有关部门；

6.2.3巡视中发现异常情况，应立即通知有关部门并在现场采取必要措施，随时准备启动相应的应急预案；

6.2.4收到中央监控室发出的指令后，巡逻人员应及时到达，并采取相应措施；

6.2.5对物业管理区域内设置的消火栓（箱）、窨井盖、安全警示标志等涉及公共安全的设施设备进行巡查，发现缺失，损坏或不能正常使用等情况，应及时报告并记录。

6.3安全监控

6.3.1监控设施应24小时开通，保证对安全出入口、内部重点区域的安全监控，保持完整的监控记录；

6.3.2监控中心收到火情、险情及其他异常情况报警信号后，应及时报警，并通知相关人员及时赶到现场进行处理；

6.3.3监控的录入资料应至少保持7天，有特殊要求的参照相关规定或行业标准执行；

6.3.4保持治安电话畅通，接听及时（铃响三声内应接听）。

6.4交通和车辆停放管理

6.4.1根据实际情况设置行车指示标志，规定车辆行驶路线，指定车辆停放区域，公开收费标准；

6.4.2车辆管理人员应对进出的各类车辆进行管理，维护交通秩序，保证车辆便于通行、易于停放；若对进出车辆有疑问，应向驾驶员敬礼后再进行询问；

6.4.3收费管理的车库应24小时有专人管理；车辆停放有序，车库场地定时清洁，无易燃、易爆等物品存放；防止漏油、漏气车辆进入停车场；

6.4.4地面、墙面按车辆道路行驶要求设立明显指示牌，照明、消防器械配置齐全；

6.4.5非机动车应定点停放。

6.5安全管理

6.5.1消防安全管理

6.5.1.1应建立健全消防管理制度，建立消防责任制；

6.5.1.2楼内应设置消防设施，保持消防通道畅通，在楼内明显位置设置消防疏散示意图；

6.5.1.3定期对消防设备设施进行巡视、检查和维护，保持其完整、完好，能正常使用；消防带圈绕均匀，灭火器材保险栓及喷嘴外壳良好，压力指示在区域线范围内，器材不超过有效期，各类设备设施能正常运行与使用；检查记录详细，如发现消防器材有异常情况，应及时予以调换或报修；

6.5.1.4制订火险应急预案，定期进行消防宣传和消防演习；

6.5.1.5对易燃易爆品设专人专区管理。

6.5.2安全生产及灾害预防

6.5.2.1建立健全安全生产规章制度和操作规程，普及安全用电、用气知识。如遇暴雨或其他灾害性天气时，应采取以下应急措施：

——对设备机房、停车场、广告牌、电线杆等露天设施的抗强风能力进行检查和加固；

——对集水井水泵运转情况进行检查，保证正常排涝；

——对排水系统进行检查疏通，清除杂物，确保排水畅通；

——及时准备必要的抢险物资，安排值班人员进行巡查。

6.5.5.2突发事件管理

——根据各写字楼的实际情况，制定突发性公共事件应急预案，每年根据实际情况组织1—2次应急演习；

——当发生突发性事件时，应按预定方案进行处理，全力配合有关部门，保护顾客人身安全并尽量减少财产损失。

7环境保洁服务

7.1环卫设施

应根据写字楼的实际情况合理设置相关环卫设施，如在主要进出口设置果皮箱、在适当位置设置垃圾中转房、在集中装修期间应有临时建渣堆放处等。

7.2清洁、保洁责任制

清洁、保洁实行责任制，有专职保洁人员和明确的责任范围，实行标准化作业。

7.3各区域清洁要求：

区域卫生标准

外围及周边道路地面干净无杂物、无积水，无明显污迹、油渍；明沟、窨井内无杂物、无异味；各种标示标牌表面干净无积尘、无水印；路灯表面干净无污渍。

绿化带及水池绿地内无杂物，花台表面干净无污渍，水池内水质清澈，池内无漂浮物，池壁无青苔等污垢，水池无异味。

大厅、楼内、公共通道地面干净、无污渍，有光泽，保持地面材质原貌；门框、窗框、窗台、金属件表面光亮、无灰尘、无污渍；门窗玻璃干净无尘，透光性好，无明显印迹；各种金属件表面干净，无污渍，有金属光泽；门把手干净、无印迹、定时消毒；天花板干净，无污渍、无蛛网；灯具干净无积尘，中央空调风口干净，无污迹，进出口地垫摆放整齐，表面干净无杂物，盆栽植物无积尘。

会议室、接待室地面、墙面、干净，无灰尘、污渍；天花板、风口目视无灰尘、污渍；桌椅干净，物品摆放整齐、有序。

楼梯及楼梯间梯步表面干净无污渍，防滑条（缝）干净，扶手栏杆表面干净无灰尘，防火门及闭门器表面干净无污渍，墙面、天花板无积尘、蛛网。

公共卫生间地面干净，无污渍、无积水，大小便器表面干净，无污渍，有光泽；各种隔断表面干净，无乱写乱画，金属饰件表面干净，无污迹，有金属光泽；墙壁表面干净，天花板无污渍、蛛网；风口或换气扇表面干净无积尘；门窗表面干净，窗台无灰尘；玻璃干净无水渍；洗手台干净无积水，面盆无污垢；各种管道表面干净无污渍；各种物品摆放整齐规范；废纸篓杂物超过2/3应及时倾倒，卫生间内空气流通并且无明显异味。

停车场地面干净，无杂物，无明显油渍、污渍；顶部各种管网、灯具表面干净无积尘、蛛网；墙面干净无积尘，各种指示牌表面干净有光泽；消防器材表面干净，摆放整齐；减速带表面干净无明显污迹，各种道闸表面无灰尘。

开水间及清洁间地面干净，无杂物、无积水，地垫摆放整齐干净，天花板干净无蛛网，灯罩表面无积尘、蛛网，墙面干净无污渍，各种物品表面干净无渍，清洁工具摆放整齐有序，室内无明显异味。

电梯及电梯厅电梯轿厢四壁光洁明亮，操作面板无污迹、无灰尘、无印迹，地面干净，空气清新、无异味；电梯凹槽内无垃圾无杂物，按钮表面干净无印迹；扶梯踏步表面干净，扶手表面干净无灰尘、污渍，玻璃表面干净透光性好，不锈钢光亮无尘；梳齿板内无杂物污渍；厅内地面干净有光泽。

电器设施灯泡、灯管、灯罩无积尘、无污迹。装饰件无积尘、无污迹；开关、插座、配电箱无积尘、无明显污迹。

垃圾桶及果皮箱桶、箱按指定位置摆放，桶身表面干净无污渍无痰迹，烟灰缸内烟头不应超过3个，垃圾不应超过2/3，内胆应定期清洁、消毒。

消防栓、消防箱、公共设施保持表面干净，无灰尘、无污渍。报警器、火警通讯电话插座、灭火器表面光亮、无积尘、无污迹；喷淋盖、烟感器、扬声器无积尘、无污渍。监控摄像头、门警器表面光亮、无积尘、无斑点；消防栓外表面光亮、无印迹、无积尘，内侧无积尘、无污迹。

垃圾中转房中转房应专人管理定时开放，袋装垃圾摆放整齐，地面无明显垃圾，无污水外溢，房内应无明显异味，垃圾日产日清。

设备机房、管道、指示牌无卫生死角、无垃圾堆积，无积尘、目视无蜘蛛网、无明显污渍、无水渍；指示牌、广告牌无灰尘、无污迹，金属件表面光亮，无痕迹。

外墙目视洁净、无污垢；表面、接缝、角落、边线等处洁净，无污迹、无积尘。

平台、屋顶无垃圾堆积。

7.4环境消杀管理

消杀工作应在尽量不影响物业使用人工作的前提下进行，如上班前、下班后或者利用节假日等；消杀使用的药剂应是有关部门发放或者是使用低毒高效的药剂，在消杀过程中注意做好个人防护。

7.5垃圾清运

对写字楼产生的生活垃圾应专人负责，日产日清；对写字楼产生的建筑垃圾应有专人负责清理。

7.6保洁工作中的应急处理

写字楼如出现自来水爆管、化粪池外溢、公共性疫情等情况，应启动相应的应急预案，全力配合有关部门，保障顾客人身安全，减少财产损失。

8绿化服务

8.1室内绿化

8.1.1室内绿化应根据顾客的喜好和室内布局的需要摆放具有观赏价值的植物；

8.1.2绿化养护人员应征得顾客同意后方可进入办公室养护植物；工作时不能发出声响；枯枝败叶、水滴等应及时清理干净；

8.1.3植物应鲜活，具有观赏价值。叶面干净，具有光泽，无积尘，无枯枝败叶，无病虫害，无杂草；盆器及托盘完好干净，托盘无积土。土面不外露；

8.1.4选择适宜在室内栽培的植物品种，观赏性强，观赏期长，管理方便；

8.1.5室内根据顾客需要摆放植物；公共区域根据合同的约定或建筑的室内布局合理摆放。植物的大小和色彩应与室内空间及装修的格调相一致；

8.1.6室内盆栽应选用无毒、无害、无异味的基质栽培；如需施肥只能使用无机肥，严禁使用有机肥；发现病虫害及时更换植物，禁止在室内喷洒农药。

8.2室外绿化

8.2.1室外绿化养护应达到绿地及花坛内各种植物存活率100％。绿地设施及硬质景观完好无损。植物群落完整，层次丰富，黄土不外露，有整体的观赏效果。植物季相分明，生长茂盛；

8.2.2保持土壤适度湿润，原则上“不干不浇，浇则浇透”；浇灌中流出的余水及时清理；

8.2.3草坪保持平整，高度不超过5厘米，草屑及时清理；乔木修剪科学合理，剪口光滑整齐，树冠完整美观，无徒长枝、下垂枝、枯枝，内膛不乱，通风透光；绿篱修剪整齐有型，保持观赏面枝叶丰满。花灌木花后修剪及时，无残花；

8.2.4绿地内立视应无明显杂草，土壤疏松通透；

8.2.5按植物品种、生长速度、土壤状况，适时适量施无机肥；

8.2.6预防为主，生态治理。草皮无病斑，植物枝叶无虫害咬口、排泄物、无悬挂或依附在植物上的虫茧、休眠虫体及越冬虫蛹；

8.2.7绿地内无垃圾，乔木无树挂。

9专项特约服务

——在不违反法律、法规、规章的前提条件下，当顾客提出专项特约服务要求时，物业管理机构应在力所能及的范围内给予满足；

——在提供专项特约服务前，应向顾客明示专项特约服务内容和服务标准，并与顾客商定特约服务收费标准；

——专项特约服务的收费标准：有政策规定的应按政策规定执行，没有政策规定的由双方协商确定。1范围