珠海房价走势,cric

珠海市10年内的房价情况
珠海房价走势,cric 第一篇

2014 年珠海市城镇居民人均可支配收入达到了36375 元，比上年年增长 10.3%。但是与珠海市房价相比，依然差距巨大，据统计珠海市的房价收入比已经是高达 23.1 倍，而根据国际标准合理的房价收入比的取值范围也仅是在 4-6 倍。高房价已经是影响了珠海房地产的可持续发展。

2010 年 8 月，中央出台调控政策，收紧房贷限购等抑制投机需求手段出台，珠海市房地产市场都到影响，价格出现下滑；2011 年1 月 26 日，中央出台“国八条”调控政策，珠海房地产市场受到影响，快速增长的房价受到遏制，开始下行；2011 年 11 月 1 日，珠海政府正式出台双限政策，珠海房地产市场成交量萎缩，成交价格下滑开始走低。根据 2011 年末各楼盘价格情况分析，五洲花城 2 期、仁恒星园等项目整体降价幅度 20%以上，销售情况较好，部分项目退出价格下跌 20%以上的特价单位也能较好销售；降价幅度小于 10%的项目，降价对于销售的影响较小，不能拉动成交上升，如海悦云天96吉林大学博士学位论文降幅仅仅 5%，去货较差。

由此可预计，在接下来的几年政策从严的情况下，同时受成交和库存的影响预计 2014 年珠海房地产价格趋势也处于下行趋势，量价齐低的状况将持续较长一段时间，那么如果 2014 市场想要取得较好消化情况，降价幅度需要达到 10%以上。

自 2007 年，珠海楼价呈一路走高的趋势，尤其 2010 年出现了爆发式的扩大趋势，全年房价上涨 35%之多，居珠三角之首，2011 年涨幅虽有所放缓，但房价还在继续走高。但同时应该看到，居民人均可支配收入近年来的涨幅几乎一直保持在 10%以下，与房价的增长速度形成了明显反差。

2004到2011年，年珠海商品房价格不断攀升，自2007年，呈一路走高的趋势，尤其2010年涨幅扩大，2011年商品房价格接近12000元每平方米。【珠海房价走势,cric】

由图2005-2011年的数据看出房价持续增长，并且起伏很大，相比人均可支配收入，增长缓慢，基本不变。

2016年房价暴跌50
珠海房价走势,cric 第二篇

2016年房价暴跌50% 房价10年走势详解（图）

2015-10-19 00:00 搜房网综合整理 |

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[摘要]买房者们注意啦！最新消息！牛刀任志强潘石屹同称2016年房价暴跌50% ，房价10年走势详解（图）。专家们一致分析房价10年走势认为2016年放假将暴跌50%，在此小编为大家奉上房价即将暴跌的20城。

买房者们注意啦！最新消息！牛刀任志强潘石屹同称2016年房价暴跌50% ，房价10年走势详解（图）。专家们一致分析房价10年走势认为2016年放假将暴跌50%，在此小编为大家奉上房价即将暴跌的20城。

之前，一直看涨房价的大嘴任志强在2015中国房地产发展高峰论坛上表示，目前中国楼市库存量高，房地产企业资金压力加大，大部分城市房价涨不上去。而此前他曾表示：2015不买房，再等30年。此番言论似乎让许多一直苦于不知何时下手的网友看出了玄机：看来此时正是买房的最佳时机，该出手了。近日，任志强牛刀齐预测房价将暴跌，楼市20个黑名单城市曝光！牛刀和任志强代表着中国楼市的两种观点，是以牛刀为代表的唱跌派，认为中国楼市泡沫严重，房价暴跌不可避免。而任志强认为只要城镇化还在进行，房价一定会有上涨的空间！而在近日人民币迎来史上最大幅度的贬值，任志强和牛刀的意见貌似出奇一致，他们一致预测中国房价或面临暴跌，20城市的房价即将暴跌。下面一起和小编看看是哪20个城市！【珠海房价走势,cric】

国家统计局数据显示，6月份70个大中城市房价环比上涨的个数继续增加，涨幅略有扩大。6月份70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市分别有27个和42个，分别比上月增加7个和5个；下降的城市分别有34个和20个，分别比上月减少9个和8个。

国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示，新建商品住宅价格环比上涨的27个城市中，有20个城市涨幅比上月扩大，涨幅在0.5%以上的城市有6个；二手住宅价格环比上涨的42个城市中，有27个城市涨幅比上月扩大，涨幅在0.5%以上的城市有15个。

过去9年中国房价大涨的原因有很多种，但其中一种，就是人民币升值。在这个升值的过程中，拥有房产的人们，资产迅速升值。房产升值的预期，又激发了更多人买房的欲望。近来人民币出现罕见的贬值，就给人一种游戏可能要换一种玩法的感觉。

许多投资者担心，人民币贬值将导致整个市场预期逆转，促使投资者逐渐放弃房产这样价格过高的资产。尤其是那些早些时候从海外涌入国内的资金，会因人民币贬值而流出中国，或不敢再轻易进入中国市场，多种作用助推中国住房资产价格下跌。

前几天人民币现最大贬值，对我国楼市的影响已经开始显现。任志强表示：人民币贬值确实对我国未来几个月内的房价产生影响，并且将是导致部分一二线房价暴跌。前几个月里，牛刀和任志强的观点都是背道而驰，

而这次竟然出乎意

料的一致，对于需要买房的人来说，不得不提高警惕，重视起来。人民币贬值或导致房价暴跌，2015房价将要暴跌的20城市有哪些呢？我们一起来看看。 未来房价暴跌20城市

1、北京

住宅均价：29418元/平米

任志强牛刀预测房价暴跌 楼市20个黑名单城市曝光

2、上海

住宅均价：27024元/平米

任志强牛刀预测房价暴跌 楼市20个黑名单城市曝光

2016年及之后房价走势预测
珠海房价走势,cric 第三篇

2016年及之后房价走势预测 据路透社报道，四位欧洲央行(ECB)管委会委员称，ECB内部正在形成共识，将进一步下调本已为负的商业银行在该央行的存款利率。同时，欧洲央行也在考虑调整600亿欧元的资产购买计划，但这是一个争议很大的事宜，尚未达成一致。

欧洲央行的举措与全球大多数国家或经济体的步调较为一致。在此前，日本央行2014年10月底决议：将每年基础货币的货币刺激目标加大至 80万亿日元，此前目标60-70万亿日元。并且在2014年11月份日本央行再次强调维持货币政策不变，承诺以每年80万亿日元的速度扩大基础货币；其他国家或经济体央行进一步调低了利率，包括瑞士和丹麦央行都将央行存款利率进一步调降至负0.75%，去年至今，加拿大、俄罗斯、澳大利亚等也在进一步降息。 上述全球各大经济体货币政策连锁反应似乎都是源于美国退出QE及加息的预期。从目前来看，各个国家或经济体正在主动或被动调整货币政策，以应对未来美国加息的落地。中国货币政策也不例外，自去年下半年开始就开始全面宽松，至今为止，中国央行已累计6次降息5次降准。由此可见，2015-2016年全球范围内货币大战的爆发已经不可避免。

那么，对于对于中国来讲，在经济结构深化调整阶段，经济增速也面临着下滑的压力，全球范围内货币大战的爆发对中国影响如何？中国楼市否会会因为全球范围内货币大爆炸而重新步入快速上涨的通道？

同策咨询研究部总监张宏伟认为，美元加息预期强烈，全球资产配置方向转向美元资产或房产，中国楼市被美元“做空”，中国楼市的全球投资价值在降低；

再加上中国版的“量化宽松”对宏观经济、楼市的影响边际效应在逐步降低，全球货币大爆炸对中国楼市并不会起到快速上涨的推动作用；同时，中国楼市已经进入下半场，当前仍然面临去库存压力，此时，因为楼市基本面的好转与融资成本的降低，房企仍然借机在大规模拿地扩张，而在扩张期资金面仍然相对紧张，一旦楼市进入调整（2016年楼市将进入调整期，见下文分析），企业将面临资金链断裂的风险，届时，本轮房价上涨趋势将停止，楼市大范围降价潮也将发生。

理由之一：美元加息预期强烈，全球资产配置方向转向美元资产或房产，中国楼市被美元“做空”

美元加息预期强烈，从全球投资客或财富阶层的资产配置方向来看，购置美元资产或增加美元资产成为他们的最优选择，美国房地产市场更加具有投资价值。在此市场背景下，全球投资客或财富阶层对比中美楼市的投资价值，还是会选择投资价值较高的美国房产，不会选择中国楼市。从这个角度来看，中国楼市已经被美元“做空”，投资客即使选择中国楼市进行投资，也只是关注一线城市及极少数二线城市当中的中高端物业，难以改变楼市大趋势。

此外，在美国经济基本面复苏好转的背景下，美元加息预期强烈，而中国经济环境仍然处于低迷阶段，此时中国货币政策不得不通过量化宽松应对美元加息。这对于中国楼市来讲，确实是短期内的利好，市场需求也会借机集中释放，但是，短期内的需求的集中释放势必会留下更多的后遗症，也就是后期经济再度触底低迷，楼市再度回到的调整期。因此，在美元加息周期即将来临的市场背景下，中国楼市已经不再被看好，在本轮需求集中释放之后，楼市的调整期即将来临。

理由之二：中国版“量换宽松”对宏观经济影响边际效应降低，楼市难以有上涨的经济基础

2008年金融危机以来，中国实施了三轮的4万亿投资政策，第一轮为2009年，我们称之为4万亿1.0版，实施后，宏观经济出现快速回升，对于摆脱全球经济危机的影响功不可没；第二轮为2012年左右，我们称之为4万亿2.0版，实施后，宏观经济并没有出现快速回升，只是小幅回升后又陷入触底的阶段；第三轮为2014下半年至今，我们称之为4万亿3.0版，实施后至今央行累计6次降息5次降准，还有其他货币政策工具变相放水，此时，宏观经济并没有出现快速回升，今年前三季度GDP增速反而只有6.9%，几乎没有什么明显效应。

上述过程与美国4轮QE（“量换宽松”）对宏观经济的刺激作用极为相似，这说明，随着中国版“量换宽松”的实施，它对宏观经济影响边际效应降低，而对于楼市来讲，宏观经济基本面不好，楼市也难以有持续上涨的经济基础。

同时，中国人口增速放缓，人口红利带给房地产市场的“大机会”正在消失，房地产市场进入下半场。

从国家统计局公布的数据来看，截止2014年末，中国大陆总人口（包括31个省、自治区、直辖市和中国人民解放军现役军人，不包括香港、澳门特别行政区和台湾省以及海外华侨人数）136782万人，比上年末增加710万人。全年出生人口1687万人，人口出生率为12.37‰，死亡人口977万人，人口死亡率为7.16‰。尽管人口自然增长率为5.21‰，比上年提高0.29个千分点，但相比之前10几年，人口增速已明显放缓，人口红利在逐渐减少，这就决定了楼市需求的增速也会逐年放缓。

然而，对于大多数品牌房企来讲，出于对业绩和增长率的追求，在资金、人员、土地各方面不断加大投入，即使在楼市下半场依然试图达到15%甚至20%

以上的年增长率，这会导致房地产行业产能过剩，供应过多，库存高企，造成更大的去库存压力。

综上所述，无论是从宏观经济增长层面，还是从人口红利层面，还是从企业盲动扩张导致库存增加的角度来讲，大多数城市仍然会面临库存量偏大的问题。这也就决定了2015-2016年楼市“去库存”基调不会改变。

理由之三：中国版“量换宽松”对楼市影响边际效应降低，此时当务之急仍然是去库存，而不是期待房价继续快速上涨

2008年金融危机以来，中国实施了三轮的4万亿投资政策，第一轮为2009年，我们称之为4万亿1.0版，实施后，宏观经济出现快速回升，房地产市场也出现全国范围内的快速上涨。回顾2009年以来的楼市可以发现，无论对于一二线城市，还是三四线城市，甚至以县镇为核心的五线城市，交易量猛增，房价暴涨，保守估计每个城市至少上涨50%，乐观的房价甚至上涨100%以上，楼市在4万亿的刺激之下出现“欣欣向荣”的景象，效果非常明显；第二轮为2012年左右，我们称之为4万亿2.0版，实施后，大部分一二线城市出现了楼市基本面回升的行情，但是，楼市量价回升的幅度大不如2009年，三四线城市在这轮市场表现也没有抢眼，更不要提以县镇为核心的五线城市。这轮4万亿政策刺激对楼市的影响大打折扣；第三轮为2014下半年至今，我们称之为4万亿3.0版，实施后至今央行累计6次降息5次降准，此时，只有北上广深、南京、合肥、苏州等少数几个城市出现了量价齐升的状态，其他城市的楼市几乎没有什么明显效应，全国范围内大多数城市楼市仍然面临去库存的压力。

上述过程说明，随着中国版“量换宽松”的实施，它对楼市影响边际效应降低，而对于楼市来讲，此时当务之急仍然是去库存，而不是期待房价继续快速上涨。

理由之四：房企激进扩张导致企业资金面紧张，2016年市场调整期势必导致大范围降价潮

中国房地产市场环境今非昔比，如今，楼市供求基本面已经基本平衡，短期内来看，楼市仍然面临去库存的问题，即使有限购取消、降准降息等“救市”政策，也改变不了中国楼市“去库存”的基本现实。今年下半年3次“双降”之后，虽然热点城市楼市成交量价在“金九十银”有所表现，会促使楼市一线城市、部分二线城市楼市在四季度出现繁荣景象，“日光盘”在上述热点城市也会频现，但是，这繁荣的背后是“救市”政策不断刺激不断透支楼市需求的结果，这繁荣景象的背后潜伏者楼市危机。而这场危机极有可能在2016年年爆发，届时，楼市将陷入新一轮的调整周期，降价潮或将因此而再度来临。

然而，对于房企来讲，因为当前楼市基本面的好转与融资成本的大幅降低，房企仍然借机在大规模拿地扩张，全国重点城市土地市场比如北上广深、南京、合肥等频现“地王”，市场“面粉贵过面包”的成为常态。对于房企来讲，尽管可以借助资本市场力量进行扩张，但是，扩张期的房企的资金面仍然是相对紧张的，一旦楼市进入调整，企业将面临资金链断裂的风险，届时，楼市大范围降价潮也将发生。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，对于扩张期的房企来讲，正是由于这些房企的永无止境的市场扩张战略导致开发企业在持续拿地、采购、开发、销售过程中需要更多的资金。因此，当企业的扩张的盲动性与市场调整期相遇时，或者房企未来再次遭遇不可预见的市场风险时，企业的资金面的需求就与市场流动性趋紧的矛盾就日益突出。在这样的市场环境下，从企业的层面就表现出了资金链危

珠海房地产数据调查
珠海房价走势,cric 第四篇

珠海房地产分析

目录

1.土地数据........................................................................................................................................ 1

1.1土地供求............................................................................................................................. 1

1.1.1土地供应 .................................................................................................................. 1 1.1.2土地成交 .................................................................................................................. 2 1.1.3土地供求 .................................................................................................................. 3 1.1.4各区土地购置面积——2009年-2013年 ............................................................... 3 1.2住宅用地............................................................................................................................. 4

1.2.1住宅用地供应 .......................................................................................................... 4 1.2.2住宅用地成交 .......................................................................................................... 5 1.3商业办公用地 ..................................................................................................................... 6

1.3.1商业办公用地供应 .................................................................................................. 6 1.3.2商业办公用地成交 .................................................................................................. 7 1.3.3商业办公用地供求 .................................................................................................. 8

2商品房供求.................................................................................................................................... 9

2.1全市 .................................................................................................................................... 9

2.1.1待售面积 .................................................................................................................. 9 2.1.2销售面积 ................................................................................................................ 10 2.2香洲 .................................................................................................................................. 11

2.2.1待售面积 ................................................................................................................ 11 2.2.2销售面积 ................................................................................................................ 12 2.3斗门 .................................................................................................................................. 13

2.3.1待售面积 ................................................................................................................ 13 2.3.2销售面积 ................................................................................................................ 14 2.4金湾 .................................................................................................................................. 15

2.4.1待售面积 ................................................................................................................ 15 2.4.2销售面积 ................................................................................................................ 16 2.5月度销售/待售面积 ......................................................................................................... 17

2.5.1珠海市销售面积 .................................................................................................... 17 2.5.2珠海市待售面积 .................................................................................................... 19 2.5.3珠海二手房交易面积 ............................................................................................ 21

3房价 ............................................................................................................................................. 23

3.1珠海房价走势 ................................................................................................................... 23

3.1.1新房房价走势 ........................................................................................................ 23 3.1.2新房房价与销售面积/待售面积关系图 .............................................................. 24 3.1.3二手房房价走势 .................................................................................................... 25 3.1.4二手房交易面积与房价关系图 ............................................................................ 26 3.2各区房价........................................................................................................................... 27

3.2.1金湾........................................................................................................................ 28 3.2.2斗门........................................................................................................................ 29 3.2.3香洲........................................................................................................................ 30 3.2.4横琴........................................................................................................................ 31 3.2.5高新区.................................................................................................................... 32

3.2.6坦洲........................................................................................................................ 33 3.2.7南朗........................................................................................................................ 34

1.土地数据

1.1土地供求 1.1.1土地供应【珠海房价走势,cric】

1.1.2土地成交

珠三角房价走势分析
珠海房价走势,cric 第五篇

珠三角房价走势分析：一两年内泡沫就会破灭

2010年12月24日 09:03 阳光房产网 共(0 )条评论 查看更多评论

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关闭 2010年，这是个充满悬念的年份。在市场尚未消化4月份调控政策之时，第二轮调控措施迅速袭来。传言变成现实，现实更加肃穆。

2010年，也是充满挑战的年份。消费者顶着调控的预期，如履薄冰般付下买房的定金。同样开发商也不易。面对两轮接踵而来的调控，不敢轻易放缓施工速度，硬着头皮卖楼。

2010年，跌宕起伏之下，最后的结果却是让业内欣慰的。1—11月份，珠三角9个城市商品房销售面积与去年同比，增幅为6.6%，销售额同比增长41.6%.珠三角楼市单价，并没因调控而下降。可见其价值的坚固性和市场认可度。 但当知晓结果之后，又将要遭遇一场新的赌注。2011年，在积极的财政政策和稳健的货币政策之下，信贷总量增速放缓，宏观条款成为常态。明年地产行业环境如何，我们只能猜测，不能断定。12月21日，在“2010珠三角房地产营销盛典暨2011房地产走势及经济分析高峰会”上，各位专家共同把目光投向了2011年的楼市。

中国著名战略咨询专家王志纲：

休闲时代与休闲地产

“土地面粉”越来越贵

五年前王石说万科做要做减法，只做住宅，别的什么都不做。但是现在万科遇到了最大的尴尬，原来他们有条件拿到比较好的土地，但是现在拿地变得非常困难。今天几乎我所有的客户都跟我说一个问题：他们好不容易买了面粉，做出来馒头卖掉挣了10个亿，然后拿着钱再去买面粉的时候，发现面粉要20亿元才能买得回来。不买吧，企业要运营，那么多员工要养活，买吧，就完全是杨白劳。

所以很多企业开始寻找一条新的道路———不是找一种赚面粉钱的办法，而是找一种市长、市委书记感兴趣，但是市场还没搞明白的东西，我把它概括为休闲产品。现在很多地方都在做，我做了很多个城市包括大连、青岛、烟台、成都、云南，这些项目最大的两三万亩，最小的也有两三千亩，但是没有一个是住宅地产，全部是产业地产，或者是以休闲住宅为特点，或者是以IT、动漫为特点，或者是以总部集群，总部经济为特点，或者是以产业高端和高端产业的一种表现形态为特点，绝对不是只会盖房子、卖房子的模式，这是今天出现的一个大的格局，这个格局里面，其中最吸引人的，就是休闲时代和休闲地产。

一两年内泡沫就会破灭

今天的中国经济从宏观上来讲，有三大发展因素。第一个发展因素是出口。以东莞为代表的外向型经济，尤其是到珠三角、长三角环渤海，都是以加工制造为主，靠出口拉动中国的发展，但是大家知道到现在已经到顶了。汪洋书记提腾笼换鸟，因为不把麻雀换掉放孔雀进来，是走不下去的，但是要换谈何容易啊。

2008年的金融危机，中央领导担心中国的经济停下来要出大问题，所以中央政治局常委紧急调研，10天不到就出台了一个让我们发展商高兴得不得了、但是让经济学家痛苦不堪的决策———拿4万亿来砸。这就是第二驾马车———所谓的投资拉动。大家都知道投资拉动是一个权宜之计，它不是一个永久的，它是为了对冲危机出来的，结果这4万亿下来以后，全投到了铁路、公路、基础建设，但是最后据不完全统计，70%到了房地产，到了房地产以后房地产就开始出现报复性反弹。以恒大为最典型，本来死掉了，占了很多的地，不行了，没有想到一下子4万亿有如春风化雨，资源变资产、资产变资本、资本变资金，一下子变成了中国的首富。这个时候所有的商人，所有的营销人员，都放开脚步去跑，就像乌龟赛跑一样，跑得比兔子还快，然后你追我赶，结果房地产一下子涨了。财政也拿钱投资城市建设，

钱怎么来？卖土地。因为这个时代什么都值钱，只有钞票不值钱。钞票找出路，最可靠的就是不动产，所以都往房地产走。

在这种背景下面，房地产是火爆了，政府也高兴了，房地产商也高兴了，老百姓难了。但是包括政府和房地产商心里都在打鼓，说这种玩法肯定长不了，但是谁都心存侥幸———我会好好的，承受那洪水滔滔的一定不是我。谁都在想这一天会不会到来，我认为这一天肯定会到来，也就是一两年的时间。

格林斯潘说过一句话：“当泡沫形成的时候，如果他们不破灭，谁都不知道它是泡沫，但是泡沫破灭的时候，谁都知道它是泡沫，但是已经于事无补。”今天的中国就是这样一个情况，谁都知道是泡沫，包括通货膨胀也是的，肯定是要破的。

第一部发动机出口已经不行了，第二部发动机投资拉动是权宜之计，最终还得靠第三部，就是启动内需。怎么消费，无非就是六个字，吃、住、行、游、购、欲，其实对长三角、珠三角这些地方来说，吃住行早就解决好了，接下来就是游、购。游就是游玩，购就是采购，采购目前集中在买新的东西，特别是无形的东西叫精神采购，还有后面叫做文化产业，叫做休闲产业，叫做精神愉悦产业，它是没有边界的。

而这些东西，绝对是归结到休闲时代的休闲产业。中国肯定是在持续发展，在持续发展三驾马车，第一步走到极限，第二步权宜之计，第三步，集中内需。内需最大表现在吃住行，特别是游购表现在休闲地产和休闲产品上。休闲地产跟常规地产有一个巨大的区别，比起其它的行业来说，房地产商有进入休闲的优先条件，因为休闲地产最终还是地产。

“四菜一汤”发展休闲地产

目前中国的休闲地产主要都在打造“四菜一汤”，第一道菜是高尔夫球场，第二道菜是精品度假酒店。第三道菜是游艇。第四道菜，靠山就是酒庄，靠水就是SPA，还有一道汤，就是咱们的游泳池。这就是构成旅游休闲基本的平台，这些东西把握好以后，最终资金的回收还是在房地产上，度假公寓、酒店式公寓，都是产权式的，这肯定是未来的发展方向。从这个来说市场发展空间是非常大的。现在我们买住房，我们买三套都住不过来，但是如果我们买旅游景点，可以流通的休闲产品，我买100套、1000套都买得过来。

这一次我到云南，一个高尔夫球场，买了一个单位，之后交给他们酒店管理，每年给我5%回报。我说每年我过来玩个10天半个月就可以了，它可以流转做交易。这种东西多了不怕多，不像住宅，你可以交给他返租，这是产权式的。关键是要有方法，关键是要有商业模式。 记者刘烨

广东省房协秘书长王韶：

一体化，珠三角房地产发展的核动力

今年珠三角销售额增长41.6%

虽然遭遇了两轮调控，但今年楼市还是比较旺销的，今年的销售面积是4015万平方米，增长的幅度是6.6%，但是销售额增长很厉害，增长了41.6%.整个年度的销售面积会超过去年。珠三角商品房住宅销售的均价是8224元/平方米，增长幅度是32.8%.

楼价上升，与今年宽松的货币政策有很大关系。不少热钱流入推高了楼价，导致销售单价增幅过快。从近5年住宅销售的均价走势来看，今年前十个月的涨幅跟2007年是很接近的。到2008年房价上涨幅度不大。

对近4年广东省20个地级市的房价做了比较，我们觉得这四年来，除了肇庆2007、2008年上涨幅度比较平均外，珠三角其他8个市涨幅都比较明显。同时珠三角的9个市，基本上都占据广东省楼价的前6位。今年9个市中，前三名是深圳、珠海、广州。排第四位的佛山也超过广东省全省的水平，佛山达到7500元/平方米。其中广州、深圳、珠海住宅均价过万元。第一名深圳，最后一名揭阳。

开局之年贵在求稳

明年对房地产的政策可能有几个方面。第一，明年是十二五的开局之年，中央政府以企稳为主，想平稳地过渡。第二这几年保增长的经济策略，明年可能变成稳增长。就业形势不错，国家也把保障民生放在第一位，加快推进经济结构的调整，力保民生。另外，大量资金涌入楼市，通胀预期开始显现出来。中央政府也在想更多的办法，让国民经济不要过度依赖房地产发展。保障性住房的加快建设，也冲击着商品住房。根据住建部的数据，明年我们要完成一千万套保障房的建设，这部分投资将超过1.3万亿元。如果全部完成的话，将占到全国地产投资规模的20%左右。从占比来看，对商品房的影响是很大的。

港珠澳大桥在一体化中的作用

跟珠三角一体化息息相关的还有信息服务业，如长途电话、移动手机等取消长途话费、漫游费等。基本公共服务的一体化，也就是我们文化、教育、卫生、公交、住房和就业保障等，将在保障珠三角常住人口的基础上，逐步对外来人口也将提供一个保障。2014年，珠三角将全面实现公交一卡通，并逐步扩展到城际轨道。到2030年我们珠三角的城市轨道将覆盖到广东省的粤西、粤东、粤北。

港珠澳大桥的建设和通车，让珠三角一体化的进程将融入更多的国际元素，使楼市重现昔日的辉煌。上个世纪90年代，就是在房地产发展的上个高潮过程当中，珠三角吸引了非常非常多的香港人和澳门人到东莞、广州、深圳、中山等城市置业。深圳的皇岗口岸，东莞樟木头、常平，集聚了非常多的港澳同胞。以前每到中秋节和春节都有超过20万港澳同胞在常平或者樟木头过节，但是我们当时的市场不是规范，加上基础设施还不完善，后来慢慢地港澳台客户就退出了珠三角楼市。

但是随着港珠澳大桥的施工以及贯通，从香港开车到澳门，或者到珠海、中山，大概只要30-45分钟左右。深中通道开通之后，中山到深圳也只有30-45分钟左右的车程。应该说到那个时候香港澳门，以及珠三角的几个城市将会纳入到1小时世界超级的都市圈中。同时由于珠三角优越的宜居环境，以及价格优势，会再次燃起港澳客户置业的一个新热潮。现在越来越多的开发商开始重视在港澳地产做楼盘促销，虽然现在效果不明显，但这个是珠三角的楼市蓝图。 记者田静雯

现场片段

不做房价预测，因为———

“房地产是名利场”

南都：最近楼面地价上涨、地王频出，但是另一方面政策还是有“收严”的趋势，市场上也屡有做空的言论，请王老师预测一下2011年房价如何走？

王志纲：首先我不是算命先生，本人极少发表预测。房地产是名利场，我不想多说这个话。我不能预测这个结果。我只能从深层次来讲这个问题。房地产是政治问题，也是体制问题，包括国家体制、政治、经济、文化体制，而不是一个纯粹市场问题，第三个房地产泡沫肯定要爆。

因为这是和人的贪欲有关系的，人性的弱点就是贪婪，这个贪婪在中国非常典型。大家试想一下，一个深圳，或者一个广州，别的事不干，只要房地产涨一倍，G D P就增长数倍，马上就接近共产主义。所以，从基层官员希望这个泡沫，从高层官员又不敢戳破泡沫，从民间来说为了自保，只能希望勇敢地执行这个泡沫。最后怎么办呢？人不来收天来收，最后总会出现一个转折点，但是这个转折点是什么时候我不知道。

嘉宾现场“问道”：

江门“天生丽质”适合发展休闲地产

黎天开：其实我今天是带着问题来请教王老师的。我们正在做的江门的度假项目，跟休闲地产相似。王老师给我们一些建议吧。

王志纲：江门应该是一个很有价值的地方。珠江三角洲的东岸从广州到东莞到深圳、惠州一带，西岸主要是以江门、中山和珠海为代表。江门发展速度较发达地区慢，而是靠自主发展。现在江门地区应该说是滞后发展，但是恰恰就是这种滞后，使得江门的天生丽质予以保留。比如最近的《让子弹飞》选择了江门的碉楼进行拍摄。江门的田园风光、牧歌鱼塘，很多建筑也都有岭南特色，保持得非常到位。我认为，珠三角下一步的“休闲地带”都会保持在这一带。 记者陈焓

对话 嘉宾

中国著名战略咨询专家王志纲

东莞市光大地产副总经理俞韶毅

江门市蓬江区杜阮飞园发展有限公司董事长黎天开

珠海市斗门区世荣实业有限公司副总经理饶立新

主持人：南方都市报房产新闻部副主任潘玲玲

高端对话

珠三角进入房产投资时代？

南都：王志纲老师刚才在主题演讲上为我们建立了一个时代的未来———休闲时代。目前，我们所看到的购房群体们，大部分的目的一方面是解决居住，另外一方面把房地产作为一个资产配置的工具。尤其是珠三角已经进入了一个投资的时代。你认同吗？

房地产崩盘“大约在冬季”

王志纲：昨天还有人问过我，说今天的中国85%的人买不起房子，问我怎么看。后来我就问他，供不应求的中国的房子，也就是说，只有15%有人买了，那么买这些房子的都是谁？最后他们就说投资者。我说，如果15%买了100%的产品，那么他们手里就不是3套、5套房了，而是30套、50套了。

有一个朋友还问到北京、上海、包括广东地产，高端产品和它的空置率成正比，卖得越好的房子，空置率越高。在海南的一个项目，去年卖了8万元/平方米，老板说不敢再卖了，因为卖多少都有人要。

所以还是回到我刚才那一句话，我不知道是明天还是后天，但是我相信，肯定是在这时候，大约在冬季，房地产会崩盘。但是这个崩盘在谁的手里我不清楚。所以你刚才问到是投资好还是休闲好，我认为我们的老板们，钱赚多了就去休闲，享受自己，回报自己。投资或投机我不敢说，没有发言权，还是请他们这些企业家来说。

多数买家并无“房奴”色彩

南都：“今天的中国85%的人买不起房子”的观点，至少光大地产俞总应该是不同意的，光大地产在东莞就提供了6万多人居住的房子。你怎么看投资时代和休闲时代？

俞韶毅：当所有的群体都看明白一个道理的时候，这个道理本身就变得很危险。因为在人群中间趋同化是最危险的事情，这就是王老师所说的，不知道哪个时候会爆发（崩盘）。所以，在过去的10年里，很多人都认为，不会赔钱的投资就是房地产，但是里面确实是增长了一种风险，我个人是赞同的。但是在我们日常的、很微观的销售中心去看，我又觉得我们的房子的买家，他们并没有外界所宣扬的房奴的色彩。我们所提供的产品线囊括了普通住宅、高端住宅等不同的级别、档次的房子，我都感觉到他们还是带着一种欢喜的心情去买房的。

休闲地产的源头在流动性本身

南都：就是大多数人其实都是买得起房子的。世荣兆业的饶总你怎么看？

饶立新：我们这么多年的开发，事实上是郊外地产，从客户层面来讲，很多都是异地的客户群体。王老师说的休闲地产很恰当，休闲地产的源头在哪里？流动性本身。异地客户群体中，他们有很大的收益，包括有东北、西北、华北的客户会到广东来购房，我们这几年推出五六千多套房子，这些地方的客户占了很大部分。这里面我们看到了，整个休闲、投资的趋势，最根本的，我看到了流动性的趋势。他们手中闲钱太多了。

明年珠三角 谁更有投资空间？

南都：刚才我们在主题演讲上看到王秘书长的一个数据：珠海的成交价已经超过广州，已经是广东省的第二位，就是目前广州、深圳、珠海三个城市是房价过万的。下一步珠三角各个城市的房价会如何发展？明年哪个城市更加有投资的发展空间？

东莞明年会有轻微涨幅

俞韶毅：2011年目前还看不出房价有改变的迹象。宏观调控政策今年有两次，一个是在“五一”之前，一个是在“十一”之前，整个起到的作用，就是要把热量冷却下去，否则的话这两个黄金季节一爆发，就是两个大的台阶。2011年我认为东莞应该有较小的、轻微的涨幅。

我看到的数据是，去年东莞的成交量是590万平方米，今年如果不出意料，在12月份结束，东莞在410万平方米左右，在量上有一定的降幅，但是在单价上面也有提高，因为高端物业在成交比重上增加了。从2009年开始，大家看到市场比较好了，然后大家大规模开工，所以，明年会有更多的产品面市，这样来说，2011年的供应量应该是不小的。 广佛一体化带来房产价值的改变

王志纲：珠江三角洲到现在看得已经很清晰了，目前最好的是佛山。8年前，佛山五市合并成为一个大城市，但是，最终变成大城市是需要时间的。所以经过了8年，现在大佛山的格局才初步形成。第二，初步形成以后，整个大佛山的观念才相应改变。现在整个大佛山格局的形成，交通网络的打通、半小时生活圈的形成，基本上所有的佛山人才开始重新认识和定格自己的生活。

南都：你是说城市格局的变化带来了房地产价值的改变？

王志纲：不光这个因素，还有第三个因素。就是广佛一体化喊了20年，到现在才终于变成了现实。伴随广佛轻轨、高铁的开通，在这种情况下佛山、广州潜在的购买力在这个时间段里面释放出来了，购销两旺。

东莞发展有自己的温和个性

王志纲：至于东莞，东莞的价格为什么起不来？我开了一句玩笑，如果以后要研究中国城市化，东莞是最符合城市化规律。第一个，先有工业化，第二个有了城市化，第三个以村和镇为特点，最后进入了一个现代田园都市。原来我们不是讲“摊大饼”吗？反而东莞没有“摊大饼”，为什么呢？因为它每一个发力点不是靠中心城市，而是靠村村联合到每一个镇产生的，高速公路一打通，最后基本上东莞人都在自己的镇里面生活，各镇也有自己的传统特色，所以形成了自己温和的个性发展。

主持人问明天的潜力、价值，我认为潜力很可能是在江门珠海那一块，肯定在那个地方，但是这个关键是用什么样的方式来去引导它。

珠海整体发展还有潜力

南都：今年有很多人建议投资客到珠海做投资，珠海房价今年的增幅也特别明显，港珠澳大桥、特区扩容，一线的品牌开发商也进入到珠海。珠海明年还继续有这个投资的机会吗？