开锁有什么决巧

开锁
开锁有什么决巧 第一篇

开锁

"一把,两把,三把……"随着年龄增长,钥匙一把把的增多了.当然,随之增多的是一把把锁. "这是我房间的钥匙,这把是衣柜的,这把是抽屉的,这把是……"我拨弄着钥匙对萍说,有了这些锁,我就有了属于自己的空间,我也不用担心爸妈的……""哼",我还没说完,就听到萍不以为然的声音,我的眉毛迅速拢到了一起,萍却淡淡地说:"你的锁太多了,这未必是件好事啊.那些锁难道仅仅锁住了一个空间吗?"

回想着放学路上与萍的对话,我迷茫了.难道我还锁住了其它什么吗?猛地,一个词在我脑海里忽闪而过--"亲情"对啊,每天放学回家,我都会立刻钻进那个自闭的空间,即便在餐桌上,也少了和爸妈的沟通.本来很温馨的家,因为有了我的那个空间,而少了多少欢乐呀.

这一层层的锁,锁住的何止两个空间?他们锁住的是我对家人的信任,更锁住了人与人的关心.

再次审视这个空间,突然觉得他很恐怖.它像一个密不透风的铁箱,封住了我的热情,让我以冰冷面对家人.

想到此,我立即拿起钥匙,一个一个地打开了所有的锁,我笑了."那个自闭的空间被我打破了啦!"我向爸妈欢呼.迎接我的是他们满脸的激动和那被我拒绝已久的爱!

开锁服务流程
开锁有什么决巧 第二篇

一．工程师接受服务任务

1．接到上门服务任务

在接受顾客上门服务任务时，首先要明确并保证用户信息准确，用户信息包括：用户姓名、地址、联系电话（或传呼、手机等）、产品型号、购买日期、故障现象、用户要求等等。如信息不详细，如地址不详、电话错、无产品型号、无购买日期故障现象不详等，首先同派工的信息员或调度核实，如核实不到则直接联系用户核实。

2．对用户信息进行分析

（1）根据用户反映的故障现象分析可能故障原因、维修措施及所需备件。如果是用户误报或使用不当，可以电话咨询而不需要上门，但应电话咨询、指导用户正确使用，2小时后跟踪回访用户使用情况；如果有可能无此备件，则马上领用或申请备件。

）据用户地址、要求上门时间及自己手中已接活的情况分析能否按时上门服务，如果是时间太短，不能保证按时到达，或同其他用户上门时间冲突，要向用户道歉、说明原因，征得用户同意与用户改约时间；若用户不同意，转其他他人或反馈中心信息员。

（3）此故障能否维修？如果是此故障从来未维修过或同类故障以前未处理好，应立即查阅资料并请教其他工程师，或同中心、总部联系。

（4）此故障能否在用户家维修？是否需拉修？是否需提供周转机？有可能无法在用户家维修，需要拉修的，应直接带周转机上门。

3．联系用户

在问题确定并找到解决方法后，应电话联系用户，确认上门时间、地址、产品型号、购买日期、故障现象等。

（1）如果离用户住地路途遥远，无法保证按约定时间上门，要向客户道歉说明原因并改约时间。

（2）如果客户地址、型号或故障现象不符，应重新确认，按确认后的地址、型号或故障现象上门服务。如果客户的产品超保，要准备收据（发票），按公司规定的收费标准进行收取费用。

（3）如果问题属用户误报或使用不当的信息，服务工程师电话咨询指导用户使用，若用户不接受咨询，服务工程师应上门进行服务；为了预防咨询错误或误咨询，凡咨询后的用户2个小时后必须回访用户，确保用户没有问题。

（4）如果用户电话无人接，服务工程师应改时间打，如再晚就不能按约定时间到达则直接按地址上门，及时向中心反馈中间结果；如果用户恼怒，拒绝服务工程师上门，应耐心听取用户发泄（注意中间要应答，让用户知道你在 听），并本着承担责任，解决 问题的原则与用户沟通，征得用户同意上门，接受服务；如果用户一直联系不上，服务工程师要按地址上门，或用户不在家，则给用户留下留言条，留下电话，希望用户以后再联系。

二．准备出发

1．准备好各种服务工具

服务工程师应准备好维修工具、备件（或周转机）、五个一道具，保修记录单、收据、收费标准、留言条、上岗证等，其中垫布属于必备物品，以免弄脏用户的东西。为了防止物品带错或漏带，服务工程师在出发前都要将自己的工具包对照标准自检一遍。

2．服务工程师出发

服务工程师出发时间要提前1小时根据约定时间及路程所需时间确定，以确保到达时间比约定时间提前5-10分钟。服务工程师要根据约定时间及路程所需时间倒推出发时间，以预防出发晚导致不能按时到。【开锁有什么决巧】

3．服务工程师在路上

如果路上不出现塞车或意外，服务工程师在其他用户家不要耽误，以确保到达时间比约定时间提前5-10分钟；若服务工程师在路上遇到塞车或其他意外，要提前电话联系向用户道歉，在用户同意的前提下改约上门时间或提前通知中心改派其他人员；如果服务工程师在上一个用户家耽误时间，应将信息反馈信息员或相关人员，以便通知到用户。【开锁有什么决巧】

三．正式服务前的工作

1．服务工程师进门前的准备工作

服务工程师应首先检查自己的仪容仪表，以保证：海尔工作服且正规整洁；容仪表清洁，精神饱满；眼神正直热情；面带微笑。

为预防服务工程师着装为非海尔工作服或衣服脏、不干净，服务工程师头发长且篷乱，胡子过长等，海尔严格要求服务工程师平时要注意自己的修养，另每天上班前要对自己的仪容仪表进行检查，在敲用户家门前，要首先对自己的仪容仪表进行自检，直到符合服务规范方可敲门。

2．敲门

虽然敲门只是一个微不足道的普通动作，但海尔照样严格要求服务工程师，一丝不苟。海尔规定的标准动作为连续轻敲2次，每次连续轻敲3下，有门铃的要先按门铃。海尔要求服务工程师平时多加练习，养成习惯；另敲门前稍微稳定一下自己的情绪，防止连续敲不停；敲的力量过大。

如果用户听不见，或有其他事情无法脱身或用户家无人，服务工程师应每隔30秒钟重复1次；5分钟后再不开门则电话联系；电话联系不上，同用户邻居确认，确认用户不在家后，给用户门上或显要位置贴留言条，等用户回来后主动电话联系用户：同时通知中心（话务中心）。为了预防用户在楼下等待，服务工程师应到楼下周围查看，有无用户在此等候。

3．进门

服务工程师按约定时间或提前5分钟到达用户家，第一要自我介绍，确认用户，并出示上岗证。

（1）如果服务工程师遇到迟到，未按约定时间到达，用户不高兴甚至不让进门等情况，海尔给服务工程师提供了各种解决方法：如用户有联系电话，必须在同用户约定的时间前1~2分钟同用户取得联系，道歉取得用户的谅解。 若服务工程师迟到时间小于15分钟，应首先向用户道歉，可以以交通受阻为理由向用户解释，争取得到用户谅解（不能以服务用户太多为理由）；若用户要赶时间可主动提出改约，再按约定时间提前上门。

若服务工程师迟到时 间超过15分钟（或更长）首先向用户真诚道歉，可解释为本来是安排其他师傅上门，但他在另一具用户家耽误了，临时改派我来，所以耽误了时间，希望得到用户的谅解，可赠送小礼品；若道歉不接受，再由售后经理上门道歉。

（2）如果用户不在家，服务工程师要表示道歉，离开并落实原因，及时找到用户；如果用户本人不在家（在家的是保姆等），而不让进门，服务工程师应亮出自己的上岗证，向对方说明事由，请对方马上联系用户确认，特殊情况下改约。

（3）若用户对上门服务工程师资格表示怀疑甚至不让进门，服务工程师应首先亮出上岗证，给用户进明是受过正规培训的；把海尔的投诉、监督电话告诉用户；通过规范的咨询语言，熟练的维修技术来赢得用户的信任；如用户就是不让进门，则同用户改约时间，由售后经理亲自上门。

（4）服务工程师有可能遇到报修产品不在此处而在别地的情况，在这种情况下，服务工程师应在征得用户同意的前提下，由用户带领到产品所在地或自行前往或改约重新上门。

（5）如果用户家临时停电或用户临时有事出门，在征得用户同意的前提下改约时间；如果用户正在吃饭，服务工程师应等用户吃完饭再上门，也可按用户的意见办。

4．穿鞋套，放置工具箱

服务工程师穿鞋套时，先穿一只鞋套，踏进用户家，再穿另一只鞋套，踏进用户家门。如果用户不让穿，服务工程师要向用户解释为工作纪律，原则上必须穿；特殊情况下可按用户的意见办理。如果服务工程师穿鞋套站在门外，进门前要擦干净鞋套。为了预防鞋套太脏、破烂、太旧等，工具包内要带备用鞋套一付。 放置工具箱时要找到一个靠近产品的合适位置，在保证工具箱不弄脏地面的前提下放好工具箱，取出垫布铺在地上，然后将工具箱放在垫布上。安装时，用盖布盖在附近可能因安装而弄脏的物品。海尔要求服务工程师出发前一定要自检，以防止工具箱、垫布太脏，工具箱内工具不整齐、乱，零部件放置杂乱、脏等，给用户造成坏印象，影响公司形象。

四．开始服务

1．耐心听取用户意见

服务工程师要耐心听取用户意见，消除用户烦恼，服务工程师服务语言要规范，海尔要求服务工程师的语言文明、礼貌、得体；语调温和，悦耳、热情；吐字清晰，语速适中。

如果用户恼怒，情绪激动，服务工程师要耐心、专心听取用户发泄，眼睛注视用户并不时应答，让用户知道你在认真听；若用户拒绝修理，要求退换弄清用户不让修的原因，从用户角度进行咨询，打消用户顾虑，让用户接受检修服务；如果用户有强烈要求维修工休息，喝水，抽烟等违反海尔服务规范的行为，服务工程师要详细讲解海尔服务宗旨及服务纪律，取得用户理解。

2．故障诊断

服务工程师应准确判断故障原因及所需更换的零部件，若超保产品，则向用户讲明产品超保需收费，征得用户同意并出示收费标准。

（1）如果服务工程师对故障原因判断不准，就以拉回通过检测仪全面检测为理由拉回检查；若所需更换备件未带，备件不好或错，服务工程师应向用户表示歉意，仅凭电话所叙述的故障现象进行判断，所带备件不对，如果用户有时间，可以马上回去取备件，如果用户暂无时间，则与用户重新约定合理时间上门服务；如果机器正常但用户认定有问题，服务工程师应用规范的咨询口径向用户进行合理咨询。

（2）服务工程师要严格按公司下发的相关技术资料，迅速排除产品故障。能在用户家修复的就现场修复，不能在用户家维修的，委婉向用户说明需拉回修，并提供周转机。.对需拉修产品外观进行检查，出示欠条并签字。如安装产品，则安装前要与用户商量安装位置，尊重用户意见，但如果用户意见违背安装规范，则应向用户说明可能会出现的隐患，请用户再斟酌，但最后的意见一定要由用户来确定。

在用户家言行一定要规范：工具、工具包、备件等维修时用的或从产品上拆卸下的一切物品必须放在垫布上；尽可能不借用用户的东西，特殊情况下如需借用，则必须征求用户同意；如需移动用户家摆放的物品时，必须事先向用户说明，并征求用户同意；要借用户家的凳子或其它物品时，必须事先征得用户同意，踩时必须用垫布防护；绝对禁止在用户家抽烟，喝水、吃饭、留宿；绝对禁止使用用户家的洗手间和毛巾等；进行产品或家具搬运时，不允许在地板或地毯上推来拖去，给用户家损坏东西应照价赔偿，并表示歉意。

（3）在实际维修中，如果.用户小修不让换件，服务工程师要向用户咨询解释；.如果在用户家无法修复，需拉回维修而用户不让拉修，或怀疑将好件给换掉或怀疑产品有大毛病而不让位修，服务工程师应以维修后需全面检测为由，讲明拉修的好处，说服用户拉修；如用户就是不同意拉修，则在用户同意的前提下在用户家中修，可让用户记下备件编号。同时为用户提供周转机，将用户产品拉回，提供收条，并跟用户约定送回时间，按规定时间送回。

（4）如果在维修中遇到新的问题，服务工程师要暂时回避用户，及时将新问题反馈到中心或总部技术科，争取当场解决，若无法保证当场解决则以检测为由说服用户拉修。如果用户不同意维修，要求退机或换机，符合退机或换机条件的，服务工程师应按用户要求给予退机或换机；不符合退机或换机条件的，给用户认真解释国家三包规定，通过真诚的服务来感动用户；特殊情况上报中心请示。如果.用户要求给予赔偿，服务工程师不要轻易答复用户，报中心请未示后办理。

（5）如果服务工程师在用户家服务时接到另一上门信息，需马上上门处理，要向用户解释需打个电话（不准用用户家电话），向中心讲明现正在用户家服务及尚需时间，由中心根据用户的轻重缓急程度改派其他服务工程师或同用户改约时间。

如果在维修时遇用户家吃饭而产品一时不能修复，原则上在征得用户同意的前提下继续维修，如确有不便则清理现场，与用户约定等用户吃完饭再回来，明确再回来的时间（不能在用户家吃饭）；若用户强烈要求服务工程师吃饭，则婉言谢绝。

锁的构造与开锁原理
开锁有什么决巧 第三篇

锁的构造与开锁原理【开锁有什么决巧】

每一种锁在构造上都有不同之处，这就决定

了其功能的不同。对于开锁原理而言，绝大多数锁的开锁原理是相同的，除磁卡锁、电子锁等部份锁例外。

一般的锁，如普通门暗锁，挂锁，电脑匙,十字型门暗锁等.....，虽然它们的样式、构造、大小,钥匙孔口不相同，但开锁原理却是完全相同的。俗话说：“万变不离其中！“这些锁开锁原理之所以完全相同，主要是在于它们的锁心都是圆形物体。学过物理的人都知道，只有圆形物体才能自由地转动。方形、扁形是物体是不能随意转动。

据某修锁专家经过二十多年对锁刻苦钻研、拆解了不少于万数的锁，锁的种类、型号成千上万，细心进行分析与探索，总结了开锁原理及许多与锁相关的经验。无论什么样式、型号的锁，只要是由锁身与锁心两大部份构造的锁，其锁心都必须是圆形物体。这一原理谁也无法改变。然后再过几十年、几百年，也不会有人能改变这一原理。

论叙了这么多，锁的开锁原理其实是在这一圆形物体的锁心上作文章的。首先，锁心都是采用较硬的金属来制作。那么，日常生活中人们所使用的锁为何都是采用铜来制作的呢？采用铜制的铜心，这是有一定理由的。铜不易生锈，铜与铁等金属不会沾结粘连。铜比较坚硬，并具有很好的韧性，不易断裂。也有少数厂家是用不锈钢制作锁心。不锈钢成本较高，为一般厂家所不采。但是有的厂家为了节省材料、降低成本，采用铝合金镀铜来制作锁心。造成锁易坏，锁心易断裂，这是不可取的。此外，采用铜墙制锁心还有一个优点是不易氧化。铜锁心的锁即便是挂在露天下被日晒雨淋久了，虽不好开启，但只要滴几滴润滑油（如煤油、机油，最好是衣车油）活动开启几下就能使用锁的功能恢复如初。

其次，在圆形的锁心上钻有几个小洞孔，再在与锁心小洞孔相应处的锁身位置也钻上相同数目且口径大小一样的小洞孔。小洞孔的作用是用来装弹子和弹簧。（锁身上的小洞孔是用来装弹子和弹簧的，而锁心上的洞孔称之为弹子）。通常，我们把锁身和锁心上的小洞孔称之为弹子孔。那么，弹子的作用是用来卡住锁心，使锁心不能随便转动的。因此，无论锁身的外型及锁身内的机关如何的不相同，但对于开锁原理发挥着主要作用的是锁心，弹子和弹簧。当锁身的弹子孔与锁心的弹子孔完全重合时，锁身弹子孔内的弹簧发挥弹力作用，把锁身弹子孔内的弹子向上顶出。锁身弹子孔内的弹子被顶进了锁心弹子孔内。锁心弹子孔内原有的弹子在同一时间被向上顶。由于锁心钥匙孔内有一条长凸条卡住，阻挡锁心弹子孔内的弹子，使弹子不被顶出弹子孔口外，脱掉出来。厂家生产锁时，都计算过弹子的长度和锁心弹子孔的深度。一般都必须是锁身弹子孔内和锁心弹子孔内的两粒弹子长度之和大于锁心弹子孔深度加锁心弹子孔口到长凸条的长度。且锁心弹子孔内的弹子长度必须大于锁心弹子孔口到长凸条的长度的1/3以上。这样，锁心弹子孔内的弹子孔口有长凸条卡住而不被顶脱出弹子孔，那锁身弹子孔的弹子在弹簧作用下就有部份长度顶进了锁心弹子孔内。锁身弹子孔内的弹子卡进了锁心弹子孔内的同时，也就是把锁心卡住，等于是卡住了圆形的物体，使圆形物体无法随意转动。此时，锁是处于锁着状态，就是平常说的“上锁了”。然而，在伸钥匙进入锁心钥匙孔后，钥匙上的齿槽把锁心弹子也内的弹子向下压缩，刚好把锁心弹子孔内的弹子全压倒，压平锁心弹子孔的另一面孔口处，（锁心弹子孔口与锁身弹子孔口的接触面），这时锁身弹子孔内的所有弹子由于被锁心弹子孔内弹子向下压的作用，也全部被压平锁身弹子孔口，回到锁身弹子孔内。这时，锁身弹子孔内的弹子不能卡进锁心弹子孔内，锁心弹子孔内被下压的弹子也不能压下进入锁身的弹子孔内，就是说没有了东西卡住圆形锁心。然后可用钥匙扭转锁心进行转动，锁心转动后则带动锁身内的机关，把锁打开。这便是开锁原理。所以，只要是圆形锁心的锁其开锁原理完全相同。

锁的开启是用钥匙进行的。为何相同的钥匙才能打开同一把锁呢？在前一节已阐述了开锁时的状态，也就是钥匙把锁身弹子孔内所有的弹子全压回到锁心与锁身弹子孔口的接触面时，才能扭动锁心将锁开启。这样就决定了钥匙必须是在能把锁身弹子孔内所有的弹子全压回到接触面（锁身与锁心）时，才能起到开锁功能。因为厂家生产出的锁，其锁身弹子孔内的弹子都是同等大小，长度一样的，而锁心弹子孔内的弹子同等到大小却不一定长短相等。这就决定了相应钥匙的凹齿槽的凹度有深浅差别。比方说，按照一般一把五齿槽的钥匙，与钥匙相应的锁头必须是锁心与锁身上都有五个弹子孔（卡珠孔除外）在锁身的弹子孔与锁心的弹子孔重合连通成五个弹子孔时，每一个弹子孔内都有一根弹簧，两粒弹子。

平常人们从钥匙孔口外向里面看进去，用眼睛可以看得见的那一排弹子统称为第一粒弹子。被第一粒弹子压在下面弹子孔内的则称为第二粒弹子。每一粒弹子都有各自的用途。锁心弹子孔内的第一粒弹子长度的不同，决定了钥匙的不同，也就决定了相同钥匙开启同一把锁这一道理。

将钥匙伸入钥匙孔后，钥匙上的每一个凹槽都对准着一粒每一粒弹子。第一粒弹子长的话，在钥匙上与之相应的凹齿槽的深度就深；反之，钥匙上凹齿槽的深度则浅。不妨拆开一把锁来观察分析就弄明白了。

第一粒弹子与第二粒弹子是紧密联系，相互制约的。第一粒弹子的长短与否决定着第二粒弹子能被弹簧顶进锁心弹子孔的深度。也就是说第一粒弹子长的话，它所占锁心弹子孔内的位置就多。这样锁心弹子孔内剩余的空间就少，那么第二粒弹子能进入锁心弹子孔内的深度就浅。相反，第一粒弹子短的话，第二粒弹子能进入锁心弹子孔内的浓度就深。 了解上述知识后，就充分弄懂了相同钥匙有开启同一把锁的道理。

按照锁厂出厂产品的规格标准计算，比如一把五齿型钥匙的普通门锁，其锁的相同机率定为2‟，也就是每500把同一类型的锁中允许有两把锁相同，钥匙也就相同。

学过排列的人都会知道，两个数字（不相同数字）有两种不同的排列，三个数有6种不同的排列，4个数有24种不同的排列，5个数有120种不同的排列，6个数有720种不同的排列，„„。排列公式为：n.(n-1).(n-1),n＞1（n为自数数）。

上述排列公式运用在锁的弹子排列上，只是针对锁的第一粒弹子在第一粒都是长度固定时进行的。那么，若是第一粒弹子长度发生变化后，其排列结果就不同了，排列的数目会增大。打个比方吧：把四粒弹子作一个排列，这四粒弹子的长充规定为第一粒长2毫米。第二粒长3毫米，第三粒长4毫米，第四粒长5毫米。其排列结果有24种。如果再更换四粒弹子来作另外一个排列，第一粒长2.5毫米，第二粒长3.5毫米，第三粒长4.5毫米，第四粒长5.5毫米，结果又有24种排列。

通过上面的举例可知，一把锁的弹子孔越多，加上弹子长度变化的不同，其钥匙和锁的相同机率就越小。但是许多厂家在生产锁时，都习惯把弹子的长度规定在一定范围内的模型中生产，不能以充分发挥第一粒弹子长度变化的作用，在一定程度上增大了钥匙的相同机率。 一般，按厂家出产的锁，最少的齿有两齿型的钥匙，最多的有16齿型的钥匙。锁内的弹子孔越多，钥匙上的齿槽数跟随着也就越多，其保险性能就越强。反之，钥匙上的齿槽数越少，锁的保险性能就越弱。第一粒弹子的不同，决定着钥匙的没同。若是拿错了钥匙，就不可能打开锁。厂家在生产制锁时，一般都规定第二粒弹子是同等到长度的，第一粒弹子是基本上不同长的。其弹子的排列决定着钥匙上齿槽的排列。若用同一把锁来调动锁身与锁心弹子孔内的弹子，可以把一把锁调成几十、几百，甚至上千把不同的锁。其调成锁的数目与弹子孔数的排列结果是数目相同的。

开锁子文书
开锁有什么决巧 第四篇

开锁子文书

兹有X县X镇X村信女XXX之子XXX近因身体欠佳，成绩下降，精神不振，经明人看出，原系有锁子宫杀一道所致，需祈求开锁。故择吉日于农历x年x月x日奉香敬献于锁关爷爷、娘娘面前，敬请恩释开脱，闯过难关，免去官煞，此后无灾无难，并请护佑XXX长命百岁，身体健康，聪明伶俐，出类拔萃，时运亨通，飞黄腾达。为此谨备三牲祭品金银万两以谢 神恩 神保：

特此为据 年x 月 x日 阳保：阴保： x

开锁岗位制度
开锁有什么决巧 第五篇

开锁岗位制度

1、为维护社会稳定，本中心严格遵循开锁登记手续；

2、用户需开锁时，须出示有效身份证与开锁地址相符或邻居、居委会、公安局证明。

3、房子租赁应出示租房协议和本人身份证，如遇租房协议（或身份证）锁在屋内须由邻居签字后方可开启；

4、摩托车、汽车驾驶员因有钥匙打不开或丢失钥匙时，驾驶员应出示行驶证及驾驶证（身份证）。

5、由法院系统预约外出协助开锁时，应由法院出示开锁委托书；

6、由租房公司预约外出协助开锁时，应由租房公司与房主共同陪同到现场进行开启；

7、单位开启保险箱，须经该单位领导认可方可开启，并为客户保守密码；

8、如遇居民住宅自来水管突发性破裂漏水或煤气突发性泄漏而影响居民公共安全时，应由民警或邻居见证方可开启；

9、验证后须按顾客提供的有效证明认真填写登记并由顾客亲笔签字（单位的加盖公章）；

10、要求开锁员工恪守尽职，严格遵守开锁制度。

开锁行业治安管理制度

一、从事开锁业的企业或个体工商户必须到辖区派出所进行登记，经所在地公安机关治安管理部门审查备案，到工商行政管理部门领取营业执照后方准营业；

二、凡从事开锁业人员，必须遵纪守法，文明执业，严格按照行业规定开展业务；

三、开锁业在开展开锁业务时按照指挥中心110的指派开展开锁业务，并认真填写开锁登记簿；

四、开启重要部门锁时，必须报辖区派出所备案并有辖区民警进行现场监督；

五、治安管理部门每年对从事开锁业的企业或个体工商户执业情况进行考核评比，对评出的优秀单位予以表彰，对评出不合格的单位予以整改、教育；

六、从事开锁业的企业或体体工商户要诚信执业，团结合作相互监督，发现有利用开锁业进行违法犯罪的，一经查实，将取消其开锁资格，并依法追究相关法律责任。

2015物业主管年终总结
开锁有什么决巧 第六篇

第1篇：二00九年度物业管理筹备处工作报告

期货大厦物业管理筹备工作正式启动、至今已有一年。在此期间，物业管理筹备处全体员工在交易所及行政公司各级领导的全面指导下，围绕着项目前期工作计划制定及实施、项目及配套服务优化建议，管理及服务预算制定及完善、物业服务人员招聘及团队组建，项目风险评估及控制，工作程序制定及建章立制、物业服务所需外委公司接洽及招标、员工系统培训等方面展开了一系列卓有成效的工作，并都如期地达到了预定的目标。现将2015年的具体工作总结及汇报如下：

一、工作计划制定及实施结合期货大厦是大连市重点工程、地标性建筑的实际情况，按照第一太平戴维斯在世界范围内对国际知名建筑成功推行的管理经验，并以第一太平戴维斯系统的价值观、使命感及远景目标为蓝图，第一项工作就是制订了细致、可行、有针对性的工作计划，包括人员计划、资金计划、前期介入准备计划，接管计划等等，并围绕着计划逐项地稳步开展各项工作。为了保障计划整体的切实可行，在实施期间不断地根据大厦的整体施工进度情况，有针对性的对各项计划进行调整，截至目前为止，物业管理筹备处已基本圆满完成了2015年制定的各项工作计划及目标。

二、项目及配套服务优化建议根据期货大厦项目特点及管理目标，按照第一太平戴维斯的管理经验，积极配合大厦各项招商及规划工作，从日后大厦具体提供的服务、设施设备的运行、维护、保养等方面，提供了大量的物业顾问服务建议，为日后为大厦提供高品质的服务奠定了基础，如今，16～18层银行整体装修已接近尾声，地下室食堂土建施工也即将结束，下一阶段的施工物业将继续跟进并提供全程服务。

三、管理及服务预算制定及完善期货大厦作为大连市的地标性建筑，资金预算必须细致、全面，方能保障大厦在今后的正常运转及提供优质的服务，资金预算既是物业管理筹备处既定的目标，也是在今后运作过程中需完成的任务，目标要明确、可行，任务要合理并具可操作，物业管理筹备处围绕着把期货大厦打造成大连市一流地标性建筑的目标，从实际出发，制定了详实，合理的资金预算并根据实际需要进行完善。

四、物业服务人员招聘及团队组建优秀的项目需要优秀的团队才能为客户提供优质的服务，为了选聘合适的人才，物业管理筹备处切实遵照行政公司“高素质、重实干、宁缺毋滥”的指示精神，严把人员招聘关。截至目前为止，物业管理筹备处共进行人员招聘近400人次，招聘员工72人，员工的综合素质整体上已达到了预期标准，为打造一支一流的物业服务团队创造了极其有利的先决条件。

五、项目风险评估及工作介入期货大厦整体尚未竣工，施工中难免存在着一定的安全隐患，遵照交易所各级领导一直强调的“安全第一”的指示精神，对项目的施工进行积极的配合和协助，强化安全防范意识，以保障后期各项服务的顺利进行，2015年7月22日至今物业管理筹备处先后遵照行政公司的指示，向现场派驻了3批共44名员工，负责现场3F机房的安全保卫、大厦整体的安全巡视及大厦整体采暖运行工作。尤其是采暖运行工作，在大厦尚未竣工、采暖系统并未全面调试的情况下，物业筹备处维修保养部全体员工在行政公司的大力关怀和支持下，克服了现场条件苦、面积大、人员杂、通讯难等等困难，边运行边保障，在保证采暖系统正常运转的情况下，大力配合了施工单位的调试及后期装修工作。在市政外网供水温度及流量不稳定的情况下，现场设备防冻工作更是被物业筹备处视为重中之重。截至今日，物业已接管的冷冻机房、盥洗水泵房、空调机房等101处设备机房内的近千余台套重要设备第一次投入试运行，就已成功实现了连续1500小时无故障运行。同时，物业筹备处员工在采暖运行的同时，更是充分利用一切机会不断深入熟悉和学习现场设备的各项技术参数。同时，现场发现问题，及时通报施工管理单位。几次现场跑水，均因物业巡检及时，从而避免了损失。为保障设备下一阶段能够更安全、平稳的运行，物业筹备处维修保养部已针对现状，提出了合理可行的维保方案。计划在设备安全运行2000小时左右，对设备进行第一次全面维保。目前，技术培训、人员准备等工作已经完备，只待维保工具及材料购回，即可实施。有了以上这些先期进入现场的宝贵经验。下一阶段物业全面接管时大规模人员进驻将更加顺利。

六、工作程序制定及建章立制物业管理筹备处充分利用了大厦竣工前时间相对充裕的有利条件、按照行政公司制定的方向、结合项目的实际情况，从满足日后各项工作能够顺利开展出发，以第一太平戴维斯成功推行的制度为基础依据，充分吸纳了KPI、SLA、ISO等国际上先进的管理元素，制定了200余项，近2万字的规章制度。各部门、各岗位，全都建立了系统的工作手册，各项工作的具体操作及流程都做出了细致地规定，各项工作应达到的质量都提出了具体的要求。为今后物业工作的正常运转提供了全面、优质的文件体系保障。如今，物业管理筹备处的各项工作已全面地走上了正轨，整体上继续向预期方向稳步前进。

七、物业服务所需外委公司接洽及招投标根据后期物业服务工作的需要，需要外委公司但当一部分的具体工作，对此，物业管理筹备处按照制定的工作计划并遵照上级领导的指示，与各外委专业公司进行了接洽和联系，根据项目实际需要，截止目前为止，已对部分外委工作展开了招标工作，在具体实施过程中，根据物业管理筹备处的前期预算和外委公司的标书，制定了合理的评分细则，并融入了作业现场抽查等先进举措，科学、缜密地对投标单位进行了考察，以保障招标结果的公开、公平、公正。

八、员工系统培训物业管理筹备处的目标是将期货大厦打造成大连市著名的地标性建筑，代表业内的最高水平，一流项目的核心保障就是拥有一流的服务团队，物业管理筹备处一贯高度重视对员工的培训工作，从物业筹备工作伊始，就安排对到岗的员工开展系统的培训工作，2015年，共进行各类培训60余次，员工受培训时间平均达到40小时以上。通过培训，员工的技术、理论水平均得到了较大的提高，团队整体素质得到了进一步的提升。

九、下一阶段工作展望随着大厦竣工日期的日益临近，物业管理筹备处下一阶段的工作将更多的以实际操作为主。有了前期充分的准备，我们对下一阶段的工作充满信心，对于今后的工作，物业管理筹备处将从以下几个方面展开：

1、塑造大连市地标性建筑充分发挥期货大厦先进的硬件优势，通过科学规范的软件管理，将期货大厦成功塑造成大连市知名的地标性建筑，并发挥出知名品牌所应有的价值，将大厦前期工程的巨额投入，转变为日后丰硕的长期回报。

2、打造精英团队在日后的团队建设中，本着客户至上，服务为本的理念，谨记“注重细节、力求完美”的宗旨，深挖服务细节，牢固树立服务意识，将物业管理筹备处物业管理筹备处打造成一支业主信任、客户满意的服务团队。

3、大厦风险控制作为期货交易平台的所在地，物业管理筹备处物业管理筹备处将重点对交易平台运行安全、人员安全及建筑主体安全提供全面的保障，将各项风险控制到最低，安全工作将是今后工作的一个长期重点。

4、物业接管与运行物业管理筹备处将全面进入并与大厦施工单位实现无缝连接，实现管理平稳过度，设备运行顺利更迭，使大厦竣工伊始，就有系统的物业管理为其提供全面的保障。

以上，是物业管理筹备处2015年工作的概况的总结，2015，是至关重要的一年，在这一年里，大厦整体施工进入尾声，各项大的施工工程即将圆满结束，大厦第一阶段的工作即将胜利完成。如今，大厦的第二阶段工作已顺利启动，物业管理筹备处已开始全面运转。大厦全面竣工后的第二阶段工作也已箭在弦上，蓄势待发。物业管理筹备处也已做好了准备，我们坚信，有行政公司为核心运筹帷幄、驾驭全局，有物业管理筹备处全体员工同心同德、锐意进取，大连期货大厦，必将会在新的一年里，作为大连市最耀眼的地标建筑，巍然矗立在星海湾畔。

第2篇：物业公司主管年终总结

我是某物业公司保洁部的主管，年终需要总结，由于工作繁忙，时间紧迫，请各位帮忙。（开头，结尾详细一些，中间的具体内容我自己再填）谢谢！一种新的工作理念指导我走完了03年，当着04年来临之际，对过去岁月的回顾、思考、过滤将为明天积累很多的经验；一种潜在的能量驱使着我为明天的工作献出更多的爱。

进入03年大厦开始内部装修，经理把我从“交易厅”抽出来加强施工现场安全监视。匆忙走马上任，楼上楼下不同方位的施工现场，堆满物品的楼道，来来往往的施工人员，这一景观把大厦弄的热闹非凡。领导交给我的任务就是阻劝施工人员在现场吸烟，我在交易厅正是干这个差事的，所以信心十足的接受了任务。那知道，偌大的一幢写字楼，跑上跑下，也不是闹着玩的，那些天，八小时的工作，我一刻不停的来回跑，生怕有安全事故发生。腿跑酸了也顾不得休息，心里只有一个念头，决不能放松警惕，大厦的安全于我同在。记得当时二楼有几个施工人员经常在现场毫无顾及的吸烟，说了吧，这些人就暂时收敛一下，只要你一离开，吸烟又成了家常饭，这个现象必须禁止，要不大厦的安全得不到保障。我马上找到那几个人，把现场安全施工的道理告诉他们，并说，出了事是我们大家的灾难，经过几次不厌其烦的开导和检查，施工人员的安全意识唤醒了。看来我的工作没有白做，施工在进行，事故却没发生。

过了半个月，张学杰辞职了，我又调回“交易厅”继续干保洁兼保安的工作。“交易厅”就剩下我一人了，面对来自客观上的压力，我没有降低工作标准，在困难面前，一人挑起了这付担子：巡视检查照样，保洁大厅照样，发现问题及时纠正并处理。为了完成领导交给的工作，于公方面，我尽职尽责；于私方面，我没有计较个人得失。正是这样，我圆满、得体的完成了工作任务，为“交易厅”的公共秩序，环境卫生献出了一份爱心。

装修在继续，保洁人手不够。

我从“交易厅”出来，开始了大厦内的保洁工作。上任伊始的那阵，正是大厦全面装修的关口，全方位的施工到处狼藉一片，尤其那些公共区域，涂料、灰渣斑斑点点。清除施工后的遗迹倒是我们保洁工作的重点。经理让我和另外两个男工洗地，没见过洗地设备也不会操作的我，只能边干边学了。带着朴实，热情从点滴做起：提水、捋线抢在前，为保障工作顺利完成着时累了一把，然而当着地面又露出明亮的光泽之时，却又从内心感到畅快。

初次保洁楼层和卫生间

二月中旬为了清理，规整装修出来的部分搂层和卫生间，我和大李一组来到了六层，主要负责楼层的地面、公共设施及男女卫生间。正是装修后的环境：楼道、卫生间、公共设施还残留着涂料、水泥的遗痕。不太熟悉保洁工作的我和大李一道投入到工作之中。不懂保洁要点，这就迫使我用最短的时间熟悉业务，甘当学生，不耻下问，经过一段时间，看、听、问和实际操作的体验，我很快的胜任了工作。

那期间，我每天不停的用地拖推扫楼道，许多涂料的斑点愣是用油灰刀、擦丝一点点的消除了。手的酸痛常常让我拿起碗筷时发抖。这些没有让我退却，是一种精神在鼓舞我的斗志，让我忘记了疲劳，忘记了酸痛。努力工作就是为客户营造良好的环境，那个“客户是给我们发工资”的故事常常回响在耳边。“客户至上”的理论，通过具体行动的实施客观的反射出来。

保洁卫生间从装修状态恢复到正常使用，我们不是关起门来搞清理，而是在客人们进进出出的情况下进行的，墙壁的灰渣需要剔除，我就用小锯条一点点的剔，有些部位需要趴在地上才能工作，没有选择余地，于是趴在地上数小时的工作；便坑里的污渍需要涮洗，我放下剔除工具，仔细清洗便坑；面台有了污痕，赶紧去擦，就这样，用一颗爱心亲爱所从事的保洁工作，我边干边学，不仅掌握了一定的保洁技术，而且还领悟到了“客户至上”的精髓。一种冲天的干劲，任劳任怨的精神鞭策着我为公司的利益尽职尽责。当着楼层、卫生间、公共设施达到了标准之时，畅快的心境彷佛让我年轻了许多。

独当一面练，就十八般武艺

三月下旬大厦装修完毕，需要清理的卫生间呼啦啦一下冒出了八个。由于工作需要我独自一人去清理保洁一层两个男卫生间，接受任务的我二话没说，带着火热的心，带着先期所获的经验杀向一层。

清理便坑、洗刷地面、剔除墙壁灰渣这些简单繁琐的工作，常常弄的我满头大汗，工作一天累的腰酸腿痛，面对这些我没有畏惧，心里只有一个念头，尽快的恢复卫生间正常运营，满足客人们的需要，才是保洁工的责任。在这种思想的指导下，我兢兢业业一丝不苟的工作着，经过大约一个星期的不懈努力，一个漂亮、洁净的卫生间脱颖而出。望着进进出出客人们带着满意的笑容，我从

心里感到欣慰：真诚的劳动换来回报，这些比什么都让人兴奋。

后台默默无闻的工作

三月底按经理的要求我上了夜班。工作对象是整个大厦所有的卫生间，地下室，一至六层所有的楼面及所有的公共设施和五部楼梯。当时，楼层西段四至六层客房部分业主们都在装修，一时间，楼道，卫生间尘土铺天盖地，给保洁工作带了不小的难度。怎么办？没有更好的办法只有干喽。我不停的来往于各个楼层，在施工间隙中快速工作，有时楼道需要四五遍的打扫才能干净；更有甚者，刚刚擦拭好的公共设施没多大功夫又飞上一层粉尘。环境的恶劣加大了劳动的力度，摆在面前只有两条出路：一是退却；一是迎着困难顶住，一种责任感，一种敬业精神鼓舞我选择了后者，克服困难勇往直前。整个夜班就是在反反复复的劳动中渡过的，工作上的辛苦让我得到了肌体上的锻炼，环境的复杂给了我一个适应的机会，让我深深感到，做一名合格的保洁工，第一要吃苦；第二要有一个饱满的工作热情；第三要有敬业精神。就个人而言，虽然苦点累点，但大厦的洁净迎来了众多客户们的笑脸，这个回报用劳动换来值得。

保洁工作的多变性

大厦的特殊情况决定了保洁工作的多变性。五月十四号，我开始上早晚班了。工作要求我早上在白班保洁工来临之前为她们做好前期工作准备，傍晚又要为大厦加班的某些公司营造良好的卫生环境，整块的工作时间分成两块，上下班的路程多了一倍，然而工作上却越发精细起来：楼上楼下，左边右边近乎立体式的工作现场，给了我一个为大厦整个环境卫生出力流汗的机会。正值夏季，空气的湿度常常让我带着一身的汗水渡过一个班次，这些困难并没有吓倒我，一种责任感，一颗热心，让我用饱满的情绪从事我们的保洁工作。大厦干净了，我虽然累点，但却带了不少快乐，因为劳动换来的回报，让我看到了大厦的整洁。

保持热情，继往开来

大规模的装修随着客户的不断入住暂告一段落。环境的改善迎来了众多的客户光临。接下来为客户营造环境的整洁成了物业的主题旋律。接受任务的我，用饱满的精神开始了下一步的工作：八月二日，我由原来的早晚班改成晚班，主要任务，四、五、六三个楼层的地面、卫生间、公共设施、东西两部楼梯、地下室南侧、134、132、1130等五间业主办公室。时间短了，可工作量却加大了许多，为了在有限的时间内做好所辖区域内的保洁，通过实践加之思考，渐渐的摸索出一套工作方法：有重点，方法得当的工作为完成任务提供了一个前提；细致入微，诚恳的服务态度，解读了“客户至上”的理论，一个看得见，摸的着，实实在在的保洁形象展现在客户面前。过去的一年，经过不断的自我锤炼，技术上有了提高，对“客户至上”的理念有了行为上的不断升华。当步入04的时候，努力、热情周到的服务思想将指导我更好的干好保洁，为公司出力，为保洁工书写壮丽的篇章。

第3篇：物业管理处主任个人年终总结

我从200*年9月到深业大厦任职，到200*年6月调到福星，历时9个月。从摸索到熟悉，从茫然到自信，在我前进的每一步，都得到了公司领导和同事的热情相助，得到了多数业主、租户的谅解与支持。如果说这9个月的工作还有一些可取之处的话，那决不是因为我个人有多大的能力，而应归功于我们有一支高素质的专业队伍，有一群有热情、肯奉献的物业管理人。作这个小结的目的，也决不是给自己涂脂抹粉，而是希望能达到两个目的:其一，冷静回顾一下这段时间的工作得失，总结经验，吸取教训;其二，以自己的这段经历为案例，为公司今后锻炼、培养人才提供参考。

我这9个月的工作，基本可分为三个阶段。

第一阶段，摸索阶段。从200*年9月初到11月底。这一阶段的工作，一方面是尽快掌握物业管理的基础知识，掌握大厦的基本情况，另一方面确保大厦各项工作的正常进行。由于交接时间较短，很多事情只能边干边学习，在此期间，管理处的日常工作主要靠的是公司一整套管理制度，靠的是管理人员的高度自觉。这一时期的工作，在大的事件处理上能积极向领导汇报，迅速采取措施，未出现严重错误，但在工作细节上还存在不少问题，好在有领导和同事及时指出并补救，均未产生严重后果。

第二阶段，尝试阶段。从200*年12月到3月底。这一阶段的工作，除继续学习，维持大厦的正常运转外，开始将自己的一些管理理念融入进去，给大厦的管理加入一些个性化的色彩。主要完成的工作有:1、改善员工工作、生活环境;设立探亲房，清理大厦6楼平台;2、与员工一起过冬至、吃年夜饭，做好节日安排，特别是安排好保安的春节生活;3、举办高尔夫之旅和羊年贺词征集活动;4、布置建立员工档案、业主档案、合同档案，对合同的执行情况进行跟踪;5、强调管理上要有痕迹，异常情况一定要有文字记录，要封闭;6、调整员工工作安排，强调租赁、收款、合同管理工作;7、处理好与分公司资产部的关系，争取对方的谅解与支持。其中，第1项，设立探亲房对于保安的影响较大，工作热情有明显提高;清理6楼平台也彻底解决了保安宿舍外的脏乱差现象，基本解决了保安晾衣问题。第2项体现了公司对员工实实在在的关怀，但只侧重物质上的安排，忽略了业余文化生活上的安排。第3项，因时间关系，高尔夫之旅准备不够充分，显得冉喜执佟５项合同跟踪，主要是了解合同执行情况，对过期合同进行补签，对未执行条款补充说明。第5项主要改变管理上的无报告、无记录现象。第6项分工后，收款工作有明显改进，租赁工作也开展得更好。第7项与分公司资产部坦诚相待，及时沟通，清理了一些引起矛盾的地方，如管理用房出租问题、占用租赁房问题，得到了对方的谅解与支持。这一时期的工作，主要思路是多接触问题，多处理问题，因此出错的机会也，但一般都能及时调整过来。大胆尝试对于自身业务能力的提高十分有帮助。

第三阶段，推动阶段。从200*年4月初到5月底。这一阶段的工作，主要是推动员工按公司及管理处的计划、安排，完成各项工作。重点抓的工作有:1、防非典工作;2、微笑活动;3、外墙立面广告位出租;4、窗户维修、卫生间更换木门、楼道粉刷;5、坠物砸车及索赔。其中，第1项包含的事情较多，涉及面广，基本能按公司布置落实各项防范措施，并结合大厦实际有所补充，各方反应良好，但有的工作还存在一些瑕疵，如电梯间的提示不够美观。第2项工作也在按计划开展，取得了一定效果，尚有较大提升空间。第3项工作给管理处带来了不少收益;第4项，窗户维修基本完成，卫生间更换木门、楼道粉刷正在进行，客户反应良好。第5项，对我们的处理客户很满意，但事后未按九千填写事故报告，且未作错误提醒，经公司领导指出后纠正。这一时期的工作，总的来说比较明晰，与同事的协调配合也较好，工作效率较高，但考虑问题时有时还不够全面，需要改进的地方还很多。

经过这9个月的工作，掌握了物业管理的一些基础知识，熟悉了基层管理工作流程，基本形成了自己的一套工作方式，也对公司理念有了更深的认识。我在工作中越来越感受到，以诚待人，以诚处事，从短期看也许会给自己带来一些困扰，但从长远看其效果是显而易见的。无论是对公司领导、对同事还是对业主，诚实本身就是最大的尊重，才能得到真正的理解与支持，很多看起来很困难的事也因此迎刃而解。与分公司资产部的交往就是如此，以前大家觉得对方很难缠，总是怀疑这怀疑那，盯得特别死，后来我们以诚相待，对方反而在很多地方照顾到管理处的利益，相互之间合作良好。今后，由于业主本身所具备的高素质，随着他们对物业管理工作了解程度的加深和关注度的提高，必然要求提高管理上的透明度，使物业管理行为更加规范。因此。诚信决不仅仅是一个口号，而将成为企业生存的前提。

这9个月的工作，也暴露了自身存在的一些问题，如在设备管理上还比较薄弱，还应拿出的时间与客户、与员工沟通，有待在今后的工作中予以改进。同时，希望能有机会全面、系统地学习、掌握物业管理知识，提高自己的专业水平。决心在新的岗位上，投入的时间、更大的热情，完成公司布置的各项工作，不辜负公司领导的期望。

第4篇：物业公司的主管年终工作总结

自今年11月份入职和风物业满是领域服务中心以来，为了尽快适应新的工作岗位和工作环境，我自觉加强学习，虚心求教释惑，不断理清工作思路，总结工作方法，现已能胜任本职。一方面，干中学、学中干，不断掌握方法积累经验。我注重以工作任务为牵引，依托工作岗位学习提高，通过观察、摸索、查阅资料和实践锻炼，较快地进入了工作情况。另一方面，问书本、问同事，不断丰富知识掌握技巧。在公司领导和同事的帮助指导下，从不会到会，从不熟悉到熟悉，我逐渐摸清了工作中的基本情况，找到了切入点，把握住了工作重点和难点。在我们客服部与其他部门的合作下，较好地完成了各项工作任务，下面将任职来的工作情况汇报。具体情况如下：

一、规范行为，提高自身形象。

1.管理处员工统一着装，挂牌上岗。

2.按客服中心的接待要求，贯彻礼貌待人、微笑服务、主动问候的方式接待业主、来访者。

3.对业主、来访者提出的要求进行分析，以便提供更好、更优质的服务。

4.业主的报修、投诉等工作做到及时有效的处理和回访，并认真做好记录。

二、规范服务。

1.认真书写各项工作日志，文件、记录清楚。

2.建立了维修巡查表，等各类表格落实交班工作记录本。

3.客服组每周一上午召开一次周例会，在员工汇报工作的基础上，小结、点评、总结前一阶段完成的工作任务，同时布置新的工作任务，宣传中心例会规定，提出明确要求，及时上报主管，请示工作。

4.建立完善的档案管理制度，对收集各类资料等文件分类归档完整，有检索目录。同时，初步实施了电子化管理，各种公告、通知、报告、物业费、业主信息资料，并同步建立电子档案，可随时调阅。

三、房屋管理深入细致。

及时处理居家报修和公共区域的报修问题，半年居家维修服务量高达740件，公共区域752件，小区维修量大，技术人员少，要求维修工技术全面，并且还要带夜班维修工作和北苑日夜维修任务。维修工作人员总是默默地工作，从无怨言，从不计较个人得失。我们的张立勇师傅总是一手肩扛梯子，一手骑自行车，从这家到那一户，从来都是热情微笑，仔细讲解和宣传维修知识。汪学林师傅一次又一次“违规”配合业主买材料（我们一般要求业主自行准备材料），骑电瓶车到建材市场寻找匹配的材料，从来没有申请过一次路费和人工费，在繁忙的维修工作中，分担着一部分北苑维修工作，每次都是风风火火两边跑。维修师傅忙碌的身影，无数次地感动了我，各种重大维修、夜晚维修都是随叫随到，谢谢他们在自己的岗位上无怨无悔地奉献，真诚而执着地付出勤劳的汗水。

四、对房屋管理维护。

1.对正在装修的房屋，我们严格按房屋装修规定，督促户主按规定进行装修，装修申请、装修人员实施ab卡的管理，杜绝违章情况的发生。

2.对小区已装修业主发生房屋渗漏等情况，管理处采取几种方式帮助住户排忧解难，一方面打报告由学校集中处理，一方面报学校修建中心，一方面积极联系施工单位。针对住户反映的问题，落实维修。

五、日常设施养护。

建立维修巡查制度，对公共区域日常设施、设备进行保养维护，及时通知电梯、门禁公司技术人员维保、维修。对小区路灯督促全面检修，供水供电系统及时查验、修缮，排除安全隐患，对小区公共区域便民晾晒等问题及时打报告学校筹建。

六、规范保洁服务过程，满足清洁舒适的要求。

监督指导小区保洁工作，制定标准操作监督流程，落实分区负责制度，定人、定岗、定工作内容，每周定期检查制度，有效地调动其积极性，促进内部和谐竞争，提升小区环境质量。

七、绿化工作。

生活垃圾日产日清，装修垃圾每周一次落实清理。园林绿化工人坚持每月对小区树木进行修剪、补苗、病虫除害、施肥施水等工作。目前树木长势良好，保证小区内的绿化养护质量。

八、宣传文化工作方面

团结合作，共同进步，开展批评与自我批评，打造和谐、文明、团结创新的团队，提升物业服务品质，宣传物业的工作及中心的服务理念，保证畅通的沟通渠道，坚持正确的服务理念（有理也是无理），及时向业主提供安全知识，健康常识，天气预报，温馨提示等。赢得了业主对物业管理工作的理解和支持。每月两次的定期天然气充值服务，半年共为55户业主提供服务，期间无一例钱、卡、票失误现象，在住户间建立了良好的口碑。多次为住户捡到钱包、衣物、自行车、电瓶车等拾金不昧的行为，也因此受到住户的表扬，帮业主联络钟点工等家政服务，向外联络家电、开锁等有偿服务。为业主提供一个弹琴吟唱的娱乐环境，拉近与住户之间的关系。西苑物业积极响应、参与集团的文化生活，组织舞蹈、唱歌等娱乐活动，目前正在积极筹备“新春歌舞会”活动。

九、主要经验和收获

在工作二个月以来，完成了一些工作，取得了一定成绩，总结起来有以下几个方面的经验和收获

（1）只有摆正自己的位置，下功夫熟悉基本业务，才能尽快适应新的工作岗位；

（2）只有主动融入集体，处理好各方面的关系，才能在新的环境中保持好的工作状态；

（3）只有坚持原则落实制度，认真管理，才能履行好区域经理职责；

（4）只有树立服务意识，加强沟通协调，才能把分内的工作做好。

十、存在的不足

由于工作实践比较少，缺乏相关工作经验，的工作存在以下不足

（1）对物业管理服务费的协议内容了解不够，特别是对以往的一些收费情况了解还不够及时。

十一、下步的打算

针对工作中存在的不足，为了做好新一年的工作，突出做好以下几个方面

（1）积极搞好与妇保、海关有关领导之间的沟通协调，进一步理顺关系；

（2）加强业务知识的学习提高，创新工作方法，提高工作效益；

（3）管好耗材方面的开销，最大程度为公司节省成本；

（4）想方设法培训员工礼节与操作知识，努力成为一只综合素质较高的保洁队伍；

（5）抓好所管区域的保洁后勤工作。

综上所述，我部门工作在公司领导的全力支持，在各部门的大力配合以及部门员工的共同努力下，虽然取得了一定的成绩，但还没有完全达到公司的要求，离先进物业管理水平标准还有一段距离，我们今后一定加强学习，在物业公司经理的直接领导下，为业主提供规范、快捷、有效的服务，认真做好接待工作，为业主创造优美、舒适的生活、休闲氛围，提升物业的服务品质。我有信心在今后的工作中不断改进，不断创新，做好各项管理工作，不断总结经验和教训，不断的进取，做一命真正的++品牌的宣传者、塑造者和执行者新的一年，即将来到，决心在岗位上，投入更多的时间，更大的热情，完成上级布置的各项工作，不辜负上级领导的期望。希望我们的团队每一个人珍惜在一起的和谐气氛，创造更多的惊喜和超越，更好的发挥团队精神，以“住户无抱怨、服务无缺憾、管理无盲点、工程无隐患”为工作目标，让我们和风物业随着新年悄然而至的脚步，而潜入我们业主的内心而努力、奋斗！和风物业，“加油！！！”

第5篇：物业主管年度工作总结

09年，在***小区待的第三年。随着2015年新年的临近，今年一年的工作已接近尾声，这一年***小区有了很大改观，这一年公司面貌越发新颖。现将本年度工作总结如下：

***小区建筑面积**万平方米，共有楼房**幢，商业***幢，住房***，约***人。共收物业***元，取暖费***元，收取率均为100%。

一、小区的日常管理工作

09年初，二期接房的大致结束，业主搬迁入住的各种工作尤为突出。空调、太阳能、防盗窗的安装管理提上了工作日程，门口紧查，院内勤转，各员工相互配合，整顿各工人的施工管理，保证了小区房屋的整体外观环境，为以后的创优工作做足了准备。11月份二、三期接房工作的基本完成，管理区域的不断增加，保洁、保安队伍的扩大，产生了一定的工作和管理难度，我们尝试用各种不同的方式来打扫和保持院内卫生和安全管理，设立一、二期保洁班长的门每日检查，每栋楼顶的保洁员、房管员工作和检查签字，既有业主监督，又提高了工作质量。门口对每辆骑出电瓶车的检查，保证了我们整年无丢失现象的发生。空置房面积和数量的扩大，使我们不得不抽出1—2天的时间来集中打扫，通风和检查，发现问题及时记录和解决，使***小区的空置房管理成为公司的榜样。

二、公司的各项工作，加强相互配合，完善小区整顿管理

1、针对今年手足口病，甲型H1N1流感病毒的防治，***小区的工作变得异常明显。新入住小区，高流动人群，09年6月份，***小区5周岁以下儿童就达到了180多个，每天对小区内聚集人群的驱散、讲解；对院区及各单元楼道的消毒检查；以及同社区防疫站同志的走访配合，占用了我们很多的工作时间，我们不遗余力的共同渡过了危险期，保证了业主们的正常生活。