2016物业管理行业报告

2016年物业管理现状及发展趋势分析
2016物业管理行业报告 第一篇

2015年版中国物业管理市场调研与发展趋

势预测报告

报告编号：160601A

行业市场研究属于企业战略研究范畴，作为当前应用最为广泛的咨询服务，其研究成果以报告形式呈现，通常包含以下内容：

一份专业的行业研究报告，注重指导企业或投资者了解该行业整体发展态势及经济运行状况，旨在为企业或投资者提供方向性的思路和参考。

一份有价值的行业研究报告，可以完成对行业系统、完整的调研分析工作，使决策者在阅读完行业研究报告后，能够清楚地了解该行业市场现状和发展前景趋势，确保了决策方向的正确性和科学性。

中国产业调研网Cir.cn基于多年来对客户需求的深入了解，全面系统地研究了该行业市场现状及发展前景，注重信息的时效性，从而更好地把握市场变化和行业发展趋势。

一、基本信息

报告名称： 2015年版中国物业管理市场调研与发展趋势预测报告 报告编号： 160601A ←咨询时，请说明此编号。 优惠价： ￥7200 元 可开具增值税专用发票

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温馨提示： 如需英文、日文等其他语言版本，请与我们联系。

二、内容介绍

行业现状

物业管理作为一门新兴行业，被业内人士普遍称为房地产的第二次开发，是物业服务性功能的一种提升， 物业管理提供的服务商品，是一种综合性的管理和全方位的服务，而且这些管理和服务是针对物业本体及其业主和使用人，最终服务于业主和使用人的。物业管理在小区公共设施保养维护、社区服务、小区建设以及提升城市住宅的整体管理水平方面都有千丝万缕的关联。随着我国经济建设蓬勃发展和人民生活水平的不断提高，近年来在我国的一些大、中、小城市相继开发建设了大量的生活小区、写字楼等。为适应市场经济的需要，物业服务企业应运而生，并逐步发展成为一个新兴的行业。物业管理作为现代房屋管理的一种管理模式，是随着房地产经济市场化和住房商品化的发展而产生的，它是房地产生产、流通、消费领域的延续，也是房地产产业的一个重要分支。物业管理实行的是企业化经营、专业化管理、社会化服务和市场化运作的运行机制，适应了社会主义市场经济体制的需要。 市场容量

据中国产业调研网发布的2015年版中国物业管理市场调研与发展趋势预测报告显示，城镇化过程中由于人口转移将带来大量住房需求，假设人均住房面积为35平方米，那么人口转移将带来住房需求量35亿平方米。预计2015-2018年，我国物业管理营业收入年均增长800亿元。其中住宅地产物业管理面积和收入保持平稳较快增长，商业地产物业管理营收年均增长预计达300-350亿。2011-2015年营业收入平均增长率达到20%。2014年以来，受中国楼市大环境影响，成交的下行导致房地产下游产业出现了经营危机，加上近年来，关于住宅物业的纠纷的频繁发生，2014年下半年住宅地产的物业

管理将会继续受到不良影响。尽管如此，国人对于高端服务行业还是处于不断追求的局面中，因而如果在未来发展过程中，更侧重于高端类型的服务，侧重于商业地产的物业管理的开发和创新，中国物业管理行业将会是未来五至十年享有较好发展前景的行业。 在50年的住房使用期内，包括房屋大、中修及设施设备改造和其他服务消费的累计支出贴现后，与购房当年住房价格的比例为1：1，砖混结构住房为1.5：1。因此物业管理不但有利于刺激居民购房积极性，其本身也对扩大消费、拉动经济增长有重要作用。人均GDP跨过800美元之后，住房面积将持续增长、居住质量将快速提高。在人均住房建筑面积达到35㎡。人均GDP达到3000美元之前的相当长的一段时期，都是住房面积提高和居住质量改善阶段。目前，我国城镇居民人均住房建筑面积超过26㎡，住房严重短缺问题基本解决，居民住房需求进入面积增加与质量提高并重、从单纯的生存型需求向舒适型需求转变的新阶段。 发展趋势

近年来，我国物业管理行业的呈现出生机勃勃的发展趋势，随着一系列物业管理法规、制度的颁布实施，物业管理市场环境日趋成熟，既为物业管理企业创造了发展的机遇，同时使物业管理企业面临着发展的挑战。随着物业管理行业竞争的不断加剧，物业管理企业愈来愈需要把握瞬息万变的市场变化，国内优秀的物业管理生产企业愈来愈重视对行业市场的研究，特别是对企业发展环境和客户需求趋势变化的深入研究。高端物业服务包括对建筑、设备、设施的运行管理与维护保养，管辖区域的安全秩序管理、环境管理与环境保护，以及对物业客户自尊与服务享受的满足，这些服务构成了产品所提供的核心利益。随着行业发展所依托的社会、经济、法制、市场环境的变化，物业管理正呈现提档升级的多元化发展态势。可以预料，今后几年，法规政策的完善、监管体系的建立、定价机制的转变、税收政策的突破，将为行业发展打造相对宽松的外部环境；市场竞争的加剧，将极大地推进行业专业化、市场化、规范化进程城镇化战略的实施，将推动物业管理加速向中西部地区和中小城市及农村推进；在重大活动、事件和抢险救灾中作用的发挥，以及对既有建筑节能减排等工作的开展，将凸显行业的社会责任和专业价值；向现代服务业的转型，将使一大批品牌企业的综合实力进一步提升；商业模式的创新将对改善行业生存状况产生深远影响。2015年，我国物业管理行业企业营业收入预计将达到4280亿元。 面临问题

房地产开发和物业管理存在着紧密地联系，房地产行业的状况直接对物业管理产生影响。目前越来越多的房地产开发商认识到物业管理在房地产开发中的重要性，十分关注物业管理的发展，而在物业管理行业还没能充分关注房地产的现状和发展，这和物业

管理的发展极不适应。长期以来对于物业管理强调的是谁开发谁管理，使得市场化无法形成，而过分强调的服务又使得企业忽视了经营。随着市场化步伐的加快和国际上物业管理概念及企业的引入，越来越暴露出了我国物业管理企业经营能力不足的问题。进一步促进行业经营理念与服务水平的整体提高，带动更多物业服务企业综合实力和市场竞争力提高的工作，应提到推动行业进步的重要日程。此外，推进企业的整合、改制、兼并和重组，引导企业在整合社会服务资源、企业自身资源、业主资源的同时，在整合行业资源上寻求突破，由此搭建行业转型升级中企业合作共赢的平台，是当前需要关注和着手解决的重要问题。

《2015年版中国物业管理市场调研与发展趋势预测报告》对物业管理市场的分析由大入小，从宏观到微观，以数据为基础，深入的分析了物业管理行业在市场中的定位、物业管理行业发展现状、物业管理市场动态、物业管理重点企业经营状况、物业管理相关政策以及物业管理产业链影响等。

《2015年版中国物业管理市场调研与发展趋势预测报告》还向投资人全面的呈现了各大物业管理公司和物业管理行业相关项目现状、物业管理未来发展潜力，物业管理投资进入机会、物业管理风险控制、以及应对风险对策等。 正文目录

第一章 物业管理行业相关概述 第一节 物业管理的介绍 一、物业管理的定义 二、物业管理服务的内容 三、物业管理七大特色 四、高水准物业管理的原则

第二节 国内外物业管理基本特征的比较 一、国外物业管理的基本特征分析 二、国内物业管理的基本特征分析 第三节 物业管理产权理论分析 一、产权理论简介

二、物业管理产生的产权理论分析

2016年物业管理现状及发展趋势分析
2016物业管理行业报告 第二篇

中国物业管理行业现状调研分析及市场前

景预测报告（2016版）

报告编号：1828728

行业市场研究属于企业战略研究范畴，作为当前应用最为广泛的咨询服务，其研究

成果以报告形式呈现，通常包含以下内容：

一份专业的行业研究报告，注重指导企业或投资者了解该行业整体发展态势及经济

运行状况，旨在为企业或投资者提供方向性的思路和参考。

一份有价值的行业研究报告，可以完成对行业系统、完整的调研分析工作，使决策

者在阅读完行业研究报告后，能够清楚地了解该行业市场现状和发展前景趋势，确保了

决策方向的正确性和科学性。

中国产业调研网Cir.cn基于多年来对客户需求的深入了解，全面系统地研究了该行

业市场现状及发展前景，注重信息的时效性，从而更好地把握市场变化和行业发展趋势。

一、基本信息

报告名称： 中国物业管理行业现状调研分析及市场前景预测报告（2016版）

报告编号： 1828728 ←咨询时，请说明此编号。

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温馨提示： 如需英文、日文等其他语言版本，请与我们联系。

二、内容介绍

行业现状

物业管理作为一门新兴行业，被业内人士普遍称为房地产的第二次开发，是物业服

务性功能的一种提升， 物业管理提供的服务商品，是一种综合性的管理和全方位的服

务，而且这些管理和服务是针对物业本体及其业主和使用人，最终服务于业主和使用人

的。物业管理在小区公共设施保养维护、社区服务、小区建设以及提升城市住宅的整体

管理水平方面都有千丝万缕的关联。随着我国经济建设蓬勃发展和人民生活水平的不断

提高，近年来在我国的一些大、中、小城市相继开发建设了大量的生活小区、写字楼等。

为适应市场经济的需要，物业服务企业应运而生，并逐步发展成为一个新兴的行业。物

业管理作为现代房屋管理的一种管理模式，是随着房地产经济市场化和住房商品化的发

展而产生的，它是房地产生产、流通、消费领域的延续，也是房地产产业的一个重要分

支。物业管理实行的是企业化经营、专业化管理、社会化服务和市场化运作的运行机制，

适应了社会主义市场经济体制的需要。

市场容量

据中国产业调研网发布的中国物业管理行业现状调研分析及市场前景预测报告（20

16版）显示，城镇化过程中由于人口转移将带来大量住房需求，假设人均住房面积为3

5平方米，那么人口转移将带来住房需求量35亿平方米。预计2015-2018年，我国物业

管理营业收入年均增长800亿元。其中住宅地产物业管理面积和收入保持平稳较快增长，

商业地产物业管理营收年均增长预计达300-350亿。2011-2015年营业收入平均增长率

达到20%。2014年以来，受中国楼市大环境影响，成交的下行导致房地产下游产业出

现了经营危机，加上近年来，关于住宅物业的纠纷的频繁发生，2014年下半年住宅地产

的物业管理将会继续受到不良影响。尽管如此，国人对于高端服务行业还是处于不断追

求的局面中，因而如果在未来发展过程中，更侧重于高端类型的服务，侧重于商业地产

的物业管理的开发和创新，中国物业管理行业将会是未来五至十年享有较好发展前景的

行业。

在50年的住房使用期内，包括房屋大、中修及设施设备改造和其他服务消费的累

计支出贴现后，与购房当年住房价格的比例为1：1，砖混结构住房为1.5：1。因此物业

管理不但有利于刺激居民购房积极性，其本身也对扩大消费、拉动经济增长有重要作用。

人均GDP跨过800美元之后，住房面积将持续增长、居住质量将快速提高。在人均住

房建筑面积达到35㎡。人均GDP达到3000美元之前的相当长的一段时期，都是住房

面积提高和居住质量改善阶段。目前，我国城镇居民人均住房建筑面积超过26㎡，住

房严重短缺问题基本解决，居民住房需求进入面积增加与质量提高并重、从单纯的生存

型需求向舒适型需求转变的新阶段。

发展趋势

近年来，我国物业管理行业的呈现出生机勃勃的发展趋势，随着一系列物业管理法

规、制度的颁布实施，物业管理市场环境日趋成熟，既为物业管理企业创造了发展的机【2016物业管理行业报告】

遇，同时使物业管理企业面临着发展的挑战。随着物业管理行业竞争的不断加剧，物业

管理企业愈来愈需要把握瞬息万变的市场变化，国内优秀的物业管理生产企业愈来愈重

视对行业市场的研究，特别是对企业发展环境和客户需求趋势变化的深入研究。高端物

业服务包括对建筑、设备、设施的运行管理与维护保养，管辖区域的安全秩序管理、环

境管理与环境保护，以及对物业客户自尊与服务享受的满足，这些服务构成了产品所提

供的核心利益。随着行业发展所依托的社会、经济、法制、市场环境的变化，物业管理

正呈现提档升级的多元化发展态势。可以预料，今后几年，法规政策的完善、监管体系

的建立、定价机制的转变、税收政策的突破，将为行业发展打造相对宽松的外部环境；

市场竞争的加剧，将极大地推进行业专业化、市场化、规范化进程城镇化战略的实施，

将推动物业管理加速向中西部地区和中小城市及农村推进；在重大活动、事件和抢险救

灾中作用的发挥，以及对既有建筑节能减排等工作的开展，将凸显行业的社会责任和专

业价值；向现代服务业的转型，将使一大批品牌企业的综合实力进一步提升；商业模式

的创新将对改善行业生存状况产生深远影响。2015年，我国物业管理行业企业营业收入

预计将达到4280亿元。

面临问题

房地产开发和物业管理存在着紧密地联系，房地产行业的状况直接对物业管理产生

影响。目前越来越多的房地产开发商认识到物业管理在房地产开发中的重要性，十分关

注物业管理的发展，而在物业管理行业还没能充分关注房地产的现状和发展，这和物业

管理的发展极不适应。长期以来对于物业管理强调的是谁开发谁管理，使得市场化无法

形成，而过分强调的服务又使得企业忽视了经营。随着市场化步伐的加快和国际上物业

管理概念及企业的引入，越来越暴露出了我国物业管理企业经营能力不足的问题。进一

步促进行业经营理念与服务水平的整体提高，带动更多物业服务企业综合实力和市场竞

争力提高的工作，应提到推动行业进步的重要日程。此外，推进企业的整合、改制、兼

并和重组，引导企业在整合社会服务资源、企业自身资源、业主资源的同时，在整合行

业资源上寻求突破，由此搭建行业转型升级中企业合作共赢的平台，是当前需要关注和

着手解决的重要问题。

《中国物业管理行业现状调研分析及市场前景预测报告（2016版）》通过物业管理

项目研究团队多年对物业管理行业的监测调研，结合中国物业管理行业发展现状及前景

趋势，依托国家权威数据资源和一手的调研资料数据，对物业管理行业现状及趋势进行

全面、细致的调研分析，采用定量及定性的科学研究方法撰写而成。

《中国物业管理行业现状调研分析及市场前景预测报告（2016版）》可以帮助投资

者准确把握物业管理行业的市场现状及发展趋势，为投资者进行投资作出物业管理行业

前景预判，挖掘物业管理行业投资价值，同时提出物业管理行业投资策略、营销策略等

方面的建议。

正文目录

第一章 中国物业管理行业发展综述

1.1 物业管理行业的定义

1.1.1 物业管理的起源

1.1.2 物业管理的定义

1.1.3 物业管理在国民中的作用

1.2 物业管理行业的发展环境

1.2.1 法律、政策环境

1.2.2 物业管理具体政策解读

（1）《物业管理条例》解读

2016年物业管理现状及发展趋势分析
2016物业管理行业报告 第三篇

2016-2020年中国物业管理市场深度调查分

析及发展前景研究报告

报告编号：1630866

行业市场研究属于企业战略研究范畴，作为当前应用最为广泛的咨询服务，其研究

成果以报告形式呈现，通常包含以下内容：

一份专业的行业研究报告，注重指导企业或投资者了解该行业整体发展态势及经济

运行状况，旨在为企业或投资者提供方向性的思路和参考。

一份有价值的行业研究报告，可以完成对行业系统、完整的调研分析工作，使决策

者在阅读完行业研究报告后，能够清楚地了解该行业市场现状和发展前景趋势，确保了

决策方向的正确性和科学性。

中国产业调研网Cir.cn基于多年来对客户需求的深入了解，全面系统地研究了该行

业市场现状及发展前景，注重信息的时效性，从而更好地把握市场变化和行业发展趋势。

一、基本信息

报告名称： 2016-2020年中国物业管理市场深度调查分析及发展前景研究报告

报告编号： 1630866 ←咨询时，请说明此编号。

优惠价： ￥7020 元 可开具增值税专用发票

网上阅读：

YuQianJing.html

温馨提示： 如需英文、日文等其他语言版本，请与我们联系。

二、内容介绍

行业现状

物业管理作为一门新兴行业，被业内人士普遍称为房地产的第二次开发，是物业服

务性功能的一种提升， 物业管理提供的服务商品，是一种综合性的管理和全方位的服

务，而且这些管理和服务是针对物业本体及其业主和使用人，最终服务于业主和使用人

的。物业管理在小区公共设施保养维护、社区服务、小区建设以及提升城市住宅的整体

管理水平方面都有千丝万缕的关联。随着我国经济建设蓬勃发展和人民生活水平的不断

提高，近年来在我国的一些大、中、小城市相继开发建设了大量的生活小区、写字楼等。

为适应市场经济的需要，物业服务企业应运而生，并逐步发展成为一个新兴的行业。物

业管理作为现代房屋管理的一种管理模式，是随着房地产经济市场化和住房商品化的发

展而产生的，它是房地产生产、流通、消费领域的延续，也是房地产产业的一个重要分

支。物业管理实行的是企业化经营、专业化管理、社会化服务和市场化运作的运行机制，

适应了社会主义市场经济体制的需要。

市场容量

城镇化过程中由于人口转移将带来大量住房需求，假设人均住房面积为35平方米，

那么人口转移将带来住房需求量35亿平方米。预计2015-2018年，我国物业管理营业

收入年均增长800亿元。其中住宅地产物业管理面积和收入保持平稳较快增长，商业地

产物业管理营收年均增长预计达300-350亿。2011-2015年营业收入平均增长率达到2

0%。2014年以来，受中国楼市大环境影响，成交的下行导致房地产下游产业出现了经

营危机，加上近年来，关于住宅物业的纠纷的频繁发生，2014年下半年住宅地产的物业

管理将会继续受到不良影响。尽管如此，国人对于高端服务行业还是处于不断追求的局【2016物业管理行业报告】

面中，因而如果在未来发展过程中，更侧重于高端类型的服务，侧重于商业地产的物业

管理的开发和创新，中国物业管理行业将会是未来五至十年享有较好发展前景的行业。

据中国产业调研网发布的2016-2020年中国物业管理市场深度调查分析及发展前景

研究报告显示，在50年的住房使用期内，包括房屋大、中修及设施设备改造和其他服

务消费的累计支出贴现后，与购房当年住房价格的比例为1：1，砖混结构住房为1.5：1。

因此物业管理不但有利于刺激居民购房积极性，其本身也对扩大消费、拉动经济增长有

重要作用。人均GDP跨过800美元之后，住房面积将持续增长、居住质量将快速提高。

在人均住房建筑面积达到35㎡。人均GDP达到3000美元之前的相当长的一段时期，

都是住房面积提高和居住质量改善阶段。目前，我国城镇居民人均住房建筑面积超过2

6㎡，住房严重短缺问题基本解决，居民住房需求进入面积增加与质量提高并重、从单

纯的生存型需求向舒适型需求转变的新阶段。

发展趋势

近年来，我国物业管理行业的呈现出生机勃勃的发展趋势，随着一系列物业管理法

规、制度的颁布实施，物业管理市场环境日趋成熟，既为物业管理企业创造了发展的机

遇，同时使物业管理企业面临着发展的挑战。随着物业管理行业竞争的不断加剧，物业

管理企业愈来愈需要把握瞬息万变的市场变化，国内优秀的物业管理生产企业愈来愈重【2016物业管理行业报告】

视对行业市场的研究，特别是对企业发展环境和客户需求趋势变化的深入研究。高端物

业服务包括对建筑、设备、设施的运行管理与维护保养，管辖区域的安全秩序管理、环

境管理与环境保护，以及对物业客户自尊与服务享受的满足，这些服务构成了产品所提

供的核心利益。随着行业发展所依托的社会、经济、法制、市场环境的变化，物业管理

正呈现提档升级的多元化发展态势。可以预料，今后几年，法规政策的完善、监管体系

的建立、定价机制的转变、税收政策的突破，将为行业发展打造相对宽松的外部环境；

市场竞争的加剧，将极大地推进行业专业化、市场化、规范化进程城镇化战略的实施，

将推动物业管理加速向中西部地区和中小城市及农村推进；在重大活动、事件和抢险救

灾中作用的发挥，以及对既有建筑节能减排等工作的开展，将凸显行业的社会责任和专

业价值；向现代服务业的转型，将使一大批品牌企业的综合实力进一步提升；商业模式

的创新将对改善行业生存状况产生深远影响。2015年，我国物业管理行业企业营业收入

预计将达到4280亿元。

面临问题

房地产开发和物业管理存在着紧密地联系，房地产行业的状况直接对物业管理产生

影响。目前越来越多的房地产开发商认识到物业管理在房地产开发中的重要性，十分关

注物业管理的发展，而在物业管理行业还没能充分关注房地产的现状和发展，这和物业

管理的发展极不适应。长期以来对于物业管理强调的是谁开发谁管理，使得市场化无法

形成，而过分强调的服务又使得企业忽视了经营。随着市场化步伐的加快和国际上物业

管理概念及企业的引入，越来越暴露出了我国物业管理企业经营能力不足的问题。进一

步促进行业经营理念与服务水平的整体提高，带动更多物业服务企业综合实力和市场竞

争力提高的工作，应提到推动行业进步的重要日程。此外，推进企业的整合、改制、兼

并和重组，引导企业在整合社会服务资源、企业自身资源、业主资源的同时，在整合行

业资源上寻求突破，由此搭建行业转型升级中企业合作共赢的平台，是当前需要关注和

着手解决的重要问题。

《2016-2020年中国物业管理市场深度调查分析及发展前景研究报告》通过物业管

理项目研究团队多年对物业管理行业的监测调研，结合中国物业管理行业发展现状及前

景趋势，依托国家权威数据资源和一手的调研资料数据，对物业管理行业现状及趋势进

行全面、细致的调研分析，采用定量及定性的科学研究方法撰写而成。

《2016-2020年中国物业管理市场深度调查分析及发展前景研究报告》可以帮助投

资者准确把握物业管理行业的市场现状及发展趋势，为投资者进行投资作出物业管理行

业前景预判，挖掘物业管理行业投资价值，同时提出物业管理行业投资策略、营销策略

等方面的建议。

正文目录

第一章 物业管理的相关概述

1.1 物业管理的介绍

1.1.1 物业管理的定义

1.1.2 物业管理的主要内容

1.1.3 物业管理的历史发展分期

1.2 国内外物业管理基本特征的比较

1.2.1 国外物业管理的基本特征

1.2.2 国内物业管理的基本特征分析

1.3 物业管理产权理论的简析

1.3.1 产权理论的简介

1.3.2 物业管理产权理论的产生

2016年物业管理行业分析报告
2016物业管理行业报告 第四篇

2016年物业管理行业

分析报告

2016年6月

目录

一、智慧社区 ...................................................................................... 5

二、物业管理市场迅速发展 ............................................................... 6

三、物业管理行业上市公司 ............................................................... 8

四、行业联动 ...................................................................................... 9

五、收入来源 .................................................................................... 10

六、利润变现 .................................................................................... 13

七、成本控制 .................................................................................... 14

八、政策及价格粘性 ........................................................................ 16

九、综合服务 .................................................................................... 18

十、同业公司比较 ............................................................................ 19

由于今年将至少有两家物业管理公司在香港市场新上市，我们预计物业管理行业在未来将迎来更多区域或者全国范围内的行业整合。具体来看，2014 年6 月，总部位于深圳的彩生活服务集团于2014 年6 月成为第一家在香港上市的物业管理公司；2015 年10 月，中海物业集团作为中国海外发展旗下从事物业管理业务的全资子公司，在香港主板以实物分派方式成功独立上市，合资格股东每持有三股中国海外发展可获得分配一股中海物业（中海物业和中国海外发展享有相同的股权结构，即由央企中国建筑工程总公司作为母公司持有约61%股份）；随后，2015 年11 月，总部位于广州的独立物业管理公司-中奥到家集团也顺利实现上市。此外，总部位于杭州的开发商绿城中国旗下的绿城服务集团，和总部位于广州的开发商祈福集团旗下的祈福生活服务均已在港交所披露上市计划。

物管市场高度分散。中国指数研究院2014 年数据显示，中国物业管理行业中合计有超过7 万家公司，但仅有不到20 家公司的合约管理面积超过5,000 万平米。具体来看，物业管理公司主要分为两类，一类具有房地产开发商背景，并在很大程度上受益于母公司充足的物业资源，占总数比例约为80%；另一类则为独立的物业管理公司，占比约20%。从合约管理面积的项目来源来看，中海物业约90%来自于中海自身开发物业，仅有10%来自外部项目，而万科旗下的万科物业则有高达95%来自于万科自建物业，仅有5%为外部项目。与此形成鲜明对比的是，中奥到家几乎100%在管面积均来自于其他独立开发商发展的项目。

2016年物业管理行业分析报告
2016物业管理行业报告 第五篇

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2016年4月

目 录

一、公司概况 3

1、中国最大的社区服务运营商 4

2、主营业务：物业管理、工程服务、增值服务 5

3、持续强化社区家庭服务O2O 平台 6

二、通过技术创新和模式创新，彩生活分享物管行业整合收益 6

1、行业现状：中小物业生存困难，成本、价格增速倒挂 6

2、行业整合成本不高，TOP20 有扩张机会 8

2、通过技术创新和模式创新降低成本是彩生活扩张利器 9 3、2020年彩生活有望达成10亿平米物管目标 10

三、彩生活有望通过房、车、人实现“流量变现” 11

1、彩生活战略终极目标是借助社区入口，建立社区生态圈 11 2、2014年彩生活增值服务在毛利中占比208% 12

3、围绕房、车、人的紧密生活圈服务，彩生活有望获得竞争优势 14

四、风险因素 15

1、劳动力成本持续上升 15

2、物业管理公司并购成本上升 16

3、增值业务可能受到第三方垂直平台威胁 16

五、盈利预测：未来6年净利润复合增长率有望超过30% 16

中国最大的社区服务运营商。彩生活成立于2002 年，是目前中国最大的社区服务运营商，管理的物业面积超过2 亿平米。主营业务包括：物业管理、工程服务、增值服务。彩生活将“对物的管理”转变为“对人的服务”，开发并运营了彩之云社区服务平台，注册用户数超过100 万，活跃用户超过40 万， E 理财、E 维修、E 租房已分别上线运营。

通过技术创新和模式创新降低成本是公司扩张利器。物管行业属于劳动密集型产业，由于人工成本持续上升，同时管理费受“政府指导价”管制，导致成本、价格增速倒挂，中小物业公司生存艰难。再加上行业集中度低（TOP20的市场份额44%），带来的直接益处是行业整合成本低。彩生活首先通过自动化（摄像头、防跟踪自动门）、标准化（总部或地区办事处集中管理）、服务外包（清洁、园艺）的方式降低人力成本和运营成本，获得行业竞争优势，然后通过委聘和收购兼并的方式扩大市场份额，分享行业整合的盛宴。

从广覆盖到做密度，2020 年公司有望达成10 亿平米物管目标。截至2014年底，彩生活已布局110 个城市，提供订约管理和顾问服务的住宅小区1260个，管理面积205 亿平方米。目前覆盖广度已达标，未来需要做深密度。假设每年新增委聘面积05 亿平米，并购面积08 亿平米，则可达成目标。

未来6 年净利润复合增长率有望超过30%。2014 年剔除上市和购股权费用的影响，公司平均每平米净利润为132 元。未来不利因素是收购价格和物业管理成本上升。保守假设到2020 年平均每平米管理物业净利润1 元/年。在10亿平米的物业管理面积基础上，公司净利润有望超过10 亿元，对应在