无锡市人大视察2016年,城中村改造

2016年城中村改造建设研究分析及发展趋势预测
无锡市人大视察2016年,城中村改造 第一篇

2016年版中国城中村改造建设市场现状调

研与发展前景趋势分析报告

报告编号：1697837

行业市场研究属于企业战略研究范畴，作为当前应用最为广泛的咨询服务，其研究成果以报告形式呈现，通常包含以下内容：

一份专业的行业研究报告，注重指导企业或投资者了解该行业整体发展态势及经济运行状况，旨在为企业或投资者提供方向性的思路和参考。

一份有价值的行业研究报告，可以完成对行业系统、完整的调研分析工作，使决策者在阅读完行业研究报告后，能够清楚地了解该行业市场现状和发展前景趋势，确保了决策方向的正确性和科学性。

中国产业调研网Cir.cn基于多年来对客户需求的深入了解，全面系统地研究了该行业市场现状及发展前景，注重信息的时效性，从而更好地把握市场变化和行业发展趋势。

一、基本信息

报告名称： 2016年版中国城中村改造建设市场现状调研与发展前景趋势分析报告 报告编号： 1697837 ←咨询时，请说明此编号。 优惠价： ￥7650 元 可开具增值税专用发票

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温馨提示： 如需英文、日文等其他语言版本，请与我们联系。

二、内容介绍

《2016年版中国城中村改造建设市场现状调研与发展前景趋势分析报告》对城中村改造建设行业相关因素进行具体调查、研究、分析，洞察城中村改造建设行业今后的发展方向、城中村改造建设行业竞争格局的演变趋势以及城中村改造建设技术标准、城中村改造建设市场规模、城中村改造建设行业潜在问题与城中村改造建设行业发展的症结所在，评估城中村改造建设行业投资价值、城中村改造建设效果效益程度，提出建设性意见建议，为城中村改造建设行业投资决策者和城中村改造建设企业经营者提供参考依据。 正文目录

第一章 城中村改造建设发展综述 1.1 城中村改造的定义 1.1.1 城中村的定义

（1）城中村的定义和特征 （2）城中村产生的原因 （3）城中村的社会功能 1.1.2 城中村改造的定义 （1）城中村改造的定义 （2）城中村改造的目标

1）综合发展 2）社会目标 3）产业目标 4）文化目标 1.2 城中村改造的必要性 1.2.1 城中村的负功能

（1）城中村成为城市犯罪高发地带 （2）城中村影响城市景观 （3）城中村成为不稳定因素 1.2.2 城中村改造的经济效益 1.2.3 城中村改造的政府动机 （1）改善城市形象的政绩动力 （2）日趋重要的社会维稳考虑 （3）城中城改造的利益驱动 1.3 城中村改造对房地产的影响 1.3.1 对房地产市场供给的影响 1.3.2 对房地产市场需求的影响 1.3.3 对房地产价格走势的影响 第二章 城中村改造建设的外部环境分析 2.1 我国经济环境分析 2.1.1 GDP运行轨迹分析 2.1.2 固定资产投资轨迹分析 2.1.3 国家宏观经济发展趋势 2.2 我国城镇化进程

2.2.1 城镇化的定义 2.2.2 我国城镇化发展历程 2.2.3 我国城镇化建设趋势 2.2.4 城镇化带来的投资机遇 2.3 人口现状分析 2.3.1 我国人口构成分析 2.3.2 我国人口素质分析 2.3.3 我国年龄结构分析 2.4 产业结构调整趋势

2.4.1 三次产业之间结构变化趋势 2.4.2 工业内部各产业结构变化趋势 2.4.3 农业内部结构各产业结构变化趋势 2.5 土地资源供给分析 2.5.1 全国土地资源供给现状 2.5.2 全国土地资源利用现状 2.5.3 全国土地资源供给趋势 2.6 房地产景气度分析

2.6.1 全国房地产开发投资分析 2.6.2 全国商品房销售和待售情况 2.6.3 房地产开发企业的资金来源 2.6.4 全国房地产开发景气指数 第三章 城中村改造市场分析与改造模式 3.1 城中村改造市场现状分析 3.1.1 我国城中村改造进程分析

2016年城中村改造发展现状及市场前景分析
无锡市人大视察2016年,城中村改造 第二篇

2015年中国城中村改造行业发展调研与发

展趋势分析报告

报告编号：1617987

行业市场研究属于企业战略研究范畴，作为当前应用最为广泛的咨询服务，其研究成果以报告形式呈现，通常包含以下内容：

一份专业的行业研究报告，注重指导企业或投资者了解该行业整体发展态势及经济运行状况，旨在为企业或投资者提供方向性的思路和参考。

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一、基本信息

报告名称： 2015年中国城中村改造行业发展调研与发展趋势分析报告 报告编号： 1617987 ←咨询时，请说明此编号。 优惠价： ￥7650 元 可开具增值税专用发票

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二、内容介绍

《2015年中国城中村改造行业发展调研与发展趋势分析报告》针对当前城中村改造行业发展面临的机遇与威胁，提出城中村改造行业发展投资及战略建议。

报告以严谨的内容、翔实的分析、权威的数据、直观的图表等，帮助城中村改造行业企业准确把握行业发展动向、正确制定企业竞争战略和投资策略。

报告是城中村改造业内企业、相关投资公司及政府部门准确把握城中村改造行业发展趋势，洞悉城中村改造行业竞争格局、规避经营和投资风险、制定正确竞争和投资战略决策的重要决策依据之一，具有重要的参考价值。 正文目录

第一章 城中村改造建设发展综述 1.1 城中村改造的定义 1.1.1 城中村的定义

（1）城中村的定义和特征 （2）城中村产生的原因 （3）城中村的社会功能 1.1.2 城中村改造的定义 （1）城中村改造的定义

（2）城中村改造的目标 1）综合发展 2）社会目标 3）产业目标 4）文化目标 1.2 城中村改造的必要性 1.2.1 城中村的负功能

（1）城中村成为城市犯罪高发地带 （2）城中村影响城市景观 （3）城中村成为不稳定因素 1.2.2 城中村改造的经济效益 1.2.3 城中村改造的政府动机 （1）改善城市形象的政绩动力 （2）日趋重要的社会维稳考虑 （3）城中城改造的利益驱动 1.3 城中村改造对房地产的影响 1.3.1 对房地产市场供给的影响 1.3.2 对房地产市场需求的影响 1.3.3 对房地产价格走势的影响 第二章 城中村改造建设的外部环境分析 2.1 我国经济环境分析 2.1.1 GDP运行轨迹分析 2.1.2 固定资产投资轨迹分析 2.1.3 国家宏观经济发展趋势

2.2 我国城镇化进程 2.2.1 城镇化的定义 2.2.2 我国城镇化发展历程 2.2.3 我国城镇化建设趋势 2.2.4 城镇化带来的投资机遇 2.3 人口现状分析 2.3.1 我国人口构成分析 2.3.2 我国人口素质分析 2.3.3 我国年龄结构分析 2.4 产业结构调整趋势

2.4.1 次产业之间结构变化趋势 2.4.2 工业内部各产业结构变化趋势 2.4.3 农业内部结构各产业结构变化趋势 2.5 土地资源供给分析 2.5.1 全国土地资源供给现状 2.5.2 全国土地资源利用现状 2.5.3 全国土地资源供给趋势 2.6 房地产景气度分析

2.6.1 全国房地产开发投资分析 2.6.2 全国商品房销售和待售情况 2.6.3 房地产开发企业的资金来源 2.6.4 全国房地产开发景气指数 第三章 城中村改造市场分析与改造模式 3.1 城中村改造市场现状分析

2016年新区住宅楼(城中村改造项目)可行性研究报告
无锡市人大视察2016年,城中村改造 第三篇

第一章 总 论

一、项目名称及承办单位

1、项目名称

新区12#、13#住宅楼（城中村改造项目）

2、项目建设性质

新建

3、项目建设单位

xx区xx社区居委会

法定代表：

地址：xx市xx区福寿西街与月河路西北角

电话：

4、报告编制单位

xxxx工程造价咨询事务所有限公司

工程造价咨询等级：丙级

证书编号：工咨丙11820060058

发证机关：国家发展与改革委员会

二、工作依据

1、xx区xx社区居委会与xxxx工程造价咨询事务所有限公司签订的工程咨询委托书与合同书；

2、《中华人民共和国城市规划法》；

3、《城市规划编制办法》；

4、《城市居住区规划设计规范》；

5、《xx市人民政府关于加快中心市区“城中村”改造的意见》潍政发〔2004〕9号；

6、《xx市人民政府关于加快中心市区“城中村”改造的补充意见》潍政发〔2006〕25号；

7、项目用地范围内现状及周围环境等基础资料；

8、建设单位等相关部门提供的证明和资料等。

三、研究范围

1、项目建设必要性

2、建设条件与地址

3、规划设计方案

4、物业管理

5、环境保护与节能

6、实施计划与工程管理

7、投资估算与资金筹措

8、社会效益分析

四、工作概况

xxxx工程造价咨询事务所在接受xx区xx社区居委会关于编制xxxx新区12#、13#住宅楼（城中村改造项目）项目申请报告的委托后，立即组织成立了研究工作小组，进行实地考察，搜集资料，对项目的建设的必要性进行了多方面的调查研究，会同有关部门对项目建设方案进行了认真、细致的讨论、研究，在此基础上编制了本报告。

五、建设单位概况

xx市xx区xx街道xx社区居委会，现有居民780户，人口2400

人，位于xx区福寿西街与月河路西北角，隶属于xx区xx街办，居民住宅楼改造项目位于北宫西街北侧，月河路以东、xx西街南侧，规划用地14.28亩，该处交通方便，处于xx区中心，各种服务设施配套齐全，地理位置十分优越，xx社区居委会在社会各界的关怀和大力支持帮助下，坚持诚信做人，认真干事，奉献社会，服务居民的理念，正在不断的进行“城中村”改造。

六、研究结论

1、建设地址

该项目位于xx区月河路以东，北宫西街以北。项目东临北门大桥，南临北宫西街，北临xx西街，占地面积9510㎡。该地块交通方便，地理位置优越。

2、建设规模

该项目总占地面积9510平方米，其中可建设用地面积8190平方米，道路用地面积1320平方米，总建筑面积14729平方米，建筑密度32.6%，容积率1.72，绿化率35%，总户数132户，项目建成后人口约为390人，停车位132个。

3、物业管理

物业管理对该项目的建设将提前介入，积极推行社会化、专业化、科学化、经营性的物业管理体制。物业管理应严格按照《物业管理条例》的有关规定为居民提供多层次、全方位、细致周到的物业管理服务。

4、实施进度计划

该项目建设期计划于2008年4月份开工，预计2009年12月份建成交付使用。

5、投资估算

该项目建设总投资为2000万元，其中建安工程费用1876.4万元，其他费用84.4万元，预备费39.2万元。项目平均开发成本为1358元/平方米。

项目的资本金为700万元。

6、资金筹措

该项目的全部资金由xx社区居委会自筹解决。

7、经济和社会效益分析

项目建成后，安置70户拆迁居民，面积为7810平方米，剩余面积6919平方米进入市场销售（按每平方米2900元均价销售），收入约为2000万元，收入费用基本持平，符合国家和地方的有关城中村改造的政策。

该项目的开发建设符合国家产业政策和xx市城市发展规划，对于改善城市面貌，加快城市化进程具有积极的作用。项目提高和改善了xx区的居住环境，为居民提供一处功能齐全、设施完善、环境优美的现代化住宅，具有良好的社会效益。

第二章 项目建设的必要性

一、项目提出背景

xx区位于xx市区西部，原xx市区范围基本上坐落于xx区内，随着xx城区结构调整，xx市区的发展重点也随之向东部倾斜，xx市城区东移，老xx市即xx城区的城市发展严重滞后于xx市的总体发展，原城区的面貌多年来未有实质性的改变。随着市委、市政府繁荣老区、开发西部的战略构想的实施，近几年，xx区的城市建设步伐明显加快，城市面貌大有改观。但重点街道、商业路段的改造由于人口密集、已有的商业店铺较多，改造拆迁成本较高，因此，多数需要改造的路段至今尚未实施。

月河路是xx市的一条南北交通次干道，位于xx城区内，北起北二环西街，南到胜利街，该路段为生活性道路，人口较多，商业网点密集，且多数房屋建设年代已久，设施条件差，周围环境已直接影响到城市的品味和形象，根据xx市城市总体规划和xx区重点建设规划，近期将对月河路及周边规划建设成“第二条北海路”使其成为xx市的标志性建筑和亮点，并促进城区西部经济的发展，提升城市品味和档次，改善城市的投资环境，给市民一个舒适的居住、休闲、购物场所。

xx社区居委会xx新区住宅楼项目位于规划建设的月河路与北宫西街交叉口东北角，东临北门大街，北临xx西街。因此，xxxx新区12#、13#住宅楼项目是服从和配合城市重点建设项目的需要。

二、项目建设的必要性

1、市场需求

某区办公室2015年城中村改造工作计划
无锡市人大视察2016年,城中村改造 第四篇

某区办公室2015年城中村改造工作计划

为扎实做好xxxx年城中村改造工作，全力加快安置项目建设进度，确保搬迁群众早日回迁，特制定本计划。

一、指导思想

坚持“稳步推进、注重回迁、规范操作、破解难题”的指导思想，细化夯实安置房质量提升年各项具体工作，建立明晰的责任体制和联合协调工作机制，集中力量解决手续报批、安置配套、资金筹集等问题，完善项目监管机制，提升项目管理水平，规范有序开展城改各项工作。

二、目标任务

（一）按照“积极、稳妥”的思路，主动谋划尚未实施改造村的城改工作，加快城市重点区域城中村改造步伐，做到成熟一个、拆除一个，平稳有序推进有形改造工作。

（二）采取多项措施，切实推进安置项目建设。推动xx村、xx村等x个安置项目开工建设，全年完成安置房开工面积xxx万平方米，完成投资额xx亿元，归集城改专项资金xxxx万元；全力做好xx庄、xxx村、xx庄、xx、xx村、xx堡等xx个村的回迁安置工作(其中，xxx)；确保xx村等安置项目按节点完成建设任务。

（三）对于确实无法按时回迁的城改安置项目，各街道和开发企业要妥善解决安置延期有关问题，提前做好维稳预案和延迟安置期间过渡费用的落实工作。

（四）完善无形改造后续工作，做好无形改造与有形改造的无缝衔接，加快土地转性步伐。各街道至少完成x个以上城改项目的土地转性资料上报工作；确保完成xx村经济体制改革工作，力争完成广大门村经济体制改革工作；确保完成xx村、xx村农转居工作，力争完成广大门村农转居工作。（其中，xxx任务）

（五）加快手续完善工作，围绕已完成整村拆除的城改项目，重点办理项目“五证”等后续手续，破解售房难问题。各街道至少取得x个以上城改项目商品房预售证；完成xx村、xx村、xx村等x个村的改造方案批复工作。

（六）进一步做好安全生产和治污减霾工作。各街道要树立安全改造、环保改造理念，确保安全生产无事故；以“五个100%”为标准开展治污减霾工作。

三、工作措施

（一）抓好目标任务下达落实。由区城改办分解下达xxxx年城中村改造目标任务，督促指导各单位高效开展工作，确保全年目标任务顺利完成。

（二）加快安置房建设进度。一是针对进展缓慢的安置房建设项目，区城改办要加大与相关街道办事处及开发企业的协调力度，并加强与建设、执法、规划、市政等相关部门的对接联系，排除影响安置房建设的各种障碍。二是区城改办要指导各街道制定详细回迁安置计划，做到“早谋划、早动手”，确保回迁安置工作井然有序，力争搬迁群众早日回迁。三是要积极搭建平台，不断拓宽城改项目信贷和融资渠

道，多方筹措安置房建设资金。

（三）加快项目手续办理。区城改办要按照“全程跟进、全程监督、全程服务”的思路，以“约谈”和“一对一”的方式，对街道和开发企业进行指导、督促，明确项目工作时间节点和政策要求，加快手续办理工作进度。

（四）抓实安全生产和治污减霾工作。一是牢固树立安全改造理念，把工作重点放在规范管理上，加大安全排查和隐患整治工作力度，实现“遏制一般性安全生产事故、杜绝较大安全生产事故”的目标。二是进一步加强城中村改造项目的扬尘污染防治工作，对各城改项目进行“地毯式”排查，通过查找隐患部位、夯实整改措施，以“五个100%”为要求开展城改项目工地管理工作，达到治污减霾工作标准。《某区办公室2015年城中村改造工作计划》

2016-2022年中国城中村改造行业竞争态势与发展前景分析报告
无锡市人大视察2016年,城中村改造 第五篇

2016-2022年中国城中村改造行业竞

争态势与发展前景分析报告

中国报告网

2016-2022年中国城中村改造行业竞争态势与发展前景分析报告

中国报告网发布的《2016-2022年中国城中村改造行业竞争态势与发展前景分析报告》首先介绍了城中村改造行业市场相关概念、分类、应用、经营模式，行业全球及中国市场现状，产业政策生产工艺技术等，接着统计了行业部分企业盈利、负债、成长能力等详细数据，对行业现有竞争格局与态势做了深度剖析；结合产业上下游市场、营销渠道及中国政策环境，经济环境，对行业未来投资前景作出审慎分析与预测。

第一章： 城中村改造建设发展综述

1.1 城中村改造的定义

1.1.1 城中村的定义

（1）城中村的定义和特征

（2）城中村产生的原因

（3）城中村的社会功能

1.1.2 城中村改造的定义

（1）城中村改造的定义

（2）城中村改造的目标

1）综合发展

2）社会目标

3）产业目标

4）文化目标

1.2 城中村改造的必要性

1.2.1 城中村的负功能

（1）城中村成为城市犯罪高发地带

（2）城中村影响城市景观

（3）城中村成为不稳定因素

1.2.2 城中村改造的经济效益

1.2.3 城中村改造的政府动机

（1）改善城市形象的政绩动力

（2）日趋重要的社会维稳考虑

（3）城中城改造的利益驱动【无锡市人大视察2016年,城中村改造】

1.3 城中村改造对房地产的影响

1.3.1 对房地产市场供给的影响

1.3.2 对房地产市场需求的影响

1.3.3 对房地产价格走势的影响

• 【报告来源】中国报告网--

• 【交付方式】Email电子版/特快专递

• 【价 格】纸介版：7200元 电子版：7200元 纸介+电子：7500元

第二章： 城中村改造建设的外部环境分析

2.1 我国经济环境分析

2.1.1 GDP运行轨迹分析

2.1.2 固定资产投资轨迹分析

2.1.3 国家宏观经济发展趋势

2.2 我国城镇化进程

2.2.1 城镇化的定义

2.2.2 我国城镇化发展历程

2.2.3 我国城镇化建设趋势

2.2.4 城镇化带来的投资机遇

2.3 人口现状分析

2.3.1 我国人口构成分析

2.3.2 我国人口素质分析

2.3.3 我国年龄结构分析

2.4 产业结构调整趋势

2.4.1 次产业之间结构变化趋势

2.4.2 工业内部各产业结构变化趋势

2.4.3 农业内部结构各产业结构变化趋势

2.5 土地资源供给分析

2.5.1 全国土地资源供给现状

2.5.2 全国土地资源利用现状

2.5.3 全国土地资源供给趋势

2.6 房地产景气度分析

2.6.1 全国房地产开发投资分析

2.6.2 全国商品房销售和待售情况

2.6.3 房地产开发企业的资金来源

2.6.4 全国房地产开发景气指数

第三章： 城中村改造市场分析与改造模式

3.1 城中村改造市场现状分析

3.1.1 我国城中村改造进程分析

3.1.2 我国城中村改造主要问题

（1）城中村改造土地问题分析

（2）违章建筑拆迁补偿问题分析

（3）改造资金来源渠道问题分析

（4）城中村改造的利益分配问题

（5）城中村改造与城市整体功能协调问题

（6）改造后村民后续生活的改善问题

3.2 城中村改造市场竞争分析

3.2.1 现有业内竞争者分析

3.2.2 城中村村民议价能力

3.2.3 潜在进入者威胁分析

3.3 城中村主要改造模式分析

3.3.1 城中村改造主体分析

（1）政府主导型

（2）村集体主导型

（3）开发商主导型

3.3.2 城中村改造方式分析

（1）一次性全面改造

（2）滚动式全面改造

（3）综合整治式改造

3.3.3 城中村改造成本分析

（1）总成本结构分析

（2）拆迁补偿费分析

（3）工程咨询费分析

（4）市政配套费分析

（5）市场营销费用分析

（6）运营管理费分析

3.3.4 城中村改造模式分析

（1）政府式改造模式

（2）自发式改造模式

（3）市场式改造模式

3.4 城中村改造融资模式分析

3.4.1 土地拍卖融资方式

（1）含义及适用范围

（2）主要优势与劣势

3.4.2 银行信贷融资方式

（1）含义及适用范围

（2）主要优势与劣势

3.4.3 集体经济自筹资金方式

（1）含义及适用范围

（2）主要优势与劣势

3.4.4 房地产信托（REITs）

（1）含义及适用范围

（2）主要优势与劣势

3.5 城中村改造拆迁补偿模式分析

3.5.1 补偿方式分析

（1）货币补偿方式分析

（2）产权调换方式分析

3.5.2 安置方式分析

（1）就地安置方式分析

（2）异地安置方式分析

3.6 城中村公共设施开发运营模式

3.6.1 工程项目融资代建制

3.6.2 村民投资参股经营模式

3.6.3 PFI(私人主动融资PrivateFinanceInitiative)

3.6.4 分阶段的建设时序控制

第四章： 城中村改造市场规模与投资分析

4.1 城中村改造市场规模分析

4.1.1 我国现有城中村数量规模

4.1.2 我国现有城中村区域分布

4.1.3 我国城中村改造需求分析

4.1.4 我国城中村改造市场规模

4.2 城中村改造项目关键成功因素

4.2.1 要素一：营造区域价值

4.2.2 要素二：综合体建筑开发

4.2.3 要素三：项目开发顺序

4.2.4 要素四：项目整体社会效应

4.3 城中村改造商业市场定位与规划

4.3.1 项目区域市场分析

（1）城市规划角度

（2）城市商业市场角度

（3）相关物业市场角度

4.3.2 消费者研究分析

（1）消费人群构成

（2）消费行为及需求

（3）投资行为及需求

4.3.3 项目总体定位与规划

（1）总体定位

（2）商业等级及体量

（3）消费群体定位

（4）功能布局分析

（5）租售策略及价格

（6）业态建议及比例

4.4 城中村改造住宅市场定位与规划

4.4.1 项目整体定位

4.4.2 目标客户定位

4.4.3 目标客户分析

4.4.4 项目规划分析

4.5 城中村改造项目案例分析

4.5.1 上海新天地项目

（1）项目指标分析

（2）功能规划布局

（3）项目开发战略

4.5.2 广州江南新苑项目

（1）项目指标分析

（2）功能规划布局

（3）项目开发战略

4.5.3 佛山东方广场项目

（1）项目指标分析

（2）功能规划布局

（3）项目开发战略

2016城中村改造调研报告
无锡市人大视察2016年,城中村改造 第六篇

推进“城中村”改造 建文明城区交流论文

“城中村”是中国城市化进程中的一个必然现象，有其长期的历史原因和社会原因,在城市建设的不断发展过程当中，“城中村”改造成为城市发展的焦点。“城中村”改造是市民人居环境改善、城市功能完善、城市形象提升、城市基础设施建设、城市产业布局的一项综合性的民生工程，同时也是我区比较突出的重点难点工作。开发开放近30年，北仑从一小渔村发展成国际性大港，可谓突飞猛进，但北仑的“城中村”现象也十分严重，有“四不象”之说，虽然这些年进行了一些“城中村”的改造,总体上进度并不是很快。北仑区作为全市乃至全省对外开放的窗口，以新碶、大碶、霞浦、柴桥等街道组成的中心城区的建设步伐正在不断加快，新碶作为北仑中心城区的核心区，虽然亮点不少，但整体城市品位仍然不高。尤其是大量“城中村”的存在，不仅使城市宝贵的土地资源未能发挥其应有的价值、加大了城市管理的难度，而且影响市民的人居环境和城市的景观风貌，现代化滨海新城区的建设亟需对新碶中心城区核心区范围内的“城中村”进行改造。

一、我区“城中村”的基本情况及存在的问题

(一)基本情况。“城中村”一般是指在城区范围内失去或基本失去耕地，仍然实行村民自治和农村集体所有制的村庄。北仑中心城区核心区一般指新碶城区，范围应为：北至骆霞公路（含横浦全村）、南至泰山路（含千丈全村）、东至珠江路、西至富春江路。这个范围内现有22个行政村（实际24个村庄，约7.8万常住人口，约2.6万户），其中“城中村”有15个，户籍人口26650人，13952户，外来人口81200人。“城中村”在形成过程中虽然带来各种问题和矛盾，但无疑也在发挥独特的作用：一是为大量外来务工人员提供了廉价的居住房，从而为本地企业提供了充足劳动力，这也是北仑快速发展的源泉之一；二是为村民和村集体带来了稳定收入。大量外来人口涌入带来“城中村”异常繁荣，有的村甚至已发育成内地小县城规模，如高塘村、沿海村，从而造成租赁市场火爆，村民和村集体相当一部分收入来自地租、房租。三是保留了传统的民俗。“城中村”的存在，客观上为北仑习俗提供了传承下去的土壤，北仑民俗是浙东文化的组成部分，具有一定的历史文化价值。

(二)存在的问题。“城中村”在北仑开发开放进程中发挥独特的作用，但同时存在相当多的问题，而且是问题多于作用。

1、违章建筑多。由于“城中村”租房炙手可热，受利益驱使，乱搭建、乱加盖等违章建筑十分普遍，多年来这些违章建筑一直存在，并没有得到有效查处，给“城中村”下步改造带来巨大压力。

2、环境状况差。由于“城中村”居住大量外来务工人员，居住环境不堪重负。“城中村”公厕不堪入目，基本上没有水冲洗，大多没有照明，甚至没有门窗。“城中村”垃圾箱、站数量不够、质量也不高。“城中村”乱张贴现象相当普遍。“城中村”道路狭窄，通行困难。“城中村”菜场卫生不佳，大多难以入脚。

3、管理难度大。“城中村”中外来务工大多超过本地村民，成分复杂。“城中村”警力不力，治安状况差，案件频发。计生、环卫、市场管理等也都由村委会承担，人手、经费都成问题，一个村一年的卫生费都要几十万元，村里负担相当重。

4、交通功能弱。历史上自发形成的“城中村”缺乏规划，使得村内交通混乱，应急车辆无法通行，已对村民的生活安全构成了威胁。与此同时，“城中村”的存在也影响了城市道路的建设，产生了较多的 “断头路”（如辽河路、淮河路、太河路等），极大地影响了城市交通功能。“城中村”的改造将有力缓解城区的交通条件。

二、我区“城中村”改造的必要性

(一)“城中村”改造是推进城市化进程的需要。

区委六届八次全会提出全域城市化，这是加快我区推进城市化进程和城乡一体化发展的重大战略部署。区第七次党代会又进一步提出打造品质之城、魅力之城、幸福之城，使城市化率达到75%以上，其中中心城区要突出“现代高端”。“城中村”就是城区中的农村，而全域城市化是要把农村城市化，所以全域城市化的第一步，也是当务之急就是要进行大规模的“城中村”改造，否则全域城市化就无法谈起。

(二)“城中村”改造是创建文明城市的需要。

严重影响北仑的对外形象。疏港高速沿线向家村、大路村、备碶村形象极其不佳，严重影响北仑入口形象；横浦村附近是海上进入北仑的窗口，规划已限制20余年，土地闲置严重，且规划中滨海休闲公园、邮轮码头、杂货码头均在此地，如不加以改造也影响城市的整体形象。

宁波实现了创建全国文明城市三连冠，而获得全国六个三连冠城市只有6个，但“城中村”的存在给文明城市创建带来诸多麻烦，通过改造，可以完善中心城区核心区的窗口形象，充分展示北仑区域的特色和品位，为文明城市创建创造良好条件。中心公园、行政中心周边已是北仑的核心区块，是展示北仑形象的重要窗口，而位于该地段的隆顺村、贝

(三)“城中村”改造是建设宜居城区的需要。

中心城区的“城中村”毗邻宽广整洁的马路与现代化的街区，村内却杂乱地分布着缺乏规划甚至是乱搭乱建的平房和楼房，街巷狭窄、地势低洼，过量的外来低收入人口聚居，居住者犯罪率高，存在较大的安全和治安隐患，基础设施很不配套，人居环境相对较差，“城中村”的存在已经越来越影响到城区的卫生、治安等人居环境，与建设宜居城区不相适应，必须加以改造。

三、我区“城中村”改造所面临的优势及困难

(一)我区“城中村”改造的优势

1、改造有成功先例。北仑中心城区典型的“城中村”整村改造有凤洋村、五星村、镇安村、下史村、千丈村等5个村，部分改造的有星阳村、横浦村、高潮村、向村家。正进行改造的有隆顺村。这其中困难丛丛，但也有许多经验，如千丈村改造就比较成功。值得一提的是北仑目前进行的农房“两改”进展顺利，成效显著，值得借鉴。

2、农村股份制完善。北仑区始于2002年的农村股份制改革工作，现已基本完成，全区20多万农民成了集体资产的股东，应当说北仑农村股份制改革走在全省、全国前列。农村股份制全面建立，使村集体资产量化到个人，村民不会因“城中村”改造失去股份，这个优势在全国全省来说还是比较明显的，许多地方因股份制未建立或不完善，村民担心自己权益受到损害而不愿意进行“城中村”改造。

3、全区综合实力强大。

地区生产总值；财政收入；规模以上工业产值；实际利用外资；固定资产投资等指标排名居省市前列，总体发展水平跻身全省前列，现正迈向全国第一方阵。“城中村”改造需要不菲的人力、物力、财力，没有实力则谈不上“城中村”改造，北仑综合实力不断增强为“城中村”改造提供了有力支撑。

(二)我区“城中村”改造的面临的困难

1、村民期望的问题。大多数村民希望进行“城中村”改造，但对改造的期望值都很高。共同的期望有：拆一赔一(合法非法都要算在内)，原地安置，市价赔偿(区内高档小区市价)，原建后拆。而目前上述要求都很难达到。

2、政策时效的问题。前后政策差异大，同一时期也有政策宽松不一现象。政策不调整不可能，调整幅度过大，又造成先前改造对象的心里不平衡，从而引发矛盾，这是二难的选择。同一时期也有政策宽松不一则直接造成不公平现象，使正在进行的改造很难进行。

3、安置落实的问题。我区目前安置有现金补偿或调产安置二类，绝大多数村民选择的是调产安置。问题是安置房都是先拆后建，过渡期长的达到5-6年之久，而每个村民每月过渡补偿费目前是300多元，每户不超过700元的过渡费无法租到象样的房子，何况村民还失去了原有的房租，收入减少。安置房地点大多与原有居住地有一定距离，村民也不满意。区内原有的安置房档次都不高，问题还很多，如高凤新村、滨海锦园，村民反映强烈。由于用地紧张，以后的安置房的都是高层电梯房，如隆顺村安置房，而村民最好选择楼梯房。

4、资金缺口的问题。据初步测算，按照现行拆迁安置政策，若对15个“城中村”全部改造，收支相抵，大约需亏损60亿元，这给区级财政带来很大的压力。即使是部分村采取整治办法，每户需要2万元，镇安、五星、备碶、沿海、永丰5个村按10318户计算，约需整治经费2.1亿元。

5、社会舆论的问题。目前整个社会舆论对“城中村”改造十分不利，提到“城中村”和征地拆迁，都一味指责当地政府，如果发生事件，干部则要承担严重后果，基层街道乡镇已经很难开展工作，一些群众则漫天要价，各地最牛“钉子户”层出不穷，许多群众已经到了完全不讲理的地步。

6、老年房等的问题。老年房是北仑一大特色，以往的“城中村”改造都少不了老年安置房，而目前的隆顺村则取消了老年安置房，代之为房票、货币补贴、人头方式，但老年村民并不领情，多次到区、街道上访过。另农村祖堂(祖屋)也是一大问题，“城中村”散落着大量祖堂(祖屋)，如隆顺村就有大大小小祖堂(祖屋)28座。以前的“城中村”改造都新建了祖堂(祖屋)，就是现在正进行的隆顺村改造也兴建了规模不小的祖堂，可是将来的“城中村”改造却很难找到一块地方去兴建这样祖堂了。

其它问题：“城中村”拆迁后，大量外来务工人员失去廉价居住房，难以维持生计，企业反映招工更难。如新碶环卫站现有员工500多名，按要求下步要达到1000名左右，但因没法安排宿舍，很难招到新员工。“城中村”改造后，村民失去了原来租金来源，收入减少，虽然拆迁能得到赔偿，但许多村民没有理财观念，一夜暴富后结局各异，村里也同样涉及到后继发展的问题。

四、“城中村”改造的对策建议

(一)保障百姓权益。“城中村”改造其实是利润再分配，目前北仑“城中村”改造不可能做到资金平衡，必要的投入是肯定的，但如果过多投入对其它的百姓又不公平，所以要找到一个平衡点。对于“城中村”村民关心的安置先行、安置房质量、货币安置价格、老年村民补贴等热点问题要全盘考虑，制定政策要反复酝酿，让绝大多数村民能够接受，然后才实施。“城中村”改造是一项重大的民生工程，要让“城中村”的村民体会到政府温暖。

(二)着手统一运作。“城中村”改造工作应在区委区政府统一领导下，采用部门分工负责的方式进行，其中，征地、拆迁、配套建设按现有职能分工执行。村庄整治改造工作由新碶街道牵头，规划、国土、城管等部门配合，“城中村”整治改造中的与新农村建设有关体制创新等工作由新村办牵头实施。“城中村”改造中涉及城市道路等配套设施建设费用，按原有支出渠道列支。“城中村”改造所需资金由区财政负责统收统支。“城中村”改造资金需要作一个中长期预算，分期实施。

(三)进行分类改造。第一类：整体拆迁重建型，包括千丈、星阳、隆顺、凤洋（新凉亭）、横浦（骆亚线北）5个村，这类城中村总体人居环境较差，地势相对较低，交通瓶颈明显，严重影响城区总体形象，整体拆迁后可提高土地利用率、提升城市核心区块的整体形象。第二类：周边整治完善型，包括大路、向家、贝碶、小山和高潮5个村，这类城中村总体人居环境尚可，局部存在交通节点，但有些区块主要道路周边建筑形态较差，影响市容市貌。开发之后，有利于消除交通瓶颈，改善市容市貌，整体提升区块形象。建议此类区块可通过村集体股份合作社统一开发店铺的形式实施改造，既改善市容整合形象，又起到增加村级集体经济收入和实现农民创收的作用。第三类：保留完善整合型，包括镇安、五星、备碶、沿海、永丰5个村，以及凤洋安置新村。这一类镇安、五星、凤洋大部、沿海局部安置新村，都是在2000年以后新建的农民住宅，建筑质量较高，内部设施完善，适当整合即可。新大路两侧内大路、贝碶村大多数建筑系90年代以后拆迁安置房，也以内部设施整修，完善基础设施、方便居民出行、解决立面形象，按照新农村示范村建设模式予以整治为主。备碶地块近期不符合开发条件，永丰、沿海大部四面已被工厂包围，建筑密度很高，近期也不具备开发条件，逐步改善村民居住环境。另外，对老街区块设想同步考虑城市设计，尽可能按老街坊风格实施改造，努力实现老街区的改造更新与延续历史文脉的有机结合，尽可能把它建设成为具有宁波“城隍庙（老外滩）”或上海“新天地”风格的商业步行街区。

【无锡市人大视察2016年,城中村改造】

(四)做好持续发展。“城中村”改造过程中，村级部分二产、三产用房也面临拆迁，集体经济有所影响；少数已转制的民营企业厂房也面临拆迁，搬迁压力较大。为此，应充分考虑给予村级二产、三产用地和民营企业工业用地补偿，以巩固和发展村级集体经济。

(五)处理关联问题。大规模拆迁以后，“城中村”外来人口居住问题也需配套解决，由无序出租农民住宅为主，转向集中建造外来人口居住地来有序解决外来人口居住问题。

“城中村”改造说起难，做起来更难，可谓是目前各级党委政府的天下第一难事，根本没有什么灵丹妙方，但如果不去推进，那些“城中村”就永远存在。实际证明，“城中村”改造越早越好，越晚就越被动，改造成本越高，改造难度和风险越大。越早改，政府所支付的成本越低；越早改，城市综合管理秩序也就越早统一。目前北仑“城中村”问题突出，但也有优势，相信在党委政府的大力投入、科学运作下，通过艰苦努力，“城中村”改造必然有新的进展。

（编辑：果宝）

2015推进城中村改造若干意见
无锡市人大视察2016年,城中村改造 第七篇

推进城中村改造若干意见

第一章总则

第一条为推进和规范城中村改造工作，进一步加快城镇化进程，提高土地节约集约利用率，优化城市布局，改善城市环境，提高居民居住水平和生活质量，根据有关法律、法规规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条本办法所称城中村是指城市规划建设用地范围内，使用集体土地，并以村民委员会或由履行原村民委员会职能的股份制公司为组织形式，由成片低水平住宅组成的配套不到位、功能不齐全的村庄或街区。

第三条******市区范围内、城市规划建设用地范围外，有条件实施改造的村庄，经市政府批准，可按本办法执行。

第四条城中村改造的基本目标：通过城中村改造，使原村民聚居的村落或街区成为规划合理、居住舒适、功能完善、设施配套的现代城市社区。

第五条城中村改造的基本原则：按照“统一规划、合理布局，综合开发、配套建设，政策扶持、市场运作”的方针，坚持以村民委员会为开发改造主体，区政府统一组织协调、自下而上运作的原则；坚持整合土地、统一规划、连片开发、共同提高的原则；坚持政策引导、市场运作、依村定策、尊重民意、让利于民的原则。

第六条城中村改造方式：根据实际情况，可由各乡（办事处）、村（社区）自行组织改造，或者选择有实力的开发企业实施改造。

自行实施城中村改造，可按照《公司法》相关规定组建集体性质或村民入股性质的城中村改造建设发展有限公司，由该公司依法运作。

第二章规划管理

第七条城中村改造必须符合我市城市总体规划和土地利用总体规划。

第八条根据城市总体规划及实际需要，城中村改造项目用地范围可突破现有村庄限制，用地范围应尽量规整，支持相邻的乡（办事处）、村（社区）联合、成片开发，实行统一规划、统一征迁。

第九条辖区人民政府、******新区管委会应依据城市总体规划、土地利用总体规划，委托具有相应资质的规划设计单位编制城中村控制性详细规划，按照城市规划要求，结合改造地块的现状情况合理确定建设范围、建设密度和容积率，并按国家有关规定合理配置公共绿地、社区服务设施、中小学、幼托、停车场等配套设施。【无锡市人大视察2016年,城中村改造】

第三章土地管理

第十条城中村改造项目用地原则上应利用原有村民居住的集体建设用地，原成片住宅用地相连的集体建设用地中的空闲地、废弃地等优先用于安置房建设，确保村民回迁。

第十一条在安置征迁村民过程中，确需实施周转安置或重新选址占用农用地的，按国家有关规定办理。周转用地土地面积不得超过该城中村改造项目总规模的20%。

第十二条列入改造范围的城中村应依法办理集体土地征收与国有土地处置手续，项目区域内用地（含周转用地）征收补偿后按规定办理净地出让手续。

第十三条城中村改造完成后，由辖区人民政府、******新区管委会负责，按城中村改造项目方案具体要求，将腾出的剩余农村集体建设用地交由市政府统一征收。

第四章征迁安置

第十四条辖区人民政府、******新区管委会负责组织实施城中村征迁补偿工作。征迁安置工作要严格执行国家、省和我市房屋征迁管理有关法律、法规规定，依法保障被征迁人的合法权益。

第十五条征迁补偿安置方案要明确拆迁补偿标准、拆迁面积、安置房面积、出让土地面积，并载明货币补偿和产权调换两种方式的具体补偿标准，供被征迁人自由选择。

第十六条辖区人民政府、******新区管委会在制订城中村改造项目征迁补偿安置方案时，可参照下列原则确定征迁补偿标准：

1.被征迁人合法宅基地上的被征收房屋建筑面积，有房屋所有权证的以房屋所有权证标注面积为准，对未取得房屋所有权证，但同时具有土地、规划等能够证明房屋来源合法手续的，对审批手续的真实性、合法性进行确认无误后，按照有房屋所有权证房屋给予补偿。未办理房屋所有权证的集体土地上的房屋、历史原因造成手续不全的被征迁房屋，由辖区人民政府、******新区管委会根据实际情况制定统一标准，组织确认后给予合理补偿。

2.被征迁人选择货币补偿的，货币补偿的金额应当根据被征收房屋的区位、用途、建筑面积、折旧等具体情况，以房屋市场评估价格确定补偿价款。

3.被征迁人选择产权调换的，原则上实行拆补平衡。房屋建筑面积在60平方米以下部分免交结构差价；房屋安置面积超出原有面积就近上靠产权调换安置户型的，超出被拆迁房屋建筑面积的部分，可按成本价交纳购房款；被征迁人要求超过标准户型建筑面积安置房屋的，超出标准户型之外的部分按照商品房屋销售价格交纳购房款。

4.城中村改造中被拆迁人的搬家补助费、临时安置补助费标准参照******市城市房屋拆迁管理有关标准执行。

5.进行改造建设的城中村涉及拆除的村民委员会（公司）办公用房、生产用房和其他用房，应等面积给予安置，或参照房地产市场评估机构的估价给予货币补偿。

第十七条城中村改造项目在项目总规划建筑面积扣除拆迁安置用房面积后，按照不低于10%的比例配建公共租赁住房。由市政府按约定回购或收回后，优先用于安置城中村改造中生活确有困难、无法按本办法第十六条规定进行安置的被拆迁人，剩余公共租赁住房交由市房产管理部门统一分配。

第十八条非城中村村民购买本村房屋的，在城中村改造中不得享受城中村村民安置政策（已办理土地和房屋手续的除外），具体安置办法由辖区人民政府、******新区管委会确定。

第五章实施程序

第十九条城中村改造的申请与审批。

1.城中村提出改造申请。

城中村根据其实际情况，本着条件成熟、有序开展的原则，经全体村民签字同意后，由村民委员会（公司）提出城中村改造书面申请。

申请资料应包括：（1）拟进行改造的城中村基本情况，包括现状地形图中标明的村址占地、农用地、未利用地、村民住宅占地、宅基地、村企业占地等；村民和非村民人口及户数结构、人员组成；住宅建筑面积、商业房及其他房屋的建筑面积。（2）申请改造准备工作情况。（3）实施改造的初步思路、步骤和方法，如分期、分批实施，要列出每一期的初步范围及拟拆迁面积、安置人口、拟建设面积等指标。（4）实施改造的保障措施。（5）村民同意实施改造的签字记录等。

2.辖区人民政府、******新区管委会审查改造申请，审查同意后上报市城中村改造领导小组办公室。

3.市城中村改造领导小组审批改造申请。市城中村改造领导小组办公室组织市国土、规划等部门对提出的改造申请进行审核，市城中村改造领导小组对条件成熟、符合相关政策要求的予以批准，由市城中村改造领导小组办公室向辖区人民政府、******新区管委会下发批复文件，并抄送市城中村改造领导小组成员单位，作为列入城中村改造的依据，同时进行公告。

第二十条城中村改造项目规划审批。

城中村改造项目获批后，辖区人民政府、******新区管委会在充分考虑改造城中村具体情况的基础上，本着积极推进、可操作性强及公共服务设施和市政基础设施配套齐全的原则，提出城中村拟改造地块（含周转用地）的初步范围及安置人口、拆迁面积等数据，并及时向市国土资源局申请将城中村改造用地列入年度土地供应计划。

辖区人民政府、******新区管委会及时向市城乡规划管理部门申请办理地块控制性详细规划手续。城乡规划管理部门依据城市规划对控制性详细规划进行审核，审核后进行公示，公示无异议后上报市政府审批，并将批准后的控制性详细规划提交国土资源管理部门。

如需办理农转用和土地征收，由辖区国土资源分局组织报件申报（报批期间可同时办理规划手续和制定改造方案）。

第二十一条城中村改造项目方案编制与审批。

1.城中村改造项目方案的编制。

城中村村民委员会（公司）在辖区人民政府、******新区管委会的组织指导下，根据批准的城中村改造控制性详细规划起草项目改造方案。

项目改造方案应包括以下内容：（1）项目改造总体思路。如分期、分批实施，要列出每一期的范围及规划指标，排出时间进度表。（2）改造范围内占地面积（村址占地、农用地、未利用地、村民住宅及宅基地占地面积）。（3）改造涉及人口及户数，需拆除的建筑物数量及分类（村民住宅建筑面积、乡村企业建筑面积、商业房建筑面积等）。（4）项目控制性详细规划指标。（5）项目征收补偿方案。包括安置房的建设方式、规模及资金筹措方式，产权调换和货币补偿标准，过渡期限及过渡费标准，征收工作保障措施等。

改造方案经村民代表大会表决通过后，改造方案和村民代表大会表决记录一并上报辖区人民政府、******新区管委会。

2.辖区人民政府、******新区管委会审查改造项目方案。

辖区人民政府、******新区管委会负责对项目改造方案的实际操作性、方案内容是否符合村实际情况、征收补偿政策能否落实等内容进行审查。审查前，应将方案在改造范围内公示，必要时举行听证会，充分听取利害关系人的意见和建议。辖区人民政府、******新区管委会对城中村改造方案审查同意后，上报市城中村改造领导小组办公室。

3.市城中村改造领导小组审核改造项目方案。

市城中村改造领导小组办公室就改造方案是否符合城中村改造的有关规定提出审核意见，上报市城中村改造领导小组审批。

第二十二条市国土资源局根据市城中村改造领导小组批准的改造项目方案，委托土地评估机构对城中村改造用地进行地价评估、制定土地出让方案。

土地出让方案应明确以下内容：（1）不使用周转用地的城中村改造项目，原居住用地出让方式为招标，出让金按评估价与拆迁成本的差额确定，交地方式为拆迁后净地出让，开发企业中标后取得周转用地的限制性国有土地使用权，在完成城中村改造征迁安置后，取得正式国有土地使用权。交地时间依据城中村改造方案确定的拆迁进度确定，分期实施改造的，分期交付土地、缴纳土地出让金、办理土地手续，分期缴纳的土地出让金价格以中标价为准。（2）使用周转用地的，周转用地单独出让，出让方式为招标，交地方式为净地出让，开发企业中标后取得周转用地的限制性国有土地使用权，在完成城中村改造征迁安置，市政府收回借给辖区人民政府、******新区管委会的土地出让金后，取得正式国有土地使用权。周转用地以外的其他城中村改造用地按本条款（1）执行。

出让方案经市政府批准后，在市城中村改造领导小组办公室备案。

第二十三条辖区人民政府、******新区管委会根据批准实施的城中村改造方案、土地出让方案制定项目招标文件。

项目招标文件应明确以下内容：（1）城中村改造的实施步骤、范围、时间，征迁安置的方法、标准，安置房的建设标准、户型要求和交付时间，以及城中村改造配套设施的建设标准。（2）根据城中村改造投资规模确定城中村改造保证金，保证金按60万/亩计算。在中标单位与辖区人民政府、******新区管委会签订城中村改造协议书时，由中标单位向辖区人民政府、******新区管委会缴纳，保证金的退还方式由辖区人民政府、******新区管委会与中标单位协商确定。使用周转用地的，其保证金按本办法第三十二条规定执行。（3）明确城中村改造范围内（包括周转用地）的国有建设用地使用权为限制性使用权，并将缴纳土地出让金的多少作为竞标条件，缴纳出让金高的获得城中村改造项目的改造权和限制性国有建设用地使用权。完成征迁后，中标单位取得正式国有建设用地使用权。（4）未按招标合同约定期限完成拆迁改造的，市国土资源管理部门重新确定土地出让价格，或由市政府按招标合同约定收回限制性国有建设用地使用权，重新处置土地。

第二十四条辖区人民政府、******新区管委会通过市公共资源交易中心发布城中村改造项目招标公告。招标公告面向全国发布，市国土资源局同时在中国土地市场网发布招标公告，引进资金雄厚、信誉良好的开发企业。

第二十五条市公共资源交易中心根据竞标情况，按规定确定城中村改造项目中标单位，并于成交后三个工作日内将招标资料报市国土资源局。

第二十六条辖区人民政府、******新区管委会与中标单位签订城中村改造协议书，并将城中村改造项目的中标单位报市城中村改造领导小组办公室进行备案、公示。

第二十七条中标单位持辖区人民政府、******新区管委会出具的城中村征迁工作完成证明及其他相关材料，到市国土资源局办理土地出让手续，缴纳土地出让金，取得正式国有建设用地使用权。

第二十八条中标单位获得土地使用权后，应委托具有资质的规划设计单位编制城中村改造修建性详细规划，报城乡规划管理部门审核，审核、公示无异议后上报市政府审批，并依法办理环保、立项、规划、土地、人防、建设等行政审批手续，实施工程建设。

第六章优惠政策

第二十九条严格控制旧城区的零星开发及新城区住宅用地的审批，对联合、成片开发的城中村改造项目，优先办理出让和报建手续。

第三十条社会资本出资城中村改造项目房屋征收安置，但不参与项目土地挂牌出让或未竞得该宗土地使用权的，根据资金的实际占用时间，按投资金额加银行同期贷款利息加投资金额10%的利润，由辖区人民政府、******新区管委会与投资人进行结算；参与土地挂牌出让获得土地使用权的，不计贷款利息和利润，由辖区人民政府、******新区管委会与投资人进行成本结算。

第三十一条城中村改造项目土地出让收入扣除按国家、省规定上缴、计提部分及征地和拆迁补偿等相关成本外，剩余部分全额返还项目所在辖区人民政府、******新区管委会，用于城中村改造被拆迁村民的补偿安置和城中村改造项目配套设施建设。

第三十二条使用周转用地的城中村改造项目，将周转用地土地出让收入扣除按国家、省规定上缴、计提部分及征地和拆迁补偿等相关成本外，剩余部分全额作为城中村改造项目建设保证金，借给项目所在辖区人民政府、******新区管委会（无息），办理借用手续后，专项用于该城中村改造项目建设，市政府在返还辖区人民政府、******新区管委会的城中村改造项目土地出让金中以扣除方式予以全额收回。

第三十三条城中村改造项目按期开工建设并按期竣工的，在项目竣工验收合格后，由市财政局负责，将该项目缴纳的城市基础设施配套费全额奖励辖区人民政府、******新区管委会，用于支持城中村改造项目配套设施建设。

第三十四条城中村改造项目（含商服面积）免缴地方行政事业性收费，具体包括：临时占道费、道路挖掘修复费、土地登记费、征地管理费、场地使用费、新型墙体材料费专项基金。项目全部使用商品混凝土的免征散装水泥专项基金，未使用商品混凝土的，按最低限减半征收散装水泥专项基金。

第三十五条城中村改造中村民安置房建设及用地所涉及的建筑安装营业税、土地流转税、土地增值税和企业所得税，市级留成部分除用于城中村改造项目外，全额用于支持辖区人民政府、******新区管委会城中村改造建设。

第三十六条市政府对城中村改造腾出的土地统一征收后，进行公共设施和公益事业建设的，按国家、省有关规定进行补偿；进行经营性开发的，其土地出让收入扣除按国家、省规定上缴、计提部分及征地和拆迁补偿等相关成本外，剩余部分全额返还项目所在辖区人民政府、******新区管委会，用于城中村改造被拆迁村民的补偿安置和城中村改造项目配套设施建设；不适宜开发建设的，按城市总体规划安排使用。

第七章保障措施

第三十七条城中村改造由市政府统一领导、组织和协调。各城区人民政府、******新区管委会负责编制本辖区城中村改造计划，组织制定城中村改造项目方案，协调城中村改造建设的相关问题，并具体负责本辖区城中村改造建设的组织实施工作。市城中村改造领导小组负责审定全市城中村改造计划，审核城中村改造项目方案，并负责指导、协调、考核各城区城中村改造工作。市发展改革、财政、城乡规划、住房城乡建设、国土资源、房产管理、公安、民政、劳动社会保障、教育、电力等有关部门和单位要按照各自职责分工，负责做好相应的城中村改造建设管理和服务工作。

第三十八条实行城中村改造项目联审联批制度。建立项目审批绿色通道，各级各部门审批城中村改造申请的时限为十个工作日。

第三十九条建立城中村改造激励约束机制。市政府对城中村改造工作实行目标管理，严格进行考核，并设立专项奖励资金，对城中村改造工作推进快、效果好的辖区人民政府、******新区管委会给予奖励，具体奖励办法另行制定。

第四十条城中村改造项目方案一经审批，不得擅自更改，凡未按审批方案实施的，由市政府各职能部门依照相关法律法规予以处罚，并按审批的方案予以纠正。

第四十一条城中村改造完成后，如不能按时交付腾出的土地，则该城中村改造项目后续手续暂停办理，相关优惠政策暂不享受。

第四十二条城中村改造中村民安置房不得对外销售，在安置完成前，不予办理房屋预售许可证。开发企业要在安置房建设施工现场醒目位置设置公示栏，标明为安置用房，不对外销售。

第四十三条已公告确定的城中村改造范围内不得擅自新建、改建、扩建各类建筑物，经鉴定属危房的，可以维修或原面积翻建，但不得扩大、加层。(

第四十四条城中村改造中标单位未取得合法手续不得在已公告确定的城中村改造范围内进行工程建设，擅自开工建设的，市城乡规划、国土资源、住房城乡建设等部门和辖区人民政府、******新区管委会、乡（镇）人民政府、街道办事处、及村民委员会应当予以制止，并依法查处。

第四十五条对超出国有土地使用权出让合同约定动工日期满1年未开发以及没有按规定完成拆迁安置的城中村改造项目，依法从高征收土地闲置费，不得享受优惠政策，并责令限期开工、竣工；满2年未动工开发的，依法无偿收回土地使用权。对虽按期动工建设，但开发建设面积不足1/3或已投资额不足1/4且未经批准中止开发建设连续满1年的，按闲置土地处置。

第四十六条城中村改造范围内的居民，应积极配合城中村改造工作，对于阻碍拆迁改造、违反治安管理规定的，由公安机关给予治安管理处罚，构成犯罪的，依法追究其刑事责任。

第四十七条城中村改造开发建设企业在城中村改造工作中有违法违规行为的，由相关职能部门按照有关法律、法规依法予以处理，构成犯罪的，依法追究其刑事责任。

第四十八条在城中村改造工作中，相关职能部门工作人员有不履行职责、滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊、索贿受贿等违法违纪行为的，由其所在单位或上级主管部门给予行政处分，构成犯罪的，依法追究其刑事责任。

第八章附则

第四十九条各城区人民政府、******新区管委会可依据本办法，结合各辖区和拟改造村庄实际，制定相应政策；市政府有关职能部门要结合本部门职责分工，制定相应服务措施和扶持政策。

第五十条本办法自下发之日起施行，原《******市人民政府关于进一步加快城中村开发改造的意见》（******政[2015]10号）同时停止执行。

2016市供销社工作总结
无锡市人大视察2016年,城中村改造 第八篇

市供销社工作总结

一、2016年工作总结

2016年是"十二五"规划的开局之年。在市委、市政府的正确领导下，**市供销社坚持服务"三农"宗旨，围绕经济建设中心，服务全市工作大局，抢抓机遇，对标一流，促进了各项工作全面改革、全面提升、全面发展，为"十二五"规划开好局，起好步，奠定了坚实的基础。

（一）主要经济指标完成情况

2016年1-11月，完成销售总额21.9亿元，同比增长34.3%，完成年计划21.3亿元的102.9%；实现利润462.5万元，同比增长33%，完成年计划494.5万元的94%。至年末，预计销售总额24亿元；利润达到500万元。

（二）主要工作情况

1、努力完成省、市政府下达的目标任务。省、市政府下达的目标任务共计十项工作：一是实施省商务厅、省供销社农村便民店建设全覆盖工程，建设便民店32个。今年已新建农村便民连锁店89个，省政府下达新的"五个全覆盖"中两年完成65个农村便民连锁商店任务提前一年完成；二是建设农村社区综合服务中心20个。截至目前，20个农村社区综合服务中心选址已全部落实，已建成并开张营业的有5个，在建的7个；三是筹建山西农副产品展示交易中心。项目在发改委已立项，正在规划选址；四是建设规范日用消费品配送中心2个。青创田园占地7000㎡城市社区农产品配送中心6月28日启动运营。**日用消费品配送中心已动工新建，并完成80%的土建工程；五是建设规范农资配送中心2个。**区社新建2900㎡农资库，主体已竣工。**县社农资库已动工；六是推进农超对接，供销社社区果蔬生活超市达到10个以上，社区果蔬直销点达到80个以上。青创田园今年新建6个加盟店，5个直营店，社区超市总数达到21个。七是改造提升1个规范的再生资源交易市场，新建2个再生资源专业分拣加工中心，新建和收编200个社区绿色回收站亭。今年新建回收站亭174个，累计建成707个。以全新模式打造回收公司东社回收交易市场，建成具有再生资源存储、分拣、初级加工、交易、资源分流、信息收集发布等功能的多功能市场，市场启动步入正轨。丈子头市场招商入市，现有10余户经营户入住经营。新建废纸、废布、废塑料、废金属4个分拣加工中心，其中，废纸加工分拣中心已正式运营，废布加工分拣中心进入试运营。废金属分拣中心已于2016年11月投产。废塑料分拣中心场地场棚已建好，设备即将到货，试运营在即；八是建设改造提升2个农副产品交易市场或农产品综合市场。果品公司北部市场经过升级改造，成为全市10个标准化菜市场中规模最大、标准最高、质量最好的市场，6月26日，该市场举办了庆祝开业一周年暨标准化市场改造完成以及迎接建党90周年优惠让利销售活动。**果菜市场改造提升已完成；九是加强商品流建设，新增供销物流配送车辆30辆，提高配送能力和配送量。年初，**供销物流配送车队正式组建，现有运输车辆37台，正在向市财政争取进一步增加运力；十是启用**市供销社网站，全面推广使用OA办公系统。目前，供销网站已开始启用，OA办公系统正式运行。

2、强化为农服务功能。一是全力做好农资供应。面对今年的严重旱情，制定了抗旱保春播措施，储备各类化肥、农地膜、农药和农机具，引进新型肥料，满足春耕春播需要。4月，与市物价局等相关部门联合开展第七届"春雨行动"，支持蔬菜生产，增加农民收入，稳定市场价格。春耕春播期间，农资公司技术人员深入田间地头，先后在各县区20多个村，免费为农民测土测肥。1-10月全市供销社农资销售1.1亿元。二是加强农民经济合作组织建设，开展各类培训服务。领办、创办农民专业合作社10个，市农资协会进行了改选换届，举办农民专业合作社负责人、便民店店长培训班6次，培训480人。三是解决农产品卖难问题，帮助农民开拓销售渠道，助农增收。社属企业深入农村收购农产品，通过南北部两大市场和青创生活超市平价供应市民，为平抑市场物价做出贡献。四是高标准兴建农村社区综合服务中心，其服务内容的社会化、系列化，服务项目的综合化、多元化，服务设施的规范化、标准化，得到省政府"五个全覆盖"领导组的充分肯定和高度评价。

3、大力拓展业务经营。春节前夕，在**广场举办市供销社第二届年货展销会，4天时间销售300万元。果品公司整合资源，发挥中华老字号"乾和祥"品牌效应，发展茶餐吧新业务；土产公司以优质商品和服务应对激烈的市场竞争，拓展烟花爆竹销售；农资公司引新品，保内需，扩外销；粮油公司成**西浓香园干货调味品有限公司，开辟新的经济增长点；青创田园社区服务中心在发展超市网络的基础上，开展标准化菜市场建设，新增花肥、花土等新品经营；**果菜市场提档次、强管理，销售突破亿元**；日杂副食公司开辟小杂粮业务，烟花爆竹、五金电料等无店铺经营业务再创新高；工业品公司开辟了五金电料自营窗口；运销公司物流车队穿梭于城乡之间。传统主营业务的加强和新兴业务的拓展，为供销经济的发展壮大不断注入新的活力和动力。3月，积极参与平息食盐抢购风潮，为保障食盐供应、稳定市场做出了积极的贡献。

（三）存在的问题

1、山西农产品展示展销中心建设项目。此项目是根据王君省长指示，由省供销社委托**市供销社具体承办。其未完成的主要原因是建设用地得不到落实。为此，我社多次向市政府和市领导请示汇报。近日，张副市长作出批示，同意在太中银铁路北侧土地进行建设，同时建议此项目在**新区选址。现在我们正按照张副市长批示精神，与市规划局经济技术开发分局沟通，在**新区选址，或选择在太中银铁路北侧土地进行建设，力争在年底前落实建设用地，此事还需市领导及相关部门大力支持。同时，鉴于此项目建设周期长，资金用量大，恳请将其调整为跨年度任务。

2、农村社区综合服务中心建设项目。农村社区综合服务中心是"新网工程"建设的一项重要内容，是新农村建设的重要组成部分，近年来在全国许多地方得到了较快发展并收到了良好效果，但在我省我市这项工作相对滞后。农村社区综合服务中心新建房屋、经营设施设备购置，每个中心投资约需100万元。按照"政府支持、多方参与、市场化运作"的原则，拟以市财政、县财政、供销社三方按5︰3︰2投入资金的比例，全市2016年完成20个农村社区综合服务中心建设总投资2000万元，即市级财政扶持资金1000万元，县级财政配套资金600万元，供销社自筹400万元。目前，20个农村社区综合服务中心选址虽已全部落实，但建设进度缓慢缓，主要原因是资金不到位，财政资金难以落实，后续工程建设难以为继，未建工程难以开展。就农村社区综合服务中心建设资金问题，廉市长曾于6月2日批示"下半年根据收入情况支持补助"。现时间已近年底，恳请市政府督促市财政落实廉市长批示精神，予以资金支持，争取今年完成建设任务。如当年财政资金紧张，恳请将农村社区综合服务中心建设项目考核指标调整为跨年度任务。

3、新增供销物流配送车辆30辆。近年来，特别是今年以来，以蔬菜为代表的农产品价格一直居高不下，市政府办公厅《关于稳定蔬菜等农产品市场保障群众基本生活的通知》（并政办发〔2016〕19号）明确提出"市供销社组建新农村现代流通物流配送车队，市辖六区每区新增专用配送车辆5辆，缓解鲜活农产品拉运和配送运力不足问题，确保运输鲜活农产品绿色通道畅通"的要求。我们据此向市财政申请专项资金，但因财政资金紧张，尚未落实。恳请市政府督促市发改委、市财政局尽快落实"新增供销物流配送车辆30辆"所需资金，缓解鲜活农产品拉运和配送运力不足问题，完成该项任务。

4、再生资源体系建设问题。2016年2月，我市被商务部列为全国再生资源回收体系建设试点城市。2016年市委、市政府将再生资源回收体系建设列为经济绿色转型发展百强示范项目，2016年列为《政府工作报告》中的一项重要任务。但是，建设回收亭、交易市场、分拣加工中心规划和用地问题始终没有解决，已建成的回收亭、交易市场存在先建后拆现象，制约了再生资源回收体系建设。为加快再生资源回收体系建设步伐，迎接商务部检查验收，我们先后建成小店区**、**区东社、**区丈子头和**区新城等4个再生资源交易市场（除新城市场，其余3个为租用土地）。由于规划部门未对我市再生资源回收体系建设给予总体规划，市场建设用地没有得到解决，使建成的四个市场被拆除1个、拆掉半个（2016年城中村改造将已建成的占地面积60亩的**再生资源交易市场全部拆除，丈子头市场被拆除三分之一），其余市场也面临拆迁。据了解，周边省市如大同、**、**、**等政府，在再生资源体系建设用地问题上，给予相当的政策优惠。如大同市政府以每亩5万元的价格，支持300亩土地用于再生资源市场建设。恳请市政府借鉴其他城市对再生资源体系建设的扶持经验，协调有关部门帮助解决再生资源体系建设用地问题，从根本上解决制约再生资源回收体系建设的瓶颈。

5、供销社扶持发展资金列入财政预算问题。《**市人民政府关于进一步加快供销合作社改革发展的实施意见》（并政发〔2016〕27号）明确规定："各级政府要把新农村现代流通服务网络（简称新网工程）纳入社会主义新农村建设总体规划，加大资金扶持力度，相应配套资金列入年度财政预算，市财政每年给予500万元专项资金支持。设立市级扶持供销社改革发展专项基金，每年给予300万元的资金支持。"目前，"新网工程"专项资金300万元列入每年财政预算，但仍然有200万元没落实；供销社改革发展专项基金300万元尚未列入财政预算。为全面落实市政府文件规定，支持供销社加快改革发展，恳请领导督促财政将将两项资金共计800万元，足额列入每年度财政预算，确保市政府文件的严肃性和权威性。

二、2016年工作安排

按照全国供销合作总社提出的城市供销社顺**市功能布局和结构调整的新要求，贯彻落实省、市十次党代会的战略部署，构建城市供销社发展新模式，积极发展都市型现代农业、现代服务业、节能环保等战略性新兴产业，加快推进鲜活农产品流通体系建设；积极参与构建新型农业社会化服务体系，大力发展专业合作社，大力开展农村社区综合服务；加大项目建设力度，以项目建设推动传统产业转型升级和新兴行业拓展，提升发展层次，增强发展后劲。2016年主要计划指标是：商品销售总额和经济效益同步增长12%，全系统销售总额计划完成26.9亿元；利润计划完成560万元。职工收入预期增长6-9%。重点要做好以下工作：

（一）全面完成省、市政府下达的各项工作任务

把省、市政府下达的目标任务作为全年工作的重中之重，制定相应措施，落实责任，明确到人，强化督查，确保完成。在保质保量完成省政府下达的农村新五个全覆盖中农村便民连锁商店全覆盖任务的基础上，做好拾遗补缺工作，对农村流通网络建设进行再调查、再发掘，查找遗漏之处，查找标准不高之处，查找需要建店没有建店、创造条件可建店的村庄，明年继续做好建店工作，把党的温暖送到每个角落，送到老百姓心中。对于计划调整为跨年度任务的筹建山西农副产品展示交易中心和建设20个农村社区综合服务中心两项工作，我们将集中一切力量，实施强力推进，同时，在建设用地和资金方面，积极争取市政府以及财政、土地、规划等部门予以大力支持。

（二）加速"新网工程"建设

一是以建设日用消费品配送中心为重点，提升农村日用消费品连锁经营网络运营质量和水平。要以配送带管理，提升网点的综合效益和运行质量。进一步加强供销物流配送车队建设，多方筹资新增车辆，增强运输能力。二是实施对全系统农资经营网络资源的整合，打造农资配送骨干龙头企业。市农资公司要加强与区县农资公司的联合合作，在保内需的同时扩外销，着眼**市农业的新需求和外埠市场的拓展，真正把农资龙头企业做大做强。三是加快构建农副产品购销平台。重点落实山西农产品展示交易中心建设用地、扩张农产品社区直销网点和平台建设、标准化菜市场建设。四是加快再生资源回收体系建设步伐，形成社区回收--市场集散--加工利用的环保循环经济发展模式。五是加速**供销网农村信息化服务平台建设。在提高办公自动化水平的基础上，逐步建立完善配送中心与各个零售网点之间的信息服务和电子商务体系，促进农村市场体系健全，提升城乡对接的现代流通服务网络建设水平。

（三）改革创新体制机制

整合社有资产，调整资源配置，推进开放办社，根据市场经济要求和经营发展需要，对企业进行改革重组、调整转型，向核心业务聚集，推进专业化、集约化经营。改革劳动、用工制度，试行新人新办法，老人老办法，创新人事用工管理机制。改革分配制度，实施以绩效工资为主要形式的多种分配方式。要充分发挥市社资产管理服务中心的作用，改革和完善社有资产监督管理体制，完善投融资平台的建设和运作机制。大力实施人才兴社、人才强社战略，积极引进大专院校毕业生和各类专业技术人才，充实企业领导班子和经营队伍，增强开拓经营、开拓市场的能力。

（四）强化项目建设

要把项目建设作为促进经济发展的重要抓手，以项目建设促进业务经营，推动经济增长。要建立项目库，明确责任主体，制订进度计划，实施目标管理。推进项目进社区，确立"每个城区发展2-3个集贸市场和农产品配送中心，每个街办发展1-3个生鲜农产品生活超市，每个社区拥有1个蔬果便利直销店"的目标，发展1-2个集贸市场或标准化菜市场，5-8个生鲜农产品生活超市。要以项目建设为重点，积极争取各级党委、政府在政策、资金上的支持，通过资本联合、引资嫁接、资产置换等方式，靠大联强，借力发展，做强做大本级经济。

（五）壮大经营实力

把强化业务经营作为首要任务来抓，积极培育主导业务，对农业生产资料、再生资源、农副产品批发市场等传统优势经营领域、传统骨干业务的优势资源和优质资产进行重组整合，扩大经营规模，打造龙头企业。要不断拓展新型业务，开辟新的经济增长点。

（六）增强为农服务功能

一是大力领办农民专业合作社，提高专业社发展水平，构筑稳定有效的千家万户农民与千变万化市场联结的渠道。二是积极牵头组建各类为农服务协会，组织市场开拓，开展专业培训，反映行业诉求，推动行业诚信建设，协助政府部门开展行业调查、决策咨询等工作，建立有序的行业自律机制。三是大力兴办农村社区综合服务中心，进一步扩大供销社参与新农村建设的主阵地。

（七）深入开展"对标"活动

贯彻落实省市十次党代会精神，进一步引深"对标"活动，(

（八）提高职工收入水平

要坚持以人为本，关注民生的理念，把实现好、维护好、发展好广大供销系统干部职工的根本利益作为一切工作的出发点和落脚点，完善职工定期增资机制，全面落实市直公司职工收入增长6-9%的硬指标。同时，要努力创造条件，解决好职工群众关心的住房、保险、医疗等热点、难点问题，充分调动职工群众干事创业的积极性。

（九）加强党的建设和精神文明建设

进一步引深创先争优、学习型党组织建设等活动，全面加强党的建设。深入持久开展精神文明建设，注重培育团队精神和社有文化，全面开展文明单位创建活动，为各项工作顺利推进提供政治保障和精神动力，以实际行动迎接党的十八大的召开。

2016长沙市政协通报年立法民主协商计划
无锡市人大视察2016年,城中村改造 第九篇

长沙市政协通报2016年立法民主协商计划，现在新闻通讯稿是很多文字工作者所需要精彩写的文章，第一公文网网下载网为您带来一篇长沙市政协通报2016年立法民主协商计划，全文如下：

4月24日，市政协召开2016年地方性立法民主协商工作总结会，会上通报了2016年立法民主协商计划。据悉，2016年市政协将组织地方性立法民主协商专家组对《长沙市公共消火栓管理办法》（修订）等4部地方性法规、政府规章开展立法决策前协商。市政协主席范小新，副主席龚振湘、段安娜，秘书长彭志一出席会议。

2016年，市政协组织政协委员积极参与并开展好地方性法规和政府规章颁布前的立法民主协商工作，通过组织专家组成员参加《长沙炭河里遗址保护条例（草案）》等6部法规、规章的征求意见会和立法协商听证会，对地方性法规和政府规章的完善提出了大量修改意见和建议，充分发挥了政协的协商职能作用，为长沙地方性立法的民主化、科学化水平作出了有益的贡献，有效促进了长沙社会主义政治文明建设与法治建设进程。

针对2016年民主协商工作，范小新指出，要进一步充分认识地方性立法民主协商的重要性，增强工作的责任感和自觉性；进一步创新实践工作，提高立法协商工作的科学化水平。通过不断提升履职能力，充分发挥各自的聪明才智，求真务实，开拓创新，推动地方性立法民主协商工作再上新台阶。

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