物业安管学习2016年中的我

2016物业安管部述职报告
物业安管学习2016年中的我 第一篇

2016物业安管部述职报告

物业安管部述职报告该怎么写呢？以下是小编为大家收集的2篇物业工程部述职报告。感兴趣的朋友一起来看看这篇由资料站为您提供的文章。

物业安管部述职报告1——

尊敬的各位领导、同仁：

大家下午好!

我叫xxx，现任职于阳光物业前期售楼部安防主管，很高兴由我给大家做述职报告，加入阳光物业这个大家庭快一年时间，我从阳光假日公寓标兵岗礼仪保安晋升为安防主管，从见习到正式，非常感谢相关主任、经理的关心、指导，在xxxx年上半年的工作开展得有声有色，现将上半年工作述职如下：

一、在阳光城一区见习期的工作

阳光城一区见习期间，是我个人学习、成长、进步的过程。

1、协助组织安防队伍的军事训练，提高安防人员的执勤形象；

2、协助督促门岗盘查力度，把好小区入口关；

3、加强员工内部管理，促进后勤保障，为员工营造良好的生活环境；

4、协助易队带领安防队伍处理各类突发案件3件，为公司和业主挽回一定的经济损失，获得公司领导和业主的好评。

二、前期售楼部安防管理工作

由于工作关系，xxxx年5月我由阳光城一区调职到前期售楼部任安防主管一职，在张幸经理的直接领导和培养下，与其它干部积极配合协作，较快熟悉售楼部工作流程，逐渐深入并负责售楼部安防队伍的管理工作：

1、积极配合领导完成各项工作，尽量为领导排忧解难，做好领导"左膀右臂"角色；

2、加强新进员工理论及业务培训工作，保障售楼部安防队伍的高标准要求；

3、定期组织安防训练，加强安防队伍建设，努力打造阳光物业安防服务标杆形象：

（1）每周一次至各售楼部值班时进行针对性训练；

（2）每周三安排在售楼部所有礼仪保安至阳光白金瀚宫进行专项训练；（到目前为止共举行专项训练16次）前期售楼部安防队伍在6月16日举行的安防技能考核比赛中，获

得交通指挥项目第一名。

4、积极做好安全防范工作，各项安防工作逐渐进入规范化、系统化；

5、培养小组长，营造良好氛围，为公司培养更多的人才；

6、协助销售做好多次大型售楼活动，确保了各项活动的圆满完成，目前配合销售圆满完成各项活动10余次。

三、上半年工作不足之处

1、小区实践经验较少，业务能力还有待于提高；

2、物业管理业务知识学习较少，前期介入知识不够；

3：沟通艺术还有待于提高，才能更好的促进工作的协调。

四、下半年工作设想

1、每周到现场值班时多观察，针对不足加强整改，更好的配合销售工作；

2、通过每次都参加安防干部培训，结合售楼部现场工作，以理论结合实际提高物业管理水平；

3、加强安防员培训，通过每月的安防干部培训，积极培养小组长；

4、加强售楼部夜间执勤监督，采取参与夜间值班及夜间抽查方式进行；

5、学习交房程序及二次装修程序，为下一部介入小区管理打下基础。

在前期售楼部这个严格因而优秀的团队里，我得到了很大的进步和提高，这和我们这像鹰一样的团队是分不开的，我将和她一起成长一起进步。

在公司领导及张经理的指导下，我相信自己的工作会开展的会越来越好，我将继续发扬团结奋斗、永争第一的精神，以身做则、克服不足，与公司全体同仁共同努力，带领前期售楼部优秀的安防队伍，在下半年的工作中争取做得更好！

物业安管部述职报告2——

上半年，在总务部的整体指导下，紧紧围绕保安部制度核心工作，坚持强化队伍执行力要求，突出工作重点，提高队伍的服务品质提升，创新思路，努力构建"学习型团队，特色队伍"，为完成公司及部门交代的各项任务完成做出了积极的贡献。

一、完成主要工作任务

1、完善安全工作机制，提高安全防范能力

安全管理工作的关键核心是责任使命的执行，上半年度保安部共发生安全责任性重大事故1起，外来人员盗球事件破获2起。4.5撬车盗窃案件的发生，是保安部在对周边治安形式的估计分析以及自我判断上的一次重大失误，此事件对保安部在安全工作中的自我反省起到了极大的教育意义和深远的影响，作为安全管理工作全面整改的分水岭，保安部在事发后的一段时间在董办卢主任以及叶主任的亲自指导和帮助下，积极采取了多项举措来补救安全工作中的漏洞，希望通过整改打破队伍安全管理的制约瓶颈，进一步完善安全网络的构建，后期全队为此付出艰辛的努力。

1）、 坚持安全管理既定方针不动摇，调整重心布局

上半年保安部继续落实执行"确保安全重点防范部位为中心，巩固球场周边安全，有力封锁各门口通道、加强各岗位区域防范联合。"的整体防控工作方针。在一定程度上推动着保安部在安全管理能力上的提高和理论推进；4.5事件后，发现保安部在安全管理的布局防控、预警控制、安全理念存在局限，为此我们在全队4.5案例总结大会上，针对球场保安部管辖范围广、难度系数大的安全任务，再次明确区域防范联合的重要性，并在多项工作中着手改进。以4月份保安部安全责任签订为契机，统一思想、从根源上着手，依靠以班组为核心的安全支柱。

以4.5事件发生为起点，上半年班组改善了以下几个问题

1）建立定岗定编制；合理安排岗位，进一步明确职责，为了给客人营造一个安全、舒适、和谐的消费环境，并进一步缓解球场三号岗的执勤压力，确保球客车辆的绝对安全。经过队里研究决定，在下包处至物业大门一段增设车位巡逻岗（主要区域为公司停车场和主干道一带停车较多的区域）确保早八点至晚五点均有队员巡逻，对球客车辆仔细检查，对有划伤、擦伤的车辆、车位附近闲杂人员、车牌有无遗缺等一一进行详尽的登记与备案，这样就与球场登记岗形成相互呼应之势，对可疑车辆及人员都能得到确认和及时跟踪，使得有据可依、有章可查。在4－6月份期间，保安部全天候对会所扩建工程施工状况进行监控，期间发现的一系列安全隐患问题相对及时的得到整改；从现阶段实施的效果来看，营业高峰期基本达到安全保障，队员的责任意识得到加强，岗位实践得到提高，对联合区域防范起到了一定的推动作用。

2）完善安全信息数据的搜集，作为安全工作中重要的组成部分，信息对我们掌握整个公司的安全工作动态以及布控、决策有着举足轻重的作用，原先保安部在信息记录完善上还存在缺漏，我们通过队员常规的日常检查、通报、领班的巡检复查、队长、主管日检、每月定期安全大检查等手段，以各部位巡逻登记、区域每日情况汇总、交接班登记、要事记录、安检情况等一系列详细的

记录资料反映，建立起一套比较完整的安全信息数据链；为其它安全整改要求提供了坚实的基础。

3） 完善安全信息共享；先前保安部员对整个公司安全掌握情况不是很及时保安部从完善队员详细记录的同时，要求在岗队员在通报的传达过程中，每一个岗位都必须掌握和了解安全动态信息共享，区分常规通报以及紧急通报时的岗位联合处理方式，为弥补交

接班信息断链，我们要求领班在班前将上一班的安全检查情况简要进行传达，让上岗队员及时了解情况，投入工作，避免队员上岗一无所知的现象；通过以上的保障，保安部在跟踪、确认工作上进一步加强了"快、准、稳"的行动基调，通过以上措施建立信息快速反应，保障安全防范的第一张布网。

2）制定安全预警机制制度预案

建立快速行动的保障，是要有一套完善的制度作为依据，根据公司以及保安部安全工作的形势发展需要，提高保安部以及公司各部门的突发事件应急处理的业务能力，最大程度的预防和减少突发事件给公司造成的损失，保安部在5月份相继制定了公司安全预警机制预案标准程序、保安部应急计划预案、安全信息报告制度、突发事件预案增订－盗窃及停车场物品被劫事件应急预案处理、台风、雷暴来临应急处理预案、停水停电应急处理预案（共5条）。在下一步的工作中，我们将以预警预案为基础，逐步落实以上制度流程的演练，做到预先控制及时间节点的把握，为下半年建立快速反应小组的建立做好准备。

3）加强安全检查，做到反馈及时、跟踪到位。

保安部始终坚持每日的常规检查工作，对整改内容及时向相关部门反馈，采取不整改再要求，跟踪到位的原则。从反馈得到的解决事项分析，各部门采取及时有效的措施落实整改，在去年的基础上有了明显的提高。

坚持抓好月度检查及季节性检查活动，是及时消除安全隐患的重要手段之一，保安部在今年的春季安全检查、五一节前检查，对4＃球道、三角地周边区域、15＃、16＃外沿河、等重点部位安全隐患提出整改事项，反馈相关部门，整改已相继完成。在不定期的安全执法检查中，保安部加强对小区、会所扩建工程装修施工队的管理的安全督察，查处施工时乱接线路、违章搭建等违规操作，通过整改事项要求其限期整改。

4）建立消防安全小组，落实消防安全责任制

5月25日，由保安部组织全公司消防安全管理会议，此次会议正式启动了公司消防安全小组的建立，此次会议在新制定的《公司消防手册》指导下，明确建立完善、长效的消防管理体系，将消防安全工作与平时管理监督相结合，"将专业、法律、思想教育"有机结合行业与监督，严格施工期间动用明火的准入制度，结合各部门安全意识养成和培训工作展开自检自查。

当前消防工作的难点是员工的安全意识淡薄，意识形态转变需要较长一段时间；消防负责人需要在此方面投入相当大的精力并能初步的对部门安全隐患进行调整与整改，在此次会议中针对消防管理薄弱的环节提出下半年消防工作计划：

1）6－8月份由人力资源部组织对全公司员工进行阶段性的安全培训，目的是针对部门员工的自救防护、

初起火灾扑救等基本常识。

2）计划10月份在全司组织一次消防知识竞赛，了解员工对安全消防常识的掌握程度。

3）11月份由保安部主办出版一期安全消防周刊，同时公司领导会对消防小组的架构及掌握相关安全消防常识程度进行评估及抽查。

4）在此同时加强与地方相关安全部门进行沟通与联系，计划邀请如青浦消防部门的专业人员进行授课、培训。

5）完善消防制度及执行,计划8月底展开一次全公司、全范围的定期消防、安全大检查，到时还需副组长的大力配合及协调。

6）统一格式的检查计划表会协同人力资源部尽早制定，并下发（8月份完成）。

二、强化绩效管理、加大执行力度：

1、《日常细节考核》作为保安部日常岗位工作考核基础，保安部在4月份重新修订和调整了部分考核内容，在征求领班以及队员意见的基础上，我们对涉及到队员常规的违反操作进行规定，在一定程度上遏制了队员岗位执勤违规的势头；较明显的降低操作失误比率。

2、建立班组竞争机制，实施班组单项数据指标评比。为树立班组之间的竞争意识，提高工作积极性以及执行统一，保安部与4月份推出单项指标评比，结合班组常规工作项目进行检查，每月10日之前依照质检检查评比情况、执行计划任务情况等综合评定进行班组排名。通过此项举措，班组之间存在着相互良性竞争的局面，对队伍的发展平衡掌控及班组管理促进起着积极的作用。

3、5月份保安部针对岗位定点定编的特性，对门岗、巡逻岗、会所岗位绩效考评进行了重新的修订，针对原先考核内容不能正确反映岗位责任，对此保安部着重了岗位职责技能这一块进行了调整，对按照保安部走向业务技能强化提供考察依据，现阶段考评还处于试行期，对与工作的推进作用还需一段时间的观察，在评定方面还需要加强岗位业务技能的监督和培训。

4、互动的绩效沟通平台，保安部坚持每月的绩效考评工作结束后，对班组和队员进行沟通，保安部按照绩效评定的相关不足之处给予指正和帮助绩效改进。

三、主题月，规划鲜明，取得较好的成效

1、1－2月份，保安部确定主题为安全月，全队主要是完成春节前的安全保卫工作，顺利完成。

2、3月份，思想教育月面对节后队伍的人员思想变化以及队员流动大的不利因素，保安部组织和发动了全体队员开展"态度决定一切"主要内容的主题活动，并做好指导工作。此次活动包括三个流程：由各班组派出成员参加"态度决定成败"演讲比赛；召开座谈会

2016年物业管理员个人工作计划
物业安管学习2016年中的我 第二篇

2016年物业管理员个人工作计划

作为一个物业管理员，为居民创造良好的小区环境，带领居民把自己的家园建设好是我的责任。以往的工作中我带领全体工作人员顺利将工作展开，并在小区居民的配合下有效实施了各项业务工作:

一、三个小区公共事务方面

1、全面推行租赁经营服务工作,召开全体工作人员总动员会,明确租赁服务意义目的,统一思想,集体学习相关业务推广内容和业务办理操作流程,确保工作正常进展。

2、为提高费用收缴率,确保财务良性循环,以专题会议形式组织各物业助理、前台人员、领班级以上人员进行学习《各种费用追缴工作流程》。

3、以专题会议形式,组织三个小区管理骨干及相关工作人员集体学习《案例通报管理制度》、《案例通报操作流程图》及相关作业表格,明确责任关系,杜绝各种同类负面案例再次发生,全面提高管理服务质量，这也是2016年工作计划中的重中之重。

4、制定《保安器材管理规定》,包括对讲机、巡更棒、门岗电脑等,并认队真贯彻实施,明确责任关系,谁损坏谁负责,杜绝各种不合理使用现象。

5、回顾三个小区从去年7月份以来各方面情况,以对比分析、寻找差距,为下一步工作提高作出更可行的具体措施。

二、xx华庭项目

1、全力抓好30-35幢物业移交工作,确保业主满意。

2、督促管理处及时做好26-29幢摩托车位车牌的制作及安装;并督促管理处及时颁发通知,要求业主在5月20日前到管理处办妥租赁停放手续,该区域摩托车从6月1日起全面执行收费。执行前协调保安做好落实工作。

3、继续跟进26-29幢绿化种植工作。

4、督促及时做好部份绿化带残缺空白补种工作。

5、督促工程部做好30-35幢相关附属工程,如:道路、园林绿化、监控中心、仓库、车位规划等。

6、做好个别岗位人员调整和招聘工作(如:绿化组长到位、管理处负责骨干到位等),确保项目工作正常运行。

7、拟定"xx华庭首届业主委员会成立方案"及筹备会一系列工作措施,为创建"市优"工作打好基础。

三、xx居项目

1、对第三期部分摩托车不配合管理工作进行加强,发挥标识识别作用,强化凭办理租赁手续方可停放,加强收费工作。

2、加强第四、五期摩托车租赁办理管理工作,杜绝各种长期免费停车现象,维护秩序正常。

3、与财务协调,及时做好坏帐处理。

4、督促全面检测该项目红外报警系统情况,找出问题所在,并做好相应改善,确保系统的灵敏度和正常运行。

5、对个别业主在私家花园内乱搭乱建的屋棚动员拆除,以免影响整体观容。

6、督促完善该项目小区商铺的资料管理。

7、督促做好第一期、第二期部分楼梯个别部位的朽木处理,维护物业的完好。

8、督促做好第五期共7幢对讲机故障检修。

四、xx项目

1、督促整理好第12-15幢(共36户,已收楼32户)房屋档案资料。

2、做好外围红线报警的使用与维护,包括内外围两侧绿化植物遮挡的修剪等工作。

3、制定安全警报现场跟踪与核实,并明确解除警报及记录操作相关要求,避免作业疏忽。

4、跟进落实好会所泳池的开张营业,并做好相应的管理与维护工作,包括门票发售、泳池水质处理等。

5、督促做好12-15幢相关附属工程,包括架空层车位地面栏杆的安装、车位产权面积的明确(公司要求架空车位出售)、园林绿化、保安室、监控室、仓库等工作的完善。

6、跟进做好小区健身器材的安装。

7、督促做好各种费用的追收。

8、跟进第7幢破裂玻璃门扇的安装。

9、跟进部分绿化植物的补种和改造等(如:大门入口处即将枯死的大叶油棕树3棵,应该更换)。

五、其它事项

1、xx"士多"招商登记等工作配合。

2、按公司《议事日程》要求开展各项日常工作。

3、协调相关部门完成好各项工作任务。

2016年物业管理安保培训手册
物业安管学习2016年中的我 第三篇

2016

培训手册 年物业管理安保

目 录

一、员工职业道德概述 ............................................................................ 5

（一）员工职业道德的基本内容 .......................................................................... 5

1、员工的职业思想 ............................................................................................................. 6

（1）顾客至上观 ........................................................................................................... 6

（2）管理也是服务 ....................................................................................................... 6

（3）技术服务观 ........................................................................................................... 7

（4）忠诚的服务观 ....................................................................................................... 7

2、员工的行为规范和行为准则 ......................................................................................... 8

（二）员工的职业道德修养 .................................................................................. 8

1、加深行业认识 ................................................................................................................. 9

2、树立服务意识 ................................................................................................................. 9

3、提高文化素质 ............................................................................................................... 10

二、安保人员礼仪规范 .......................................................................... 10

（一）安保人员应具备的礼仪 ............................................................................ 10

1、敬礼 ............................................................................................................................... 11

2、仪容 ............................................................................................................................... 11

3、举止 ............................................................................................................................... 12

（二）安保员的仪容仪表 .................................................................................... 13

三、安保服务工作概述 .......................................................................... 14

四、岗位职责........................................................................................... 15

（一）安保员日常岗位职责 ................................................................................ 15

（二）监控室值班员岗位职责 ............................................................................ 16

（三）巡逻岗位职责 ............................................................................................ 17

1、巡逻路线的制定 ........................................................................................................... 17

2、巡逻力量的组织 ........................................................................................................... 17

3、日常巡逻路线 ............................................................................................................... 17

4、巡逻要求 ....................................................................................................................... 18

六、安保员的培训 .................................................................................. 20

（一）岗前培训 .................................................................................................... 20

（二）岗位培训 .................................................................................................... 21

七、安保员宿舍管理 .............................................................................. 21

八、军训动作要领 .................................................................................. 23

（一）立正 ............................................................................................................ 23

（二）稍息 ............................................................................................................ 23

（三）停止间转法 ................................................................................................ 23

（四）行进 ............................................................................................................ 23

（五）立定 ............................................................................................................ 25

（六）蹲下，起立 ................................................................................................ 25

（七）整理着装 .................................................................................................... 25

（八）整齐报数 .................................................................................................... 25

（九）敬礼、礼毕 ................................................................................................ 26

九、安保服务体系的建立 ...................................................................... 26

（一）安保工作的重要地位和作用 .................................................................... 26

（二）科学设岗形成防范网络 ............................................................................ 27

1、消防管理 ....................................................................................................................... 27

2、车辆管理 ....................................................................................................................... 28

3、外来人员管理 ............................................................................................................... 28

4、岗位人员任务 ............................................................................................................... 29

十、对安保人员的基本要求 .................................................................. 30

十一、奖励和处罚 .................................................................................. 30

（一）奖励 ............................................................................................................ 30

（二）处罚 ............................................................................................................ 31

（三）处理项目 .................................................................................................... 32

（一）入室撬窃处置方案 .................................................................................... 32

（二）抓住小偷的处置方案 ................................................................................ 33

（三）危重病人的帮助方法 ................................................................................ 33

（四）顾客之间过激行为的处置方案 ................................................................ 34

（五）发生火灾时的处置方案 ............................................................................ 34

（六）辖区内发生交通事故处置方案 ................................................................ 36【物业安管学习2016年中的我】

十三、消防基础知识 .............................................................................. 37

十四、消防工作指南 .............................................................................. 40

十五、车辆放行 ...................................................................................... 41

2015年物业工作总结及2016年工作思路
物业安管学习2016年中的我 第四篇

2015年物业工作总结及2016年工作思路

2015年我们的工作紧紧围绕集团公司“规划管理、提升素质、审时度势、与时俱进”的总方针，时刻践行着为集团公司的建设和发展添砖加瓦的总目标，加强了企业内部管理和员工自身素质的培养，不断创新，努力完成着各项任务，取得了一些成绩，现将主要完成的工作、工作中的一些体会、存在的一些问题以及2016年的工作计划汇报如下：

一、完成的工作

1、理头绪、抓管理、树形象

一月份我们从四川人手中正式接管物业后，首先将众多的头绪进行梳理，迅速从中理出主要的迫在眉睫的几件事。首先，抓管理、促效益、树形象。小区的管理说到底是为业主提供各项满意的服务。而这一切都取决于服务者素质的高低和能力的发挥。在工作中不仅需要有好的态度、好的服务理念，更要有专业化管理。对此公司制定了精细化的管理制度，明晰化的流程程序，做好了职责定位，使物业工作能够有条不紊地进行下去。其次加强人员的培训工作，增强服务意识，树立企业形象。我们有针对地对员工的职业道德、礼仪礼貌、行为举止及专业技能进行培训，使得在职员工迅速达到了服务要求。出色的服务为企业树立了良好的形象。

2、春节为小区营造欢乐、喜庆、祥和的气氛

节前，我们组织保洁人员对小区公共设施设、楼道、停车场、院落、花池、草坪的垃圾进行了彻底的清扫、清倒，整治了卫生死角;组织安保人员就节日安全防范进行培训，制定了安全应急预案，明确了分工，落实了责任，加强了措施;在小区设立烟花爆竹燃放区，指定燃放点，由专人负责巡查;节前工程维修人员对小区各种共用设施设备进行了彻底的检测、维修，保证了节日期间水、电、暖及各类设施设备的正常运行;为营造节日气氛，我们在小区大门及院落挂灯笼、摆放吉祥物，院落、树上、假山挂彩灯、贴挂标语，还给小区各单元门贴了春联、送了“福”字、给业主送维修报修服务电话卡、张贴了温馨提示，同时慰问了A、B区业主代表30户。真诚、温暖、快捷的服务确保了小区节日的温馨、祥和、安全;正月十五元宵节，我们在集团公司的大力支持下，在小区院落成功地承办了了一台《红红火火闹元宵歌舞会》，精彩的表演、热烈的掌声、欢快的笑声将节日的气氛推向一个高潮。

3、对小区存在的问题进行整治，共用设施设备进行系统维修

为了彻底改变小区业主对物业的看法，也为了彻底解决小区多年来存在的一些问题，春节过后，我们在集团公司的大力支持下，开始了对A、B区的共用房屋及共用设施、设

备进行维修，对环境进行彻底的整治。先后投资20余万元，更换了小区19扇单元门，清掏了44口供暖、供水井杂物，维修、更换楼内外管井阀门720个，检漏修补屋顶漏水60余户，更换住户玻璃400多块、对60多户的住户窗框进行维修，清掏小区污水井67口、化粪池4个，修补拓宽路面200多米，更换了A、B区的监控设备。除了以上的整体大的维修外，我们还接了500多个维修单，回访住户300多户，业主对我们的满意率达98%以上，接到投诉3起，并圆满地协调解决。

4、建全档案，对各类手续进行年检

为了加强公司内部管理，便于更好地服务业主，四月份我们将物业公司所需、所缺的档案资料从相关部门一一调回并存档，接着对各类手续进行年检，提早顺利地通过完成相关部门要求的手续年检。

5、对小区进行绿化美化

为了进一步改善小区环境，我们在集团公司的支持下先后栽刺柏11000多株，装点假山边鲜花800多盆，种植鲜花16000棵，与此同时对以前种上的花草树木进行除草、修剪，精细打扮后的小区面貌焕然一新。

6、加强宣传力度，配合城管、社区完成“创城”工作 物业服务不但是理性的行为服务，还应该包括人文的思想教育与感化。我们在整治小区环境的同时，也通过宣传广

告栏向业主宣传“创城”理念、消防常识、业主行为规约等，先后展出了15块宣传牌匾，张贴了40多张天骄街道关于全民参与的“创城”宣传广告，发放了400多张文明城市市民调查问卷及200多本《创建全国文明城市 市民须知》。广大业主通过这些舆论宣传，自身素质、“创城”意识得到了很大的提高。

同时我们也注重了公司文化的建立，我们动员广大员工认真学习企业文化，点击集团公司网站，了解集团公司的成长过程，培养员工热爱企业的意识，我们还积极地为公司网站投稿，半年来我们共为公司选送稿子4篇，4篇都被网站采用发表。我们也为物业监察大队先后送去5篇关于我们小区物业管理方面的稿件，其中《我们就是要感动“上帝”》一文在6期物业专刊上发表。

7、配合集团公司完成C区奠基开工典礼的准备工作及善后工作

5月22号——5月25号，我们除了值班人员外，其他员工全部出动到C区，很好地完成了集团公司交给我们的清扫售楼部卫生，布置会场、，包括插彩旗、摆放鲜花等，负维护会场车场秩序、安全卫生等任务，并处理了会场善后事宜。这次的活动，我们的团队服务技能得到了锻炼，团队的自身素质得到了很好的展示。

8、D区的前期介入

(1)组织架构的建立

(2)人员的招聘

我们通过人才招聘市场以及发动在职员工，采用不同方法、不同渠道对所需员工进行招聘，严格筛选，择优录取，为公司招聘下大部分所需员工，目前招聘工作还在进行。

(3)新员工的培训

我们对新入司员工进行了系统的培训，包括企业理念，岗位职责，行为规范，考核制度，员工手册以及安全操作常识等培训。新员工的上岗基本技能迅速掌握，团队的服务能力得到了保障。

(4)交房资料的准备工作

我们整齐了《业主入住通知书》、《业主装修合同》、《物业服务合同》、《物业管理规约》、《业主服务指南》等交房时给业主的相关材料，同时我们正紧锣密鼓地进行着对D区的相关配套设施设备的建立以及业主档案的建立。

9、员工的着装

6月份我们统一了员工的服装，员工的外部形象的树立给公司形象增添了不少光彩。

二、体会与不足

在这半年的工作中我们体会到，一个好的团队离不开上级部门的支持，我们的大量工作离不开集团公司的支持与帮助。我们会紧紧围绕在集团公司的周围，努力为玺建祥房地

2016年小区物业管理工作计划
物业安管学习2016年中的我 第五篇

2016年小区物业管理工作计划

尊敬的业主、物业使用人：

我公司为了加强与业主、物业使用人的沟通，做好小区工作，现向居上百合园全体住户书面汇报2016年工作展望情况。

一、环境绿化

l 植物管理，新繁殖铁树近十株，请住户管好小孩，不要践踏；

l 对区域内的树木进行整形修剪。

二、环境保洁

l 做好环境卫生工作，定期灭杀鼠、蚁、蝇、蟑螂、蚊等。

l 小区上门收垃圾时间为中午12：00前，请业主将垃圾放置门外，便于我们派人上门收取，不要放置在其他邻居门外。我们对不遵守小区规定的住户，公布房号且上报有关部门。

三、安全

l 原门岗24小时服务电话：“2621909”从2016年3月1日起变更为“2611833”；

l 住户请来小区的客人及安装、施工单位，我们住户要务必告知房号，对物业安全秩序人员开展工作有很大帮助；

l 管理处通过代租房屋，做好流动人口登记工作，租金与去年同期对比3房增加200～300元达到1500元左右，2房增加250～300元达到1000元左右，1房增加200元以上达到750元左右，请大家出租务必找物业，必将令你满意！电话：3058970（小莫）；

l 严格进出管理，请住户在星期一~五（8：00—18：00），星期六~日（9：00—16：00）到物业公司管理处提前办理出入条，夜间不应搬运物品；

l 大门口入口处将对人行道、单车道、小汽车道作局部调整，为行人、行车安全创造条件； l 燃放烟花管理：加大宣传力度，减少燃放烟花对人、财、物的影响；

l 小区养犬住户日益增多，我们希望住户自律自爱；文明养狗，不要惊动邻居。出门时，务必用绳牵制，定期打疫苗。避免邻居纠纷。对于无人牵制的犬类，一般情况视作无主犬只，住户通过小区秩序员和房管员报主管部门处理，或向政府部门、110举报。

四、公共秩序

l 代收挂号、快递、包裹，做到件件通知住户。

l 门岗向住户提供公交车线路、便民电话查询，平信已为住户分类存放，请业主到门岗查询； l 对于小区内部秩序管理，我们提倡的是各个不同群体的利益需要和谐共处，近期在小区各人行通道上隔离主要确保老、弱、病、残、幼人群便于行走，避免他们受到车辆的干扰，让人进入小区感受到“慢“的节奏，能放松、能享受到小区软硬件的便利，希望大家能给与宽容、体谅这些弱势群体。

l 避免电动车、摩托丢失，我们要求摩托、电动车、单车尽量停放到车库，车库24小时发牌，停放不足1小时免费，望住户配合。

l 夏季为小区住户增加几部移动凉衣架，减少对中心花园占用。

五、维修

l 我们在组织管理处人员进行上门维修服务业务培训，2016年将更好、更快的为住户服务。

六、文化宣传

l 我们以后将在物业费通知单背面上,将小区住户一些出租信息安全提示小区通告登出； l 与社区联合放露天电影，代发老年人活动票；

l 建立业主健康档案，为老年业主提供免费量血压、称体重；

l 发动住户爱心捐助，让爱心传递,让温暖汇聚；

l 对做文学、摄影、运动、美食、旅游、家政、生活服务相关业务的住户，请与我们联系开展业务；

l 增设两个公益宣传栏（别墅区），通过每日不断更新的天气预报，掌握气候规律，为住户嘘寒问暖，为物业工作提供科学依据；

l 调整小区草地上的提示牌位置，针对小区动态不断更新文明标语，与时俱进，创造文明环境；

l 为住户提供物品交换专栏，把你闲置的物品拿到这里来这里发布,体验分享的快乐,通过物品交换让你结织更多朋友；

l 节假日装饰、小区活动，为小区增光添彩。

七、其它

l 管道天然气报装，为业主解决实际生活需求；

l 代交住户水电、有线电视服务费，让住户免受舟车劳顿；

l 计划开展向住户提供网络信息查询、报刊阅览，收发传真、复印等业务。

我们的各方面已向正常轨道运行,但由于物价、工资等方面原因，水电受到非居民电价上涨、干旱影响、垃圾费每月增加的费用换来的是较为整洁的小区环境、小区秩序好转、物业职工流动率下降、小区出租房价上涨了200-300元、免费维修得以延续，效率得以提高，我们尚未收取业主维修服务费用。我们的工作重心明年将调整到在继续做好向业主提供原有服务(保洁、秩序、绿化维护、维修、代缴水电费、代租房屋)基础上，加强与外联单位横向合作、对内部管理纵向求精，为居上百合园房屋升值、保值，提高业主满意度，同时着重解决煤气管道等业主较为关心的问题。

再次感谢各位业主对我们的支持和帮助，我们对居上百合园小区建设和管理充满信心，我们将感恩于心，回报于行，继往开来，为业主和物业使用人排忧解难！ 柳州市佳佳物业管理有限责任公司2016年2月15日

2016物业公司安管员年终个人述职报告
物业安管学习2016年中的我 第六篇

物业公司安管员年终个人述职报告

20**年即将过去，我们将满怀信心地迎来20**年，过去一年，是公司提升企业安全、服务品质的一年，也是安全管理部工作贯彻项目部指标完成的较为理想的一年。值此辞旧迎新之际，对一年的工作进行回顾，总结经验、查找不足，以利于在新的一年里扬长避短，再创佳绩。

一、 发挥优势管理，狠抓基层建设

1、优质服务、赢得信赖。

公司通过引进新昌品牌管理，强化管理准则，加强管理人员的现场督导和质量检查，逐步完善安全岗位的窗口形象，不断提高自身的优质服务水准，得到了园区业主好评，赢得了业主的信赖，受业主委托物业安全管理部协助公司完成的接待工作上百次，其中人大代表团2次，全国中宣部领导3次，知名企业合作会6次，由于接待工作完成出色，安全管理部获得业主优质服务的赞誉。

2、预防为主、重点布控

在公司总部的关心指导下，项目部通过制定各项安全方案等项消防预案，贯彻落实防火、防盗等"六防"措施，全年未发生一件意外安全事故。项目经理每天召开部门经理反馈会，通报情况提出要求。安全部安排干部员工勤于巡查、严密防控，在相关部门的配合下，实行群防、群检、群治，以确保园区万无一失。针对特别区域实行重点监控，在自行车场盗窃高发区实行严密布防，抓获盗窃者3人，为业主挽回直接损失数千元。由于XX园区安全管理的出色，因此被海淀区评为社会治安综合治理先进单位。

3、完善设施、有备无患

通过公司领导亲临现场指导，安保部将园区消防预案、设备设施、消防器材检查维护等各项工作，进行了不断的完善。制定园区消防设施设备维修保养计划，使园区消防设施设备不但做到正常运行而且延长使用年限。今年已对园区3656个光电探测器，进行了专业性检测，严格检查消防设施设备，提前对烟感系统报警点不准确进行专业性检测。保障线路畅通、正常使用，对大厅内应急疏散灯、安全出口进行补装和更换。同时对消防器材实行分区管理、检查、维护并落实到人。按照北京市政府及公司要求，组织园区业主进行消防演习，消防演习的成功演练，得到了国家相关部门及广大业主的好评。

二、 严格管理、提升品质，改变观念、创新管理，

1、按照项目年初制定的安全培训计划，安保部参照行业规范对保安员进行32次专题培训，重点讲解管理素质、服务意识、礼貌待客、专业技能、消防知识、突发事件分析等，通过讲解、点评、交流使保安员在思想认识和日常工作中皆有不同程度的感悟与提升。

2、安全管理部按照各月计划对保安员进行岗位培训，对保安一线岗位做好培训工作。做到实际工作培训，分阶段、分内容进行考评，通过培训保安员整体素质提升了、服务水平提高了、业主满意度提高了，通过培训提高了保安员整体思想素质，服务态度和业务技能。

3、在思想工作是一切工作的生命线的方针指引下，结合项目管理服务特点，按照项目部的要求，针对保安部的实际情况，引导保安员与时俱进、提升素质、转变观念。，安保部教育安保人员要有紧迫感、应具有上进心、培养精气神、物业的管理服务不是高科技，没有什么深奥的学问。关键在人的主观能动性和责任心，是对公司的忠诚度和敬业精神、是对管理与服务内涵的真谛的理解及运用。安保部通过树立优秀标兵，激发大家积极进取，在完成项目给的管理工作和服务工作的过程中体现自身价值，并感受人生乐趣。通过思想教育工作，提升了保安员思想道德品质，涌现出多个拾金不昧的好保安，受到了业主的书面赞扬。通过工作实践的摸索，安保部还创作出"物业保安员应知应会"的规范准则并上交公司总部在全公司推广，不但使子海理想的每位一线保安员在为业主和客户服务时品质显着提升，而且使其他兄弟项目受益。

安全管理部通过对20**年工作进行回顾和总结，总结过去、展望未来，整改不足之处并制定新一年的提升服务目标，以利于20**年安全管理部各项工作更好的全面展开。

以下几项工作是保安部20**年的工作重点及提升项：

1、我们将始终贯彻落实"安全第一、预防为主"的方针，在各项预案具体实施还不尽完美的情况下，保安部将继续跟进落实。

2、保安员及领导组织管理水平有待提升：表现为骨干人员文化修养、专业知识和管理能力等综合素质高低不一、参差不起，保安部与项目制定的管理规范尚未全部落实，保安部将针对问题加强教育培训。

3、服务质量尚需优化和提高：从多次检查和客户投诉中发现，安保部各个岗位保安员的服务质量，横向比较有高有低，纵向比较有优有劣。保安部将强化管理达到白天与夜晚、平时与周末、领导在与不在的一个样的服务标准。

4、反复出现的问题是有个别岗位保安员仪容仪表不整齐、礼节礼貌不生动、服务不周到、处理应变不灵活，这些问题严重影响着整体的服务质量。在2016年的工作中，保安部将重点跟进、狠抓落实。

物业公司安管员年终个人述职报告

尊敬的领导，同事们：

大家好!

2016年就快结束，回首2016年的工作有硕果累累的喜悦也有遇到困难和挫折时的惆怅，时光过得飞快，不知不觉中充满希望的2016年就要伴随着新年伊始的钟声来临了。回顾2016年，可以说咱们物业公司 改革的第一年是持续发展的关键年，现就本年工作情况总结如下：

一、虚心学习，努力工作，圆满完成工作

一年来，在上级主管部门及公司领导的大力支持下，消防工作在2016年的工作基础上，进一步深入贯彻落实《消防法》紧紧围绕“安全第一，预防为主”的安全生产方针，按照“谁主管，谁负责”的原则，强化了消防安全工作的管理，加大宣传力度，全面提高了广大干部职工的消防安全意识，使公司的消防安全工作落到了实处。通过公司各部门和全体职工的共同努力，公司全年实现无重大生产事故、无火灾责任事故。

1、我是2016年12底月调到消防安全保卫部，担任消防主管，一上任就面临元旦、春节两大节日，针对物业公司特点我们认真安排部署元旦期间的防火和安全生产工作，逐步落实了各小区与商户签订防火责任状情况，通过签订防火责任状使广大业主从思想上重视防火工作，自觉加强防范。春节临近，我们多次召开消防安全会议针对小区存在火灾隐患的违规搭建及时清理和根据小区(大厦)本区的实际情况制定了春节放炮时间的管理措施和巡逻办法，避免火灾事故的发生。由于各级领导的重视，全体员工的不懈努力，两节期间末发生一起责任火灾事故和安全责任事故。

2、物业公司小区多、大厦多、点多面广消防管理难度大，针对这一特点我们加强了，重点单位和重点部位的消防安全管理工作，重点部位的安全管理是安全管理工作的核心，做好重点部位的消防安全管理工作是关键，为此加强了监督、检查和日常工作管理工作，我们加强了三级管理、三级检查、制度。使安全生产管理体系全面得到落实。避免意外事故的发生。认真做好每月对所属单位，平衡计分卡检查考核工作，对发现的消防隐患及时要求单位整改，对小区反馈工作中无法解决的各类问题与上级联系沟通，使问题及时得到解决。

3、根据实业集团要求在集团范围内进行火灾隐患整治工作的通知，为了进一步摸清本公司、小区(大厦)内部火灾隐患情况，深入扎实地开展好火灾隐患整治工作，有效预防火灾事故，结合冬、春季火灾发生特点以及物业公司实际情况，我们积极开展了火灾隐患整治工作，并将个小区(大厦)存在问题进行汇总，及时上报集团和相关部门。

4、2016年1月4至3月30日结合物业公司的实际，在所属各单位保安队伍中开展民族团结教育活动，活动期间各单位按照公司的安排要求，开展一系列的民族团结教育工作。通过为期三个月的学习教育，使物业公司保安队伍中形成了民族团结的良好氛围，通过此次学习教育，进一步拉近了各民族之间的距离，以及民族团结的重要性，并在保安队伍中涌现出了一批民族团结先进集体和先进个人。根据各公司推荐、领导小组审核，经有限公司研究决定：两个先进集体和5名先进个人进行表彰和奖励。并号召公司全体员工向他们学习，牢固树立民族大团结是新疆各族人民的生命线和三个离不开的思想，做好各项工作，为企业发展做出贡献。

二、加强组织领导，切实落实消防工作责任制

为全面贯彻落实“预防为主、防消结合”的方针，把消防安全工作作为各项工作的重中之重来抓，管理人消防安全培训，提高管理者的消防意识，明确消防管理责任，根据签订《重点单位消防工作目标管理责任状》并实行隐患事故排查责任制，建立了防火例会制度、消防活动日制度、学习培训制度、安全隐患零报告制度及消防安全检查制度，从而推动消防安全各项工作有效的开展。

三、创新宣传形式，深入开展消防安全宣传教育

长期以来，由于种种原因，消防宣传教育形式局限于拉几条横幅、贴几张标语、印发几本宣传资料，过于单调和表面化。针对这些问题，我们在确保搞好以上活动的同时，采取以广大人民群众喜闻乐见的形式和各种传播媒体大力开展消防安全宣传教育。在实际工作中，积极开展六月安全月、“119”消防宣传日等活动，深入开展消防法律法规的宣传教育;通过对开展图片、火灾纪实、法律法规、安全知识等的宣传，有力地提高了人民群众的消防安全意识和消防法制意识。各公司、小区(大厦)开展了形式多样、丰富多彩的消防安全宣传教育活动、组织员工进行，常见火灾的案例分析、火灾燃烧周期的分析和初期火灾的正确扑救、火灾的种类及消防器材的正确使用方法、火灾现场逃生的各种技巧等内容的消防安全知识培训，提高了员工自救防范意识。

四、注重消防投入，加强消防基础设施及培训建设

从众多的火灾事故来看，完善消防设施是减轻火灾损失的重要保障。因此，我们本着“一分消防投入，十分安全回报”的理念，在加快经济建设的同时，十分重视消防基础设施建设。一是搞好消防规划。在总体规划编制的同时重新编制了消防基础设施规划，以适应在今后我公司消防工作发展的需要。二是加大消防硬件投入。2016年投资100万元对消防设施、消防器材进行了更新和维护，完善了监控系统和报警系统。三是邀请消防大队到公司检查指导工作，及时消除安全隐患，组织员工进行消防知识和消防器材使用培训，开展火场逃生、防震疏散演练，通过培训和演练，有效地提高员工防患意识和应急、自救、逃生的能力，为现实生命安全提供了保障。

五、组建消防队伍，积极发挥社会消防力量的作用

在抓消防工作中，我们认真贯彻“安全第一，预防为主”的方针，结合公司实际，把消防工作不断推向深入。在公司范围内建立了群防群治队伍，全力构筑“网络化”的消防防控体系。

六、开展检查整治，确保不发生重特大消防安全事故。

为保障公司消防安全管理制度和措施得到认真贯彻和落实，确保公司安全管理工作目标的实现，消防保卫部在重大节日期间开展专项消防安全检查，2016年6月安全月、9月15日至30日、11月9日期间开展“查隐患、找死角、反违章、保安全”为主题的安全大检查，对所管辖区内的安全设施、消防器材完好情况，危险源、危险点控制情况，安全知识学习、培训和安全制度、职责落实情况，思想政治工作情况等进行了彻底的排查，并对存在的隐患进行了认真的整改。通过整治消防隐患，不断增添消防设施，完善了消防责任制，努力把火灾事故降低到最低限度。

回顾2016年，公司的消防安全工作较好的完成了年初既定的目标管理，实现了财产、人身安全生产，2016年我们将建立完善消防安全管理制度，切实做好公司的消防安全日常检查、定期检测消防设备和消防器材、及时进行整改维护，加大对一线职工、新进职工的消防知识技能培训力度，力求全公司消防安全培训形成长效机制，使职工自我安全防范意识、技能水平更高，能有效应对、处置各种突发事件，确保人身和财产安全，实现安全、和谐发展。

在即将到来的2016年，我仍然会鼓足干劲，努力完成好领导交给的各项任务。争取实现自己和集体的工作成绩双丰收。完善自己，提高自己，与时俱进的给自己的工作开创一个新局面。

2016预备党员的入党思想汇报
物业安管学习2016年中的我 第七篇

2016预备党员的入党思想汇报

敬爱的党组织：

时间飞逝，自2016年6月以来，作为一名预备党员已有一年时间了。现对这一年来的预备党员生活作以下思想汇报。

今年是中国共产党成立93周年的大喜日子，从1921年成立以来，党已经走过了93年艰辛而辉煌的风雨历程。我们都知道，党的历史是中华民族的独立、解放、繁荣和为中国人民的自由、民主、幸福而不懈奋斗的历史。这93年，是马克思主义基本原理同中国具体实际相结合、不断推进马克思主义中国化的93年，是我们党经受各种风浪考验、不断 发展壮大，不断开创各项事业新局面的93年。党的风雨93年历程是令人难忘和感慨的。在近代中国历史发展的必然中创立，经受大革命洪流中锻炼和考验，在土地革命中开辟出中国的革命道路，后来成为抗日战争中的中流砥柱，最后夺取民主革命的全国胜利。抗日战争胜利后，中国共产党顺应全国人民的强烈要求，主张建立一个和平、民主、独立、富强的新中国。经历了从新民主主义向 社会主义的过渡，艰辛探索着社会主义的建设道路，在不断的 总结和反思中选择了建设中国特色社会主义的道路……93年来，党一直把发展社会主义作为主题，把中国实情和马克思主义很好地结合到了一起，取得了许多举世瞩目的成就。

对于我们这些青年党员来讲，必须做到如下几点才能真正的实现自身综合素质的提升。

首先，必须要认真学习、正确认识党的光辉历史和伟大功绩，并永远铭记在心。努力提高自身的理论水平，全面掌握国情，正确理解并自觉贯彻党的基本理论、基本路线、基本纲领和各项方针政策，知古鉴今，以史为镜，不断总结 经验，开创未来。

其次一定要加强自身党性修养。中国共产党员的党性，是无产阶级的阶级性、先进性、组织性、纪律性在党员身上的集中体现，是无产阶级的阶级性与马克思主义的科学性、革命性和历史发展的时代性的统一，是合格共产党员的共性，也是党员的思想核心和灵魂。加强青年党员的党性 教育和党性锻炼，使我们从行动上、思想上真正入党。每一个党员都要自觉地把自己同党组织融为一个整体，同心同德，增强对党的亲和力和向心力，积极参加党的生活，经常进行党性分析和自我剖析，最后积极参加社会 实践，不断学习进步。只有“常怀忧党之心，恪尽兴党之责”，从自己做起，从现在做起，加强党性修养。把心放在对真理的追求上，时刻保持知识本领上的恐慌感和理论素养上的危机感，紧跟时代要求用心学习、潜心钻研。把心放在党的事业上，一切以党的事业为重。把心放在真诚付出、甘于奉献、终身奉献上。

再则个人的成长与国家兴亡是紧密结合的。作为80后的大学生毕业生应该秉承爱国主义的革命传统，不仅努力学习专业知识，更要学会用积极乐观的态度去对待学习和生活中的各种困难。学习上要求进步，思想上更要有进步，用清醒理智的头脑去看待事情，用正确的价值观念塑造自己的人格，把国家时刻装在心里，立为国奉献之志，立为民服务之志，把个人成长成才融入祖国和人民的伟大事业之中。

最后，我们应当志存高远，脚踏实地，共同为祖国、民族的明天奋斗。所以，青年学生关注国家的现状与未来是勇担重任、朝气蓬勃的体现。作为当代大学生毕业生要关注国家，自觉将自己的学习、未来的 工作与国家的命运结合起来。”在德才兼备、全面发展的基础上，广大青年要保持个性，彰显本色。

我想只有把 文化知识学习和思想品德修养结合起来、创新思维与社会实践结合起来、全面发展和个性发展结合起来，一个人才能真正成才、真正成为社会发展的有用之人。海阔凭鱼跃，天高任鸟飞。青春只有在为祖国和人民的真诚奉献中才能更加绚丽多彩;人生只有融入国家和民族的伟大事业才能闪闪发光。

在今后的工作、学习和生活中我会不断努力,提高自己的觉悟，使自己尽快的成为一名合格的共产党员。在生活中，尽力展现自己的才华，取得进步决不高傲，以谦卑的心态去面对事物，辩证地看待解决问题。在工作中，好好锻炼自己，同时，我也要积极的汲取新知识，扩大自己的知识面，透过现象看本质。相信在以后的学习中我对党的认识会更加深刻，尽管那是一个漫长的过程，但是我坚定的为党坚守阵地，高举共产主义旗帜，为党的事业奋斗，为实现共产主义而奋斗终身。

希望党组织继续加强对自己的监督培养和教育，让我在思想认识中取得更大的转变与进步，成长为一名合格的共产党员。

汇报人：入党思想汇报

2016年XX月XX日

2016物业工程部述职报告
物业安管学习2016年中的我 第八篇

工程部是物业中很重要的一部分，物业工程部述职报告该怎么写呢？以下是小编为大家收集的2篇物业工程部述职报告。感兴趣的朋友一起来看看这篇由资料站为您提供的文章。

物业工程部述职报告1——

xxxx年，也是本人在xx物业有限公司工程部工作的第二年，在这一年的时间里，本人遵纪守法，认真学习，努力钻研，扎实工作，以勤勤恳恳，兢兢业业的态度对待本职维修工作，在工程部领班的岗位上发挥了应有的作用，总结主要如下几方面：

一、熟悉地理位置以及各区域机房，电房设备

初来工程部，对这里的环境，设备都是完全不熟悉，在黎主管耐心指导下 ，经验通过摸索，思考和总结，再加上黎主管带领多次到时现场讲解，培训，现在我对这里的地理位置、用电设备、高低压电路系统、消防系统、生活用水和电梯系统维修养护工作等都一定的了解。

二、做好维修班员工的管理工作、做好上级安排的任务和客服中心的来电报修工作

本人以身作则，要求班员遵纪守法，遵纪公司的规章制度，做到不迟到，不早退，加强班员的责任心培训，认真做好设备的检查工作和运行记录工作。对上级安排的工作，合理安排，调动班员,迅速处理。对客服中心的来电报修，认真听讲，记录来电的单位，报修内容以及故障的位置等，迅速调动班员迅速处理，对较大的故障或不能处理的问题认真向客户解释并上报处理。

三 制定全年的保养工作计划和保养工作标准

工程部在去年的工作基础上，分工种制定详细的设施设备保养计划，将计划分解到每个月，制定了详细的保养工作内容与标准，实施时落实到人，保证了工作的质量和效率。【物业安管学习2016年中的我】

四 重视设备设施的安全运行和检查工作，以保障设备设施的安全运行。

工程部一贯将设施设备的安全工作放在首位，每到节假日前一个月都会制定节假日设备设施安全检查、保养和维修工作会议，制定工作计划，落实计划内容、完成时间和责任人，以及检查时间，明确各项工作重点，事后进性检查，以确保大厦的设施设备安全运行，在日常工作时，强调维修工作时的安全操作和自我安全防范的意识，杜绝工伤事故的发生

五、安全管理

操作安全：由于部门工作的特殊性，本部门员工经常要接触用电器具，动电焊，用明火、攀高等作业。为了确保操作者的人身安全，班前会对员工时常进行安全教育，加强部门员工的安全操作意识。在动电、攀高等危险作业时，确保有人在场监护。全年部门人员无安全事故发生。对部门员工进行了设备安全使用常识的培训，提高了全体员工安全的意识。

设备设施安全：定期对各部设备专项安全检查，每月对大厦配电井，管道井设备进行安全检查；按计划春秋两季对配电房变压器、低压配电柜进行安全检修、除尘。每逢节假日前都要组织对酒店个部、办公室进行设施设备安全大检查。雨季提前对大厦各处作了安全防范，保证大厦在雨季的安全；对重点运行设备进行一日一次的安全巡查，发现事故苗头，立刻处理。

六、对大厦的设备型号，产地，数量进行详细记录

【物业安管学习2016年中的我】

七、部门年工程部完成主要工作项目：

1.完成生活水泵及其控制柜电气检修工作。

完成春秋两季对配电房变压器及其高低压母线、瓷瓶除尘以及母排螺栓紧固工作。

3外围地板砖进行修补。

4公共走道墙面进行修补。

5所有的强电井清理卫生，除尘维护工作。

6所有的公共走道灯进行改造，做节能处理。

7对所有的消防栓进行检查和贴封条。

8对所有的弱电井清理卫生，除尘维护工作。

9完成对大厦的水、电、气管线的普查，对办公楼/住宅楼各楼层配电井接线端子定期进行了全面检查、紧固，防止事故发生。

10完成了定期对大厦内公共走道照明进行维修和更换。

11完成了对大厦天面，14楼及负二消防风机除锈和翻新工作。

12完成对楼层走火通道的门，闭门器及门锁的检查和维修。

13完成配电房低压配电室年度检修、除尘维护工作。

14完成了对a办公楼/b住宅楼电表除尘以及母排螺栓紧固工作。

15完成了对a办公楼房内/b住宅楼走道的烟感罩摘除和检查。

16完成了新管理处办公桌的布线及网线的布置。

17 完成节日对a/b栋大堂的彩灯布置。

18完成对商场6f~1f所有走梯门的固定。

20完成了对a办公楼/b住宅楼及负一负二的消防电话的测试通话

21对工程遗留存在的问题进行检查、跟踪和维修，主要配电房渗水和房内外漏水。

22除了完成以上项目的工作外，完成日常维修工作。本人在xxxx年一年中带领工程部人员对大厦的用电设备及共公设施进行检查和维护记录。

物业工程部述职报告2——

时光飞逝，20XX年即将结束，首先感谢公司对我工作的肯定，将我提升为工程部主管。在这一年里，在集团公司和项目领导正确指导下，以及同各部门的密切配合、团结一致下，圆满完成公司领导交付的各项工作任务，保证了园区所有设备的安全运行。取得了一定的好成绩，为完成公司质量目标做出贡献，为了总结经验，促成2016年工作再上一个新的台阶，现将2016年工作总结如下：

一. 日常工作完成情况

1. 20XX年度共完成约1485项零维修工作,其中有公共区域，业主维修，商户维修等。得到业主商户的好评和认可。

2. 加强现场管理，对小区装修单元施工按管理处规章制度进行监督，使之不影响小区外貌和安全管理，对商铺的中央空调和消防管道改造要求按工艺规范施工，保证中央空调系统和消防系统的正常运行。

3. 4月份重新修订了岗责和工作流程，在此基础上改进了工作记录和设备运行记录，把岗责落实到实处

4. 每月抄写计算水电表，配合财务做好每月水电计费和管理费的收取工作

5. A、B栋走火梯改造。原环形灯加电子镇流器成本约30元一套，改造后节能灯成本约10元一支，改造数量约160支。

6. A.B栋走廊灯改造。原36W一体化排管灯成本约35元一支，改造后节能灯成本约10元一支，改造数量325支。

7. 协助商铺用电增容线路改造。（如；邮政银行、农商银行，二楼202、210、219华银公司）

8. 银业国际负一层水泵噪音的处理。生活水泵房在使用过程出现震动和噪音导致A栋多户业主曾多次投诉水泵噪音严重影响他们的生活质量，后经环保局，施工单位的改造已解决此难题。

9. 地下车库出入口对调工程及露天停车场安装岗亭和道闸.减速带。

10. 在雷暴雨期间及时对小区明沟管道垃圾疏通工作以及做好排洪防汛工作

11. 跟进小区遗留工程维修。（修补墙壁裂缝、补漏、维修门窗等）

二.施工改造

按照公司布署，经集团公司同意，工程部较好的完成了公司下达的各项施工任务，为公司节约成本。

1. 一楼安管部、工程部办公室装修。

2. 地下车库入口处路面倒水泥。

3. 观光电梯大堂门口铺设无障碍通道。

4. 一楼商铺前面绿化带改为铺设环保砖。

5. 02岗旁草坪改为铺设石子路。

三. 设备设施的维修保养

目前小区设备保养情况总体还是比较到位的，所有的设备按照设备保养说明书进行保养，每日巡查，目前都处于良好的工作状态。

1.严格按照配电系统运行保养的规范要求，参照年度工作计划，完成大夏核心配电室设备的运行、检修和清扫工作。同时对各楼层配电管井内母线插接箱定期进行保养

2. 电梯检查方法的更新。针对电梯事故的多发，而工程部检查工作时又未发现的现象进行分析和总结，对原有的检查方式进行改进和完善。在原来只对机房、电梯主机进行检查的基础上，加强了检查中乘坐舒适度、稳定性及噪声情况的检查，到轿顶运行观察、底坑的查看。督促维保单位提高维修保养水平消除故障隐患。加强电梯维护保养跟进监督工作，使银业国际10台电梯顺利通过质量技术监督局一年一次的电梯年检，并取得电梯安全使用证。

3. 严格按照消防管理规定抓好楼宇消防设施的日常管理，对消防设备进行了全面检修和防锈加油工作。规范消防设施设备的维修保养。为使应急灯、疏散指示灯系统的运行良好，确保火灾发生后每一个疏散指示灯、安全指示灯、楼道应急照明灯亮以引导业主（用户）有序地进行应急疏散，减少人员伤亡制定《应急灯、疏散指示灯系统保养规定》并配发相应的记录表格，对应急灯、疏散指示灯系统保养进行规范。及时发现有问题的灯具进行修复，进一步提高消防设施设备运行可靠性。

4. 中央空调设备的维修保养，对天面冷却塔和冷冻水管道每月进行清洗。每月对一～三商铺180台盘管风机普查并对其中12台存在不同问题的盘管风管进行了维修，6月份机房和天面冷却水管进行除锈和油漆，提高了设备安全运转性能，保证夏季制冷的正常供应。

5. 发电机每月进行一次保养，保养时例行开机运行15分钟，确保停电时能快速进行发电。

6.生活水泵房每日巡查2次，保证设备的安全运行，为业主创造一个良好的居住环境。

7.弱电设备保养工作，对楼内弱电管井进行了全面清洁、整理工作，配合电信、移动、联通等公司进行设备的安装维修和保养工作

8. 易出问题节点汇总。因为设施设备绝大多数的故障都是由于个别重要部件损坏造成，如供水系统的故障大多是由于止回阀和电磁阀、液位计造成，烧电机多为交流接触器的触点拉毛受损造成，电梯的故障多为光膜、门机、平层器、控制柜的各种接触器造成。要求各维修部逐步建立设备故障台帐，进行易出问题节点汇总，做到心中有数，加强此部位保养工作，提高设施设备安全保障。

四、在能源管理、降低消耗方面

我们对园区内的公共电气设备、设施进行摸底排查，找出节能降耗的方法，对需要且能够改进的设备、设施作出节电改造方案或建议，逐步进行改造：

1、将车库照明、楼内通道照明、大厅照明、电梯厅照明及步梯间照明等分出白天和夜间照明；在保证整体照明需求和造型完整有序的前提下，尽量减少灯具使用数量，如将连排灯照明改为隔灯照明方式等。

2、对大功率机电设备加强巡查，确保电机处于良好的运行状态，提高效率。加大控制设备的维护，减少大功率设备的超停次数，降低功耗。

3、做好修旧利废工作，对更换出的文件、灯具、镇流器等进行维修，通过更换零件或重新拼装等方式修理旧件，减少新件的使用。

4、全年能源消耗：电:：668805度，水：3744方

五、技能培训

工程部是一个后勤保障部门，也是一个专业技术很强的部门，同时这也正是我自己的专业，对工程部员工进行了智能化系统、强电系统、中央空调系统、发电设备操作、电梯应急处理等相关专业的培训，使各员工都熟练掌握了物业设备设施的应急处理及操作流程，保证设备设施安全运行

六、目前存在的问题

1.专业技术水平还比较欠缺

2.工作流程中，规范操作的统一性不强，对外围单位监督检查工作做得不够细致

3.仓库材料摆放不够规范，东西摆放比较乱，没有贴明显标签

4.个别工作进度均比计划拖延滞后,维修工作的效率和维修质量有待提高

5.和各部门工作衔接还不是很完美

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2016老旧小区物业管理方案
物业安管学习2016年中的我 第九篇

老旧小区物业管理方案怎么写，针对老旧的小区，应该及时的维修，养护，提高小区居住品质，改善小区内部的环境等。以下这篇是老旧小区物业管理方案文章，供大家参考。感兴趣的朋友一起来看看这篇由资料站为您提供的文章。

老旧小区物业管理方案范文：

为了提高小区居住品质，对庭院改善、小区整治后的房屋及设施进行长效管理，使老旧小区也能够享受物业管理服务带来的便利和舒适。我公司充分认识加强老旧小区物业管理工作的重要性，针对不同情况采取相应措施，有效化解物管、自管中的诸多矛盾，逐步建立健全长效管理机制，努力提高居民生活质量，提高小区管理的整体水平。

我们在为业主提供服务的时候，始终要坚持以人为本、服务至上的理念，服务的内容与方式始终以业主为中心；以满足老旧小区业主的需求为目标；以业主的满意为公司的最高追求；在服务过程中不断调整服务方式与模式，以达到业主的要求。

一、管理思路

根据老旧小区的特点和物业管理需求分析，我们提出以下管理思路：

1、根据老旧小区物业管理需求分析和我公司物业管理经验，我们将老旧小区管理标准定位在专业物业管理服务标准上。通过高水平物业管理将老旧小区提到一个较高的层次上，实现低消费投资，高价值体现，将老旧小区变成一个体现现代社会文明价值的小区。我公司设有专门的管理处办公机构，管理操作人员配置齐全，办公场所干净有序。

2、对老旧小区采取专业管理的关键在于对配套设施的管理和服务，我们将对照国家物业管理的法律法规和颁布的系列标准，针对老旧小区业主的特别需求来确定客户(业主)服务的项目、内容和标准。每年要采取书面形式向业主征询对物业管理服务的意见。

3、由于老旧小区的管理弊端，消防安全及安全保卫工作尤其重要，小区出入口能做到24小时站岗值勤。每天按规定进行巡逻；能实施24小时不间断巡逻。有车辆管理制度,对进出小区的车辆实施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放。对进出小区装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理。对临时访客实行登记制度。对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发后及时采取相应措施。

老旧小区对于消防安全工作要求极高，我公司将安排具有消防工作经验的保安人员，以退伍军人为主，兼顾考虑个别岗位可安排老旧小区的住户，以做到真正的小区就是家，爱岗如爱家，实行24小时执勤，为业主提供安全、温馨的生活环境。

4、老旧小区物业管理面积较大，我公司物业管理人员全部持证上岗，管理制度齐全，责任明确。账务清晰，管理服务人员24小时服务，服务热情，行为规范。

5、针对老旧小区物业管理，我们坚持按有关规定和合同约定定期公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况（至少每半年公布一次）;在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关规定。我公司及业主方双方签订规范的物业服务合同，明确双方权利义务关系的，服务标准等相关内容并在小区显著位置进行公示。根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，有在显著位置公示服务项目与收费标准。

6、针对老旧小区具体情况，采取一体式的安全管理体系。在项目员工招聘上，采用有经验的管理人员来管理。同时兼顾项目的实际情况。兼顾考虑个别岗位可安排老旧小区的住户，实行24小时有专职保安人员执勤。帮助解决一些困难户的问题，提高员工的爱岗热情，真正的做到以小区为家。管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或岗位证书,且经消防知识培训有记录。

7、我公司将联合社区居委会等有关部门，在老旧小区的内大力开展各种有益的社区活动，推动精神文明的发展，形成良好的社区文化。

8、我公司定期安排老旧小区的员工参加培训和学习，不断提高管理处的管理水平。保证小区公共配套设施维护运行正常；供水、供电、供气等设备使用正常；规范活动场所，机动车、非机动车停车场，机动车停放、行驶等的标志。保证车辆运行畅通，停放有序，并做好防盗工作。

9、针对老旧小区绿化管理，制定绿化管理方案，对覆盖率达15%以上的绿地进行专业养护，保证花草树木管理养护得当，按季节治病虫害，每月保持植物浇水，施肥，喷药杀虫，除杂草，修剪等养护工作，保证植物生长良好，形成较好的植物景观。

10、老旧小区保洁管理，我们将所有栋楼逐一分解，包干落实到各工作人员，全面实行“自家的孩子自家抱”，各责任人兼顾包干楼栋的楼道卫生工作，包括楼道内的乱堆放、乱张贴、楼道广告，同时，监督其他楼栋责任人的工作，做到任务分解、责任落实、相互监督、共同进步的作用。垃圾实行袋装化管理，每天清运，公共场所定期清扫保洁，保持整洁干净。根据当地实际情况能定期进行消毒和灭虫除害。

11、由于老旧小区设备设施老旧，设备设施管理维护十分重要，必须迅速全面熟悉设备特性，掌握运行规律；在正式运行后，要确保公共设施，公用设备定期维护，水、电、气24小时报修值班，接到报修电话10分中到场，急修半天内完成。对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。设施设备标志齐全、规范，明确责任人；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范、设施设备运行正常。消防设施设备完好，能随时启用，消防通道要保持畅通。设备房保持整洁、通风、无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。小区道路畅通、路面平整，井盖无缺损或丢失，主要道路及车场交通标志齐全、规范。路灯、楼道灯完好率高等于98%。容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障(供电、供水、消防设备等)有应急预案。供电设备运行能正常使用的，无设施损坏,配电室管理规范。供水设备运行正常，无设施损坏。制订有详尽的设备设施年、季、月、周等定期维护保养检修以及日常维修计划、方案、标准。制订有各类应急抢修、处理方案，保证设备设施能高效经济运行。

12、安全保卫及消防工作。结合工作区的物业，完备安全防范措施。严格来访保安人员24小时在岗值班，夜间安排专人巡逻。物业人员掌握消防设施的使用方法，并能及时处理各种火灾事故，设立消防疏散示意图，保证消防车辆和各安全出口的畅通无阻，每月对此检查2次以上。

13、房屋管理对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。根据房屋实际使用情况，定期检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，有及时组织修复；属于大、中修范围的，要及时编制维修计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议。有每日巡查小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录、及时维修养护。对违反规划私搭乱建(包括乱搭防盗窗、晒衣架，乱封阳台)和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并及时报告有关主管部门。

14、物业管理制度与档案、资料管理在日常管理中要建立交接班登记制度；建立资料的收集，分类整理，归档管理制度。房屋及其共用设施设备档案资料齐全、建立住房用户档案，进行分类成册、管理完善，方便查阅。有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。

15、其他管理

（1）定期开展有意义、健康向上小区文化活动。

（2）积极支持参与社区文化建设。

（3）无因物业管理服务的原因导致小区管理水平差，被上级部门批评通报和在市级以上媒体有负面报道。

（4）避免小区内由物业管理不善导致发生的治安、刑事案件。

物业服务和业主出入的和谐；

我司实行零干扰服务，在业主上下班高峰期，除主要出入口我司安排保安人员严格管理以外，其他服务均为零干扰：即我们所有的设施维修、保洁服务均将安排在夜间或非高峰时间，为业主出入提供方便。

二、抓整治工作，换环境面貌

1、针对问题，一对一宣传

根据我公司以往老旧小区管理工作经验，乱种植、乱堆放、乱搭建的现象较为严重。再之老旧小区大部分居住着老人或外来人员，乱晾晒、乱堆放情况无法杜绝，无形之中给小区管理来了难度。我们将在接管后进行通过各种渠道各种方式进行物业管理知识普及宣传，制作业主入住手册，加大小区物业管理的宣传工作，针对小区存在的问题从治安安全、消防意识等方面对业主进行一对一的宣传，提高业主的文明意识以及安全防范意识。

2、做好小区基础设施的维护，切实解决老百姓所关心的热点问题，加强停车位或共用车库的管理，解决居民停车位的问题，消除小区内消防车难进入的安全隐患。

3、加强对公司人员的业务培训力度，提高基本素质，掌握服务技能，明确工作职责，全面提升管理水平和质量，对拆迁安置小区做到保安、保洁、保绿，建立社区与物管定期有；

三、管理模式；在管理与服务的过程当中，我们将建立一套适应老旧小；

1、项目负责人现场指挥；实行公司垂直领导下的项目负责人负责的内部管理模式；

2、服务的制度化、专业化、标准化；建立健全相应的规章制度，以制度促进管理，员工配置；

3、建立安全保障体系；针对老旧小区的实际情况，我公司从以下几方面做好安；

(1)消防安全；置小区做到保安、保洁、保绿，建立社区与物管定期有效沟通的管理机制，采取整体联动，形成合力，联合管理，及时现场发现、解决问题，把事情消灭在萌芽状态，不等问题成堆以后再临时抱佛脚，不浪费大量的人力、财力、物力。营造舒适、整洁、安全的小区环境

(2)水电气设备安全管理

建立健全水电气设备正常使用的巡查制度，全面掌握托小区各类管线的线路、走向，以便于在发生故障时能够迅速有效地予以排除，方便业主方的正常使用。

(3)小区安全维护

根据老旧小区物业管理的安防要求，结合我公司安防经验，确立我公司将以“人防为主、技防为辅”的安全防范思路，对老旧小区物业管理实行24小时安全巡防，为业主方提供一个安全、舒适的生活环境。

(4)环境卫生维护

根据老旧小区物业管理要求，合理安排细划保洁区域，卫生保洁均责任到人，确保管理区域内清洁卫生、整洁有序。

三、各岗位人员的配置

四、环境清洁卫生管理

（一）环境服务范围及要求

日常保洁工作是通过日常清扫工作，对本物业管理区域进行定时、定点、定人进行废弃物的收集和清运，通过清、扫、擦、拭、除、洗等常规性服务，维持所有公共区域的清洁卫生。

根据老旧小区目前的现状，清洁工作应做好以下几项：

1、垃圾处理。主要包括收集、清除、回收、压实、运达指定地点。

2、在规定的范围内做好灰尘清扫、污迹清洗、地面维护等，做到地面无灰尘，无垃圾，保持场地清洁；墙面、顶面的清洁维护按物业管理规范执行。（1）小区道路、广场、绿地、楼梯扶手、共用部位玻璃、楼道、路灯、楼道灯等按规定时间进行清扫；道路积水、积雪能及时清除。共用雨、污水管道每年正常疏通；雨、污水井、化粪池每月正常检查能正常使用。小区楼内地面、墙壁、楼梯及扶手、大门、消防器材、垃圾桶、控制开关等，无手印，无污渍，无尘土，保持光洁明亮。小区道路：地面无垃圾，障碍物。绿化带：无垃圾，枯死植物及时清理。

（2）环境部分：地面无垃圾杂物，无积水，无明显污渍。室外设施包括灯饰、栏杆、垃圾桶等无污渍、水迹和明显灰尘，墙壁及其他设施上无不良张贴物。下雪时要及时清扫，必要时作防滑处理。

（3）垃圾收集清运：楼幢垃圾桶置放合理，生活垃圾能做到日产日清的，垃圾桶清洁、无异味。垃圾箱、桶要定期清洗消毒，无蚊蝇，无臭味。垃圾清运工具应保持清洁无破损，清运过程中不得产生二次污染。

（4）其他：

小区内如举办社区活动等，做到垃圾及时清理。

3、住宅楼内公共卫生：走廊、大门、值班室、楼梯地面干净无污迹、痰迹、尘土、纸屑等杂物；走廊窗台、玻璃干净明亮、无尘土。楼梯扶手和栏杆保持干净。

4、负责小区道路卫生保洁。

5、定期楼顶清扫、外墙面清理。

6、院落卫生：地面干净无尘土、烟头、纸屑等杂物；绿化区及时清扫干净。

7、对现有的绿化苗木、花卉，要做好养护管理、培植，负有美化环境的责任。养护管理包括：定期浇水、施肥、整形、修剪、防治病虫、保证现有苗木成活率等。

（二）保洁人员素质要求

1、树立高度的责任心，关心业主方的利益，严格片区保洁责任制，在清洁过程中，如发现设施设备有损坏或异常情况应及时向上级主管或工程维修人员汇报，负责管理好片区卫生器具，认真做到卫生器具整洁、布置合理，随时保持清爽、美观，保证物管区域的清洁卫生，不留卫生死角。保洁人员应随时巡视，发现污物杂物应及时处理，随时保证清洁卫生。

2、保洁人员要努力提高自身素质和对公司负责的觉悟，服从领导工作安排，遵守公司工作纪律，不迟到，不早退，不擅自离岗，如有急事须向主管请假。当班人员不得做与本职工作无关的事；

3、承包岗位片区卫生必须达到规定标准，连续3次未；达标者，分别给予警告、罚款、辞退的处罚；须做好详细记录；

4、保洁人员服务要热情周到，举止端庄，礼貌大方，；

5、上班时必须穿着清洁，按规定要求着装，并将工作；

6、保洁人员在工作要坚持原则，团结协作，以礼相待；

7、不准私拿公物，私卖废品，如发现，分别给予罚款；

8、垃圾要随时清除干净，用垃圾桶、垃圾袋及时运送的事。得到主管的批准，方才能到休息室休息。

9、保洁人员在工作中有权劝阻、制止破坏公共卫生的行为，不能处理、解决时应立即向上级主管汇报，有权提出工作中的一些合理化建议。

10、保洁员必须严格按照《保洁员清洁工作程序》执行。

五、保安及消防管理

(一)保安管理内容及要求

安全管理服务的目的是维护物业管理范围内正常的工作、生活秩序、协助公安机关做好内部的安全防范工作，它在整个物业管理中占有举足轻重的地位。

安全管理工作是一项特殊的服务工作，要求保安人员应具有良好的身体素质、心理素质、保安技能，要忠于职守，有胜任保安工作的综合能力，还要有良好的职业道德、文明执勤、礼貌待客、坚持原则。根据不同的区域及岗位要求，保安队应设立出入口固定保安、巡逻保安等。严禁外来闲杂人员进入小区，来访人员必须登记，准许后方可入内。对进出车辆和停放车辆要严格管理，统一指挥，严禁乱停乱放；未经登记允许不得进入小区，严禁贮装易燃易爆危险品的车辆进入小区。小区内保安主要负责小区的安全保卫工作，认真负责地做好各项安保工作，要实行严格的规章制度，不空岗、漏岗，发现可疑情况和事故苗头立即上报，并迅速处理、果断处置，确保小区治安稳定。巡逻保安负责小区内白天及夜间的巡逻，要做到主动、热情、耐心、周到的服务，杜绝因工作失职造成小区内被盗和其他事件，及时发现各种事故隐患，不因失职而出现意外事故，维护正常的工作、生活秩序。

小区内车辆按停车位停放有序，行车通道上不准停放车辆。白天夜间对停车场流动巡查、管理。

保安人员的选配应根据本项目实际情况严格筛选，负责小区的秩序保障工作；

小区内突发事件的处置，灾害预防，火灾扑救，发现和制止小区内的暴力事件，随时准备提供紧急救助。

小区内公共部位安全隐患的检查、排除及上报，对违规事件及时提示和纠正，有针对性地进行安全教育。

小区内有特殊活动安排，保安要协助维持现场秩序。

对保安管理及停车场管理工作应明确工作内容和工作要点，制定出具体的工作标准及检查办法。

(二)预警、应变措施

1、安全应急计划和措施

(1)目的：

在发生紧急、突发事件时，以最有效的方法，在最短的时间内控制事态的发展，或保证出色完成上级交办的临时任务。

适用范围：

1)治安突发事件，如突然发生的重大抢劫、杀人、业主或公司管理人员遭到犯罪分子的突然袭击等。

2)受到水灾、火灾、台风等自然灾害的威胁、袭击。

3)其他重大意外情况。

(2)职责：

1)对可能发生的由物业管理处负责制定安全应急计划，报物业管理处或分管副总经理审批，必要时报总经理审批；

2)对即将发生或已发生的突发事件由安全领班临时确定应急措施，同时向上级汇报。

(3)计划：

1)对可能发生的治安突发事件和已发生或即将发生的自然灾害由物业管理处组织制定应急计划和预防措施，并安排岗位人员按部署执行。

2)处理治安突发事件时，由值班员迅速向派出所报案，安全领班临时确定应急方案，安排人员迅速控制物业管理范围内各通道、楼梯口，封锁出事现场，严格盘查出入现场的人员，直到公安人员到来。

3)制定的应急计划必须慎重，考虑周详，在制定自然灾害应急措施时，要根据灾情的程度、特性而定。

(4)实施：

1)在执行过程中，发现偏离实际情况应及时纠正，并上报相应审批人员认可。

2)对发生的每一事件必须总结，如果是人为原因造成损失，应立即查找原因，认真填写《纠正措施报告》，严防类似情况的发生。

3)保存事件全过程的有关记录，存档3年。重大自然灾害的记录长期保存。

(5)要求：

为增强应变能力和战斗力，平时每个保安队员必须进行严格的学习、训练、消防演习和紧急集合演练。

（三）强化消防管理意识

1、消防管理目标

坚持“预防为主，防消结合”的消防工作方针，严格实行防火安全责任制，并树立“全员防消”的管理观念，实施全员义务消防员制。

2、加强消防教育宣传和培训演练工作

（1）消防教育宣传工作：

管理处将在物业辖区内不间断地传播消防法规、防火知识，并定期邀请消防中队前来举办消防知识讲座，张贴消防宣传画，向业主进行消防知识宣传。

（2）做好消防培训及演练工作：

重点加强保安员的消防实战演习，每年组织义务消防队员和广大业主共同参与的消防演练，提高全员的“自救”意识和能力，防患于“未燃”。

3、积极落实防火安全“三级”检查制度，重视冬、春两季的消防、设施设备大检查工作，确保在火灾多发期的消防安全工作。

4、建立消防快速反应队

结合以往的工作经验，我们将在保安员中选拨一批队员组建“消防快速反应分队”，以保证一旦出现火警时，我们能迅速作出反应，立足“自救”，最大限度地减少火灾损失。

5、善后与收复

火势完全熄灭后，保安员负责现场警戒，保护现场，并协助消防部门查明火因并统计损失，向上级提交事故报告。

（四）紧急事件处理

1、暴风雨及无法避免的自然灾害

组织人力进行突击性清理工作，保证沟、渠、通道畅通，雨水口、接水口、地漏无异物堵塞，加固防灾设施，检查网架、支架、门窗是否归位，消除一切潜在的危险性因素，同时，积极参与抢险救助，迅速恢复现场，保持小区整体形象，将损失降低到最小程度。

(五)水警、火警预防及排防、善后处理

当楼层内水管、接头爆裂造成楼层浸水时应迅速关闭水管阀门，并迅速通知护卫和维修人员前来救助；如房屋内部渗水，要及时通知业主，协助业主做好各项工作。

如员火警等特殊情况，积极组织突击小组搞好特殊清洁工作。

六、公用设备、公共场所等管理养护

（一）日常维修养护：操作维修人员根据日常管理经验，利用检测仪表对设备的关键部位进行检查，发现故障及时排除，并做好记录。操作人员每天对托管区域内的市政设备设施至少巡视两次；

（二）一级保养：维修人员对设备进行局部清洁、调整，每季度一次；二级保养：维修人员对设备进行全面清理、局部维修，每半年一次。

（三）公用设备、公共场所设施养护范围；共用设施、设备的维修、养护、运用和管理包括：共用；

1、管理规程；

(1)小区内水电维修、养护工作由工程队负责；；

(2)工程维修、管理人员以水电维修、养护和亮化方；

(3)项目管理人员每日对托管区域的亮化巡查2次以；

(4)高低压配电房实行24小时值班制度；

(5)工程维修人员在例行检查过程中发现问题，立即；

(6)月末，工程部维

（三）公用设备、公共场所设施养护范围

共用设施、设备的维修、养护、运用和管理包括：共用的上、下水管道、落水管、照明、高低压电房、水泵房、楼内消防设施。设备操作维护人员必须具有相应资质，熟悉掌握小区内各种设备系统原理。定期对小区的水、电、气、门窗等进行巡视，发现问题及时维修。随时对小区屋顶漏水管及地沟进行疏通，保持下水管道、落水管通畅，避免屋顶积水而产生漏水现象。

1、管理规程

(1)小区内水电维修、养护工作由工程队负责；

(2)工程维修、管理人员以水电维修、养护和亮化方案质量标准为依据，每日检查和评估各区域的亮化维护情况，并作出质量评估，记录于每日的工作记录评估表中；

(3)项目管理人员每日对托管区域的亮化巡查2次以上，巡查结果记录备查；

(4)高低压配电房实行24小时值班制度；

(5)工程维修人员在例行检查过程中发现问题，立即制定维修、整改方案，协调有关部门做好整治工作并及时复查；

(6)月末，工程部维修人员根据每天的亮化维修记录进行汇总、统计，并将汇总表及时上报给总公司。

2、质量标准

所有电器由专业工程师按设计要求操作维护和保养，确保用电设施的正常使用，日常小修在当日内完成，大修在一周内修复亮灯。

（四）主要措施

1、按照行业规范和工程专业要求制定完善的设备、设施操作规程和维修管理制度，确保维修及时，同时加强对员工操作行为的规范，执行行业法规，加强安全管理和安全教育工作，建立健全各项安全操作规程，防止安全事故的发生；

2、建立日巡查制度，每天不少于4次巡查各配套设备、设施运行状况，并做好记录，发现问题及时解决，建立健全巡查、检修记录；

3、针对小区各配套设施做出具体的年度工作计划，确保设备的正常运行：

（1）消防系统：安排专业人员24小时对每次报警情况做好记录并出现场排除警报，定期组织所有员工进行消防演练和参加消防培训，熟悉灭火器、消防栓的使用方法，每年对整个消防系统做一次检测，确保消防设施、消防器材性能完好与使用，做好消防设施的维护，保证消防系统运转正常；

（2）上、下水系统：定期检查住宅楼楼内上、下水系统动转情况，发现有跑、冒、滴、漏要及时维修或更换，下水堵塞要及时疏通，每6个月对排水系统进行一次疏通清理；

（3）高低压配电房：安排专业人员24小时值班，按照高低压配电房操作规定进行操作，认真做好各类操作记录，严格执行操作票制度，定期做好配电柜的清洁、养护等工作；

（4）其它：每天对小区内做两次以上巡视，发现问题应及时主动维修更换，线路接口处有无松动、过热现象，确保不影响正常使用，小区内严禁违规使用高负荷大功率电器、动用明火、私拉乱改用电线路或插座；严禁随意动用消防设施设备。

（5）如遇水、电、气故障，随叫随到，及时通知供水供电供气公司，排除故障，保证居民正常生活。

（6）设备、设施维护人员应每天汇总整理各种记录，及时分析掌握用电和设备运转情况，并根据记录分析随时调整维修养护工作计划与安排，使各类设备、设施处于安全良好运转状态，工程养护人员应将养护资料及时收集、整理、归档。

4、公用设施、设备养护、维修

（1）对公用设施、设备进行日常管理和维修养护，建立公

用设施、设备档案，责任人明确，对公用设施、设备定期巡查，做好巡查记录。

（2）配合水、电、气等专业部门，做好相关设施、设备正常运行的保障工作，消防设施、设备完好、通道畅通。

（3）小区道路畅通，路面平整。

（4）环卫设施基本完好，无缺损现象。

（5）容易危及人身安全的设施、设备有明显警示标志和防范措施。

（6）建立完善的住宅装饰、装修管理制度，阻制违规装修行为。

（7）房屋立面较整洁无缺损，公共楼道及区内无堆放杂物现象。

（五）房屋建筑的专项维护

l、日常每周巡查一次，发现问题，及时处理。

2、每年对房屋基础进行一次检查，防止白蚁及腐蚀性液体的侵害。

3、每年雨季前对玻璃和外窗台进行一次密封维护检查，杜绝雨水侵入。

4、地面每天检查一遍，发现问题及时处理，每季度疏通一次屋面雨水口和排污管道，随时对屋顶漏水管及地沟进行疏通，保持下水管道、落水管通畅，避免屋顶积水而产生漏水现象。

5、确保雨水、污水管道保持通畅，定期清淘化粪池、雨水井，相关设施无破损。

6、定期清洗外墙。

7、每逢雨季前进行房屋避雷针检测，符合避雷规范要求。

8、强化用电安全管理，小区内内严禁违规使用高负荷大功率电器、动用明火、私拉乱改用电线路或插座；严禁随意动用消防设施设备。

（六）机电设备设施维修维护

机电设备设施的维护养护是老旧小区物业管理的重要内容。我公司在物业管理实践中，十分注重这项工作，发挥专业化的优势，在机电设备、消防设备、给排水的维护保养方面积累了丰富的经验，能更好的为老旧小区服务。

七、各种车辆管理

（一）道口岗岗位职责

1、维持道口交通秩序，保证道口畅通无阻。

2、对出入住宅区的车辆进行登记，发卡，检查核对后收卡。

3、发现进场车辆有损坏时应向车主(司机)指出，并作好记录，使责任分明。

4、提醒和指挥司机按路线行驶，按定位泊车。

5、适当控制外来车辆进入住宅区过夜，以保证业主的车位，

2.5ｔ以上的货车(搬家等特殊情况除外)、大型客车以及载有易燃易爆、剧毒、放射性等危险品的车辆禁止放行进入小区(大厦)。

6、严守岗位，保持警惕，文明上岗，礼貌待人，妥善处理上岗时遇到的各种问题。

7、严格执行交接班制度，认真填写交接班记录，做到交接清楚，责任明确。

8、负责岗亭里外及路口的清洁卫生。

（二）车辆管理工作标准

1、道路线型、断面与整个建筑群体布置相协调；

2、车行道通畅，出、入口标志明显；

3、外来车辆未经许可，不可进入；

4、进入停车场内的车辆，均服从物业公司管理；

5、凡装有易燃、易爆、剧毒品或有污染物品车辆或2.5吨以上货车，一律不准驶入；

6、驶入停车场的车辆均需减速，时速不超过15公里，无鸣笛现象发生(救护车、警车、救火车除外)；

7、停车场内的所有车辆均纳入物业公司管理范围，作到车证齐全，见证/票放车；

8、车辆管理人员礼貌待人、热情周到；

9、车辆管理员熟知车主姓名、车型、车牌号、铺号、车位；

10、车辆管理人员随时巡查车辆停放情况及车辆的车况，遇有门未锁、灯未关、漏油、漏水等现象发生时，10分钟内通知车主；

11、停车场内无货物堆积、道路阻塞现象；

12、停车场内地面无水、无油、无污、无纸屑、无烟头等杂物；

13、停车场道路平整无坑、无尖锐物、无金属钉状物；

14、停车场内有明显禁烟标牌，且消防器械及设施均配备齐全，使用功能完好率100%；

15、辖区内交通事故年发生率不超过2%，丢失事故发生率为0%；

16、每车位文字档案齐全、资料准确率100%；

17、外来进出车辆有登记，完成率100%，准确率100%。

（三）交通意外事故的处理预案

保安员在发现交通意外事故或接到交通意外事故报告求助时：

1、应立即用通讯设备报告保安主管发生交通意外事故现场的具体位置；

2、留在现场或迅速赶赴现场维护交通秩序和保护现场，抢救伤者；

3、对重大的交通意外事故须请示保安主管进行支援。

4、保安主管接到报告后立即报告保安部经理，并迅速赶赴

现场参加抢救；；

5、调遣指挥门岗保安员维护现场秩序、交通秩序；

6、送重伤者到医院抢救；

7、报交警大队事故组(电话120)：

7.1事故发生的时间及地点；

7.2事故造成的伤亡及损失情况；

7.3已送抢救情况；

8、保安部经理接报后立即赶赴现场，根据事故的需要；

八、消防管理；

(一)消防管理；为了加强老旧小区的消防管理，保障业主及公众生命财；l、各部门应遵守电现场参加抢救；

5、调遣指挥门岗保安员维护现场秩序、交通秩序；

6、送重伤者到医院抢救；

7、报交警大队事故组(电话120)：

7.1事故发生的时间及地点；

7.2事故造成的伤亡及损失情况；

7.3已送抢救情况。

8、保安部经理接报后立即赶赴现场，根据事故的需要，调派车辆进行抢救，并报交警事故组和公司总经理。

八、消防管理

(一)消防管理

为了加强老旧小区的消防管理，保障业主及公众生命财产安全，根据国家有关消防法律法规，特制定本规定。

l、各部门应遵守电器安全使用规定，严禁乱拉临时电气线路。

2、严禁在老旧小区内绿地、停车场等处乱堆放、晾晒易燃物品和燃放烟花爆竹。

3、公用消防设施、器材不得挪作他用，严防损坏、丢失。

4、不准乱丢烟头、火种。

5、严禁在老旧小区道路、绿地、停车场等处焚烧生活垃圾

6、认真贯彻“预防为主，防消结合”的方针，开展防火宣传，普及消防知识，学习使用消防器材，每月学习、训练一次；

7、经常检查、记录消防器材设备完好情况，确保消防器材设备装置处于良好状态，检查防火通道，时刻保持畅通；检查防火安全公约的覆行情况，及时纠正消防违章和消除火险隐患。

8、接到火灾报警后，在向消防机关准确报警的同时，迅速奔赴现场，启用消防设施进行补救，并协助消防部门查清火灾原

因。

九、外墙清洗、修补方案

随着我国经济的发展和人民生活水平的提高，建筑物外墙清洗在我国已引起广泛关注和重视，建筑物外墙由于长期日晒雨淋，以及大气中有害气体和油烟等污染和化学反应的侵蚀，使得建筑物外墙产生污垢和风化，既影响建筑物的美观和市容，又损坏了建筑物，因此，清洗建筑物外墙，不仅可以美化环境，而且对建筑物起到保护作用。为确保本项目各类建筑物外立面的整洁、美观，在确保外立面清洗人员自身安全、安全措施得当、安全方式可行的前提下，我公司拟定了外墙清洗、修补方案：

(一)外墙清洗、修补方式

1、污垢的分类

我公司在多年的物业管理实践中，通过总结确认外墙污垢重要是：灰尘、污渍、污垢

2、常见的清洗、修补方式

物理方法：主要通过用水冲洗，使污垢湿软、剥离、融化，在用清水冲洗干净。次方法主要用于釉面砖、马赛克等外墙材料上的积灰、浮尘和泥沙等的去除作用，对于外墙的油污、重垢则无明显效果；

化学方法：利用化学试剂对油污、污渍进行溶解、分离、降解等化学反应，使外墙达到去垢、除锈、去污、脱脂等目的外墙清洗剂分三类：中性清洗剂、碱性清洗剂、酸性清洗剂，一般使用中性清洗剂，中性清洗剂的主要成分有表面活性剂、助洗剂和助剂，中性清洗剂具有湿润、乳化、分散、增融等多种功能。化学清洗法是主要外墙清洗的方法，速度快，效果好，因此，我公司针对本项目的外墙清洗、修补主要采用化学清洗法。

(二)花岗岩表面的清洗、修补

1、用酸性清洗剂或全能清洗剂，按1：50比例稀释；

2、做出清洗小样，确定清洗剂的稀释比例；

3、对镜面花岗岩表面清洗

(1)将清洗滚筒浸入清洗剂溶液中浸泡

(2)用浸有清洗剂溶液的滚筒在镜面花岗岩表面用力滚动擦拭，使花岗岩表面污垢脱离；

(3)对特别重的污垢可选用浓度较高的清洗剂并用抹布擦拭；

(4)用清水或高压水枪冲洗，冲刷花岗岩表面的清洗剂残留物。

4、对毛面花岗岩表面清洗

(1)用清水冲洗毛面花岗岩表面，将表面灰尘冲洗掉；

(2)用浸有清洗剂溶液的毛刷刷擦毛面花岗岩表面，将凹面的污垢刷掉；

(3)用清水或高压水枪冲洗，冲刷花岗岩表面的清洗剂残留物。

(三)瓷砖、马赛克墙面的清洗、修补

1、用酸性清洗剂或全能清洗剂，按1：50比例稀释；

2、做出清洗小样，确定清洗剂的稀释比例；

3、对瓷砖、马赛克墙面表面清洗

(1)将清洗滚筒浸入清洗剂溶液中浸泡

(2)用浸有清洗剂溶液的滚筒在瓷砖、马赛克墙面表面用力滚动擦拭，使瓷砖、马赛克墙面表面污垢脱离；

(3)对特别重的污垢可选用浓度较高的清洗剂并用抹布擦拭；

(4)用清水或高压水枪冲洗，冲刷瓷砖、马赛克墙面表面的清洗剂残留物。

(四)高空铝塑板材质外墙清洗方法：

1、事前准备工作

1)根据墙面材质及脏污程度，确定相应的清洁剂和工具，必要时应做小块清洗试验。

2)弄清屋顶状况，确定水源、电源。

3)制订整体作业方案。

注意事项：屋顶和地面都要确保有人监护，确定通话工具通畅，以保随时联系。

2、安装运载外墙清洗设备、工具及专用清洗剂等。

3、将高压冲洗机接通电源、水源，装好冲洗胶管，检查水枪效果。

4、工作人员穿好工作装，携带工具、清洗剂上吊篮或吊板。有些工具应拴在吊篮或吊板上，以防不小心失手落下，伤了行人。在地面设安全防护拦绳，或置安全警告牌。

5、作业方法应从上到下。

6、清洗方法：

1)用高压清洗机接出的水枪冲洗墙面。

2)检查墙面有无粘着物等污迹，如有，先用刮刀等相应辅助工具和溶剂除去。

3)将涂水器浸入桶中，待充分吸入清洁剂后均匀涂在墙面上。

4)视情面脏污程度，用刷子、磨盘、百洁布、胶刮等工具擦除，再清水冲洗。

5)确认一次应作业范围内的清洗墙面已清洗完毕，滑动吊篮或吊板继续往下作业。

7、全部作业完成后，收拾整理设备和工具，撤离地面防护拦绳或警告牌，将地面水迹擦净。

(五)外墙玻璃面的清洗、修补

1、将清洗滚筒浸入清洗剂溶液中浸泡；

2、用浸有清洗剂溶液的滚筒在玻璃表面用力滚动擦拭，使玻璃表面污垢脱离；

3、用刮水器刮擦玻璃表面，注意刮擦后的残液必须马上用

干净的毛巾擦拭干净；

4、使用清水冲洗。

十、物业管理费用构成明细报价分析表

法人代表或授权人(签字或签章)(投标单位公章)

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