房地产投资策划

房地产投资策划篇一
《房地产投资策划》

房地产投资策划篇二
《房地产项目投资策划》

毕 业 设 计 指 导 书

××房地产项目投资策划书 中文摘要

摘要是可行性研究的总论部分，要综合叙述研究报告中各个部分的主要问题和研究结论，并对项目可行与否提出最终建议，为可行性研究的审批提供方便。内容包括：项目背景、可行性研究结论、主要技术经济指标、存在的问题及解决建议。 目 录

第一章 项目概述

项目概况是对项目总体情况进行的描述和说明。

主要包括：1.项目名称以及开发建设单位；2.该项目提出背景；3.项目所具备的基本条件；4.项目的性质及主要特点；5.项目开发建设的社会经济发展前景，在城市总体规划中的地位及作用；6.项目开发宗旨、开发规模、总体构思、主要功能及主要技术经济指标；7.项目开发建设的社会、经济意义。

第二章 投资环境分析

投资环境分析内容包括：1.政治环境；2.自然环境；3.经济环境；4.社会环境；5.基础设施和配套设施等。分析时先宏观、再中观、到微观环境分析。

第三章 市场分析

市场分析的内容包括：供给分析、需求分析、租售情况分析、市场趋势分析、市场竞争分析（竞争楼盘和竞争对手分析）。

第四章 项目swot分析

一、项目概况及开发建设条件

1、土地性质综述

2、地块周围景观

3、地块环境及污染情况

4、地块周围的交通条件

5、地块周围的配套设施

6、地块临近楼盘分析

二、项目优势与劣势分析

1、项目优势分析

2、项目劣势分析

3、项目机会分析

4、项目威胁分析

三 结论：项目卖点挖掘

第五章 项目定位

一、市场总定位

二、项目定位：产品类型及档次定位、建筑风格及规划、建筑设计、配套功能、智能化系统、环境及园林绿化等内容

三、客户群定位

1

第六章价格及价格策略

1、价格厘定标准

2、价格走势策略

3、价格

4、销售价格的制定

第七章销售策略

1、 销售时机

2、 推盘方式

3、 销售方式

4、 付款方式

5、 优惠政策（价格折让）

6、 销售计划

7、 销售策略

第八章 广告及推广

1、 本案广告宣传推广整体思路

2、 本案广告费用预算

3、 广告策略

1）、公共传播媒体

2）、户外媒体

3）、印刷媒体

4）、PR活动策划

5）、广告投放计划

6）、广告宣传各阶段费用安排

第九章楼盘包装及项目价值提升建议

第十章各阶段工作计划表

(开发进度)

一、项目开发的基本指标

二、开发周期预测

三、项目前期及施工季度预测

四、项目建设期安排预测

五、项目销售进度预测

第十一章 项目经济分析

一、项目投资成本估算

二、项目资金筹措及还款计划

三、资金使用计划

四、项目销售收入估算

五、项目经济效益分析与评价

六、盈亏平衡分析

七、敏感性分析

八、结论

第十二章 项目社会和环境评价

一 项目社会效益评价

1、项目对社会发展的适应性

2、项目对人与社会的影响

2

二 项目环境效益评价

第十三章 结论及建议

对房地产投资项目的可行性做出结论，并针对存在的问题提出建议。 财务评价计算附表

第四部分 附录

一 地块周围交通状况分析

二 地块附近商业及生活配套、市政基础及公建配套设施分析

三 本项目竞争楼盘与竞争对手情况调查表

四 项目施工进度横道图

五 项目开发进度网络图附表

六 问卷调查结果分析报告

七 项目小区规划附图

设计参考文献

后记

3

房地产投资策划篇三
《房地产投资计划书》

房地产投资计划书（贺军 20126475）

一．宏观市场环境介绍

(一）宏观环境：经济形势好于2012年，政策调控坚持从紧取向

宏观经济方面：“稳增长”政策效果已显，“十二五规划”、“十八大”报告均提出明确的经济增长目标，“中央经济工作会议”继续强调2013年“稳中求进”基调，经济和物价环境向好，货币政策方面，根据“中央经济工作会议”定调，2013年将保持稳健取向，新增货币量和货款略有增长，为房地产业继续带来利好，房地产调控政策方面，处于正常平稳过渡和房价涨幅扩大的担忧，中央将继续从紧取向，抑制投机和支持保护合理需求的政策大方向不变。

（二）市场趋势：整体市场好于2012年，去年增速前高后低

从经济环境基本向好的背景下，预计2013年整体市场好于2012年，成交方面，全国商品房销售面积同比增长5.6%，增幅略高于2012年，基数效应和市场惯性决定2013年上下半年增速前高后低，上半年同比增长约15%，下半年增幅缩小至0.7%。供应方面，销售好转促进投资开工企稳回升，但受基数大和保障房贡献下降影响，增速不会十分突出，预计2013年全国新开工面积增速止跌反弹，同比增长9.6%房地产开发投资额同比增长17.1%，增速与2012年基本持平。重点城市2013年下半年新增供应仍高于上半年，但上半年同比增长较为明显，价格方面，货币环境稳定和定向好支持房价向上态势，但全国去化压力仍较为严峻，整体上行空间有限，预计商品房销售均价同比上涨7.8%，涨幅略有扩大。

（三）政策环境

1.国家政策：2月20号，国务院常务会议研究部署继续做好房地产市场调控工作，会议确定了五项加强房地产市场调控的政策措施，被称为“国五条”。“国五条”包括完善稳定房价工作责任制;坚决抑制投机投资性购房，并确定扩大个人住房房产税到20%;增加普通商品住房及用地供应;加快保障性安居工程规划建设;加强市场监管等五项措施。

2.地区政策：南昌市对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%； ●对个人销售或购买住房暂免征收印花税； ●对个人销售住房暂免征收土地增值税； ●对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付比例调整为20%；

●对一户家庭中年满18周岁子女购买第二套住房，可比照首套住房贷款政策执行； ●下调个人住房公积金贷款利率，各档次利率分别下调0.27个百分点； ●申请住房公积金贷款买房的，贷款的最高限额由25万元和30万元，相应上调为30万元和35万元。居民首次购买住房最低首付比例调整为20%，购买第二套住房也可比照享受首套住房优惠政策；住房公积金贷款最高额提高到35万元；市政府投入资金购买新建商品住房作为保障性住房。

国家出台国五条，限购等措施明确表明了国家打压房地产的决心，同时一线二线城市受国家政策影响比较大，房价暂时平缓前进。但是，就目前南昌政府对房地产作出的相关政策来看，南昌房价并没有受到很大影响，并且可以这样说，因为通货膨胀以及投资拉动需求的影响，房价还是在缓慢上升。

二．投资房产介绍（南昌市绿地香颂） 1基本信息

行政区域：红谷滩区

项目位置：红谷滩红角洲岭口路1188号（红角洲大学城） 交通状况：225路绿地香颂站。245路、512路、506路、504路 建筑类型：高层、小高层、低层 物业类别：普通住宅 主力户型：三居102平方米 开发商：江西绿地前湖置业有限公司 物业公司：上海绿地科瑞物业 物业费：“蝶墅”1.7元/月/平方米[1]

2价格信息

均价：5800

起价：5800

价格说明：均价5800元/平方米

付款方式：银行按揭贷款,公积金贷款,分期付款,一次性付款

历史价格：[2]

价格时间 最高价 均价 最低价

2011年06月15日 12000 -- 11500

2011年05月26日 12000 -- 11500

2011年04月22日 12000 -- 11500

3楼盘详情

容积率：1.20

绿化率：35

总户数：1700

建筑面积：230000平方米

占地面积：103529平方米[3]

4配套信息

周边商业：洪客隆超市（即将开业）；国际展览中心。

周边公园：摩天轮、赣江市民公园、红角洲渔舟湾湿地公园、傩文化园、秋水广场、市民公园、

周边医院：中寰医院

周边学校：南昌市十九中，大学城、南昌五中、江西师大附中红谷中学、红谷一中、红谷实验小学、南昌航空工业学院、南昌大学；[4]

5售卖信息

开盘时间：2010年04月17日

入住时间：2011年12月31日

销售许可证：·B108#住宅楼[2010]17918,B109#住宅楼[2010]17878,A-1#住宅楼

[2010]17880,A-5#住宅楼[2010]17881,B-5#住宅楼[2010]17882

销售情况：已售完

6项目介绍

绿地香颂其规划、建筑、景观、配套、CIS系统均围绕“法式建筑理念”与“新古典主义”建筑精神、现代居住理念完美结合，打造一个富有浓郁法式风情的高品质社区。绿地香颂蝶墅全部售罄。高层面积三房98-105平米全城唯一，紧凑、全能。最后一栋火热预约中。[

三．投资方案

（一）投资方式选择

1.投资金额：75万

2.投资品种：75万投资南昌绿地香颂房产

3.投资分析

一，绿地香颂2011年03月25日的最新销售报价为 均价5800元/平方米 相比上个销售周期持平。

绿地香颂近35个月的销售价格持平； 近9个月的销售价格上涨了300元，涨幅为5.5%； 与本项目2010年04月21日第一次对外报出的5500元相比，11个月以来，销售价格累计上涨了300元，涨幅为5.5%。

二，截止到12月11日为止，南昌地区在售住宅项目共72个。

近一个月内，共有1个项目的销售价格出现上涨，5个项目的销售价

格出现下跌，另有66个项目的销售价格与之前持平。

所有在售住宅项目的销售均价为10,018.7元/平方米，近半年来持平。

三，绿地香颂2011年03月25日的最新销售报价为均价5800元/平方米。根据此楼盘产品的最大面积及最小面积计算出房屋价格、税费、生活居住成本的价格区间供购房者参考，则绿地

香颂购置成本大体如下（此数字仅作参考，最终购置成本以开发商实际销售价格为准

以上是绿地房产和南昌市地产的对比图，以及绿地房产价格明细，我的投资总额是75万，所以我选择投资绿地香颂房产，款项一次性付清。

四．风险控制

（一）房地产投资风险

房地产投资风险涉及政策风险、社会风险、技术风险、自然风险、国际风险等，而这其中对房地产投资影响较大，同时又是可以预测、可以规避的主要风险是经济风险。经济风险主要包含市场利率风险、资金变现风险、购买力风险等。

1.通货膨胀风险(购买力风险)

指投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。投资周期较长，只要存在通货膨胀因素，就要面临通胀风险。

2.市场供求风险

指投资者所在地区房地产市场供求关系的变化给投资者带来的风险。 从总体上来说，房地产市场是地区性的市场，当地市场环境条件变化的影响比整个国家市场环境条件变化的影响要大得多。

3.周期风险

指房地产市场的周期波动给投资者带来的风险。

4.变现风险

房地产投资策划篇四
《某房地产项目投资计划书》

1.某项目概况

某项目位于北京东燕郊最为繁华的核心工业区内，紧临102国道，乘坐930路或社区大巴，半小时内即可到达。某项目建筑外观现代时尚，高低呼应、视觉美感独特。此房户型也倍受欢迎，南北通透，采光好，无遮挡，方方正正，没有一点浪费的空间，五星级酒店会所、大型超市、双语幼儿园、社区医院、社区大巴等配套，满足一切日常所需。其开发公司为三河某房地产开发有限公司，于2002年开发，总户数为30000户，停车位为地面和地下停车位。绿化率为40%，容积率为3.42，总建筑面积为368544平方米，其物业费为0.8元/平米.月。

2.投资环境分析

某项目位于燕郊市中心，小区环境优雅，绿化率高，24小时热水，是其他小区没有的，交通也是比较方便的，门口就是813.814半小时到达北京国贸，周边配套齐全，小区内设有大小超市，对面有大型超市，农贸市场，红山商城还有儿童医院 ，六小小学和八中等等样样俱全。学校有燕郊二中、燕郊十一中、燕郊六小、燕郊七小、燕郊实验小学；购物场所有京客隆天客隆新世纪商城步行街兴达超市；医院有中美医院、二三医院、人民医院、燕达医院、辅仁医院；银行有工商银行、建设银行、中国银行、农业银行 ，此外还有很多娱乐和餐饮场所。

3.实施进度

该项目计算期为3年，拟2年建成，第一年的第三个季度开始预售，拟3.5年售完。根据市场分析，预计该项目小高层销售均价为具体的销售进度如下表一所示。

表一 销售进度计划表 单位：万元

续表一 销售进度计划表 单位：万元

1

4.建设投资估算

2

3

5.投资使用计划与资金来源

建设投资使用计划按季度来分配，具体分配情况如下:

投资计划表

4

本项目开发投资的资金来源有三个渠道，一是企业自有资金，二是银行贷款，三是预售收入用于投资的部分。本项目开发商自有资金20890000元作为启动资金，需贷款1250000000元，总投资5104708945元，建设资金筹措主要来源于资本金、银行贷款及销售后入再投入,资金筹措表如下：

6. 项目销收入的测算

本项目以三河市同类商品房可比案例，参照三河市房地产物业平均价格水平运用市场比较分析法，并经实地调查确定：该项目小高层与多层的销售均价为7241元/平米。停车位为15万元一个。

5

房地产投资策划篇五
《地产项目投资策划》

地产项目投资策划

投资策划是属于前期策划部分，以市场调研、政府相关批文、设计方案、开发商对前期工程的设想和建设工程计划为基础，具体地说需要知道规划的各项经济技术指标、房地产产品类型及售价、施工进度及融资方案。投资策划解决的是在法律允许、技术允许和经济上允许的情况下选择最佳的开发方案，确保项目实现最大程度的盈利可能性。其重要意义在于避免项目出现投资决策偏差和失误。 1、投资策划报告选择市场调研报告的主要有简要摘录宏观市场分析和地块周边区域及地块本身的SWOT分析，在数据方面主要是确定产品的价格、销售比例和销售时间。

2、政府相关批文。主要是确定各项技术经济指标。主要有：土地面积及地价成本、产品类型及建筑面积配比、高度、建筑密度、容积率、公建设施及配套设施状况、缴交政府相关费用情况等。

措施（土地政策、金融政策、税收政策和产业政策）和微观措施（地方政府出台如社会保障性用房和规范交易秩序）。市场竞争分析着眼点在供需状况、竞争性楼盘分析、消费者状况。 7、分析方法。

（1）算售价。用市场比较法。选择类似竞争性楼盘的3~5个均价分析。 待测算售价＝竞争性楼盘比较案例价格×交易日期情况修正系数×容积率修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数×使用年期修正系数

9180 =9000×1.02×1.00×1.00×1.00×1.00

（2）通过租金算售价。用市场比较法（用竞争性楼盘的租金修正出待算楼盘租金）和收益还原法（通过每年租金算出售价）。

房地产投资策划篇六
《第三章 房地产投资策划》

房地产投资策划篇七
《第5章 房地产项目投资策划》

房地产投资策划篇八
《房地产项目投资策划研究》

房地产项目投资策划研究

肖淦昌（中国矿业大学力学与建筑工程学院，江苏 徐州 221008）

摘要：随着房地产业的迅猛发展，目前的房地产市场趋于激烈的竞争状态。一个房地产建设项目的成功，取决于对项目的良好投资策划和后续的组织实施，并且一个良好的投资策划往往对整个项目的成败起着至关重要的作用。无疑做好房地产项目开发的投资策划工作，为项目开发提供科学的决策支持，是项目开发成功的重要因素。

关键词：房地产；策划；投资风险

中图分类号：F293.3

Study on Investment Planning of Real Estate Project

Xiao Ganchang

(School of mechanics and civil engineering,China university of mining and technology,

JiangSu XuZhou 221008)

Abstract: With the rapid development of the real estate industry, the real estate market tends to competition status. The success of a real estate construction project depends on good investment planning stage of the project organization and implementation of and follow-up, and a good investment planning of the project often plays a vital role in the success or failure. No doubt the investment planning of real estate project development work for project development and provide scientific decision support is an important factor in successful project development.

Keywords:real estate; planning; investment risk

0 引言

随着房地产市场的日臻完善以及房地产市场竞争程度的日益加剧，房地产在满足居住要求的同时，也使其成为当前投资领域的一个热点，每个房地产投资者都希望以最少的投资获取最大的收益。房地产开发商也从凭感觉出发的房地产粗放经营过渡到依赖科学的房地产项目投资策划。房地产市场一直都面临着资源的稀缺问题，特别是近几年来的能源危机和国家的国土政策，使我们不能有任何的浪费，任何草率投资行为都是无法忍受的。

经过30多年的发展，我国的房地产业取得了可喜的成绩，房地产项目投资策划也取得了长足的发展。房地产项目投资策划为降低房地产项目投资风险，提高房地产投资项目实施过程中管理、控制的技术水平，更好地实现房地产项目投资目标，并为房地产投资项目策划提供理论依据和方法指导，从而促进我国房地产投资项目策划的整体水平。 1 房地产项目投资策划涵义

房地产项目投资策划是指为达到投资目标，在调查、分析有关资料的基础上，按照一定的程序对房地产投资项目的实施事先进行系统地、全面地构思、谋划，并制定和选择合理可行的系统执行方案，在此基础上以反馈控制原理为指导，根据目标要求和现实环境变化进行系统反馈，对方案进行修改、调整的一种创造性活动。由此定义可见，房地产项目投资策划包括三个方面的涵义[1]:房地产项目投资策划是为一定的系统目标服务的，应完全服从系统目标总体要求；房地项目投资策划是建立在对系统有关的情况调查、研究基础上的；房地产项目投资系统策划包括制定方案、选择方案、调整方案三个方面。

房地产项目投资策划中方案的制定是一个收集信息、分析信息、设计方案的过程。在这作者简介：肖淦昌，（1984-），男，硕士，研究方向：工程项目管理. E-mail: xiaomiaochang@163.com

一过程中，信息的收集具有重要的作用，它是整个方案设计和制定过程中最基础的工作，因此信息的收集一定要全面。方案的制定所需要的信息不仅包括与房地产项目投资本身直接相关的数据和资料，而且还包括诸如消费者的偏好、环境因素的变化以及政府政策的调整等，这些信息都可能对整个方案的设计、制定和调整产生重要的影响。策划方案的设计和制定所需要的信息不仅要全面而且要准确，这就要求对所收集的信息进行严格认真地分析和筛选，将一些虚假的和不真实的信息剔除出去，为方案的设计和制定提供坚实、准确的信息基础。 2 房地产投资项目策划原理及其特点

2.1 房地产投资项目策划的原理

房地产项目投资策划是以系统论和策划学为基本理论基础，结合管理学、行为科学以及控制论等理论作为其原理的组成部分和重要内容。其基本原理主要有以下几个方面:

(1)系统控制原理

房地产项目投资策划本身是一个系统工程，必须运用系统原理和方法、遵循系统论的原则对房地产项目投资进行系统策划。系统是由相互作用、相互依存的若干组成部分结合而成的具有特定功能的有机整体[2]。任何系统都有其特定的功能，这种功能是由系统内部各要素间的有机联系和结构所确定的、与各组成要素的功能不同的新功能。它具有整体性、相关性、动态性以及适应性的特点。房地产投资项目策划作为一个系统工程，其总体功能是实现房地产投资项目经济效益和社会效益最大化。

房地产项目投资策划应该对市场分析与预测、营销、融资、开发过程、物业管理和投资风险分析等一系列进行全过程策划。房地产项目投资策划是以提高房地产项目投资策划总体功能为主要目的，在充分发挥各子系统特定功能的同时，尽可能地使各子系统之间前后呼应、互动协调，从而提升房地产项目投资策划的总体功能。

(2)区位原理

区位是指一宗房地产的具体空间位置。房地产之所以称之为不动产，主要是因为其位置的不可移动性。因此区位原理在房地产投资项目系统策划中起着非常重要的作用，对项目区位的选择和把握直接关系到项目的定位，直接影响着房地产投资项日的性状、功能、市场前景、价格构成以及整个项目的收益。因为对消费者来说投资房地产不单是购买房地产本身，同时也购买了该房地产所处的自然、生态、社会、经济以及人文环境。所以，许多成功人士在总结房地产项目投资经验时，认为区位是决定成败的基本要素。

(3)市场原理

房地产项目投资策划本身就是在房地产市场逐步发育、成熟以及房地产市场竞争日益激烈的情况下孕育和产生的。房地产市场竞争的加剧促使房地产开发商不仅要关注房地产产品本身，更要关注消费者的需求。房地产市场分析和预测，作为房地产项目投资策划的基础，是了解消费者真正需求的唯一手段。市场是“上帝”，任何一件房地产产品要想赢得市场都必须解决“生产什么，生产多少，如何生产，卖给谁”的问题[3]。如果房地产产品违背了对市场的科学分析和预测，只能在市场面前付出沉重的代价。市场原理贯穿于房地产项目投资的整个经营过程，除市场分析和预测以外，房地产项目投资营销策划、融资策划、开发过程策划、物业管理策划和投资风险分析等各个环节都不能背离和忽视市场这一大前题。房地产项目投资策划方案还必须接受市场的检验，根据市场反馈的信息及时对已有的策划方案进行修正，以最大限度地满足市场的要求。

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(4)质量原理

房地产质量在房地产竞争中起着基础和核心的作用。房地产质量主要包括房地产本身的质量和管理服务的质量。因此在房地产项目投资开发过程策划和物业管理策划中必须始终贯彻质量原理，生产出质量可靠、消费者满意的房地产产品。这不仅是房地产投资企业吸引新顾客和抢占新市场的有力武器，而且是稳定老顾客和拓展老市场的根本保证。

调查研究表明，消费者在购房时十分关心房地产投资企业的品牌和信誉，以确定自己的投入是否物有所值。品牌和信誉是以房地产质量为基础的，对消费者来说，品牌和信誉就意味着质量的保证。因此，在对房地产项目投资开发过程进行策划时，要侧重明确房地产项目投资规划设计质量和施工过程质量的目标，解决对房地产投资项目规划设计质量和施工过程质量的控制，从而策划出高标准、高质量的房地产离品。在对房地产项目投资物业管理进行策划时，要侧重解决房地产投资项目的售后管理和服务质量等问题，从而提升房地产产品的管理和服务质量。

2.2 房地产投资项目策划的特点

房地产项目投资策划的基本原理决定了房地产投资项目策划具备以下特点:

(1)整体性。整体性是房地产项目投资策划的基本特点。房地产项目投资策划是一个庞大的整体系统，各个策划子系统组成一个大系统，缺一不可，密切联系，有机统一。房地产项目投资策划从开始到完成经过市场分析与预测、房地产项目投资营销策划、融资策划、开发过程策划、物业管理策划、投资风险分析和反馈控制等过程，每个策划过程构成房地产项目投资策划的子系统。因此，在对房地产项目投资进行策划时总是从整体性出发，从整体与部分之间相互依赖、相互制约的关系中进行系统整合，从整体最优化出发去实现系统内各个子系统的有效运转。

(2)综合性。房地产业的综合性，决定了房地产项目投资策划的综合性。它覆盖了经济、金融、建筑、销售、广告、管理等学科的内容。因此，房地产项目投资策划必须综合研究各种因素，运用各门学科和技术领域的知识和成就，从整体目标出发使各门学科、各种技术有机地配合，以达到整体最优化的目的。

(3)市场性。房地产项目投资策划要适应市场的需求，符合市场的需要。一是房地产项目投资策划自始至终要以市场为导向，消费者需要什么商品房，就建造什么商品房；二是房地产项目投资策划要随市场的变化而变化，商品房的市场变了，房地产项目投资策划的思路、定位和理念都要随之变化。另外，房地产项目投资策划不能被动地迎合消费者的偏好，还要引导消费者的需求，创造新的消费热点和市场。

(4)前瞻性与创新性。房地产项目投资策划的理念、创意、手段应具有超前性、预见性。房地产项目投资具有周期长的特点，如果没有超前的眼光和预见的能力，就不能制定出适应不断变化情况的策划方案。房地产策划的超前眼光和预见能力要体现在各个环节。在市场分析与预测环节，要预见到若干年后房地产市场以及消费者偏好的变化；在营销策划中，要弄清当时的市场状况，并在销售价格、推广时间、楼盘包装、广告发布等方面有超前的眼光和意识；在融资策划中，要预知未来开发的成本、资金流量、走向以及产品的价格走势；在开发过程策划中，要在小区规划、户型设计、建筑立面等方面预测未来的发展趋势[4]。

(5)可操作性。房地产项目投资策划是一门实践性很强的应用型学科，因此它具有可操作性的特点。其可操作性首先表现为适应市场环境及其变化；二是在房地产项目投资策划方案的具体实施过程中有可操作的方法。有一些房地产投资项目策划方案虽然设计了非常理想

的策略，但完全脱离了市场的客观或超出了发展商的操作能力和实施能力，这类方案就不具备可操作性的特点，因而是空洞的纸上谈兵。

(6)多样性和满意性。房地产项目投资策划要比较和选择多种策划方案。在房地产项目投资中，开发的方案是多种多样的，我们要对多种方案进行权衡比较，扬长避短，选择最科学、最合理、最具操作性的一种。同时，房地产项目投资策划是实现房地产投资项目最优化的先进技术。

因此房地产项目投资的最优化是房地产项目投资策划所追求并期望达到的最终目的。由于整体性是房地产投资项目系统策划最基本的特点，所以，房地产项目投资策划并不追求构成整体系统的各子系统的最优，而是通过协调房地产项目投资内各子系统的关系，使房地产项目投资整体目标达到最优。

3 房地产项目投资风险的类型

房地产投资过程中引起风险的因素众多，其后果严重程度各异。完全不考虑这些风险因素或遗漏了主要因素，那么房地产项目投资前期策划就失去了意义;但要把每个风险因素包罗万象地都加以考虑，则会导致问题的复杂化，是不现实的、不恰当的。因此，在房地产项目前期策划时应该合理地缩小风险因素的不确定性，为投资者提供适当的风险对策。房地产投资风险分为:自然风险、政治风险、社会风险、经济风险、技术风险等。

(1)自然风险

自然风险指由于自然因素的不确定性对房地产商品的生产过程和经营过程造成的影响和直接破坏，从而对房地产开发商和经营者造成经济上的损失（参见图1）。这些自然风险发生的概率比较小，但是一旦发生只可能造成损失。投资者是必须加以分析和处理的，常用的方法就是保险。

(2)政治风险

政治风险指由于政策潜在变化给房地产市场商品交换者与经营者带来不同形式的经济损失或机会。在市场环境还未完善的条件下，政治风险对房地产市场的影响尤为重要。在我国房地产市场还不规范，房地产投资商都非常关注房地产政策的变化趋势，以便及时处理由此而引发的风险（参见图2）。

图Fig 1: Natural risk factors Figure 2: Political risk factors

(3)社会风险

社会风险因素主要是指由于人文社会环境因素的变化对房地产市场的影响，从而给房地产项目带来损失的可能性 (参见图3)。

(4)经济风险

经济风险因素主要是指一系列与经济环境和经济发展有关的不确定因素对房地产项目产生影响(参见图4)。房地产项目受经济因素的供求影响的幅度很大，比如当地购买力下降或供过于求时，都极可能给开发商带来损失。经济因素影响市场供求，因此经济因素是整个房地产市场中最重要、最直接的风险之一。

图3：社会风险因素 图4： 经济风险因素

Fig 3: Social risk factors Fig 4: Economic risk factors

(5)技术风险

房地产技术风险是指由于科学技术的进步、技术结构及其相关变量的变动给房地产开发商可能带来的损失(参见图5)。

图5：技术因素风险

Fig: Technical risk factors

4 房地产项目投资策划风险分析

众所周知，房地产投资是一项综合性、专业性、技术性极强的活动，同时也是一个高投入、高回报和高风险的产业。在正常情况下，风险和收益是成正比的，高风险意味着高收益。但在现实中，在房地产投资分析乃至其他产业项目投资分析中，风险因素只是不系统地被考

房地产投资策划篇九
《房地产项目投资策划工作模板》

房地产项目投资策划

工作模板

项目投资策划的目的 ................................................................................................... 0 项目投资策划的具体内容 ........................................................................................... 0

第一章 项目用地周边环境分析 ................................................................... 0

1 项目土地性质调查 .................................................................................. 0 2 项目用地周边环境调查 .......................................................................... 0 3 地块交通条件调查 .................................................................................. 0 4 周边市政配套设施调查 .......................................................................... 0

第二章 区域市场现状及其趋势判断 ........................................................... 0

1 宏观经济运作状况： .............................................................................. 0 1 项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规 .......................... 1 2 项目所在地房地产市场总体供求现状 .................................................. 1 3 项目所在地商品住宅市场板块的划分及其差异 .................................. 1 4 项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现 .......................... 1 5 商品住宅客户构成及购买实态分析 ...................................................... 1

第三章 土地ＳＷＯＴ分析 ........................................................................... 1

1 项目地块的优势 ...................................................................................... 1 2 项目地块的劣势 ...................................................................................... 1 3 项目地块的机会 ...................................................................................... 1 4 项目地块的威胁 ...................................................................................... 1

第四章 项目市场定位 ................................................................................... 1

1 类比竞争楼盘调研 .................................................................................. 1 2 项目定位 .................................................................................................. 1

第五章 项目价值分析 ................................................................................... 2

1 商品住宅项目价值分析的基本方法 ...................................................... 2 2 类比（案例）可实现价值决定因素 ...................................................... 2 3 项目可提升价值判断 .............................................................................. 2 4 价值实现的经济因素 .............................................................................. 2 5 项目可实现价值分析 .............................................................................. 2

第六章 项目定价估计 ................................................................................... 3

1 均价的确定 .............................................................................................. 3 2 项目中具体单位的定价估计 .................................................................. 3 3 估计定价表 .............................................................................................. 3

第七章 项目投入产出分析 ........................................................................... 3

1 项目经济技术指标估计 .......................................................................... 3 2 项目首期成本估计 .................................................................................. 4 3 项目收益部分估计 .................................................................................. 4

第八章 投资风险分析及其规避方式要点 ................................................... 4

1 项目风险性评价 ...................................................................................... 4 2 资金运用的风险性 .................................................................................. 4 3 经济政策风险 .......................................................................................... 4

第九章 开发节奏建议 ................................................................................... 4

1 影响项目开发节奏的基本因素 .............................................................. 4 2 项目开发节奏及结果预测 ...................................................................... 5

房地产项目投资策划模版

项目投资策划的目的

项目投资策划用于项目管理公司参与评价业主选择开发项目的过程。通过对项目环境的综合考察和市场调研分析，以项目为核心，针对当前的经济环境，当地的房地产市场的供求状况，项目所在区域同类楼盘的现状及客户的购买行为进行调研分析，再结合项目进行SWOT分析。在以上基础上，对项目进行准确的市场定位和项目价值发现分析，然后根据业主提供的基本资料，对项目进行定价估计和投入产出分析，并就规避开发风险进行策略要点，还对项目开发节奏提出专业意见。

项目投资策划的具体内容

第一章 项目用地周边环境分析

1 项目土地性质调查

地理位置；地质地貌状况；土地面积及其红线图；七通一平现状

2 项目用地周边环境调查

地块周边的建筑物；绿化景观；自然景观；历史人文景观；环境污染状况 3 地块交通条件调查

地块周边的市政路网及其公共交通现状、远景规划；项目对外水、陆、空交通状况；地块周边市政道路进入项目地块的直入交通网现状

4 周边市政配套设施调查

购物场所；文化教育；医疗卫生；金融服务；娱乐、餐饮、运动；生活服务；游乐休憩设施；周边可能存在的对项目不利的干扰因素；历史人文区位影响

第二章 区域市场现状及其趋势判断

1 宏观经济运作状况：

 国内生产总值（第一产业数量；第二产业数量；第三产业数量；房地产所占比例及数量）

 中国房地产开发业景气指数

 国家宏观金融政策（货币政策；利率；房地产按揭政策）

 固定资产投资总额（全国及项目所在地；其中房地产开发比重）

 社会消费品零售总额

 商品零售价格指数（居民消费价格指数；商品住宅价格指数）；  中国城市房地产协作网络信息资源利用

2 项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规

 项目所在地的居民住宅形态及比重

 政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规

 政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法规  短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划 3 项目所在地房地产市场总体供求现状

4 项目所在地商品住宅市场板块的划分及其差异

5 项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现

6 商品住宅客户构成及购买实态分析

 各种档次商品住宅客户分析

 商品住宅客户购买行为分析

第三章 土地ＳＷＯＴ分析

1 项目地块的优势

2 项目地块的劣势

3 项目地块的机会

4 项目地块的威胁

第四章 项目市场定位

1 类比竞争楼盘调研

 类比竞争楼盘基本资料

 项目户型结构详析

 项目规划设计及销售资料

 综合评判

2 项目定位

 市场定位（区域定位、主力客户群定位）

 功能定位

 建筑风格定位

第五章 项目价值分析

1 商品住宅项目价值分析的基本方法

 选择可类比项目（案例）

 确定该类楼盘价值实现的各要素及其在价值实现中的权重  分析可类比项目价值实现的各要素之特征

 对比并量化本项目同各类比项目诸价值实现要素的对比值  根据价值要素对比值判断本项目可实现的均价

2 类比（案例）可实现价值决定因素

 土地地段资源差异

 市政交通及直入交通的便利性的差异

 周边市政配套便利性的差异

 项目周边环境的差异，包括

周边自然和绿化景观的差异；教育、人文景观的差异各种污染程度的差异；周边社区素质的差异

3 项目可提升价值判断

 建筑风格和立面的设计、材质

 单体户型设计

 建筑空间布局和环艺设计

 小区配套和物业管理

 形象包装和策划

 业主品牌和实力

4 价值实现的经济因素

 经济因素

 政策因素

5 项目可实现价值分析

 类比（案例）楼盘分析与评价

 项目价值类比（案例）分析，包括：

价值提升和实现要素对比分析

项目类比价值计算

房地产投资策划篇十
《房地产项目投资策划全程顾问协议书》

项目投资策划全程顾问协议书

合同编号：

甲方： 公司（以下简称“甲方”）

乙方： 公司 （以下简称“乙方”）

经过友好协商，根据《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》的有关规

定，本着友好合作、相互协商的精神，甲方委托乙方为甲方拟开发、建设、运营的 项目的全程投资策划顾问，双方现就全程投资顾问委托事务达成如下协议：

一、 项目概况

项目名称： （以下简称“该项目”）

项目地址：

项目性质：本项目是属于甲方拟投标、开发经营之物业

项目规模：

二、 委托顾问事项及期限

１、 委托条款

甲方委托乙方负责 项目的市场研究及投资顾问、产品定位策划、项

目营销推广策划、销售团队建设及业务指导等顾问服务事宜。

２、 委托顾问期限

经双方协商，委托顾问期限自 年 月 日起，至 年 月 日止。

合同期限为 月

３、 委托顾问方式

3.1、为达到双方有效沟通、提高工作效率，甲方需指定专人负责与乙方的合作、

接洽等事务；乙方需组建由甲方认可的服务团队，指定专人负责甲方委托

项目的顾问服务、合作、洽谈等事务；

3.2、甲乙双方每周定期召开项目例会。建立确认、信息沟通反馈等工作程序，

并严格按照工作程序进行；

3.3、甲乙双方之间采用“工作联系单”服务制度，乙方提供的服务成果均以“报

告书书面和电子文档”两种形式提交。

三、 委托顾问服务内容

甲方委托乙方提供的主要服务内容如下：

1、市场研究投资顾问服务。主要服务内容包括：

1.1、 宏观市场态势研究

1.2、 区域市场规划综合环境分析及发展态势

1.3、 项目地块经营发展价值评估

1.4、 项目地块透视及开发战略综合研究

1.5、 项目投资分析及可行性研究

1.6、 客群消费市场动态研究

1.7、 区域个案楼盘供给竞争市场研究

1.8、 房地产政策咨询等服务

２、 产品定位策划服务。主要提供服务内容包括：

2.1、产品物业类型及建筑形态定位建议

2.2、目标市场及客户定位

2.3、建筑风格及规划设计定位建议

2.4、整体布局、交通组织、内部空间组织及环境定位建议

2.5、景观概念、主体元素及中心景观建议

2.6、户型机能、面积及比例定位

2.7、系统、装修及社区配套与物业管理建议

2.8、项目价格体系定位

2.9、产品品开发现金流模拟与资金成本利润率估算

3、项目营销推广策划服务。主要提供服务内容包括：

3.1、项目VI导入系统及发展商形象界定建议

3.2、项目产品卖点资源整合及价值提升

3.3、营销战略与战术制定

3.4、价格监控体系及阶段性执行策略建议

3.5、营销节奏控制及阶段性周期划分

3.6、阶段性营销主体及诉求点确定

3.7、产品推广实施模型与操作模拟

3.8、广告创意、平面设计及道具指导建议

3.9、媒体策略建议及通路选择

4、销售团队建设及业务指导。主要提供服务内容包括：

4.1、销售管理工作流程设计

4.2、售楼处、样板间策划与概念设计

4.3、销售团队组建与培训

4.4、针对销售过程中产生的结症提供分析、解决建议方案

四、甲乙双方权利及义务

1、甲方的权利及义务

1.1、甲方对乙方提交的各项顾问服务方案报告，有提出修改、建议的权利；

1.2、在甲方支付本合同规定的相应服务费后，乙方得到确认的市场调研及策划

成果等归甲方所有，著作权归甲乙双方共有；

1.3、甲方负责及时提供该项目合理性法律手续（证明文件）以及有关该项目的

有关背资料。保证所提供的法律文件、资料的真实性，承担因提供虚假手续、资料所造成的全部责任，并应赔偿因此给乙方造成的全部经济损失。

1.4、甲方应及时向乙方提供乙方工作需要的项目资料、工程规划资料及其他反

馈，供乙方安排制订工作进度计划；

1.5、甲方应以书面的形式向乙方下达工作任务书，并由指定签字人签字认可乙

方方可执行工作；

1.6、尊重乙方的专业经验和知识，并考虑乙方工作周期等因素，在乙方提交有

关文件后，甲方需于指定期限内提出明确意见。

1.7、甲方签字定稿后，如再次提出修改，由此产生的一切相关费用应由甲方承

担；若因甲方资料提供、审稿、定稿后再次修改等方面因素所造成的工作时间延误，乙方不承担相关责任与损失。

1.8、在合同服务期限内，甲方如因服务质量或态度原因，可要求乙方更换相关

项目负责成员。

1.9、甲方应按本合同规定的付款时间及时向乙方支付各项费用。

2、乙方的权利及义务

2.1、合同签署之日起，乙方应组建专项服务团队，并报甲方确认。

2.2、合同签署之日起，乙方根据甲方所提供项目相关情况制订《工作计划表》，

并与甲方共同商讨可行性，最终按双方认可的工作计划执行，乙方应根据《工作计划表》的内容按时保质完成各项服务内容。

2.3、在本合同规定的期限内，乙方应按时派专职人员参加甲、乙双方定期工作

会议。并应积极参与与本项目有关的甲方与其他合作单位的会议，对本项目提出有益的建议。

2.4、乙方所有工作成果均需由“文字和电子版”两种形式报呈甲方，乙方所制

定的所有方案均需由甲方最终确定认可后方可执行。

2.5、在合同规定服务期内，乙方须积极参与、协助甲方要求关于本项目的运营

的相关事务。

2.6、乙方派往本项目工作的人员，其所有的工资、奖金、及各类补贴均由乙方

支付。

2.7、乙方服务团队成员因病、意外、休假或其他而超出乙方控制范围的情况时，

将临时委派其他专业人士代替其工作。

2.8、乙方在合同服务期内，不同阶段时期人员的变动将报甲方批准。

2.9、 对在工作中接触、了解到的有关甲方的全部情况，乙方需按照合同第六条

保密协议的规定负有保密的义务。

五、 收费标准及付款方式

１、 合同约定服务费标准

经甲乙双方协商约定全程委托顾问服务费如下：

市场研究投资顾问服务费 15万

产品定位策划顾问服务费 10万

营销推广策划顾问服务费 25万

销售团队建设及业务指导服务费 10万

合同总额为RMB600,000元。

２、 付款方式

经甲乙双方协商约定付款方式如下：

合同签定3日内，甲方需支付合同总额的20%给乙方；

合同总额其余部分按合同服务期限平均分配，并于每月初5日之前支付给乙方。 ３、 第三方费用

双方合作过程中涉及第三方，由甲方与第三方另行签订合同，所有发生的第三方费用由甲方承担。

六、 保密协议

1、保密的内容和范围

1.1、在保密期限内，如非甲方书面或口头同意，所有涉及到本项目的商业机密

资料[如成本/工程、客户资料/营销策划方案等]均视为保密范围。

1.2、凡以直接、间接、口头或书面等形式提供涉及保密内容的行为均属泄密。

2、保密期限

本保密协议自合同签定之日起即生效，保密有效期至本项目正式开盘后5年。

3、双方保密责任