旧城改建

篇一:旧城改建
旧城改造存在的问题及对策探讨

旧城改造存在的问题及对策探讨

班级：

姓名：

摘 要

城市规划要从自然生态和社会心理两方面去创造一种能充分融合技术和自然的人类活动的最优环境，诱发人的创造精神和生产力，提供高的物质和文化生活水平。目前我国的旧城改造在城市建设中占有非常重要的地位，但是在其运作过程中，问题和偏颇之处也不少，针对这些问题，提出解决的建议和方法。

关键词：旧城改造；思路；问题和对策

Abstract

urban planning from natural ecology and social psychological two aspects to create a fully fusion technology and natural human activity, the optimal environment, induce the creative spirit and the productive forces, and provide high material and cultural life level. At present our country the urban renewal in the urban construction occupied a very important position, but in the process of operation, the problem and one-sided places also many, aiming at these problems, and puts forward the countermeasures and methods.

Keywords: old city reconstruction; Train of thought; Problems and countermeasures

目 录

摘 要 ........................................................................................... 2

Abstract.......................................................................................... 2

1.绪论 ............................................................................................ 4

1.1论文研究的意义与目的 ............................................................. 4

1.2论文研究的基本思路 ................................................................. 4

2.国内外研究动态 .......................................................................... 5

2.1解决的主要问题 ........................................................................ 6

2.2研究方法 .................................................................................. 6

2.3城市再生理论的主要主张 ......................................................... 7

城市的发展与旧城的形成 ............................................................... 7

3.1城市化进程中旧城形成的原因 .................................................. 7

3.2旧城改造的作用 ........................................................................ 8

4.对城市进行合理规划划分区域 ..................................................... 8

4.1从城市建设全局出发 ................................................................. 9

4.2因地制宜探索旧城改造的新模式 ............................................... 9

5.改善城市环境 .............................................................................. 9

5.1安全环境建设 .......................................................................... 10

5.2生态环境建设 .......................................................................... 10

6.更新调整工业布局 ...................................................................... 11

7.更新或完善城市道路建设 ........................................................... 11

8.改善居住区周边配套服务设施 .................................................... 12

9、结语 ........................................................................................ 13

参考文献 ....................................................................................... 14

致 谢 ...................................................................................... 15

1.绪论【旧城改建】

1.1论文研究的意义与目的

旧城改造是指局部或整体地、有步骤地改造和更新老城市的全部物质生活环境，以便根本改善其劳动、生活服务和休息等条件。既反映城市的发展过程，城市空间规划组织以及建筑和社会福利设施的完善过程；又表示物质成果，反映当时的建筑和福利设施状况。旧城改造是个不间断的过程，取决于城市的发展方向和速度。

1.2论文研究的基本思路

通过收集资料进行研究，在预定的日期内完成该选题论文的写作。课题的研究方案：明确选题方向；收集相关资料；在导师指导下，确定毕业论文选题，并形成写作思路；在导师的指导下，进行毕业论文的写作、修订及定稿工作。

2.国内外研究动态

（１）国外旧城改造理论旧城改造是城市发展的一般规律，具有客观必然性和普遍性，存在于每一个国家每个城市的发展过程之中。第二次世界大战以后，随着科学技术的发展和经济的繁荣，旧的城市形态已经满足不了新时代的要求，为了城市整体或者某一特定地区得到更新，旧城改造和新建城市同样受到世界各国重视。西方发达国家在这方面走过了漫长的发展历程，积累了丰富的经验。城市旧城区日益衰退及需要改造作为城市发展过程中不可避免的历史现象，已变得日益国际化，成为一个全球性的问题。真正大规模的旧城改造出现在工业革命之后，对旧城改造的研究也从这个时候开始形成。国外城市建设者和规划者们对旧城改造的研究也经历了一个由浅入深、由局部到整体的发展过程。西方对旧城改造一般称之为“城市更新＂，现代意义上的城市更新是二次世界大战以后的事情。城市更新是将已经不适应现代化城市社会的社区，作必要而有计划的改建，也就是说将老化的市区予以有效的改善，使其成为现代化的都市本质。城市更新起源于城市不良住区的改建，是要从整体的立场，补救城市局部改良事业的不足，以使市区居民享有舒适的都市生活，而作综合的事业改造。二战后，欧美国家对不良住区的改建，不再局限于住区本身的重建，而是从城市全局出发，以充分利用土地，并尽量避免对其他地区的不良影响，由此进入城市更新阶段。１９５８年８月，在荷兰的Ｈａｇｕｅ市召开的第一次城市更新大会，对城市更新的定义如下：“生活于城市的人，对于自己所住的建筑物，周围的环境或通勤、上学、购物、游乐及其他的生活，有各种不同的希望与不满。对于自己所住的房屋的修理改造，街道、公园、绿地、不良住区的清除等环境的改善，有要求及早施行。尤其对于土地的利用形态或地域地区制的改善，大规模都市计划事业的实施，以便形成舒适的生活、美丽的市容等，都有很大的希望，包括有关这些的城市改善，就是城市更新（ＵｒｂａｎＲｅｎｅｗａ）最初的城市更新仅被理解为以“新”换“旧”，随着大片区贫民窟的清除，许多有历史价值的东西也随之消失了。１８７７年英国民间自发组织了全国古迹保护团体“古建筑保护协会＂，希望通过保护协会对古建筑进行监察并引起公众的保护意识，１８８２年英国政府开始将古建筑保护纳入立法范围，并于同年颁布了《古迹保护法》，使英„鲍尔．城市的发展过程走向了法制轨道。ｎ３但在十九世纪末，二十世纪初时，关于城市历史文化保护认识还相当局限，保护范围仅限于“古迹建筑’’，这里的地区只限于古建筑区的建筑群体。

‘２１美国学者Ｊａｎｅ．Ｊａｃｏｂｓ于１９６１年推出的《美国大城市的生与死》一书，从美国城市中的社会问题出发，调查了美国大规模重建开发的弊端，她认为大规模改建摧毁了有特性、有活力的旧建筑，城市空间，以及赖以

篇二:旧城改建
旧城的改造与更新

关于旧城更新思想方法的几点思考：有限的土地资源、基本农田的控制、科学发展和资源节约型社会的要求,使得以单纯扩大城市用地规模获取城市发展的“外延式”发展模式受到应有的限制。 旧城更新：一般有三种含义再开发或改建、整治、保护

注意旧区改造与旧城改造的区别

北京旧城改造政策创新建议：/detail.aspx?m=24&n=120

（一）限制和引导开发模式的应用。 1．旧城改造不套用一、二级开发分开的土地政策:总体上，旧城改造对象分为以保护为主和以改造为主两种内容。凡是以保护为主的对象，包括文物、历史文化保护区等，适用的政策应彻底摒除房地产开发政策的影响，否则，只要套用房地产开发中的一、二级开发分开的政策，不论如何谈保护，都不可能有保障。因此，要重新梳理现有政策，不同区域实行不同政策，甚至建议中央补充或调整现行总政策和基本政策，明政策适用范围，纠正由于对旧城改造性质认识不清和政策滥用导致的破坏。

2．限制改造规模:在规划上，要体现改造规模的不同，原则是把改造规模限制在不对旧城肌理造成严重影响的程度。在项目审批上，支持小规模、滚动式的改造，要逐步完善制度，减少自由裁量的成分。3．限制改造烈度:在改造烈度上，根据房屋保护价值的大小分类加以适当限制。现在的房屋分级主要是为了区分危房，以确定改造先后顺序。对改造烈度的限制大致也是基于这个分级，但依据主要是房屋的价值，目的主要是尽量减少对历史风貌的破坏.衡量改造规模和烈度，一是靠定量指标，如投资额、改造面积、拆迁户数、建筑面积、容积率等；二是靠定性比较指标，如改造前后的外观和功能对比、项目与周围环境对比、改造对城市系统的综合影响等。4．“肥瘦搭配”的政策:吸取香港等地经验，一是政府组织拆迁和一级开发，先改造哪儿后改造哪儿，以及改造规模大小，即使实行企业主导，政府也可以主动控制；二是在土地出让的时候 “肥瘦”搭配，尽量避免发展的不平衡.建立旧城改造资金可持续投入机制:以政府为主体进行旧城改造，资金缺乏的问题不会自动解决，必须建立一个保证旧城改造资金的可持续投入机制。关于资金原始来源。建议通过以下几个渠道来获取：一是加大财政投入，每年从市、区财政收入中按比例提取后注入基金；二是争取国家开发银行专项贷款；三是发行旧城改造债券；四是完善房改政策，吸纳社会资金；五是从旧城土地一级开发收益中按比例提取。原始资金只是基础，如果仅限于此，难免坐吃山空。要长期支持旧城改造开展，必须有自我增值能力。关于资金经营增值，要成立专门的资金理事会，负责资金的募集、投资、经营、管理，要同时建立起管理制度，保证资金的安全和保值增值。（三）拆迁安置政策2．制订配套的就业安置政策居民不愿意搬迁，还有一个经济生态的原因。在熟悉环境下谋生显然要比在陌生环境中谋生要容易，因为一是文化认同，二是人脉关系资源丰富，三是已经有了固定 的职业，并在产业生态链中占据了固定的位置，成本低，收入来源可靠。比如许多旧城居民靠做小买卖为生，拆迁以后脱离了市场，很可能原来做的生意就不存在 了，即使能够重新开张，也要重新开发产品和客户，而经营情况还是未知数，风险大大增加了；上班族则面临辞职重新找工作，要么就得长途跋涉，增加工作生活成 本，压缩休

息时间；（四）历史风貌保护政策1．文物、规划部门参与旧城改造

控制性详细规划实施评价内容框架初探_以杭州西溪单元控规实施评价为例:

现状特征：地理位置、环境、配套设施、教育资源、人口密度、交通、公共设施等

环境适应性评价：可从政策环境影响、基础设施环境影响、重大项目影响及其他重大外部环境影响方面进行评价。（总控规的调整、路线走向改变、地铁站）

目标一致性评价：是对规划实施一致性效果及规划实施有效性效果进行评价。分为总体评价和分享评价两部分。总体评价从落实上位规划情况、规划人口及用地规模实施、规划结构实施、土地利用规划实施、开发总量与开发强度及规划条件实施。分项评价可从居住用地规划实施、公共服务设施规划、市政基础设施及道路交通规划方面进行评价。

控规指标评价：控规指标评价是对用地边界、用地性质、容积率、建筑密度、建筑高度、绿地率的实施一致进行评价，并分析产生变化的原因。为本次控规地块控制指标的制定提供反馈。

地块界线控制、地块规模控制、土地开发强度控制、建筑面积补偿规定、建筑容量控制、建筑高度分区控制、建筑高度控制、建筑物间距控制、建筑物退让控制、建筑景观控制

北京市老旧小区综合整治工作实施意见：

整治范围：年代、建设标准、服务设施、配套功能、单栋楼

整治内容：建筑本体、节能、热改、水电气、太阳能利用、抗震加固。绿化景观、照明、雨水收集、车位补建、娱乐设施、安防系统、围墙等。

整治目标：实现安全、整洁、美观；绿起来、亮起来、畅通起来、和谐起来。

职责分工：市住房委负责抗震加固、节能改造、附属设施改造、平改坡标准；市政市容委负责供热、温控改造、环境整治要求；园林局绿化、亮化；交通委、公安局、消防局等各有不同责任。

北京大栅栏旧城改造的有机更新措施：

问题：城市功能边缘化、居住环境恶化、历史遗存破坏

定位：文化旅游商业区、精英生活区、国家遗产保护区、综合休闲娱乐 改造：建筑分为文物修复、保护修缮、风貌整治、改造整治；利用传统商业资源开展娱乐、休闲、旅游、文化一体的商业消费模式

三亚市红沙区控制性详细规划：/p-82842653.html 容积率规定：容积率可以转让，但只能在相邻地块、同种性质或性质相容的地块之间进行，转让额不得大于两块用地中容积率较小地块的40%。（可用于天际线控制）

北京旧城改造模式与政策创新研究/casedetail.aspx?m=52&n=596

主要成果：

项目最终形成了《北京旧城改造模式与政策创新研究报告》提出了一系列重要观点和一整套解决方案。

1、北京旧城改造的性质总体上应该是公益性而不是商业性的；

2、北京旧城改造应是一个渐变和长期的过程，而不应是一个突变和一蹴而就的过程。

3、改造模式应该是根据实际情况不同实行多样性的模式，而不是不分对象的单一模式，更不应该是普遍推广的房地产开发模式。

4、北京旧城改造政策也不应是“一刀切”，而应该是具体的、切合实际的和灵活多样的政策。报告提出了若干创新、改进的基本政策和具体策。

5、北京旧城改造又必须是比较完备和系统化的。报告创新地提出了包括总政策、基本政策和具体政策三个层次的完整的旧城改造政策体系。

青岛市空港区控制性详细规划：

控制指标体系：

规定性指标：用地性质、建筑密度、容积率、绿地率、建筑控制高度、停车泊位、禁止机动车出入地段

指导性指标：包括人口容量、建筑面积、建设引导

指标确定原则：根据城市空间景观要求、环境容量、市政服务能力、土地区位条件和土地的使用性质综合确定

。

拆除重建类城市更新项目的实施方式

（一）权利主体自行实施。包括项目拆除重建区域内的单一权利主体自行实施，或者多个权利主体将房地产权益转移到其中一个权利主体后由其实施。

（二）市场主体单独实施。项目拆除重建区域内的权利主体将房地产权益转移到非原权利主体的单一市场主体后由其实施。

（三）合作实施。城中村改造项目中，原农村集体经济组织继受单位可以与单一市场主体通过签订改造合作协议合作实施。

（四）政府组织实施。政府通过公开方式确定项目实施主体，或者由政府城市更新实施机构直接实施。涉及房屋征收与补偿的，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定执行。

城市更新单元的划定的一般条件

（一）城市更新单元内拆除范围的用地面积应当大于10000平方米。

（二）城市更新单元不得违反基本生态控制线、一级水源保护区、重大危险设施管理控制区（橙线）、城市基础设施管理控制区（黄线）、历史文化遗产保护区（紫线）等城市控制性区域管制要求。

（三）城市更新单元内可供无偿移交给政府，用于建设城市基础设施、公共服务设施或者城市公共利益项目等的独立用地应当大于3000平方米且不小于拆除范围用地面积的15%。城市规划或者其他相关规定有更高要求的，从其规定。

不具备前款规定的条件，但基于鼓励产业转型升级、完善独立占地且总面积不小于3000平方米的城市基础设施、公共服务设施或者其他城市公共利益项目等原因确需划定城市更新单元的，应当就单元范围、拆除范围、配建要求等内容进行专项研究，在计划审批过程中予以专项说明。

拆除重建类城市更新的范围

存在下列情形，且通过综合整治、功能改变等方式难以有效改善或者消除的，可以通过拆除重建方式实施城市更新：

（一）城市的基础设施、公共服务设施亟需完善：

城市基础设施、公共服务设施严重不足，按照规划需要落实独立占地且用地面积大于3000平方米的城市基础设施、公共服务设施或者其他城市公共利益项目。

（二）环境恶劣或者存在重大安全隐患：

1、环境污染严重，通风采光严重不足，不适宜生产、生活。

2、相关机构根据《危险房屋鉴定标准》鉴定为危房集中，或者建筑质量有其他严重安全隐患。

3、消防通道、消防登高面等不满足相关规定，存在严重消防隐患。

4、经相关机构鉴定存在经常性水浸等其他重大安全隐患。

（三）现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响城市规划实施；

1、所在片区规划功能定位发生重大调整，现有土地用途、土地利用效率与规划功能不符，影响城市规划实施。

3、属于本市禁止类和淘汰类产业，能耗、水耗、污染物排放严重超出国家、省、市相关标准的，或者土地利用效益低下，影响城市规划实施并且可以进行产业升级。

3、其他严重影响城市近期建设规划实施的情形。

（四）依法或者经市政府批准应当进行城市更新的其他情形。

篇三:旧城改建
2016旧城改造专题调研报告

旧城改造专题调研报告

十八大报告中提到"以保障和改善民生为重点，让老百姓生活的更幸福。"为了提升城市品质、改善居民生活条件，**镇把旧城改造提升工程作为城市建设的重点工程全力推进。为市民提供舒适、优雅的生活环境，让大家切实感受到社会发展带来的幸福感。十八大的胜利召开，让我们在旧城改造工作中更有信心，更有干劲，结合党的群众路线学习实践活动的开展，我们更要从细微处入手，实施精细化管理，进一步提升城市功能，让市民生活得更舒心。"

一、旧城改造背景及意义

在宏观政策上，"科学发展观"、"五个统筹"的提出都表明我国的发展目标已逐步从先前的经济效率至上，转向"和谐"、"平衡"式发展，从"以经济建设为中心"向更全面、更广泛、更综合的"经济社会全面进步"转变。反映到人民群众最直接、最关心的问题上，就是要让老百姓从这些细微处能够真真切切感受到党和政府的良苦用心，让幸福指数明显飙升。

随着城市化和工业化进程快速推进，旧城改造政策是解决城镇建设用地刚性供给造成的供需矛盾的有力手段，同时也为城市人口集聚、资金筹措、改变农城生产生活方式、改善农城人居环境提供了契机。

**镇城市化已进入发展期，城市化发展模式亟需提升转型；而另一方面城乡差距进一步扩大，城乡一体化进程缓慢，农城居民生活居住条件没得到明显改善，无法享受城市化带来的城市文明成果。这就迫切要求建立统筹城乡发展和工业反哺农业、城市支持农城的新机制。

不管是宏观政策的调整，或是新一轮规划的实施，还是城乡一体化的要求，都需要借助一系列的政策制度安排来贯彻和落实。旧城改造政策的推行，可以达到较好的政策预期。一是可打破城乡一体化进程中的土地瓶颈，拓展建设用地空间，有了用地指标也同步解决了城市建设资金不足问题。二是改善农城居民生活环境，能使配套公共服务带来的便捷惠及更多的农民。三是引导农城人口向中心城区集聚，实现建设县域中心城镇发展目标。四是提供就业机会，增加农民收入。

二、存在的突出问题

（一）土地利用粗放，视觉环境较差。我镇旧城缺乏统一规划和管理，房屋建筑占地面积大，建筑风格与城市规划不协调，土地利用率和产出率较低。

（二）管理机制缺乏，乱搭乱建盛行。调查中发现，我镇旧城名义上纳入了城市管理范围，但现实中还游离在城市管理之外，介于城市管理和农村管理范畴之间，存在城市管理部门管不到，街道管不好的问题。同时，由于城市建设牵动土地升值，村民受利益驱使，乱搭乱建、违法违章用地现象较为普遍，破坏了城区土地市场秩序。

（三）思想认识不够，拆迁难度加大。我镇旧城人口多，人员构成复杂，道德素质良莠不齐，利益观、价值观呈现多样性。由于村与村之间地理位置、经济条件差异，导致有的村民向村干部发难，严重影响拆迁补偿安置协议的整体签订；有的村民为得到更高补偿金，提出无理要求，拒签拆迁协议；还有个别村民采取要挟、上访等方式谋取诉求利益最大化，增加了拆迁难度，影响了工作正常开展。

（四）改造资金不足，整体推进受阻。据调查，我镇旧城改造面临着建筑密度大，拆迁成本高的难题，成为目前制约我镇旧城改造整体推进的突出问题。

三、主要原因分析

（一）城乡二元结构体制束缚了旧城改造。城区里村均为集体经济组织，实行农村集体所有制和农村经营管理体制，集体资产归全体村民所有，在制度上未真正纳入城市管理范畴。打破里村界限，实施大范围联片改造和社区管理，涉及户籍、土地、财政制度和旧城管理体制、行政管理体制等诸多方面，面临较大困难。

（二）局部眼前利益阻碍了旧城改造。随着城镇化进程的加快，旧城大部分土地被征用，居民主要依靠第二、三产业及土地收益。一是部分由土地转换成集体资产的旧城，只要拥有农村户口，无需参加劳动，每年可获得几百元、甚至几千元的收入，有的村还办理了社保和医保。二是城区里村出租房达千余户，户均年租金收入达数千元，一些临街出租房租金收入更多，逐步形成了一批"食租"群体。三是部分村民受利益驱使，乱搭乱建现象较为突出。综合以上分析，经济利益在维持旧城农民生活的同时，也制约了旧城整体改造步伐。【旧城改建】

（三）思想认识偏差影响了旧城改造。一是思想观念保守落后。部分村民思想观念难以融入、适**市现代化建设和文明市民素质提升的要求，没有意识到旧城改造是现代化城市建设的需要，没有体会到这是政府改善村民居住环境和生活品质，提升城市形象的好事、实事。二是依附土地的传统观念浓厚。在村民传统观念中，村落就是他们生存的根，担心旧城改造或整体拆迁会使生活无着落。三是小农经济意识浓厚。部分村民担心造成的经济损失得不到补偿，对旧城改造拆迁持不情愿态度，甚至反对。

四、对策与建议

（一）在强化宣传、搞好发动中加快推进旧城改造。宣传发动工作是旧城改造项目顺利实施的第一步，也是一项基础性工作。一要加大政策宣传力度。充分利用广播电视、村务公开栏、发放宣传材料等多种形式，引导党员干部群众树立改善居住环境、提升生活品质的思想理念，激发建设现代化城市和美好家园的积极性和主动性。二要保障人民群众知情权和参与权。通过实行全民参与，使旧城改造宣传发动工作纵向到底、横向到边，实现公开、公正、透明，扎实有力推进旧城改造。

（二）在科学规划、统筹推进中加快推进旧城改造。坚持旧城改造与提升环境、开发产业相结合，住宅地产与产业地产开发相结合，确保改造规划高起点、高质量、高水平。一是做好旧城整体改造开发规划。按照"一改一个村、一改一个区片、一改一条街"的思路，高标准推进规模改造。二是科学规划与优化产业相结合。注重科学规划，建设一批写字楼、商务楼，打造精品商务街区，使旧城改造改出一批新居、改出一批产业、改出一批景观。通过吸引高端人士创业、城区居民就业，拉动现代服务业发展。三是注重环境建设和景观建设。坚持布局合理、功能完善、环境优美、特色鲜明的原则，优化规划模式，突出生态特色，塑造景观特点。通过特色改造开发，进一步彰显城市风采。

（三）在创新模式、规范运作中加快推进旧城改造。按照先建设安置房，后拆迁改造，再综合开发的程序，合理明确开发模式。一是村集体主导自我改造的方式。鼓励集体经济实力比较强的旧城自我组建开发企业改造，除部分土地用于安置村民住宅外，通过土地招拍挂取得其他土地的使用权，进行房地产开发，向市场出售。二是开发企业独资或开发企业与村合资合作改造的方式。开发企业通过招拍挂取得土地开发权，在村集体的帮助下，与村民签订拆迁安置协议，(

（四）在落实责任、强化考核中加快推进旧城改造。完成旧城改造任务，关键在领导，重点在考核。把旧城改造工作纳入相关部门、单位和各里村岗位目标责任制考核范围，分解落实目标任务，细化量化工作考核指标，列出时间表；把旧城改造考核情况作为居委干部考察、任用的重要依据，作为各村干部年度考评主要依据，与评先树优、工资补贴等紧密挂钩，激发村干部工作主动性、积极性和创造性。

篇四:旧城改建
2015房地产市场调研报告

房地产市场调研报告（一）

“两港一城”建设热潮和城市化进程加快促进了我区房地产市场的蓬勃发展。目前房地产业在我区经济发展中具有重要地位和作用，房地产业直接税收占到总税收的15%左右，相关税收占到总税收的30%;如果加上契税收入，则占到36%。随着经济的发展和城市化进程的不断加快，房地产业对税收的支柱作用会更加明显。

近期，中央和市陆续出台了针对房地产市场的调控政策，对于受外部环境影响较敏感的房地产业来说，政策的调整无疑会影响房地产市场的发展。认清我区房地产市场现状，客观分析政策对房地产走势的影响，从而研究提出相应的对策建议，对保持我区房地产市场的持续健康发展，具有重要意义。

一、我区房地产市场发展现状

今年1-6月，我区房地产业实现税收5亿元，同比增长85%;房地产开发投资完成37.3亿元，其中住宅投资完成23亿元；商品房施工面积489.9万平方米，销售100万平方米。今年以来，我区房地产业发展呈现以下特点：

1、房产投资保持较高增速

我区近年的大开发大建设态势和房地产市场的走热使得房产开发商对我区房地产市场前景纷纷看好。今年上半年我区房地产开发仍延续了去年以来的较快增长势头，1-6月，房地产开发平均增速为42.2%，具体走势见图一。其中，住宅建设在房地产开发投资中的地位突出，占到房地产开发全部投资的62%;商业营业用房今年开发增速也持续走高，2-6月累计增速分别为：2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍；办公楼开发投资也保持了10倍以上的增速。

2、房产销售势头回落明显

今年我区商品房销售面积和销售额的同比增速均呈逐月下降趋势，2-6月的增速走势见图二：

从商品房预售情况来看，回落趋势明显。1-6月全区预售3940套，总面积50.6万平方米；预售套数和面积数与去年同期相比分别降低了15.5%和15.4%。出于对宏观政策的观望心态，3月份我区商品房预售出现了一次明显下降，4月份仅售出474套，总面积6.5万平方米，与3月份相比均下降了44.3%。5月、6月继续维持了较低的预售水平，每月预售385套，总面积5万平方米左右。

3、房产平均价格持续走高

虽然今年年初开始，中央及市频频出台调控房地产市场的有关政策，但年后，房地产市场已进入快速上涨的新一轮行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的实际需求支撑以及“跟涨不跟跌”的投资心理等因素影响，我区房价也呈持续走高的态势。

自年开始，我区房地产价格以年均20%以上的速度快速提升，房价在、、年分别同比上涨20.5%、30%和42%。目前，我区新建商品房均价已达5590元每平方米，同比上升20%;存量房均价已达5000元每平方米，同比上升47%。

二、近期房地产市场调控政策对我区房地产市场发展的影响

由于房地产价格持续上涨，房地产市场投机成份严重，中央将防范房地产风险作为今年宏观调控的重点，市也出台了多项有关政策，加强对房地产业的调控。中央和市的政策主要通过以下几方面来调控房市：

中央：

土地供应结构调整。建设部等七部委出台《关于做好稳定住房价格工作的意见》，规定各地要根据房地产市场变化情况，适时调整土地供应结构、供应方式及供应时间；对房价上涨过快的地方，适当提高居住用地在土地供应中的比例，着重增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量；严控高档住房用地供应。

房贷利率调整。3月16日，央行出台了调整商业银行自营性个人住房信贷政策，规定对房价上涨过快城市或地区，可将个人住房贷款最低首付款比例由20%提高到30%，并实行住房贷款下限管理，将个人住房贷款利率下限水平由5.31%提高到6.12%。

房地产财税政策调整。国税总局、财政部、建设部联合发文，规定XX年6月1日后，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税，同时规定凡在XX年6月1日以后购买非普通住房的，按3%全额征收契税。

房地产发展目标调整。XX年市《政府工作报告》确立了“以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住宅为主”的“三个为主”楼市调控原则。

房地产销售登记方式调整。市加强新建楼盘网上备案工作，于2月18日推出“网上二手房”试运转，增强房地产信息的透明度，并出重拳打击违规炒作房产的企业。

房地产供应结构调整。大力调整供应结构，加大配套商品房为主的中低价普通商品房供应。XX年市计划开工建设配套商品房和中低价商品房各1000万平方米。

从短期看，宏观政策的调整将对我区的房地产投资建设带来直接影响，从而关系到财政收入、固定资产投资、第三产业增加值等主要经济目标的完成；同时，平抑房价政策的出台导致市场观望气氛浓重，房地产市场尤其是二手房市场交易量将有较大程度的萎缩，我区房地产业发展将出现一定程度的“缓刹车”效应。

但从长期看，宏观政策调整必将有效剔除我区房地产市场中的投机因素，达到抑制投机行为、规范投资行为、鼓励居住消费的目的，有利于我区房地产市场的持续健康发展，主要将起到以下几方面的作用：

合理控制房地产投资开发量。通过调整房贷利率、税收政策，减少房地产市场中的投机成分，显露市场真实需求量，合理引导房地产投资开发量。同时，通过严格土地供应，有效防止过度开发的情况发生。

缓解房地产业供求矛盾。通过加大配套商品房和中低价商品房的建设量，调整房地产供应结构，满足普通老百姓的住房需求，有效缓解房地产业的供求矛盾。

适度平稳房地产价格。考虑到“两港一城”建设效应初显、浦东板块效应显现、基础设施建设加快带来的房产升值效应，我区房地产价格仍将继续走高，但期房限转、税收调整、商品房网上登记等政策办法将有效稳定过快上涨的房价，使其涨幅趋于稳定。

三、积极应对，保持我区房地产市场持续健康发展

总的来说，由于我区房地产市场发展基数相对较低，近期又迎来“两港一城”开发建设的历史性机遇，从长远来看，我区房地产市场仍将有比较大的发展空间。近期的房地产调控政策将使我区正在发展中的房地产市场进入一个调整-巩固-提高的阶段，走向日趋成熟。为保持我区房地产市场的持续健康发展，当前要注意以下几点。

1、加强房地产价格监测工作

建立起科学有效的房价监测和预警体系，加强对房地产市场的调控，维护房地产市场价格秩序，促进房地产业持续健康发展。重点监测土地出让价格，新建商品房、存量房的交易价格；当前特别要重视加强对住宅类商品房价格的监测工作。加强房价的季度、年度分析预测工作，将出让土地面积、房地产开发投资额，新建商品房的开工面积、竣工面积、销售面积、空置房面积及空置率，市场平均价格及变动情况和原因等列入分析内容。一旦发现价格异常波动，及时提出预警建议。

2、加强房地产项目的跟踪管理工作

建立房地产项目的跟踪联系网络，及时反馈项目的进展情况，以便发现问题、协调问题、解决问题。确保房地产企业根据政府年度土地供应计划经营房地产开发项目，并按照统一招标、拍卖和挂牌的方式来取得土地使用权，同时，严格对房地产企业有关用地、立项、规划、建设和销售手续的办理。把好房地产项目的市场准入关，严格审查房地产开发企业的资质条件，对抽逃注册资本金、项目资本金，无证或超范围从事房地产开发经营的行为，要依法严厉打击。

3、有计划有步骤的规划房地产开发

结合我区经济发展和城镇建设总体规划来开发房地产，根据轨道交通等基础设施建设来编制房地产开发计划，合理预留开发空间，以达到通过城市规划来引导房地产开发，带动经济发展的良好效果。加强对房地产市场的监控，通过房地产市场的信息透明化，培育和发挥房地产行业协会的作用，引导房地产企业掌握市场状况，根据市场运行状况合理安排开发计划。

4、合理引导住房主体需求

中低收入职工、新增的城镇职工、城市化推进的人群、进城务工的农民工、城镇中的困难家庭是社会上的住房主体需求。为满足这部分需求，市政府今年大力推进配套商品房和中低价商品房两类住房建设，同时加大廉租房的建设力度。我区要以此为契机，积极引导商品房开发向普通住宅建设倾斜，改善住宅供应，完善住宅功能，提高住宅质量。同时，结合我区开发建设和城市化进程实际，引导居民对住房的理性消费，推动主体需求的合理化。

房地产市场调研报告（二）

一、我县房地产市场发展的现状

（一）房地产市场发展形势分析

近年来，在县委、县政府“奋力跨越争进位，富民强县快发展”等一系列方针政策的贯彻落实下，全县城镇建设步伐不断加大，房地产业由小到大，从弱到强，不断发展壮大。在保持市场供需总量平衡、供求结构基本合理，房地产价格基本稳定的态势下，全县房地产市场呈现快速运行的良好态势，房地产开发投资，开发项目施工、竣工面积，商品房销售面积等主要指标快速增长。房地产投资和消费为拉动我县经济增长和社会发展做出了重要的贡献。截至目前，我县具有房地产开发资质的企业已有17家，“十五”期间房地产开发投资累计完成6.3亿元，建设花园、锦华苑、公园、城南、金都、金明寓、栗园、金星等成规模小区8处，开发商品住宅6200套、56万平方米。房地产业的迅速发展，大大提高了居民的居住生活水平，为我县经济增长注入了新的活力。

目前我县房地产业处于相对平稳的发展时期，各类型楼盘销售情况良好。建筑类型方面，已建和待建楼房以砖混结构为主，框架结构楼房所占比重逐渐上升；楼盘品质不断提升，居住环境日益改善。XX年以来，在房地产市场供需两旺的同时，我县房地产开发楼盘的品质得到了不断提升，购房户的居住环境日益改善。住宅小区的环境和品位不断提高的同时也加大了居民对住房消费的吸引力。消费结构方面，主要以100平方米以上的大面积楼房为主，90-100平方米的小户型销售情况良好但数量较少，仅占年度开发量的25%左右。

总体看，XX年我县房地产需求增长速度将低于XX年，房地产供求形势进一步改善，房地产价格涨势将趋向相对稳定。今年以来，随着国家抑制房地产非合理需求的力度加强，增加中低价位普通商品住房等调控措施的实现以及二级市场的扩大，我县房地产市场供求形势和房地产市场结构将进一步得到改善。主要消费需求是外来经商务工人员、乡镇机关工作者及刚参加工作的大中专毕业生，他们成为购房的主力军；同时，个体从业者、私企老板及企业中的中高级管理人员对高档住宅的需求也将有所增加。商品房购买对象以个人购买为主，投资商尚未大量出现。房地产市场是否健康，一个重要标志是看市场化程度如何（特别是个人购房比例）以及投资性购房的比例。XX年，从购房者购房的动机来看，我县城区购房者中，购房用于自己居住的比例达到93%，以投资为目的占7%，而纯属投机炒作购房的比例尚不到2%，说明我县整个房地产市场并未出现大量投机者，整个销售市场处于自然销售状态。

预计房屋价格在较旺的实际需求的支撑下将继续上涨，涨幅经历了XX年爆发性增长之后，将趋向平稳，全年增长速度预计将小于XX年水平。XX年全县普通商品住宅平均销售价格为1280元/m2，同比上涨6.5%。受土地价格、建筑“三材”价格上涨和小高层商品房投放量的增加，以及商品房配套设施，环境建设档次提高等因素的影响，XX年全县商品房平均售价涨幅与上年基本持平，但市场供给与需求同步增长，商品房价格与商品住房价值基本相符，价格与价值之间并未形成较大的炒作空间。我县目前的房地产市场总体上没有呈现“泡沫”，并且还具有相当的发展空间。

XX年全县房地产开发完成投资2.05亿元，比上年增长19.8%。房地产开发投资占全县全社会固定资产投资比重达到5.17%，拉动全县固定资产投资增长4.5个百分点；对gdp增长的贡献率达到8.7%，拉动全县gdp增长1.2个百分点。房地产业已经逐步发展成为我县国民经济的重要支柱产业。同时房地产业为地方政府开辟了财源，每年对地方财政收入的贡献率超过了6%。拉动了社会总体消费的增长。XX年，房地产销售收入1.3亿元，按拉动消费系数1.4计算，拉动其他消费额1.82亿元，两项累计达到3.12亿元。同时为社会增加就业岗位5000余个。

（二）房地产市场发展存在的主要问题

1、住房供应结构不够合理。中高档住房供应量过大，中低价位的普通商品房供应偏少。90平方米左右的普通商品房供应量不足三成，严重供不应求。由于近年来我县商品房价格上涨较快，而居民的实际收入增幅远赶不上房价的涨幅，广大低收入群体只能望楼兴叹，希望能多推出经济适用房以及小户型楼房，以满足部分弱势群体的购房需求。

2、房地产市场监管力度不够。房地产市场信息系统，包括商品房预售和销售、二手房转让、房屋权属登记、房屋租赁备案、开发项目立项、土地出让、开发经营许可、规划许可、建设许可、开发建设条件与施工许可、房地产信贷等。房地产业涉及的十多个税种，由国税、地税、财政分别征收，计税方式复杂，征管难度大。建立房地产信息系统，一是能够很好地解决开发企业与购房者、管理者信息不对称的状况，增加透明度，为政府和有关部门实行监测市场运行的动态变化提供依据，(

3、城乡房屋权属登记管理工作需要加强。由于房产管理体制不理顺，导致产权、产籍多头管理，市、县、乡镇房产分治。按照建设部建房（1997）173号文和省建设厅鲁建房发（1997）239号文《关于制作颁发全国统一房屋权属证书的通知》要求，一个县只能有一个发证机关，并且所颁发的房产证必须是经建设部备案、由北京印钞厂统一印制。县城规划区外的各乡镇、村街房产，特别是各乡镇驻地企业，因无法办理全国统一的房产证，所以不能办理房产抵押贷款、过户等手续，不利于企业和社会经济的发展。这不仅造成了工作上的扯皮，损害了群众利益，还造成了国家税费的流失。

4、部分开发商重视商品房建设，轻视配套设施建设的思想还很严重。相当项目配套设施水平低，配套不完善，开发项目整体功能差，造成消费者使用不方便，也给社会带来一些隐患。如绿地、公厕、幼儿园、超市、健身场、物业用房等这些基础配套设施多数小区没有或根本达不到设计要求。

5、违规开发的历史遗留问题有待解决。以前旧村改造和部分企事业单位自建房过程中，除还建本村居民和本单位职工住房外，还对外销售了许多手续不完备的房屋，驻城村街中也有个别住户在建房过程中少批多建，并将多建的住房违规出售，这些违规开发行为造成了房地产税费流失和不公平的市场竞争，对商品房市场带来很大冲击；也导致大量的房屋因手续不完备而不能确权和上市交易流通，影响了房地产市场的健康发展和社会的稳定。【旧城改建】

二、关于规范发展我县房地产市场的几点建议

1、引导普通商品房建设，推行安居工程（经济适用房和廉租房），调整住房供应结构。经济适用住房是指土地由国家划拨，各种税费减半征收，出售价格实行政府定价，按保本微利原则确定，主要面向社会上的中低收入家庭出售，是具有保障性质的政策性商品住房。我县目前为止未开发经济适用住房。XX年11月，由县房管局牵头，统计局、民政局等6部门参与组织了一次低保家庭住房状况调查。结果显示，我县低保家庭户主属“三无”、下岗、失业人员的约占97%，低保家庭无房户约为三分之一，有住房的用户，平均建筑面积小于45平方米的约占二分之一，且大多住房设施不全。所以，实施经济适用房和廉租房工程是广大中低收入者的迫切需求，是政府义不容辞的责任。另国办发【XX】37号文件已经要求，自XX年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积在90平方米以下的住房（含经济适用房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。

2、注重规划，加快步伐，搞好城中村改造。城中村改造是加快我县城市化进程的重要举措。根据我县的旧城情况，待开发的区域很多，前景是好的，因此加快旧城改建工作将是大势所趋，势在必行。要以建设“临沂卫星城”为战略目标，坚持新区开发和旧城改造相结合，正确处理经营城市和旧城改造的关系，继续大力推进旧城区改造，力争在未来五年内，县城规划区基本消除危陋棚户区和“贫民窟”住房。严格控制企事业单位自建自用和零星插建性开发，改变过去那种局部改造、见缝插针的做法，实施地段开发与周边环境相协调的开发模式，对影响城市道路景观的危旧平房进行大面积拆迁。按照经济效益、环境效益、社会效益相统一的原则，实行统一规划，合理布局，综合开发，配套建设。坚持成区连片开发，开发一片，配套一片，完善一片，宁缺勿滥。建议县政府成立旧城改造领导小组，领导小组由县政府分管领导负责，县房地产管理局、县计划局、县建设局、县国土资源局、县物价局、临沭镇政府等单位负责人为成员。旧城改造项目实行挂牌公示制度。旧城改造拆迁安置补偿费和承担的城市市政公用设施建设费用可据实从该土地使用权出让金中补偿。要做好“模拟拆迁”：即先做被拆迁人的思想工作，处理解决好拆迁工作中的相关问题，后发布拆迁公告，最后签订拆迁协议。

3、严格控制机关企事单位自建住房。为满足职工住房需求，通过市场改善住房条件，临沭县人民政府下发的沭政发[**]43号文中规定：“从**年1月1日起，停止单位自行建设住房，需要住房的统一到县政府的住宅小区购买。”鲁政发[XX]22号文件中再一次规定：“从意见下发之日起（XX、3、22），各级党政机关和事业单位一律停止单位建房，鼓励机关、企事业单位职工投资置业，通过市场改善住房条件。”最近建设部、监察部、国土资源部联合下发的建住房[XX]196号《关于制止违规集资合作建房的通知》再次强调，“自本通知下发之日起，一律停止审批党政机关集资合作建房项目。严禁党政机关利用职权或其影响，以任何名义、任何方式搞集资合作建房，超标准为本单位职工牟取住房利益。”因此，机关单位住房改造要走法制化、正规化轨道。要树立“要住房，找市场”的观念，杜绝新的住房实物分配和“委托代建”、“定向开发”等变相福利分房的现象。

4、加强农村房屋权属登记工作，建立城乡一体的房屋权属登记和档案管理制度。禁止其他部门发放不具法律效力的房产证，以维护正常的房地产市场秩序。

5、提升产业的整体水平和实力。行业内要树立现代的房地产经营理念，整体提升我县房地产企业的综合实力和水平，这是促进我县房地产业快速健康发展的根本所在。一是要注重铸造房地产企业的“航空母舰”。要通过重组、兼并、控股、引外靠优等方式，尽快创建能对中小企业有带动作用“航母”型企业，提高企业整体素质，增强生存与发展能力，提升综合竞争力。二是注重打造品牌。房地产企业要尽快适应市场需求变化，实施精品带动战略，提高信誉，建立品牌，扩大市场；三是要注重物业管理，充分利用房地产开发与物业管理的“情侣效应”，实现房地产开发与物业管理互促互动。四是要注重企业诚信和经济伦理。倡导房地产开发商要建起企业诚信档案，树立起经济伦理观念，在发展中讲究文化底蕴、道德因素、科技含量、绿色生态，尽可能地为消费者提供舒适、健康、优美、洁净、安全、方便和环保等各方面优良的产品。

6、各部门加强协调沟通，做好拆迁工作。近年来，城市房屋拆迁成为社会的热点难点问题。虽然城市拆迁工作是一项关系到加快发展经济、造福于民的好事，但在实际工作中，由于牵扯到各个方面的利害关系，特别是拆迁人、被拆迁人的经济利益问题，拆迁工作变得十分复杂，并出现了一些新问题，新情况。如我局在整理拆迁档案工作中发现，有的房产已拆除，但未到我局办理拆迁注销或变更登记等相关手续，导致一宗土地出现两套房产证，权属上容易产生纠纷，不利于房产档案的管理，至使有关问题难以及时妥善解决。根据国务院和山东省《城市房屋拆迁管理条例》的规定，计划、规划、土地等有关部门应当按照各自职责，协同做好城市房屋拆迁管理工作，使上述问题得以妥善解决。

7、加快房地产交易大厅建设，强化市场监管。我局在已建成房地产交易中心的基础上，决定整改再进步，效率再提高，建立真正意义上的“一站式”服务大厅，每科室都有一名工作人员进驻大厅，群众进一个门，领一份表，就可办妥所有手续。同时，在交易大厅门口还有各开发公司简介、年度开发量、楼盘介绍、联系电话等宣传图板，形成了一个“房产小超市”，既方便了人民群众，又宣传了开发公司，可谓一举双得。目前这一工作正在紧张有序的进行之中。

房地产市场调研报告（三）

关注民生，让百姓实现“住有所居”的目标，是党委、政府的中心工作之一，也是政协组织关心的重要议题。为了深入了解榆林房地产市场起伏较大的原因，促进榆林房产业的健康有序发展，按照20**年榆林市政协总体工作安排，环资委就金融危机对我市房地产业的影响，向榆阳、神木、府谷等7个房地产市场较为完善的县区和市发改、房产、统计等8个相关

部门及规模较大的房地产企业征集相关资料，并在榆林城区进行了实地视察。为了切实搞好这次视察活动，视察前组织部分委员及相关部门负责同志召开座谈会，就视察路线、房产企业的确定、视察内容以及视察方法广泛征求意见。视察结束后，又召集榆林城区有代表性的房地产企业召开专题座谈会，认真听取他们的意见建议。现就有关榆林市房地产市场视察情况报告如下：

一、基本情况

近年来，随着住房制度改革的不断深化，我市住房建设基本形成了以商品房为主、经济适用房和廉租房为辅“三位一体”的住房供应体系，基本解决了不同层次住房困难家庭的住房问题，居住条件得到了很大改善，房地产市场进一步得到完善。

20**年至20**年10月份，全市共建成商品房面积210.6万㎡，完成销售面积136.8万㎡，空置面积74.0万㎡，空置率为35.2%，其中20**年1-10月份全市建成商品房面积49.1万㎡，销售27.2万㎡。

20**年榆林市区商品房均价1646元/㎡，20**年涨至2300元/㎡，**年更是涨至高层4000元/㎡、多层3000元/㎡，20**年1-10月份，高层3900-4100元/㎡、多层3000-3200元/㎡。尽管**年下半年以来成交量下降明显，但房价仍未下降且略有上升，这主要是受建材价格、心理预期等诸多因素的影响。20**年特别是二、三季度以来，榆林城区楼市发生强势反弹，从低迷逐步走向火热，5-10月份刚性需求促成成交量大幅反弹，房价平稳上扬。

经济适用住房也是影响榆林房地产市场的重要因素。20**年--**年全市累计完成经济适用房85.1万㎡，其中20**年完成22万㎡；20**年完成18.1万㎡，同比下降17.7%；**年完成45万㎡，同比增加了148.6%，安置住房困难户8510户。目前在建经济适用住房23万㎡，小高层均价2300元/㎡，多层均价约1800元/㎡，在房产市场占有较大份额。

廉租房建设起步较晚。在实物配租方面，榆、神、府等7个县区申报了建筑面积7.7万㎡（1540套），总投资1.17亿元，其中榆阳区等5个县区已开工4.25万㎡、850套。

二、我市房地产市场的主要表现及原因分析

1、房价起伏较大，楼市回暖较快。榆林房地产市场起步较晚，撤地改市特别是2002年以后逐步发展壮大，多以本土企业为主，一些经营思路、开发模式、营销策略、管理经验、广告宣传、市场定位、经济实力等方面较好的企业脱颖而出，消费者对撤地改市后房价涨幅的心理预期，加之中国宏观经济利好的影响，榆林的房地产市场迎来了快速发展的阶段。同时在“买涨不买跌”消费心理的作用下，在某些大楼盘开盘时甚至出现了排队买房的现象，各种因素导致榆林特别是榆林市区的房价起伏较大（见图2），充分暴露了房地产市场的不健全和不完善。金融危机以来，榆林的房地产市场也受到了较大程度的影响，**年全市共建商品住房空置面积按主体竣工口径计算约47.5万㎡，空置率约为63%，交易量大幅下降，开发量明显下滑。**年全市房地产上市交易面积67.6万㎡，交易额17.9亿元，交易面积较上年下降近40%，开发量下降10%，到20**年第一季度，更是跌到了低谷，下降了63.1%。7县区20**年第一季度较去年第四季度下降了61%，到了第二、三季度强势反弹，7县区分别比上季度增长了54.8%、56.3%，促成今年二、三季度榆林房地产市场快速回暖主要源自两大动力：一是去年一度低迷的楼市积压了的购房需求在今年上半年集中释放；二是救市政策效果显现。上半年为防范通货紧缩，保持经济增长，稳定宏观经济形势，国家出台了不少扶持政策，增强了消费者的购房积极性。同时，相对宽松的信贷政策明显促进了房地产商的开发热情，进而引燃了20**年三季度楼市的大爆发。同时，银行信贷支持也是助推房价快速回升的主要原因之一。截止6月末，全市金融机构各项存款余额已达1092亿元，居全省第二，较年初增加206亿元，较年初增加137亿元，增长29.35%，同比多增76亿元，增量已相当于20**年全年的181.75%，增幅分别高于全国、全省4.93个和1.35个百分点。6月末，全市金融机构个人消费贷款余额为67亿元，较年初新增4亿元，其中，6月当月个人中长期消费贷款新增4.15亿元。金融机构为积极配合国家启动和鼓励消费各项政策措施的贯彻落实，创新金融服务品种，增加了对居民消费的信贷投入，有力地推动了榆林房地产市场较快回暖。

2、区域发展不平衡，南北差异较大。由于我市经济南北差异较大，作为支柱产业之一的房产业也存在明显的不平衡性。目前我市仅有榆、神、府、定、靖、横等北部6县区有规模较大的房产市场，绥、米、子等南部6县区房产市场正处于起步发展阶段。同时，房价也存在较大差异。如作为全国百强县之一的神木县20**年-**年全县共建成商品房面积60万㎡，房价高峰时一些地理位置优越的房价达到5400元以上，南部县区的房价则普遍较低，基本和我市的人均收入水平相一致。

3、投资型购房减少，消费者趋于理性。20**年以来，受诸多因素的影响，特别是房价的过快增长，导致很大一部分购房者把购房作为一个投资项目，助推了房价的强势上涨。但从**年第三季度以来，受金融危机影响，榆林的房地产市场出现了持续低迷，投资型购房客户明显减少，一些潜在的购房者也在持币观望。一部分经济基础好且在榆林房产投资中受益的人则到西安、北京等周边的一线、二线城市购房。消费者购房逐步趋于理性，房地产市场更是一种刚性需求在推动，泡沫成份在逐步减少，榆林的房地产市场正在逐步走向规范，走向成熟。

4、土地价格大幅上升，土地开发成本提高。土地供应和土地储备是房地产企业进行房产开发的前提和先决条件。榆林城区国有建设用地使用权招拍挂工作从2001年起实施，随着土地管理政策的严格化及供地方式的规范化，土地使用权供应方式逐步走上规范化轨道，土地使用权供应也将由经营性用地招标挂逐步完善到工业用地的招拍挂，工业用地出让最低价和土地使用权的有偿使用制度，土地价格随着榆林经济的快速发展而水涨船高。房地产企业对土地需求比较旺盛，其土地价格逐步抬高，开发成本大幅上升：

20**年以前，榆林城区土地价格亩均价为57.43万元，而20**—**每亩均价为207.4万元，20**年亩均价94.1万元，基本与20**年以前持平，土地价格的变化正与榆林城区的房价基本吻合。据调查，20**年上半年榆林城区房地产企业未参与土地竞拍活动，现在建和销售的商品房，是以前的储备土地。**年金融危机以来，房地产企业均未冒然购地，他们对这场金融危机的影响程度、持续时间、宏观调控政策变化、房价走势等不确定因素难以作出准确科学判断，土地购买热情不高，对土地价格的心理预期不是很乐观，导致土地需求锐减，土地价格明显回落。同时土地购置费用上涨，土地开发成本大幅提高。榆林市房地产开发企业的土地购置费用，从20**到**年呈现先高后低的趋势，从高速增长到大幅回落。20**年至20**年，榆林市房地产市场持续火爆，土地购置费用快速增长，增速达到1.7倍；之后受市场影响，房地产投资热情减弱，使得20**年至**年土地购置费用有较大幅度下降，同比下降41%。依据榆林市商品房屋销售额和销售面积计算出来的平均销售价格（现价），从20**年的2050元/㎡上升到**年的2394元/㎡，上涨了344元/㎡，涨幅达17%。从宏观政策调控的层面上来看，土地严控、银根紧缩、所得税预征都对开发商造成一定的压力。总体来讲当前支撑房价上涨有三大因素：一是随着居民生活质量的不断提升，居民住房以旧换新、以小换大，住房的更新换代成为时尚。与此同时，**年股市持续低迷，存款利率较低，房地产市场恰恰成为投资者保值增值的重要渠道之一。因此，经济发展与消费增长是支撑房价增长的重要因素。二是从房地产企业的角度上看，随着近几年以来的土地储备和“招（标）、拍（卖）、挂（牌）”制度的实施，增加了土地出让的透明度，增大了土地获取价格，从而直接推动了房地产成本的上涨。三是受拆迁成本加大、建筑材料价格上涨和工人工资水平上升等因素的影响，增加了房地产投资成本。消费需求的改变使商品房的配套设施建设不断完善，也增加了商品房建设成本，促涨了房价。土地开发投资是房地产开发的前期准备，是将“生地”变为“熟地”资金的投入，进行土地平整等“七通一平”的过程。从20**年—**年，每平方米土地开发成本由263元上升到794元，增加了531元。

5、房地产资金来源借贷比重增加，自筹资金比重减少。20**年榆林市房地产开发企业的本年度资金来源中，国内贷款占到17%，到**年上升到33%；企业自筹和其他资金来源的比重分别由51%、32%下降到**年的42%和25%。在省内其他地区房地产公司贷款大幅减少的情况下，我市房地产资金来源中的国内贷款稳中有升，也是我市支持房地产市场良性发展政策的具体体现。20**年国内贷款达到48%，企业自筹和其他资金来源分别占到27%、25%

企业自筹资金和以定金及预收款为主的其他资金来源下降，反映了房地产投资者和大多购房者处于观望状态，人心的稳定及市场信心的重建都需要时间，目前房屋销售仍处于调整期。

面对金融危机的严重影响，市委、市政府审时度势，沉着应对，制定了有针对性的政策和措施，对全市工业经济运行实施政府干预，在有效地遏制了工业经济持续下滑的势头，加之中省宏观政策的相继出台和“保稳定、保民生、保发展”目标的实施，榆林的房产企业逐步走出低谷，从第二季度开始，榆林的房地产受国家调控政策的推动，投资者信心显著增强，销售额明显增加，房地产业可以说率先从金融危机的阴影中走了出来，对榆林经济的平稳快速发展起到了积极的促进作用。

三、我市房地产业在国民经济中的支柱地位和作用

1、房地产业对经济增长的贡献。**年废除福利分房、实行住房商品化改革以来，我市房地产业进入持续稳定发展期，对经济增长的贡献不断增大。从**年到**年，房地产行业年均增长24%，高于国民生产总值的增长速度。**年到**年，扣除土地购置费后的房地产开发投资对gdp增长的直接贡献率从不到1%上升到2.5%。由房地产开发投资到引致的相关产业经济增加值，可视为对经济增长的间接贡献率，**年到**年榆林市房地产业开发投资对gdp增长的间接贡献率从3%上升到10%。

2、房地产对投资增长的贡献。对经济增长贡献40%是城镇固定资产投资，房地产开发投资对固定资产投资总额贡献比重很大：

3、房地产业对消费增长的贡献。20**年以来房地产销售额4年平均占全社会消费品零售总额的8.41%，是占消费份额最大的行业。在全球金融危机仍未见底、经济未完全复苏的情况下，扩大内需成为中国经济增长的主要推动力，扩大房地产的投资和住宅销售是扩大内需不可替代的重要选择：

4、房地产业对财政收入的贡献。20**年—20**年房地产税收呈平衡增长态势，净增加1976万元，房地产市场销售活跃。**年房地产税收7116万元，较上年同期减少2742万元。20**年1—10月份，房地产营业税入库9877万元，较去年同期6024万元增长的63.96%。20**年1—10月份，房地产税收总额6256万元，较去年5349万元同比增长16.96%。

此外，房地产业对就业增长、相关产业的拉动等作用也非常明显。

从表8可以看出，20**年全市房地产税收占税收总收入的2.87%，房地产税收对全市地方税收贡献较大，20**年房地产税收收入占税收总收入的2.53%，所占比例略有下降。但实际上，与同期相比，净增加了198万元，仍处于上升趋势。进入**年，受房地产市场下滑的影响，房地产税收全年完成7116万元，占税收总收入的1.18%，较上年同期减少2742万元，所占份额下降了1.35个百分点，下滑幅度较大。20**年1—10月份，房地产行业税收完成6256万元，同比增长16.96%，占税收总收入的1.21%。

四、对规范我市房地产的几点建议

促进房地产业持续健康发展的政策有四大特征：政策方向对、政策配套性强、政策目标符合经济发展需要、政策作用符合市场改革方向。榆林房地产业近年来的迅猛发展，对于推动榆林经济快速发展，促进区域中心城市建设发挥了重要作用。

为了加快榆林房地产的健康有序发展，应加强以下几个方面的工作：

1、政府要加强对房地产业的调控和监管。房地产业的大起大落对国民经济的消极作用非常明显。所以强化政府在房地产业中的政府职责，对于促进房地产业具有重要意义。

一是要稳定房价，防止房价的大起大落。要在综合运用政府宏观调控手段的基础上，把房价控制在一个合理的、普遍都能接受的水平上，要与我们的经济发展水平相适应，与人民群众的收入水平相一致，保持房地产市场的健康平稳发展。要通过建设经济适用住房等保障性住房来平衡房价，在经济适用住房的建设过程中，既要把握规划建设时机，确保经济适用住房建设真正起到抑制房价作用；又要科学、合理地控制投放数量；既要满足城市低收入价层的住房需求，使他们“住有所居”，享受社会进步和经济发展的成果，又要尊重市场规律，不宜过分扩大保障范围，对房地产市场造成较大影响，破坏市场发展规律。同时要对低收入人群进行深入调研，摸清底子，科学合理供给，引导房价涨幅在一个合理可控的范围内。

二是定时发布房地产有关信息制度。要建立准确、真实的房地产统计信息渠道，用准确的信息数据为市委、市政府科学决策和房产企业的健康发展提供依据。要对榆林的房地产市场进行深入调查研究，通过统计分析，科学掌握购房需求信息，对购房的数量、户型、面积、位置、价格等相关统计信息进行定期发布，防止盲目建设，减少社会资源的浪费，有效解决供需矛盾，为房地产业的健康发展提供一个权威、科学的获取信息的平台。

三是加强对房地产企业的监管。目前，全市共有房地产开发企业129个，其中具有二级资质的开发企业12个，三级资质开发企业31个，四级资质开发企业73个，暂定资质开发企业13个，有项目的房地产开发企业仅占总房地产开发企业的三成左右，且房地产企业良莠不齐、鱼龙混杂。一方面难以形成自己的品牌，提高企业的核心竞争力；另一方面企业太多也造成了监管上的难度和压力。因此，政府要重点支持一些诚信守法好、经济实力强、技术水平高、市场认可度高、经营效益好的房地产企业，通过资源整合、优势互补、强强联合，使他们的企业做大做强，培养造就几个全省、全国的品牌房地产企业，让他们充分发挥在城市建设和城乡一体化建设中的作用。同时对那些经营管理差、技术水平低、有名无实且经营业绩差的小企业，逐步退出房地产市场或进行转产、资产整合，根据自身的技术和优势，另辟生存发展空间。

四是要进一步规范房地产市场开发秩序。要严格依法查处“小产权房”违法用地、违法建筑行为。“小产权房”实质是违法建筑，违反土地管理法律、违反城乡规划和建设管理的法律，违反相关政策的违规房产。在国家未出台“小产权房”处理有关政策之前，对已建成并使用的要进行详细登记备案，对正在建设或准备建设的要坚决予以纠正和取缔，以维护正常的房地产开发秩序。

2、加强土地管理，确保房地产业的土地供需平衡。国土资源部今年上半年为回应广大网民对房价过快上涨的质疑，调查了全国有代表性的620个房地产开发项目，选取了东部、中部、西部不同的类型，620个案例中，销售房价最高的为45000元/㎡，最低为1130元/㎡，地价占房价最低例为5.3%，最高为58.6%。620个案例地价占房价比例平均为23.2%，356个项目比例在15%-30%之间，其中比例在30%以下的约占总数的78%。土地价格在房价中占有重要比例。因此，一定要加强土地监管，确保土地供需平衡，以抑制房价不合理上涨。一是加大政府宏观调控力度，高度垄断土地一级市场，提高土地统征、储备和管理的能力，搞活土地二级、三级市场。依法打击非法炒买炒卖土地行为，盘活已出让土地，促使存量土地加快开发挖掘闲置土地的潜力。对闲置土地要按照中央有关文件和法律精神，严格按规定收取闲置费，闲置满两年以上的土地要无偿收回，打击奸商囤积土地谋取暴利的行为。二是规范土地市场，加大对划拨用地的监管力度。对因企业破产改制、单位拆迁改造等，对原划拨进行开发的，必须按原土地用途开发；如果要改变用途为经营性用地的，必须由政府收购储备，进行招拍挂出让；对以其他方式变相进行经营性开发的，必须严肃查除，坚决制止此类问题的发生。三是在土地交易过程中实行严格的税费征收政策，防止炒买炒卖土地行为。四是做好征地计划。根据市场需求及时供地，从而稳定地价。五是压缩个人住房贷款，提高房地产公司银行贷款的门槛，从而预防房地产投资过热。六是信息要透明、公开。政府要及时公开土地供应信息、土地闲置空置信息、政府储备土地信息、房地产销售信息、房屋租赁信息及房地产开发商的利润情况等信息。七是加强房地产中介服务机构的监督管理。严格房地产抵押登记审批，对评估失真的抵押贷款不予审批登记。七是做好宣传工作。降低社会的心理预期，通过金融、税收等手段，有效抑制投资需求和超前需求。

3、开发理念要不断提高，进一步增强房产企业的市场竞争力。首先开发理念要与榆林发展同步。榆林城市发展的相对滞后性，使其暂时无法与同类发达城市的开发理念直接接轨。鄂尔多斯市现在人均gdp是1万多美元，超过北京、上海，创造了中国的奇迹。鄂尔多斯市除了能源的推动外，以房地产业为代表的第三产业的强势增长也功不可没。据统计，鄂尔多斯市房地产业占gdp的比重为40%多，远高于榆林房地产业18.7%的比重。未来要使榆林房地产飞速发展，必须首先加快城市发展，让先进的开发城市理念进入榆林，带动榆林房地产更好地发展。榆林房地产开发必须顺应未来发展的总趋势，走整体性、规模化发展之路。其中，政府必须强化其总体规划功能，否则必然导致开发水平参差不齐。随着房地产业的蓬勃发展，最终整个产业必然朝着品牌化的道路发展，其中尤其体现在品牌的竞争力和营销能力上。随着房市的日益成熟，消费者也是日益理性化，尤其是房地产业本身的特点，决定着消费者必然倾向于投资那些愿意为消费者长远利益负责的开发商。所以，要想获得消费者的青睐，必须重视品牌在营销中的重要性。随着市民对房地产开发品质要求的提高，房地产企业必须建立服务至上的理念：一方面在深入了解消费者需求的基础上，对地段、交通、规模、配套、价格、环境、户型以及今后的物业管理这些都要精心考虑。另一方面也要完善今后服务意识，做到“以产品为中心”向“以消费者为中心”转变，进行细致准确的产品定位，并采取多种销售手段，把目光转向售前、售中、售后各个阶段，努力提高服务质量，从而提高产品附加值的创新。

4、公开税费项目，规范税费征管行为。据有关统计数据显示，土地出让金、税费三项合计流向政府的收入占房地产开发企业总支出的59.42%。据不完全统计，我市共向房地产企业征收的税费共50余项：

其中一些项目的收取比例弹性较大，这就给某些政府权力部门提供了权力寻租的机会，增大了腐败的可能性，同时也减少了财政收入，加重了企业负担，损害了政府形象。因此，政府要组成清查组，对所有税费项目进行一次清理整顿，对国家、省上明令规定缴纳的税费项目予以保留；对一些地方性或与国家法律、法规、规定相悖的要予以取缔，废除一些不合理的收费项目，减免一些收费项目，以减轻开发商负担，增大房地产企业的投资动力。

5、加强城市配套建设，提高城镇居民收入，不断提高居民的居住水平。城市配套设施建设，对于推动房地产企业的发展具有重要作用，随着人们的生活节奏的不断加快，对追求生活品质的要求逐步提高，消费者对于住房的社区配套设施的要求也越来越高。如作为消费群体中具有代表性的公务员群体也位列其中，对住房配套问题给序了相当大的关注，买房的同时更加注重了对生活品质的追求。榆林开发区作为区域中心城市建设的重点之一，近年来发展日新月异，但诸如中小学、蔬菜市场、金融等配套设施未能及时跟进，在一定程度上抑制了一部分人买房的积极性。随着市委办公小区等一部分党政机关办公大楼的相继投入使用，必将对榆林房地产市场产生积极而深远的影响。城镇居民收入的增加是购房置业的不竭动力和源泉。因此要想方设法增加居民收入，不断改善生活质量，提高生活品质。要按照科学发展观的要求，不断增加广大居民的收入，让他们共享改革开放和榆林经济快速发展的成果，不断提高和改善居住的环境和居住条件。

6、进一步放活二手房交易市场。目前，我市的二手房交易市场还处于初级阶段，规章制度、人员配备、交易场所等还不健全，交易量小，且很不规范，这对于房地产业的发展有重要影响。健康有序的房地产业离不开二手房交易市场的活跃和繁荣。因此，要加强二手房交易市场的建立、工作机构的设立和人员的配备，建立健全完善的规章制度。同时要减免部分税费，以吸引广大居民加入到这一市场上来，不断完善和繁荣这一市场，以推动榆林房地产业的健康有序发展。

总之，我们要通过不懈的努力，使我市的房地产业发展的政策方向对、政策目标准、政策力度大、政策配套完善、政策落实到位。要进一步完善房地产开发市场，积极引导房产业向规模化、集约化、品牌化方向发展，为城乡一体化建设和区域中心城市建设做出积极的贡献。

篇五:旧城改建
2015汉语言文学实习报告

汉语言文学实习报告（一）

一、实习目的：

为了提高我们解决实际问的能力，以便于进入工作岗位后能够成为适应现代社会发展需要的高素质人才，为了巩固汉语言专业的知识，丰富实际工作经验，掌握好语文教学技能，并将所学知识贯穿于实际工作中，特安排本次实习。

二、实习时间：20**年10月12日至20**年11月1日（3周）

三、实习地点：兖州市xx镇中心小学六年级二班

四、实习内容：

本次实习的基本内容包括两部分，课堂教学和班主任工作，报告如下：

（一）、课堂教学

1、听课。在听课前我认真良好笔记，重点注意老师的上课方式，上课思路，从中吸取指导老师的优点，同时也记下自己的疑惑，揣摩老师的讲课思路。听课以后我又仔细研究了新教材，教材总体上要求老师在教学中要充分发挥学生的主体性、创造性，要求执教者转变教学观念，从先前的应试教育转化为对学生语文水平和文化修养的提高上，所有这些都给我一个信息——要大胆创新，不能拘泥于传统的教学方式。

2、备课。在备课前，我认真了解了教材，并与指导老师的上课内容相联系。按自己的教学思路写出了教案，首先请指导老师提出修改意见，再根据自己准备的内容与指导老师的要求，对教案反复修改。为了克服上课时紧张，我不断进行试讲，同时也了评案，作了充分的准备。在备课中我还借鉴了指导老师的先进教学模式，所以我的备课较为新颖，颇具特点，深受实习班级学生的欢迎。

3讲课。对于实习期间该如何讲课，也有一些体会。首先我感觉应提前了解学生现有知识水平，理解能力，以便更好地把握授课的深度，不能一开始就对授课内容把握不清。另外在授课方法上我也有所体会，决不能再用以前那种陈旧的“灌输”式教学方法了，一定要积极吸取新课改的相关精神，通过知识迁移，层层推理，由浅入深等方式去做适当的引导，要让他们自己去寻找、查寻、探索问题的答案，充分发挥他们的积极性、主动性，决不能由老师轻易的给出答案，要靠老师引导、启发、点拨来调动学生，从而训练其分析能力和表达能力。

（二）、班主任工作

首先，我作为初一一班的实习班主任，向现任班主任老师学习了一些行之有效的管理经验。第一次站在讲台上，面对一张张好奇的面孔，真的有些紧张，于是我简要地做了自我介绍，并让他们也介绍自己，气氛一下子活跃起来。在随后的接触中我渐渐熟悉了每位学生，也大体了解了每位个性特征。

在班主任实习工作中，我在班上开展了“我爱我的祖国”的主题班会活动，为了办好这个班会，我努力为每位同学创造自我展示的机会，为他们提供展现自我的平台，使每位学生都能够体验到成功的愉悦，感受到自我的价值，品尝到其中的乐趣。结果，在准备班会的活动中，同学们都很积极、踊跃。另外，为了体现这次班会的主题，普及知识，我还在班上举行了一次声势浩大的“我爱我的祖国”诗歌朗诵活动，每位反映都很浓烈，热情也很高涨。

通过班主任工作的实习，我对这个工作有了全新的认识。我深深地体会到作一位合格班主任的不易。班级事无小事，班主任都要来新自过问，对每一位学生，都要深入地了解他们的性格、家庭、学习状况，生活状况。班主任要从早到晚操持着班级的一切向钱看，有时还要为一引起棘手的问题大伤脑筋，甚至还会得到其他一些人的不理解，这些佬为班主任，都要默默地承受。由此，我由衷地想对班主任老师说一声：你们辛苦了！

五、实习体会

教学，是一个复杂的过程，是一个漫长的过程，是一个终身学习的过程。有着太多的感悟，有着太多的体验，有着太多的渴望。虽说我的实习生活已结束，但我对教学的追求和努力将一如既往，我对学生的关爱也将永不消减，作为准老师的我有信心做好教育工作。通过看、通过做、通过想，我对教学和班主任工作我有了以下几点的领悟与体会：

1、培养学生良好的生活、学习习惯

在小学，对学生的生活要求都是很细致的，都是一些很细小的问题，然而在这些小问题上却必须明确要求，对于在这些方面表现好的要及时给予表扬鼓励，而对于违反的也必然采取一些相应的惩罚措施，让学生从小就养成良好的生活、学习习惯。

2、经常与家长的沟通交流

孩子的成长，离不开家长的教导，做好班主任工作，离不开家长的辅助。加强与家长的沟通交流，才能让家长及时了解自己孩子在学校的情况，同时也能让老师更清楚每一个孩子的个性，针对孩子的问题与家长共同解决。手机、互联网等通讯工具确实让老师与家长的交流联系简单密切了许多，使班主任工作更好地开展。

3、积极培养有能力的班干部

有竞争力的、有挑战性的班干部，孩子们才乐于表现自己的才干。给我当指导老师的韩老师根据学生的表现情况和每个学生具备的不同能力，让学生担任不同的职位，但是如果违反纪律，或工作没尽责，就会马上被替换，使班干部的工作有了一定的挑战性。从这个角度而言，担任班干部，又成了一种奖励的措施，同时也让每个孩子都有机会发挥自己的能力，在某种程度上，从小培养孩子们在各方面的能力。善于培养有能力的班干部，把班级交给孩子们自己管理，也减轻了班主任的工作负担。

通过这将近一个月实习，我感觉尝到了许多书本上没有的东西，感觉到理论跟实践之间确实存在很大的距离，实习的指导老师对我提出了许多中肯的建议，我都一一接受，因为我知道这些建议是他们工作多年总结出的经验，精华，甚至是多年心血凝成的结晶，我深知这是一笔宝贵的财富，他们毫无保留的提出，这是对我的鞭策、鼓励，因此我会好好地接受、吸取。同时，对于我的勤奋、认真，指导老师也提出了表扬，也很欣赏我折这种敢拼敢做的劲头、作风，这使我倍受激励，我会时刻时刻准备着，时刻为成为一名老师而努力着。

汉语言文学实习报告（二）

四年的大学时光已经过去大半，对于很多同学来说，不会对熟悉的校园生活充满好奇，不会对各式各样的社团生活热心参加，不会对各种娱乐活动津津乐道，我们当前最为关心的问题是大学得到了什么，今后的人生道路在哪里？

作为一个来自农村的师范生，在毕业以后很大程度上要回生源地就业。然而，毕业就能就业吗？答案是否定的。纵观近几年家乡教育师资发展状况，就能发现现在的就业形势相当严峻。

我来自XX市XX区，现就将寒假期间通过走访调查得到的有关XX区教师就业，从业状况总结如下：

一、教师职业在XX区的受欢迎程度

XX区位于八百里秦川中段，自古风调雨顺，基本没有遭受过重大的自然灾害，人们都过惯了安静平稳的生活，这种思想观念也深深的影响着当代XX人的就业方向、医生和教师是这里最受欢迎的两大职业，这两大职业，不怕风吹日晒，有稳定的收入，有充足的节假日休息时间，而这两个职业相比，很多人又会选择教师，固为这个行业更容易入门，教师比医生好当，更是随着现经济不景气的影响，各行业都在裁员减薪，而教师这个职业基本是个终生职业，不怕下岗，而且这几年的工资有较大增长，所以，顺理成章的是家乡人最看好的职业。

二、XX区现在的教师资源状况：

XX区是XX市的一个大区县，有中、小学上百所，经过连续几年的对外招聘老师，现在教师岗位基本饱和，在2015年以前XX区教育局基本每年会向全区公开招聘大专学历的应往届毕业生100多名，支援西山等落后地区的中、小学教育，应届本科的师范生则可享受直接分配的待遇，据了解，这种政策将会于2015年开始不一定再执行，教师岗位基本饱和，以后，师范生的需求明显减少，除自然退体外，很难有空余岗位，而且随着现在适入学几意人数的锐减在XX区很多村镇小学相继合并，教师工资与业绩挂钩，使很多学校在职老师的竞争加剧，对新人进入教师行提出了更高的要求。

三、XX区的教师来源

现在从教的老师，大部分来自：凤翔师范和XX文理，这两所学校在XX地区影响较大，凤翔师范是上世纪XX最有名的中专师范院校，现在小学、中学和部分高中的优秀骨干教师都是从这里毕业，不过现在它的作用明显被XX文理学院取代，现在XX区的年青教师很大程度上来自XX文理。因为他们在XX学习，较在外地学习的同学更了解XX的教育现状，他们在当地学校进行毕业实习，和学校之间彼此知根知底，在竞聘过程中“近水楼台先得月”，这给在外地学习的同学返回就业带来了明显的压力。

四、如何顺利在XX区就业

首先，在校期间，应有较丰富的知识储备，进入中、小学教收，不一定他在大学期间学什么专业就会当什么教师，有可能学数学的要去教物理，而学生物的要去教化学，甚至一个人负责两门不同的课程，所以在学校期间应该涉猎相当一部分与专业课有联系的知识，做到有备无患，关键时候成为自己的亮点。

其次，作为老师应该掌握过硬的教师职业技能，三笔字、普通话演讲、全能讲课等，都能精通，最好在其中有一项专长，使自己有别于千##第1篇律的应聘者。

最后，应该多和以前中学的老师，班主任去交流沟通，及时了解XX区的教师资源动态，向他们借鉴一些从教的经验，有条件的话和他们保持深入长期的联系，让他们在关键时候为你指点迷津，没条件的话，也要想办法去创造条件，这样一定会有事半功倍的效果。

以上是我对XX区教师就业状况的调查分析，不够全面，还待平时深入了解分析。

汉语言文学实习报告（三）

20XX年暑假，我有幸到柳州市三江县同乐乡政府进行为期一个多月的实习生活。在实习期间我做了相应的工作，并从中学到了很多东西，现做以下报告。

实习单位概况

三江县同乐苗族乡人民政府坐落在苗江河畔，所管辖的同乐乡地处桂北山区，位于三江县西部，距县城古宜镇45公里，东与良口乡接壤，西与贵州省雷洞乡、龙额乡毗邻，北连独峒乡。全乡土地面积182平方公里，人口39065人，8103户，辖19个行政村95个自然屯（街），居住有苗、侗、瑶、汉、壮等5个民族；交通网络较为方便，目前全乡有8个村通水泥路，其他村村通公路，屯级路也达到90%。乡政府全体职员致力于全乡各项工作的发展，寻到清晰的经济发展思路，形成了"沼气——茶叶——养殖"三位一体的生态农业经济模式。积极引进外资进行小城镇建设，目前小城镇建设已初具规模，市场交易日渐活跃，成为拉动本乡新的经济增长点。充分利用苗乡民情风俗多姿多彩，有多耶、对歌、坐妹、芦笙踩堂等习俗以及当地山青水秀这些巨大的旅游资源开发旅游，前景喜人。在政府全体职员的共同努力下，同乐乡面貌发生很大的变化，农民生活水平不断提高，社会稳定，人民安居乐业，社会经济持续、快速、健康发展。

同乐乡人民政府是一个非常优秀的政府，政府里的每一位工作人员都是一心一意为人民做事的。实习期间我被安排到乡政府民政办学习，在民政办实习的时间里，我学到了很多在课堂上不到的东西，使我受益菲浅。

乡民政办公室里只有两位职员，一位是办公室主任李主任，一位是民政助理老吴，他们都像长者一样耐心的教会我各种工作以及做人的道理等，还有政府张乡长及分管民政办公室的覃副乡长也不时抽空来指导我，使我很快熟悉工作，最后满载收获而归。

在乡民政办实习期间我的主要工作有以下几个方面：做好办公室各种日常事务外，整理各种材料，并把民政低保户档案材料输入到柳州市民政网上，及下乡调查灾情。

一、把民政低保户材料输入到网上存档

到政府报道，老吴就向乡长申请要求先让我到民政办帮忙，因为民政办的工作比较忙。于是我就到了民政办，老吴开玩笑的口气说，这有一大箱材料，你就帮我们把它全部输入到电脑上再回学校。我看着地上的那个大纸箱，心想没问题，相信依自己的电脑水平，不需要用那么多时间的。

在老吴的耐心指导下，我学会了如何打开民政网，并学会了如何操作。刚开始做还不熟练，做起来比较慢，还有每一户的信息都要细心输入，以免出错，一天输不了多少户。当时觉得，凡事有个开头嘛，以后熟练了速度就会快了。可是每一户低保人家里德每一位成员的信息都要输入，特别是在我们少数民族地区，还有很多事四世同堂的，有一个村的基本上是一户人家有十口人，工程量还是很大的。虽然后面速度得到很大的提高，这个村还是花了整整一周时间来输入。看着做了半个月，这一大箱材料还没完成一半呢。跟老吴聊天，他说我的速度算很快了，这些材料一输入就不能改，所以不能急于求成，主要是细心，慢慢输。现在刚开始实行材料规范化管理，材料都要输入网上，他们平时太忙，基本没空做，只有早起或是晚上加班来做，我的到来算是帮了他们的大忙了。如果那天没有特别的事情，我一坐到电脑前就到下班才离开。了解到周末他们也有人加班的，我就申请周末加班，希望能在实习结束之前多完成一些。我觉得自己是个很坐得住又细心的人，对付这类工作也不会觉得烦，每天只要一有空就坐到电脑前认真输入。尽管我很努力了，可是在实习结束时还是没能完成这项“任务”。

从这项繁琐的工作中，我学会了静心，也培养了细心工作的好习惯。

二、整理各种材料，及做好各种日常日常事务

日常事务不管在哪个单位工作都是要必须学会做的，刚到民政办的第一天，上班时间还没到，我就找来工具把办公室打扫了一番，之后每天我都比他们早一点到办公室，把卫生做好了，他们也刚好上班，这样就不会影响他们的工作，还能每天都以一个干净的环境来迎接他们。

我平时的工作时在电脑上输入材料，但是乡民政办的工作比较多，每天都有人来领取各种物资，或是来询问各种事情。乡里是每六天赶一次集，碰到赶集的日子，民政办公室里就会挤得水泄不通，这时老吴跟李主任都会忙得不可开交。经过一周的实习，我也初步接触并了解了民政的各项工作。当人多他们忙不过来时我也能帮上一些，或是逢他们出差、下乡、开会时，我也能单独做一些简单的工作。

在实习期间，我觉得自己做的有意义的事情是当有人来咨询时，我给他们详细的讲解，或是告诉他们该如何去做。接触最多的问题还是低保问题。在这偏远的少数民族贫困乡，其实很多居民的生活都是处在低保线以下的，只是国家给的资助有限，有部分人还是没能领到低保救助的。特别是家里有子女在校读高中以上的，仅靠家里的一点经济收入，维持基本生活都很困难，(

三、下乡调查灾情

在政府工作少不了要下乡的，实习期间，我也有幸跟他们一起下乡，直接到人民中去了解民情，亲眼看到了他们的困难。

我们这次下乡的主要任务是到西边山的苗、瑶两族村寨去视察房屋倒塌现场，收集材料上报灾情。西边山的苗、瑶族寨子所在海拔都很高，而且山坡比较陡。他们的吊脚楼部分是建在陡坡上，这次下大雨就使几栋吊脚楼出现地基塌方，或是楼边大树断枝砸坏楼房的。

我们坐车在弯曲的山路上绕了很久才到达一个地点，看完收集好材料又换路往另一个地点。看到倒塌的地基上歪斜的吊脚楼，看到被大树打烂的房屋，感觉到其实他们一直都是住在危险中，本来已经艰难的生活还遭受到这些灾害，我们都觉得心情很沉重。看到这些，我们唯一能做的就是认真做好材料，为他们争取一些救助。那里的人们都很热情，看到我们去关心他们的生活都很感动，都极力邀请我们到家里面去喝油茶。盛情我们心领了，我们还要跑几个村，得匆忙赶路。在路上我知道了他们一般是不会麻烦他们招待的，每次都是找各种借口推辞，我也学到了，要廉政为民，真心真意为民办事，少给人民带去麻烦，多给他们带去帮助才是真正的为人民服务。虽然一路都是坐车，但是在崎岖的山路上颠簸了一天，还是感觉到累了，但是心里感觉很充实。

一个多月的实习生活转眼即逝，但是哦从中学到了很多东西。跟政府里面的人接触了一个多月，我看到了里面的每一位成员都是很用心的为人民做事，一心一意为百姓着想的，虽然是在这偏远山区收入微薄，生活单调，但是他们的生活却是充实而又快乐的。特别是民政办的老吴，他工作认真，任劳任怨，每天都早早到办公室上班，有时网络不好时会早起加班，周末也经常自己加班。从他身上我学到了宝贵的为人做事之道。在一个多月的实习工作中，我知道了工作会做了还不够，还要细心认真，更要有耐心。对待来访者的咨询，以真诚与热心对待永远没有错。在与人交往中，要学会倾听，学会交流等。实习中，我在学校所学到的知识也得到了实践的检验，实践动手能力得到很大提高，为以后工作积累了宝贵的经验。

篇六:旧城改建
2015房屋改建补偿安置合同书

甲方：（以下简称甲方）

乙方：身份证号（以下简称乙方）

根据《中华人民共和国合同法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》及相关法律规定，结合我市加快对城区旧住宅改造，优化人居环境，完善城市功能，提升城市品位的有关精神。遵照荆门市城市发展总体规划和市旧城改造建设规划设计要求，我公司需将XXXXXXXXXXX的四层楼（二个单元）、七层楼（一个单元）各一栋共三十户住户纳入改建范畴，让各位住户有一个宽松舒适的家园，同时住户的房产也得到大幅增值。现甲、乙双方本着公平、公正、平等互利，自愿的原则，经友好协商，达成如下协议，供双方共同遵守。

第一条被改造房屋的概况

乙方现所属房屋位于XX路号，XXX院内栋单元楼结构为砖混，《土地使用证》证号《房屋产权证》证号产权面积为㎡，房屋实测面积为㎡，土地使用性质为划拨地。

第二条改造房屋补偿安置方案

被改造的房屋采取货币补偿和房屋产权调换两种形式，乙方可自主选择其中一种形式。

（一）面积确认

房屋的实际面积以建房批准手续，双方认可的实测面积或相关部门认定的面积为准。

（二）货币补偿

1.乙方选择货币补偿，甲方按XXXX元/㎡一次性征收补偿，征收面积按乙方房屋实测的面积计算。

2.乙方领取货币补偿时，必须与甲方签订《房屋转让合同》。

3.乙方获得货币补偿后，不再享受其他任何补偿和安置。

（三）房屋产权调换

1.甲方按乙方房屋实测面积1:1.2比例还建安置，甲方应还乙方房屋面积为平方米。

2.乙方如要求大面积住房，超过应还建面积10㎡以内，乙方按成本价XXXX元/㎡补款给甲方，超过10㎡以外的，乙方按当年房屋市场价购买。

3.乙方如要求小面积住房，低于还建面积10㎡以内，甲方按XXXX元/㎡补偿给乙方，10㎡外的面积，甲方按当年房屋市场价补款给乙方。

4.房屋最终的还建面积以市房管局新建房屋产权登记面积为准，甲乙双方按以上补偿办法多退少补。

（四）项目建设期间过渡安置

1.项目建设期间，乙方自行解决过渡安置房。

2.甲、乙双方在签订合同后，甲方通知乙方搬迁时，甲方一次性付给乙方搬迁费和回迁费共计XXX千元整。

3.项目建设期定为X年，临时安置费根据实际过渡时间计算。标准按改建房屋的实测面积计算，每X元/㎡，不足100㎡的按100㎡计算，超过的按实际面积计算，一次预发12个月。

第三条乙方对还建房的选择

（一）甲方还建乙方的房屋，原则上按乙方原住房所在层数，从新建房的第五楼开始（新建楼房一至四层为商业），按楼层依次对应选择，第一层住户还建后为新建房屋的第五层，依次类推。

（二）楼层差价。在应安置楼层范围内无差价，如果还建房选择在应还建楼层范围以上的，每增加一层需按每平方米XX元补楼层差价。

（三）楼层差价面积为乙方所选还建房屋的全部面积，具体以房屋产权部门登记为准。

第四条还建房屋的交付标准及时间

（一）房屋主体工程及配套标准

甲方所还房屋必须严格遵照《住宅建筑设计规范》质量达到合格以上标准。

主体结构：框架、剪力墙结构

外墙面：高级节能保温材料。

外窗：中空玻璃窗

门：入户为高级防盗门

电梯：配备高档智能化电梯。

乙方现有水、电、有线电视、光纤宽带、电话线、管道液化气由乙方统一报停。新建房屋由甲方负责免费为乙方按原户头恢复各项设施，凡不具备的部分设施，乙方自理。户装远程水表，名牌铜芯线，三相到位。

（二）还建房的交付时间

1.安置房的交付时间为三年，起算时间从最后搬迁的一户搬迁之日开始计算。如遇不可抗拒的原因，甲方需向乙方说明情况，顺延交付。

第五条还建房的产权登记

（一）产权登记费用的承担：还建房的面积小于或等于乙方原住房面积的，产权登记费用由甲方承担，还建房的面积大于乙方原住房面积的，对超过原住房面积部分的税费，按房产局规定甲方负责营业税，乙方负责契税和工本费，其他税费按国家规定执行。乙方原住房没有房产证的，还建房的所有办证费用均由乙方承担，甲方按本条约定办理产权证时，乙方应当积极配合。

（二）本合同约定缴纳办证税费的住户，如不按上述约定及时缴纳相关税费和不配合办证的，甲方有权向乙方延迟交付产权证。乙方履行了本条约所约定的交付义务后，甲方应当在乙方履行交付义务后一年内将新《房屋所有权证》和《土地使用证》办好交给乙方。

第六条违约责任

（一）甲方责任

1.逾期交房的，甲方按XX元/天/户赔付违约金给乙方。

2.甲方不能在约定时间内为乙方办理还建房“两证”的，甲方必须按现房市场价总额的2%支付违约金给乙方。

（二）乙方责任

1.乙方在规定时间内不能搬出，致使甲方不能按期开工，乙方按XX元/天/户赔偿给甲方。

2.乙方负责做好签订合同，搬迁等工作，配合甲方顺利施工，确保工期。

第七条协议签订

（一）乙方产权证本人持身份证原件（留复印件）签订本协议，甲方对乙方家庭成员中发生与改建房屋有关的经济纠纷，继承纠纷等不承担责任。

（二）乙方从甲方处领取一次性搬迁费和临时安置费时，需将土地证、房产证、契证一并交给甲方并办理相关手续。乙方在领取搬迁费、临时安置费之日起30日内必须搬出原住宅，并将空房交给甲方，以便甲方按期开工。

第八条本合同未尽事宜，双方可另行签订补充协议。

第九条执行本合同时发生争议由双方协商解决，协商不成的双方均可提交XX仲裁委员会仲裁处理。

第十条本合同空格部分填写的文字与印刷文字具有同等法律效力。

第十一条本合同一式三份，甲方二份，乙方一份，合同经双方签字或加盖公章后生效。

甲方（委托代理人）：乙方：

联系电话：联系电话：

年月日年月日