物业改造方案

XX物业XXXX改造方案
物业改造方案 第一篇

新时速嘉园小区监控维修

改造方案

方

案

介

绍

建设单位： 广深物业深圳新时速嘉园小区

设计及施工单位：广州合保安防技术有限公司

施工单位电话: 020-38467670

维修方案预算价: ￥115250元

广州合保安防技术有限公司

1. 公司简介

广州合保安防技术有限公司，经广东省公安厅、广州市公安局

正式批准，是一家具有独立法人资格的安防技术防范公司，专业从事

视频监控系统、防盗报警系统、门禁考勤系统、智能家居楼宇对讲系

统，产品研发、方案设计、安装与维护；并且为安防领域提供尖端技

术咨询等服务，本公司所设计安装的各类安防工程，经广州市政府各

级领导调研后，誉为标准式工程，广州合保安防技术有限公司在安防

领域中，通过长期的实践，积累了丰富的科学技术、与时俱进，拥有

一批专业施工队伍,为我国安全技术防范系统集成提供优质全面的服

务，为适应现代科技发展与应用，在业务范围上也不断向外延伸，先

后与许多单位签约了安防技术防范工程安装与维护，取得了良好的社

会效益，公司的方针是:精益求精、质量第一、服务第一”，秉承抓

质量、重信誉的经营宗旨服务社会，长期以来，凭借着强大的技术力

量和丰富的行业经验得到各界一致好评，产品及工程质量誉满行内

外，开拓全国安防技术防范市场，我们将继续勇往直前，为我国的安

防事业再接再励，做好社会治安防范工作打造和谐平安社区。

2.小区概况

广深物业深圳新时速嘉园小区是深圳知名小区，物业以优质的服务，得到了

住户的好评。为了进一步提高小区管理水平，保证所辖小区公共安全，随着科学

技术的发展，社会不断的进步,物业管理已经建立一个有力保证业主和管理者的

安全和利益的防盗监控系统。由于新时速嘉园小区现有一套闭路电视监控系统，

但监控力度比较薄弱，仍然存在许多监控盲区，并有部分监控设备已损坏，为了

达到完善的公共安全监控，便于保安人员对小区的治安防范管理，因此要求现有

闭路电视系统进行全面改造。

通过现场勘查、根据新时速嘉园小区实际管理情况，结合小区有关要求，拟

定小区新的监控系统改造工程项目和技术要求，我方为新时速嘉园小区闭路电视

监控系统改造工程提供符合技术规范的系统和设备、以及落实实施计划、保证工

程质量和工期、做好售后服务等方面的总体要求。

我方将提供符合公共安全防范措施的一整套服务：包括系统设计、设备提供、

运输、安装调试、试运行、培训以及缺陷责任期服务等。

我方承诺：对工程的质量、工期及服务负有不可推卸的责任，以确保工程质

量和工期，所有的一切将会使业主满意。

3.系统设计思想

本方案是在充分理解业主要求的基础上，考虑了智能化系统和监控系统的特

点，并结合我公司多年以来在从事监控系统工程中所积累的经验，根据“智能、

先进、可靠、合理、严密、经济、完善”的设计思想，以求达到先进性、实用性、

可靠性、可扩展性、易维护性的要求设计而成。系统的设计和施工方案均严格遵

循有关国际和国家标准进行，在硬件的配置上也都采用标准结构，以使系统具有

开放性、可扩充性。本系统所遵循的主要标准如下：

GB50198—94

GB/J115—87

GB/T16677-96

GA/T74-94

GA/T70-94

GA/T74—94

JGJ/T 16-92

IEC/TC64 民用闭路监视电视系统工程技术规范 工业电视系统工程设计规范 报警图像信号有线传输装置 安全防范行业标准 公共安全行业标准 安全防范工程费用概预算编制办法 民用建筑电气设计规范 接地防雷设计规范标准。

4. 方案设计

4.1概述

广深物业新时速嘉园为一个高档的封闭式住宅小区，为了各住户的人身财产

安全，安装先进的安全防范系统是必要的，本改造方案主要针对停车场的每一个

车位进行图像监控，但由于小区绿化较好，加装红外线防盗系统比较容易引起误

报警，所以决定采用摄像机进行监控。整个图像监控系统原理图如下图所示。

智能型的小区防盗闭路监控系统基本由三个部分组成：

 图像信息采集系统

 图像及数据传输系统

 监控中心图像处理系统

4.2图像信息采集系统

根据新时速嘉园闭路电视监控系统的具体要求和实地勘察，从经济实用性考

虑，摄像机选用红外高清摄像机20台，分别安装在小区通道和车库周边，具体

布置介绍如下：

1．小区各路口都经常有车出入,为了能更好的管理小区车量，在各出入口处

各安装一台高清红外摄像机，来实时监控进出车辆。

2．由于小区停车位比较散，为方便保安人员能更好的管理好停放车辆，在

每个停车的地方都安装高清摄像机来监控车辆。

3．在小区大门口安装1台高速球，主要监控大门口及周边位置，采用电动

变焦镜头，可以控制焦距，方便选取监控范围；

4．附图（各个监控点分配图）

4.3图像及数据传输系统

把图像采集系统获得的图像信息送到监控中心，又可以把监控中心的控制指

令下传下去，实现系统的控制和联动功能，可通过以下的传输方式实现：

综合我方施工经验，该工程图像信号的传输是通过传统的75欧姆专用视频

同轴电缆来实现；云台和快速球的控制信号通过屏蔽双绞线传输，在通过解码器

解码，控制云台和摄像机镜头的动作。

系统外场即周边摄像机视频信号传输电缆与控制信号传输电缆都通过小区

围栏或楼体，将所有线缆利用PVC线槽分到各点，总线槽利用原有空余线槽，

所有线缆都通过弱电线井到一路监控室。由于该工程为改造工程，停车场内、小

区路面等布线管道已经掩埋好，没有或很少为本系统提供现成的管道，因此本工

程的传输系统是一个施工的难点，同时摄像机较多，位置分散，施工难度也较大。

4.4监控中心图像、数据处理系统

这是整个监控系统体系的核心部分，对采集的图像信息进行处理，对图像进

行实时录像，便于监控人员对紧急事情的处理，同时提供一些辅助功能接口。

物业照明改造改造方案
物业改造方案 第二篇

武汉亮多美照明科技改造方案

简 述

工厂、 车间、 商场、 超市、 教室、 医院机场、 地下车库照明使用最多的是36-40W 的 T8日荧光灯管，这种光源要使用8-9W 的电感整流器，实际消耗功率为 44-49W，每年要消耗大量电能，而且有嗡嗡噪音和频闪，需要经常需要更换灯 管和启辉器，维护相当繁琐。使用中祥智能声控 LED 日光灯代替普通 T8荧光灯 方案被很多房开和物业公司采用，是进行照明节能改造最快捷和最有效的方案， 也是国家推进节能环保的一项重大举措

亮多美科技研发生产的16W\12W 智能声控(红外感应）T8 LED 日光灯灯亮度 相当于40W 的 T8荧光灯，可直接替换 T8荧光灯，更换简易、快捷， 功率因数 高达0.9以上(普通电感镇流器为0.4-0.5)，自身损耗小，与 T8荧光灯比可节省 60%的电能, 无汞，无紫外线，输入电压范围大，且无噪音和频闪等特点。是节 能改造工程的首选节能型光源，适合工厂照明改造使用。 （照明节能改造） LED 发展趋势：

随着 LED 产品的不断升级和多样化，其将把独特的 高节能、长寿命、灵活、环 保等特点在高新尖领域发挥得淋漓尽致。 LED 作为第四代照明光源， 将会以洪流之势 席卷整个全球。 “哥本哈根全球气候大会”之后各国不断制定出自己节能减排的目标， 发达国家已经在 LED 照明领域实施补贴制度。首先，我国的 “十城万盏”项目推动 了整个 LED 行业的发展。进入十二五规划以后，国内对 LED 购买实施补贴将成为一 种可能，届时 LED 产品将进入千家万户。其次，基于 LED 产品的特性和消费者的需 求，LED 产品将不断向智能化发展，LED 红外感应日光灯 ，LED 声控灯具 系列产品【物业改造方案】

将不断出现。顺应 LED 大潮的发展，亮多美科技 智能 LED 灯具诞生！

亮多美科技 简介：

亮多美科技工厂厂址广东省中山市横栏镇益辉一路茂辉工业区B区，优越的地理区位促进了公司的发展。

供应全球 LED 智能化灯具产品、LED 日光灯管，LED 球泡灯，LED 室外灯，LED 显示屏

等产品，是国内为数不多的专业优质 LED 灯具和显示屏制造商。亮多美发展迅速，已经成为

中国光学会会员、高新技术认证企业。顺利通过 IS09001和 IS014001 认证，在业内有

很大的影响力。亮多美为树造自我品牌，我们

将以良好的品质、完善的服务来打造 LED 照明品牌！！ 亮多美照明科技效果图：

产品范围

亮多美智能化产品介绍：

根据市场对节能和智能 LED 产品的需求，亮多美科技自主研发了智能声控日光灯，红外感应

LED 日光灯，双调式超薄面板灯，调光 LED 灯具，UL 认证球泡灯等。以下是 LED 红外

感应日光灯简介：

LED 智能红外日光灯管（1200）技术指标 功率：12W 色温： 6000-6500 K 全光通量： 900 -1000lm 显色性： >70 % 灯具效率： 80% 输入电压： AC85-264V 功率因数： 0.9 电源效率：0.9

感应距离：直线距离5-- 8米，3米悬高下为直径8米的感应区 感应角度： 140度 照明时间： 30秒 反应速度： 0.5 秒

使用环境： 温度 -20～45 ℃ 湿度： <95 %

物业照明节能改造解决方案

1.国家推进低碳节能照明产品，对于物业楼盘公共场所的照明节能应用、不 提倡使用高功率射灯、白积灯等能耗较高的光源： 2.推荐使用 LED 照明灯具产或低功耗光源产品：

3.亮多美科技根据物业公司的实际情况研制了 LED 声控（红外感应）灯管，非 常适合于物业公共区域照明节能改造工程，是办公楼、酒店宾馆、房地产等 照明首选产品；

为了积极响应国家政府节能减排的号召，根据物业公司的实际照明用电情况， 对 地下车库照明用灯节能、电梯口楼道、楼梯走道等公共区域设计了照明方案。 应用地方：

电梯间、地下车库、公共楼道等小区公共区域照明 效果：

（1）、亮多美科技，让您实现动静照明；（2）、物业实现全方位节能，保障 盈利

电梯口楼道，楼梯走道，节能对比应用效果

公共走廊原格栅灯改为 LED 灯管照明、配声控（红外感应）LED 灯管

原走廊、 电梯口高达 24 小时照明， 改后走廊、 电梯口用 LED 智能灯管，实现动 静照明，即不影响监控又达到节能。

假如出库使用是 500 支 16W 的 LED 智能灯管更换原 40W 荧光灯管，一年省电高 达 160000 度电，直接节省成本超过 15 万元。 改造前后用电对比：【物业改造方案】

商场改造 LED 筒灯后效果对比

2016物业整改报告
物业改造方案 第三篇

物业整改报告怎么写呢？以下是小编为大家收集的2篇物业整改报告。感兴趣的朋友一起来看看这篇由资料站为您提供的文章。

物业整改报告1——

物业管理服务工作中存在问题提出需要整改，针对代表提出的18条意见和建议，物业公司采取积极主动的态度或加强整改。具体整改情况报告如下：

第三类项目：

一、XX学生公寓存在较多安全问题：

1．宿舍有被盗现象，门禁不严，请求安装监控设备。

2．物业管理不到位，希望与校内物业管理到达到相同水平。

3．旺园餐厅及浴室服务质量较差。

整改方案：旺园学生公寓不属于后勤物业管理，对目前旺园存在的问题，我方已经通过旺园联络员复函通知整改，同时也给管理旺园职能处反映，建议旺园物业管理能否通过学校协调归属西工大后勤物业进行接管。（回执函附后）

五、后勤服务存在问题：

1．学校南院等区域存在暖气不热情况。

整改方案：

1）、物业公司水暖部对南院航海学院楼暖气管网进行检查，已向学校提出了室外供暖管道改造的方案，申请专项经费。待经费落实后，将进行室外供暖管道改造。

2）、物业公司水暖部在今年寒假期间对南院家属区住户进行逐户走访沟通、检查、维修；使住户暖气温度达到供暖标准 。同时对南院高层供暖设施进行申请专项经费更新改造。

3．地热水供应非常不稳定，希望改进。

整改方案：我校地热水深井1997年建成，设计采用单循环方式。当时水源充足为自喷井，出水量为80吨/小时。随着时间推移，周边单位地热井不断增多，开采量逐渐增大，加之近期持续干旱，水位不断下降，水源逐渐减少，现有水位已在地面以下247米，出水量20～30吨/小时，供水量严重不足。另外管道腐蚀损害严重，也已接近使用年限，经常出现爆管现象，水量损失很大。造成近期地热供水压力过低，形成地热水供应非常不稳定。物业公司地热部加强管网维修，逐步减少地热水供水区域。

4．老校区航空楼物业管理不到位，楼内光线差，卫生状况不佳。 整改方案：物业公司教室管理部已对航空楼内走廊、卫生间灯泡进行更换，增加亮度,恢复楼内光线正常。对卫生状况,及时与主管该楼管理员进行沟通，加强落实巡保制度，落实工作标准。

5．物业维修的材料质量不过关，使用寿命短。

整改方案：物业维修所用的材料是采用国家强行标准，都是通过了国家ISO9000认证的产品，在以后的采购过程中，我公司将加强质量产品及易耗品的采购控制，严把产品质量关。

6.家属区的卫生问题 整改方案：我公司将根据《住宅部各岗位工作标准》，加强对全校的道路保洁、多层楼宇的保洁、高层楼宇保洁情况的检查，严格按照相应的标准，加强部门内部的人员管理。保证保洁的质量。

7.加强学生宿舍设备的维护及其管理

整改方案：学生公寓的设施、设备配有专人进行日常检查，出现问题及时处理。对公寓配置的消防器材、应急灯等使用情况每楼每天都设施设备责任人及班组长进行检查并定期填写检查记录，发现有过期或不合格的设施设备及时予以更换。对楼内的水龙头及门窗玻璃等时常进行检查，如发现有损害的水龙头及门窗玻璃等及时进行报修并协调维修部门及时维修。

8.工作人员要及时处理学生反应的问题、确保学生公寓安全和学生利益。 整改方案：不定时召开与学生交流座谈会，及时搜集学生所反映的问题，对学生反映的问题及时予以解决。为了确保学生公寓的切身利益，更好地服务于学生，我们制订了学生公寓各种预防措施：

1）、防汛预案；2）、消防预案；3）、防地震预案；4）安全疏散预案；扫雪预案等等。

9.西馆多媒体教室设备损坏严重，应及时检修。

整改方案：此项问题，物业公司教室部与网络中心主管教室多媒体设备领导反映。网络中心主管教室领导答复：因设备老化，待于资金落实。

10.校歌墙的景观灯每晚都开，这样不符合办节约型大学的要求，应仅在重要节日开启 项目问题:校歌墙的景观灯的开关是由校党政办规定,不是由我公司自主开关. 整改方案：我公司将此项建议向校党政办反馈，依照党政办的通知，我公司电力部会及时调整校歌墙景观灯的开关。

11. 某重点实验室缺少全用供电电缆

项目问题:此项问题提法不明确，实验室地点不明。

第四类项目：

4.22 妥善解决地热水供应问题

整改方案：随着周边单位地热水井不断增多，开采量不断增大，水位不断下降，水资源枯竭状态势不可免。这是西安地区地热水井共同存在的问题。地下水资源不断发展变化，没有谁能就西安地区地热水井承诺使用50年这一说法，地下水量变化并不能随意预测。我校水井深度为1800米，西电水井深度为1930米，其他新井深度都在3600米左右，井深度不同决定了出水量。我校现水井出水量原为自喷，80吨/小时，现为20—30立方米/小时，水泵敷设深度为247米，水泵敷设位置须留有上下30米动水位，故从目前情况看，已接近枯水状态。有限的水量保障学生浴室使用已不能长久。地热水资源枯竭的情况，我们已向学校领导做了专题汇报，已确定在今年10月1日前后，停止对全校家属区停供地热水。

4.29 定期维护与清洁红外监视器、路灯等设施 整改方案：对于路灯设施，物业公司电力部每晚均安排值班人员巡视，发现路灯问题及时处理。

4.30 加强学生宿舍设备（如洗衣机洗浴设备）的维护及其管理 整改方案：1、学生宿舍的洗衣机是由小天鹅公司统一配备的全自动洗衣机，洗衣机容量为4.5公斤。小天鹅公司每周三定期对星天苑公寓30台洗衣机进行维护、保养，确保学生可以正常使用。如有损坏不能及时维修的情况，则会在洗衣机上贴出通知告知。学生公寓管理部则根据淡旺季对洗衣机进行定期消毒。 2、宿舍洗浴设备管理：宿舍洗浴设备分2个方面，刷卡系统由一卡通中心负责维修；淋浴喷头、上水管由物业公司负责维修。自从学生公寓洗浴设备收费以来，洗浴设备被学生破坏情况严重（主要是破坏刷卡系统造成不出水现象），物业公司发现此类情况会在1个工作日内与一卡通中心联系维修。由于学生反复破坏刷卡系统，导致一卡通中心无法按时维修。如淋浴喷头、洗浴设备出现问题，物业公司则会按照工作流程在1—2个工作日内维修完毕。无法及时维修的浴室，将张贴明显标识告知。

4.32 增设废电池集中回收点 整改方案：学生公寓原来由学校环保协会安置了废旧电池回收桶，并由环保协会负责管理。物业公司将利用暑假制作统一的废旧电池集中回收点，放置在公寓大厅显要处，与学生一起做好环保工作。

物业整改报告2——

针对雅居2016年10月8日发生的事件，检讨日常管理中存在的问题和不足，以提高以后的管理工作。

【物业改造方案】

安管部

一、南门收费岗操作程序存在的问题及纠正措施

（一）可能存在问题

1、安管员手动放入垃圾车等车辆，收取的停车费据为己有。

2、未过收费时间收费现象。

（二）纠正措施

1、车辆出入一律用时租卡或月卡，取消手动操作。

2、特殊情况凭时租卡出入，可以放行：

（1）武警、公安车临时出入签免，但必须由管理处主任或副主任签放行条才能放行，在管理处下班的情况下，收费员呼叫当值领班，经领班现场确认签字后放行，并于第二天交由主任或副主任补签。

（2）已办理月卡的业主忘了带卡，凭时租卡入场，出场时经电脑确认月卡在有效期内，记录月卡号码后，由领班当场签免放行，并交由管理处主任或副主任补签。如果刚办理的月租卡的起始时间不含时租卡当天，则须按规定交费放行。

3、管理处每天核查打印的时租卡收费报表，并由主管副主任签字。

4、时租收入应每2日存入银行。

5、在停车场出口增加一块收费金额显示屏。

二、安管员交接班（顶班、换班）存在的问题及纠正措施

（一）存在问题

部分交接班记录本上没有记录领班顶岗时间。

（二）纠正措施

1、领班要做好换班记录。

2、顶班要记录清晰，任何一个岗位当值人员除非是因吃饭、上洗手间等原因由领班顶岗，并需在合理的时间内，否则不允许离开岗位。

3、做好层层跟进工作：领班对安管员的督促，保安主任对领班/安管员的巡查（要求查看每天的记录并签字），管理处对所有员工的抽查。

三、巡逻记录、巡逻时间方面存在的问题及纠正措施

（一）存在问题

巡逻记录表上记录得不够详细，不够负责。

（二）纠正措施

1、保安主任、助理物业主任、维修主任、主任每天上班第一件事就是巡查小区。

2、停车场和楼层的巡逻采取交叉式，领班和保安主任每天抽查巡逻岗，查看楼层签到表上的签到时间是否有异常。

四、监控岗存在的问题及纠正措施

（一）存在问题

领班擅自顶岗监控岗，在监控中心睡觉。

（二）纠正措施

监控中心除当值人员外，其他人员严禁进入，在用餐或上洗手间必须由领班顶岗时，填写登记表并签名。

五、三个大门行人及车辆出入、车辆停泊、单元未关门、物品放行等方面存在的问题及纠正措施

（一）存在问题

1、安管员询问不熟悉的业主或访客时引发对方不满。

2、可疑车辆、未关门单元等未给以足够关注。

（二）纠正措施

1、向公司建议东西门启用门禁，这样可解放门岗当值人员，扩大其值守范围，更重要的是便于当值人员对出入行人的管理。

2、车辆的关注、登记。

（1）如车库长期停放的车辆；

（2）小区周围或停车场停泊时间长（1小时以上）、不熄火、车上有人的车辆；

（3）停车场未关门窗的车辆的处理：当值人员呼叫领班前到现场共同处理。

3、未上锁单元的处理：第一时间呼叫当值领班，根据现场情况确定联系业户方式：按门铃、打电话、打大堂对讲、报警等。不得擅自进入业户单元，如遇打斗或呼救应立即入户。

六、宿舍管理存在的问题及纠正措施

（一）存在问题

个别安管员不遵守宿舍管理规定，不服从宿舍管理员的管理。

（二）纠正措施

宿舍的管理是管理处管理的一部分，要求严格执行宿舍管理制度，违反宿舍管理规定的管理处不得包庇、纵容。

七、工作报告制度存在的问题及纠正措施

（一）存在问题

重要事故报告不及时，存在的违纪现象没有逐级上报。

（二）纠正措施

实行逐级报告制度，重要事情半小时内报管理公司，管理公司2小时内报公司管理层。管理处、安管主任要以身作则，公平公正处理事情。

工程维修部

一、设备运行安全存在的问题及纠正措施

（一）存在问题

设备运行安全没足够重视，检查不及时，检查没有记录。

（二）纠正措施

设备运行过程中及时发现问题，避免小问题转化为大问题，如鼠害之类的危害造成的事故。当值人员要定期巡查，真实记录，维修主任每天要去抽查、检查记录。

二、设施安全管理存在的问题及纠正措施

（一）存在问题

雨水井盖、污水井盖、天台、大堂雨棚等设施的安全检查没有形成严格制度。一旦出现事故就会导致管理责任。

（二）纠正措施

要设置检查表，并制订检查制度，定期检查，并做好详细记录，当值人员和维修主管要签字，发现有问题及时跟进。

三、公共区域存在的问题及纠正措施

（一）存在问题

1、公共区域（如儿童游乐场、健身器材等）没有建立严格的定期检查制度，存在安全隐患。

2、公共区域（如公共电梯厅、大堂、停车场主要通道）缺乏及时维护。

（二）纠正措施

1、儿童游乐场、健身器材等公共区域要求定期检查，并制订检查制度。定期检查，并做好记录，维修主任要定期检查记录并签字。

2、一些主要公共区域，如公共电梯厅、大堂、停车场主要通道等如有问题要及时维护，让业主感到我们服务及时，管理到位。

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