房地产企业会计软件

房地产开发企业会计核算在财务软件中的处理
房地产企业会计软件(一)

房地产企业全程会计处理(电算化版)

2013年1月12日课件

一、授课大纲

【自我介绍】各位同行，大家好。首先，我做一下自我介绍。我是梁石，来自汉高祖刘邦的故乡——徐州。

【前 言】非常欢迎大家来到我主讲的课堂，让我和大家一起分享我从实际工作过程中总结出了的《房地产开发企业日常业务的财务处理》（电算化版）》课程，同时也希望和大家一起共同学习。本讲座以模拟一家商业房地产开发公司（徐州跟我来置业有限公司）的会计核算为背景，具体讲解该公司会计科目的体系及其在财务软件（金蝶迷你版）中设置，包括项目辅助核算（供应商、客户、部门以及员工等辅助核算）等功能。目的是让大家在日常会计核算时能够化繁为简，轻松掌握。我也力求在财务软件中手把手教大家进行实务操作，让你像做选择题或判断题一样简单易行，把貌似复杂的房地产行业会计核算简单化，让你处理起来得心应手，比别人更胜一筹。

【授课内容】

第一部分 基础技能篇 科目设置及日常会计核算业务

1) 企业基本会计科目设置；

本节重点讲述房地产开发企业主要的会计科目包括“开发成本”“管理费用”“营销费用”“财务费用”“预收账款”“预付账款”“其他应收款”“其他应付款”“应付职工薪酬”等9个科目的设置及基础会计业务的处理；

2) 企业会计辅助核算的设置包括：供应商如何分类、客户如何设置、

（商业）地产公司的部门以及员工的如何设置；

针对上述9个科目讲述如何进行相关辅助核算，让相关的会计工作轻松简单起来。

3) 如何把企业基本会计科目设置和企业辅助核算设置在财务软件中

实现（目的是：在财务软件中完成房地产开发企业帐套的初始化工作）；也充分体现出“工欲善其事必先利其器”的基本工作原则，也应那句俗语“磨刀不误砍柴工”的基本理念。

4) 日常会计核算业务简单例举（包括8个阶段107项费用简单运用举

例，对于107项费用将在后续的课程——实务操作环节将予以详细讲解）

房地产开发的8个阶段包括：项目公司的注册阶段→项目的立项和可行性研究阶段→规划与市政配套阶段→ ④土地使用权的

取得阶段→⑤拆迁安置阶段→⑥项目的开工、建设、竣工阶段→ ⑦项目的经营阶段→⑧物业管理阶段。

以下是8个阶段和各个阶段发生费用的名称。

而应该列入开发成本，在开发产品实现销售确认收入

时结转销售成本。）根据《国家税务总局关于土地增

值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）之

规定，房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不

得扣除。

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39 8.土地权属调查、地籍测绘费 9.城镇土地使用税 10.地价评估费 11.出让土地预订金 12.征地管理费 13.土地补偿费 14.青苗及树木补偿费 15.地上物补偿费 16.劳动力安置费 17.超转人员安置费 18.新菜田开发建设基金 19.耕地占用税 1.房屋拆迁补偿费 2.搬家补助费 3.提前搬家奖励费 4.临时安置补助费（周转费） 5.清理费

40 第五阶段 拆迁安置 6.停产停业综合补助费

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42 7.对从城区位置较好的地区迁往位置较差的地区或远郊区（县）的居民的补助费 8.一次性异地安置补助费

43 9.房屋拆迁管理费

44 10.房屋拆迁服务费 45 1.三通一平费

46 2.自来水厂建设费

47 3.污水处理厂建设费

48 4.供热厂建设费

49 项目的开工、5.煤气厂建设费 第六阶段 50 建设、竣工 6.地下水资源养蓄基金

51 7.地下热水资源费

52 8.市政、公用设施建设费（大市政费）

53 9.开发管理费

54 10.城建综合开发项目管理费

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83 项目的经营第七阶段 84 阶段

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89 11.建筑行业管理费 12.绿化建设费 13.公园建设费 14.绿化补偿费 15.路灯维护费 16.环卫设施费 17.生活服务设施配套建设费（小区配套费） 18.电源建设集资费（用电权费） 19.外部供电工程贴费（电贴费） 20.建安工程费 21.建设工程招投标管理费 22.合同预算审查工本费 23.质量管理监督费 24.竣工图费 25.建材发展补充基金 26.实心黏土砖限制使用费 27.工程监理费 28.工程标底编制管理费 29.机电设备委托招标服务费 30.超计划用水加价 31.夜间施工噪声扰民补偿费 32.占道费 33.固定资产投资方向调节税 1.营业税 2.城市维护建设税 3.教育费附加 4.印花税 5.契税 6.土地增值税 7.企业所得税 8.个人所得税 9.房产税 10.城市房地产税 11.房屋产权登记费 12.房屋所有权证工本费

房地产企业会计账务处理
房地产企业会计软件(二)

房地产企业会计账务处理

学以致用，这是我把刚学到的房地产会计知识加以运用。开发房地产（住宅）单项会计核算其实也不是很难，但也不是很容易，主要抓住要点，用心去学就会很快学会。

房地产开发流程可以用五证来贯穿1.《建设用地规划许可证》、2.《.国有土地使用许可证》、3. .《建设工程规划许可证》4. .《建筑工程许可证》、5.《商品房许可证》。

开始建账时会涉及到这些会计科目和这些成本项目

一、首先是各股东的投资：经会计师事务所的注册会计师验资确认各股东的出资额。

各股东的出资额存入基本账户时的会计分录：

借：银行存款------账号

贷：实收资本------某某

注有多个股东投资要分明细设账

如有某股东用购买的土地出让金作投资的会计分录：

借：开发成本------项目名称（某花园）-土地出让金

贷：实收资本-----某某

如果经股东确认土地评估大过购买价时的会计分录：

借：开发成本------项目名称（某花园）-土地出让金 （评估后的金额） 贷：实收资本-----某某 （购买时支付的土地出让金金额）

贷：资本公积 （差额）

二、土地征用及拆迁补偿费：包括为开发房地产而取得的土地使用权支付的土地出让金，土地征用费，如果是耕地用地还要有耕地占用税，劳动力安置费及地上、地下折迁补偿支出等。如发生这类成本作如下会计分录：

用银行存款支付这些费用时（要取得发票才可以这样做）的会计分录： 借：开发成本-----某花园----土地征用相关费用

贷：银行存款---某账号

三、前期工程费：包括设计规划费、测绘费以及“三通一平”支出、临时用电，排污等。如发生这类成本作如下会计分录：

用银行存款支付这些费用时（要取得发票才可以这样做）的会计分录： 借：开发成本-----某花园----前期工程 ------XXXXX 贷：银行存款---某账号

四、用银行存款支付代垫工程用材料和土方工程款时的会计分录：

借：预付账款----XXXX

贷：银行存款-----某账号

取得对方开给发票时的会计分录：

借：开发成本----某花园----前期工程 ------XXXXX

贷：预付账款------ XXXXX

五、开发间接费用：包括现场管理人员的薪筹、固定资产折旧、办公费、水电费，通讯费，伙食费.....等如发生这类成本作如下付分录：

用银行支付这些费用时（要取得发票才可以这样做）的会计分录：

借：管理费用-----XXXXX

贷：银行存款-----某账号

六、交当年需交税费的会计分录：（注：刚开始时只交印花税、土地使用税，由于年交的税费不用预提）

建安合同印花税按工程项目总额*0.03%、账本本数*5元、账本记载的注册资金*0.05%，土地使用税面积*4元.....等

用银行存款支付各种印花税时：

借：管理费用----印花税

贷：银行存款-----某账号

用银行存款支付当年要交土地使用税时的会计分录：（注：我们那里是按土地使用面积*4元）

借：管理费用----土地使用税

贷：银行存款-----某账号

这个阶段发生的会计业务基本完成，明细账、总账跟其他企业设定基本一样，做完凭证、科目汇总后就可以做报表了，为了便于管理，企业需要设什么表就自行设定了。以上只是代表性的处理，如果还有什么会计业务发生的话，要看这项会计业务是属于什么性质的，就要用到什么样的会计科目了。

七、 接着到了工程准备完工，可以达到预售阶段时，就可以申请《商品房预售许可证》取得证件后才可以销售，这时是属于期房销售。根据《企业会计准则》的规定，由于企业销售商品不满足收入条件，当收到预售款时应确认为负债，等预售房屋竣工并交付给购买方时再确认收入。

收到期房房款，已存入银行时的的会计分录：

借：银行存款-----某账号

贷：预收账款-----XX楼-XX单元-XX房

用银行存款支付工程进度款和代付工程材料时的会计分录分录：

借：预付账款-----XXXXXX

贷：银行存款-----某账号

取得对方开给的建安发票时的会计分录分录：

借：开发成本---建安工程

贷；预付账款----XXXXXX

用银行存款支付销售部的费用包括人员工资、广告费，水电费、租金.....等时的会计分录：

借：营业费用-----XXXXXX

贷：银行存款-----某账号

管理费用的会计分录基本上跟以上的第五项一样

提当月税款时的会计分录：包括营业税5%、城建税按营业税款的7%、教育费附加按营业税款的3%、我们这里还有一个地方教育费按营业税款的2%(地方自己定的，有差异)、土地增值税预缴按收到期房款的1%、（企业所得税预缴按期房款的10%确定成本利润率-期间费用-税金）*25%、如当年未交的土地使用税、印花税、还要补交。

借：主营业务税金及附加

贷：应交税费---- 营业税

贷：应交税费-----城建税

贷：其他应交款----教育费附加

用银行存款支付税款时的会计分录：

借：应交税费---- 营业税

借：应交税费---- 城建税

借：其他应交款----教育费附加

贷：银行存款-----某账号

以上所提税款的会计分录也按类似营业税来做，明细改成所得税或土地增值税.....等

检查做完会计分录无误后，就可以科目汇总做会计报表了。为了便于管理，企业需要设什么表就自行设定了。

八、 接着又到了竣工结算阶段把房交付给购房者了。由建设监督部门检查工程质量，测算出面积等

收到竣工结算单时的会计分录：

借：开发产品----

贷：开发成本------

交付给购房者开票时冲预收账款：已挂的预收账款转入主营业务收入 借： 预收账款

贷：主营业务收入

结转销售成本时的分录：

借：主营业务成本

贷：开发产品

这个阶段的间接费用跟以上处理差不多。

税款的清算，由于企业所得税，土地增值税是先预缴的到竣工清算后也要清算税款。少补多退。

房地产企业会计财务处理流程
房地产企业会计软件(三)【房地产企业会计软件】

房地产企业会计财务处理流程

房地产企业开发项目的发生的所有开发费用都在“开发成本”下核算。开发成本下一般设置以下明细科目：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费以及开发间接费用这几个明细核算跟商品房开发有关的所有费用支出。

取得的借款在其他应付款按单位明细核算，取得的银行贷款在长短期借款里核算，借款和银行贷款的利息支出计入开发间接费中。

一般房地产投入资本达到总投资的一定比例就可以预售商品房了，而预售的房款在预收账款里核算。在客户用预收款发票换正规的商品房销售发票的时候，把从预收账款中的收入结转计入销售收入，同时把比例从开发成本中结转销售成本，还有把应交税金中借方预缴的税金一并结转到销售税金及附加。

房开企业是按预收账款和销售收入预缴所有的税金（营业税，城建税，教育费附加，地方教育费附，印花税、土地增值税和企业所得税）的，等整个开发项目完成以后，在做土地值税和企业所得税的项目汇算清缴的。

一、 关于售房的财务核算。

房地产开发企业营业收入包括土地转让收入、商品房销售收入、配套设施销售收入、代建工程结算收入、出租房租金收入，以及其他业务收入。

确认为营业收入的实现。房地产开发企业开发的土地、商品房在移交后，将结算帐单提交买方并得到认可时，确认为营业收入的实现；代建房屋及代建其他工程，在工程竣工验收办妥交接手续，价款结算帐单经委托单位签证后，确认为营业收入的实现；出租房屋按合同、协议约定的承租方付租日期应付的租金，确认为营业收入的实现。

1、以赊销或分期收款方式销售的开发产品，以本期收到的价款或按合同约定的本期应收款，确认为营业收入的实现。

2、企业发生的产品销售退回、折让或折扣，冲减销售收入。

3．对土地和商品房采取分期收款销售办法的，可按合同规定的收款时间分次转入收入。 企业实现的经营收入，应按实际价款记账。本期实现的经营收入，借记“应收账款 ...

一、由于房地产开发企业生产周期长，一般在工程竣工后进行收入和成本的结转。

二、收入帐务处理【房地产企业会计软件】

1、收到房屋首付、银行按揭款

借：银行存款（或现金）

贷：预收帐款--商品房

2、工程完工结转收入

借：经营收入

贷：预收帐款--商品房

3、将收入转入利润

借：经营收入

贷：本年利润

三、成本帐务处理

1、发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建安费、公共配套设施费时。 借:开发成本

贷：银行存款（或现金）

2、工程竣工

借：开发产品

贷：开发成本

3、结转成本

借：经营成本

贷：开发产品

4、将成本转利润

借：本年利润

贷：经营成本

四、以上是房地产企业成本、收入的结转方法。【房地产企业会计软件】

五、你单位发生的成本支出在建工程挂着。

1、成本科目用错。

2、由于工程已完工，调整开发成本明细核算会有很大的工作量。所以，为了简便核算，直接将在建工程科目转出

借：开发产品--住宅、办公楼

贷：在建工程

3、结转成本

借：经营成本

贷：开发产品--住宅、办公楼

4、结转利润

借：本年利润

贷：经营成本

我按资产负债成本费用分类说明：

1、资产类主要会计科目核算：

（1）现金

从银行提取现金

借：现金

贷：银行存款

支取现金或是预支现金

借：其他应收账——XX成本类或材料类科目

贷：现金

（2）银行存款

（3）应收账款：主要是核算在开发经营过程中，转让和销售开发产品，提供出租房屋和提供劳务，而向购买、接受和租用单位或个人收取的款项。

①出售租赁商品房而应收取的未收到的款项（所附原始单据：购方协议销售发票或出租发票） 借：应收账款——XX公司或个人

贷：主营业务收入

②出让材料而应收取的未收款项

借：应收账款——XX公司

贷：其他业务收入

收回款项时：

借：银行存款

贷：应收账款

（4）坏账准备：确定无法收回的应收账款而计提的坏账损失，主要有两种核算方法：一种直接转销法，二是备抵法

提取坏账准备金

借：管理费用

贷：坏账准备

发生坏账时

借：坏账准备

贷：应收账款

收回已转销的应收账款

借：应收账款

贷：坏账准备

借：银行存款

贷：应收账款

（5）应收票据：指房地产开发企业因转让、销售开发产品而收到的商业汇票。 销售商品房而收到的商业汇票

借：应收票据——XX公司

贷：主营业务收入

商业汇票到期：

若为无息商业汇票（所附单据：销售发票、双方协议）

借：银行存款

贷：应收账款

若为有息商业汇票

借：银行存款

贷：应收票据——XX公司

财务费用

（6）预付账款：是指房地产开发企业按照合同预付给承包单位的工程款和备料款，分别设置“预付承包单位款”和“预付供应单位款”两个明细科目。

①预付给承包单位的工程款和备料款（所附单据：付款申请书、付款单）

借：预付账款——预付承包单位款

贷：银行存款

拔付承包单位抵作备料款的材料

借：预付账款——预付承包单位款

贷：库存材料

企业与承包单位按月或是按季进行工程结算时（所附单据：工程价款结算单）

借：开发成本

贷：应付账款——应付工程款

同时，从应付的工程款中扣回预付的工程款和备料款

借：应付账款——应付工程款

贷：预付账款——预付承包单位款

用银行存款补付余额

借：应付账款——应付工程款贷：银行存款

②预付给供应商的材料价款

借：预付账款——预付供应单位款

贷：银行存款

材料验收入库，用预付款抵扣应付款

借：应付账款——应付购货款

贷：预付账款——预付供应单位款

用银行存款补付余额

借：应付账款——应付购货款

贷：银行存款

（7）材料采购：主要是核算企业购入各种物资的采购成本。包括购入材料设备的买价、运杂费、流通坏节的税金，月终分配的采购保管费和材料成本差异。

（8）采购保管费：主要核算采购保管人员的工资、福利费、办公费、交通差旅费、折旧费、

房地产开发企业会计制度
房地产企业会计软件(四)

[篇一:房地产开发企业会计制度]

一、总说明二、会计科目

(一)会计科目表

(二)会计科目使用说明三、会计报表

(一)会计报表种类和格式

(二)会计报表编制说明附录:主要会计事项分录举例

一、总说明

(一)为了规范房地产开发企业的会计核算，便于贯彻执行<企业会计准则>，特制定本制度。

(二)本制度适应于设在中华人民共和国境内的所有房地产开发企业。

(三)企业应按本制度的规定，设置和使用会计科目。在不影响会计核算要求和会计报表指标汇总，以及对外提供统一的会计报表的前提下，可以根据实际情况自行增设、减少或合并某些会计科目。房地产开发企业会计制度。

本制度统一规定会计科目的编号，以便于编制会计凭证，登记帐簿，查阅帐目，实行会计电算化。各企业不得随意打乱重编。在某些会计科目之间留有空号，供增设会计科目之用。

企业在填制会计凭证、登记帐簿时，应填制会计科目的名称，或同时填列会计科目的名称和编号，不应只填列会计科目编号，不填列会计科目名称。

(四)企业对外报送的会计报表的具体格式和编制说明，核算单位的企业，可以增设“302拨付所属资金”科目；附属单位可以相应增设“142上级拨入资金”科目；

2、企业发生调进外汇业务的，可以增设“118外汇价差”科目；

3、企业内部各部门、各单位周转使用的备用金，可单独设置“120备用金”科目核算；

4、采用实际成本进行材料日常核算的企业，可以不设“物资采购”和“材料成本差异”科目，增设“122在途物资”科目；

5、根据需要，企业可以不设置，“材料成本差异”科目，而在“库存材料”、“低值易耗品”科目内分别设置“成本差异”明细科目核算；

6、低值易耗品较少的企业，可将其并入“库存材料”科目核算；

7、预收、预付帐款不多的企业，可以不设置“预收帐款”、“预付帐款”科目，将预收、预付帐款业务在“应收帐款”、“应付帐款”科目核算；

8、企业发行不超过一年期的短期债券，可以增设“205应付短期债券”科目；

9、企业根据管理要求，可以将“开发成本”、“开发间接费用”科目合并为“402开发费用”科目；或将“开发成本”科目分为“403土地开发”、“404房屋开发”、“405配套设施开发”、“406代建工程开发”四个科目；

10、有施工队伍的企业，对开发项目采取自营施工建设的，可以增设“408工程施工”、“409施工间接费用”科目；

11、房地产经营业务以外的其他业务中，经营规模较大、收入较多的经常性业务，企业可以参照财政部印发的相应行业会计制度，增设有关资产、收入、成本、费用、税金等科目，单独核算；

12、还有其他未包括在会计科目表范围内的其他资产、其他负债，企业可根据具体情况，增设有关会计科目进行核算。

[篇五:某房地产开发公司财务管理制度]

财务部是公司一切财政事务及资金活动的管理与执行机构，负责公司日常财务管理、筹资管理和财务分析工作，其工作范围和职责主要有:

1、负责公司财务管理工作。编制公司各项财务收支计划；审核各项资金使用和费用开支；收回售楼款，清理催收应收款项；办理日常现金收付、费用报销、税费交纳、银行票据结算，保管库存现金及银行空白票据，按日编报资金日报表；做好公司筹融资工作；处理、协调与工商、税务、金融等部门间的关系，依法纳税。

2、负责公司会计核算工作。遵守国家颁布的会计准则、财经法规，按照会计制度，进行会计核算；编制年度、季度、月份会计报表；按照会计制度规定设置会计核算科目、设置明细帐、分类帐、辅助帐，及时记帐、结帐、对帐，做到日清月结，帐帐相符、帐实相符、帐表相符、帐证相符；管理好会计档案。

3、负责公司成本核算和成本管理。设置成本归集程序和成本核算帐表，做好成本核算，控制成本支出，收集登记汇总各项成本数据资料，及时、正确地为成本预测、控制、分析提供资料；按合同、预算、审核支付工程、设备、材料款项，配合工程部等部门做好工程、材料设备款的结算及竣工工程决算；完善各项成本辅助帐的设置，健全各项统计数据。

4、建立经济核算制度，利用会计核算资料、统计资料及其他有关的资料，定期进行经济活动分析，判断和评价企业的生产经营成果和财务状况，为公司领导决策提供依据。

5、配合公司内部审计。

根据上述工作范围和职责，为加强财务管理，特制定本制度。

新企业会计制度
房地产企业会计软件(五)

[篇一:企业会计准则]

第一章总则

第一条为了适应我国社会主义市场经济发展的需要，统一企业会计标准，规范企业会计确认、计量和报告行为，保证会计信息质量，根据<中华人民共和国会计法>和其他有关法规，制定本准则。

第二条本准则适用于在中华人民共和国境内设立的企业(包括公司，下同)。规范具体会计准则的制定以及没有具体会计准则规范的交易或者事项的会计处理。

第三条企业会计准则包括基本准则和具体准则，具体准则的制定应当遵循本准则。新企业会计制度。应当以企业发生的各项交易或者事项为对象，记录和反映企业的各项经营活动。

第四条企业应当编制财务会计报告(又称财务报告，下同)。财务会计报告的目标是向财务会计报告使用者提供与企业财务状况、经营成果和现金流量等有关的会计信息，反映企业管理层受托责任履行情况，有助于财务会计报告使用者作出经济决策。

财务会计报告使用者包括投资者、债权人、政府及其有关部门和社会公众等。会计应当以企业持续经营为前提。

第五条企业应当对其本身发生的交易或者事项进行会计确认、计量和报告。会计应当划分会计期间，分期结算账目和编制财务报表。新企业会计制度。会计期间分为年度和中期，中期是指短于一个完整的会计年度的报告期间，包括半年度、季度和月度等。年度和中期的起讫日期采用公历日期。

第六条企业会计确认、计量和报告应当以持续经营为前提。货币计量为基础，，交易信息的公开程度还不够高，本准则未完全采用公允价值模式，企业应于会计期末采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，如果有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠地取得，应当采用公允价值模式。适当引入公允价值模式是在综合考虑投资性房地产特性和我国房地产市场现状的基础上所做出的决定，也是本准则的一大突破。

(三)准则还规定了企业对投资性房地产的计价模式一经确定，不得随意变更。成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计变更，按照<企业会计准则28号—会计政策、会计估计变更和差错更正>处理。已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得转为成本模式计量。以此堵塞了企业利用两种计量模式人为调整利润的可能。

五、<企业会计准则第16号——政府补助>的主要特点和突破

政府补助会计准则主要规范了企业接受补助的会计处理和相关信息披露，其主要特点如下:

(一)根据我国的现实情况确定了准则规范的主要内容。规定政府补助是指政府等有关方面无偿给与企业现金或非现金资产。随着我国捐赠行为的减少，新会计准则取消了对捐赠行为的定义和会计处理规范，新准则的范围更小。

(二)借鉴国际惯例对补助进行了分类。<国际会计准则第20号——政府补助会计与政府援助的披露>的修订趋势是将政府补助分为附条件政府补助和无条件政府补助。考虑到国际准则的趋势和其他国家通行的做法，本准则也采用了这种分类方法，并分别规定附条件的政府补助和无条件的政府补助的会计处理。

(三)全面考虑我国现行实务，提供操作性规范。为便于实务操作，该准则列举了常见的补助形式。准则还规定，税收返还、财政贴息和政策性补贴通常属于无条件补助，应当分别不同情况进行处理。还规定了指定专门用途的补助(如研发补助)等附条件补助的会计处理。针对我国实务中现有的各类补助，该准则规定了不同的会计处理方法，大大提高了准则的针对性和可操作性。