农村宅基地分配不均

宅基地公平分配制度探讨
农村宅基地分配不均 第一篇

中文摘要

宅基地属于集体共有财产，宅基地使用权由私人行使。宅基地作为一种宝贵的有限的具有福利性质的集体共有的财产本应公平地分配，但是在现实中存在分配不公的现象，主要表现是宅基地过去属于私人财产，原本各人多寡不一，现行法律法规没有处理好这种因素，以致宅基地的分配从一开始就注定是不公平的；城乡规划只是单纯地考虑规划没有考虑公平地分配宅基地，以致在可建住宅的规划区内有些人没有承包地，而没有承包地就意味着需要申请宅基地也申请不了；村委会基本上没有可以直接分配的宅基地，对依法收回宅基也不积极。本文主要探析宅基分配过程中存在的分配不公平的问题。

关键词：宅基地，公平分配，收回

宅基地分配这一用语在现行法律中并无直接规定，但是在现有的法律及理论研究中还是存在宅基地分配这一说法的。在现行法律中有重新分配一说（物权法第五十九条），依逻辑推理，既然有重新分配，就应该有初始分配。国土资源部关于进一步完善农村宅基地管理制度切实维护农民权益的通知（2010-3-2通过），第五项中，也有“合理分配宅基地”的说法。王利明在《物权法研究》（2007年12月第1版）一书中说，“原则上应该坚持贯彻一户一宅政策：因为这一政策原则充分体现了分配正义??”。在现实生活中作为集体财产的宅基地分配不公平也渐渐成为一个突出的问题。本文认为宅基地分配这一概念包括初始分配即申请取得、重新分配及收回再分配三项内容并主要从法律角度探讨在宅基地分配过程中存在的不公平问题。

一、现行宅基地分配模式

（一）、关于初始分配

关于宅基的初始分配即初次申请取得的规定，可以概括为：集体所有，申请取得，私人使用，符合规划，一户一宅，男女平等，限制流转，面积受限制，用途受限制，出卖、出租住宅后无权再申请①。这样的规定过于粗放，并没有规定足够具体的申请条件，加之登记制度不完善，很多农户喜新不厌旧，旧宅俗称老屋空着，在新地上建新的住宅。

（二）、关于重新分配

物权法（2007年通过）第一百五十四条 宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭。对失去宅基地的村民，应当重新分配宅基地。 ① 相关法律规定：宪法（2004年修正）第十条第二款、物权法（2007年通过）152-155、中华人民共和国妇女权益保障法（2005年修正）第三十二条、中华人民共和国土地管理法（2004年修正）第八条第二款、第六十二条

本条规定了重新分配的条件，赋予宅基地灭失的农户重新分配权，可是具体执行起来，这种权利可能有名无实。因为要重新分配宅基地首先村民委员会手里拥有可用作宅基地的土地，但是事实上可建房的土地都是某些农户的承包地，而村民委员会并没多余的宅基地可供分配，因此本条规定失却前提性条件。

（三）、关于收回制度

物权法（2007年通过），第一百三十一条，承包期内发包人不得收回承包地。农村土地承包法等法律另有规定的，依照其规定。依本条规定，与农村住宅区毗连的依法可申请宅基地使用权的承包地，发包人也不得随意收回。发包人不能收回发包地就不可能有宅基地可供分配。而承包人对在可以建房的规划区内的承包地是不会轻易让出来的。

中华人民共和国土地管理法（2004年修正），第六十五条，有下列情形之一的，农村集体经济组织报经原批准用地的人民政府批准，可以收回土地使用权：

（一）为乡（镇）村公共设施和公益事业建设，需要使用土地的；

（二）不按照批准的用途使用土地的；

（三）因撤销、迁移等原因而停止使用土地的。

依照前款第（一）项规定收回农民集体所有的土地的，对土地使用权人应当给予适当补偿。

根据这条规定，宅基地收回的条件是比较严格的。这样的规定与比较普遍的违法建宅现实并不适应。而且只是赋予发包方权利而没有明确其义务，因此即使违法建宅，发包方也不会积极主动地行使收回权。

（四）、分配程序

村民住宅用地，由村民提出申请、经集体组织即合作社或村民委员会讨论，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准。其中，涉及占用农用地的，应照有关规定 先办理农用地转用审批手续。[1]根据，村庄和集镇规划建设管理条例（中华人民共和国国务院令第116号），第十八条的规定，农村村民在村庄，集镇规划区内建住宅的，应当先向村集体经济组织或者村民委员会提出建房申请，经村民会议讨论通过后，由乡级人民政府根据村庄、集镇规划和土地利用规划批准,需要使用耕地的，程序还要复杂一些。此外，宅基地审批应坚持实施“三到场”。

具体的程序，例如贵州省的宅基地分配程序如下：1、村民向村组提出申请。 2、村组张榜公布并签署意见。 3、建管部门签署意见。4、国土资源所实地审核、填表。 5、镇政府审查意见。 6、国土资源所上报资料。 7、县国土资源局审查。 8、县人民政府审批。 9、公告[2]。

由以上申请程序可知，村委会只有决定权没有分配权，因此谁的承包地在可建宅的规划区内的，谁就可以申请宅基地；在可建宅的规划区内没有承包地的，想申请宅基地也申请不了，村委会也爱莫能助。现实状况是这样的，可建宅的规划区内的土地当初是和所有的承包地一样分配的，在这个规划区内并非人人都有承包地，而如今这些土地的性质潜在地发生了变化，即可以申请宅基地。

二、理论上宅基地应公平分配

公平合理地分配宅基地是由宅基地的以下性质决定的：

宅基地稀缺性。作为一种不可再生的稀缺的资源，是人们所希望得到的东西，如果没有建立合理的分配制度，一定会导致农民们激烈争夺。

宅基地是一种集体性资源。我国宪法第十条第二款规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。物权法也规定集体土地归集体成员集体所有。由于农村集体组织成员人人平等，对归属于集体所有的宅基地应当享有平等的权利；但对这种所有权归属于集体，使用权归属于个人的资源，集体中的成员人人想要，而资源有限，需求无限。农村集体组织对其成员应一视同仁，保障其成员对这种集体性资源拥有平等的权利。

宅基具有福利性。学界普遍认为宅基地具有福利性。“宅基地使用权是一种特殊的无偿用益物权。宅基地使用权承担着广大农民安身立命，居者有其地的社会福利性的任务，所以具有无偿性。”[3]“宅基地具有下列特点：??（三）权利取得的无偿性。”[4]“宅基地的特点：??取得和使用的无偿性”[5]

三、现实中宅基地分配不公

宅基地使用权作为一项农民福利，本应公平地分配，但是在宅基地分配过程中，却出现了不公平的问题。

（一）农民在农村现有房地产不平等。

一户不只一宅的现象普遍，宅基地闭置严重，面积超标。绝大多数都是一户一宅，有人一户多宅就是对大家不公平。“农村住房建设过度占用耕地也已经达到触目惊心的地步。据河南省国土资源厅调查统计，河南农村宅基用地浪费非常严重，其中仅‘空心村’就浪费耕地150万亩。河南省正阳县就存在大量的‘空心村’。农村住房的空置率相当高。在我调查的一个经济发展状况一般的华北村子，农民住房空置率达到15%左右（北京在30%左右）。有的地方住房空置率还要超过这个数值。没有空置的那些住房，居住的人口也相当少。”[6]“空置住宅大量存在，超标准占地现象较为普遍”。[7]小产权房问题突出。小产权房的出现似乎具有必然性，但其收益并不归集体。

（二）农民在圈地。

主要是指农民为了将来建房将现有的承包地稍加改造以备将来建房之需。现实生活中常见的手法是在自己的承包地堆上一石头以备将来作为地基、围成果园种上果树、填上泥土加高变农田为耕地可种菜种甘蔗，如此向外人宣示该块地是该承包权人将来要用来建房

的。这种现象非常普遍以致村落附近的耕地、农田都已变了样，甚至有不少已经成建成了民宅。我在一个村子里面看到一张大鱼塘被瓜分了，据说先占先得；一些农户住宅前面是鱼塘，于是其住宅向前推进，一座建筑拔地而起，可是没有人管。现有法律政策及执法对“小产权房”的管理鞭长莫及，以致“小产权房”泛滥。

（三）满足申请条件但客观上申请不了宅基地。

在现行法律法规规定下，农民申请宅基地，首先要对某一块地享有承包权，因此一些农户因为在住宅规划区内没有承包地，而想申请宅基地也申请不了。农民的后代将来更难以申请宅基地，因为今天的可以作为宅基地的土地，土地使用权已有归属。所以在今天已经出现了农民想在农村建房但没有宅基地的问题，何况他们的后代呢。【农村宅基地分配不均】

（四）申请费用不公平。

尽管学界公认宅基地是无偿取得的，但实际上申请宅基地使用权，有人不用钱，有人要用四五千元，有人要用过万元。同样是农民，同样是合法建房，但是费用却有如此大的差别。而根据印发《关于加强农村宅基地管理的意见》的通知 国土资发〔2004〕234号，

（七）健全宅基地管理制度。各地一律不得在宅基地审批中向农民收取新增建设用地土地有偿使用费。这个规定是合理的，因为宅基地属于集体所有，并非国家所有，国家没有权利对利用集体土地建宅收取费用。但是根据中华人民共和国耕地占用税暂行条例（中华人民共和国国务院令第511号），第五条、第十条①；广东省非农业建设补充耕地管理办法（2010-06-13），第十条②。

这两个规定，有点像以某种名义行收取宅基地有偿使用费之实。虽然这样的规定一定程度上限制了随便建宅及空置住宅，但由于执行中费用不一，农民们敢怒不敢言，同时也加重了确需要建房的农民的负担。

四、造成宅基地分配不公的原因

（一）现行法律法规忽视了一些历史因素。 ① 第五条耕地占用税的税额规定如下：

（一）人均耕地不超过1亩的地区（以县级行政区域为单位，下同），每平方米为10元至50元；

（二）人均耕地超过1亩但不超过2亩的地区，每平方米为8元至40元；

（三）人均耕地超过2亩但不超过3亩的地区，每平方米为6元至30元；

（四）人均耕地超过3亩的地区，每平方米为5元至25元。

国务院财政、税务主管部门根据人均耕地面积和经济发展情况确定各省、自治区、直辖市的平均税额。

第十条农村居民占用耕地新建住宅，按照当地适用税额减半征收耕地占用税。

② 耕地开垦费按照如下标准缴纳（按照每平方米计）：

（一）县、县级市辖区内18元； （二）地级以上市辖区内（不含所辖县、县级市）28元。

占用基本农田的，耕地开垦费每平方米加收20元。

村落的布局大体上是由祖先定下来的，因而老宅基地多为祖宗遗产，人人有份，一人可能不只一处住宅，而且面积也无统一标准，大宅院为数不少，这是宅基地分配前的历史状况。

首先，现行法律在没有收回农户多余的宅基地的情况下，直接规定分配宅基地，因而从一开始农民们拥有的宅基就是不平等的。上一辈农民有数处住宅或对村内适宜建宅的土地拥有地权，在现行法律规定下这些土地使用权，集体难以收回（因为收回宅基地是有条件的，土地管理法65条），而法律规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，因而成为造成宅基地闭置的原因之一。

其次，法律规定，宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。因此出现的状况是有人门前可停数辆车，旁边种了十几棵树，侧面紧挨着一个小菜园；而有的户却不得不两户共住一宅即一宅两户。

总之，现行法律法规对这些历史因素考虑不足，造成宅基地分配机会从一开始就不均等，以致不能对有限的宅基地资源公平地分配。

（二）相关法律法规不完善。

其一、宅基地分配条件规定不具体，以致可操作性差。现行法律对宅基地的申请取得的条件规定得过于原则性，因而在实践中随意性大，操作不一，缺乏严肃性，也难以严格地执行，例如“农村村民一户只能拥有一处宅基地”，即所谓的一户一宅，其中的户的定义就没有统一。

其二、城乡规划对宅基地分配产生重要影响，但规划法与宅基地分配的相关法律法规不衔接。一、城乡规划法单纯地规定规划的内容而忽视了对宅基地分配的影响。依据确保18亿亩耕地的政策、土地用途管制规定，以及城乡规划的有关规定，为保护耕地，限制将土地用于非农建设，政府相关部门在农村划定了界线，在可建住宅的规划区外原则上禁止建房。然而对可建住宅的规划区的土地并没有制定分配标准，而这些土地都是农民的承包地，有人拥有有两三块这样的土地，有人一块都没有。但是事实上，要申请取得新的宅基地，首先要对可建住宅的规划区内的土地享有土地承包经营权，并且对于这样的土地谁也不肯让出来，农村集体组织也不能随便收回。所以即使完全符合申请宅基地的条件，也会因为在可建住宅的规划区内没有土地承包经营权，而失去据以提出申请的前提。二、物权法第一百五十四条规定，宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭。对失去宅基地的村民，应当重新分配宅基地。可是对这样完全失去宅基地的农民，集体经济组织因为没有可供分配的土地，因而重新分配宅基地给他们是无能为力的。三、城乡规划只有大规划没有小规划，宅基地审批不考虑村居布局。村居布局自古横不成行，竖不成列，羊肠小道，弯弯曲曲，而宅基地分配只管审批而不管规划，以致如今村内出行不便捷，排水不顺畅。总之，由于城乡规划法律法规没有考虑对宅基地分配的影响，以致有的人可以轻而易举地申请宅基地，有的人非常需要宅基地也完全符合申请宅基地的条件却欲申请而不能。

其三、对收回制度的规定不完善。对收回的情形规定得过窄，过于原则性，因而很多

农村宅基地管理存在的问题及解决措施
农村宅基地分配不均 第二篇

关于城镇村民建房问题的思考与建议
农村宅基地分配不均 第三篇

关于城镇村民建房问题的思考与建议

最近收到洪丰、曙光村铁路北面及南化附近石门村相关组的村民的报告，就其建房报批要求开发区给予签字盖章，群众提出他们已经在规划局进行了会审并公示，村组及街道办已经签字盖章。而作为开发区分管征用地和信访工作的我确实把握不准。

一、现状及存在的问题。 近几年就信访问题大多数是因为宅基地的问题，如石门刘二组的非法买卖土地的集访，新丰村8组组内宅基地乱批乱占的信访，新丰3组的预留地分配不均的信访，曙光弯里山的组内报批土地不均的信访等等，造成信访量较大，处理难度较大，征地拆迁工作进展缓慢，严重影响了县城项目建设的推进。就其申请报告来看，有以下几个问题：【农村宅基地分配不均】

1、所申请建房地段规划没有统筹考虑，如曙光3组的规划，在曙光安置点已定下来的情况下，能否在铁路以北再行规划单独报批宅基地。南化附近地段规划宅基地与南化的整体开发是否统一考虑，规划制订开发区作为业主单位是否统筹考虑？

2、审批条件不明，冲击现有的拆迁安置政策。所申请的建房户原有建房情况如何，与现有的拆迁安置政策是否相符？是否符合一户一宅，？相关部门已签意见是在什么基础和条件上签发的？各部门没有统一标准和把关项目，签字流于形式。一旦规划用地许可成立后，在群众拥有用地规划许可证的基础上，国土部门如何把关？与拆迁安置政策上不相符，远远突破了拆迁安置政

策，街道办在征地拆迁中难度增加了，老百姓的地只要报批走了形式就可以报批到位，那么前期多次蕴量拆迁安置办法就会慢慢作废。

3、政策意识淡薄，公开透明不够，全面考虑整个组内问题不够。部分村民提出的申请仅仅针对其在本人的自留地或多年的经营临时生产用地上，认为其申请建房理所当然。作为建房应当是在合符规划的基础上住房困难户或无房户建房，所在的土地应是集体所有，不归哪私人所有。没有听取大部分群众意见，对同类问题如何处理没有预案，忽视了大多数群众的意见和政策的要求，没有公开透明。在小部分同志批准后，部分群众以此为样，相继会提出申请，倒副政府部门一视同仁给予报批，最后有门路的先批了，没门路的就信访请求政府解决。

4、助长土地非法买卖，形成习惯性思维。没有明确的要求和标准，许多老板认为只要能买得到土地就可以报批出来，就可以建房。造成非法买卖土地公开化，无政府主义严重，变成了一个新的常态。让整个土地市场混乱，给征地工作带来了非常大的难度。

二、形成的原因。究其原因，我以为有以下几点：

1、责任不明。有组、村、街道办、开发区、规划局、国土局都在其申请表上签意见，看似全部负责其实流于形式。没有为主的，各自审核签字在哪些方面需要审核都未必明确。

2、机制不明。对城镇土地的管理与农村宅基地的审批是截

然两回事，如何对城市规划区内的宅基地审批，县政府没有明确其流程和管理办法，疏于管理。

3、重视不够。这么多年的土地纠纷，信访量激增，没有引起各部门重视，没有制订有效的解决办法，把问题处理在萌芽状态。

4、追责不严。对因工作失职而造成严重后果的工作人员，一直没有给予追究其责任，让部分同志有恃无恐。

三、提出建议。总的说，要解决一是总体规划如何定；二是人平30平方如何把关，三是组内公开、公平、公正如何保证。

一、进一步明确街道办为土地管理的主体，对其村民建房实行法人代表负责制。负责宅基地审批办法的制订与统筹。

二、由规划部门针对各村情况确定总体规划和详规，（充分听取各部门和村组意见）。（注意：考虑院落与组内存量土地情况，可实现组与组置换整合，不再征地安置）

三、由街道办为主，召集村、国土所、开发区对组内住房困难户、无房户在1－2年内需建房的，充分了解情况，把好几个关。尽量以大户为单位了解住房情况，○1未婚人员不论分户与否必须结合父母住房情况，总原则人平30平方；○2以组为单位（近2年内）报送一批，不搞单个呈报；○3组内存在买卖土地的，矛盾处理不到位的，争议较大的不报批；○4有老房子的必须拆屋按规划建设。

四、严格公开公平程序

1、制订土地报批办法，明确各单位的职责职能，审核要素。

2、组内必须召开群众会，听取规划和住房困难户、无房户的情况；严格控制规模，且必须一户一宅；

3、公开公示，充分了解情况，组内意见较大的不呈报；

4、结合组内土地分配调整方案，引导有序征地，不支持征地工作组暂不呈报。

土地管理与信访、征地拆迁息息相关，只要科学、依法地管理，能对减少信访量促进征地拆迁起到很大的正面作用。

关于农村宅基使用状况的调查报告
农村宅基地分配不均 第四篇

为进一步搞好农村基层稳定工作，促进农村基层的发展，针对当前农村存在宅基矛盾纠纷较多的问题，对农村宅基使用状况、存在的问题等方面做了进一步的调查研究，现将调查情况报告如下：一、农村宅基地使用现状（一）农村土地宅基使用政策。一般说来，农村年满18周岁的男孩就应该分到宅基地，在村委协调下统一分配，按照一定的程序到土管部门办理宅基证，宅基分配采用“一户一宅”制，宅基地面积标准为：城区及乡镇驻地，每处166.0平方米；城区及乡镇驻地以外的村庄，每处200平方米；闲散土地较多的村，每处最高不得超过264.0平方米。（二）农村宅基地的使用类型。魏庄乡农村宅基地的使用分以下4种类型：

1、宅田挂钩型。把耕地与宅基地挂起钩来，宅基地多些的户少分些耕地，宅基地少的户，就多分些耕地，一句话，宅基地与耕地加在一起是平均的。实行宅田挂钩的村有落寨村、李净庄、康净庄、邵净庄、东江店、甘寨等6个村。2、自由结合型。因历史原因，多数村庄因为没有闲散的集体土地，不能统一分配宅基地，一般来说是在各户自由结合的基础上，由村两委出面协调，解决宅基地的使用问题。目前保留这种宅基使用类型的村有焦庄、尚二庄、东江店等23个村。3、统一分配型。个别村因为有一些村集体的闲散土地，这样宅基地就可以有村委统一依法分配使用。属于这种类型的村有西江店、草佛堂、田马固、南阳等4个村。4、有偿使用型。每户每处宅基地不得超过264平方米，超过部分按每年一定的价钱收取使用费。这种使用类型在农村基层还没有得到有效的推广。二、农村宅基地使用存在的问题农村宅基地的使用存在以下问题：（一）宅基地分配不均的问题。老宅基多的户占用的宅基地相对多些。这个问题主要存在于宅基地使用“自由结合型”的村庄，村干部对此的看法是“没办法，人家是老祖上撇下来的”。（二）宅田挂钩的宅基地调整时涉及到一连串的耕地问题。这个问题只存在于“宅田挂钩型”的村庄。干部说，“宅田挂钩是相对公平些，但对村两委来说调宅基地就成了个大麻烦。在调已与耕地挂钩的空闲宅基地时问题就出现了，因为这片空闲宅基地已经空闲多年，没产生任何价值，但它是作为耕地一样待遇分下去的，如果是耕地早就换了很多钱了，所以说这片宅基地的现在实际价值应该远远大于现在的耕地价值，如果你用同面积的耕地换宅基地，就很难行通”。群众说，“不容易调整耕地或者调整宅基地，因为无论是调整宅基地还是调整耕地，动其中一个一定牵扯到另一个”。（三）没有集体空闲土地的村因为自由结合不当，存在大的宅基矛盾纠纷隐患。如：尚二庄村武云生与马庆元，就因宅基问题存在矛盾。（四）“中空村”问题。原来在村中间的老宅基地面积较小，盖不下新标准的房屋，但其使用者宁愿把老宅基地空闲起来，也不想交给村集体。这样就出现了周围盖满了房屋，中间空闲起来的“中空村”。“因为缺乏对此类问题有针对性的政策、规定，所以我们也很难处理”，土管部门如是说。三、农村宅基地使用的探索在调查、走访中了解到，魏庄乡草佛堂村的宅基使用是一种很好的形式。该村在统一规划的基础上，收回部分闲散宅基地，归村委依法统筹安排。有效解决了宅基分配不均、宅田挂钩难调、“中空村”等问题。就目前来说应该是解决农村宅基问题的有效途径。

关于农村宅基使用状况的调查报告
农村宅基地分配不均 第五篇

为进一步搞好农村基层稳定工作，促进农村基层的发展，针对当前农村存在宅基矛盾纠纷较多的问题，对农村宅基使用状况、存在的问题等方面做了进一步的调查研究，现将调查情况报告如下：一、农村宅基地使用现状（一）农村土地宅基使用政策。一般说来，农村年满18周岁的男孩就应该分到宅基地，在村委协调下统一分配，按照一定的程序到土管部门办理宅基证，宅基分配采用“一户一宅”制，宅基地面积标准为：城区及乡镇驻地，每处166.0平方米；城区及乡镇驻地以外的村庄，每处200平方米；闲散土地较多的村，每处最高不得超过264.0平方米。（二）农村宅基地的使用类型。魏庄乡农村宅基地的使用分以下4种类型：

1、宅田挂钩型。把耕地与宅基地挂起钩来，宅基地多些的户少分些耕地，宅基地少的户，就多分些耕地，一句话，宅基地与耕地加在一起是平均的。实行宅田挂钩的村有落寨村、李净庄、康净庄、邵净庄、东江店、甘寨等6个村。2、自由结合型。因历史原因，多数村庄因为没有闲散的集体土地，不能统一分配宅基地，一般来说是在各户自由结合的基础上，由村两委出面协调，解决宅基地的使用问题。目前保留这种宅基使用类型的村有焦庄、尚二庄、东江店等23个村。3、统一分配型。个别村因为有一些村集体的闲散土地，这样宅基地就可以有村委统一依法分配使用。属于这种类型的村有西江店、草佛堂、田马固、南阳等4个村。4、有偿使用型。每户每处宅基地不得超过264平方米，超过部分按每年一定的价钱收取使用费。这种使用类型在农村基层还没有得到有效的推广。二、农村宅基地使用存在的问题农村宅基地的使用存在以下问题：（一）宅基地分配不均的问题。老宅基多的户占用的宅基地相对多些。这个问题主要存在于宅基地使用“自由结合型”的村庄，村干部对此的看法是“没办法，人家是老祖上撇下来的”。（二）宅田挂钩的宅基地调整时涉及到一连串的耕地问题。这个问题只存在于“宅田挂钩型”的村庄。干部说，“宅田挂钩是相对公平些，但对村两委来说调宅基地就成了个大麻烦。在调已与耕地挂钩的空闲宅基地时问题就出现了，因为这片空闲宅基地已经空闲多年，没产生任何价值，但它是作为耕地一样待遇分下去的，如果是耕地早就换了很多钱了，所以说这片宅基地的现在实际价值应该远远大于现在的耕地价值，如果你用同面积的耕地换宅基地，就很难行通”。群众说，“不容易调整耕地或者调整宅基地，因为无论是调整宅基地还是调整耕地，动其中一个一定牵扯到另一个”。（三）没有集体空闲土地的村因为自由结合不当，存在大的宅基矛盾纠纷隐患。如：尚二庄村武云生与马庆元，就因宅基问题存在矛盾。（四）“中空村”问题。原来在村中间的老宅基地面积较小，盖不下新标准的房屋，但其使用者宁愿把老宅基地空闲起来，也不想交给村集体。这样就出现了周围盖满了房屋，中间空闲起来的“中空村”。“因为缺乏对此类问题有针对性的政策、规定，所以我们也很难处理”，土管部门如是说。三、农村宅基地使用的探索在调查、走访中了解到，魏庄乡草佛堂村的宅基使用是一种很好的形式。该村在统一规划的基础上，收回部分闲散宅基地，归村委依法统筹安排。有效解决了宅基分配不均、宅田挂钩难调、“中空村”等问题。

2016拆迁工作调研报告
农村宅基地分配不均 第六篇

浅谈拆迁工作中存在的突出问题、原因及对策

近年来，随着一大批省市重点项目在十堰市茅箭区开工和推进，但因拆迁补偿引发了上访，群体性事件激增。如何解决拆迁工作中突现的各类矛盾，让拆迁群众分享项目建设、经济发展带来的实惠，这些问题如处理不好，很可能会引起大的事端，影响社会的稳定。如何破解这个难题，笔者在十堰市茅箭区开发区进行了深入的调查研究。

一、当前拆迁工作现状

（一）重点建设项目多，经济发展迅猛。2016年开发区在建重点建设项目42个；2016年开发区在建重点建设项目50个，同比增长120%；2016年开发区在建重点建设项目60个，同比增长120%。2016年，开发区实现工业总产值110亿元，同比增长9%；固定资产投资30.8亿元，同比增长21.7%；园区入驻企业195家，其中规模以上企业52家，双亿企业11家，成功跻身全省52家重点产业集群，开发区正逐步建成东风商用车8万辆重型车新基地、整车及改装车基地、汽车关键总成和核心零部件生产基地及先进制造业生产基地。

（二）矛盾突出，信访量大。2016年开发区接待来信来访24件，56人次，无群体性事件和赴省进京信访事件；2016年开发区接待来信来访35件，135人次，无群体性事件，赴省进京信访3件1人，信访件同比增长150%；2016年开发区接待来信来访65件，250人次，集体信访件11件，186人次，赴省进京信访21件3人；信访件同比增长190%。在这些信访件中，要求分配宅基地的占信访总量的60%，反映村组集体分红不合理的占信访总量的30%，反映土地补偿金、劳动力安置补助费分配不合理的占信访总量的10%，所有信访件均与项目建设拆迁工作有关。

（三）各项保障机制不断建立健全，拆迁群众得到妥善安置。目前，开发区因项目建设累计拆迁2051户，占总户数的68%；涉及房屋拆迁面积21.5万平米，失地农民6450人，占总人口的68%。为妥善解决失地农民生产生活问题，开发区一是通过土地置换，将高速公路、市政建设项目和工业园区拆迁出的近2000户拆迁户实行集中安置。按照新农村建设标准，分别在天津路、东风大道、许白路沿线陆续新了民和、民安、梅子、银杏等12个拆迁户集中安置小区，统一规划配套了水网、电网、管网、路网、绿化、闭路电视和通迅等设施。二不断加大对拆迁群众的就业培训，免费向失地农民提供用工信息，免费提供就业培训。几年来，开发区共新增农村劳动力转移培训3493人，社区再就业培训2506人；新增参加城镇职工养老保险590人，参加居民医疗保险2667人。三是进一步健全社会保障体系。以农民特别是拆迁失地农民就医、就学、养老问题为重点，积极推进失地农民养老保险参保范围，参保率达99%；建立和完善疾病预防控制体系和医疗救助体系，开展拆迁群众特困人口大病救助工作，拆迁群众农村合作医疗的参合率达100%；落实拆迁困难群众低保待遇，目前， 1780户拆迁群众、3141人拆迁群众享受农村低保待遇，拆迁群众的应保尽保率达100%。四是集体经济得到进一步壮大。目前，开发区已有9个村的集体经济收入超过5万无，通过村组集体分红，拆迁群众生活水平得到普遍提高。

二、拆迁工作存在的主要问题

征地拆迁是一项系统工程，涉及面广、工作繁重、影响很大，在征地拆迁工作中出现了一些补偿标准偏低、补偿不及时到位、安置不落实、保障机制不完善等不容忽视的问题，对经济发展和社会稳定造成了不良影响。

(一)征地拆迁政策不完善。目前，我国已颁布了《物权法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》等法律法规，但是，征地拆迁政策还是显得不完善，给征地拆迁工作带来了许多困难。

1、补偿标准不一致。在项目征地拆迁工作中，往往出现同一时期不同项目的补偿标准不一致的情形。如天津路片区千亩山地整理项目和东风传动轴项目同是开发区辖区2016年的征地拆迁项目，天津路片区千亩山地整理项目土地补偿费标准是45000元/亩，而东风传动轴项目的土地补偿费标准是32000元/亩，2016年东环路项目的补偿标准也是32000元/亩，补偿标准不一样，造成补偿标准低的拆迁户心理失衡，对项目拆迁产生抵触情绪。二是农村村民征地拆迁补偿标准与同时期城市居民拆迁补偿标准不一致。城市居民拆迁补偿方式一般为还建房屋，还建的房屋面积是原房屋面积的1.2倍至1.8倍，按现有市区房屋均价4500元/平方米计算，则市区居民房屋拆迁补偿标准为5400元/平方米至8100元/平方米。目前，开发区辖区项目拆迁补偿标准是砖混有产权房拆迁补偿标准为585元/平方米，砖混无产权房拆迁补偿标准为90元/平方米，相差甚远的补偿标准给征地拆迁工作带来极大困难，也引发了不少纠纷。

2、补偿标准偏低。长期以来，开发区辖区农村征地拆迁工作一直执行着十堰市物价局2016年出台的房屋拆迁补偿标准，该标准规定：砖混结构房屋以585元/平方米的标准进行补偿，但现在在农村建房的成本价为800元/平方米，拆迁户就面临着房屋一旦被拆，所得补偿款就盖不起或者买不起与原有面积一样的房屋。作为征地拆迁对象的农民，希望尽可能得到合理补偿，或者多一点补偿，以维护自己的生计和权益。这就会引起利益上的冲突与矛盾，这是征地拆迁工作中各方面都要予以关注的重要问题。

3、征地拆迁手续不完备。由于现行土地审批制度不能适应城市开发建设的速度，客观上也存在先征地拆迁后补办拆迁手续的违规操作程序，或者是边拆迁边办征地手续，没有按照规定先办征地手续后拆迁。加之部分拆迁户认为一些项目建设拆迁并非公益事业拆迁，拆迁不具备合法性，由此导致的直接后果是他们对于拆迁工作产生反感和抵触，这也给拆迁补偿纠纷的解决带来了一定的难度。如：近两年来，西坪村瞿某某以项目征地手续不完备为由先后多次向国家、省、市国土资源部门和新闻媒体写举报信，引发一些不必要的纠纷和问题。

（二）拆迁户利益得不到充分保障。在征地拆迁中，拆迁户的利益在一些方面得不到保护，具体表现在：

1、补偿款未及时到位。在征地拆迁中，有些政府部门对拆迁中土地补偿金、安置补助费的发放监督不够完善，加之补偿金一般先拔到村委会，由村委会发放到拆迁户手中，不是由项目部直接发给拆迁户。一些村干部往往以种种理由拖延不发给被拆迁户，甚至存在将拆迁户补偿款抵扣上访费或拆迁户拖欠其它费用的现象，造成拆迁户不满，必然妨碍征地拆迁工作的进行。如2016年9月，许白路沿线的许家棚村、回船村、鸳鸯村、胡家村部分村民发生集体上访，反映

许白路项目的土地补偿费及劳动力安置补助费尚未兑付问题。

2、拆迁户安置工作不力。个别项目在征地拆迁后对拆迁户的安置不及时，在拆除农户房屋后迟迟未启动安置工作，拆迁农户失去土地和房屋后，如果得不到及时妥善安置，其根本利益得不到保证，不仅不利于征地拆迁工作，更易于激化社会矛盾，影响政府公信力。如2016年2月，刘湾村40余户正和项目拆迁户，以拆迁后安置工程未启动为由集体围堵正和大门、在正和围墙上悬挂横幅。

3、个别社会保障措施尚未配套。开发区辖10个村，有农业人口9430人，3023户，因项目建设拆迁农户达2051户，占总户数的68%；失地农民达6450人，占总人口的68%。原有土地面积6692亩，现有土地面积670亩，仅占原有土地面积的10%。拆迁农户就是失地农民，他们失去了赖以生存的土地后，虽然政府也对失地农民的养老、医疗、就业、生产生活等问题出台了一些惠民政策和具体办法，部分年青的新生代农民能很快融入和适应城市生活，但中老年农民因没有受过工业技能培训和文化水平不高的限制，很难找到一个生存之道。【农村宅基地分配不均】

（三）个别拆迁户拆迁心态不正。他们挖空心思，不惜一切手段，想借项目拆迁达到“拆迁富”。

1、个别拆迁户以非法上访、闹访、在媒体上发表不实言论等方式引起社会关注，枉图混淆视听、以此达到个人目的。如在东风传动轴厂迁建项目中西坪村村民瞿某对其一间土木结构正式房和八间小临时房补偿九万余元的补偿数额不满，要求补偿二十万元。在其无理要求被拒绝后，他便以阻挠项目施工，到省、市、区等处上访，锁开发区办公大楼、在网上和其它媒体上发表不实言论等过激行为给政府施压。

2、个别拆迁户以突击抢栽抢种、搭棚等方式，枉图达到获取高额补偿费的目的。个别拆迁户在得知项目启动建设的消息后，一夜之间，在几分的菜地里插上几十万棵树苗，并要求对该几十万棵树苗以50元/棵的标准进行补偿。还有个别拆迁户突击搭“大棚”、“铁棚”。

3、一部分拆迁户抱着“小闹小解决，大闹大解决，不闹不解决”的心态，为达到目的，就组织有共同利益诉求的人反复闹事，以对抗手段制造影响。如徐家沟村四组、五组、六组、七组部分所谓天津路片区拆迁户以分配宅基地为由经常有组织的到市政府、市信访局闹访，据了解，该部分所谓拆迁户大部分属户口不在徐家沟村，拆迁时从未在徐家沟村生活居住过，但在拆迁时往往又以与住在该村某位村民有所谓房屋联建协议为由，主张自己也是所谓的拆迁户，而要求分配宅基地。这部分人为达到自己的利益诉求，成立了所谓的维权小组，并规定若有人不参与集体上访，在分配宅基地时取消其宅基地分配资格。这类信访件只要有人挑头，便一呼百应，极易发展成为群体性事件。

（四）个别干部工作方法不当。在拆迁工作中，个别干部政策掌握不准，行政不依法、工作方法失衡，引发一些不必要的矛盾。

1、个别村干部法制观念淡薄，未依法行政。如刘湾村老上访户赵某自2016年以来，以2016年普林工业园建设拆迁时未给其分配宅基地要求分配宅基地为由，在“三访终结”后还多次赴省进京缠访闹访。追根溯源是村委会在分配宅基地时未严格依法依规办事，对宅基地分配对象和分配范围只是少数人商量后予以确定，既未制定书面的分配方案，也未有文字性的会议记录。这在当时农村宅基地申请政策宽松、宅基地充裕、房地产市场尚未升温、宅基地无市场价值的情况下，宅基地分配不是农村的热点和焦点问题，拆迁农户对宅基地分配并无太大异议。但自2016年以来，随着房地产市场的升温，宅基地分配成为村民的利益焦点问题。赵某此时提出当时其符合宅基地分配对象，要求分得一块宅基地时，村委会却没有书面宅基地分配方案或会议记录，使赵某不能信服，造成其累访累诉。

2、个别干部工作方法简单失衡。个别干部在处理拆迁钉子户、难缠户问题时，为加快项目进度，一味迁就满足这部分拆迁户的无理要求，造成了老实人吃亏的局面，从而使大多数配合拆迁的村民觉得自己待遇不公、利益受损，引发更多拆迁群众的不满，认为在拆迁中只要耍赖、只要能缠才能获得利益，形成一种“大闹大解决小闹小解决”的问题解决思路。

三、解决拆迁矛盾纠纷的工作建议和对策

近年来，不断出现的拆迁纠纷表明，拆迁问题表面看是城市化进程推进过程中城市建设的方式，但实际上有着深层次的行政管理方面和体制方面的影响。为此，提出以下防范建议和对策：

（一）教育拆迁群众树立正确的利益观。加大对拆迁群众法律法规和政策的宣传教育力度，提高拆迁群众的法律意识，教育他们要通过合法途径维护自己的合法权益。政府为了建设需要才进行征地拆迁，拆迁群众要正确处理眼前利益和长远利益、个人利益与集体利益、国家利益的关系，要清醒的认识到开发建设是国家富强、人民富裕的必由之路，开发建设必然要进行利益调整，不可避免地会损害到一部分人的利益，但最终受益的还是大家。

（二）积极发挥政府在拆迁工作中的主导作用。一方面，政府在征地拆迁工作中要严格依法行政，维护人民群众的切身利益，坚决制止和纠正拆迁程序不规范、补偿标准不统一、补偿不及时到位、安置不及时、工作方法不当等问题；另一方面，要对拆迁工作中出现的本级本部门解决不了的群众合理要求及时向上级汇报反映，争取上级的重视和政策支持。

（三）增加拆迁工作的透明度。严格按照国家有关法律法规、政策和程序办事，建立透明的拆迁工作制度，怎样拆迁如何补偿及依据的相关法律法规和政策都应向被拆迁户公示，并将拆迁工作置于公众的监督之下，杜绝暗箱操作带来的拆迁户之间相互猜疑、不信任政府而导致的不稳定因素。此外，对于个别拆迁户提出的不合理要求、发生突击种树、搭棚、造假坟等错误做法，要及时披露与纠正；对于个别漫天要价、无理取闹、影响很坏的“钉子户”提出的无理要求，应坚持原则，按政策和标准办事。

（四）发展壮大集体经济。征地拆迁中很多矛盾纠纷产生的根本原因是社会基本矛盾即人们日益增长的物质文化需要与落后的社会生产力之间的矛盾，加大对失地农民就业培训和社会保障力度，是化解问题的根本。要对有劳动能力的失地农民进行就业技能培训，并通过多种渠道向他们推荐就业岗位。同时监督指导村委会用好土地补偿费这笔集体资金，通过投资固定资产、兴办第三产业、为没有劳动能力的村民购买养老保险等方式解决村民的生活出路和生活保障，杜绝一些人为谋取蝇头小利而阻挠施工的纠纷发生。

（五）严厉制裁非法上访、闹访缠访者。对个别无理闹访缠访者，政府应责成相关职能部门进行调查收集材料，依法予以制裁。对无理缠访闹访者起到警示作用，杜绝此类事件层出不穷。

（六）提升公务员、村组干部的法律政策水平和依法行政能力。通过开展法制宣传教育、普法培训、健全村规民约、建立工作制度、严肃责任追究的方式，进一步规范基层干部行为，杜绝违规操作和人为操作现象发生。

（七）组建征地拆迁专业调委会。建立一个由林业、土地、建设等部门人员组成的专业性调委会。在矛盾纠纷发生的第一时间，先由专业性调委会介入，了解情况、宣传法律、讲解政策、疏导情绪、化解矛盾。通过第三方调解机制的主动介入，避免一些矛盾因项目上长时间不管不问、群众又无处可诉而转化成群体性事件或疑难纠纷。

（编辑：圆圆）

2015农村宅基地房屋买卖合同
农村宅基地分配不均 第七篇

农村宅基地房屋买卖合同在法律上并不承认，宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营，管理，下面是第一公文网小编整理的农村宅基地房屋买卖合同

宅基地房屋买卖合同

甲方(卖方)：身份证号码：

乙方(买方)：身份证号码：

甲、乙双方就宅基地及房屋买卖事宜，经协商自愿达成如下协议：

一、甲方自愿将坐落在的宅基地及房屋出售给乙方。

二、双方议定的上述宅基地及房屋成交总为人民币元。

三、甲方陈述：该宅基地及房屋的所有权完全归甲方个人，该宅基地及房屋没有任何的债权债务纠纷，其转让符合法律规定的条件，如因甲方原因导致乙方损失，甲方愿承担全部赔偿责任。

四、双方签署本合同以后，乙方即向甲方支付元定金;甲乙双方约定在___________前向乙方交付房屋，并于__________前办理土地使用证及房产证手续。如因甲方原因，该房屋未在约定时间内交付给乙方，甲方双倍返还定金给乙方;如乙方因自身原因不愿买受该房，甲方定金不予返还。

五、在约定期限内不能办好土地使用证及房产证手续，导致本合同无法履行，乙方可向甲方提出解除合同的请求，甲方接到请求后应向乙方返还所有已收房款。土地税由甲方承担，契税由乙方承担;其他税务由国家指定各自承担。

七、土地使用证及房产证手续完善后，甲方将房屋及相关原件交付给乙方，乙方即向甲方付清最后一笔房款。

八、甲方确保房屋建筑质量达到国家标准，该房屋发生的任何质量问题均由甲方承担。

九、自本合同签订生效起，该宅基地及房屋的所有权、处置权、以及因国家动拆迁安置政策带来的所有权益均与甲方无关。

十、土地使用证及房产证等其他证件未能办理前，以本合同为准。

十一、本合同自双方签章之日起生效，未尽事宜，双方协商解决，由此达成的补充协议与本合同有同等效力。

十二、按《合同法》履行，合同履行地点为乙方户籍所在地。

十三、本合同一式叁份，甲、乙双方各执一份，每份具有同等效力。

甲方签字：乙方签字：

联系地址：联系地址：

电话：电话：

年月日年月日

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2016乡镇农村危房改造工作总结
农村宅基地分配不均 第八篇

乡镇农村危房改造工作总结

2016年，**镇农村危房改造工作在县委、县政府的关心和支持下，按照政府主导、规划引导和群众主体的原则，切实加强领导、精心组织、务实求效、统筹推进，取得了一定成效，从根本上改变了危改户的住房条件，受到了危改户和社会各界的好评。现将我镇今年农村危改工作情况总结汇报如下：

一、危改实施情况

2016年，县分配给我镇农村危房改造的任务指标为154户（第1、2批），全部为重建户，其中五保户28户，低保户51户，其他困难户75户。截止2016年12月中旬，全镇154户危改户全部已完成主体工程，其中68户已入住，余下正在抓紧时间进行门窗安装及室内装修。在上级拨付的危改补助资金到达乡镇后，镇危改办严格按照五保户2万元/户、低保户1.8万元/户、其他困难户1.6万元/户的标准，协助镇财政所和金融机构及时做好补助资金发放工作。到目前为止拨付的241万元（即全镇危改补助资金总额的90%）已全部按规定发放到各危改户银行账户。

二、主要做法

农村危房改造工作是改善民生、惠及百姓、促进农村经济发展的一件大好事。为了做好2016年农村危房改造工作，我镇采取了一系列行之有效的措施，我们的具体做法是：

（一）加强领导组织，明确责任，实施责任追究制。

我镇党委、政府对抓好农村危房改造工作高度重视，把它作为践行"三个代表"重要思想，落实科学发展观、建设社会主义新农村、构建和谐社会，密切党群干群关系的一件大事来抓，作为办实事、惠民生、得民心的主要工作来统筹安排。在县农村危房改造工作动员会议后，我镇马上召开班子会议对2016年农村危房改造工作进行部署。首先调整充实了镇农村危房改造工作领导小组，明确主要领导负总责，分管领导具体抓的责任制度。其次制定了详细可行的实施方案，抽调得力负责的干部作为农村危改专员，引导包片驻村干部入户宣传、督促。第三，镇政府与各行政村、各包村组长签订责任状，对包片驻村干部督促未到位、导致所负责行政村没有按时间和任务完成危改工作的，实行责任追究，与年终绩效考核直接挂钩。

（二）强化宣传，择需选困，认真做好危改发动工作。

根据县农村危房改造实施方案的时间安排，我镇通过多形式进行了全面的宣传工作，并组织有关人员深入村屯宣讲危改政策，确保农村危改政策家喻户晓，发动符合危改条件的农户及时申报。

1.认真开展调查摸底工作。为准确掌握我镇农村住房困难家庭的基本情况，要求各村召开村民大会、村民代表会议、两委会，对符合危改条件的农户进行统计和上报。在各村自查自报的基础上，镇组织审查小组逐户调查核实，初步了解申报农户进行农村危房改造的意愿情况。

2.公正公平，筛选确定危改对象户。根据县下达给我镇的任务数，严格按照"户主申请、村委会和调查小组调查核实、村民代表会议评议、村委会张榜公示、镇政府审核、县审批"6个"阳光"操作程序筛查确定危改对象户，始终把调查摸底和对象确定置于广大群众的监督之下，择需选困，确定我镇2016年第1、2批危改户有五保户28户、低保户51户、社困户75户等共计154户。危改对象审定后，镇危改办及时组织人员对每户农户家庭的经济状况和危房程度等进行实地调查分析，并按合法程序迅速完成前期工作，督促危改户及时动工建设。

（三）加强监督，落实任务，确保全面完成危改任务。

1.科学规划，突出乡镇特色。本着"先规划，后建设"的原则，对危改户实行规划审批，把农村危房改造与我镇正在推进的桂西北风格宜居乡镇建设相结合，与新农村建设相结合，与整合资源、扶持群众发展生产相结合，与乡村规划和环境整治相结合。在实施农村危房改造工作进程中，坚持因地制宜，为推动新农村建设、促进农村经济发展打下基础。

2.加强监督，确保危改质量。我镇始终把加强危改质量监督检查作为重点工作来抓，在对象确定后，镇危改领导小组定期不定期对危改工作进行督查，了解改造工程中存在的问题。向危改户传授建房知识，深入建房点查看建房工程质量，对施工中发现的质量不符合设计标准的建房点，要求建房户限期改正，确保了危改进度。

3.高效为民，推进危改实施进度。在危房改造过程中，镇有关部门提供了力所能及的帮助，如国土所在宅基地审批上，做到特事特办，申报一户就立即审查一户，符合条件的及时送县局审批。司法所发挥了在农村宅基地纠纷中的公正调解作用，完善宅基地拆旧重建的有关继承法律关系文书，促进危改户及时动工建设。

4.加强管理，确保补助资金发放到位。严格按照县规定要求，在县拨付危改补助资金到达乡镇后，督促镇财政所和金融机构5个工作日内及时直接将危房改造补助资金打入危改户提供的个人银行账户，不滞发、不截留。

5.完善管理，建立危改档案。按照上级要求，我镇对2016年全部危改户建立了个人档案和村级档案，特别是完善了危改户改造前、建设中、竣工后的房屋资料照片。完善档案，一方面有利于促进危改进度，督促危改房屋严格按照县级危改实施方案确定的各项标准建设；(

三、存在的困难和问题

第一，2016年农村危房改造启动时间较晚，危改户数较多。全县危改工作动员会议年中才确定，不利于群众建房需求的全年规划，部分农户计划在上半年建房，符合条件却得不到危改项目补助。

第二，部分危改户依然迷信民间习俗，强调建房动工的黄道吉日，造成个别危改户动工较迟。且今年10月、11月，阴雨天气偏多，严重影响了全镇危改进度。

第三，秋冬季节是建房旺季，危改户集中时间段建房，一是供需不平衡，难找到建筑工人，二也造成建筑材料紧缺，砖砂石难购买到，导致工期进展缓慢。

第四，我镇贫困面大，贫困度深，农村危改需求数量大，而上级指标有限，难以满足群众需要。确定为危改项目对象的五保户、低保户较多，其自身积累较少，除国家补助外，其他建房资金一般靠亲戚朋友借贷，造成资金到位不及时、工期断断续续。

四、下一步工作计划

一是进一步加强部门协作，明确责任，镇各部门在镇党委政府的统一领导下，按照农村困难群众危房改造工作的要求，各司其职、各负其责，密切配合，保证按时按质做好完成危房改造工作。

二是按计划安排好拨付危改资金，监督和检查危改资金的使用，明确危改补助资金及时发放到危改户手中。

三是加强宣传，部门负责协调、组织新闻媒体和粘贴标语等方式，做好农村危房改造工作宣传，营造良好的社会氛围，继续为下一批的我镇农村危改工作打好基础。