学习中央文件的体会

学习中央文件的体会

　　多年以前，有专家称房地产绑架了中国经济;去年和今年，又说是房地产拖累了中国经济。但这么描黑房地产的时候，却忘记了，至少在长达10年的时间里，房地产曾经是中国经济的重要发动机之一。我个人粗略估计，在房地产的黄金10年里，它年均为GDP的贡献率应该达到2.5个百分点。

　　但“拖累”二字，也道出了我国经济的骨感现实。不管你怎么描述房地产与经济的关系，其中一个征象就是，现阶段，只要房地产严重下滑，经济就好不到哪里去;当然，反过来似乎也成立。看起来是相互依赖的关系。

　　已经有专家测算，如果2020年要实现国民生产总值比2010年翻番，那么“十三五”期间GDP平均增幅不低于6.5%。我这些年一直在鼓吹，增长质量比增长速度更重要，如果增长质量高，哪怕GDP到6%也不怕。但国家既然制定了目标，就得照目标努力，于是，数字也就变得很重要。

　　这两年，投资和进出口滑得很厉害，今年的进出口要保住零增长都很难。在固定资产投资的盘子里，房地产投资占重要份额，但前三季度同比增幅只有2.6%。年中我还预期全年的增幅能有5%-8%，现在看来已不可能。东北和西北地区，冬季施工大都暂停。估计房地产全年完成投资情况仅能勉强保持3%左右的增长，与2014年的增幅(10.5%)相比，降幅确实惊人。好在商品房销售的情况还差强人意。

　　但这还是今年房地产各项政策全面放松的结果。房地产“过时的限制性措施”现在就只剩下四个一线城市和三亚还限购。其他方面的政策几乎接近10年来最宽松的时期。在此背景下，倘要房地产止滑，就需增加新的措施，中央经济工作会议的公报提到了一些，诸君可自行查阅。预计中央有关部委很快将出台细则。

　　其他行业的化解产能过剩，与房地产的消化库存，其实是一回事。为什么中央号召房企降价?就是希望降价能加快去化。即使是三四线城市，降价也是有用的，但动作必须要迅速坚决，因为价格战的边际效应是递减的。我有朋友在四线城市做开发，从每平方米3000多元直降1000元，降幅达30%，还是回笼了一部分资金。

　　总体来看，2016年房地产的形势要好于2015年。理由仍然是，政策已经是接近史上最宽松，而资金不仅丰沛，且成本还在不断降低。但城市的分化也会继续，仔细甄别各个城市的人口、产业和消费趋势，2016年下半年或可找到更多商机。

　　一线城市在2015年表现相当扎眼。说到这里，顺便提一下，那天中央经济工作会议公报发布前，还曾闹了一个乌龙。一批媒体发布猜测性的消息，有的说房屋70年产权的限制要取消，有的说一线城市要取消限购。今年一线城市在限购的背景下，还是表现最好的，可见取消限购并不急迫。北京等特大城市要严格控制人口增长，住房限购应该暂时不会取消。

　　2016年一线城市最大的挑战是豪宅过多，尤其是北京深圳。看到一个资料说，今年前11个月，北京10万+的项目，销量为212套，刨去盘古大观一次性成交的96套，实际成交只有116套。过去7年10万+的豪宅，最高一年也只卖出28套。看起来增长可观，但要知道，2016年据说10万+的项目有50多个。提醒一下豪宅开发商，2016年有些10万+项目，全年的销量可能只有几套，甚至一套也卖不出。我倒是觉得明年广州值得关注。

　　中国楼市有个规律，楼市热量会逐步从一线城市向二线城市传递。2016年有些二线热点城市或者叫1.5线城市，会有不错的表现。个人比较看好武汉、南京和成都。武汉经过几年的地铁建设高潮，明年的楼市该有阶段性的溢价效应了。

　　三四线城市里，像鄂尔多斯、营口，楼市复苏还早着呢。当年海口去泡沫用了10年。但有些有新兴产业聚集的中等城市，正迎来楼市崛起的机会。部分三四线城市高库存的矛盾，早在2013年下半年即已呈现，经过3年的去化，2016年下半年可以择机进入。