乡镇商业用地可行性报告

乡镇购物中心建设项目可行性研究报告
乡镇商业用地可行性报告 第一篇

#####购物中心建设项目

可研究性报告

第一章 总 论

一、项目概况

（一）项目名称：####################购物中心建设项目。

（二）项目建设单位：######万宇房地产开发有限责任公司。

（三）项目建设地点：############县峨岭镇。

（四）项目法人：######################

（五）项目负责人：#################################

（六）建设规模及建设期限

1．建设规模：

本项目总用地面积：10亩，本项目总建筑面积：53526.14平方米，地上建筑面积：53526.14平方米, 地下建筑面积：0平方米,公建面积（平方米）：5352.614。

2．建设期：2013-2014年。

（七）投资总额及资金来源

总投资5000万元，资金来源为自筹资金。

二、建设单位概况

############万宇房地产开发有限责任公司于2012年3月注册成立，注册资金2000万元，公司设立了投资部、市场发展部、规划设计部、工程部、成本合约部、行政人事部、财务部、审计部、督查部、采购供应部共九个管理部门，并建立了适合企业发展的各项规章制度。四年以来成功的开发收盘200余万平方米，现土地累计储备叁万贰仟余亩，为下一步开发奠定了良好的

基础。

公司经营范围：房地产开发、销售；房屋租赁。

展望未来，公司前景辽阔，我们将为打造一个和谐社会、一流品牌房地产开发公司形象而努力奋斗！

核心理念：和谐企业创建和谐社会！

企业精神：团结、务实、拼搏、高效、创新！

经营理念：服务城市，建设家园，诚信经营，携手共赢！

三、综合评价

本项目的建设符合############城市建设发展方向，对于推动############“一市三区”城市发展战略的实施，具有重要的促进作用。随着国家西部大开发政策的进一步实施，特别是城镇一体化战略的推进，使############县发展成为一个充满生机和活力的经济发展热点地区，人民生活水平普遍提高，消费需求不断增强，建设一座现代化大型购物中心已是势在必行。

目前，############县建设步伐加快，建设一座大型购物中心可以有力的推动############县城市建设，此外还将改善############商业基础设施布局分散、经营混乱、经营专业化程度低等现状。本项目的实施将使############县得居民得到专业化、人性化、品质优良的服务。

本项目建设实施方案实用性和操作性较强，技术先进可靠，组织管理措施得当，示范带动作用大，服务范围广阔，市场前景看好，具有较强的盈利能力和抗风险能力，可以实现良好的生态、社会、经济效益说明该项目是可行的。

四、项目编制原则

本项目以市场为导向，以本地优势为依托，以开发引导为手段，以科技进步为先导，以增加经济总量为目标，推进城市基础设施建设，加快“一市三区”的建设速度，以推动和促进############购物中心经济和相关产业的快速发展。

本项目按照“规划高标准、建设高起点、产业高科技、产品高质量、高附加值、高度环境保护和因地制宜”的原则进行建设，充分利用资源优势、区位优势、交通优势、开发优势、产业优势、政策优势，实现经济效益、社会效益和生态效益的统一。

本项目要以市场机制运行作为资源配置的手段，以高速产业结构和优化市场体系为目标，科学预测未来经济发展走向，设计原则采用近远期结合，着眼于今后发展使本项目既有一定的弹性，又具有较强的可操作性和可达性，体现长期性和超前性的特点。

############购物中心的规划建设和管理，要坚持以经济建设为中心，要把############购物中心的经济发展作为############县经济发展的新的增长点。坚持内引外联、采用从“筑巢引凤”到“引凤筑巢”等方式招商引资，扩大集聚规模。

把############购物中心建设成为布局合理、设施配套、功能齐全、环境优美、对############县乃至############总体经济有带动和辐射作用的现代化购物中心。

############购物中心建设方案要适合当地自然条件和社会经济条件，合理使用资金，提高投资效益。建筑设计上尽量选

用新技术、新工艺、新材料，既要经济适用，又要与现有城市风格和谐统一，达到使用价值和观赏价值的有机结合，为城市建设增加新的景观。

加强生态环境建设，完善绿化系统，提高绿化标准和覆盖率，使############购物中心的整体生态环境上档次，达到生态环境良性循环的目标。加强环境保护规划，对各类污染要进行定性定量分析，创建环保分区，制定目标体系和建设控制原则，对污染要控制其发展。

坚持“节约用地、合理用地”的原则，尽量利用荒地、劣地、弃置地，提高土地的利用率，做到“开发一片、建设一片、形成一片、收益一片”，不搞盲目开发。

关于XX小区商业用地经营的可行性报告
乡镇商业用地可行性报告 第二篇

近年来，xx新站区经济社会发展迅猛，人民群众安居乐业，我公司aa酒店和bb酒店就坐落在新站区，既是见证者、更是受益者。为此，我公司积极要求参与xx新站区xx小区10000平方沿街三层门面房建设，愿意与政府精诚密切合作，有信心、有把握把它建成全市一流的商业综合体，树立更好的企业品牌，为打造新站经济新引擎、加速度作出应有贡献。 一、我公司具有丰富的经营管理和建设经验，发展项目符合当地居民的生活配套和定位 十多年来，我公司主营服务业，积累了丰富的从业经验，在管理手段、赢利方式、产业营销等方面都比较成功。下辖5个从事第三产业的公司，分别是安徽万玺贸易有限公司、xxaa酒店管理有限公司、xxbb餐饮有限公司、xx雅致礼品有限责任公司、xx四季代驾有限公司，注册资金共xx万元，资产总额共xxx万元，从业人员共xx人，年营业额共xx万元，年上缴利税共xx万元，年实现利润xx万元。安徽万玺贸易有限公司成立于2013年，主营煤炭批发、建材、日用百货、服装、鞋帽、床上用品、办公用品批发；xxaa酒店管理有限公司主营客房、咖啡、简餐、棋牌客房100间，咖啡简餐营业面积1500平方；xxbb餐饮有限公司主营餐饮、会议，面积5000平方。

商业购物广场可行性报告
乡镇商业用地可行性报告 第三篇

***商业项目 计 划 书

项目名称 项目单位 地 址 电 话 传 真 电子邮件 联 系 人

****** 购物广场 ****** 公司（盖章）

二零一三年十二月制

1

目 录

第一章 总论

1.1 项目概况 3 1.2可行性报告编制依据 4 1.3 主要技术经济指标 5 1.4 结论与建议 5

第二章 项目建设的必要性及市场前景分析 2.1 项目建设的必要性 7 2.2 市场前景分析 7第三章 建筑主要技术方案 3.1设计原则 9 3.2 规划设计依据 10 3.3 总体规划及总平面布置图 10 3.4 给排水与消防 3.5 供电 14 3.6供气 第四章 环境保护 第五章 投资估算及资金筹措

5.1 投资估算 15 5.2 资金来源与筹措 17第六章 财务评价

6.1 经济分析的主要依据 18 6.2 经营设计及营业测算 18 6.3 营业成本费用估算 6.4 财务效益分析 21 6.5 经济评价结论 21第七章 可行性研究结论与建议 7.1结论 22 7.2建议 22 2

14【乡镇商业用地可行性报告】

13 14

20

第一章 总 论

1.1 项目概况

1.1.1 项目名称

******购物广场建设项目可行性研究报告

1.1.2 承办单位及承办单位概况 --承办单位：***********集团 --承办单位概况：

*********************************************************************************************************************

.1.3 项目拟建地点

**县深圳大道与310国道交汇处 1.1.4 项目建设工期

按照统一规划，计划30个月内完成，即从土地交付使用3个月后开始立项规划，30个月内完成建设工作。

1.1.5项目概况

项目规划用地面积26000M，其中：大型商业建设用地8000 M，小型商业建设用地8000 M、绿化及道路用地10000 M。项目总投资12000万元，总建筑面积50000 M，停车位近350个。该项目的建成将提供就业岗位近800个，并将完善该地段城市商业整体服务功能，改变周边居住配套环境，提升该地段城市品位，加快促进黄龙开发区的发展进程。

3

2

2

2

2

2

1.2可行性报告编制依据【乡镇商业用地可行性报告】

1.2.1 主要依据：

（1）《****县总体规划》2011---2020

（2）建设部《关于发布<房地产项目经济评价方法>》的通知”｛建标（2013）205号｝

（3）国家发展改革委、建设部发改投资[2006]1625号文发布的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）

（4）《建设项目环境影响报告表》 （5）中华人民共和国《国有土地使用证》

（6）企业法人营业执照、中华人民共和国房地产企业资质证书 （7）相关各专业的国家设计规范 （8）建设单位提供的其它相关资料 1.2.2 研究范围：

本报告主要依据国家有关政策、法规、规范、规程对项目建设的合法性、必要性、市场分析、建设条件、建设规模、建设方案、环境保护、投资估算、经济效益评价等方面进行研究，侧重点在财务评价。 1.3 主要技术经济指标

4

1.4 结论与建议

1.4.1结论

（1）本项目符合国家产业政策，符合国家宏观经济政策。本项目的建设可促进区域经济及城市建设的发展，改善市民居住整体环境，解决人口就业问题。

（2）本项目的建设，符合****县总体规划，较好地贯彻了县政府加快城区改造与基础设施建设的决定。

（2）本项目建设用地处于深圳大道与310国道交汇处，交通便捷，商业服务设施及各项市政设施如水、电、路、通信等基础设施均较完备。

（3）项目总投资为12000万元，其中：工程费用6000万元，土地购置480万元，基础设施1500万元，其它费用3200万元（其中建设期贷款利息1200万元），项目周转用流动资金800万元；建设资金总额10000万元，其中：项目资本金5000万元，申请银

5

某某镇小城镇规划建设可行性研究报告
乡镇商业用地可行性报告 第四篇

目 录

1 总论 .................................................. 1

1.1基本情况 ............................................ 1

1.2项目业主简介 ........................................ 1

1.3编制依据 ............................................ 2

1.4编制范围及内容 ...................................... 2

1.5主要技术经济指标 .................................... 3

1.6主要结论 ............................................ 4

2 范集工业园区社会经济发展现状 ........................... 5

2.1范集工业园区自然地理、国民经济和社会发展概况 ........ 5

2.2范集工业园区主城空间结构发展布局 ... 错误！未定义书签。 3范集工业园区西部新城发展战略 .......... 错误！未定义书签。

3.1西部新城战略地位 ................... 错误！未定义书签。

3.2西部新城定位和未来发展目标 ......... 错误！未定义书签。

4项目提出背景及建设的必要性 ............................. 7

4.1项目提出背景 ........................................ 7

4.2项目建设的必要性 .................................... 8

5 项目规划、范围、建设内容及规模 ....................... 11

5.1项目规划依据 ....................................... 11

5.2规划原则 ........................................... 11

5.3规划范围 ........................................... 12

5.4建设内容 ........................................... 12

5.5建设规模 ........................................... 13

6 建设地址及建设条件 ................................... 14

6.1建设地址及交通条件 ................................. 14

6.2建设条件 ........................................... 14

7 土地取得费用及土地整治 ................................ 15

7.1征地拆迁补偿及用地指标 ............................. 15

7.2土地整治 ........................................... 15

8 道路系统 ............................................. 17

8.1设计依据 ........................................... 17

8.2道路建设原则 ....................................... 17

8.3道路系统 ........................................... 18

9综合管网设计 .......................................... 20

9.1设计内容 ........................................... 20

9.2设计依据 ........................................... 20

9.3设计原则 ........................................... 20

9.4给排水管网 ......................................... 21

9.5供电管网 ........................................... 24

9.6弱电管网 ........................................... 27

9.7燃气管网 ........................................... 29

10 环保、绿化、消防及防灾 .............................. 31

10.1环境保护 .......................................... 31

10.2绿化系统规划 ...................................... 33

10.3消防 .............................................. 34

10.4防灾 .............................................. 34

11 组织机构及人力资源配臵 ............................... 37

11.1项目组织机构 ...................................... 37

11.2人力资源配臵 ...................................... 39

12 项目建设进度及招投标方案 ............................. 39

12.1建设进度 .......................................... 41

12.2招投标方案 ........................................ 42

13 投资估算及资金筹措................................... 44

13.1投资估算 .......................................... 44

13.2资金筹措 .......................................... 46

14 经济效益及社会效益评价 ............................... 47 14.1 经济效益分析 ...................................... 47 14.2 社会效益评价 ...................................... 47

15 结论及建议 .......................................... 51

15.1结论 .............................................. 51

15.2建议 .............................................. 52

1 总 论

1.1基本情况

项目名称：范集工业园区建设项目

建设性质：新建

项目业主：河南绿苑复臵地产有限公司

法人代表：张鑫

建设地址：蒙城县范集村

建设内容及规模：

本项目是蒙城县范集村镇城镇建设的重要组成部分，根据控规要求，需完成该城镇内162.00亩用地范围内的基础设施建设，包括征地拆迁安臵、土石方工程、道路工程及水电气等综合管网工程等。本项目主要包括：商住房：100385M2；商业用房：40615M2；综合农贸摊位：260个。

建设周期：24个月

项目总投资：本项目总投资20208.53万元，其中：工程费用15541.8万元，工程建设其它费用4666.73万元，预备费1087万元。

资金筹措：

由业主自筹20208.53万元 。

1.2项目业主简介

本项目的项目业主为河南绿苑复臵地产有限公司。该公司于2011年12月27日成立，是具有独立法人资格的独资有限责任公司。现有职工47人，注册资本金2011万元。河南绿苑复臵地产有限公司是范集工业园区建设项目投融资主要责任人，主要负责范集工业园区建设项目基础设施建设 。引导、实施农民集中居住区的建设，促进土地资源开发利用，功能完善；促进农业产业化；积极开发生态旅游业产品；完成区委、区政府交办的其他任务。

1.3编制依据

1.《蒙城县国民经济和社会发展第十二个五年计划纲要》；

2.《蒙城县国民经济和社会发展第十二个五年计划纲要》；

3.《蒙城县城市总体规划（2011－2015年）》；

4.业主提供的区域社会、经济、人口、环境、土地、自然条件等基础性资料；

5.本项目适用的国家及地方标准、规范、法规等。

1.4编制范围及内容

本项目可行性研究范围涉及项目建设的必要性、建设条件、建设方案、环境保护、建设进度、建设投融资及经济社会效益评价等。本报告对项目的可行性进行综合分析、论证，得出合理的结论，为项目业主及审批部门提供决策依据，并作为开展下阶段工作的基础。

旅游商业用地综合开发建设项目可行性研究报告
乡镇商业用地可行性报告 第五篇

第一章 总 论

第一节 项目概述

111 项目名称

黄幔玉都旅游商业用地综合开发项目

112 项目承办单位概况

单位名称承德黄幔玉都假日酒店有限公司

注册地址承德市围场县棋盘山镇甘沟门村

成立日期2011年7月

单位类型民营企业

法人代表倪希建

113 资金筹措方式

本项目主要是设施建设将通过自筹资金形式筹集

114 编制单位

达华工程管理集团有限公司

第二章 项目建设的必要性及可行性

第一节 项目建设的必要性

211 国内外旅游发展趋势分析

世界旅游业全球一体化趋势明显显示出市场细分化区域无障碍化等特点国际2007年我国继续保持世界上第四大入境旅游接待国地位全年入境旅游人数达1亿人次旅游外汇收入亿美元世界旅游组织预测到20年我国将成为世界旅游目的地

目前我国旅游发展对黄幔玉都项目形成较大影响的是随着人均

出游率高速增长2004年的全国人均出游率仅为8482006年就高达10612007年更增至12252008年在全球金融危机肆虐的情况下我国居民人均出游率依然增长达到了1297旅游需求的快速扩张新景区不断出现以观光为主的旅游方式正在被观光度假商务文化和专项旅游等多样化旅游方式所取代发展目标与空间组织的有机结合各种类型旅游目的地发展已成为地方政府努力发展的方向与目标

212 落实环京津休闲产业带与转变经济增长方式的需要

全面审视中国旅游发展的大趋势站在环京津的国家战略高度对接京津冀区域相关规划跟踪并服务于京津冀都市圈目标客源市场本项目是新形势下围场县产业优化发展增强核心竞争力提高围场县旅游的综合效益的重要载体之一通过旅游产业的综合带动作用推动围场县产业的全面发展提供社会就业改善民生促进社会和谐

213本项目的建设是围场发展的需要

黄幔玉都项目的建设能推动围场旅游资源的开发利用提升塞罕坝景区的旅游接待服务功能增加当地居民的就业能力提高围场的旅游综合效益建设黄幔玉都项目通过环湖生态景观中心与休闲游憩接待服务功能的空间分离能更有利于生态资源环境的整体保护亦有利于黄幔玉都景区型旅游目的地的构建通过以黄幔玉都接待服务基地的旅游服务功能的完善能提高景区在区域旅游中的资源整合与旅游组织能力形成以塞罕坝为核心吸引物的围场旅游目的地建设

第二节 项目建设的可行性

221周边资源丰富具备建设旅游目的地的基本条件

历史上项目所在的围场曾是著名的清代皇家猎苑有众多富有传奇色彩的历史文物古迹和自然景观围场县现存有康熙点将台乾隆七通碑将军泡子燕赵古长城等历史遗迹60多外拥有100万亩人工林的塞罕坝国家级森林公园20万亩优质草场红松洼国家级草原自然保护区和御道口草原三大景区的东中西三条旅游线已初步形成围场已成为京北黄金旅游线和承德避暑山庄及周围寺庙的重要组成部分先后被国家有关部门命名为全国生态示范区国家四A级景区被省政府命名为生态旅游示范区

222地处京津二小时经济圈交通条件优越

在基础设施建设方面可进入性为

第三章 市场分析及预测

第一节 旅游市场分析

311 中国旅游市场1市场需求呈不断扩大趋势随着国民收入的增加和人民生活水平的提高旅游消费群体正在形成并不断扩大构成了一个庞大的旅游需求和消费市场2规范旅游市场秩序的进程加快随着社会主义市场经济的建立和完善旅游市场体系也在逐步完善全国各地旅游行业和管理部门针对旅游市场中某些不合理不规范的行为正加大力度进行整治切实加强规范化管理市场需求呈现多样化多层次性我国旅游资源和旅游产品不断丰富旅游产品的替代效应极强对旅游者来说就增加了许多的可选择性市场需求随着旅游者要求的变化而变化并呈现出多样化和多层次性旅游市场竞争呈现多角化目前的竞争又表现为多方位和多角化竞争不仅有来自行业内部的竞争

还有各行各业办旅游所带来的竞争有来自潜在竞争者的竞争替代产品的竞争等多个方面旅游市场格局出现新的变化从国际旅游业来看20世纪90年代以来亚洲市场发展强劲散客迅速增长旅游产品的弹性和替代性增强旅游者的选择性加大旅行的随意性增强国内旅游进入了一个新的发展时期供求两旺形势看好势头迅猛

旅游市场

省旅游业继续呈现快速发展势头旅游市场

围场旅游业的总体趋势是在健康快速稳定的发展但是仍存在一些制约其发展的不利因素也是导致围场旅游业不能全面协调发展的原因主要体现在以下三点

321旅游配套设施不健全服务功能不完善

从整体上来看围场的基础设施和服务设施建设水平现状不健全综合服务功能欠缺政府对基础设施的投资比例过低且服务设施设施水平和质量也处于较低水平特别是旅游区点开发与建设旅行代理旅游交通旅游信息旅游商品等旅游产业支持链条不完整例如一些道路设施的不完善例如有的地段缺乏路标导致了旅游者因看不到路标而找不到目的地的情况时有发生而道路的狭窄崎岖使驾车到围场各乡的旅游者在凹凸不平的道路上行走艰难农家乐的客房卫生条件差尤其是厨房和厕所的卫生条件与预期标准相差甚远

322 旅游产品过于单一缺乏特色和深度

目前围场的旅游产品主要以观光和农家乐体验产品为主大多数的农家乐提供的服务几乎相同即吃农家饭住农家院干农家活享农家

乐产品模式雷同缺乏特色对于自身所在地区的旅游资源没有深度挖掘例如棋盘山镇哈里哈乡等有着丰富的非物质文化却没有有效转化为多样的旅游产品

323季节性强适游期短

受到北方地区以及当地气候条件的影响目前项目区内的适游期仅夏季和秋季5个月左右的时间黄金旅游季节短其余长时期基本无法进行大规模的旅游活动季节性强适游期短这种客流特征作用于目的地市场限制了景区全年接待游客量的绝对值设施利用率和经济效益较低

第三节 需求分析

331京津市场需求分析省内市场需求分析

省外市场需求分析

邻近省份的观光休闲度假旅游需求将持续升温在全省旅游市场份额中的比重将不断上升

邻近省份自驾车出游需求将进一步增长自驾车营地和服务中心的建设将顺应未来需求增长的趋势

环渤海地区经济社会发展和居民生活水平的提高区域内各地旅游消费也逐步普遍化大众化

浙江江苏四川等东南沿海市场对于围场的差异化需求将占主导对度假旅游文化旅游市场的需求成为差异化营销的核心要素

334境外市场需求分析

黄幔玉都项目拥有良好的资源本底条件和发展环境随着环京津

2015镇年终工业经济工作总结
乡镇商业用地可行性报告 第六篇

镇年终工业经济工作总结

按照区工业发展责任组裕工[xxxx]5号文件要求，我镇狠抓工业集中区建设，着力打造工业经济发展平台，狠抓招商引资，保持工业经济持续高速增长。狠抓项目建设和工业经济运行调度，促进工业经济提速上台阶，狠抓服务管理，推动工业经济规范运营。各项主要经济指标大幅提升，超额完成。现将我镇工业经济发展情况总结如下：

一、工业经济主要指标完成情况

规模工业总产值略有提升。完成规模工业总产值6.7亿元，与年初区下达预期目标相比，超额完成5%，与去年同期（6.47元）相比，增加3%，顺利完成了规模工业总产值的目标。

规模工业增加值持续增加。实现规模工业增加值39552万元，与年初预期目标（26500万元）相比，增加49.2%。

规模工业利税快速增长。完成规模工业利税814万元，与去年同期（350万元）相比，同比增长132.6%，远远超过市区下达的20%的增幅目标。

规模企业稳步发展。年产值500万元以上规模企业总数达12家（其中2000万元以上规模企业达9家），与去年同期相比，增加3家规模企业（其中2000万元以上规模企业增加也是1家），其中亿元以上产值达4家，同比增加1家。

规模工业产销率稳中有升。规模工业产销率98.07%，同比增长0.66个百分点，高出全区上半年产销率均值0.69个百分点，比市下达的产销率高出0.07个百分点。

固定资产投资增长迅速。全年完成工业固定资产投资5.4亿元，同比增长58%，招商引资成就喜人。全年完成招商引资项目9个，协议投资金额6亿元，已累计完成投资额2.3亿元，招商引资完成区下达任务（2.2亿元）的103%，其中工业项目占招商引资总投资额的100%。

二、工业经济工作的主要亮点

从201*年以来，我区为实现“总量靠前，人均居中”的工业发展战略，创办乡镇工业集中区。三年来，我镇以推动工业集中区建设促进工业经济快速发展，工业经济工作亮点纷呈。

（一）实现年度工业总产值翻番，为全区实现跨越崛起作出新贡献。我镇工业总产值从创建工业集中区前的不足2000万元，发展到xxxx年的2.75亿元，xxxx年的6.4亿元，直至今年的近7个亿元。三年跨了三大步，其增幅每年都大大超过了全区平均增幅，为区委区政府实现跨越崛起做出了巨大贡献。

（二）培植培育规模工业企业，为壮大全区规模企业群体增添了新活力。xxxx年，规模以上企业9家，超2000万元的9家，超亿元企业4家。在全区规模企业总数中占了很大比重，在建设工业集中区的乡镇中位次靠前，是全区规模企业群体的重要组成部分。

（三）现有企业产销两旺，利税稳定提高，为市区两级财政增收培植新源泉。工业企业为财政增收从几百万元增加到几千万元，尤其是三家羽绒企业的稳定经营和产销两旺为区镇两级财政做出了巨大的贡献。

（四）提升服务水平，为推进政府服务工业经济能力进行了新探索。

1、成立专门班子，加强政府对工业经济工作的管理和服务。镇成立工业经济和招商引资工作组，由2名党政班子领导和7名工作人员组成。及时调整工业集中区指挥部和工业集中区管委会，明确职责分工、办事章程和工作人员“十不准”等制度。

2、转变政府职能，探索和学习政府抓经济工作的能力。当今时代，衡量一级政府职能发挥，已从过去的农业税收、农业生产、计划生育和社会稳定，逐步过渡到除此以外的重点抓工业经济为主的引领和驾驭经济工作的能力上来，服务经济工作的能力已成为新时期的必然要求。今年以来，我们完成了工业集中区百余亩征地和拆迁安置任务。完成了工业集中区安置房建设。完成了集中区内的交通、绿化、给排水系统的建设和电力线路架设任务。

3、切实探索工业企业管理规范化建设，创新工作方法，建立企业台账，建立工业经济及招商引资资料库。每个企业建立一个档案库，内容包括从项目批准阶段、建设阶段、运行阶段的内容，有项目建设书和可行性报告、投资意向性协议书、发改委批准文件、规划勘察定界图、规划设计图、项目效果图、工商企业执照、企业法人执照、法人代码证书、消防、环评批复和验收文件、企业报表、简介、主要内设机构、管理层、主要部门人事框架、通讯方式、用工合同等。

三、工业经济工作的主要做法

（一）突出招商引资为引领，开头发展工业经济的源头活水

招商引资的源头活水是工业经济持续发展的不竭动力，年初，镇组织了两次大型活动，一次是xxxx籍在外创业成功人士新春团拜会，一次是规模以上企业负责人新春联谊会，充分发挥我镇的人脉资源和商脉资源扩大招商渠道。主要领导主动与市区发改委、环保局、招商局、经信委等部门联系，积极寻找和考察项目信息，先后十二次到北京、上海、江浙等地考察招商，全年共开展招商引资洽谈三十余次，从中选定考察项目二十余个，签订招商引资意向性协议十二份，最终落实招商项目9个。

（二）凭借工业集中区依托，着力打造工业经济发展平台

高起点规划我镇工业集中区，按总体规划，以集镇为中心，总面积1.5平方公里的工业集中区，内设四纵四横主干道，一次性规划，分步实施，集约节约使用土地，目前已建成主干道二条，在建主干道一条。按照成熟一块、配套一块、完善一块的思路，今年投入3900万元，实施了集中区安置房建设和道路建设。建成工业集中区主干道1100米，园区支干道450米，新建、改建高压输电线路880米，新建自来水管道660米，美化绿化道路3100米，平整土地550亩。

三年来，镇财政共投资6000余万元，修建道路3500米，新建、改建输电线路9480米，新建自来水管道6500米，绿化面积290亩，安置房11幢。

截至目前，入驻工业项目强盛集团、阳光建材、振宇轻纺、科耐德电气、4家企业，工业集中区内还有已建和在建的为工业项目有安瑞建材有限公司整体搬迁、登立达铸造，都将于明年正式投产。

（三）强化建设生产调度，努力实现速度和效益双丰收

在抓工业经济工作中，我镇不仅立足于服务，还立足于强化项目施工建设和企业生产经营双调度。在建设进度调度方面，既有会议定期调度，也有个别现场调度，既有对建设业主调度、也有对施工单位调度，既有对配套工程、道路、水电工程的调度、也有物权在上的通讯，广播电视等部门的会商。事实上，这些调度既是给项目建设单位施压，也是自我加压，都是为了让落地项目尽快投产达产，产生效益。

这些举措充分的挖掘了企业的产能，实现了增产能、增效益，帮助企业做大做强。

四、存在的不足

1、经济总量不大，投资结构不够优化。深加工项目少，在引进尖、高、外项目上没有新的突破。

2、企业受银行投入影响大，融资困难，使得企业货款难，融资渠道少。

3、引进项目存在质量不高，实力不强，规模不大的问题。

五、今后工作思路

1、加大集镇建设力度，壮大工业经济规模，打造产业集群，培大育强龙头企业。充分发挥扶优扶强政策和成长型企业培育政策的激励作用，有步骤、有计划地扶持一批重点工业企业进一步做大做强、培育一批成长型中小企业快速成长，推动一批产业走特色化、高端化的发展之路。

2、着力构建服务平台，全面提升服务质量。(

3、重抓招商引资，注重外向开发。大力推介我镇工业基础优势和政策优势，吸引大企业和民间资本投资，加速产业集聚和发展壮大，注重外向开发，力争外向型经济新突破。

4、发动全民创业，大力发展民营经济。鼓励双强村干部、农村致富带头人、在外创业成功人士等创业能人投资创办工业企业。

5、引导企业创新创牌，提升企业竞争能力。积极引导企业加强与科研院所、高等院校的合作，加快产品的开发。引导企业加大科技创新投入，不断提升企业自主创新能力，加强职业技术培训，为企业培育和提供高素质员工。

2015农业生态旅游项目可行性分析报告
乡镇商业用地可行性报告 第七篇

新化桃林农业生态旅游项目可行性分析报告

前 言

桃林旅游开发项目将成为一个集景点观光、休闲娱乐、生态度假为一体的综合性旅游度假景区，可满足“行、住、游、食、购、娱”等六大旅游环节的需求。力争打造成为湖南省新化县旅游龙头，新化县第一休闲度假胜地，文化宗教生态名区。

景区规划中设有“生态山水”、“爱国教育”、“宗教信仰”、“历史文化”、“度假休闲”“生态农业”六大功能，结合现有资源状况开发10项旅游、度假板块。该景点建成后将具有五大竞争优势：湘中第一的生态山水、湘中第一的文化渊源、湘中第一的宗教名胜、一站式的生态度假区，一条龙旅游产业链。

新化桃林生态旅游风景区开发项目不仅仅肩负起探索旅游产业化经营的重任，建成一个省级的风景名胜区，还符合可持续发展战略的要求，并具有维护生态系统良性循环、促进当地经济产业调整、保障经济可持续发展、转移当地剩余劳动力和满足城市居民游憩需求的功效。带动农村经济发展同时启动了十二五计划里的小康经济。在建设农村生态旅游、加快新化旅游开发的今天，桃林旅游开发拉开了湖南新化生态宗教旅游的帷幕。新化桃林生态旅游风景区将会与新化紫鹊界梯田、大熊山国家旅游公园相结合，打造湖南新化旅游新形象。桃林宗教生态旅游景区开发项目的实施，可以起到建设一个项目，带动一方经济，发展整个社会的巨大积极作用。

一、项目开发背景

1.旅游产业化已成为全球趋势，旅游业是当今世界上最富活力的新兴产业，也是产业规模和产业效益最高的经济产业之一，是当今世界方兴未艾的“朝阳产业”。

我国自改革开放以来，随着国民经济结构的合理调整，经济的持续、稳定增长，人民群众物质文化生活水平的显著提高，闲暇时间的增加和带薪假日及双休制的实施，旅游活动逐渐成为人们基本生活需要，旅游消费与需求也呈现出日益大众化、生活化和个性化的特点。现代旅游发展方式也由单一的观光游览向集观光游览，休闲度假及以文化为载体的各种专题旅游于一体的多种方式转化，人们通过旅游活动不仅饱览优美的自然风光，更要品味和领悟博大精深的中国文化和独具特色的地方文化，达到修身养性、健康娱乐、丰富生活、提高素质的综合效果。旅游业正不断地向人们展示其极其美妙的发展前景。

从新化桃林优美的自然风光、灿烂悠久的人文宗教文化、源远的历史文明等方方面面的调查，新化桃林特别适合农业观光、宗教文化、休闲度假、生态旅游业的发展。

因此，新化桃林景区将旅游业作为振兴地方经济的突破口，顺应了湖南的发展及我国旅游业发展的大趋势，成为了湖南新化建设国家旅游强县的另一道风景线。

2.发展农业生态旅游是实现旅游可持续发展的战略选择。生态旅游就是在旅游业和可持续发展的大背景下产生的一种新的旅游发展模式，其主要以欣赏和研究生态区的自然景观、自然环境、野生动植物及文化特征为目的，旨在突出旅游区的生态环境。生态旅游区具有以下三大特性：维持生态环境的平衡性；提高经济、社会和文化之间的协调性；保持经济效益的可持续获得性。

湖南新化地区大力发展生态旅游项目，正是这种旅游发展趋势最现实的反映和必然的战略选择，可以说是切准了以旅游业可持续发展为核心的脉博，选准了旅游开发的项目导向。

3.桃林旅游开发建设具备一定的发展基础。

桃林，位于雪峰山脉东南麓，娄底市西部，资水中游，新化县城正南端，是新化县城的南花园。因古代多桃树而得名。桃林广义上由科头乡的岩下村，桃林村，和平村，农林村，梨岰村等五个村构成。距城13公里，经351公路沿汝溪河往上直达桃林。她南邻维山，北毗洋溪，西连苍溪，可通隆回邵阳。

桃林，人文荟萃，历史悠久。我们无需考证上古时代夸父追日，化身桃林的故事是否真实存在。但我们可以从大量史料中追溯桃林的历史。桃林（梅山地区）上古之时属蚩尤，盘瓠时代，二帝三王是为荆州，《封神演义》中梅山七圣的栖身之地。秦属长沙郡，汉为长沙王国。长沙王吴芮曾经寓居梅山桃林，史家有云：“吴芮将梅山家桃林寓焉".此为桃林最早见于史籍。可见梅山桃林在秦汉时期便为兴盛之地，王化之地。后三国时王代衰落，自晋至唐宋，梅山桃林成为不事税赋的世外桃源。

其后，宋熙宁年间，章惇开复梅山，章惇诗云：“开梅山，梅山万仞摩星躔，扪萝鸟道十步九曲折，时有僵木横岩巅。负岩直下视南岳，回首局曲犹平川。”诗中提到的“南岳”据查史料考证，其所指不是衡山南岳，因为衡山南岳不在梅山地界之内。而它指的应该是“梅山桃林南岳”。诗中的“负岩直下”即是“从现在的岩下村狮子岩古道上笔直下来”之义，“岩下村”的地名便是从此诗中得来。因此，今天桃林南岳殿之由来，亦可追溯至宋朝，为章惇开复梅山，绥抚蛮獠，得颖诠，绍铣等高僧宣扬佛道时创建。有史家说：新化先有寺，后有县。这是确实可信的。而桃林正是梅山文化的发祥地。

桃林，山清水秀，风景优美。汝溪河像一条飘飘彩带自西向东流经桃林五个村。河水清澈，游鱼历历，沿河两岸，青山苍翠，草木葱茏，鸟语花香，稻浪千重，高楼林立。置身于美丽的桃林，感受到的是山的葱郁挺拔，水的清亮灵秀，神佛的庄严与护佑，人的热情与淳朴。

桃林有因之闻名遐迩的南岳殿，有古人吟诗赞美的古八景。清朝嘉庆15年，大学士萧松林吟诗十首，以咏桃林八景。其八景依次是；芙蓉峰寨、石潭仙洞、

温塘环次，狮子盘踞，滴水岩高，涟溪远注，龟山钟秀，蛤蟆古石。目前最令人喜爱的有：十里桃林，芙蓉日出，高铁长龙，烈马回头，千里来龙，九椅山奇观，将军守门，神龙谷瀑布，深不见底的隐龙潭，汉代梯田，春山杜鹃，竹海春笋，深谷幽兰，秋山红叶，芙蓉月色，观音坐莲。等等。其风景秀丽，美不胜收。

在历史人文方面，最大的亮点有：萧季陶先生的墓志挽碑，孙科，于右任，冯玉祥，陈果夫，陈立夫，林森，张治中，程潜等十五位民国党政要员的亲笔题辞；有汉代长沙王吴芮开辟的数顷梯田；有抗日战争新化桃林阻击战抗日战场、抗日烈士墓；还有桃林十麻子故居，十麻子墓。

宗教方面有：始建于宋朝的桃林南岳殿、余公殿。以及新建的法华寺、观音寺、余公新殿、财神殿等。

美丽的桃林，她是湘中大地一颗璀璨的明珠。目前，正处在全面规划，建设当中。计划以千年古刹南岳殿为依托，新建佛祖殿，关公殿，孔子庙，财神殿，着力打造宗教名山。修建毛泽东祠，吴芮寓居，十麻子纪念亭，复修萧季陶先生陵园，修建抗日战争桃林阻击战烈士纪念碑，推出桃林人文文化旅游景点。在神龙谷和观音崖下修建梯次水坝，兴修水库，架通神龙谷上空中索道，以索道向北连通洋溪南山寨和高铁火车站，以黎坳村公路向西连通洋溪以及新邵隆回。顺路依山傍水，建宾馆，度假村，避暑山庄，增设各式亭阁。在351公路与南岳殿 上山公路交汇处新建占地面积为3万平方米的仿古街。建三千亩竹林公园，建一百亩四季果园，殿前建二百亩桃花园，沿殿前殿后十公里公路及溪边遍植桃树，倾力打造芙蓉寨数百亩汉代梯田，形成颇具规模特色的桃花源。随着桃林旅游事业的不断发展，假以时日，必将以崭新的姿态展现在人们面前，成为一个集宗教，人文文

化，自然风光，生态园林，生态农业，休闲度假为一体的旅游胜地。

二、桃林农业生态旅游项目定位1.桃林旅游规划的主体定位

新化桃林旅游的主题定位是“融入自然与人文宗教，共享欢乐与健康平安”，给游人营造“天人合一”回归大自然、融于大自然与历史人文的美好气氛。

2.总体理念

人与自然、人与动植物、人与历史人文、人与人（家人、友人、同事等）和谐相处，给游人提供丰富的物质享受和精神陶冶，给游客最大的愉悦。在此理念的引导下，开发公司将实现景观、森林、山泉水库、宗教、生态、文化6大资源要素的完美整合，竭力创造湘中休闲、养生旅游的典型，塑造新化休闲度假的第一品牌。

3.开发与管理理念：1.始终坚持保护是开发的前提；2.生态旅游是开发的主旋律，桃林景区将先后开发出生态竹林公园、生态农场梯田、生态别墅、生态度假山庄等生态旅游项目。3.欢乐与健康平安是开发的主题。现代人旅游活动的终极目标就是要在摆脱日常生活束缚的同时享受旅游带来的舒适和愉悦，追求欢乐与身心健康贯穿着旅游活动的全过程。因此，桃林旅游区把“融入自然与人文，共享欢乐与健康平安”作为景区开发的主题，；4.可持续发展的观念。桃林旅游景区的开发要把可持续发展的观念落实到景区开发经营的全部过程中。经营者认识到良好的生态和人文遗址的保护是景区赖以存在的基础，是旅游产业发展壮大的基石。

三、项目规划

1.项目规划概述

项目规划格局：三纵一横，两翼齐飞。南北呼应，东西贯通。

三纵：中、南、北三线山脉；一横：架通南北二山之空中索道，接通与洋溪镇南山寨、沪昆高铁客车站。东西贯通：通过公路连同新邵、隆回、溆浦。

2.项目规划策略：

滚动开发，均衡布局，维护生态，兼顾效益。

3.项目规划内容：

规划“生态山水”“历史人文”“爱国教育”“宗教信仰”“度假休闲”、“生态农业”六大功能，结合现有资源状况开发（10）项旅游、度假板块。我们将风景区划分为桃花园与爱国主义教育景区、仿古街风景区、宗教信仰风景区、历史人文民俗风景区、度假山庄风景区、竹林公园风景区、桃花源与汉代梯田风景区、水库山泉风景区、生态农业风景区、石潭仙洞景区等10大风景名胜景区。

（1）桃花园与爱国教育景区：此区位于桃林小衡山的正面，是整个旅游区的名片，紧连仿古街风景区。规划接351公路新修40米宽（含绿化带）的公路到山脚，择地修建一个占地面积为6000平方米的“十麻子”广场，有停车区、健身区、儿童娱乐区，建好旅游区大门和票务中心，同时向东南延伸修好1000米围墙。围墙内种植200亩桃树、樱花、杏花。

新化桃林是抗日战场。国民党73军77师曾在此浴血奋战，消灭了几百个日本鬼子，同时国军许多官兵阵亡。现于桃林幸存抗日阵亡官兵公墓（77师师长唐生海题词）、抗日烈士叶振东夫妇墓（77师230团团长柏柱臣题词）。规划重修烈士陵园，修建10米高的抗日战争新化桃林阻击战英烈纪念碑。让人们追思抗日历史，缅怀民族忠烈，达到爱国主义教育的目的。每到春天桃树、樱花、杏花，竞相开放，适于清明时节人们来此踏青，祭拜民族忠烈。同时举办“桃花节”。

桃林肖季陶墓，有民国党政要员孙科、林森、陈果夫、于右任、张治中、程潜等15人的题词，具有很高的历史研究、书法雕刻艺术、和参观欣赏价值。惜于文革中被毁。规划于此区中修建萧季陶墓碑纪念馆，将墓碑及墓柱及相关资料于此馆展示……桃林十麻子是湘中地区极富传奇色彩的人物。他的聪明睿智和诙谐幽默的故事家喻户晓。此区有十麻子古墓，规划重修扩建，并于其旁修建“十麻子”亭，收集他最具代表性、最具趣味性的经典故事用书画或雕刻的形式在纪念亭中展示，让“十麻子”的传奇人生和精彩故事广为传播。

（2）。仿古街风景区：在y351公路与梨岰村上山公路（扩建）交汇处，兴建占地面积为3万平方米的的仿古街。仿古街建筑注重民族传统风格，经营宗教用品、旅游纪念品、特色小吃、地方土特产品。

紧邻一号水库建造一栋四星级宾馆，采取政府会议、商务接待、旅游住宿的经营目标。

打造一条供旅客“农家乐里的自给自足”“食南北美食、骑车赶集，购心仪“土特产”的民俗集贸市场旅游街。

此景区为最精华版，接连桃花园与爱国教育景区。集餐饮、住宿、购物、娱乐为一体，是现代农村小城镇建设的样板，在此建好旅游区东大门。

（3）宗教信仰风景区：此景区紧连桃花园与爱国教育景区。规划范围：该区规划面积为3公顷，共有8个景点，为全园精华之一。规划（1）全面维修和改造现有小衡山南岳殿。（2）在小衡山半山腰新建南岳殿（3）完善观音寺、法华寺、余公殿的设施 。（4）原址再造药王庙。（5）新建佛祖殿。（6）在新化桃林最高峰滴水崖上修建道教圣殿：三清观。

（4）历史人文景区：此景区紧连宗教信仰风景区。规划：（1）新建毛主席纪念祠。（2）新建孔子庙。（3）新建关公庙。（4）新建汉代长沙王吴芮庙，复修吴芮墓。（5）新建新化名人馆。

（5）度假山庄风景区：位置处于三纵的南线。沿科头乡农林村涟溪往上，进入隐龙谷。其山谷 幽美，纵深数公里，山奇水丽 。其中贺家冲依山傍水，有田土数十亩，可建传统风格的休闲度假山庄。篱笆数家农户，农户陈列着一些农具，并饲养牛羊等，牧童骑在牛背上放牧，命名为“耕作园”。当再现陶氏笔下“采菊东篱下，悠然见南山”的田园风光。遍地植桃树、梨树、杨梅及葡萄等，命名为“百果园”。景区中设有农耕体验区，采摘体验区（体验式销售农产品）。城市居民偶尔来此小住，可以体念和享受男耕女织的田园生活。开发情侣谷，沿涟溪建情侣小屋，为山庄的自然避暑别墅，让情侣们享受大自然的静谧与安宁。核心建筑设计力求做到环境与自然的融合，在山林与溪水旁，游船、攀岩、野外宿营、滑索、戏泉、捕蟹、捉鱼，让人在感悟独特文化的同时，呼吸清新的山野气息，嗅着醉人的花香，营造一种把瞬间的美凝聚在心底的意境。

（6）桃花源与汉代梯田景区：芙蓉寨的南寨扇椅山、北寨傩珈牌，素有“世外桃源”之称。规划广种桃树：观赏性无果桃花及蜜桃。其中有汉朝长沙王吴芮开辟的数百亩梯田。梯田之中栽种特色五彩水稻，梯土及农家屋前屋后广种桃树，其中有数个农家乐餐馆。形成颇具特色的桃花源。

（7）水库山泉风景区：在贺家冲休闲山庄旁的涟溪以及滴水崖与芙蓉峰之中的峡谷中各修建一座蓄水8万立方米的小型水库。此二处山谷狭长，筑堤截断溪流，峡谷便成为水库。水库中设有游艇、木船，水库边架几座吊脚竹楼、钓鱼台，水库下建游泳池，峡谷中山泉淙淙。溪水清澈甘甜，游鱼历历，怪石嶙峋，瀑布飞珠溅玉。沿溪修建石板小路或竹木栈道，游山玩水，让人多么惬意而流连忘返。

（8） 竹林公园景区：利用现有3000亩竹林，包括三纵一横的中、南、北和西部。其中沟壑纵横，竹林浩瀚如海，素有“天然氧吧”之称。区内以公路、人行水泥路、石板路、竹木栈道连通，架通贺家冲与芙蓉峰、芙蓉峰与滴水崖中间的空中索道，连通南北两线，向北接通洋溪。在景区最高峰滴水崖上建一个观景台，可以俯瞰新化、冷江等附近几个县市。(

（9）生态农业景区：其面积包括桃林旅游项目的5个村，其荒山旱土，稻田，梯田。种植特色旅游农业作物。稻田、梯田以种植特色水稻为主：五彩水稻是目前我国极具旅游观赏性和有机环保食用性的水稻品种。因其稻禾、稻谷、稻米有红、绿、黑、白、黄、紫等五、六种色彩而极具旅游观赏性；因其所含极其丰富的营养元素而极具养生价值。荒山旱土以种植优质水果（蜜桃、南丰蜜桔）、有机蔬菜等为主。

（10）石潭仙洞景区：此区融入生态农业景区中：石潭仙洞又名麒麟洞，位于桃林南岳殿正南2公里处，据曾觉先生《石屋记》：“其面维峰，南毗茶园岭，北邻麒麟洞。”此洞正在石屋之北，桃林之南。又据“新化县志”记载：“麒麟洞，长五公里，分四层，有大厅45个，长短廊104个，最大厅面积达900平方米，高24 米。洞内有一条阴河水深莫测，流水常年不断。遍布洞中的钟乳石，千姿百态，栩栩如生，让人眼花缭乱，称奇叫绝。”此洞正在清淤扩道，处于开发之中。规划建好广场，美化环境，完善服务设施。

4.旅游产品：重点发展以下几大系列旅游商品：1）乌骨鸡、蛋 2）山珍野味 3）水果 4）竹制手工艺品及旅游纪念品 5）桃林园糯米酒 6）桃林彩米 7）山泉水库环保鱼 8）圣帝山泉矿泉水

四、项目建设和运营规划1.项目开发进度

本风景区项目是一个庞大的系统旅游开发工程，要出精品，就应该精雕细琢，细化开发工程的各项工作。本风景区在规划上采取“堡垒推进，步步为营”的策略，共分三个阶段：

第一阶段（2015——2016）：首先启动部分风景区的生态环境修复与景区道路、进入景区。推进投入后续项目建设，形成良好的滚动发展循环。利用启动资金对桃林景区进行开发建设，首先完成景区公共空间、主题类公园、生态绿地、森林进行整理，构筑相关商业经营性项目环境及基础设施。道路的建设。完成宗教信仰景区、桃花园与爱国教育景区的建设。

第二阶段（2017——2019）：通过持续的资金投入对生态环境进行改造，增设休闲、娱乐设施，加大桃林景区的品牌打造，形成景区经济效益、社会效益、生态效益的大幅提升。度假小镇的建设以高品质开发将吸引慕名生态环境而来的承租户进驻风景区。

第三阶段（2019-2024）：本阶段进一步完善休闲娱乐区、生态度假区内的功能，形成良好的生态文化特色，启动度假地产区、酒店区及时尚运动区基础设施和公建配套建设，形成高品质的景区度假景观带、商务服务区、以休闲运动为主题的绿色、生态新景区。

五、企业投资收益

1企业项目投资

本项目投资额总计8000万元，投资资金企业自筹。

2.资金投入和滚动开发

企业项目投资在坚持“滚动开发，均衡布局，维护生态，兼顾效益。”的原则下，计划做到“当年开发，当年见效，当年收益”。

3.长短期盈亏

项目前10年总投资约为8000万元，后续经营过程中根据实际情况追加部分投资：

附表：项目投资表

项目投资

建设内容

投资额

备注

1、景区基础修建

400万

景区、景点旅游路线的建设，停车场、商业配套等

2、景区景点新修、修复

300万

宗教信仰

3、景区景点新建

1200万

生态山水、索道、陵园、历史人文、生态农业、石潭仙洞、新化名人馆

4、景区生态保护

100万

蓄禁山林、森林病虫害防治，水土保持、山地开发等

5、度假村、仿古街、四星级宾馆建设

5500万

仿古街、生态度假区、生态商务区、、景区管理服务中心

后期投资

500万

景点维护、景点新建，基础配套建设，旅游产品开发与推广

合计

8000万元

2、项目前10年亏损，前15年基本持平，后续经营中如操作得当则持续赢利

项目收益

收入项目

收益额

备注

1、景点门票

21000

10大景区，采用联票与景点票相结合的形式出售。

2、景区配套经营

15000

特色餐饮、游览和参与性娱乐项目共有20多项

3、度假村运营

18000

酒店客房、休闲设施场馆费、度假公寓

4、度假村别墅销售

21300

度假别墅采用全国发售形式

5、旅游产品开发

12750

山珍、野味、生态农产品、书画等艺术品

合计

88050

3、景区开发的操作具有巨大风险，除要求企业良好的操作水平外，更需要政府的大力支持。

六。项目的社会效益

1国有资源投入及其收益

新化桃林风景区属于国有资源，在桃林风景区项目中需要国家政府及地方政府大力的扶持与协助。

附表：需要政府支持的几个方面：

需要的政策支持

类别

内容

备注

基础配套到位

风景区道路网的修建拓宽、维护，电网、通讯网等基础配套到位，二座水库的立项修建、饮水工程立项修建

无偿提供以上基础设施项目用地及国家项目资金

景区经营权

政府出让风景区50年的经营权

土地出让

旅游景区配套设施建设用地

协调关系、组织配合

税费减免

在景区的开发的五年时间内给予税费减免，以求景区顺利完工

新景点开发建设期为5年

税收减免

在景区正常经营的三年内给予税收减免的政策支持，以求“放水养鱼” 使景区顺利度过“起步期”

景区正常经营的三年内需从经营权转移后第5年算起

资源倾斜

在景区运营的“发展期”（15年内），给予政策倾斜，以求资源汇集，形成合力。树立景区品牌在湘中地区风景区的知名度、美誉度。

经营权转移后的15年内

行政支持

政府对景区社会治安、群众关系协调。政府在地区法定文化节日与活动上以政策引导，如“大梅山文化艺术节”“桃林庙会’“桃花节”等

水利（新修水库）、农业（梯田五彩水稻种植）、林业（生态林保护）等的国家项目资金扶助

2. 社会、经济效益评估

新化桃林景区项目的开发与运营带动地区工业、农业、建筑业、交通运输业以及第三产业各行业的发展。据测算，当旅游业增长10%时，可以拉动农业增长8%、工业增长9.8%、建筑业增长0.2%、第三产业增长4.3%。本项目的开发可以加快社区经济结构调整和优化的步伐，尽快使社区的经济社会发展步入良性循环，为国民经济的发展创造无限的空间。该项目以国家和地方民营投资相结合的模式，有着良好的社会效益、生态效益、经济效益。

项目的效益分析

类别

社会效益

经济效益

税收

增强城市的基础建设，增加对教育、农业等方面的资金投入。

增加地方的财政收入，为地方经济做出贡献

就业

提供大量的就业机会，安定社会，

实现区域人民增收，加快小康步伐

精神文明建设

提高地区精神文明与物质文明的同步建设，提升城市公众形象

为招商引资提供了一个良好的社会环境，促成城市对外经济文化交流的机会

带动农村发展

整合系列资源打造农村新名片

通过对新化桃林配套设施的建设，完善了旅游产业价值链。旅游促进生态见经济效益，地区商品销路畅通。

产业调整

产业调整是建设和谐社会的必要措施，尽快促进产业调整的步伐，以旅游业带动相关产业持续健康的发展。

优化产业结构，直接推动旅游业在国民经济的比重从3%上升至10%，间接影响地区经济增长30%——35%

七、项目资源申请

1.景区资源申请

景区经营管理权：70年。

2.土地资源申请

土地申请：旅游景区配套设施建设用地100亩，建设多功能、特色休闲度假小区。

3.相关政策的申请

基础配套到位：风景区道路网的拓宽、维护，电网、通讯网等基础配套到位；

税费减免：在景区的开发的五年时间内给予税费减免以求景区顺利完工；

税收减免：在景区正常经营的三年内给予税收减免的政策支持，以求“放水养鱼” 使景区顺利度过“起步期”；

资源倾斜：在景区运营的“发展期”（15年内），给予政策倾斜，以求资源汇集，形成合力。树立景区品牌在湘中风景区的知名度、美誉度；

八、结论

1.从新化桃林旅游开发项目建设的必要性来看，桃林景区开发项目是可持续发展战略的要求，并具有促进当地经济发展、资源可持续利用、维护生态系统良性循环、调整区域旅游产品结构和满足城市居民游憩需要的功效。该项目的开发建设意义重大，极具必要性。

2.从项目建设的可能性来看，新化桃林旅游景区开发项目的实施有着一系列良好的条件：资源优势突出；区位条件优越；客源市场潜力巨大；气候适宜性好；生态环境优越；组织上领导高度重视；项目建设有一定的先期基础。这些条件的具备，为桃林旅游开发项目的顺利进行提供了有力的支撑保证。

3.从项目建设后的预期效果来看，新化桃林旅游开发项目可以达到保护生态环境和通过旅游开发促进当地社会经济发展的要求，经济效益、生态效益和社会经济益极其巨大。

4.从项目本身来看，该项目指导思想明确，设计科学，财务分析合理，技术可行，符合项目设计的规范和要求。

5.从新化县打造全国旅游强县的机会分析，新化桃林旅游开发项目的实施，有助于提升整个新化旅游在国内外的知名度，同时也可以提升新化旅游的整体竞争力，我司正是借助于这一宏观环境，成立新化桃林农业生态旅游开发风景区。

湖南新化生态旅游一定要发挥新化自身的特色，科头桃林农业生态旅游是其中必不可少的精彩华章，我们必倾力将其打造为“湘中第一的生态山水、湘中第一的文化渊源、湘中第一的宗教名胜、一站式的生态度假区，一条龙旅游产业链”的风景名胜区，争取为提升新化县旅游的品牌形象而多做贡献。

2014商业项目策划方案
乡镇商业用地可行性报告 第八篇

第1篇：商业项目策划方案

一、 网站商业运作利益点分析创意空间

本项目策划是围绕网站的关联方利益点而出发的，而这将是网站定位、网站内容设计、网站推广和网站业务收入设计等的知道原则，具体见下表： 序号

关联方

利益点

网站运营方创意空间

1、 网络广告收入

2、 会员服务收费（包括短信平台运营收入）

3、 商家合作销售提成

4、 活动策划组织收入创意空间

5、 网站品牌效应创意空间

6、 新的合作机会产生创意空间

7、 网站实业的延伸创意空间

8、 营造自我宣传平台

6两点就是以网站作为对外投资享受收益，包括其上市融资机会）创意空间

消费者（网民）创意空间

1、 资讯收集

2、 知识学习

3、 比较机会实现创意空间

4、 寻求实惠

5、 自我价值展示机会发挥创意空间

6、 信息发布创意空间

7、 投资机会

8、 人脉机会创意空间

9、 享受潮流创意空间

10、 解决疑惑

11、 现时物品的适时适值处理创意空间

商家

1、 产品服务销售收入

2、 建立客户数据库创意空间

3、 新机会物色

4、 借鉴提高自我

5、 销售网络构建创意空间

6、 降低运营成本创意空间

7、 竞争情报收集创意空间

8、 品牌宣传平台创意空间

9、 获得反馈意见

10、 寻找任务外力支持

二、 网站运营思路创意空间

1、 通过网站主题来吸引网民（潜在消费者）的浏览，建立稳定持续增长的浏览量，且掌握建立相应的浏览者（网民）数据库，借以相关活动安排来建立网站的会员制以确保网站定期忠实的网民，并对网民情况进行分析处理，借所掌握的网民情况来向我们的目标商家展示网站价值，从而来吸引商家与我们网站的合作，从而利于各项商业活动的规划和实施创意空间

2、 先期通过为商家提供免费的宣传平台，借以营造网站的商业用途，也就是能为网民提供了潜在价值的利用，逐步确立网民对我们网站的认同度和浏览习惯；利用网民对我们网站信息的利用而使商家得到了网站的实惠体现，这时候才开始进行网站的商业性收费，在目前网站广告运作环境下，给予体验机会是一个强有力的竞争武器，况且这在网络年代里在成本方面是可以允许的创意空间

3、 在以上两个阶段，我们还是以信息服务提供为网站的主要经营业务，同时也兼带一些线下商业运作，但仍然保持着一定程度的中立；待网站运营过程保持稳定发展了，我们可以考虑结合网站品牌情况推出自我品牌产品，实现一定程度上向实业方向转变，借以网站建立起来的宣传优势和我们网民数据库，完全是可以打造一个消费品方面的品牌创意空间

4、 网络的好处就是其运作的低成本和极度的灵活性，各个主题和网上活动可以随时变化和更新，从而能更好满足网民的需求，有网民才有网站的生命力，所以要在网站上感于尝试创意空间2H

三、 网站定位创意空间

1、 从网民的普遍个人利益心态，我们网站将以全方面提供市场商家优惠促销信息为主打内容，成为商家网上发布优惠促销信息平台，成为网民消费者寻找优惠促销信息的主要网上来源，建立网上全权威的优惠资讯平台，以此最大限度吸引网民，最大限度为商业服务，据网民反应来做进一步的商业活动创意空间

2、 可以将团购的相关元素融入这个网站平台中，将其与商家的优惠活动进行更紧密结合创意空间

3、 同时引入来自商家或者网民的互动、参与元素，保持网站的双方交流机会，实现双方其他利益点的相应结合创意空间

四、 网站名称创意空间

中国购物优惠促销指南网

五、 网站栏目设计

1、 优惠促销信息：提供当地商家公布的优惠促销信息，或者网站为网民争取的优惠信息

2、 专业市场资讯

3、 采购指南

4、 市场调查报告创意空间

5、 品牌排行榜：自定标准，结合市场调查和网民反馈信息，推行季度榜和总年度榜创意空间

6、 潮流资讯创意空间

7、 方案征集：满足商家在营销、设计、人才等方面的需求

8、 服务提供：提供网民智力财富转换机会创意空间

9、 网上小店：以招标经营的形式开辟本网站的电子购物平台

10、 交流天地

11、 会员特区：为会员提供相应附加值服务

六、 网站业务收入设计

1、 信息发布费创意空间

2、 网站广告费创意空间

3、 短信平台收费创意空间

4、 频道外包收费（类似电视节目外包操作）

5、 主办、协办活动收费

6、 定向信息发布费（发挥会员数据库作用）

7、 产品代理收费（电子商务频道）创意空间

8、 调查报告费用

9、 顾问费用创意空间

10、 地区业务经营权费用（将地区业务经营权外卖）

11、 会员服务收费创意空间

创意空间

七、 后续产品开发

1、 自我知识产权刊物出版创意空间

2、 系列会展开发创意空间

3、 成立协会，进行协会经济创意空间

4、 自我品牌（连锁加盟）

5、 经营顾问服务

6、 海外合作创意空间

第2篇：商业项目策划方案

一：酒店简介

焦作三维戴斯酒店座落于焦作市专制中路555号，是焦作市一家根据国际标准建造，由美国戴斯酒店管理团体所管理的集客房、餐饮、文娱、健身、洗浴等高档设施为一体的豪华商务酒店。焦作三维戴斯酒店地处焦作郊区最繁华的商业地段，地舆职位优越，交通十分便利。高25层，酒店网络营销方案。总面积达4.5万平方米，学会网络营销方案范文。与8万平方米的6层豪华商场相相接，合计12.5万平方米，也是一家今世化生活式便利酒店。酒店内设施配备完好，听听三维戴斯酒店营。能敷裕满足商务旅行和观光旅游者的不同需求。焦作三维戴斯酒店具有初级客房、豪华客房、行政豪华房、商务豪华房、行政套房、总统套房。酒店设有豪华行政楼层、无烟楼层，所有客房安置宽带互联网、室内电子安全柜、语音信箱、液晶电视及卫星电视频道。焦作三维戴斯酒店特设的行政酒廊位于22层，为宾客提供了一系列独享的优惠和性情化的专业任职，广州网络营销推广。提供快捷便利的入住手续、厚实的自助早餐。并且全天供应软饮，晚间还为商务宾客绸缪了鸡尾酒，在此宾客可尽览焦作光景。房地产营销推广方案。

二：市场环境阐述

市场侦察和预测

市场侦察是指运用迷信的方法和措施，编制而有目的地对需求、供应和市场环境等信息举行收集、阐述、研究的活动。

(1)市场侦察的类型

根据侦察的形式、类型和目的的不同，不妨分为探干脆侦察、描述性侦察、因果性侦察。

探干脆侦察 主要用于收集初步原料。

描述性侦察 是对市场的客观状况举行照实的记载和反映。

因果性侦察 是为了了解和掌握市场气象之间的因果相关而举行的市场侦察活动。

(2)市场侦察的方法

市场侦察就是要收集、阐述、研究市场信息，对市场信息的侦察可分为原始原料的收集和二手原料的收集两种形式。看看广州网络营销推广。其中原始原料的收集又包括询问侦察法、观察法、会议法、实验法等。

市场预测就是在市场侦察获取的原始原料和二手原料等信息的底子上，运用迷信方法，对市场未来一段时辰内的变化及需求趋向做出阐述和推断。

(1)市场预测的方法 定性阐述法(消费者定见法、经理人员判决法、德尔菲法) 、 定量阐述法

(2)市场预测的程序 确定预测对象，拟定预测计划;收集和阐述原料;抉择预测方法，建立预测模型;确立预测后果，提出预测呈报

建立在上述的底子上对焦作市市场举行侦察和预测：酒店网络营销。

1.市场外部环境阐述，

如政治环境、社会环境、文化环境、经济环境等，分别针抵消费者市尝竞争者市场做出阐述，对后果举行阐述和评价，进而提出建议。

2.市场外部环境阐述，即酒店外部环境阐述

(1)酒店员工素质

(2)酒店管理者素质

(3)酒店自身状况

3.酒店SWOT分析阐述

SWOT就是指一个企业维系外部市场对自身的优优势阐述。酒店议决下面的内外部环境阐述此后在维系自身的状况阐述酒店今朝所具有的优势及优势，然后针对这些状况在作出一些更有益于自身繁荣的修正、补充和完美。

三.营销组合战略

1 营销对象

酒店营销的对象当然要定位到实实在在的利润上，但不光仅如此。营销对象的定位还要斟酌到消费者和社会的利益，学习酒店。要能切确措置好企业与这些人和团体的利益相关。所以，酒店营销对象应当有三个层次：方案。一是酒店计划期的间接营销利润，二是未来必定时期企业形象的增值，听听酒店餐饮营销方案。即议决优质任职、让利和承担社会负担来提高企业的形象，三是探求和积聚营销体验，培育造就一支高素质的营销人才队伍，建立完美有效的营销网络体系。

2 市场细分

市场细分是指企业根据消费集体之间需求的区别性，网络营销方案范文。把一个整体市场划分为若干个分市场，从中抉择自己对象市场的方法。市场细分看待企业切确制订营销计划和营销战略、顺利杀青营销对象具有特别首要的意义。

酒店不妨根据各种成分细分旅游市场，如地舆、社会经济、置备行为、人口结构特点、消费者生理成分等。

3 对象市场

酒店根据所做的市场细分，有目的的抉择对象市场，进而有针对性地满足对象市场消费者的需求。在抉择对象市场时可运用的市场战略大凡有三种：无区别性市场战略、区别性市场战略和麇集性市场战略。

无区别性市场战略又称整体市场战略，即把整个市场作为企业的对象市场，听听三维。不注意区分市场不同的需求;区别性市场战略是根据消费者的不同需求，对整体市场举行细分，然后根据不同的对象市场分别采取不同的营销战略，满足每个细分市场的个别须要;麇集性市场战略又叫聚积营销战略，是企业在市场细分的底子上，针对某一细分市场，将企业的人财物资源聚积于该对象市场举行营销。

酒店不妨灵动运用这三种战略，维系自己的产品特色，抉择不同的对象市常你知道销策划方案。

4 市场定位

定位是在上世纪70年代由美国学家艾·里斯和杰克特劳特提出的，酒店营销策划方案。其含义是指企业根据者现有产品在市场上所处的职位，针对顾客对该类产品某些特征或属性的重视水平，为本企业产品塑造不同凡响的，给人印象昭着的形象，并将这种形象生动地转达给顾客，从而使该产品在市场上确定适当的职位。市场定位是酒店在对象市场抉择的底子上确定自己的产品定位、企业定位、竞争定位和消费者定位。目前，三维戴斯酒店的企业定位是商务型酒店，但还可根据不同的对象市场设置不同的产品定位。三维戴斯酒店营。

5 具体营销战略

市场营销战略是企业以顾客须要为启碇点，根据体验取得顾客需求量以及置备力的信息、商业界的欲望值，有计划地组织各项经营活动，议决彼此妥协类似的产品战略、价钱战略、出售渠道战略和促销战略，即4ps战略，为顾客提供写意的商品和任职而杀青企业对象的历程。

(1)产品战略：酒店营销策划方案。议决产品市场时机与题目阐述，提出合理的产品战略建议，造成有效的4P组合，到达最佳效果。

1)产品定位。产品市场定位的关键主要在顾客心目中寻找一个空位，使产品迅速发动市常

2)产品格量功效方案。事实上销策划方案。产品格量就是产品的市场生命。企业对产品应有完美的质量保证体系。

3)产品品牌。要造成必定着名度，、美誉度，我不知道营销策划。创建消费者心目中的着名品牌，必须有剧烈的创牌认识。【乡镇商业用地可行性报告】

4)产品包装。包装作为产品给消费者的第一印象，须要能迎合消费者使其写意的包装战略。听说方案。

5)产品任职。筹办中要注意产品任职方式、任职质量的改善和提高。

(2)价钱战略 市场竞争离不开价钱战略，灵动切确地制订产品的价钱是杀青产品价值和企业市场对象的关键，你知道策划。同时，产品价钱的高低与需求也亲切相关，价钱制定得合理与否，间接相关到消费者的置备力和产品的竞争力。

(3)出售渠道战略 出售渠道战略的抉择对企业能否打开销路、尽快占领市场及消沉营销得有有着十分首要的作用。

(4)促销战略 促销战略常用的措施有广告、公关、流传、人员倾销、举办或参加博览会等等。

其中广告流传，推行程序可按以下方式举行：

①筹办期内后期推出产品形象广告。网络营销策划书。

②销后适时推出诚征代理商广告。

③节假日、重大活动前推出促销广告。酒店。

④独揽时机举行公关活动，接触消费者。我不知道网络营销推广方案。

⑤主动愚弄消息媒介，特长建造愚弄消息事件提高企业产品着名度。

随着市场营销学研究的不停深入，市场营销组合的形式也在产生着变化，从“4Ps”繁荣为“6Ps”。营销策划方案范文。近年又有人提出了“4Cs”为主要形式的市场营销组合。

根据筹办期内各时辰段特点，推出各项促销方案。促销方案要过细、周密，操作性强又不乏灵动性。还要斟酌费用支出，一切量力而行，尽量以较低费用取得优秀效果为纲领。加倍应当注意季候性产品淡、淡季营销着重点，抓住淡季营销优势。

6 主题促销提案

如过年、五一、十一、中秋等首要节日推出主题营销以吸收更多的消费者。怎么做网络推广。

7 外部营销

注重对员工的培养，创建外部营销认识。这样在酒店外部造成一个外部营销链，使整个营销显得完整，更具竞争力。

四 营销方案预期效果阐述及推行

根据方案的可行性阐述，作出收益预测，进而肯定推行与否。

五 方案的调整

若方案推行历程中有不妥之处适时调整，是对原方案的补充和修正。

第3篇：商业项目策划方案

第一章 总体策划思路

一、策划的总体思路

1. 全面把握：首先是建立在对当前最优产品设计与操盘策略的全面把握之上的，全面掌握他人犯下的错误，避免重蹈覆辙----先求不败而后求全胜。

2. 项目对接：强调对项目所在区域及个性特点详尽深入的调查与研究，并对项目的资源优势和劣势进行判断与整合，从而实现最优模式与项目自身进行完美对接。

3. 创新超越：每一个地产项目都需要超越自我、超越同行业的最高水平，通过在未来领域的积极开拓，不仅为项目自身创造出竞争优势，还可以为地产企业奠定行业地位。

二、 项目背景

1.用地概述

l 地块位于苏州市朝阳区长安西路南侧，西临华美商城，东接苏州市邮电局，南近苏州商厦，北与苏州饭店一路之隔，属城市核心商圈内的绝版地块。地块周边休闲、购物、娱乐、医院等生活设施配套齐全，交通便捷。

l 该地块整体呈"品"字状，沿长安路东西面宽132.4米，南端东西面宽67.74米；南北最大进深112.78米，最小进深61.99米,地块占地11692.59㎡（合17.53亩）。

2.项目规划

商业形式：独立商铺布局+大开间框架自由分割商业布局，约20491.85㎡l

住宅形式：小户型酒店式公寓布局，约9609.32㎡l

办公形式：可自由间隔式写字楼布局，约22791.36㎡l

停车形式：地上81个，地下326，合407个车位(地下两层停车布局，约13691.36㎡)。l

建筑密度：42%l

绿地率：25%l

容积率：4.5l

3.规划设计要点

《苏州世景国际方案设计说明》（略）

4.用地红线图

（略）

三、项目资源分析、项目目标的界定

---效益和品牌

1. 项目销售按目标计划顺利完成

第一阶段销售必须成功，以顺利渡过项目风险期，实现资金流的良性运作，确保后续开发资金。l

总销售额、回款额、销售进度、利润目标的合理实现。l

2. 项目对企业品牌及后续项目的拉动和贡献。

借助项目运作的成功，苏州世景置业发展有限公司确立在苏州房地产行业的地位和影响力。l

综合提升世景置业发展有限公司的品牌知名度、美誉度和扩张力。l

四、核心目标--树立品牌

原理：达到商业房地产的三赢境界

品牌时代需要有品牌时代的房地产开发经营的游戏规则，需要有品牌时代的语言与消费者对话，这种全新的沟通语言与游戏规则，就是"房地产品牌语言与品牌运营规则"。

品牌时代的消费者需要的不只是房地产产品，而更是需要房地产的品牌服务，品牌时代的房地产开发商需要学会塑造房地产品牌，需要学会运用"房地产品牌运营"的规则生产适销对路的房地产品牌。

品牌经营与消费者处于动态的平衡，消费者不断将自身的体验反馈给经营者，经营者对房地产品牌进行维护与调整，使品牌体验不断更新，品牌价值不断提升。

所谓三赢是指开发商企业价值、消费者客户价值、项目所处的区域价值三种价值的同步提升。通过对楼盘潜在价值、开发商潜在资源、客户的潜在需求的全方位的挖掘与激活，形成强大的品牌势能：

消费者欲望燃烧、品牌光芒闪耀、区域能量引爆。

最终达到财富涌流、社会进步的全新局面。

五、项目开发总建议

1. 引进先进的商业规划，特别注意引进新业态和设计好项目的业态组合。

2. 通过前期销售与招商的同步进行，引进众多国内、国际知名商业企业和品牌，颠覆现有区域商业格局。

3. 注意引入商业物业和统一运营管理概念，对项目精心包装。

4. 通过超常规宣传，通过项目营销进行造势炒作，让该项目的开发成为当地市民关注的热点，并形成良好的口碑并且节约宣传费用。

5. 通过适当灵活划分商铺面积来控制"总价"，推出短期租赁政策，尽量降低投资门坎，使项目积聚大量的潜在客户群。

6. 充分利用项目三部分所形成的“生态链”形成优势互补。

六、项目的SWOT分析

1. 项目优势

地理位置优越，商圈人气兴旺l

世景国际位于苏州市中心地带，属于长安路顶级商业中心向商旅娱乐中心过渡的核心地带，距秋叶原、徐家汇、宝皇不超过500米，苏州剧院、苏州饭店、苏州宾馆也是近在咫尺，交通便利。可以说是是目前苏州市城区内最具发展潜力的商业用地。

商业配套完善，商业活动便捷l

由长安路相连的南京路与中心路地段是苏州市朝阳区最为成熟的商业活动区，其中汇聚的商业、酒店、娱乐等均在整个苏州市具绝对代表性。随着近年来来国民经济的稳步发展，居民生活水平的不断提高，大规模新型商业项目的投入使用，令该地段的商业配套越发成熟，各类商业、商务活动业已成为苏州最为频繁的地区。

属于三位一体的商业项目模式，开发潜力巨大l

项目集商场、投资型公寓、写字楼于一体，可形成商业经营、旅游居住与商务活动的优势互补。

2. 项目劣势

周边商业竞争较多，从某种程度上分流消费群体。l

l 虽然街区具有良好商业环境资源，但是临近项目如华美商城、北方商厦目前经营状况不容乐观，容易造成客户的对比心理，为后期销售招商增加压力。

l 目前苏州高档写字楼市场供应量较大，如黄金大厦、国贸大厦、瑞蚨祥、珠玉岛、众成商城等项目。且朝阳地区的高档写字楼租赁情况不理想，中小型写字楼因租金优势较被市场认可。

l 目前市场上写字楼投资回报率较低，缺乏投资者关注，而中、小型公司因为经济实力有限，多以租赁为主，购买意向不强。

3. 机会点

经济发展利好因素l

长安路地位的提升，与其说是近年来各开发商着力打造的结果，还不如说是苏州市经济稳步发展、核心商业圈多元化发展的必然。目前已形成南北以中心路、南京路为轴，东西以长安路为轴的格局。而中心路与长安路也因地处城市轴线中心的缘故，商业地位迅速上升。

地理区位优势l

目前苏州市房地产市场已日渐成熟，该项目的地理区位优势必然会赢得较大的发展趋势。因此，以超前的决策意识，以科学的态度研究“供给----需求”，便可以抢占“先机”。

项目连动实现价值最大化l

本项目对面是苏州剧院、苏州饭店、苏州宾馆等苏州顶级商务娱乐场所，而左边不超过500米又是苏州市几大著名商场的聚集地，因此如何结合项目自身开发特点，能完善和补充市场缺陷就能发挥优势，降低运作成本，实现本项目物业潜在价值最大化，使发展商充分兑现效益。

中心城市的建设汇聚了人气l

随着政府发展“发展中心城市”力度加大，朝阳区对“五区三县”的影响力和知名度的提升，区位优势必然会带来人气的上升，而本项目开发周期估计完全可以“借势造势“，为增加项目开发的安全性打下良好的基础。

4. 风险

市场因素l

可对形成直接影响的超大型项目在本项目开发周期内都将面市时，例如即将开售的珠玉岛大厦和被誉为“苏州地王”的黄金国际项目已于12月18日举行奠基仪式。这些项目均体量巨大、且都是集商业、酒店、写字楼及住宅于一体。同期上市必将对本项目产生竞争。

同时，从目前苏州市的房地产市场看，各类型竞争同质化开始，已引起许多开发商的重视，按我们的开发周期测算，一旦这些开发商都清晰地认识到产品“差异性”的重要性或迅速模仿。那时，本项目还是具有一定市场竞争的风险性。

自身因素l

与本项目一墙之隔的华美商城及长安路的其他大型商场已经有强烈的对比，假如本项目没能在项目定位、经营特点及硬件设施上有所超越的话，销售的风险性和困难度是显而易见的。

5. 综合分析

从市场调研结果分析、本项目的优劣势比较，机会和风险并存。唯一的办法就是尊重市场、适应市场，顺应消费者的心愿，整合与项目有关的各种要素，运用智慧，创造出具有超前性、差异性、引导性、适用性的产品，以合理的成本、利润，达到科学的"投入产业比"，追求产品供给----需求的完善性，使项目达到预期的市场期望值。从目前各热销的房地产项目以及投资者的区域意向，可以看出投资者的考虑因素主要表现在：

一是地段和人气，地段和人气是决定商铺租金的重要因素，人流量大、道路畅通、能够留住行人和有稳定消费群体的区域等都是投资考虑的主要因素；

二是新的商业模式和经营理念，苏州当前的商业模式开始从条状商业街向集聚式商业区转化，综合性的"商业步行街"、"一站式购物"的大卖场等新的经营管理模式所带来的影响是不言而喻的；同时随着市场上产权式酒店、投资型公寓及中高档写字楼等房地产项目的出现，投资物业的多样性也开始逐步形成。因此，同属具备投资型的商业形态，本项目要立于市场不败之地的关键就是如何开发出适合区域今后发展的商业模式和引入先进的经营理念。

三是产品和配套，商业产品的设计和周边资源状况，包括产品本身、产品形象、产品位置对消费及投资者的有效引导，还有商业项目的功能定位、软硬件配套设施、人流走向等技术性内容，以上因素对商业项目的功能影响很大，投资者考虑范围较大。

七．市场机会发现

本项目市场机会将包括对商业、酒店、公寓、办公、休闲娱乐等多元的需求构成，市场机会有以下几部分构成：

1.常规市场机会发现

l “传统都市区域”自然形成的不动产需求（自用和投资），商业、商务及休闲需求。项目位于苏州的市中心，处于苏州市顶级商业地段向顶级商务地段过渡的边缘地带，商业、商务及休闲的需求能够得到最大化的体现。

市区内类比高水准的综合性多功能商业项目有效供应不足形成的差异性显示需求。l

2．新生代市场机会发现

政治、经济、文化、艺术和社会环境变化带来的需求。l

城市建设和发展，交通的全面改善，其他城市区域价值和格局变化带来对本区域的新需求。l

新生代滋生的生存、休闲、投资空间的现实需求。l

3. 创造市场机会发现

l 新投资方式创造的市场机会。目前苏州市民的投资意识很浓，就这一点来说我们注意差异化投资，就项目本身可以从前期的招商工作开始，进行统一招商统一规划，使得本项目在投资理念方面有较大的提升。

l 新经营方式创造的市场机会。目前不少商铺经营的灵活性导致商业的经营缺乏统一性，商业氛围的形成仅依靠市场的调节由经营者自发形成，商铺的换租率表现频繁。这就给我们在创造市场的新型不动产品种提供了机会与空间。

l 新营销策略创造的市场机会。当地的营销策略主要以房屋预售登记认购为主，到开盘后集中签约。而我们在具体运作中可以将一些新的操盘手法融入其中。

4. 延伸价值

l "新都市主义"规划观念的延伸价值。考察新都市主义的城市建设理念，我们可以看到，新都市主义所有主张的背后，都蕴含着一个极其重要的思想，即人文关怀。无论是混合街区功能的考虑，还是对交通系统的组织，抑或其它城市建设主张，都强调要满足人的需求，尊重人性发展。新都市主义者重新反思人类与自然的关系，主张城市建设应充分研究自然环境，城市规划因形就势，建筑设计适应气候要求，从而使城市与自然形成和谐共存的局面。对于本项目而言，应相当重视"新都市主义"的规划观念及延伸价值。

l "艺术化"建筑设计的延伸价值。建筑不等于艺术，因为建筑设计首先考虑的是不同项目的具体要求，建筑必须有功能性，它牵涉到结构、力学、工程学等，建筑不仅仅是表现。建筑艺术价值观的演变分为五个阶段：（1）实用建筑学阶段，追求适用、坚固、美观的建筑；（2）艺术建筑学阶段，视建筑为"凝固的音乐"；（3）机器建筑学阶段，把建筑看作"住人的机器"；（4）空间建筑学阶段，认识到"空间是建筑的主角"；（5）环境建筑学阶段，认为建筑是环境的科学和艺术。在本项目中，我们着重要体现的是空间建筑学与环境建筑学相结合的本质。

l "主题性"环境设计的延伸价值。主题文化是项目的灵魂。项目的主题文化定位是创造项目个性，体现物业差异性，从而引领潮流，引导新的生活方式的坐标，也是项目建筑风格，环境风格设计的依据。

l "后价值开发"的延伸价值。这里指的后价值开发体现出品牌经营的持续性与持久性能够为将来的品牌创造与品牌经营打下坚实的基础。

5. 机会价值

土地竞拍的社会知名度。l

类比竞争物业的优劣取舍。详见《市场调研报告》l

社会专业服务体系组合和利用。l

金融服务。包括个人金融服务、物业托管、个人理财等等。l

物业经营和管理。l

营销策划。l

第二章 项目总体的定位开发报告

前 言

在多年发展和积累的基础上，苏州市整体经济发展势头强劲，20XX年全市国内生产总值历史性地突破千亿元大关，达到1003亿元地方财政收入达到40亿元，而全社会固定资产投资完成365亿元，增长幅度达66%，年末城乡居民储蓄存款余额达到479亿元，比上年初增长16%，可以说20XX年是本市近十年来发展最快的一年，苏州经济已经跨上了一个新的发展平台。

而站在房地产领域去看待这个我们即将面对的全新经济发展平台，就不难发现目前苏州城市经济发展的现状，而立足本项目我们主要的工作则是应最大可能的去适应和了解城市发展的脉搏，令项目主动成为引导和带动发展趋势和引导消费的平台：

苏州房地产市场真正走向现代化运营的标志应该从20XX年长安路徐家汇商业步行街的火爆发售开始，紧跟正全市大量商业房地产项目纷纷亮相，这一年刺激了整个苏州房地产市场的彻底复苏，更让普通消费者认识到了房地产中蕴涵的投资价值。但随着时间的流逝，进入20XX年，前期销售火爆的商业房地产项目开始进入实际经营阶段，人们才发现利润与风险共存——不少新建商业项目由于未能很好的进行前期经营规划致使开业后商家经营举步艰难，先期销售时发展商承诺的回报难以得到。加上短期内开发体量过于集中，最终导致商业房地产市场泡沫破裂。反而，住宅房地产市场在长期理性发展的同时，又吸纳了商业房地产高峰期先进的规划及营销理念，进入年整个苏州房地产市场最终以住宅为主导。

虽然，经过了这一房地产历程，不少房地产发展商连同一些非理性的投资者被淹没，但对整个苏州市房地产市场今后健康的发展及购房者消费习惯的改变却起着不可磨灭的贡献，这些贡献至少来自两方面：

第一方面：让所有发展商知道房地产不是一种短期投资建设过程，在项目开工建设前不仅要考虑销售更重要的是日后运营。只有形成软件、硬件与市场三者间完美统一，才能笑到最后。

第二方面：作为普通购房消费者，在作出投资行为前，不要轻信发展商为促进成交而作出的种种承诺，更重要的是理性的去分析该项目在未来几十年内可能的经营及回报的可行性。

因此，本项目在开发建设之初，如何针对现时市场及今后发展趋势而作出合适的项目整体形象定位、产品功能定位及为日后正常运营而规划的各项软硬件配套设施，才是令项目最终成功的可行之道。

一、项目总体形象定位

纵观苏州城市经济及基础建设的发展格局，具代表性的大型商业均分布在长安路、中心路及南京路交汇之处，方圆1000米内云集了例如秋叶原、宝皇及徐家汇等著名商厦，形成了苏州绝对的商业核心圈。如对该圈进行细分，又不难发现该圈左边以商业为主，而右边以著名酒店、银行、娱乐及通讯为主，初步形成了目前全国大中型城市所致力打造的中央商务区的雏形——即：CBD。

从历史上看，例如全国三大城市：北京、上海及广州的CBD发展历史均存在以下几个共同特征：

1）在城市发展中自然形成。

2）起始规模较小，功能主要集中在一条街道内。

3）未形成作为区域性CBD的地位。

例如：广州CBD最初就是和商业中心混杂而居，如60年代，广州市的CBD位于南方大厦、文化公园和人民南商业区一带。但随着区域经济的发展，城市商务功能地位的上升，广州CBD逐渐与商业中心分离，如70年代，广州市的CBD转移到海珠广场的旧交易会、广州宾馆和华侨大厦区域；80年代，随着环市路内多幢标志性建筑的建设，广州的CBD转移到花园酒店、白云宾馆、世贸一带；到了90年代，乘着城市东移的春风，广州CBD的核心产业开始慢慢向天河北地带转移，大量金融保险业，跨国公司总部集聚在中信、市长大厦等大型建筑物，新的CBD已逐步形成。

由上述例证我们不难看出CBD在由“雏形”向“成熟”转变的过程中必须具备的关键要素：

第一， 最初是和商业中心混杂而居；

第二， 规模较小，功能主要集中在一定区域内；

第三， 区域内自然形成了由众多商业、酒店、写字楼及银行、公寓项目的混合发展经营模式，而单个项目所能完成；

第四，随着区域内城市标志性物业的投入使用，该区域CBD形象才逐步走向成熟，形成对整个城市及周边的影响力，发挥出“中央商务区”的真正功能。

随着苏州经济发展和人民生活水平的提高，及政府致力于发展“五区三县”中的“中心城镇”，朝阳区在目前及今后的发展潜力都无可限量。因此做为外向型经济发展的产物“CBD—中央商务区”形成已已成为必然趋势。

结合上述三大城市CBD形成的四大要素来纵观苏州目前的城市格局，长安路与中心路交汇的沿线无疑成为CBD形成的最佳区域，而实际上目前该区域内除具备了核心商业功能外，还占据着苏州仅有的两家四星级酒店和苏州剧院，以及为数众多的银行、通讯产业等。唯一尚缺的就是“城市标志性物业”的出现。

因此，本案作为融会商业、投资型公寓及写字楼功能的综合型物业，以其俊朗、雄伟的建筑立面，它的建成必然成为“城市标志性物业”，而我们也可以说是顺应潮流的将定位于：

形成项目内部商务生态链

打造令苏州CBD走向成熟的标志建筑

它的出现，必然使目前的城市格局和经济发生了新的变化：

1、 是城市外向型经济发展的必然产物

2、 是区域商业发展自然形成的产物

3、 是商务区由“雏形”向“成熟”转变的必然产物

4、 是城市面貌更新的必然产物

CBD中央商务区概念

CBD-中央商务区一词来源于本世纪20年代的美国。CBD是城市空间组织的核心部分，以城市商贸、金融以及综合服务部门为主体。CBD的发展，对于经济中心城市，特别是大城市具有普遍性，也是城市自身发展战略性选择与需要。

二、项目功能定位

在确定项目整体形象的基础上，我们针对本项目实际情况，为世景国际各组成部分的功能定位如下图：

1、商业部分的功能定位:

一个成功的商业项目，正确的定位是关键。正确的定位，不仅仅是发挥项目先天的优势，更重要是要有前瞻性，能通过后期的适当的改造与创新的形象宣传，挖掘新优势，创造新优势，激发最大价值，获得最大收益。

定位原则：1，商圈互补；2，价值链完整；3，前瞻性；4，创造性；5，唯一性

下面我们就以上海最著名的新兴商圈—徐家汇商圈来说明商业中心定位的几大原则。

在徐家汇地铁出口处，方圆500米内云集了：汇金百货，太平洋百货，港汇广场，美罗城，及太平洋电脑城，科技街等近10家大型商业中心，每一家都是声名赫赫。小小徐家汇又是如何容纳这近10艘商业航母，而且让每一家都经营兴旺呢？奥秘就在商圈互补与价值链完整上。

汇金百货：以中高档服装与化装品为主体的时尚购物商城；

太平洋百货：以台湾与日本，韩国高档商品为主体的中高档购物商城；

美罗城：以经营世界顶级品牌为主体的高档购物商城；

港汇广场：集购物，休闲，美食，娱乐为一体的大型SHOPPING MALL；

太平洋电脑城：以经营电脑，手机及其它数码产品为主体的专业商城

从以上各商业中心的的定位，我们可以看出，他们不但在距离上紧密相连，或者抬头相望，而且在商业形态上也是层层递进，紧密互补。不管你是普通白领还是高级金领或是外企高管，富豪新贵，只要你来到徐家汇，方圆500米内都有适合你的消费天堂。因此，这里的人气和财气自然旺盛。

在苏州有徐家汇这样规划完整出色的商圈吗？目前没有。

我们可以历数在长安路与中心路交汇一带的大型商业中心。

苏州商厦：以经营中档服装为主体的综合型购物商城；l

宝皇购物广场：以经营中档服装与化装品为主体的综合型购物商城；l

秋叶原购物广场：以经营中高档服装与化装品为主体的综合型购物商城；l

徐家汇商业广场：以经营中档服装与美食为主体的综合型购物商城；l

北方商厦与美达服装城：以经营中低档服装为主体的服装商城；l

l 中档服装服装产品几乎成了苏州所有商业中心的支柱经营商品，商业项目的功能同质化非常高，竞争越来越激烈，经营越来越困难。

苏州的商业形态必须升级，打造一个象上海徐家汇这样规划完整出色的商圈，才是苏州商业发展的趋势。因此我们必须找到与现有商圈互补的空白点——那就是超越秋叶原，达到接近上海港汇广场档次的，集购物，休闲，美食，娱乐为一体的精品型SHOPPING MALL；

因此，结合项目的地段优势与中等规模的体量，我们对于商场部份的定位就是：苏州首座精品综合性商业广场：集购物，休闲，美食，娱乐为一体的综合性消费平台。

基本业态规划：

l 首层与二层——“名店城”，采用连体销售的形式，同时在推广口径上统一宣传为首层，以淡化客户心中三楼过高的传统思维。

临街商铺应延续长安路巨大的人流及传统商业格局，以形成与项目形象相协调的“品牌店”经营模式l

l 内街商铺可通过营造室内休闲广场，致力吸引于中高档次的娱乐、餐饮商家进入，以形成依托于项目强大商务客源基础上的特色经营。

l 三楼-四楼——通讯专业城：延续项目原有地块经营通讯产品的传统，采用玻璃通透式间隔成使用面积在20—40㎡左右的铺面，即可解决传统三楼商场采光不足的问题，又可极大的降低投资门槛，为原有地块商家的顺利回流奠定基础。

l 四楼另一种备选的业态——数码科技市场：随着科技的快速发展，通讯产品与其他数码电子产品的联系日益紧密，同时PDA、MP3、MD及手提电脑在商务活动中的大量运用也为该市场的繁荣带来稳定的客源支持。(从目前对市场的分析来看，还存在较大不稳定性)

2、商务部分的功能定位:

定位原则：1，商业商务商住互动互补；2，提升附加值；3，前瞻性；

下面我们就以广州最著名的中央商务圈—天河北来说明商务中心定位的几大原则。

以天河体育中心为圆心，方圆1000米内云集了：中信广场，市长大厦，金利来大厦，高盛大厦，财富中心等数十座高级写字楼；虽然竞争激烈，但却一直保持极高的出租率与稳定增长的高租金，新的写字楼与商住楼，销售与出租情况亦十分好，天河北写字楼热卖热租的奥妙在哪里？

奥妙就在于良好的商业商务商住互动互补，形成了完整的商务生态链。中国第一座SHOPPING MALL—天河城广场为天河北广场数以万计的时尚白领提供最舒适便利的休闲购物场所；华南至高档的购物中心—广州时代广场与广州友谊百货为数以千计的高级金领提供最优雅豪华的休闲购物出处。

紧邻天河北中央商务区的就是广州最早的豪宅区：名雅苑，荟雅苑等，最畅销的豪宅区：伊顿18，芳草园等，及最新的酒店式公寓都会华庭，希尔顿阳光等。这些内外豪华管理出色的豪宅与酒店式公寓既为周边的高档写字楼提供了大量的客源，相应地，这些高档写字楼同样也为豪宅与酒店式公寓的租售提供了源源不断的客源。因此，实现商业商务商住互动互补，不但是项目目前销售成功的关键，也是项目成功营运的关键。

为了实现商业商务商住互动互补，减少对流动消费的依乃，培养固定真实消费者，天河城广场，中华广场，正佳广场的著名商业中心都在原项目实行加盖写字搂的工程。

提供租客 提供租客

由此可见：商业中心-----------商务中心——------酒店公寓

提供顾客 提供顾客

这种商业商务商住互动互补的规划，将是中国商业商务中心发展的必然趋势。

另一方面，我们从北京，上海，广州商业商务中心发展的规律来看，CBD（中央商务区）的建立，无疑是城市与经济发展的必然趋势。CBD，不但是一个城市商业商务的核心，也是一个上规模的城市发展的核心。

一个城市必须有一个中心，一个城市100万人口左右的城市也只能有一个核心。苏州的发展就是最好的例证。从三年的朝阳，崇文，景山等“五朵金花一起开“到现在强调地”以朝阳为发展核心，带动其它城区共同发展的政策转变，我们发现苏州城市发展的下一个突破口就是：

整合已有资源，建立一个CBD（中央商务区）。以CBD为龙头带动城市的飞速发展。

因此，从城市区域功能规划的高度着眼，结合项目的地段，规模与设计特点，我们对于商务部份的定位就是：中央商务区

1，商务港：苏州首个4A级写字楼

2，酒店公寓：苏州首个4星级酒店公寓

三、世景的无限优势

透过世景创新的服务，令企业都可尽享无限优势：

l 对世景的实际使用者而言：可大幅节省办公室成本开支。毋须任何前期资本投入，亦不必为未被使用的空间支付任何费用。只需按实际需要，随时都可选择扩充、缩小办公空间，免却长期租约的约束，灵活配置办公用物业：一页简单合约配合完善的支援服务，有效节省物色理想办公室所需时间与精力，让企业营运尽在掌握。世景会为入住企业妥备一切：由进入世景办公室的一刻开始，即可享用世界级资讯科技及硬件设备，傲然掌握分秒，确保时刻尽揽最优越商机。

l 对世景初始投资者而言：在与国际接轨的经营模式下，所带来的是高额而又稳定投资回报，与目前习惯的商铺、写字楼、住宅投资不同，由于世景在采用类似于星级酒店的经营模式，迎合灵活办公的国际趋势，同时亦在最大程度上通过自身硬件降低企业办公成本，从而获得最大的入主效率和投资回报。

l 对使用世景经商者而言：经商关键莫过于企划及财务管理。若开支可准确计算及可将所有隐藏成本统统删除，业务已稳步踏上成功轨道。

对在世景中的公司而言:l 无论创立一所新公司还是，扩充营运规模或将旗下办公物业增至最大化，世景都可为之效劳。世景拥有无限弹性，可按实际需要随时扩充或缩减营运规模，从容迎接每个挑战，尽掌胜算。

四、项目定位优势的建立基础

1、经营策略：

经营哲学：顾客至上。

服务宗旨：以合理售价及租金为顾客提供完善而优质的商务服务。

优质服务：引进世界流行的商务服务概念，建筑设计注重拥有更广阔的空间，并揉合舒适光线，为顾客提供一个舒适的商务环境。

高效营运系统：充分利用星级酒店管理系统及国外先进的商务服务系统，加快回应顾客的需要，降低成本，提高营运效率。

2、竞争优势：



世景国际的核心竞争力来自其三部分功能的相互依赖，共同形成对外部强大的商务辐射能力

首先，立足于传统商业旺地的商业部分，以经营品牌、电讯和数码科技等时尚商务产品，将项目与周边商业、宾馆、金融、通讯及娱乐产业进行嫁接，共同形成进行商务活动的区域环境。

其次，是世景酒店式投资公寓的出现，与临近两家四星级酒店遥相呼应，为商务人士提供更完善的服务，同时通过对甲级写字楼的前期炒做，傲显酒店式公寓所蕴涵的商机。

第三，是世景甲级写字楼强势登场，以其独树一帜的经营模式和绝对与国际接轨的软硬件配套设施，通过高档的形象及相对低廉的租金，将苏州苏州最具发展潜力的各类公司、企业及商家聚集在一起，共同组成项目内部的商务环境。

最后，在项目内部形成商业、写字楼与酒店公寓商务链的基础上，与周边大环境进行全面接轨，以本项目为标志共同推进苏州中央商务区的全面成熟。

这就是我们项目的最大竞争优势：

完善全面内部商务功能，依托周边环境共同组成——

商务活动生态链

前景展望：



商务生态链以全新的市场经营理念为投资者提供最具投资价值的产品，为商务客户提供周到贴心的服务，优雅舒适的商务环境，必将成为引领本地区商务潮流，极大程度的引导城市功能格局的国际化进程。同时本项目引进国际先进的商业业态和管理经验，形成独具特色的商业文化，为市民提供高品质的商品和服务，有助于提升整体商业水平，对促进商贸发展、填补商贸空白、优化商贸行业结构、改善购物环境和居民生活质量都具有重要意义。

五、目标客户群所定及分析

1、目标客户群定位：

本案的目标客户群可划分为隐性目标客户群和显性目标客户群二大部分。隐性目标客户群是针对项目本身的氛围与形象以及服务配套的好话、独特与否吸引而来的人流类型而提出的。而显性的客户群是被本案所能供给的良好的创新的氛围与场地，以及大量人流量等先决条件所吸引购买或租赁本案来经营的大大小小的各类型商家、公司、企业及投资者。

2、目标客户群描述：

隐性目标客户群：l

这部分主要描述的是进入项目购物、娱乐、商务及办公的人流，应该包括各种各样的人：省内省外的人、商务活动者、本地人等，而且本案要达到的目的是，使来过本案的人都能成为回头客、熟客，是显性目标客户进入的前期和基础。

省内（市内）人流使其成为熟客、成为其来本地进行商务活动的首选地点

省外人流来到苏州必到的首选地点

本地人使其认知到这是苏州市CBD的一个最重要标志性商务中心及最值得到的购物地点

显性l

从目前掌握的市场情况来看，

苏州市写字楼的租金价格比较平稳，投资回报率较低，缺乏投资者关注，而中、小型公司因为经济实力有限，多以租赁为主，购买意向不强；而高档写字楼供应量较大，如黄金大厦、国贸大厦、瑞蚨祥、珠玉岛、众成商城等项目，规模都比较大。同时这些高档写字楼租赁情况不理想，中小型写字楼因租金优势较被市场认可；

对于商业房地产市场，开发商、销售商规模、水平良莠不齐，竞争多处在较低层次；沿街营业房从设计到销售同质化现象严重；市场定位准确、商业氛围浓的项目销售依然良好。

由此可以看出，本案显性目标客户群主要由：国内外知名企业或本地区大型企业、中小型企业、品牌经销商、娱乐业、餐饮业经营者、投资者组成。

A、国内外知名企业或本地区大型企业

鉴于展示已有企业文化及经济实力的需要，力图在市区内最核心、最具标志的物业中建立自己的办公场所，以确定企业形象

B、中小型企业

经过一段时间发展的公司，虽然有了一定的经济实力，但是由于业务的特殊性，并不愿意太快扩展队伍，而宁愿保持非常精简的人员配置。这些公司一直以来都在租用小面积的办公间，也许是老式写字楼的一间，也许是酒店的一个房间。然而，随着时代的发展，高科技企业的兴起，经营形式的增多，这些小企业已经发生了微妙的变化。有些企业在创建伊始便力图建立一个国际化的公司，他们有一定的资金量，注重企业形象，

C、品牌经销商

此类商家是属于庞大的连锁经营的专业集团，其实力、资金较为雄厚，其进入本案一般以中等规模的店铺面积进驻，其经营货品档次高，价格中等以上，类型以中高档男女服饰、名牌皮具钟表、珠宝、连锁美容等为主。

该类知名品牌商家进入，有利于本案档次定位的提高，使整体的形象更佳。

D、娱乐业、餐饮业经营者

此类型商家的规模有中型，也有小型，有集团经营也有小型公司经营，有效填补了城内真正将购物、商务、娱乐、餐饮融于一体的综合商业中心的空白。

E、投资者

投资者是每一个成功的商业物业不可缺少的一部分客户，本案作为苏州著名企业、知名品牌聚集地及传统商业经营地，将达到提升物业档次的重要作用。同时稳定的商务客源也可最大程度的支持其投资信心。

第三章 项目整体组合营销策略报告

一、项目总体整合营销策略

营销策略即营销战略指导下的计谋与谋略，它虽由营销战略所规定，是对营销战略的进一步细化，但自身也是极为丰富多彩的，是可以对战略进行创造性的发挥的，从而使战略本身更加血肉丰满，最终得以完美的实现。内容如下：

１、传播形式的重点是创新性活动

以少而精为原则，适当打一些户外广告、车体广告、报纸广告、电视广告、网络广告，把重点放在公益性、公关性、文化性的活动广告上，形成强大的口碑广告。

活动必须有所创新，有时需要大创新，这是必须坚持的一个原则，平庸无为的活动宁愿不搞。

许多创新型公关文化活动的原则争取以最小的投入获得最大的效果。

2、把握好市场推广的节奏感

这些年的这方面的教训太多太深刻了，那种开盘初期火爆不久便门可罗雀的经营景观在很大程度上便是节奏感把握不好的结果。这方面一定从顾客心理和市场实际出发，以追求长期的、持续性的发展为原则，精心策划营销阶段，宁可先稍低潮一点而逐渐掀起一波波新的高潮，也不可一下子耗尽了竞争力的精华，最后不得善终。

3、组合营销，环环相扣

项目整体销售成功的关键在于，各功能组合所形成的内部商务链及与外部环境的融合，因此无论是推广任何一部分都必须与其他功能相结合，以整体商务环境做推广营销的基础。

4、明确坚定的经营思路

在统一规划设计、经营整体策划、经营与管理相结合的前提下（经法律合同认定，不准随意变更）将项目全部出售，然后统一进行物业经营管理或委托专业化的物业公司来进行管理，以保持经营的连续性、整体性、长期性和双赢性。

5、实行销售合同条款限制

对购房者施于严格的合同条款限制是有必要的，这也是许多商铺销售教训所告诉我们的真理。应该规定，购买者在用途限定的区域内只能进行相应内容的经营，不得乱来。

6、慎重承诺，有诺必践

不要轻易作承诺，尤其不要作过多的、过头的承诺，因为这只会图一时快意而埋下可能的隐患（数十万平米的花园住宅就在旁边使这一隐患更为可怕），尽量只作做得到的进行承诺。但一旦承诺了的就应该做到，有时多付出一些代价也是必要的。

二、总体操盘计划、步骤

按照最优组合，顺序如下：

第一阶段：商业部分（20XX年4月—6月）

步骤一：首推二楼通讯专业城，主要考虑到项目的首次推广必须最大程度的降低风险，力求一击成功，而项目原地块就是经营手机等通讯产品，因此该部分最为符合首次推广的要求。

步骤二：三楼通讯专业城本身就是二楼通讯业态的延续，它是二楼经营面积的合理补充，用小面积间隔，最大程度的降低了投资及经营门槛，完全符合这部分商家的经营能力。该部分商铺由于既可自营又可投资，适用性最强；

步骤三：首层虽然放在第三步进行销售，但其推广则是贯穿于整个商业的销售过程中。原因在于该部分商铺涉及金额巨大，买家作出投资决定的时间较长，如力图在短期内销售完毕的风险较大。因此我们可在前两的步骤进行时就对其软性宣传已积累客源。在时机成熟时，选出商铺中的绝版位置进行拍卖，既可以将一个项目的人气炒到最旺，同时可以利用此次拍卖的新闻性将宣传效果最大化，并且很容易控制成本。所以从大的思路上来说，拍卖既可以放在最前面哄人气，又可以放在最后面提升价格。

第二阶段：酒店式公寓：（20XX年7月—9月）

说明：操作重点在于"横卖"与"竖卖"。

"横卖"指的是在同一楼层当中卖户型；"竖卖"指的是同一户型中卖楼层。其中的主要操作因素是价格。我们可以先推出1/3的楼层来试盘，如发现哪一户型卖得特别好，就迅速提价；相对滞销的户型就快速调整。

l 一开始就以操作中小户型，建立鲜明的个性形象。以中小户型为主体，使项目快速热销实现资金的快速回笼；

l 项目进展到中期，销售针对目标客户群进一步实施促销策略，在项目已奠定个性的形象后，转入进行实效的卖点诉求，如提升产品附加值，在保证均价前提下加快销售速度，成功拓宽客户渠道；

然后仔细研究客户心理，有效进行房号管理。实现均衡销售，而不靠降价来消化尾盘。l

第三阶段：写字楼（20XX年9月—10月）

说明：本项目写字楼无论是在策划理念上，还是日后的经营管理上对市场都是个全新的概念，因此需要宣传后理解的过程较长，但其一旦推广成功将在整体项目中占据较大优势，其适用的目标客户群体很多，放到第三阶段销售又可以避免与酒店发生冲突，同时，销售酒店式公寓的过程中就可以积累到大量客户。操作手法同酒店式公寓。

第四章 项目产品设计报告

第一部分：世景国际国际公寓产品设计构想

苏州市世景国际国际公寓的诞生经历一段长时间的精心规划，我们深知在楼市竞争白热化的今天，优越的产品质量只是基本，所以，我们不仅向客户推荐房子，更是推荐一种健康舒适的居住环境，一种超五星级的英式管家服务、一种城市精英的新贵族生活的态度，而世景国际国际公寓则是这种生活态度的延伸及载体。

为了全力打造苏州市投资型小面积公寓的第一品牌—世景国际国际公寓，世景置业公司在硬件与软件的投资开发上是不贵余力的。而我们所有建设世景国际国际公寓的每一位成员共同努力的方向，就是希望所有入住世景国际国际公寓的业主都在硬件上能够获得一个良好健康的生活环境，软件上能充分感受到英式管家服务的尊贵性、艺术性及完美性，并引以为荣。

以下就从居住环境和英式管家服务上来进行设计说明：

环境设计

21世纪将是环境的世纪。我们对于环境，尤其是居住环境的讲究引导我们地自己环境观念的提升，建立一个扩大的综合环境观。从创造人居环境的角度来讲，第一是环境，第二是环境，第三还是环境。这果，第一个“环境”是指大的综合环境，即要使我们的设计尽可能和周围的自然的、地理的、景观的、交通的、人文的、经济的环境进行对接，选择有利因素拉动楼盘发展定位，使项目融入环境的同时去改善环境，与城市总体规划相一致。第二个“环境”是指中环境，就是居住区内部的环境。这一点正是众多楼盘比较重视的环境。第三个“环境”是指住户内部的小环境。即在住宅设计中使住宅内部的间隔上升为环境和空间的思考。那么环境设计应从以下七个方面着手考虑：

1．空间环境要满足人的活动要求

提供充分的空间环境是营建居住区的基本条件：布置居住房屋的空间，教育儿童、购物、文化活动、医疗、居民交往休闲、老人儿童的通道、道路、停车场地及市政设施用地……住宅的内部空间要满足人居的会客、起居、餐饮、学习工作、盥洗、烹饪及贮藏等需要。随着人民生活水平的提高，快节奏的高效率的现代生活观念将会渗入居住生活领域，小汽车拥有量会逐渐增加，经济活动会越来越多地出现在居住区内。五天工作制的推行以及家务劳动愈社会化，使生活闲暇时间增多，健身文化娱乐成为生活中不可缺少的部分。

因此，世景国际国际公寓空间环境设计以满足日益进化的生活及文化设施为标准，要注意和社会生产力的水平、人民的生活水平相适应而不是片面地去追求或过多地超越现实的生活水平。卫生间和厨房须具备自然采光及通风，因均为小户型单位，避免发生一些不必要的事故。在有限的空间里，注重合理利用面积，争取获得稍大一点的贮藏空间，同时重视每户入口处存放空间的设置。居住空间环境标的提高并不是要简单地放大面积，而是要注重其功能的质量和充分发挥每一个平米的作用。

2．生态环境要有益于人的生理需求

选择和营造良好的生态环境是人居的首要条件。就营造结合自然并具有良好的生态循环的人居环境而言，共生与再生原则就要求我们特别注意和自然的环境的结合和协作；关于因地制宜，因势利导地利用一切可以运用的因素和高效地利用自然资源；减少人工层次而注意自然环境设计。

就世景国际国际公寓目前的生态环境而言：虽具有日照和通风条件，但临近释放有害气体的化工厂，又位于主干道长安路旁属噪声地段。所以在绿化设施中要考虑生态绿化和景观绿化的结全，多栽一些可以释放有益气体或可以减少尘埃和消音功能的树种。同时在设计上要注意日照和穿堂风，保温和节能等的生态问题，在偏东、西朝向的住宅外墙必须考虑遮阳问题。室内绿化设施对改善住宅的生态环境也有着很好的作用。

3．视觉环境要满足人的心理需求

视觉环境要满足人们对环境产生舒适的心理感受。居住区内的住宅、公建、小品和绿化设施必须进行整体考虑和相互谐调。居住区的良好的视觉就是追求宁静典雅为主，环境设计要简洁，绿化环境内不要过多去搞小品和雕塑。房屋的良好比例及和谐、明快的色彩是最主要的，不要在造型上过多地追求形式和一些不必要的装饰。平面设计必须注意相邻二户的如晒衣、空调机的安放，均应进行整体考虑，以免破坏居住区的视觉景观，降低了居住区的视觉环境的质量。

4．文化环境要达到陶冶人的要求

世景国际入住的客户大都是城市精英，整体居住人群素质较高。所以必须在居住环境内提供一个供人们陶冶素养的高品位的文化环境。居住区内融合着居住文化环境。居住区融合居住文化、教育文化、饮食和娱乐文化……在居住的建筑里，公建、绿化乃至小品方面均要有文化的品位，使人们无论在居室、会所、文化休闲和购物饮食的场所内部感觉有一种高雅的文化环境的氛围。千万不要乱设广告而让商品经济手法去干扰和破坏居住环境，要从环境的内涵上让我们潜移默化地在心灵感受到浓郁的文化气息而陶冶自己的情操。

5．人文环境要照顾人的交往要求

在居住区内必须体现在人文环境上满足邻里交往、儿童教育、行业交流、安全措施及进行园区活动等功能要求，突出以人为本的人文环境设计应虑居住区内邻里更和睦、更安全、老人儿童更有归属感。要使居住区内洋溢着更为温馨的气氛，促使人们更加热爱生活和追求自己崇高的理想。

6．智能环境要预计人的信息需求

必须预计预计居住生活在信息时代的进化及演变，必须对电脑联网、光纤通信、太阳能的利用、水质处理、安全警报、防灾控制以及节能和利用自然通风等方面进行新技术的考虑，便满足信息快速和生活高效的要求。

7．管理环境要符合人的方便要求

居住区的管理必须全面和周到。以使居民在繁忙的工作和生活条件下感到方便。房屋以及设备的修缮必须及时、主动和迅速。各类物品的仁慈输送要快速无误，以节省居民的时间，保证生活的运转和使人们感到无比的方便和愉快。

2016乡代表大会报告
乡镇商业用地可行性报告 第九篇

各位代表、同志们：

下面，我代表中共**乡第十二届委员会向大会作工作报告，请予审议，并请列席代表提出意见和建议。

中国共产党**乡第十二届代表大会第三次会议是在我乡深入学习贯彻十八大、十八届三中全会精神，实现新一轮跨越发展的关键时期召开的一次十分重要的会议。本次大会的主要任务是：全面贯彻落实党的十八大、十八届三中全会精神、省委、市委历次全会精神和县委工作部署，回顾总结我乡第十二届党代会第二次会议以来的工作，研究确定**年的奋斗目标和工作任务，动员全乡党员干部和广大人民群众，坚持生态引领，加快转型跨越，为建设生态和谐幸福**而努力奋斗。

一、过去一年的主要工作回顾

一年来，乡党委在县委的正确领导下，深入学习贯彻党的十八大、十八届三中全会精神，紧紧围绕省委“八八战略”、“两创”总战略、市委“绿色崛起、科学跨越”战略和县委“加快转型跨越、推动强县富民，加快推进山区科学发展示范区建设”的重大战略部署，深入实施“生态立乡、旅游兴乡”发展战略，以“纯净**，自驾心灵”为区域定位和形象口号，以建设“生态美、产业美、村庄美、群众美”的幸福**为目标，以“十八里翠”国家级水利风景区建设为契机，以项目建设为平台，以统筹协调发展为抓手，真抓实干，攻坚克难，经过全乡党员干部的共同努力，全乡经济社会各项事业均实现了新的突破。

（一）加强自身建设，提升班子能力素质。

注重把党政领导班子建设作为工作的第一要素，强化责任意识，树立团结观念，不断提高党政领导团结协作的自觉性和科学干事创业的水平。

1、学习常态化。健全党委理论学习中心组学习制度，要求班子成员把思想教育与破解难题、推进工作相结合，通过开展党委中心组学习和解放思想大讨论活动，全面贯彻落实党的十八大和十八届三中全会精神，持续加强党性教育、纪律教育、典型教育，不断提高自身理论素质。

2、分工科学化。健全党政领导班子会议制度和重大事项报告制度，规范议事规则和程序，并结合班子成员的特点和优势，合理分工，实行班子成员“包干制”，形成了“一把手监管、副职分管、集体领导、科学决策”的工作机制。

3、作风严谨化。注重从抓廉政教育和廉政制度入手，班子成员带头加强党性修养，坚决贯彻中央“八项规定”和省委“六个严禁”，通过组织好领导班子民主生活会、年度评议、领导班子述职述廉等活动，认真落实领导干部各项廉洁自律规定，切实加强班子自身建设。

（二）深化作风建设，提高为民服务水平。

深入贯彻落实县委推进乡镇干部队伍建设的实施意见和“住村联心”工作制度，以深化干部作风建设为切入点，切实加强干部管理，扎实推进“五好”服务型乡镇建设，不断提升为民服务水平。

1、常态考试提素质。乡干部对业务知识、乡情村情民情等应知应会知识的熟悉程度，直接关系到乡干部能否为老百姓谋好事，办成事。我们将干部乡情、村情和业务知识考试常态化，多次组织住村干部、大学生村官及计生、民政、财务等各条线上的干部进行业务知识考试，通过民情考试，强化干部终身学习意识，提倡干部深入田间地头向群众学习，不断提高为民服务的本领，为工作更好的开展打下良好的基础。

2、规范管理转作风。我们坚持班子成员例会、干部夜学等制度，实行干部“三亮”制度（即干部亮身份牌、岗位牌、民情联系牌（卡））。修订完善**年度干部考核办法，实行指纹签到考勤管理、班子成员行政服务中心坐班等制度，落实“住村联心、事不过夜”制度，形成奖勤罚懒、奖优罚劣、务实高效的工作机制，促进工作效能提升，促进干部干事创业，初步形成制度导向、实干导向、服务导向、人文导向的干部队伍管理体系，打造了一支“敢担当、有激情、能负重”的乡干部队伍。

3、现场办公促发展。3月份开始，乡党政班子成员集体到大山、根竹口、小岩、葛程等村开展现场办公活动。通过集体进村，查摆问题，直面矛盾，破解难题，维护了稳定，促进了发展。有效化解了坝头村与龙泉市城北乡东书村因两县交界处新建界牌门命名、选址而引发的群体矛盾；协调处理了根竹口村、小岩村土地开项目政策处理难题，促进了两个村土地开发项目的顺利实施。

（三）强化基层党建，夯实战斗堡垒基础。

加强基层党组织建设，通过严把党员入口关、开展党员量化考评、村级组织换届选举等，充分发挥基层党组织的战斗堡垒作用，推进服务型党组织建设，为推动全乡社会经济发展提供坚强有力的组织保障。

1、加强支部领导核心作用发挥。重点抓好以党支部为核心的村级组织建设，坚持把能否带领群众增收致富、能否随时掌握村情民意、积极化解矛盾纠纷、稳步推进项目建设作为衡量村级党组织是否坚强有力的重要标准，及时整顿和调整软弱涣散的村级党组织。

2、不断提高基层党建工作。加强和提升**、石仓等村的基层党建工作水平，发掘亮点、培育亮点，以点带面，整体推进我乡农村党建工作。

3、深入开展党员量化考评。按照“季度一小评，年度一总评”的要求，扎实开展农村党员先锋指数量化考评工作，采用党员自评、党员互评、组织评定相结合的方式，对党员进行量化考评；充分发挥党员先锋模范带头作用，深化党员志愿服务“1号行动”，积极推进服务型党组织建设。

4、严把发展党员入口关。控制数量，严把质量，加强党员队伍建设。推行在考察期和预备期实行压担子培养的做法，严格按照有关程序做好推荐入党积极分子、发展党员工作，共转正党员15名，新发展党员4名，吸收入党积极分子3名。

5、圆满完成村级组织换届选举。把村级组织换届选举工作作为**年度的重要工作任务来抓，加强领导，落实责任，强化引导，狠抓落实，始终严格把握换届各个环节，严格规范程序，牢牢把握选情动态，严肃选风选纪，稳步推进村级组织换届选举，顺利完成了村党支部、村委会、村监会（社监会）、经济合作社等村级组织的换届选举工作，营造了风清气正的换届选举氛围，真正实现了“三强、三清、三零”的选举工作目标。

（四）规范村级管理，推进运行科学民主。

扎实开展“三项规范化”建设工程，提高村级组织运行制度化、民主化。

1、村务运行规范化。积极落实《浙江省村级组织工作规则》，推行“五议两公开”村级重大事项民主决议程序，不断完善党组织领导的村级组织运行机制。

2、财务制度规范化。专门制定了《**乡村级财务管理补充意见》，开展村级财务审计，理顺财务管理关系，将财务公开作为重要内容，推进村务公开工作，提高村务运行公开透明度和程序合理规范。

3、村级阵地建设规范化。以村级便民服务中心建设为主要抓手，逐步推进村级组织阵地建设规范化，努力实现阵地硬件条件基本规范，便民服务内容程序以及标准统一规范，制度上墙规范、台账整理规范，以此改善硬件条件，提高基层党组织服务水平。

（五）着力改善民生，构建和谐发展格局。

坚持以人为本，更加注重改善民生，更加注重保障安居乐业，更加注重繁荣社会事业，全面促进全乡各项社会事业和谐稳步发展。

1、产业发展稳步推进，增收渠道逐步拓宽。山地生态蔬菜产业发展迅速，以四季豆为主，种植面积超过1200亩，亩产值平均可达20000元左右，已经成为我乡除竹产业外的第二大农林主导产业。同时，积极探索林业经济作物种植推广的可行性，全年新种植香榧4500余株，猕猴桃50余亩，拓宽了农民增收渠道。积极改善竹产业发展基础环境，大力修建竹山道路，为加快我乡竹产业的发展打下良好的基础。以优质竹产业基地为基础，以专业合作社为纽带，积极开发原生态精品笋竹加工产品，推动竹产业深度发展。进一步加大旅游产业发展规划和软环境建设力度，桂洋外蓬、徐村和大山农家乐提升工程稳步推进。“十八里翠”自驾营地和自驾绿道建设积极推进。在6月、7月成功举办“十八里翠”旅行节和“深呼吸之旅”旅游推介会，进一步打响**旅游知名度和美誉度，带动农家乐发展，农民钱袋子越来越鼓。

2、加强生态文明建设，积极构建纯净**。致力于巩固和加强生态林业保护力度，保护好生态屏障这张名片，占林地总面积51%的112292亩生态公益林，在专兼职公益林管护队伍的严格监管下，得到了有效保护。同时，全面加强河道保洁管理，逐步完善河道保洁机制，以河道水利工程项目建设为契机，进一步推进生态河道建设，切实加强饮用水源头保护。深入实施“洁净乡村”行动计划。积极开展“洁净乡村行动日”活动，加强洁净乡村宣传和教育，全乡环境卫生面貌明显改善，群众环保意识得到进一步提升。同时，积极推进垃圾分类试点工作。按照“三年三步走”战略，**年，石仓村和大山村作为我乡垃圾分类试点村，积极为农户发放印有编码的垃圾袋，为每位农户发放两只家用垃圾分类桶，每村设置垃圾定点投放点，实现了农户垃圾源头分类处理、减量处理，进一步提升人居环境质量。

3、加快推进项目建设，进一步改善村容村貌。全力推进土地开发项目建设。全乡有4个土地开发项目，总投资1800余万元。全年完成垦造耕地面积850余亩，完成县委县政府下达500亩垦造耕地任务的170%。水利交通等民生工程项目建设积极推进。结合“十八里翠”国家级水利风景区建设，启动农村河道综合整治项目建设；积极做好根竹口至根竹坑联网道路建设项目包装工作，计划于**年启动；乡政府所在地根竹口村农村环境连片整治项目已经完成；徐村文化礼堂项目顺利通过验收，切实做好“建以致用”。加快推进“三改一拆”工作。从今年4月开展“三改一拆”专项行动以来，积极强化组织领导，及时制定实施方案；宣传政策到位，积极营造有利工作氛围；责任落实到位，充分调动干部的积极性；执行政策到位，严格按照相关政策进行操作；服务农户到位，积极引导工作人员进行人性化拆违，全面完成县政府下达的“三改一拆”工作目标任务。**年，全乡土地开发、三改一拆工作均名列全县第一。

4、扎实推进民生保障工程，社会事业较好发展。积极推进大社保体系建设。结合村级便民服务中心建设，因地制宜，整合劳动保障和社会救助站，合理配备工作人员，稳步推进大社保体系建设。目前，乡便民服务中心和大山等村已按标准设立大社保服务窗口并建设到位、投入运转。同时，积极开展免费医疗体检等农村医疗卫生服务，全乡7000多名群众的医疗服务得到了更好的保障。不断深化优质服务，努力提高人口和计生工作科学化管理水平，认真贯彻落实上级党委政府对计划生育工作的重要部署。全面走访育龄妇女，顺利完成“三查”工作。加快推进科教文卫事业的发展。全力推进教育教学质量提升，努力加快学前教育的发展。切实加强学生安全教育和接送车安全管理。积极普及群众文化体育活动，完善乡文化中心建设。积极挖掘传承我乡民俗文化，进一步增强群众幸福感。

5、创新社会管理，促进农村和谐稳定。积极完善社会治安防控体系。积极探索创新矛盾化解机制，妥善处置项目建设政策处理等各类矛盾，积极做好社会稳定风险评估工作，及时有效地把社会矛盾和纠纷化解在萌芽状态，全年累计排查化解矛盾纠纷30件。完善突发事件应急管理体制机制，加强突发公共事件、防汛抗旱、防灾减灾等应急处置能力建设，顺利完成抗旱、防汛等任务。严格落实安全生产责任制，从5月份开始，在全乡范围内集中开展6个月的“排查整治、强基促稳”专项活动，对辖区内19个单位进行了排查，共排查出矛盾纠纷9件，安全生产隐患2件，有效防范和遏制了各类安全事故的发生。加强乡风、民风建设，提高广大群众的信用素养，**年我乡成功荣获“浙江省信用乡镇”称号，是全市仅有的两个乡镇之一。

各位代表、同志们，过去一年我乡取得的成绩有目共睹，令人振奋。这些成绩的取得，离不开县委、县政府的坚强领导，离不开全乡广大党员和人民群众同心同德、艰苦奋斗，离不开各部门单位、社会各界的鼎力支持。在此，我谨代表乡党委，向全乡党员干部群众，向一直关心、支持**发展的上级领导和各界人士表示衷心的感谢和崇高的敬意！

在肯定成绩的同时，我们必须清醒地认识到我们的工作还存在着一些困难和不足：乡财政和村级集体经济仍然较为困难，从一定程度上影响了工作的推进；部分干部思想不够解放，作风不够踏实，服务发展、服务群众增收的能力和水平有待提高；生态旅游虽已起步，但尚未成熟，项目支撑仍不足，发展缺乏实质动力；主导产业发展层次不够高且不平衡，农民增收长效机制尚未形成。这些问题，都必须引起我们的高度重视，并在今后的工作中采取有效措施，认真加以克服解决。

二、**年总体思路和工作任务

**年，是全面贯彻落实党的十八大、十八届三中全会精神的改革之年，是深入践行党的群众路线教育活动的重要之年，是我县争创全省山区科学发展示范区的关键之年，也是我乡在新起点上谋求更大跨越、力求更大作为的攻坚之年。

**年全乡工作的总体思路是：坚持以邓小平理论、三个代表重要思想和科学发展观为指导，深入贯彻落实党的十八大精神，坚定不移地推进“生态立乡、旅游兴乡”发展战略，深化“纯净**、自驾心灵”的发展定位和区域形象，以生态为引领， 以产业培育为重点，以项目建设为抓手，以基层党建为基础，以和谐稳定为前提，以强乡富民为目标，抢抓机遇、奋发有为，团结一致、攻坚克难，为实现**绿色发展、和谐发展和跨越发展而努力奋斗。

根据上述总体思路，**年我们将重点做好以下几个方面的工作：

（一）以加强党的建设为保障，提升组织保障水平。一是坚定理想信念，加强干部教育培训。把推进党的群众路线教育实践活动和“中国梦”主题宣传教育活动，同学习宣传中国特色社会主义理论体系结合起来，同学习贯彻十八大精神和十八届三中全会精神结合起来，同学习习近平总书记一系列重要讲话精神结合起来，通过专题讲座、交流互动、微型党课等形式，加强党员干部教育培训，努力打造理想信念坚定的党员干部队伍。二是深化“双先双创”活动，加强服务型党组织建设。做好党建示范点扩面工作，精心培育，突出服务为先、管理有效、特色显明，增强党组织的战斗保垒作用。继续实施党组织星级管理，推进后进党支部整顿转化，切实加强帮扶、跟踪管理，有效落实整改措施，促进晋位升级。实施薄弱村集体经济增收计划，力争培育1至2个村实现村集体营业性收入达5万元。三是以增强村干部活力为重点，加强村干部队伍建设。做好村组织换届选举后续工作，组织村干部上岗培训、学习考察，加强考核管理，增强村干部“活力”，促进村干部团结干事、务实干事、创新干事、廉洁干事。四是以“党员就是旗帜”为核心，加强党员教育管理。继续实行党员先锋指数考评工作，组织开展党员一句话承诺、践诺活动和党员志愿服务活动，开展“先锋”党员评选活动，根据不同岗位、特点，评选创业先锋、岗位先锋、带富先锋、服务先锋、学习先锋等先进典型。抓好党员的警示教育和帮扶转化，严把党员“入口关”，畅通“出口关”。五是切实加强党风廉政建设。贯彻落实“八项规定”、“六条严禁”，

坚持经常抓、长期抓，促转变作风。经常开展廉政教育、督促检查、警示告诫，建立和完善廉政防控机制、干部考勤管理等长效管理制度，增强干部廉洁自律意识和拒腐反腐的自觉性。推进便民服务中心标准化建设和质量服务提升工作，倡导“待人如待家人，办事如办家事”的服务理念，积极推广“政企共建”运营模式。推进村监督委员会标准化建设，规范监督程序，继续实行村务监督积分管理制度，深入推进“阳光村务”建设。加强基层站所廉政建设，完善基层站所监管体制。

（二）以教育实践活动为主线，提升干部能力素质。围绕“照镜子、正衣冠、洗洗澡、治治病”的总要求，根据县委的统一部署，开展好党的群众路线教育实践活动，确保活动不虚不空不偏、不走过场，切实推进干部作风整转，提升干部服务群众能力。一是切实加强班子团队建设。切实加强班子队伍建设，带头践行群众路线，发挥示范引领作用。坚持中心组学习制度，增强班子落实科学发展观的自觉性和坚定性，有效地提高班子的领导水平和驾驭全局的能力。践行民主集中制，实行集体领导和分工负责相结合，认真执行党委扩大会议制度，凡涉及重大问题，特别是中层干部任免、项目建设、大额度资金使用等，均实行民主决策机制。组织开好民主生活会，加强交流沟通思想、增进班子成员团结信任、增强班子凝聚力和向心力，形成了“心齐，风正，气顺，劲足”的良好局面。二是深化党员干部直接联系服务群众机制。深化“住村联心”制度，用脚步丈量民情，用心化解民忧。想群众之所想，忧群众之所忧，解群众之所难，真正的为老百姓做实事，真切的为百姓排忧解难。三是切实完善干部考核激励制度。学习“诸暨经验”，深化执行力锻造年活动，进一步完善干部考核管理制度，落实责任，明确任务，严明奖罚，对干部考核体现实绩导向，实行量化考核与奖金待遇挂勾、团队荣誉与个人利益挂勾，激励先进、鞭挞后进，形成你追我赶的浓厚氛围。

（三）以完善改善民生为目标，提升群众幸福指数。一是加强化生态环保措施，保护好全县生态屏障。确保生态公益林等森林资源得到有效保护；完善河道保洁机制，加强饮用水源头保护；加大力度，集全乡之力，从我做起，从身边做起，狠抓“洁净乡村”行动计划，深入推进垃圾分类工作，给垃圾贴上“身份证”，从源头抓起，确保乡村环境卫生面貌再上新台阶，共同创建“水清、村洁、宜居、养生”的美丽家园。二是全力推进重点项目建设，谱写经济社会发展新篇章。深入实施推进农村河道综合整治项目，涉及8个行政村，总投资2700万元；计划新增土地开发300-500亩；继续积极推进教育和医疗卫生事业的发展，扎实做好计生基础工作，使计划生育服务工作再上新台阶；积极开展特色文化旅游节庆活动，通过群众参与、城乡互动，让游客乐在其中，让群众富在其中。三是积极培育提升产业发展，千方百计增加农民收入。以“十八里翠”国家级水利风景区建设为新契机，进一步完善神龙谷景区、神龙谷漂流景区和龙谷徐村景区的衔接和融合，挖掘“十八里翠”生态河道绿色长廊建设潜力；继续培育和发展毛竹和高山蔬菜产业；积极研究生态养殖和加工业发展，挖掘新的经济增长点，促进农民增收，实现强乡富民。四是创新社会服务管理，切实维护社会和谐稳定。借鉴各种成功经验，积极探索创新矛盾化解新机制、新方法，妥善处置项目建设政策处理等各类矛盾纠纷；继续完善突发事件应急管理体制机制，加强突发公共事件、防汛抗旱、防灾减灾等应急处置，严格落实安全生产责任制，继续完善社会治安防控体系，进一步增强全乡人民群众的安全感。

回顾过去，成绩来之不易，展望未来，我们任重道远。让我们更加紧密地团结在以习近平同志为总书记的党中央周围，高举中国特色社会主义伟大旗帜，在县委、县政府的正确领导下，团结带领全乡广大党员干部群众，以只争朝夕的时代紧迫感，争创一流的历史使命感，昂扬向上的精神状态，同心同德，真抓实干，锐意进取，开拓创新，为全面建设生态和谐幸福**而努力奋斗！